某公司項(xiàng)目成本總結(jié)匯報(bào)課件

成本管理部

項(xiàng)目成本總結(jié)匯報(bào)成本管理部

項(xiàng)目成本總結(jié)匯報(bào)1目錄目錄2成本科目分類(lèi)成本科目分類(lèi)簡(jiǎn)介；建造成本等定義：

建造成本=前期工程費(fèi)（不含報(bào)批報(bào)建費(fèi)）+建安工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套費(fèi)+預(yù)備費(fèi)。工程成本=建造成本+報(bào)批報(bào)建費(fèi)+土地成本。開(kāi)發(fā)成本（生產(chǎn)成本）=工程成本+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目總成本=開(kāi)發(fā)成本+三費(fèi)一稅成本科目分類(lèi)3大興郡城系大興郡項(xiàng)目位于西安市大興東路：已竣工項(xiàng)目有：大漢會(huì)館1#館、2#館及展示區(qū)、安一、安二、青城西區(qū)；正在施工的有：青城東區(qū)、錦城、悅城一期、春城；準(zhǔn)備開(kāi)工的有：悅城二期；待開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：蔚藍(lán)綠城、蔚藍(lán)炫城等。

大興郡城系4安置房項(xiàng)目包括安一和安二，成本相當(dāng)，本次以安二項(xiàng)目為例，對(duì)目前的實(shí)際成本或預(yù)估結(jié)算進(jìn)行成本歸集，形成安二建造成本，以便作為參照物，與其它項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析，尋找成本敏感點(diǎn)。安二項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為2009年4月~2011年4月，項(xiàng)目由6棟1+27層的高層住宅和地下車(chē)庫(kù)組成。

安置房項(xiàng)目安置房項(xiàng)目包括安一和安二，成本相當(dāng)，本次以安二項(xiàng)目為5安二總平圖安二總平圖6蔚藍(lán)青城項(xiàng)目共14萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)周期約為2009年8月~2012年9月，由4棟住宅樓和1棟獨(dú)立商業(yè)組成，西區(qū)于2012年3月30號(hào)已交房，東區(qū)計(jì)劃2012年9月15日交房，現(xiàn)處于建筑裝修階段。

蔚藍(lán)青城項(xiàng)目蔚藍(lán)青城項(xiàng)目共14萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)周期約為2009年87蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目共21萬(wàn)平方米，共由10棟住宅樓和6棟獨(dú)立商業(yè)及車(chē)庫(kù)組成，項(xiàng)目于2010年6月開(kāi)工，主體已于2011年年底全部封頂，現(xiàn)已進(jìn)入建筑裝修階段，計(jì)劃于2013年3月底交房。

蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目共21萬(wàn)平方米，共由10棟住宅樓和6棟獨(dú)8蔚藍(lán)悅城一期項(xiàng)目共16萬(wàn)平方米，由4棟33層高層住宅和6棟6+1層的花園洋房及車(chē)庫(kù)組成。一期于2011年3月開(kāi)工，計(jì)劃于2013年12月10日交房，目前1#~4#樓正處主體施工階段，5#~7#樓正在做基礎(chǔ)工程，8#~10#樓正在做樁基工程。蔚藍(lán)悅城一期項(xiàng)目蔚藍(lán)悅城一期項(xiàng)目共16萬(wàn)平方米，由4棟33層高層住宅和6棟69蔚藍(lán)悅城二期項(xiàng)目共21萬(wàn)平方米，由8棟33層高層住宅和2棟6+1層的花園洋房及1棟11層的小高層和車(chē)庫(kù)組成。二期計(jì)劃于2012年5月開(kāi)工，于2014年12月底交房，目前場(chǎng)地還未拆遷完。

蔚藍(lán)悅城二期項(xiàng)目蔚藍(lán)悅城二期項(xiàng)目共21萬(wàn)平方米，由8棟33層高層住宅和2棟610蔚藍(lán)春城項(xiàng)目共16萬(wàn)平方米，由7棟住宅樓和3棟獨(dú)立商業(yè)組成。工程于2011年8月開(kāi)工，計(jì)劃于2014年3月底交房，目前1#、2#樓的樁基工程及地下結(jié)構(gòu)工程，5#、10#樓的土方工程正在施工。蔚藍(lán)春城項(xiàng)目蔚藍(lán)春城項(xiàng)目共16萬(wàn)平方米，由7棟住宅樓和3棟獨(dú)立商業(yè)組成。11新都匯城系新都匯城系分為御湖和聯(lián)晟中心兩個(gè)項(xiàng)目：御湖項(xiàng)目：位于鳳城七路，御湖項(xiàng)目分一、二、三期開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中三期包含酒店；聯(lián)晟中心：位于鳳城五路，為高檔公寓式辦公用房；已經(jīng)交工的有：御湖一期；正在施工的有：御湖二期、御湖三期及聯(lián)晟中心。新都匯城系12

御湖項(xiàng)目總平圖

御湖項(xiàng)目總平圖13御湖項(xiàng)目位于西安市北郊明光路與鳳城七路什字西北，總建筑面積約70萬(wàn)m2，包括1#~20#共20棟樓，其中：1#~5#樓為一期，建筑面積16.4萬(wàn)m2；6#~14#樓為二期，建筑面積28.7萬(wàn)m2；15#~20#樓為三期，建筑面積24.8萬(wàn)m2。御湖項(xiàng)目御湖項(xiàng)目位于西安市北郊明光路與鳳城七路什字西北，總建14蔚藍(lán)城城系蔚藍(lán)城城系包括以下項(xiàng)目：已竣工項(xiàng)目有：蔚藍(lán)國(guó)際二期；蔚藍(lán)領(lǐng)寓；七色鎮(zhèn)A區(qū)；正在施工的有：蔚藍(lán)觀園；七色鎮(zhèn)B區(qū)；蔚藍(lán)小城；藍(lán)湖樹(shù)蔚藍(lán)城城系15蔚藍(lán)觀園項(xiàng)目蔚藍(lán)觀園項(xiàng)目于2008年年底開(kāi)工，計(jì)劃于2012年7月30日交工，總建面133323m2。項(xiàng)目定位為高檔住宅，本項(xiàng)目2#~5#、7#樓為剪力墻結(jié)構(gòu)高層住宅，1#、6#樓為裙房框架，主體剪力墻結(jié)構(gòu)商住樓，車(chē)庫(kù)為地下1層框架結(jié)構(gòu)車(chē)庫(kù)，立體停車(chē)車(chē)位700個(gè)。蔚藍(lán)觀園項(xiàng)目蔚藍(lán)觀園項(xiàng)目于2008年年底開(kāi)工，計(jì)劃于16蔚藍(lán)觀園總平圖蔚藍(lán)觀園總平圖17蔚藍(lán)花城七色鎮(zhèn)B區(qū)項(xiàng)目本項(xiàng)目包括6棟樓高層住宅及2個(gè)地下車(chē)庫(kù)，總建筑面積為17萬(wàn)平方米,住宅為剪力墻結(jié)構(gòu)，車(chē)庫(kù)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。其中，23-25#樓及1#車(chē)庫(kù)為西段，計(jì)劃2012年12月交工，26-28#樓及2#車(chē)庫(kù)為東段，計(jì)劃2014年9月交工。蔚藍(lán)花城七色鎮(zhèn)B區(qū)項(xiàng)目本項(xiàng)目包括6棟樓高層住宅及2個(gè)18蔚藍(lán)小城項(xiàng)目項(xiàng)目定位為保障性住房項(xiàng)目（除18#樓廉租房，剩余均為經(jīng)濟(jì)適用房）。本項(xiàng)目由27棟住宅及幼兒園、學(xué)校和地下車(chē)庫(kù)組成，總建筑面積為68.8萬(wàn)平方米。其中，5#樓為小高層，1#、27#樓為公寓式高層，18#樓為廉租房，其余為高層住宅和車(chē)庫(kù)。本項(xiàng)目一期、二期同時(shí)開(kāi)工，一期（1#~17#樓）2012年10月30日交房；二期（18#~22#樓）2013年8月30日交房，三期（23#~27#樓等）的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)還沒(méi)定。蔚藍(lán)小城項(xiàng)目項(xiàng)目定位為保障性住房項(xiàng)目（除18#樓廉租19藍(lán)湖樹(shù)項(xiàng)目

項(xiàng)目藍(lán)湖樹(shù)項(xiàng)目位于西安市丈八北路與科技路西南角，項(xiàng)目定位為中高檔，由一期1#-8#、14#-18#及一期車(chē)庫(kù)，二期9#~13#及19#~31#高層住宅樓及酒店會(huì)所和二期車(chē)庫(kù)組成，總建筑面積為48萬(wàn)平方米。二期計(jì)劃于2014年6月30日交房。藍(lán)湖樹(shù)項(xiàng)目項(xiàng)目藍(lán)湖樹(shù)項(xiàng)目位于西安市丈八北路與科技路西20三、成本具體對(duì)比分析

由于大興郡城系成本偏高，所以作為重點(diǎn)分析對(duì)象。大興郡內(nèi)部對(duì)比（地質(zhì)條件基本相同）：

1、

建造標(biāo)準(zhǔn)比較；2、青城-安二（整體對(duì)比）

3、

錦城-安二（整體對(duì)比）4、成本敏感點(diǎn)

三、成本具體對(duì)比分析21在進(jìn)行成本分析之前，我們先了解其建造標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別：1、門(mén)窗檔次：

2、公共部位裝修：三.1、青城與安二項(xiàng)目對(duì)比在進(jìn)行成本分析之前，我們先了解其建造標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別：三.1、青城223、外墻面裝修：

3、外墻面裝修：234、對(duì)講系統(tǒng)：5、精裝修：

4、對(duì)講系統(tǒng)：24建造標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別：1、門(mén)窗檔次：（對(duì)比同青城與安二）2、公共部位裝修：（對(duì)比同青城與安二）3、外墻面裝修：4、對(duì)講系統(tǒng)：

（對(duì)比同青城與安二）三.2、錦城與安二項(xiàng)目對(duì)比建造標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別：三.2、錦城與安二項(xiàng)目對(duì)比255、室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)：

新風(fēng)系統(tǒng)5、室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)：新風(fēng)系統(tǒng)266、贈(zèng)送面積的影響：6、贈(zèng)送面積的影響：277、立體停車(chē)系統(tǒng)：8、獨(dú)立商業(yè)配置：7、立體停車(chē)系統(tǒng)：281、成本偏高原因分類(lèi)：

三.3、成本敏感點(diǎn)

通過(guò)以上分析，可以看出，成本高的原因中：項(xiàng)目定位占到64%~72%，漲價(jià)因素占到25%~35%，地質(zhì)條件占到3%~4%。其中漲價(jià)因素和地質(zhì)條件屬于不可控因素，但所占比例較大的“項(xiàng)目定位原因”可以主動(dòng)控制。1、成本偏高原因分類(lèi)：三.3、成本敏感點(diǎn)通過(guò)以上分析292、蔚藍(lán)青城項(xiàng)目定位原因中影響較大的有：

可以看出成本敏感點(diǎn)為：外墻裝修成本。2、蔚藍(lán)青城項(xiàng)目定位原因中影響較大的有：可以看出成本敏感點(diǎn)為303、蔚藍(lán)青城成本敏感點(diǎn)為：外墻裝修成本。

原因：青城5#樓外裝方案調(diào)整太大，拆改費(fèi)用可觀。建議：1、重視外裝修圖紙效果的審核工作。2、外裝的前期設(shè)計(jì)、定位，應(yīng)該考慮成本的影響，并應(yīng)與項(xiàng)目售價(jià)和定位相匹配。3、蔚藍(lán)青城成本敏感點(diǎn)為：外墻裝修成本。原因：青城5#樓外裝314、蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目定位原因中影響較大的有：

可以看出成本敏感點(diǎn)為：鋼筋砼含量，外墻裝修及立體停車(chē)成本。4、蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目定位原因中影響較大的有：可以看出成本敏感點(diǎn)為325、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之一：鋼筋砼含量。

原因：錦城項(xiàng)目由于有大坡屋面，并占比較大、地下車(chē)庫(kù)層高較高，沿街商業(yè)擋土墻工程量大，11#、12#樓商業(yè)地下架空層，小高層住宅短肢剪力墻及外立面復(fù)雜等問(wèn)題，導(dǎo)致鋼筋和砼含量均較高。建議：1、地下車(chē)庫(kù)的層高要加以控制，而且前期要優(yōu)化車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)方案，如春城項(xiàng)目第一次的設(shè)計(jì)方案與錦城類(lèi)似，現(xiàn)在優(yōu)化后，車(chē)庫(kù)單方降低了800元/m2。2、外立面造型也要加以控制，目前錦城的外立面造型復(fù)雜，鋼筋含量增加了3kg/m2(成本增加約18元/m2)，砼含量增加了0.025m3/m2(成本增加約10元/m2)，外墻貼瓷難度增大(成本增加約2元/m2)，

合計(jì)成本增加約30元/m2。5、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之一：鋼筋砼含量。原因：錦城項(xiàng)目由于有336、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之二：門(mén)窗后期封閉費(fèi)用。

原因：錦城項(xiàng)目由于有贈(zèng)送面積等原因，造成陽(yáng)臺(tái)、空中花園、裝飾陽(yáng)臺(tái)處需要后期封閉的成本。建議：1、大興郡青城及安置房的陽(yáng)臺(tái)門(mén)都沒(méi)產(chǎn)生成本，錦城能否效仿以前兩個(gè)項(xiàng)目，也把此部分成本節(jié)約了呢？

成本27元/m2，造價(jià)共590萬(wàn)元。2、對(duì)于后期項(xiàng)目，贈(zèng)送面積處的封閉費(fèi)用能否考慮讓業(yè)主自己承擔(dān)（恒大都是交房后，業(yè)主從物業(yè)指定的2~3家單位中選擇一家自行進(jìn)行封閉），成本38元/m2，造價(jià)共840萬(wàn)元。6、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之二：門(mén)窗后期封閉費(fèi)用。原因：錦城項(xiàng)目34

恒大地產(chǎn)的陽(yáng)臺(tái)窗：由業(yè)主自行封閉6、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之二：門(mén)窗后期封閉費(fèi)用。陽(yáng)臺(tái)窗有的業(yè)主還沒(méi)有封恒大地產(chǎn)的陽(yáng)臺(tái)窗：由業(yè)主自行封閉6、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之二：357、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之三：外立面幕墻費(fèi)用。

原因：錦城項(xiàng)目1#~10#住宅樓的幕墻高度局部已經(jīng)升至9層（不只是范圍增大，同時(shí)槽鋼也由8#變?yōu)?0#，單價(jià)也要提高），另外11#~16#樓又都是獨(dú)立商業(yè)，外墻90%都為幕墻裝飾，造成錦城的外裝費(fèi)用最高。建議：1、住宅樓的幕墻高度能否降低？觀園定位為高檔住宅石材也只到四層，另外恒大外立面只有首層采用的是貴一點(diǎn)的外墻材料，二層及以上全部為普通外墻磁磚。見(jiàn)右圖。高度低材料比石材便宜7、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之三：外立面幕墻費(fèi)用。原因：錦城項(xiàng)目1367、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之三：外立面幕墻費(fèi)用。

2、外立面能否減少幕墻用量？恒大只有首層采用的是貴一點(diǎn)的外墻面磚濕貼，沒(méi)有采用干掛石材的做法，從而節(jié)省了鋼骨架及石材的成本。3、錦城的獨(dú)立商業(yè)配置多，若全部采用石材幕墻，外立面裝修費(fèi)用必然增大。但能否考慮用其它適中一些的外墻裝修材料呢？范圍少7、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之三：外立面幕墻費(fèi)用。2378、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之四：立體停車(chē)。

原因：錦城項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)為立體停車(chē)，直接造成車(chē)庫(kù)單方高出約830元/m2，項(xiàng)目整體單方高出約96元/m2。建議：1、采用立體停車(chē)，則地下室層高勢(shì)必增大，成本增加。2、立體停車(chē)設(shè)備費(fèi)昂貴，而且后期維修費(fèi)用高，又沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、不能出售，所以建議盡量不采用或局部少量采用。8、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之四：立體停車(chē)。原因：錦城項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)389、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之五：新風(fēng)系統(tǒng)。

原因：大興郡項(xiàng)目中從錦城項(xiàng)目開(kāi)始，新增室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)。建議：1、成本增加20元/m2。2、不知業(yè)主對(duì)室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)的感知度高不高，不知對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的推廣有多大的促進(jìn)作用，是否能夠提高房屋售價(jià)呢？9、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之五：新風(fēng)系統(tǒng)。原因：大興郡項(xiàng)目中從錦3910、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之六：電梯。

原因：安二基本為3梯10戶，錦城基本為2梯4戶；安二共16部電梯，共1332戶，平均每戶0.012部；錦城共35部電梯，共1476戶，平均每戶0.023部，舒適度明顯比安二高。建議：1、成本增加24元/m2。2、電梯的配置也應(yīng)與項(xiàng)目的定位及售價(jià)相匹配。10、蔚藍(lán)錦城成本敏感點(diǎn)之六：電梯。原因：安二基本為3梯1040四、大興郡城系與其他城系對(duì)比：

大興郡與其他城系對(duì)比：

1、錦城-御湖（純住宅：開(kāi)發(fā)時(shí)間一致）

2、悅城-御湖（純住宅：33層-33層，抗震等級(jí)一致）3、錦城-御湖（車(chē)庫(kù)：開(kāi)發(fā)時(shí)間一致）

4、項(xiàng)目整體配置對(duì)比

5、各項(xiàng)目投資收益率分析四、大興郡城系與其他城系對(duì)比：41蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目與御湖二期項(xiàng)目交房時(shí)間相同，施工時(shí)間基本一致，人材機(jī)的市場(chǎng)價(jià)不存在時(shí)間差，可對(duì)比性較強(qiáng)。對(duì)比情況詳見(jiàn)下表:四.1、錦城-御湖二期（純住宅）四.1、錦城-御湖二期（純住宅）42對(duì)比結(jié)論：1）錦城比御湖二期的鋼筋含量高，主要是錦城坡屋面及復(fù)雜的外立面造型導(dǎo)致（3kg/m2）；但砼含量低于御湖，此項(xiàng)錦城優(yōu)于御湖。2）錦城贈(zèng)送面積處封閉成本偏大，外裝成本高。3）建筑結(jié)構(gòu)形式的選擇直接影響了電梯的配置，后期建設(shè)可從產(chǎn)品定位與結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行綜合決策。對(duì)比結(jié)論：43對(duì)比結(jié)論：1）鋼筋含量基本相同，商砼含量御湖高于悅城。

2）悅城有大坡屋面且外立面造型復(fù)雜，從主體設(shè)計(jì)來(lái)看悅城優(yōu)于御湖。對(duì)比結(jié)論：44蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目與御湖二期項(xiàng)目交房時(shí)間相同，施工時(shí)間基本一致，人材機(jī)的市場(chǎng)價(jià)不存在時(shí)間差，可對(duì)比性較強(qiáng)。對(duì)比情況詳見(jiàn)下表:四.3、錦城-御湖二期（車(chē)庫(kù)）蔚藍(lán)錦城項(xiàng)目與御湖二期項(xiàng)目交房時(shí)間相同，施工時(shí)間基本一致，人45錦城車(chē)庫(kù)平面圖錦46御湖車(chē)庫(kù)平面圖御47對(duì)比結(jié)論：

錦城的車(chē)庫(kù)相對(duì)于主樓獨(dú)立，增加鋼筋含量14kg/m2，同時(shí)由于大開(kāi)挖造成主樓與車(chē)庫(kù)之間的間距要用大量土方進(jìn)行回填，導(dǎo)致成本增加。思考：1、錦城車(chē)庫(kù)的獨(dú)立擋土墻既導(dǎo)致成本增加且又導(dǎo)致停車(chē)位減少；2、獨(dú)立車(chē)庫(kù)導(dǎo)致土方回填成本及外墻防水成本增加；以此項(xiàng)目為鑒，春城車(chē)庫(kù)與此項(xiàng)目類(lèi)似的第一版設(shè)計(jì)被優(yōu)化，現(xiàn)已調(diào)整為大底盤(pán)車(chē)庫(kù)。但悅城二期目前藍(lán)圖設(shè)計(jì)仍為立體停車(chē)，項(xiàng)目還未開(kāi)工，車(chē)庫(kù)方案建議優(yōu)化為平層車(chē)庫(kù)。對(duì)比結(jié)論：48四.4、各項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)單體所占比例圖四.4、各項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)單體所占比例圖49某公司項(xiàng)目成本總結(jié)匯報(bào)課件50觀園項(xiàng)目屬高端住宅，平層車(chē)位數(shù)350個(gè)，設(shè)計(jì)為機(jī)械式立體停車(chē)車(chē)位數(shù)681個(gè)，觀園住戶791戶，車(chē)位數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足；機(jī)械式立體停車(chē)位設(shè)計(jì)的項(xiàng)目還有錦城、悅城、藍(lán)湖樹(shù)等，不但使得主體車(chē)庫(kù)層高增加成本大幅增加，機(jī)械式停車(chē)的運(yùn)行成本也是很大的浪費(fèi)；御湖二期屬中端住宅，二期外立面大量的石材幕墻局部升到六層，品質(zhì)與售價(jià)不統(tǒng)一；彼岸酒店主體設(shè)計(jì)與精裝修不匹配，造成主體預(yù)埋管全部報(bào)廢；悅城二期、春城、聯(lián)晟中心等項(xiàng)目現(xiàn)階段剛剛開(kāi)始，修改還來(lái)得及各項(xiàng)目成本敏感點(diǎn)舉例觀園項(xiàng)目屬高端住宅，平層車(chē)位數(shù)350個(gè)，設(shè)計(jì)為機(jī)械式立體停車(chē)51經(jīng)分析：大興郡項(xiàng)目屬于成本高，收益率低的項(xiàng)目原因分析：1、收益方面:大興郡錦城項(xiàng)目受政府調(diào)控影響較大,收益不如觀園項(xiàng)目,而且因?yàn)榈刭|(zhì)條件又不如觀園好等客觀條件造成投資偏大，所以收益率較低。2、建議：觀園項(xiàng)目與大興郡錦城項(xiàng)目的成本投資幾乎一樣,但錦城的售價(jià)不及觀園項(xiàng)目。是否以后在推盤(pán)策略上，可以考慮先推出錦城后面的地段稍差的項(xiàng)目，另外項(xiàng)目的配置也應(yīng)該與售價(jià)相匹配。四.5、投資計(jì)劃收益率分析經(jīng)分析：大興郡項(xiàng)目屬于成本高，收益率低的項(xiàng)目四.5、投資計(jì)劃52四.6設(shè)計(jì)優(yōu)化舉例今年做的一些改進(jìn)工作：1、鋼筋砼含量控制：2、車(chē)庫(kù)方案測(cè)算比較:3、景觀園林成本分析：四.6設(shè)計(jì)優(yōu)化舉例今年做的一些改進(jìn)工作：53四.7前期設(shè)計(jì)階段成本工作計(jì)劃安排以悅城二期為例，其余未開(kāi)工項(xiàng)目的前期論證工作類(lèi)似：四.7前期設(shè)計(jì)階段成本工作計(jì)劃安排54通過(guò)分析，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)成本影響大的主要原因?yàn)椋?、客觀地質(zhì)地貌：2、產(chǎn)品品質(zhì)定位；3、規(guī)劃設(shè)計(jì)合理性；4、外立面造型規(guī)劃要求；5、建設(shè)時(shí)間和材料供應(yīng)方式；6、建筑的結(jié)構(gòu)選型等。五、總結(jié)與建議五、總結(jié)與建議55通過(guò)分析在建項(xiàng)目，后續(xù)擬建項(xiàng)目值得借鑒之處總結(jié)如下：1、項(xiàng)目拓展階段，組織進(jìn)行項(xiàng)目成本測(cè)算，即形成土地版成本；2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位階段，組織進(jìn)行成本測(cè)算，即形成可研版成本；項(xiàng)目前期產(chǎn)品明確的定位、以及預(yù)期投資收益率，確定產(chǎn)品售價(jià)與可研版成本。3、建立產(chǎn)品類(lèi)型成本表，根據(jù)項(xiàng)目定位，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段選擇并對(duì)應(yīng)制定目標(biāo)成本。4、根據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，從施工圖設(shè)計(jì)階段控制成本，即進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。5、過(guò)程中制定目標(biāo)成本預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)格控制成本超額現(xiàn)象，即過(guò)程成本超支報(bào)警。通過(guò)分析在建項(xiàng)目，后續(xù)擬建項(xiàng)目值得借鑒之處總結(jié)如下：56通過(guò)分析在建項(xiàng)目，后續(xù)擬建項(xiàng)目值得借鑒之處總結(jié)如下：成本控制必須走到前期來(lái),方案設(shè)計(jì)階段就必須進(jìn)行成本比較,進(jìn)行成本控制，例如連體車(chē)庫(kù)與獨(dú)立車(chē)庫(kù)的選擇，即設(shè)計(jì)階段多方案經(jīng)濟(jì)比較；地質(zhì)條件的勘察一定到位，組織支護(hù)、樁基、結(jié)構(gòu)論證，避免地基成本浪費(fèi)；施工圖設(shè)計(jì)階段可參照比較成功的案例，例如目前較優(yōu)的青城與悅城的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；重視優(yōu)化設(shè)計(jì)論證：對(duì)結(jié)構(gòu)形式、地基基礎(chǔ)、樁基、部品、外立面、園林景觀、精裝修、冷熱源、人防效益等組織專(zhuān)家進(jìn)行論證；通過(guò)分析在建項(xiàng)目，后續(xù)擬建項(xiàng)目值得借鑒之處總結(jié)如下：57全成本管理的構(gòu)建目標(biāo)成本落定后，首先進(jìn)行責(zé)任分解到部門(mén)，形成責(zé)任成本，全員參與成本管控。然后制定合約規(guī)劃，用來(lái)作為合同總價(jià)的上限或是作為招標(biāo)的標(biāo)底價(jià)。其次根據(jù)成本在設(shè)計(jì)階段占70%的權(quán)重，我們將成本管控前置到設(shè)計(jì)階段，從源頭預(yù)控成本，成本的管理不再是事后核算，而是事前預(yù)控管理。參見(jiàn)：成本模塊計(jì)劃在項(xiàng)目過(guò)程管理中，也會(huì)及時(shí)與目標(biāo)成本相對(duì)比，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本的管控，并建立預(yù)警機(jī)制。以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，安排各項(xiàng)目的年度、季度資金計(jì)劃。以目標(biāo)成本為依據(jù)，編制預(yù)估結(jié)算并控制結(jié)算總價(jià)。我們結(jié)合公司正在推行的全成本管理流程制度，將逐步與相關(guān)部門(mén)協(xié)作，求變創(chuàng)新，達(dá)成成本管控目標(biāo)。全成本管理的構(gòu)建目標(biāo)成本落定后，首先進(jìn)行責(zé)任分解到部門(mén)，58其它房地產(chǎn)的做法：以恒大為例，僅供商討；關(guān)注點(diǎn)提示。

六、后續(xù)未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提示其它房地產(chǎn)的做法：以恒大為例，僅供商討；六、后續(xù)未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提59外立面裝修：恒大石材用量很少，大部分為外墻面磚。

蔚藍(lán)青城北立面恒大北立面外立面裝修：恒大石材用量很少，大部分為外墻面磚。蔚藍(lán)60

入口門(mén)廳，恒大外立面其余地方都很普通，但入口門(mén)頭處很顯眼。業(yè)主感知度高。因?yàn)榉秶?，總成本增加也不多。重點(diǎn)打造點(diǎn)外裝重點(diǎn)打造點(diǎn)：

入口門(mén)頭等客戶回家流線入口門(mén)廳，恒大外立面其余地方都很普通，但入口門(mén)頭處很61關(guān)注點(diǎn)提示1、外裝石材升到9層，客戶是否很關(guān)注？建議：普通住宅當(dāng)預(yù)期售價(jià)在5000~6000時(shí)，不采用石材幕墻；當(dāng)預(yù)期售價(jià)在6000~7500時(shí)，石材幕墻應(yīng)控制在一定層數(shù)和范圍內(nèi)，而且盡量選用其它價(jià)位適中的材料達(dá)到大方美觀的效果；高端住宅也建議盡量控制干掛石材用量。2、進(jìn)戶門(mén)從業(yè)主的角度是否關(guān)注采用指紋密碼鎖？建議：若采用指紋密碼鎖，建面單方增加約20元/m2，建議像觀園這種高檔項(xiàng)目采用；普通住宅像藍(lán)湖樹(shù)項(xiàng)目不建議采用。關(guān)注點(diǎn)提示1、外裝石材升到9層，客戶是否很關(guān)注？623、贈(zèng)送面積對(duì)售價(jià)的促進(jìn)到底有多大？以后項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)封閉費(fèi)用建議由業(yè)主自己承擔(dān)。建議：業(yè)主買(mǎi)房的時(shí)候已經(jīng)得到了面積的贈(zèng)送，按平均贈(zèng)送6%~10%算，平均戶型按100平方米計(jì)，每戶實(shí)際得到的實(shí)惠約為6~10平方米，總價(jià)為4.3~7.2萬(wàn)元。讓業(yè)主自己承擔(dān)陽(yáng)臺(tái)封閉的費(fèi)用，也就5670元/戶，肯定都能接受。但交房后物業(yè)公司要加強(qiáng)一下管理，其實(shí)業(yè)主都會(huì)自覺(jué)按物業(yè)的外立面效果來(lái)封，而且一般都會(huì)從物業(yè)指定的公司中進(jìn)行選擇（物業(yè)可承諾選擇指定公司后期負(fù)責(zé)維修），應(yīng)該難度不大。3、贈(zèng)送面積對(duì)售價(jià)的促進(jìn)到底有多大？以后項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)封閉費(fèi)用建議634、能否形成天朗地產(chǎn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)？以便給異地公司建立模板。建議：我自己感覺(jué)恒大地產(chǎn)就是把相同的住宅當(dāng)成模塊一樣放到了全國(guó)各地。目前我們公司在西安開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)種類(lèi)很多，只是從大興郡項(xiàng)目才開(kāi)始了多個(gè)項(xiàng)目相同風(fēng)格的建造標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，模塊化的建筑也有它的好處：設(shè)計(jì)成本低，變更簽證少相對(duì)易于管理，另一方面，可以快速?gòu)?fù)制。4、能否形成天朗地產(chǎn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)？以便給異地公司建立模板。645、目前我們公司開(kāi)發(fā)的住宅種類(lèi)分為以下幾類(lèi)：普通住宅、高檔住宅、經(jīng)適房等。

建議原則：部品配置與市場(chǎng)相匹配，或略高于市場(chǎng)行情。

經(jīng)適房、安置房（廉租房）項(xiàng)目：重視鋼筋砼含量的控制、外立面裝修采用外墻涂料、門(mén)窗選擇普通塑鋼窗、不設(shè)飄窗、電話對(duì)講系統(tǒng)等；普通住宅（均價(jià)6000元~8000元）：斷橋隔熱鋁合金中空玻璃窗，外立面少量石材幕墻同時(shí)不設(shè)鋁塑板、對(duì)普通住宅的裝修面積進(jìn)行控制；高檔住宅（均價(jià)8000元以上）：增加新風(fēng)系統(tǒng)、指紋密碼鎖、室內(nèi)直飲水設(shè)備等。5、目前我們公司開(kāi)發(fā)的住宅種類(lèi)分為以下幾類(lèi)：普通住宅、高檔住656、地下車(chē)庫(kù)方案選擇：

地下車(chē)庫(kù)，原則上滿足規(guī)劃要求的盡量采用大底盤(pán)車(chē)庫(kù)，在售價(jià)為20萬(wàn)元以上時(shí)，優(yōu)選一層平層地下車(chē)庫(kù)，其次為二層平層地下車(chē)庫(kù)，最次為立體停車(chē)。建議車(chē)庫(kù)捆綁銷(xiāo)售。6、地下車(chē)庫(kù)方案選擇：661、有事