年淄博房地產(chǎn)開發(fā)市場

萬m2萬m2,同比下降 。.6；4竣%工商品房空置（待萬m,同比增長 。其中，商品住宅銷售面積 萬m,占總銷售面積的同%比增長22.0，2商%品房二0—0年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場運行情況分析報告201年0，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場總體保持了快速、健康發(fā)展勢頭，完成投資、新開工面積、銷售面積均創(chuàng)歷史新高。受持續(xù)的國家調控政策及市場自身調整影響，商品住宅銷售價格出現(xiàn)—定幅度波動，但總體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢?！?、市場運行基本情況（—）房地產(chǎn)開發(fā)情況。201年0，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場完成投資156.億2元8，同比增長56.1，其6中%商品住宅完成投資119.億6元7，同比增長58.5；商2品%房施工面積1536萬葉，同比增長 ；商品房新開工面積 萬葉，同比增長 5其中商品住宅新開工面積 萬葉，同比增長 9商品房竣工面積房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案面積 萬m2,同比增長售）面積萬m,同比下降 。（二）商品房銷售情況。201年0，全市商品房總銷售面積4銷售以住宅為主；商品房預售面積 萬m,占總銷售面積的 。同比增長商品房銷售仍以預售為主。商品住宅預售均價 元m,同比增長表一 年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場主要統(tǒng)計指標情況類型\項目、商口口房其中住宅商業(yè)營業(yè)用房辦公樓指標同比（）指標同比（）指標同比（）指標同比（）完成投資億元施工面積萬m新開工面積萬m竣工面積萬m現(xiàn)售面積萬m預售面積萬m空置面積萬m表二 201年0各月完成主要統(tǒng)計指標情況注要指標月份x完成投資新開工面積預售面積商品住宅預售均價億元環(huán)比（）萬m環(huán)比（）萬m環(huán)比（）元m環(huán)比（）

合計（三）企業(yè)本年資金來源情況。201年0，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源220.億2元，同期完成投資156.億2元8，表明企業(yè)資金鏈較為寬松。其中通過銀行和非銀行金融機構獲得貸款27.億1元0，占12.3，1說%明受國家宏觀調控政策影響，企業(yè)通過銀行獲得信貸資金較少；自籌資金37.億2元4，占16.9；1其%他資金（主要包括商品房銷售定金、預收款以及個人按揭貸款）155.億8元6，所占比重最高，達到70.7，8企%業(yè)通過銷售回籠資金較為順暢，也是目前企業(yè)資金來源的最重要渠道。（四）中心城區(qū)及其它區(qū)縣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況。201年0，中心城區(qū)完成投資73.億3元、新開工面積 萬葉、商品房預售面積 萬葉，分別占到全市總量的 、49.0、35%4.3，1依%然占據(jù)市場主導地位。完成投資各區(qū)縣均有較大幅度增長，其中臨淄區(qū)、桓臺縣同比分別增長104.、2160%3.，、增6幅%較大；新開工面積除周村區(qū)同比下降32.外，其他區(qū)縣均有較大幅度增長，其中臨淄區(qū)新開工面積 萬1,同比增長 ，增幅較大；商品房預售面積除淄川區(qū)同比下降1.8外2，%其它區(qū)縣均有較大幅度增長，其中沂源縣預售 萬m2、周村區(qū)預售 萬m2,同比分別增長 、 ，增幅較大；商品住宅預售均價各區(qū)縣均有較大幅度上漲，其中桓臺縣房價最高，達到 元m,淄川區(qū)漲幅最大，同比增長 5博山區(qū)、高青縣商品住宅價格依然較低，分別為元m、元mo表三 中心城區(qū)及各區(qū)縣完成主要統(tǒng)計指標情況■'項目區(qū)縣、、、完成投資新開工面積預售面積住宅預售均價億元同比萬m同比萬m同比元m同比中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)

桓臺縣沂源縣咼青縣二、市場總體運行特點（一）市場總體處于快速、健康運行態(tài)勢。201年0，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資156億元，同比增長1商品房新開工面積萬孔同比增長5商品房銷售面積萬葉，同比增長。以上統(tǒng)計指標絕對值均創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的良好局面。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案制度得到進一步推行，全市有65個項目共萬m2順利通過備案，較年分別增長和。與此同時，全市新建已竣工商品房空置（待售）面積大幅減少，僅為萬m,同比下降。我市房地產(chǎn)開發(fā)市場總體處于快速、健康運行態(tài)勢。表四年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資對比表五 2006-年2商0品1房0新開工面積對比表六2完完6-2年完商1品完房預售面積對比（二）商品住宅價格總體呈現(xiàn)明顯上漲趨勢。201年0，全市商品住宅預售均價344元7/葉，同比增長 4漲幅較大。中心城區(qū)均價元葉，同比增長 。綜合評價品質較高的樓盤年內漲幅大多在千元以上，部分樓盤均價已超過 元葉甚至更高。受年下半年房價持續(xù)上漲慣性影響，年初商品住房價格繼續(xù)保持上漲勢頭，1-月4份房均價33

元葉，同比增長 9月中旬國家出臺遏制部分城市房價過快上漲調控政策后，市場出現(xiàn)一定觀望氛圍，在售樓盤也不再頻繁提價，商品房銷售面積和價格總體保持平穩(wěn)運行。5-月份商品住宅預售均價 元葉，與 月份相比下降 ，初步達到調控目的；月份以后，隨著市場觀望氛圍快速消除，商品房銷售重回量增價漲軌道，9-1月2份，全市商品房

預售面積 萬葉，較月份預售面積 萬葉相比增長 7商品住宅預售均價達到元孔較月份均價元葉相比增長 。表七 年以來各季度商品住宅預售均價走勢T-預售均價折線（元/皿（三）新調控政策對市場運行總體影響有限。201年0，國家陸續(xù)出臺了一系列針對房地產(chǎn)的宏觀調控措施，主要目的是遏制部分城市房價過快上漲。尤其是4月份出臺的實行更為嚴格的差別化住房信貸政策對消費者的購買能力提出更高要求，但由于我市房價總體水平不高，大部分消費者首付壓力仍在可承受范圍內，市場銷售并未受到明顯影響。僅下半年商品房預售面積就達到 萬m2,較上半年增長 。同時，我市絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對市場前景也較為看好，加之資金鏈較為寬松，投資力度較大，僅下半年就完成房地產(chǎn)開發(fā)投資100.億6元7，較上半年增長81.0。3%三、市場運行中存在的主要問題及原因（一）部分樓盤價格增長偏快。201年0，部分位于城市黃金地段和擁有優(yōu)質教育資源的中高檔在售樓盤價格增長較快，給社會公眾心理造成強烈的通漲預期，極易引起改善性和投資性需求的跟風追漲。主要原因：一是開發(fā)建設剛性成本增長較快。去年以來，土地出讓成交價格普遍大幅提高，建安、配套、人工等費用持續(xù)上漲，勢必帶來開發(fā)建設剛性成本的明顯增長。二是高品質樓盤供求矛盾突出。隨著居民收入增加以及消費理念的轉變，對高品質住宅項目需求呈顯著增加趨勢，而市場能夠提供的位置好、品質高、配套設施完善的樓盤數(shù)量有限，必然帶來高品質樓盤銷售價格的提高。三是“學區(qū)房”拉動房價。由于教育資源分布不均衡，隨著城鎮(zhèn)家庭對子女教育的日益重視以及“劃片入學”政策的推行，部分擁有優(yōu)質教育資源的“學區(qū)房”價格自然要高于其他項目。（二）改善性需求提前入市，投資性需求顯著增多。前幾年，我市商品住房價格一直不高，增長緩慢，市場需求以自住和改善性為主，投資性需求較少，投機性需求幾乎沒有，市場發(fā)展總體較為平穩(wěn)。隨著200年9以來房價的快速上漲，加之銀行信貸利率較低、物價上漲較快，又缺少其他更好的投資渠道，部分有一定經(jīng)濟實力的城鎮(zhèn)居民為實現(xiàn)住房條件的改善和持有貨幣的保值增值，主動提前加入到購房行列。我市外來人口增長相對緩慢，商品房消費仍以內需為主，但改善性需求的提前入市和投資性需求的大量增多，雖然在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也造成了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮和一定階段供求矛盾突出。201年0我市商品房市場供應量大大超過以往，但仍明顯供不應求，主要原因就在于此。（三）單位團購住房明顯增多，不利市場發(fā)育。199年8國家住房制度改革取消單位福利分房，實行住房貨幣化的新政策后，我市大部分機關、事業(yè)單位和效益較好的企業(yè)已經(jīng)通過團購基本解決了職工首套住房問題。但是從200以9來，單位團購住房現(xiàn)象又呈明顯增加趨勢。由于價格優(yōu)惠幅度較大，升值潛力明顯，絕大多數(shù)團購單位職工積極購買，除少部分為自住和改善性需求外，大部分購房目的是投資，擠占了有限的市場資源。還有一些職工通過私下交易轉讓團購資格從中牟利，擾亂了正常房地產(chǎn)市場秩序。開發(fā)企業(yè)運作單位團購住房，既是一種促銷手段，也是一種融資手段，單位團購普遍存在違規(guī)提前收取購房資金的問題，潛藏的市場風險不容忽視。同時，相對較低的團購價格在一定程度上減少了國家稅費收入。（四）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為不規(guī)范問題依然存在。近年來，我市房地產(chǎn)市場秩序經(jīng)不斷整治逐年好轉，但仍有部分企業(yè)受利益驅動、法律意識淡薄影響，開發(fā)建設手續(xù)不全既開工建設等違法行為依然存在；發(fā)布虛假廣告、非法預售、合同欺騙、變相違法集資等行為屢禁不止；因延期交房、商品房質量問題、配套設施不完善等引起的投訴糾紛還比較突出。部分區(qū)縣存在城市規(guī)劃區(qū)內集體土地上以舊村改造的名義違法從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，擾亂了正常房地產(chǎn)市場秩序，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展造成了危害。張店南部片區(qū)城鄉(xiāng)結合部集體土地違法進行房地產(chǎn)開發(fā)并對外銷售的行為尤為嚴重。四、房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展趨勢預測（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨新的歷史發(fā)展機遇。當前，我市正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化優(yōu)化發(fā)展的關鍵時期。201年1是“十二五”開局之年，201年012月底召開的全市經(jīng)濟工作會議上提出，要加快城市現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化步伐，科學把握新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，進一步強化規(guī)劃引控，協(xié)調推進新城區(qū)建設和老城區(qū)改造。集中推進中心城區(qū)城市綜合體建設，打造功能現(xiàn)代、輻射能力強的高端服務業(yè)聚集區(qū)；加快新區(qū)建設步伐，啟動中心城區(qū)百棟高層建筑建設工程，進一步拉開城區(qū)規(guī)劃建設的框架。我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大幅度拓寬，面臨著新的歷史發(fā)展機遇，預測至少在未來10年內，以商品住房開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)仍將是市場消費“熱點”。（二）中心城區(qū)尤其是新區(qū)將繼續(xù)主導市場發(fā)展。以省運會在我市召開為契機，近年來，我市持續(xù)大幅度增加中心城區(qū)城市基礎配套設施投資，加大城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治力度，建成區(qū)面積迅速擴大，中心城區(qū)對周邊區(qū)縣輻射、吸引能力明顯增強，越來越多有一定經(jīng)濟實力的居民選擇來中心城區(qū)就業(yè)、購房、上學和生活。尤其是隨著淄博新區(qū)市政、教育、體育、文化等城市基礎配套設施的日趨完善和加快建設，全市政治、文化重心加速西移，“東商西居”逐漸形成中心城區(qū)居民的共識，更多的開發(fā)企業(yè)將下一步發(fā)展空間瞄準新區(qū)商品房建設。20年下半年，市體育中心附近兩黃金地塊先后以較高價位出讓，預示著淄博新區(qū)房價上升空間將領跑全市，成為下一階段中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點和亮點。（三）本土房企將面臨更為激烈市場競爭。201年0，中海、華潤等國內品牌房企陸續(xù)登陸淄博市場，這些企業(yè)的品牌增值效應必將對原有市場格局造成強烈沖擊，不久的將來市場就會出現(xiàn)外來品牌房企與本土同臺競爭的局面。競爭層面的提升必將對我市本土企業(yè)提出嚴峻的考驗，大量的中小房企生存空間將進一步受到擠壓，但同時也為有一定實力的本土房企順勢而為、加快品牌項目建設創(chuàng)造了良好的條件和契機。通過競爭，更多高品質、有特色的房地產(chǎn)項目將陸續(xù)進入市場。五、幾點建議住房問題關系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，對于促進我市經(jīng)濟快速發(fā)展、拓寬就業(yè)渠道、提升城市形象、改善居住環(huán)境都具有十分重要的意義。（一）繼續(xù)因地制宜貫徹落實各項調控政策。繼續(xù)認真貫徹中央、省、市經(jīng)濟工作會議精神和中央、省市出臺的各項房地產(chǎn)調控政策，以滿足城鎮(zhèn)居民基本住房需求為出發(fā)點，以增加投資、擴大消費、規(guī)范秩序為著力點，改進和加強房地產(chǎn)市場調控。加大供應和需求的雙向調節(jié)力度，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資和投機性購房，防范住房按揭貸款風險；引導房地產(chǎn)企業(yè)及時根據(jù)市場需求調整開發(fā)節(jié)奏，提高商品房品質，杜絕頻繁漲價和盲目開發(fā)，警惕市場潛在風險。（二）進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。一是全面落實《淄博市人民政府辦公廳關于加強房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的意見》（淄政辦發(fā)〔201〕12號）文件精神，通過提高市場準入門檻、加大清出力度、加強從業(yè)人員培訓、構建行業(yè)信用體系、強化開發(fā)過程監(jiān)管、加強組織領導等綜合措施，保持房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展。二是進一步加大市場執(zhí)法檢查力度，重點查處未經(jīng)批準改變土地用途、閑置土地、出借資質、手續(xù)不全違法開工建設、違規(guī)收取預售資金等違法違規(guī)行為，加大曝光和處罰力度。三是嚴禁黨政機關、企事業(yè)單位利用職權集體購買商品房為職工謀取利益，嚴禁各級政府、各部門為單位團購房提供稅費減免等優(yōu)惠政策。四是要切實加強對舊村改造的指導，從嚴控制舊村改造的規(guī)模和范圍。適時組織國土資源、規(guī)劃、城管執(zhí)法、建設等部門重點查處利用集體土地開發(fā)商品住宅并對外銷售的行為。（三）實行建設條件意見書制度，完善竣工綜合驗收制度。根據(jù)（淄政辦發(fā)〔201〕12號）要求，完善現(xiàn)行土地出讓模式，在房地產(chǎn)建設用地出讓、劃撥前，由住房城鄉(xiāng)建設部門會同規(guī)劃、房管等部門出具包含開發(fā)項目用地方式、規(guī)劃設計、開發(fā)期限、基礎設施和配套公用設施建設標準、拆遷補償安置、住宅產(chǎn)業(yè)化技術應用、建筑節(jié)能措施等建設條件，作為項目開發(fā)建設和竣工綜合驗收的依據(jù)。開發(fā)企業(yè)要嚴格按照建設條件意見書的要求進行規(guī)劃設計、制定開發(fā)建設方案，不得擅自調整內容、降低標準。此項制度可從源頭上規(guī)范企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為，加快產(chǎn)業(yè)結構升級，實現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。同時，切實把好交付使用關，所有商品住宅開