城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估課件

第9章城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估第9章城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估第9章城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章教學(xué)，使學(xué)生熟悉城鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的操作程序；掌握土地定級(jí)的一般原理、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的思路、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡椒ǖ膽?yīng)用。學(xué)習(xí)重點(diǎn)難點(diǎn)重點(diǎn)：土地定級(jí)的原理、程序；基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的思路、步驟。難點(diǎn)：對(duì)于有河流、橋梁、鐵路等阻隔帶的城市如何進(jìn)行土地的定級(jí)。第9章城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估學(xué)習(xí)目標(biāo)§9.1城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的含義9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序§9.1城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的含9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的含義中國城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次，反映城鎮(zhèn)之間及城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量及其使用價(jià)值的差異。土地的“等”反映城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量總體水平的地域差異，土地的“等”的順序在各城鎮(zhèn)間進(jìn)行排列；土地的“級(jí)”反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異，土地的“級(jí)”的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的含義城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象土地分等定級(jí)是在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過程。城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的含義中國城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用“9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序多因素綜合評(píng)定法目前城鎮(zhèn)土地定級(jí)普遍采用的方法多因素綜合評(píng)定法從土地區(qū)位條件入手，選擇影響城鎮(zhèn)土地級(jí)別的區(qū)位因素，對(duì)每一個(gè)因素按影響程度大小確定權(quán)重，在劃分的土地單元內(nèi)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算因素指標(biāo)作用分值，然后把各單元內(nèi)諸因素對(duì)土地的綜合影響轉(zhuǎn)換為單元總分，并據(jù)此劃分土地級(jí)別。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序多因素綜合評(píng)定法目前城9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序方案制定資料收集與調(diào)查土地級(jí)別測(cè)算及確定成果形成與驗(yàn)收成果應(yīng)用和更新階段9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序方案制定資料收集與調(diào)查9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序方案制定根據(jù)城市的實(shí)際情況，確定各項(xiàng)任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度、投入人力的數(shù)量、定級(jí)工作的實(shí)施步驟和方法、成果的精度要求等，以進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算。資料收集與調(diào)查主要是掌握城市的總體情況，把握城市區(qū)域特性和城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，區(qū)位特性，搜集定級(jí)工作所需的技術(shù)資料和圖件資料。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序方案制定根據(jù)城市的實(shí)際9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定土地定級(jí)范圍的確定定級(jí)因素指標(biāo)體系的構(gòu)建定級(jí)因素權(quán)重的確定定級(jí)單元的劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣土地定級(jí)因素作用分值的計(jì)算定級(jí)單元綜合作用分值的計(jì)算土地定級(jí)結(jié)果的確定

9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定土地9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定土地定級(jí)范圍的確定城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。定級(jí)因素指標(biāo)體系的構(gòu)建大多數(shù)城市的土地定級(jí)因素指標(biāo)體系包括七類：繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、自然條件、環(huán)境條件、人口因素、規(guī)劃因素。定級(jí)因素分為主導(dǎo)因素和非主導(dǎo)因素，主導(dǎo)因素適用于各城市，是必選因素；非主導(dǎo)因素為選擇因素，各地視具體情況增減。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定土地9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定定級(jí)因素權(quán)重的確定定級(jí)因素權(quán)重的要求：第一，權(quán)重值的大小與因素對(duì)土地質(zhì)量的影響成正比；第二，各因素權(quán)重值在0～100或0～1之間賦值，各選定因素的權(quán)重值之和必須等于100或1。定級(jí)因素權(quán)重的確定方法：專家打分法和因素成對(duì)比較法。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定定級(jí)9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定定級(jí)單元的劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣定級(jí)單元是評(píng)定土地級(jí)別的基本空間單位，是各定級(jí)因素分值計(jì)算的基礎(chǔ)。單元?jiǎng)澐峙c指標(biāo)取樣正確、合理與否直接影響到土地級(jí)別界線的位置，而土地級(jí)別界線又與土地使用者利益密切相關(guān)。對(duì)于定級(jí)單元的劃分，可采用動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法實(shí)現(xiàn)。單元內(nèi)指標(biāo)取樣指在已劃定的單元中測(cè)取各因素的影響值。

9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定定級(jí)9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定土地定級(jí)因素作用分值的計(jì)算定級(jí)因素分值計(jì)算原則：總分值與土地優(yōu)劣成正相關(guān)；分值體系采用0～100分的封閉區(qū)間；作用分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相對(duì)應(yīng)。各因素的作用分值都與距離有一定的關(guān)系，其衰減方式一般包括三種：直線衰減：f=F×(1－r)，如公交便捷度等因素的作用；指數(shù)衰減：f=F(1－r)，如商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度、道路通達(dá)度等因素的作用；無衰減：f=F，如供水、供電等因素的作用。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定土地9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定定級(jí)單元綜合作用分值的計(jì)算定級(jí)單元綜合作用分值是采用定級(jí)單元各影響因素的作用分值以及各影響因素的權(quán)重，通過加權(quán)求和得到。綜合作用分值反應(yīng)了影響因素對(duì)定級(jí)單元的綜合作用。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定定級(jí)9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定土地定級(jí)結(jié)果的確定土地定級(jí)結(jié)果通常要遵循下列原則：①土地級(jí)別高低與土地質(zhì)量相對(duì)優(yōu)劣的對(duì)應(yīng)關(guān)系基本一致。②級(jí)之間漸變過渡，相鄰網(wǎng)格單元之間土地級(jí)差不宜過大。③邊界盡量采用具有地域突變性的自然界線及人工界線。土地定級(jí)結(jié)果的確定方法主要是根據(jù)計(jì)算出的土地定級(jí)單元作用分值，利用數(shù)軸法或聚類分析法，初步劃分土地級(jí)別；然后通過數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法或?qū)＜艺撟C法對(duì)上述級(jí)別進(jìn)行合理性檢驗(yàn)；若通過合理性檢驗(yàn)，則以“不破宗或不破支宗，并參考線狀地物和權(quán)屬界線”為調(diào)整原則，對(duì)級(jí)別界線進(jìn)行調(diào)整，并確定土地定級(jí)結(jié)果。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定土地9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序成果形成與驗(yàn)收土地定級(jí)結(jié)果應(yīng)先上報(bào)省、市國土資源管理部門進(jìn)行初審，并經(jīng)專家組驗(yàn)收評(píng)審，驗(yàn)收合格后，依法定程序進(jìn)行公開聽證，征詢各方意見，進(jìn)一步完善定級(jí)成果，由省級(jí)國土資源管理部門下發(fā)批復(fù)文件，批準(zhǔn)使用，并由當(dāng)?shù)卣紝?shí)施。不經(jīng)驗(yàn)收及未有驗(yàn)收批復(fù)的土地定級(jí)結(jié)果不能使用，不能作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的依據(jù)。

9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序成果形成與驗(yàn)收土地定級(jí)9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序成果應(yīng)用與更新土地定級(jí)成果可以作為政府制定合理的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估城市土地的基準(zhǔn)地價(jià)和宗地地價(jià)、制定城市規(guī)劃和進(jìn)行土地管理的依據(jù)。隨著城市規(guī)劃的不斷調(diào)整、城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，以及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地定級(jí)結(jié)果必須定期進(jìn)行調(diào)整更新，以滿足城市建設(shè)動(dòng)態(tài)變化的需求。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序成果應(yīng)用與更新土地定級(jí)§9.2基準(zhǔn)地價(jià)及評(píng)估的基本原理9.2.1基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特征及作用9.2.2基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)和主要原則9.2.3基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本原理9.2.4基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的思路9.2.5基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的操作程序§9.2基準(zhǔn)地價(jià)及評(píng)估的基本原理9.2.1基準(zhǔn)地價(jià)的含9.2.1基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)，即在一定時(shí)間內(nèi)，根據(jù)城鎮(zhèn)各種用地類型、交易情況或土地實(shí)際收益狀況，按照科學(xué)的估價(jià)方法，估算出各級(jí)別土地范圍或均質(zhì)地域內(nèi)的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地的平均價(jià)格。各地政府對(duì)需要出讓、出租的地塊評(píng)估的宗地價(jià)格。它以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)市場(chǎng)行情、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位和土地使用年限等條件估算具體地塊在某一時(shí)間的價(jià)格。9.2.1基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)城鎮(zhèn)國9.2.1基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價(jià)的特征權(quán)威性分用途平均性有限期時(shí)效性全域性城市內(nèi)的任何一個(gè)區(qū)域，應(yīng)有至少一種用途類型的基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)一般由政府審定、認(rèn)可和定期公布在一個(gè)區(qū)域中，不同用途的土地，有不同的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)地價(jià)是某地區(qū)土地等級(jí)、特定用途、一定時(shí)間內(nèi)的平均價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格，不同用途基準(zhǔn)地價(jià)的年期不同基準(zhǔn)地價(jià)只反映一定時(shí)間的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)9.2.1基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價(jià)的特征權(quán)威性分9.2.1基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價(jià)的作用：基準(zhǔn)地價(jià)可為政府宏觀調(diào)控地價(jià)提供參考；基準(zhǔn)地價(jià)是國家征收土地使用稅費(fèi)的重要依據(jù)；基準(zhǔn)地價(jià)是正確制定城市國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的參考標(biāo)準(zhǔn)；基準(zhǔn)地價(jià)是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基準(zhǔn)；基準(zhǔn)地價(jià)是合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)杠桿。9.2.1基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價(jià)的作用：9.2.2基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)和主要原則基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)以城市整體為單位，按照一定的程序、原則、方法，通過調(diào)查一定區(qū)域土地利用收益水平和地價(jià)水平及其空間分布規(guī)律，全面評(píng)估土地質(zhì)量，劃分土地級(jí)別，根據(jù)級(jí)別區(qū)域地價(jià)水平和實(shí)際收益水平，按不同用途測(cè)算、評(píng)估各級(jí)別土地的平均價(jià)格，即基準(zhǔn)價(jià)格。并在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，分用途、分區(qū)域分析地價(jià)影響因素與地價(jià)的關(guān)系，建立起在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上評(píng)估宗地地價(jià)的修正體系。當(dāng)前城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)應(yīng)是評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。9.2.2基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)和主要原則基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基9.2.2基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)和主要原則土地用途與實(shí)際用途相一致。采取土地使用價(jià)值評(píng)價(jià)和土地收益、地租地價(jià)測(cè)算相結(jié)合的形式進(jìn)行。根據(jù)城市條件和市場(chǎng)狀況，選擇合適的評(píng)估技術(shù)路線?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估的主要原則基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)應(yīng)以目前實(shí)際存在的土地利用現(xiàn)狀為主。不同城市的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線是不完全一致的，要因地制宜選擇技術(shù)路線。9.2.2基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)和主要原則土地用途與實(shí)際用9.2.3基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本原理土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量的不同要求及其土地利用效益水平的差異是形成不同類別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，使不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提9.2.3基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本原理土地位置差異給土地使用者帶9.2.4基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的思路將城鎮(zhèn)土地按照影響土地使用價(jià)值的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價(jià)值相等的級(jí)別。分級(jí)別，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和地價(jià)入手，測(cè)算出不同行業(yè)用地在不同土地級(jí)別上形成的土地收益或地價(jià)，進(jìn)而評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。9.2.4基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的思路將城鎮(zhèn)土地按照影響土地使用價(jià)值9.2.5基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的操作程序劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域調(diào)查與搜集基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估信息資料整理信息資料，包括土地市場(chǎng)交易資料和土地利用效益資料檢驗(yàn)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)確定基準(zhǔn)地價(jià)，形成基準(zhǔn)地價(jià)成果劃分標(biāo)準(zhǔn)是影響土地價(jià)格因素的相對(duì)一致性或地價(jià)的相近性注意：基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則9.2.5基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的操作程序劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域劃分標(biāo)§9.3宗地價(jià)格評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法9.3.1宗地價(jià)格評(píng)估的途徑9.3.2運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估的程序§9.3宗地價(jià)格評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法9.3.1宗地價(jià)格9.3.1宗地價(jià)格評(píng)估的途徑利用其他評(píng)估方法估算基準(zhǔn)地價(jià)修正法直接運(yùn)用比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等來評(píng)估；如待開發(fā)土地可采用假設(shè)開發(fā)法；經(jīng)新近人工開發(fā)或改造的宗地，可采用重置成本法；商業(yè)樓、餐館、出租用辦公樓等可采用收益法；交易市場(chǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū)的宗地，可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價(jià)對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的一種估價(jià)方法。9.3.1宗地價(jià)格評(píng)估的途徑利用其他評(píng)估方法基準(zhǔn)地價(jià)修正法9.3.2運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估的程序搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；查出估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；進(jìn)行交易期日修正；進(jìn)行土地影響因素修正；求出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格。9.3.2運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估的程序搜集有關(guān)§9.4高層建筑地價(jià)分?jǐn)倖栴}9.4.1高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x

9.4.2高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟幕痉椒?.4.3高層建筑地價(jià)分?jǐn)傂枰⒁獾膸讉€(gè)問題§9.4高層建筑地價(jià)分?jǐn)倖栴}9.4.1高層建筑地價(jià)分?jǐn)?.4.1高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菫榱私鉀Q土地共有權(quán)的問題。具體來說，通過高層建筑地價(jià)分?jǐn)偨鉀Q：（1）各部分占有的土地份額；（2）各部分享有的土地面積；（3）各部分享有的地價(jià)數(shù)額等。

9.4.1高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菫榱私鉀Q9.4.2高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟幕痉椒娣e分?jǐn)偡巢糠窒碛械牡貎r(jià)數(shù)額=土地總價(jià)值×（該部分的建筑面積/總建筑面積）某部分占有的土地份額=該部分享有的地價(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值=該部分的建筑面積/總建筑面積

房地產(chǎn)價(jià)值分?jǐn)偡巢糠窒碛械牡貎r(jià)數(shù)額=土地總價(jià)值×（該部分的房地價(jià)值/房地總價(jià)值）某部分占有的土地份額=該部分享有的地價(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值=該部分的房地價(jià)值/房地總價(jià)值

土地價(jià)值分?jǐn)偡巢糠窒碛械牡貎r(jià)數(shù)額=該部分占有的土地份額×土地總價(jià)值=該部分的房地價(jià)值－該部分的建筑物價(jià)值某部分占有的土地份額=（該部分的房地價(jià)值－該部分的建筑物價(jià)值）/（房地總價(jià)值－建筑物總價(jià)值）

9.4.2高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟幕痉椒娣e分?jǐn)偡ǚ康禺a(chǎn)價(jià)值分9.4.3高層建筑地價(jià)分?jǐn)傂枰⒁獾膸讉€(gè)問題明確所分?jǐn)偟貎r(jià)的價(jià)格類型；統(tǒng)一價(jià)格時(shí)點(diǎn)和價(jià)格內(nèi)涵；明晰不動(dòng)產(chǎn)總體和占有部分的狀況；科學(xué)、合理確定有關(guān)參數(shù)。9.4.3高層建筑地價(jià)分?jǐn)傂枰⒁獾膸讉€(gè)問題明確所分?jǐn)偟貎r(jià)11醉翁亭記

1．反復(fù)朗讀并背誦課文，培養(yǎng)文言語感。

2．結(jié)合注釋疏通文義，了解文本內(nèi)容，掌握文本寫作思路。

3．把握文章的藝術(shù)特色，理解虛詞在文中的作用。

4．體會(huì)作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、導(dǎo)入新課范仲淹因參與改革被貶，于慶歷六年寫下《岳陽樓記》，寄托自己“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”的政治理想。實(shí)際上，這次改革，受到貶謫的除了范仲淹和滕子京之外，還有范仲淹改革的另一位支持者——北宋大文學(xué)家、史學(xué)家歐陽修。他于慶歷五年被貶謫到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期間，歐陽修在滁州留下了不遜于《岳陽樓記》的千古名篇——《醉翁亭記》。接下來就讓我們一起來學(xué)習(xí)這篇課文吧！【教學(xué)提示】結(jié)合前文教學(xué)，有利于學(xué)生把握本文寫作背景，進(jìn)而加深學(xué)生對(duì)作品含義的理解。二、教學(xué)新課目標(biāo)導(dǎo)學(xué)一：認(rèn)識(shí)作者，了解作品背景作者簡介：歐陽修(1007—1072)，字永叔，自號(hào)醉翁，晚年又號(hào)“六一居士”。吉州永豐(今屬江西)人，因吉州原屬廬陵郡，因此他又以“廬陵歐陽修”自居。謚號(hào)文忠，世稱歐陽文忠公。北宋政治家、文學(xué)家、史學(xué)家，與韓愈、柳宗元、王安石、蘇洵、蘇軾、蘇轍、曾鞏合稱“唐宋八大家”。后人又將其與韓愈、柳宗元和蘇軾合稱“千古文章四大家”。

關(guān)于“醉翁”與“六一居士”：初謫滁山，自號(hào)醉翁。既老而衰且病，將退休于潁水之上，則又更號(hào)六一居士?？陀袉栐唬骸傲缓沃^也？”居士曰：“吾家藏書一萬卷，集錄三代以來金石遺文一千卷，有琴一張，有棋一局，而常置酒一壺?！笨驮唬骸笆菫槲逡粻?，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之間，豈不為六一乎？”寫作背景：宋仁宗慶歷五年(1045年)，參知政事范仲淹等人遭讒離職，歐陽修上書替他們分辯，被貶到滁州做了兩年知州。到任以后，他內(nèi)心抑郁，但還能發(fā)揮“寬簡而不擾”的作風(fēng)，取得了某些政績。《醉翁亭記》就是在這個(gè)時(shí)期寫就的。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)二：朗讀文章，通文順字1．初讀文章，結(jié)合工具書梳理文章字詞。2．朗讀文章，劃分文章節(jié)奏，標(biāo)出節(jié)奏劃分有疑難的語句。節(jié)奏劃分示例

環(huán)滁/皆山也。其/西南諸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，瑯琊也。山行/六七里，漸聞/水聲潺潺，而瀉出于/兩峰之間者，釀泉也。峰回/路轉(zhuǎn)，有亭/翼然臨于泉上者，醉翁亭也。作亭者/誰？山之僧/曰/智仙也。名之者/誰？太守/自謂也。太守與客來飲/于此，飲少/輒醉，而/年又最高，故/自號(hào)曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之間也。山水之樂，得之心/而寓之酒也。節(jié)奏劃分思考“山行/六七里”為什么不能劃分為“山/行六七里”？

明確：“山行”意指“沿著山路走”，“山行”是個(gè)狀中短語，不能將其割裂?！巴?蔚然而深秀者”為什么不能劃分為“望之蔚然/而深秀者”？明確：“蔚然而深秀”是兩個(gè)并列的詞，不宜割裂，“望之”是總起詞語，故應(yīng)從其后斷句?！窘虒W(xué)提示】引導(dǎo)學(xué)生在反復(fù)朗讀的過程中劃分朗讀節(jié)奏，在劃分節(jié)奏的過程中感知文意。對(duì)于部分結(jié)構(gòu)復(fù)雜的句子，教師可做適當(dāng)?shù)闹v解引導(dǎo)。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)三：結(jié)合注釋，翻譯訓(xùn)練1．學(xué)生結(jié)合課下注釋和工具書自行疏通文義，并畫出不解之處?！窘虒W(xué)提示】節(jié)奏劃分與明確文意相輔相成，若能以節(jié)奏劃分引導(dǎo)學(xué)生明確文意最好；若學(xué)生理解有限，亦可在解讀文意后把握節(jié)奏劃分。2．以四人小組為單位，組內(nèi)互助解疑，并嘗試用“直譯”與“意譯”兩種方法譯讀文章。3．教師選擇疑難句或值得翻譯的句子，請(qǐng)學(xué)生用兩種翻譯方法進(jìn)行翻譯。翻譯示例：若夫日出而林霏開，云歸而巖穴暝，晦明變化者，山間之朝暮也。野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰，風(fēng)霜高潔，水落而石出者，山間之四時(shí)也。直譯法：那太陽一出來，樹林里的霧氣散開，云霧聚攏，山谷就顯得昏暗了，朝則自暗而明，暮則自明而暗，或暗或明，變化不一，這是山間早晚的景色。野花開放，有一股清幽的香味，好的樹木枝葉繁茂，形成濃郁的綠蔭。天高氣爽，霜色潔白，泉水淺了，石底露出水面，這是山中四季的景色。意譯法：太陽升起，山林里霧氣開始消散，煙云聚攏，山谷又開始顯得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明變化的，就是山中的朝暮。春天野花綻開并散發(fā)出陣陣幽香，夏日佳樹繁茂并形成一片濃蔭，秋天風(fēng)高氣爽，霜色潔白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季?！窘虒W(xué)提示】翻譯有直譯與意譯兩種方式，直譯鍛煉學(xué)生用語的準(zhǔn)確性，但可能會(huì)降低譯文的美感；意譯可加強(qiáng)譯文的美感，培養(yǎng)學(xué)生的翻譯興趣，但可能會(huì)降低譯文的準(zhǔn)確性。因此，需兩種翻譯方式都做必要引導(dǎo)。全文直譯內(nèi)容見《我的積累本》。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)四：解讀文段，把握文本內(nèi)容1．賞析第一段，說說本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此運(yùn)用了怎樣的藝術(shù)手法。

明確：首先以“環(huán)滁皆山也”五字領(lǐng)起，將滁州的地理環(huán)境一筆勾出，點(diǎn)出醉翁亭坐落在群山之中，并縱觀滁州全貌，鳥瞰群山環(huán)抱之景。接著作者將“鏡頭”全景移向局部，先寫“西南諸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南諸峰之中，視野集中到最佳處。再寫瑯琊山“蔚然而深秀”，點(diǎn)山“秀”，照應(yīng)上文的“美”。又寫釀泉，其名字透出了泉與酒的關(guān)系，好泉釀好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”來。作者利用空間變幻的手法，移步換景，由遠(yuǎn)及近，為我們描繪了一幅幅山水特寫。2．第二段主要寫了什么？它和第一段有什么聯(lián)系？明確：第二段利用時(shí)間推移，抓住朝暮及四季特點(diǎn)，描繪了對(duì)比鮮明的晦明變化圖及四季風(fēng)光圖，寫出了其中的“樂亦無窮”。第二段是第一段“山水之樂”的具體化。3．第三段同樣是寫“樂”，但卻是寫的游人之樂，作者是如何寫游人之樂的？明確：“滁人游”，前呼后應(yīng)，扶老攜幼，自由自在，熱鬧非凡；“太守宴”，溪深魚肥，泉香酒洌，美味佳肴，應(yīng)有盡有；“眾賓歡”，投壺下棋，觥籌交錯(cuò)，說說笑笑，無拘無束。如此勾畫了游人之樂。4．作者為什么要在第三段寫游人之樂？明確：寫滁人之游，描繪出一幅太平祥和的百姓游樂圖。游樂場(chǎng)景映在太守的眼里，便多了一層政治清明的意味。太守在游人之樂中酒酣而醉，此醉是為山水之樂而醉，更是為能與百姓同樂而醉。體現(xiàn)太守與百姓關(guān)系融洽，“政通人和”才能有這樣的樂。5．第四段主要寫了什么？明確：寫宴會(huì)散、眾人歸的情景。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)五：深入解讀，把握作者思想感情思考探究：作者以一個(gè)“樂”字貫穿全篇，卻有兩個(gè)句子別出深意，不單單是在寫樂，而是另有所指，表達(dá)出另外一種情緒，請(qǐng)你找出這兩個(gè)句子，說說這種情緒是什么。明確：醉翁之意不在酒，在乎山水之間也。醉能同其樂，醒能述以文者，太守也。這種情緒是作者遭貶謫后的抑郁，作者并未在文中袒露胸懷，只含蓄地說：“醉能同其樂，醒能述以文者，太守也?！贝司渑c醉翁亭的名稱、“醉翁之意不在酒，在乎山水之間也”前后呼應(yīng)，并與“滁人游”“太守宴”“眾賓歡”“太守醉”連成一條抒情的線索，曲折地表達(dá)了作者內(nèi)心復(fù)雜的思想感情。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)六：賞析文本，感受文本藝術(shù)特色1．在把握作者復(fù)雜感情的基礎(chǔ)上朗讀文本。2．反復(fù)朗讀，請(qǐng)同學(xué)說說本文讀來有哪些特點(diǎn)，為什么