第4章房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與概念設(shè)計(jì)課件

第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與概念設(shè)計(jì)第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與概念設(shè)計(jì)1房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述定位營(yíng)銷(xiāo)大師菲利浦·科特勒認(rèn)為：定位是指企業(yè)設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位是依據(jù)市場(chǎng)細(xì)分針對(duì)所選目標(biāo)市場(chǎng)的定位；是針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)產(chǎn)品屬性、特征、功能的需求，通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)能力與需求的分析，從產(chǎn)品功能、檔次、價(jià)格、形象等方面，塑造產(chǎn)品個(gè)性形象，為消費(fèi)者打造“量身定做”的特定產(chǎn)品，從而吸引顧客，占領(lǐng)該細(xì)分市場(chǎng)的過(guò)程。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述項(xiàng)目定位的內(nèi)容項(xiàng)目市場(chǎng)屬性定位

指對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)及其消費(fèi)者的選擇。項(xiàng)目功能定位

根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的個(gè)性需求確定項(xiàng)目功能的過(guò)程。項(xiàng)目產(chǎn)品定位

根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的支付能力、消費(fèi)意愿確定特定產(chǎn)品的過(guò)程。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)心理、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)狀況、企業(yè)自身狀況確定產(chǎn)品價(jià)格的過(guò)程。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述項(xiàng)目定位的內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述項(xiàng)目定位程序市場(chǎng)研究一般投資機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)選擇消費(fèi)偏好研究承受能力分析第一階段項(xiàng)目市場(chǎng)屬性定位消費(fèi)群體定位第二階段項(xiàng)目功能屬性定位市場(chǎng)研究具體投資機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目地址選擇項(xiàng)目使用性質(zhì)定位項(xiàng)目地塊環(huán)境分析主要功能定位產(chǎn)品檔次定位建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)消費(fèi)偏好分析目標(biāo)市場(chǎng)分析環(huán)境分析第三階段項(xiàng)目產(chǎn)品屬性定位市場(chǎng)研究第四階段項(xiàng)目?jī)r(jià)格屬性定位市場(chǎng)研究項(xiàng)目投資估算競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格分析SWOT分析經(jīng)營(yíng)策略研究產(chǎn)品價(jià)格定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述項(xiàng)目定位程序市場(chǎng)研房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述項(xiàng)目定位原則實(shí)事求是，尊重客觀規(guī)律的原則；循序漸進(jìn)，逐漸深化的原則；虛實(shí)結(jié)合，以實(shí)為主的原則。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述項(xiàng)目定位原則第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述項(xiàng)目策劃原則先外后內(nèi)先決定空間用途，再考慮單元面積計(jì)劃；先確定整體容積率的分配，再考慮棟別或樓別配置；先規(guī)劃出入動(dòng)線，再考慮各樓層或單元空間的聯(lián)系方式；先做完整地塊規(guī)劃，再作畸零地塊利用。先弱后強(qiáng)要?jiǎng)?chuàng)造邊際利潤(rùn)的機(jī)會(huì)；要具備整體價(jià)值的意識(shí)；要善用搭配組合的技巧。先實(shí)后虛找出目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者；有相對(duì)效益觀念；依據(jù)條件規(guī)劃。先分后合樓層市場(chǎng)的先分后合；平面單元面積的先分后合；控制造價(jià)合理的先分后合。先專(zhuān)后普考慮市場(chǎng)特性；注意把握重點(diǎn)；評(píng)估可能性及市場(chǎng)接受性。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述項(xiàng)目策劃原則先外后內(nèi)先決定空間用途，再考慮第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例項(xiàng)目概況地理位置

項(xiàng)目地處城市南郊，是“南部新城”的核心區(qū)域，定位為商住區(qū)。項(xiàng)目周邊情況

交通便捷，有學(xué)校、國(guó)際會(huì)展中心、科技館、體育館、企業(yè)、商業(yè)、餐飲、醫(yī)療、銀行等；已開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目3個(gè)、正開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目6個(gè)、待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有大型寫(xiě)字樓、政府機(jī)構(gòu)、住宅小區(qū)等8個(gè)項(xiàng)目；目前該區(qū)域發(fā)展的項(xiàng)目多為中低檔次商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及聯(lián)建住宅。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例項(xiàng)目概況房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例項(xiàng)目概況地塊現(xiàn)狀政府已完成七通工程，公司可開(kāi)始進(jìn)行土地平整和前期工程。項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)總占地92萬(wàn)平方米；分期獲取土地使用權(quán)，首幅土地面積20萬(wàn)平方米；容積率1.1；住宅總建筑面積18萬(wàn)平方米(未含其它)。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例項(xiàng)目概況地塊現(xiàn)狀第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析市場(chǎng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向中低價(jià)位樓盤(pán)；工薪階層日漸成為購(gòu)房的主體；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，樓盤(pán)素質(zhì)不斷升級(jí)；中高檔、大戶型、高價(jià)位產(chǎn)品空置率高；戶型配比失當(dāng)導(dǎo)致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失調(diào)；開(kāi)發(fā)周期和銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)；中高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平快速提升，中檔樓盤(pán)品質(zhì)欠佳；二手房市場(chǎng)的緩慢發(fā)展降低了新增購(gòu)買(mǎi)力的比率；管理費(fèi)偏低很難保證高質(zhì)素管理水平。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位消費(fèi)者調(diào)查群體構(gòu)成第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位消費(fèi)者調(diào)查群體構(gòu)成第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為影響因素調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為影響因素調(diào)查第第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查年齡段20-2526-3031-4041-5050以上空填總計(jì)數(shù)量112141178115467599百分比18.7%23.6%29.7%19.2%7.7%1.2%100%婚姻狀況未婚已婚其他空填總計(jì)人數(shù)161413421599百分比26.9%68.9%0.7%3.5%100%教育程度中學(xué)或中專(zhuān)大專(zhuān)本科本科以上空填總計(jì)人數(shù)2622071011217599百分比43.7%34.6%16.9%2%2.8%100%房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查年齡段20-252消費(fèi)者基本狀況調(diào)查家庭情況單身二人三人三代同代同住其他空填總計(jì)人數(shù)67683604936127599百分比11.2%11.4%60.1%8.2%6%2%1.2%100%收入＜22-56-1011-2021-3031-5050-100>100空填總計(jì)人數(shù)14326712338125317599%23.9%44.6%20.5%6.3%2%0.8%0.5%0.2%1.2%100%房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查家庭情況單身二人三人三代同代同住其他空填總消費(fèi)者基本狀況調(diào)查購(gòu)房計(jì)劃一年之內(nèi)購(gòu)房一至兩年內(nèi)購(gòu)房?jī)赡昊蛞院筚?gòu)買(mǎi)暫時(shí)沒(méi)有計(jì)劃不會(huì)考慮空填總計(jì)人數(shù)9530211951275599百分比16%50.4%19.9%8.5%4.4%0.8%100%目的首次置業(yè)二次改善為父母買(mǎi)房為子女購(gòu)房投資其他目的空填總計(jì)人數(shù)121339297714172599百分比20.2%56.6%4.8%12.9%2.3%2.8%0.3%100%房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查購(gòu)房一年之內(nèi)購(gòu)房一至兩年內(nèi)購(gòu)房?jī)赡昊蛞院筚?gòu)第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查承受房?jī)r(jià)<1011-2021-3031-4041-5051-6061-7071-8081-100>100空填總計(jì)人數(shù)1432471294324523201599%23.941.221.57.240.80.30.50.300.2100付款方式一次性付款銀行按揭貸款空填總計(jì)人數(shù)32326411599百分比53.9%44.1%2%100%月供(元)<20002000-30003000-40004000-50005000-60006000-70007000-80008000-90009000-一萬(wàn)>一萬(wàn)空填總計(jì)人數(shù)1461374212501014251599%24.422.9720.800.200.20.741.9100房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查承受房?jī)r(jià)<1011消費(fèi)者基本狀況調(diào)查面積＜50M50-80M81-100M101-120M121-150M151-180M181-200M200M以上空填總計(jì)人數(shù)16121236134591510104599%2.720.239.422.49.82.51.71.70.7100戶型一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室一廳三室兩廳三室三廳四室兩廳四室三廳≥五室空填總計(jì)人數(shù)201822177781511303599%3.330.436.212.913.50.81.80.501.5100房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查面積＜50M50-80M81-100M10消費(fèi)者基本狀況調(diào)查衛(wèi)生間數(shù)一個(gè)兩個(gè)三個(gè)三個(gè)以上空填總計(jì)人數(shù)2872981211599百分比47.9%49.7%2%0.2%0.2%100%看法大一些、寬敞、氣派適中、夠用小一點(diǎn)空填總計(jì)人數(shù)121414586599百分比20.2%69.1%9.7%1%100%房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查衛(wèi)生間數(shù)一個(gè)兩個(gè)三個(gè)三個(gè)以上空填總計(jì)人數(shù)2消費(fèi)者基本狀況調(diào)查排序中作為首要考慮因素的前八位分布情況排序12345678因素價(jià)格開(kāi)發(fā)商信譽(yù)建筑質(zhì)量交通便利環(huán)境物業(yè)管理品牌子女就學(xué)人數(shù)132115795956292517百分比22%19.2%13.2%9.8%9.4%4.9%4.2%2.8%房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查排序中作為首要考慮因素的前八位分布情況排序消費(fèi)者基本狀況調(diào)查區(qū)域選擇圖房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查區(qū)域選擇圖房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查建筑形式選擇圖房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查建筑形式選擇圖房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體消費(fèi)者基本狀況調(diào)查空間格局選擇圖房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查空間格局選擇圖房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體消費(fèi)者基本狀況調(diào)查消費(fèi)偏好選擇圖房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查消費(fèi)偏好選擇圖房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體消費(fèi)者基本狀況調(diào)查購(gòu)房目的圖房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位消費(fèi)者基本狀況調(diào)查購(gòu)房目的圖房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位項(xiàng)目消費(fèi)群體定位總體定位具備穩(wěn)定、較高收入的非體力勞動(dòng)者的復(fù)合體。共性特征具備月收入2000元以上的穩(wěn)定收入、具有一定文化的知識(shí)階層。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目消費(fèi)群體定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房項(xiàng)目消費(fèi)群體定位差異性特征教師、學(xué)者、專(zhuān)家、專(zhuān)業(yè)社會(huì)工作者(律師、醫(yī)生)、購(gòu)置商品房總價(jià)在20-30萬(wàn)之間、購(gòu)置面積在90-120平方米之間。自由業(yè)者、從事IT、貿(mào)易、傳媒、文藝等行業(yè)工作，購(gòu)房面積在100平方米左右，購(gòu)房資金區(qū)間自由度較大。政府公務(wù)員及企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)，購(gòu)置商品房總價(jià)位在25-35萬(wàn)之間，購(gòu)置面積在100-150平方米之間。民營(yíng)和企業(yè)主，購(gòu)房總價(jià)在35-50萬(wàn)之間，需要提供居住面積較大，舒適，體現(xiàn)其身份的住宅。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目消費(fèi)群體定位差異性特征房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第目標(biāo)客戶的基本特征年齡、性格特征

28-45歲之間、以28-35歲為主。家庭情況

定位三口之家為主，二口之家為重要補(bǔ)充；四、五口之家次之。學(xué)歷

大專(zhuān)文化及其以上。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶的基本特征房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)目標(biāo)客戶的基本特征職業(yè)特點(diǎn)

專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、教師、律師、合資企業(yè)中高級(jí)管理人員；機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員；私企雇員、私企業(yè)主。家庭年收入

銀行積蓄6萬(wàn)元以上、家庭年收入3-4萬(wàn)元以上?，F(xiàn)實(shí)居住狀況

多為和父母共同居住20-28歲的年輕人；或租房居住、首次置業(yè)者。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶的基本特征職業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房屋面積與總價(jià)、付款方式計(jì)算面積(平方米)總價(jià)(萬(wàn)元)首付(萬(wàn)元)月供(元)10年按揭月供(元)15年按揭月供(元)20年按揭兩房8517414041014858100204172812481056三房120245205214821254130266216015601320150286.5237617161452四房180-22036-448-93024/37802184/27301848/2310注：按均價(jià)1900元/m2，首付20%計(jì)算。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房屋面積與總價(jià)、付款方式計(jì)算面積總項(xiàng)目鎖定的主要目標(biāo)群體準(zhǔn)備在2-3年內(nèi)購(gòu)房、年家庭收入在3-5萬(wàn)元左右、購(gòu)買(mǎi)面積在80-120平方米之間、使用資金15-25萬(wàn)元一次置業(yè)者；兼顧購(gòu)買(mǎi)面積120-160平方米、使用資金20-40萬(wàn)以上的二次置業(yè)者28歲-35歲、月均家庭收入在2500-3000元之間、主要為首次置業(yè)者，以供兩房為主30歲-40歲、月均家庭收入在4000-4500元之間，主要為二次置業(yè)者，以供三房為主。35歲-45歲之間、月均家庭收入在4500-8000元，主要為二次置業(yè)，以供四房為主。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目鎖定的主要目標(biāo)群體房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—消費(fèi)群體定位第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位戶型與比例形式戶型面積(m2)套數(shù)面積(m2)面積比例(％)套數(shù)比(%)小戶型451440.9萬(wàn)510兩房1廳1衛(wèi)75-852212.3萬(wàn)12152廳1衛(wèi)90-1003393.6萬(wàn)2023三房2廳1衛(wèi)110-1203844.9萬(wàn)26262廳2衛(wèi)135-1452663.9萬(wàn)2118四房2廳2衛(wèi)150-165741.6萬(wàn)95平面/復(fù)式180-220481.4萬(wàn)73合計(jì)平均115147618.6萬(wàn)100100第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位戶型與比房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位戶型要求可考慮大客廳、并有大面積落地玻璃窗；客廳和主臥室必須朝南；可考慮臥室陽(yáng)光房、錯(cuò)層、頂層閣樓、暗衛(wèi)生間等等。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位戶型要求第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位園林綠化普通住宅區(qū)綠化率不應(yīng)低于30%；容積率較低園區(qū)的綠化率應(yīng)50-60%；綠化樹(shù)種注重針葉、闊葉樹(shù)木和灌木立體搭配；綠化要有層次感、與路網(wǎng)和景觀節(jié)點(diǎn)綜合考慮設(shè)計(jì)；設(shè)置多處中心廣場(chǎng)、街心廣場(chǎng)、組團(tuán)立體環(huán)境；園區(qū)內(nèi)應(yīng)有部分雕塑小品，硬鋪裝地面。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位園林綠化房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位交通系統(tǒng)人車(chē)分流；車(chē)行主路要絕對(duì)暢通；防止過(guò)境車(chē)流對(duì)小區(qū)的干擾；車(chē)輛盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)；停車(chē)場(chǎng)或入口不得靠近住宅。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位交通系統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位公交車(chē)開(kāi)通并延長(zhǎng)數(shù)條公交車(chē)。車(chē)位在兩樓之間空地及地下空間設(shè)獨(dú)立車(chē)庫(kù)和半地下車(chē)位，比例為0.3。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位公交車(chē)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位商業(yè)服務(wù)配套系統(tǒng)中型超市：1500-2500平方米；臨街商業(yè)：2層、12000平方米，可作中檔餐飲綜合類(lèi)酒店、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施等；內(nèi)置商業(yè)街：6000平方米，作為商業(yè)專(zhuān)門(mén)店、洗衣店、美容美發(fā)店、休閑吧、水吧、網(wǎng)吧、酒吧、書(shū)吧等文化休閑場(chǎng)所。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位商業(yè)服務(wù)配套系統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)會(huì)所3500平方米，功能包括恒溫游泳館、健身房、乒乓球室、半場(chǎng)籃球場(chǎng)、壁球館、桌球室、麻將房、鋼琴房、書(shū)畫(huà)室、咖啡書(shū)吧；要考慮室外網(wǎng)球場(chǎng)及兒童樂(lè)園的建設(shè)。社區(qū)醫(yī)療中心引進(jìn)高水平醫(yī)院入園、面積300米。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位會(huì)所房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位學(xué)校小學(xué)：36班，10000平方米(二期)；中學(xué)：后續(xù)考慮，可考慮公立收費(fèi)形式。幼兒園9個(gè)班級(jí)，每班級(jí)30人，2500平方米(一期)。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位學(xué)校房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位節(jié)能功能屋頂和西向外窗采用隔熱措施；北向窗戶不宜過(guò)大，并應(yīng)盡量提高窗戶的密封性；住宅外墻采用苯板保溫，增加隔熱性能；外墻保溫避免冷橋、避免使用飄窗。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位節(jié)能功能房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—功能定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格該城市文脈與建筑風(fēng)格正在探索中，傳統(tǒng)的現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)不易被消費(fèi)者接受；應(yīng)以后現(xiàn)代風(fēng)格的單體設(shè)計(jì)為主；應(yīng)在統(tǒng)一風(fēng)格的基礎(chǔ)上各組團(tuán)要富于變化。立面色彩立面色彩要豐富和諧；多采用明快的暖色調(diào)；采用較簡(jiǎn)潔的立面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位建筑風(fēng)格房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位樓型及層數(shù)項(xiàng)目周邊均為多層住宅，考慮容積率及消費(fèi)者特性，故不建高層；6層多層、9－12層的小高層、4層花園洋房。結(jié)構(gòu)形式以鋼筋混凝土框架為主、部分采用磚混。建筑材料墻體采用符合節(jié)能充填材料或節(jié)能墻體；陽(yáng)面外窗為鋁塑雙玻、北面外窗為鋁塑三玻；一層地面做防潮處理、冷山做保溫處理；外立面裝飾材料以涂料為主。供熱采暖地?zé)嵝问焦帷７康禺a(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位樓型及層數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定起居室二房及其以上開(kāi)間不小于4.2米、最大不超過(guò)4.8米、面積不小于25平方米；三房及其以上開(kāi)間不小于4.5米，最大不超過(guò)5.2米，面積不小于30平方米；四房及其以上最好達(dá)到40平方米；預(yù)留電源插座3組，有線電視終端接口及電話線接口各一個(gè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位起居室房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位主臥二房及其以上開(kāi)間不小于3.9米，最大不超過(guò)4.8米，面積不小于13平方米；三房及其以上開(kāi)間不小于3.9米，最大不超過(guò)5.2米，面積不小于15平方米，四房以上應(yīng)達(dá)到20平方米；預(yù)留電源插座3組、有線電視終端接口及電話線接口各一個(gè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位主臥房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位次臥二房及其以上面積不小于10平方米；三房及其以上面積不小于12平方米；預(yù)留寬帶終端接口；可考慮設(shè)計(jì)成北向。書(shū)房面積不少于10平方米；需預(yù)留寬帶終端接口；最好設(shè)計(jì)為南向。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位次臥房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位衛(wèi)生間一房一廳及兩房一廳可做一個(gè)衛(wèi)生間；三房以上考慮兩個(gè)或多個(gè)衛(wèi)生間；消費(fèi)者可接受暗衛(wèi)生間；需提前做好排風(fēng)管道；面積最小不少于5平方米；衛(wèi)生間設(shè)電源插座3組；復(fù)式住宅考慮另設(shè)電話接口。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位衛(wèi)生間房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位餐廳150平方米以上的戶型應(yīng)設(shè)計(jì)成明廳；餐廳不應(yīng)設(shè)在走道的位置上，影響功能分區(qū)的明確性；餐廳面積不應(yīng)小于8平方米。廚房廚房應(yīng)天然采光、自然通風(fēng)、設(shè)置外陽(yáng)臺(tái)；面積不少于6平方米；電源插座不應(yīng)少于3組；應(yīng)考慮燃?xì)鉅t或電熱水器的位置。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位餐廳房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—產(chǎn)品定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)位置優(yōu)環(huán)境好規(guī)模大品牌強(qiáng)項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì)區(qū)域價(jià)格劣勢(shì)；外部環(huán)境及景觀不佳；區(qū)域交通配套、教育配套、商服配套、醫(yī)療配套較差。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—價(jià)格定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位SWOT分析房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—價(jià)格定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)

★發(fā)展機(jī)會(huì)品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力；項(xiàng)目位于綠化帶，生態(tài)、親水概念和園區(qū)總體規(guī)劃便于展開(kāi)推廣活動(dòng)；城市輕軌的開(kāi)通與之相呼應(yīng)；小城鎮(zhèn)化新居住區(qū)呼之欲出?！锸袌?chǎng)機(jī)會(huì)城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致有效供給不足，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)無(wú)法滿足市場(chǎng)的有效需求；通過(guò)調(diào)查證明市場(chǎng)對(duì)性價(jià)比優(yōu)良的樓盤(pán)有較大的需求.房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—價(jià)格定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—價(jià)格定位第一節(jié)SWOT分析★抗壓機(jī)會(huì)具備資金實(shí)力的發(fā)展商便擁有更多生存機(jī)會(huì)；入市樓盤(pán)少、新盤(pán)少，市場(chǎng)機(jī)會(huì)在不斷出現(xiàn)；具有長(zhǎng)期戰(zhàn)略的實(shí)力派企業(yè)才能做到低利潤(rùn)?！锂a(chǎn)品機(jī)會(huì)優(yōu)秀的產(chǎn)品是其被市場(chǎng)接受的最重要因素；產(chǎn)品規(guī)劃、創(chuàng)新方面如果有所突破。

★成本機(jī)會(huì)項(xiàng)目在成本方面具備較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)、為項(xiàng)目操作留下更大的彈性空間。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—價(jià)格定位項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位SWOT分析★抗壓機(jī)會(huì)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—價(jià)格定位項(xiàng)目發(fā)SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展威脅

★產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)威脅本項(xiàng)目所在版塊樓盤(pán)竟?fàn)幰幌蚣ち?；?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯；集資建房是會(huì)對(duì)按市場(chǎng)規(guī)則操作的項(xiàng)目造成沖擊。

★價(jià)格威脅本項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升的空間有限；區(qū)域內(nèi)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—價(jià)格定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展威脅房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—價(jià)格定位第一節(jié)價(jià)格定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—價(jià)格定位相關(guān)樓盤(pán)調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位價(jià)格定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—價(jià)格定位相關(guān)樓盤(pán)調(diào)查第一節(jié)房第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位價(jià)格定位價(jià)格策略高調(diào)入市，低價(jià)位推盤(pán)，體現(xiàn)產(chǎn)品性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；批量入市，控制開(kāi)盤(pán)量，逐步推進(jìn)；待樓盤(pán)品牌競(jìng)爭(zhēng)力充分體現(xiàn)，價(jià)格體系逐次抬升，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格上揚(yáng)。價(jià)格定位首期建設(shè)11萬(wàn)平方米900套，在中端價(jià)格抄底入市；首期均價(jià)2000元/平方米；后期價(jià)格逐步順勢(shì)推高、整個(gè)項(xiàng)目均價(jià)實(shí)現(xiàn)2200元/平方米。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—價(jià)格定位第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位價(jià)格定位房地產(chǎn)項(xiàng)目定位案例—價(jià)格定位概念產(chǎn)品概念汽車(chē)——翻開(kāi)汽車(chē)雜志，迎面而來(lái)的精美圖片大都是某某概念車(chē)。——概念車(chē)是汽車(chē)中內(nèi)容最豐富、最深刻、最前衛(wèi)、最能代表世界汽車(chē)科技發(fā)展和設(shè)計(jì)水平的汽車(chē)?！拍钇?chē)的展示，是世界各大汽車(chē)公司借以展示其科技實(shí)力和設(shè)計(jì)觀念的最重要方式?！拍钴?chē)也是藝術(shù)性最強(qiáng)、最具吸引力的汽車(chē)。第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)概念產(chǎn)品概念汽車(chē)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)概念產(chǎn)品概念汽車(chē)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)環(huán)保概念車(chē)概念產(chǎn)品概念汽車(chē)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)環(huán)保概念車(chē)概念產(chǎn)品概念汽車(chē)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)該車(chē)名為Streamlife，采用的是全氫氣燃料驅(qū)動(dòng)，它燃燒的結(jié)果將全是水分，將完全不會(huì)產(chǎn)生對(duì)環(huán)境有影響的污染物。而且其在內(nèi)飾方面最大限度的減少塑料的應(yīng)用，使用的材料也將都是基于對(duì)環(huán)境保護(hù)有利的材料。該概念車(chē)另外一個(gè)特點(diǎn)就是尺寸小，質(zhì)量輕，再加上其實(shí)時(shí)尚的外觀，將會(huì)很受歡迎的。環(huán)保概念車(chē)概念產(chǎn)品概念汽車(chē)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)該車(chē)名為St概念產(chǎn)品概念汽車(chē)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)福特小型車(chē)福特Reflex是一款典型的小型車(chē)，但是它又向人們展現(xiàn)出并不小的一面?！备Ｌ乇泵缿?zhàn)略設(shè)計(jì)中心的福里曼?托馬斯表示，“這款車(chē)在性能上有著運(yùn)動(dòng)車(chē)的表現(xiàn)，同時(shí)還備有混和動(dòng)力引擎，在改進(jìn)了整個(gè)車(chē)內(nèi)的布局之后，車(chē)子寬敞了很多，更加適合家庭乘坐。概念產(chǎn)品概念汽車(chē)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)福特小型車(chē)福概念產(chǎn)品抗震設(shè)計(jì)——建筑的體型力求簡(jiǎn)單、規(guī)則、對(duì)稱(chēng)、質(zhì)量和剛度變化均勻?！獞?yīng)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑；應(yīng)避免因部分結(jié)構(gòu)或構(gòu)件破壞而導(dǎo)致整個(gè)結(jié)構(gòu)喪失抗震能力或?qū)χ亓奢d的承載能力；應(yīng)具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力；對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，應(yīng)采取措施提高抗震能力；非結(jié)構(gòu)構(gòu)件，要合理設(shè)置；抗震結(jié)構(gòu)的支撐系統(tǒng)應(yīng)能保證地震時(shí)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定?！磸姆桨?、布置、計(jì)算到構(gòu)件設(shè)計(jì)、構(gòu)造措施每個(gè)設(shè)計(jì)步驟中都貫穿了抗震概念設(shè)計(jì)內(nèi)容。第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)概念產(chǎn)品抗震設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)概念產(chǎn)品電梯設(shè)計(jì)——人進(jìn)電梯難免按錯(cuò)鍵，當(dāng)按錯(cuò)鍵時(shí)就得讓它自然停下，有時(shí)這一停頓會(huì)讓人心煩意亂。某日產(chǎn)電梯則可以“改正錯(cuò)誤”，再點(diǎn)按兩下它就自動(dòng)消失掉剛才失誤的指令。第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)概念產(chǎn)品電梯設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念，或者說(shuō)是項(xiàng)目概念，也可稱(chēng)項(xiàng)目理念。隨房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)踐的不斷深入，各種策劃思想、策劃理論、策劃流派層出不窮，特別是“概念地產(chǎn)”極為盛行。策劃人認(rèn)為，“市場(chǎng)可以創(chuàng)造，消費(fèi)者需求可以引導(dǎo)”：項(xiàng)目預(yù)先提出一個(gè)概念，這個(gè)概念被社會(huì)接受以后，它所支持的硬件就可被某些消費(fèi)者所接受。第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為要開(kāi)發(fā)“概念地產(chǎn)”，繼而提出房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行“概念設(shè)計(jì)”或“理念設(shè)計(jì)”口號(hào)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，概念設(shè)計(jì)千變?nèi)f化。概念設(shè)計(jì)是在項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，通過(guò)綜合分析而提出的項(xiàng)目的理念，并以此在規(guī)劃、景觀、建筑三個(gè)層面上進(jìn)行誘導(dǎo)設(shè)計(jì)，突出項(xiàng)目的形象，營(yíng)造系列賣(mài)點(diǎn)的過(guò)程。概念設(shè)計(jì)的宗旨

人性化、提高產(chǎn)品素質(zhì)、提高產(chǎn)品價(jià)值。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)作用適應(yīng)消費(fèi)由買(mǎi)房到買(mǎi)生活的轉(zhuǎn)變；張揚(yáng)項(xiàng)目個(gè)性、賦予樓盤(pán)生命及靈魂；滿足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)個(gè)性化的追求；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)推廣的依據(jù)。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)作用房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)要求以市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目定位為依據(jù)；概念設(shè)計(jì)應(yīng)具有創(chuàng)新性；目標(biāo)消費(fèi)者應(yīng)具有一定的規(guī)模和購(gòu)買(mǎi)力；符合消費(fèi)者需求層次、滿足消費(fèi)者的追求；在規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售推廣等方面有演繹和發(fā)揮的空間。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)要求房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)與賣(mài)點(diǎn)的關(guān)系賣(mài)點(diǎn)D賣(mài)點(diǎn)E賣(mài)點(diǎn)A賣(mài)點(diǎn)C賣(mài)點(diǎn)B總體概念房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)與賣(mài)點(diǎn)的房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)常見(jiàn)的賣(mài)點(diǎn)區(qū)域觀念社區(qū)觀念網(wǎng)絡(luò)技術(shù)地段配套環(huán)境品牌房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)常見(jiàn)的賣(mài)點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見(jiàn)樓盤(pán)的產(chǎn)品概念核心區(qū)域概念：CBD、中關(guān)村、奧運(yùn)村、金融街投資財(cái)富概念：商住樓、酒店式公寓常見(jiàn)樓盤(pán)的文化概念精神感覺(jué)概念：XX主義、XX生活字母組合概念：各種各樣的中英文字母組合，SOHO科技環(huán)保概念：低耗能住宅、生態(tài)、環(huán)保住宅常見(jiàn)樓盤(pán)的生活概念景觀環(huán)境概念：親水型住宅、公園式住宅房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)常見(jiàn)樓盤(pán)的產(chǎn)品概念房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念生態(tài)概念——運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理、遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)的原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢、無(wú)污染和生態(tài)平衡的人居環(huán)境。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念綠色概念——居住環(huán)境的綠色不單是種樹(shù)種草，還應(yīng)體現(xiàn)綠化的四季分明和綠化品種的層次性。——大都市的城郊往往有難得的天然或人工湖泊，為綠色住宅創(chuàng)造了可貴的水資源?！贸霎a(chǎn)率低的坡地和臺(tái)地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，采用新型環(huán)保節(jié)能的建材和裝飾材料，盡量就地取材。——利用自然能源、節(jié)約水資源、小區(qū)垃圾要分類(lèi)處理。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念綠色概房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念健康住宅概念——所謂健康住宅，不僅僅強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的優(yōu)化,而且主要強(qiáng)調(diào)居住活動(dòng)本身要有益于居住者的健康。具體體現(xiàn)在使居所滿足居住者生理和心理的需求，使人生活在健康、安全、舒適和環(huán)保的室內(nèi)、室外居住環(huán)境中，杜絕因住宅和居住活動(dòng)而引起的生理及心理疾病?！獜哪撤N意義上講，健康住宅是綠色生態(tài)住宅在“以人為本”層面上的具體化和實(shí)用化，是綠色生態(tài)住宅關(guān)注人的表現(xiàn)。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念健康住房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念可持續(xù)發(fā)展概念——可持續(xù)發(fā)展概念意在尋求自然、建筑和人文三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來(lái)創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要保護(hù)和控制對(duì)于自然資源的使用，經(jīng)濟(jì)合理地利用土地和其它自然資源，以實(shí)現(xiàn)向自然的適度索取與最優(yōu)回報(bào)之間的均衡。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念可持續(xù)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念山水人居概念——“山水”泛指自然環(huán)境，“人居”泛指人工環(huán)境，山水人居就是人工環(huán)境與自然環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的結(jié)晶，其最終目的在于建立人工環(huán)境與自然環(huán)境相融合的人類(lèi)居住空間?！獜拿缹W(xué)意義上看，山水人居追求居住環(huán)境中既有人工的藝術(shù)創(chuàng)造，又有大自然的天然魅力。——從生態(tài)學(xué)意義上看，山水人居應(yīng)該與自然界形成一處良性的生態(tài)平衡。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念山水人房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念休閑人居概念——現(xiàn)代緊張的工作之余，人們更加追求輕松與安逸，大都市城郊的休閑人居便由此應(yīng)運(yùn)而生。休閑人居可以通過(guò)多元化的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)?！?+2”居住模式(五天上班在都市中心區(qū)，雙休日回城郊休閑度假)?！鞍?黑”居住模式(白天在都市中心區(qū)上班，晚上回城郊居住)?！?+1”居住模式(子女在都市中心區(qū)居住，父母住在都市城郊)。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念休閑人房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念城郊中心區(qū)住宅概念——大都市的城郊大都具有“近村不進(jìn)村，近城不進(jìn)城”的先天區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其房地產(chǎn)具有很大的升值潛力；大都市城郊四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)使都市城郊與都市中心區(qū)在短時(shí)間內(nèi)得以快速運(yùn)轉(zhuǎn)，從而將城郊中心區(qū)與城市中心區(qū)緊密聯(lián)系在一起。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念城郊中房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念新獨(dú)院住宅概念——所謂“新獨(dú)院住宅”其實(shí)是一種大都市城郊或近郊住宅發(fā)展模式，它的核心是“工作在市區(qū)，生活在城郊或近郊”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在交通方便的大都市城郊或近郊，開(kāi)發(fā)超大規(guī)模的住宅社區(qū)，以較低的價(jià)格提供住戶更大、更好的居住空間，以及完備的生活配套設(shè)施?！靶陋?dú)院住宅”的住宅模式是單體建筑，獨(dú)門(mén)獨(dú)院，并有與之配套的花園和車(chē)庫(kù)。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念新獨(dú)院房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念集成式規(guī)模開(kāi)發(fā)概念——大都市城郊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該依托已建成的大容量快速道路系統(tǒng)軸線附近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展城郊中心區(qū)、衛(wèi)星區(qū)組團(tuán)式住宅建設(shè)。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)引領(lǐng)潮流的概念集成式房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)流程市場(chǎng)細(xì)分與選擇消費(fèi)者分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位提出概念和賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)流程市場(chǎng)細(xì)分房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)總案理解經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)——土地面積：3.6公頃；——總銷(xiāo)售面積：10萬(wàn)平方米；——容積率：3.5；——建筑高度：45米房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)總房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)總案理解區(qū)位環(huán)境特征

——中關(guān)村科技園南界、居住社區(qū)成熟、地理位置優(yōu)越、交通生活極為方便；——海淀區(qū)西三環(huán)和西二環(huán)之間、增光路北側(cè)，東距三里河路1200米，西距西三環(huán)路800米，南距阜成路200米，北距車(chē)公莊大街50米；——商業(yè)配套設(shè)施完善(甘家口商業(yè)帶、大型酒店、商廈、文化設(shè)施、醫(yī)療機(jī)構(gòu))。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)總房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)總案理解區(qū)域歷史文脈

——本身無(wú)有價(jià)值的歷史或文脈特征；——西面是京西綠化長(zhǎng)廊；——北面和頤和園、圓明園相望；——南面玉淵潭公園；——附近學(xué)校林立；——周邊多為各部委、規(guī)劃整齊、配套完善。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)總房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)總案理解市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)定位

——中高檔住宅小區(qū)，內(nèi)銷(xiāo)樓盤(pán)中的精品，具有人情化、浪漫、輕松、現(xiàn)代、飽含異國(guó)風(fēng)情。目標(biāo)客戶特征——高收入階層(公司經(jīng)理、私企老板、外企白領(lǐng))；——中關(guān)村中的IT行業(yè)的成功人士；——四十歲以下的年輕人。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)總房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)總案理解優(yōu)勢(shì)分析

——中海集團(tuán)、中海雅園、中海物業(yè)的知名度；——中關(guān)村熱點(diǎn)及中海雅園口碑的推動(dòng)作用；——中海雅園、中海紫金苑、中海馥園的裙帶效應(yīng)。劣勢(shì)分析——周邊項(xiàng)目都定位于高科技使項(xiàng)目難找到亮點(diǎn)；——距項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)難以把握。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)總房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)創(chuàng)意生成市場(chǎng)近況——新近推出約40個(gè)項(xiàng)目、調(diào)查情況包括位置、規(guī)模、售價(jià)、交付時(shí)間，具體情況(略)。房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)創(chuàng)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)案例----中海馥園第二節(jié)房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)創(chuàng)意生成各類(lèi)樓盤(pán)概念設(shè)計(jì)特點(diǎn)

第一類(lèi)：概念明確、有標(biāo)題、位于中關(guān)村開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)——WEBHOUSE：位于白頤路，以網(wǎng)絡(luò)英文直接命名；——數(shù)碼城：