養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告

“華清薈”養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告小組成員：

張珂南

于言滔

尹貳相張?jiān)?/p>

王璞

方昭

任璐導(dǎo)師：

王守清教授清華大學(xué)建設(shè)管理系Contents:11選題調(diào)研1.1

人口老齡化現(xiàn)狀老齡化進(jìn)程加快截止2012年底，中國(guó)老年人口已達(dá)1.93億，占人口總數(shù)的14.3%，已超過(guò)聯(lián)合國(guó)定義的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)(10%)。隱形剛預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)老年人口將達(dá)到2.43億，占比將超過(guò)17%，年均凈增800萬(wàn)，超過(guò)新增人口數(shù)量?？粘不瘑?wèn)題嚴(yán)重需中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，目前北京市60歲以上260多萬(wàn)的老齡人口中“空巢家庭”已近30％；未來(lái)10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式。多元化的養(yǎng)老需求隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“養(yǎng)兒防老”觀念正在逐步轉(zhuǎn)變，“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)使得社會(huì)化養(yǎng)老需求不斷增加。選題調(diào)研1.2

宏觀政策環(huán)境《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》中發(fā)[2000]13

號(hào)中老年服務(wù)業(yè)的發(fā)展要走社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化的道路。鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)各方面力量積極參與、共同發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，逐步形成政府宏觀管理、社會(huì)力量興辦、老年服務(wù)機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)化要求自主經(jīng)營(yíng)的管理體制和運(yùn)行機(jī)制。政策《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)》民發(fā)[2005]170

號(hào)老年福利服務(wù)機(jī)構(gòu)是社會(huì)福利事業(yè)的重要組成部分。當(dāng)前要抓好財(cái)政部、稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2000〕利

好97號(hào)）中關(guān)于“社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅”規(guī)定的落實(shí)工作?！蛾P(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》2006

年十部委聯(lián)合發(fā)布要采取多種形式，鼓勵(lì)和支持社會(huì)力量多形式、多渠道參與老年社會(huì)福利事業(yè)，增加老年福利服務(wù)設(shè)施數(shù)量，提高服務(wù)質(zhì)量。《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》京民福發(fā)[2008]543

號(hào)政府通過(guò)政策扶持社會(huì)力量建設(shè)的普通型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，以一般工薪老年人為服務(wù)對(duì)象；政府引導(dǎo)社會(huì)力量投資建設(shè)的高檔型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，以滿足養(yǎng)老服務(wù)的市場(chǎng)需求。著重發(fā)展護(hù)養(yǎng)型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，不斷提高全市護(hù)養(yǎng)型養(yǎng)老床位比例。11選題調(diào)研1.2

宏觀政策環(huán)境《關(guān)于社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)資助辦法》京民福發(fā)[2009]117

號(hào)完善社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)扶持政策，減輕社會(huì)力量興辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)在設(shè)施設(shè)備購(gòu)置、用水、用電以及車輛使用等方面的運(yùn)營(yíng)成本負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)發(fā)展。政策《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》國(guó)發(fā)[2013]35

號(hào)加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，要充分發(fā)揮政府“?；尽钡淖饔茫鸩绞股鐣?huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。社會(huì)力量可以有公益性的、功利性的等多種形式參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，壯大中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的整體水平。利好《北京市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》京政發(fā)[2013]32

號(hào)支持社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)方式，拓寬信貸抵押擔(dān)保范圍，探索信用擔(dān)保等方式，加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)及其建設(shè)項(xiàng)目的信貸投入?！娥B(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》國(guó)土資廳發(fā)[2014]11

號(hào)在用地范圍、土地用途和年期、供地計(jì)劃、供地政策、鼓勵(lì)租賃供地、分類用地監(jiān)管、鼓勵(lì)盤活存量用地、利用集體建設(shè)用地等方面分別作出了規(guī)定，從土地政策上大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。選題調(diào)研1.3

北京市機(jī)構(gòu)養(yǎng)老市場(chǎng)現(xiàn)狀9064養(yǎng)老格局北京市民政局等部門在2009年初聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見(jiàn)》首次提出了“9064”的養(yǎng)老服務(wù)新格局。供不供求不平衡根據(jù)北京民政局統(tǒng)計(jì)，截至2011年年底，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總數(shù)為401家，其中公辦215家，民辦186家，每百名老人擁有床位數(shù)僅2.9張。2012年市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果表示，全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)為64,343張，百名老人擁有的床位數(shù)不足4%，首都功能核心區(qū)和城市功能拓展區(qū)僅為1張和2張，床位使用率僅為48.5%。公辦養(yǎng)老院困境約87%收不抵支，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用仍需各級(jí)政府予以補(bǔ)助。政府資源利用效率低：主要保障“三無(wú)”老人，但實(shí)際服務(wù)水平高于社會(huì)保障性標(biāo)準(zhǔn)；第一社會(huì)福利院擴(kuò)增500個(gè)床位總投資1.47億元，分?jǐn)偟矫總€(gè)床位達(dá)29.4萬(wàn)元。11選題調(diào)研1.1

人口老齡化問(wèn)題凸顯1.2

宏觀1.3

北京養(yǎng)老市場(chǎng)供不應(yīng)求選題調(diào)研1.4

各國(guó)養(yǎng)老模式美國(guó)：CCRC持續(xù)照料社區(qū)集娛樂(lè)、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體，提供自最初的退休享樂(lè)到臨終關(guān)懷的一站式養(yǎng)老服務(wù)。日本：介護(hù)保險(xiǎn)制度根據(jù)老年人身體健康狀況分級(jí)，分別匹配所需的介護(hù)服務(wù)；介護(hù)保險(xiǎn)費(fèi)50%由國(guó)家負(fù)擔(dān)，40%由地方政府承擔(dān)，使用者自付10%。法國(guó)&瑞士：三重保障國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人三重養(yǎng)老保險(xiǎn)保障退休生活；各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)均獲得政府財(cái)政支持，補(bǔ)貼入住老人日常費(fèi)用。德國(guó)：儲(chǔ)蓄時(shí)光德國(guó)聯(lián)邦社會(huì)保險(xiǎn)部開(kāi)發(fā)了“時(shí)間銀行”，鼓勵(lì)成年人到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)做義工，將義工時(shí)間“儲(chǔ)蓄”起來(lái)，換取今后養(yǎng)老服務(wù)時(shí)間。新加坡：退而不休新加坡政府積極鼓勵(lì)老年人在退休后繼續(xù)工作，鼓勵(lì)老人接受相對(duì)較低的工資，同時(shí)也可以增加他們受雇的機(jī)會(huì)。1選題調(diào)研1.5

調(diào)研采訪萬(wàn)壽老年公寓寸草春暉愛(ài)心敬老院專家訪談海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)敬老院實(shí)地/電話采訪豐臺(tái)街道社區(qū)陽(yáng)光敬老院豐臺(tái)區(qū)盧溝橋宛平敬老院3.3

項(xiàng)目確定校友會(huì)養(yǎng)老項(xiàng)目項(xiàng)目需求：為清華退休校友和教職工打造特色養(yǎng)老社區(qū)地塊信息：西南四環(huán)南沙窩橋東南角，臨近301醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)基于PPP的投資方案挖掘政策有利點(diǎn)，尋求與政府的合作，獲取土地與運(yùn)營(yíng)期稅費(fèi)減免針對(duì)特定需求的適老設(shè)計(jì)分析老年人生理與心理特點(diǎn)，在功能和服務(wù)上迎合客戶需求3前期定位2區(qū)位位于西四環(huán)南沙窩橋東南角土地性質(zhì)現(xiàn)為村集體用地競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃要求容積率<2.8，退紅線5m土地面積20800m22.1

地塊分析2區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)實(shí)地調(diào)研2.1

地塊分析2區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)地塊現(xiàn)有周邊環(huán)境并不理想，但緊鄰各類公園和文化活動(dòng)中心玉淵潭公園，驅(qū)車18分鐘五棵松文化體育中心，驅(qū)車9分鐘實(shí)地調(diào)研國(guó)際雕塑公園，驅(qū)車13分鐘蓮花池公園，驅(qū)車14分鐘半月圓公園，驅(qū)車16分鐘白塔寺，驅(qū)車18分鐘老山城市休閑公園，驅(qū)車22分鐘2.1

地塊分析2區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)醫(yī)療資源豐富，科室全面，交通便利，可滿足老年人各類需求醫(yī)療資源解放軍總醫(yī)院（301醫(yī)院），三級(jí)甲等醫(yī)院解放軍第302醫(yī)院，

三級(jí)甲等醫(yī)院國(guó)泰醫(yī)院，中醫(yī)為主、中西醫(yī)結(jié)合，治療風(fēng)濕免疫系統(tǒng)疾病，國(guó)家一級(jí)醫(yī)院北京中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，二級(jí)甲等醫(yī)院北京因蘇林糖尿病醫(yī)院，醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院，國(guó)內(nèi)唯一一家糖尿病專科醫(yī)院2.1

地塊分析2區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)潛在需求部隊(duì)社區(qū)：空政大院、二炮干休所等，其中不乏軍級(jí)社中鐵建大院、鐵道部京鐵家園等區(qū)國(guó)企社區(qū)：周邊潛在需求較大，部隊(duì)、國(guó)企社區(qū)老年人密度較大，休閑娛樂(lè)環(huán)境較差2.1

地塊分析2區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)床位數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目

運(yùn)營(yíng)方式萬(wàn)壽老年公入住情況價(jià)格(元/月)戶型對(duì)象特點(diǎn)量床位費(fèi):2100服務(wù)費(fèi):1級(jí)150，2級(jí):240自理到半自理公辦52無(wú)空床雙人間設(shè)施齊全,房間全部朝陽(yáng)每天定時(shí)巡診，發(fā)藥寓北京市海淀蓯贏老年公寓床位費(fèi):6300服務(wù)費(fèi):0~1500自理到完全

負(fù)責(zé)醫(yī)保和公費(fèi)醫(yī)療老不能自理民辦2305%空床率雙人間人報(bào)銷藥費(fèi)娛樂(lè)活動(dòng)室和室外平臺(tái)床位費(fèi):2400服務(wù)費(fèi):0~400，冬天+170連續(xù)被評(píng)為“北京市文明敬老院”海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)敬老院10%空床率自理到完全不能自理民辦民辦公辦公辦24080雙人間雙人間包括意外傷害保險(xiǎn)周邊競(jìng)爭(zhēng)2~3個(gè)空床位床位費(fèi):2170服務(wù)費(fèi):0~250自理到完全

棋牌、健身、休閑娛樂(lè)愛(ài)心敬老院不能自理室無(wú)豐臺(tái)街道社區(qū)陽(yáng)光敬老院雙人間三人間五人間3~5個(gè)空床位床位費(fèi):2300服務(wù)費(fèi):0~100自理到完全不能自理504~6個(gè)空床位床位費(fèi):2500服務(wù)費(fèi):1對(duì)1服務(wù)+4500自理到完全

1對(duì)1服務(wù)有服務(wù)人員24花鄉(xiāng)養(yǎng)老院50雙人間不能自理小時(shí)看護(hù)無(wú)自理到完全不能自理智障老人外省老人豐臺(tái)區(qū)盧溝橋宛平敬老院5~6個(gè)空床位床位費(fèi):2000服務(wù)費(fèi):非自理+1200民辦100雙人間周邊養(yǎng)老以床位租賃為主，偏向中低端，服務(wù)較少，采訪中表示入住率較高2.2

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析2區(qū)位項(xiàng)目特點(diǎn)太申祥和集綜合養(yǎng)生/會(huì)議/餐飲等業(yè)態(tài)為一體的度假村愛(ài)慕家壽山福海接近美國(guó)獨(dú)立生活社區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，中式建筑風(fēng)格高端小型度假型養(yǎng)老公寓競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位條件昌平區(qū)中關(guān)村生命科技園海淀區(qū)香山新?tīng)I(yíng)石景山區(qū)雙峪路房建設(shè)應(yīng)急呼叫系統(tǒng)每天專人打掃衛(wèi)生和護(hù)理餐飲中心專業(yè)營(yíng)養(yǎng)配餐提供心理咨詢和關(guān)愛(ài)提供家庭一聲護(hù)理照料24小時(shí)生活服務(wù)康娛服務(wù)餐廳服務(wù)基礎(chǔ)配套生活服務(wù)學(xué)習(xí)健身區(qū)域老年樂(lè)工作室社團(tuán)活動(dòng)豐富康樂(lè)中心為星級(jí)賓館客戶定位運(yùn)營(yíng)模式中端養(yǎng)生、度假客戶定位高端客戶為主只租不售以西部城區(qū)內(nèi)的中端客戶為主同類競(jìng)爭(zhēng)只租不售押金5~8萬(wàn)，床位費(fèi)1,000~3,600元/床服務(wù)費(fèi)自理只租不售入住會(huì)員費(fèi)20~50萬(wàn)3年內(nèi)無(wú)月費(fèi)，服務(wù)費(fèi)自理入

住

會(huì)

員

費(fèi)

60~150

萬(wàn)

，3,500~10,000月/套土地獲取

租用土地自建醫(yī)院租用軍產(chǎn)建筑設(shè)施并改造工業(yè)用地與301醫(yī)院建立長(zhǎng)期合作關(guān)

自建醫(yī)務(wù)室醫(yī)療資源系，資源共享醫(yī)療服務(wù)、健

提供保健康復(fù)和醫(yī)療護(hù)理以中醫(yī)養(yǎng)身為主康咨詢服務(wù)2002年開(kāi)業(yè)會(huì)員1,000+，現(xiàn)常住500+醫(yī)院和度假酒店為主營(yíng)業(yè)務(wù)18個(gè)月入住46戶，現(xiàn)常住80+人，入

17個(gè)月入住144床，2年一期住住率只有32%去化情況滿，10年推出二期，現(xiàn)入住率90%引入國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，但與國(guó)內(nèi)早期“養(yǎng)生度假概念”為題材

市場(chǎng)不符，價(jià)格高。的綜合運(yùn)營(yíng)養(yǎng)生度假項(xiàng)目，以太

依托香山風(fēng)景，定位高端的度假養(yǎng)老

逐漸成熟“小而精”的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)總結(jié)醫(yī)館為聞名京城。公寓機(jī)構(gòu)，是目前養(yǎng)老市場(chǎng)上的新興明珠。養(yǎng)老公寓不是主營(yíng)業(yè)務(wù)，僅為

引入國(guó)外風(fēng)投融資渠道之一。連鎖度假九點(diǎn)服務(wù)人員與老人比：1:32.2

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析2區(qū)位項(xiàng)目特點(diǎn)東方太陽(yáng)城萬(wàn)科幸福匯和熹會(huì)以養(yǎng)老為營(yíng)銷題材的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)員制管理，未來(lái)可以享受各地養(yǎng)老服務(wù)以養(yǎng)老為營(yíng)銷題材的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位條件順義區(qū)仁和鎮(zhèn)潮白河房山竇店鎮(zhèn)海淀區(qū)冷泉村東方嘉賓國(guó)際酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）商業(yè)一條街康體中心、各類球館、溫泉泳池5萬(wàn)平米太陽(yáng)會(huì)所2萬(wàn)平米配套，其中1.5萬(wàn)平米的老年

北京老年醫(yī)院；鳳凰嶺景區(qū)；郊公寓和活動(dòng)中心——“活躍長(zhǎng)者之家”

野公園等靜區(qū)基礎(chǔ)配套7個(gè)班的幼兒園菜地認(rèn)領(lǐng)，休閑娛樂(lè)餐飲服務(wù)設(shè)施同類競(jìng)爭(zhēng)以空港工業(yè)區(qū)為主的京城東北部客戶定位運(yùn)營(yíng)模式中端客戶中高端中高端客戶住宅產(chǎn)品全部銷售三期公寓16,000元/平方米別墅20,000元/平方米住宅產(chǎn)品全部銷售開(kāi)盤均價(jià)10,000元/平方米養(yǎng)老住宅146/1,226只租不售會(huì)員制月租3,900~19,700元/床住宅用地（含一類別墅

摘牌取得住宅70年產(chǎn)權(quán)用地）土地獲取已有項(xiàng)目商業(yè)配套改造樓面價(jià)4,354元/平方米自建醫(yī)療中心臨近北京老年醫(yī)院醫(yī)療資源

自建綜合性醫(yī)院無(wú)去年底開(kāi)始運(yùn)營(yíng)現(xiàn)入住20%去化情況已售房源入駐率不高當(dāng)日銷售率83%，兩個(gè)月一期售罄項(xiàng)目自身品質(zhì)較好，但周圍環(huán)境惡劣環(huán)境提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的典型代表項(xiàng)目，高爾夫、水系、濕地、林場(chǎng)賦予項(xiàng)目生態(tài)價(jià)值；早期注明養(yǎng)老概念地產(chǎn)項(xiàng)目，潮白河岸邊的低密度超級(jí)大盤附近有老年醫(yī)院；服務(wù)周到；社區(qū)文化較好。項(xiàng)目規(guī)模較小，公園較小，但是周邊有著名的鳳凰嶺景區(qū)等。總結(jié)2.2

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析2區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目特點(diǎn)恭和苑樂(lè)成養(yǎng)老旗下直營(yíng)連鎖市場(chǎng)化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可接受異地老人匯晨地處小湯山龍脈溫泉帶；人車分離的道路系統(tǒng)以及周界防范、電視監(jiān)控等系統(tǒng)；周邊有較多度假村區(qū)位條件運(yùn)營(yíng)模式朝陽(yáng)區(qū)百子灣南二路92號(hào)昌平區(qū)北七家按周租或按月租公辦民營(yíng)同類競(jìng)爭(zhēng)雙拼開(kāi)間單人7,800元/月、雙人15,600元/月；小開(kāi)間9,800元/月，大開(kāi)間擔(dān)任12,800元/月、雙人16,400元/人，護(hù)理服務(wù)2,400-5,100元/月49平米產(chǎn)品4,700元/床；80平米產(chǎn)品5,600元/床；112平米產(chǎn)品7,000元/床土地獲取

招拍掛自設(shè)醫(yī)療室；醫(yī)療資源

垂楊柳醫(yī)院；北京廣仁醫(yī)院；恒安中

太陽(yáng)城自建的老年醫(yī)療中心醫(yī)院公辦民營(yíng)去化情況入住率9.1%入住率100%個(gè)性化服務(wù)計(jì)劃；在北京、上海、廣東、浙江、海南等地區(qū)連鎖；可接受異地老人環(huán)境設(shè)計(jì)較好，一個(gè)近萬(wàn)平米的綜合服務(wù)中心，養(yǎng)生、醫(yī)療、休閑、娛樂(lè)、餐飲等配套設(shè)施完善總結(jié)2.2

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析2地塊區(qū)位

周邊公園和醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)

核心客群確定

交通邊界、接近市中心

項(xiàng)目策劃專業(yè)知識(shí)支付能力有限，偏好難控地塊自然環(huán)境欠佳社區(qū)規(guī)模有限對(duì)政府依賴性較強(qiáng)S

W

政策環(huán)境利好

投資回收期長(zhǎng)，收益率低

開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與不確定性

北京城區(qū)內(nèi)養(yǎng)老床位缺乏

市場(chǎng)上未有同類產(chǎn)品

周邊同類產(chǎn)品較少O

T2.3

SWOT分析3.1

客群定位泛清華潛在客群補(bǔ)充客群3項(xiàng)目定位3.2

產(chǎn)品定位學(xué)院式養(yǎng)老華清薈，回清華安平·和熹會(huì)北

京寸太草陽(yáng)春城暉3項(xiàng)目定位茂

家和3.3

商業(yè)模式選擇中高端價(jià)格定位租售模式只租不售特點(diǎn)典型案例以月租方式支付

北京老年群體

90%

清華教職工

59%

清華校友71%較高的入門費(fèi)/會(huì)員費(fèi)和熹會(huì)3入門費(fèi)+月費(fèi)

后期月費(fèi)按照入住費(fèi)用高低有所

北京太陽(yáng)城（租項(xiàng)目區(qū)別賃）租賃式寸草春暉壽山福海恭和苑押金+床位費(fèi)+

基本無(wú)入住費(fèi)用定位服務(wù)費(fèi)后期月費(fèi)相對(duì)穩(wěn)定3.4

服務(wù)模式確定社區(qū)養(yǎng)老社區(qū)食堂社區(qū)醫(yī)院3項(xiàng)目定位日間護(hù)理政策支持《北京市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》京政發(fā)〔2013〕032支持社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域支持采取股份制、股份合作制等形式，探索以基礎(chǔ)設(shè)施“建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—移交”模式建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)方式，拓寬信貸抵押擔(dān)保范圍，探索信用擔(dān)保等方式，加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)及其建設(shè)項(xiàng)目的信貸投入。拓展市場(chǎng)化融資渠道，支持養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)上市融資，增強(qiáng)自身“造血”功能。多方養(yǎng)老公寓高端居多政府擁有土地提供可持續(xù)的養(yǎng)老開(kāi)發(fā)模式土地獲取成本偏高政府政策優(yōu)惠養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較高房地產(chǎn)融資與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)融資與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)政府缺少建設(shè)資金和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)校友會(huì)清華校友養(yǎng)老地產(chǎn)方案44PPP4.1

PPP背景模式PPP模式4.2

資源結(jié)構(gòu)44PPP4.3

合同結(jié)構(gòu)模式風(fēng)險(xiǎn)分析土地獲取方式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)租賃集體土地土地獲取方式直接，

政府參與程度差，項(xiàng)目關(guān)系更加復(fù)無(wú)需經(jīng)政府收回雜，增加項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)招拍掛熟悉流程，風(fēng)險(xiǎn)小成本過(guò)高該地塊為農(nóng)村集體土地，需先由政府收回政府劃撥成本低，公司風(fēng)險(xiǎn)小

政府風(fēng)險(xiǎn)較大，不利于項(xiàng)目推進(jìn)土地作價(jià)入股政府參與程度高，推

財(cái)務(wù)管理和關(guān)系管進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)行理較為復(fù)雜項(xiàng)目名稱土地獲取方式

租金入住率北京太陽(yáng)城

政府劃撥2300~3800元/床/月90%將府莊園和熹會(huì)租賃集體土地

5000~9000元/套/月80%20%9%改建項(xiàng)目招拍掛3900~19700元/床/月8000~10000元/床/月恭和苑PPP模式4.4

風(fēng)險(xiǎn)分析與談判策略20年運(yùn)營(yíng)期，i=8%NPV=0.31億元IRR=10.03%談判土地出讓金的有無(wú)對(duì)項(xiàng)目能否開(kāi)展重大影響，因此談判底線是政府以全部地價(jià)作價(jià)入股，否則項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行土地獲20年運(yùn)營(yíng)期，i=8%NPV=-3.90億元IRR=-1.68%44PPP4.4

風(fēng)險(xiǎn)分析與談判策略模式20年運(yùn)營(yíng)期，i=8%NPV=0.31億元IRR=10.03%風(fēng)險(xiǎn)由于土地為政府作價(jià)入股，因此項(xiàng)目不設(shè)土地增值稅。稅收主體為所得稅。稅收優(yōu)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。20年運(yùn)營(yíng)期，i=8%NPV=0.70億元IRR=12.38%PPP模式4.4

風(fēng)險(xiǎn)分析與談判策略風(fēng)險(xiǎn)分析周邊競(jìng)爭(zhēng)者消費(fèi)者偏好出租率低于預(yù)期對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀估計(jì)由于土地為政府作價(jià)入股，因此項(xiàng)目不設(shè)土地增值稅。稅收主體為所得稅出租經(jīng)營(yíng)期為20年，i=8%，當(dāng)入住率低于60%時(shí)，公司將面臨虧損。率雖然本項(xiàng)目已經(jīng)有部分固定客群，但是仍然無(wú)法在前期保證超過(guò)60%的出租率。談判時(shí)，應(yīng)爭(zhēng)取運(yùn)營(yíng)期補(bǔ)貼。44PPP4.4

風(fēng)險(xiǎn)分析與談判策略模式經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的5%20年運(yùn)營(yíng)期，i=8%NPV=4.73億元IRR=10.42%風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)期補(bǔ)貼通過(guò)改變經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的百分比確定通常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的10%，與運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼0.億元，談判梯度可以是0.1%數(shù)量級(jí)。20年運(yùn)營(yíng)期，i=8%NPV=0.31億元IRR=10.03%PPP模式4.4

風(fēng)險(xiǎn)分析與談判策略免稅√

補(bǔ)貼×免稅×

補(bǔ)貼√談判運(yùn)營(yíng)

2028年回本，運(yùn)營(yíng)期至少為15年2028年回本，運(yùn)營(yíng)期至少為15年免稅×

補(bǔ)貼×免稅√

補(bǔ)貼√期限2033年回本，運(yùn)營(yíng)期至少為19年2025年回本，運(yùn)營(yíng)期至少為11年。44PPP4.4

風(fēng)險(xiǎn)分析與談判策略模式談判策略談判內(nèi)容土地策略內(nèi)容策略級(jí)別談判底線法規(guī)保護(hù)政府全價(jià)作價(jià)入股免所得稅稅收運(yùn)營(yíng)期補(bǔ)貼

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的百分比每降低0.1

盡力爭(zhēng)取個(gè)百分點(diǎn)，NPV增加880萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)期限運(yùn)營(yíng)期限免稅×

補(bǔ)貼√免稅×

補(bǔ)貼√免稅×

補(bǔ)貼√免稅×

補(bǔ)貼√11年15年15年19年談判底線PPP模式4.4

風(fēng)險(xiǎn)分析與談判策略4PPP模式PPP小結(jié)5規(guī)劃設(shè)計(jì)5.1

整體規(guī)劃北京市老年人基本情況

常住區(qū)域：朝陽(yáng)區(qū)33.3%，海淀區(qū)22.9%，昌平區(qū)19.0%，宣武區(qū)9.5%

年齡：平均71.31歲

戶籍：北京本地戶籍占95.2%

婚姻狀況：已婚有偶占62.9%，喪偶占36.2%

受教育程度：中學(xué)占53.3%，本科及以上占33.4%

子女：2-3個(gè)子女居多，平均2.7個(gè)，83%子女常住北京

同住人：40%與配偶同住，13.3%與子女同住

生活支出：54.3%完全自立，40%部分依賴子女/親屬贍養(yǎng)

月收入：平均4157.89元

主要供養(yǎng)者家庭年收入：10-16萬(wàn)占68.8%

健康狀況：74.3%為完全能自理

護(hù)理照料人：配偶護(hù)理占22.3%，子女護(hù)理占18.3%,護(hù)工護(hù)理占33.1%

職業(yè)背景：機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部占25%，企業(yè)里的普通職員占20%；企業(yè)單位里的中層管理干部占12.4%數(shù)據(jù)來(lái)源：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)55規(guī)劃設(shè)計(jì)5.1

入住意愿北京市老年人基本情況2013年夏小學(xué)期調(diào)研基本情況如下：有效問(wèn)卷1014份，其中306份為子女卷，其余為老人卷受訪老人平均年齡72歲受訪老人身體健康人數(shù)占85.5%家庭內(nèi)夫妻合計(jì)年收入10萬(wàn)元以下占62%，

10~15萬(wàn)元占30%，15~20萬(wàn)元占5%，20萬(wàn)元以上占3%規(guī)劃設(shè)計(jì)5.1

入住意愿北京市內(nèi)老年人與子女同住的比例較低，有四成老年人養(yǎng)老服務(wù)需求較大處于獨(dú)居狀態(tài)。客群基礎(chǔ)充足雖有七成以上老人表示生活能夠自理，但如遇突發(fā)情況無(wú)法及時(shí)得到照護(hù)，若存在飲食起居或者心理上的問(wèn)題也較難解決。已有33%的老人需要護(hù)工護(hù)理，這反映出較大的日常護(hù)理需求，這些老人也成為養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的潛在消費(fèi)者。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研顯示15%被訪者考慮過(guò)入住老年公寓，其中7%比例有較強(qiáng)的入住意愿；小學(xué)期調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，53%的人會(huì)考慮入住老年公寓；校友會(huì)提供的網(wǎng)上調(diào)研結(jié)果也顯示有72%的被調(diào)查者有入住意愿。5規(guī)劃設(shè)計(jì)5.2

支付方式及數(shù)額40%的老人希望獨(dú)立承擔(dān)入住資金，與子女共同承擔(dān)占校友支付能力強(qiáng)50%，僅有10%的受訪者表示完全由子女承擔(dān)足夠支付能力小學(xué)期調(diào)研顯示，有意愿入住老年社區(qū)的老人中31.5%偏好租賃希望用積蓄支付，但子女卷顯示75.5%希望由子女幫助支付養(yǎng)老公寓費(fèi)用。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)調(diào)研表示90%受訪者接受月租形式，10%受訪者接受一次性購(gòu)買產(chǎn)權(quán)形式；小學(xué)期調(diào)研也表示59%的老人希望以租賃方式入住養(yǎng)老社區(qū)。可見(jiàn)租賃式養(yǎng)老公寓市場(chǎng)認(rèn)可程度較高。接近80%月收入超過(guò)3000元，其中超過(guò)30%受訪者月收入超過(guò)5000元，可見(jiàn)清華退休教職工仍有一定比例有著較強(qiáng)的支付能力。。5規(guī)劃設(shè)計(jì)5.3

需求偏好一般老人清華校友及教職工距離醫(yī)療機(jī)構(gòu)近軟性服務(wù)齊全周邊社區(qū)居民關(guān)注因素價(jià)格租金水平合理配套輔助設(shè)施齊全周邊風(fēng)景宜人戶型面積朝向一室一廳型、二室一廳套間、單人間20-50平方米對(duì)南北通透的要求較高偏愛(ài)陽(yáng)光室室內(nèi)功能特殊功能希望在室內(nèi)配置淋浴及浴缸廚房燃?xì)庑枨蠖炔桓叽差^呼叫設(shè)施和緊急求助按鈕55規(guī)劃設(shè)計(jì)5.3

需求偏好清華校友及教職工周邊社區(qū)居民缺乏精神慰藉服務(wù)需求

離退休心理需求變化大缺乏個(gè)人護(hù)理服務(wù)缺乏日常活動(dòng)場(chǎng)所迫切希望發(fā)揮自己的余熱

經(jīng)濟(jì)狀況較好充滿人文關(guān)懷的社區(qū)環(huán)境安全健康的餐飲服務(wù)配套設(shè)施興趣活動(dòng)組織服務(wù)類型

定期健康檢查出行、旅行協(xié)助長(zhǎng)期的大院生活工作強(qiáng)化了社區(qū)的紐帶習(xí)慣了單位式的福利模式傾向于公辦機(jī)構(gòu)在服務(wù)質(zhì)量和環(huán)境條件上要求不高高知人群群體特征

有強(qiáng)烈的社區(qū)組織性圈層文化聯(lián)系緊密規(guī)劃設(shè)計(jì)5.4

設(shè)計(jì)重點(diǎn)功能分區(qū)養(yǎng)老社區(qū)需要根據(jù)不同居住類型進(jìn)行明確的分區(qū)，避免相互干擾尤其對(duì)于健康老人和護(hù)理老人，由于其居住和活動(dòng)方式不同，不宜混住道路交通“順而不穿，通而不暢”，既要人車分流，又應(yīng)就近停車社區(qū)內(nèi)各樓棟間需以連廊連接，步行道設(shè)計(jì)為回游動(dòng)線，并根據(jù)入住者健康狀況設(shè)計(jì)路線步行道需途徑公共空間，提供休息場(chǎng)所并增加社區(qū)內(nèi)交流機(jī)會(huì)景觀環(huán)境社區(qū)內(nèi)綠植應(yīng)為50cm以下的灌木和2.4m以上的喬木，方便工作工人觀察在庭院中的老人室外應(yīng)有尺度合適的休憩空間，不宜空曠和曲折55規(guī)劃設(shè)計(jì)5.4

設(shè)計(jì)重點(diǎn)室外活動(dòng)空間動(dòng)態(tài)活動(dòng)場(chǎng)地：以群體健身如晨練、舞蹈、做操等活動(dòng)為主的需要較大開(kāi)場(chǎng)空間的活動(dòng)場(chǎng)地靜態(tài)活動(dòng)場(chǎng)地：進(jìn)行較為安靜和私人的活動(dòng)如休息、聊天、曬太陽(yáng)或是觀望的活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)易于達(dá)到，動(dòng)靜分區(qū)，避免聲音干擾設(shè)計(jì)中盡量做到夏季有陰、冬季向陽(yáng)，場(chǎng)地旁有休息座椅和放置物品的位置室內(nèi)公共空間應(yīng)保持視線通暢，方便看護(hù)人員觀察老人的情況增加半公共空間，增加入住者互相交流的機(jī)會(huì)在樓梯、電梯及主入口附近增設(shè)休憩區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)5.5

整體規(guī)劃55規(guī)劃設(shè)計(jì)5.6

平面設(shè)計(jì)自理型養(yǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)5.6

平面設(shè)計(jì)私密起居集體生活A(yù)AB246m2自由布置的中廳電梯邊的風(fēng)景足夠的收納空間輕便可組合的家具55規(guī)劃設(shè)計(jì)5.6

平面設(shè)計(jì)半獨(dú)立空間獨(dú)立衛(wèi)生間護(hù)理護(hù)理人員休息室規(guī)劃設(shè)計(jì)5.7

綠色養(yǎng)老住宅渴望溫暖舒適渴望空氣流通渴望安靜地源熱泵窗洞布置&新風(fēng)系統(tǒng)墻體隔聲材料綠化渴望親近6后期運(yùn)營(yíng)6.1

營(yíng)銷華清薈清華人核心理念回清華清華魂6后期運(yùn)營(yíng)6.1

營(yíng)銷華清薈，回清華營(yíng)銷方案泛清華心理：教室宿舍回家離退休心理需求變化大更希望發(fā)揮自己余熱并獲得尊重注重人際關(guān)系網(wǎng)更愿意結(jié)交生活品味相同的伙伴子女有成常年在外更需求獲得生活關(guān)懷與精神慰藉是有故事的人，期待品讀故事的聽(tīng)眾6后期運(yùn)營(yíng)6.1

營(yíng)銷圈層營(yíng)銷第三階段6后期運(yùn)營(yíng)6.1

營(yíng)銷華清薈回清華第一階段：老驥伏櫪，志在千里重點(diǎn)突破知名校友和教授VIP邀請(qǐng)入駐針對(duì)性推廣6后期運(yùn)營(yíng)6.1

營(yíng)銷第二階段：為祖國(guó)健康工作五十年華清薈回清華校友運(yùn)動(dòng)會(huì)、郊游、琴藝、棋藝、書藝切磋6后期運(yùn)營(yíng)6.1

營(yíng)銷第三階段：恰同學(xué)少年華清薈回清華朋友，告訴我，你這幾十年的故事吧過(guò)生日、金婚禮、真人圖書館6后期運(yùn)營(yíng)6.1

營(yíng)銷第三階段：“銀杏”計(jì)劃華清薈回清華事業(yè)有成的臨退休校友定期繳納會(huì)費(fèi)獲得“華清薈”入住權(quán)在入住后享受租金優(yōu)惠拓寬融資渠道加速資金回收挖掘潛在客群華清薈養(yǎng)老社區(qū)6后期運(yùn)營(yíng)6.2

運(yùn)營(yíng)分析與專業(yè)?

資金投入?

硬件設(shè)施?

優(yōu)質(zhì)客戶養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老機(jī)?

運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)?

養(yǎng)老服務(wù)構(gòu)合作優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)互利共贏6后期運(yùn)營(yíng)6.3

相關(guān)案例項(xiàng)目名稱運(yùn)營(yíng)模式親和源整合了國(guó)際一流的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，向老年人提供高品質(zhì)的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)。親和源社區(qū)物業(yè)由美國(guó)著名的愛(ài)瑪客公司提供服務(wù)，配餐中心由法國(guó)索迪斯經(jīng)營(yíng)，護(hù)理醫(yī)院由曙光醫(yī)院管理，康體會(huì)所由香港美格菲提供服務(wù)——上述機(jī)構(gòu)在專業(yè)領(lǐng)域都享有極高的知名度。同時(shí)聘請(qǐng)上海美格菲康健管理公司進(jìn)行管理，提供日常健身、康復(fù)護(hù)理等服務(wù)。上海親和源保利地產(chǎn)與安平醫(yī)療投資公司共同出資成立的保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司打造的會(huì)員制養(yǎng)老品牌。保利地產(chǎn)負(fù)責(zé)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，安平醫(yī)療投資公司提供人員、設(shè)備及運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。保利和熹會(huì)遠(yuǎn)洋椿萱茂與美國(guó)最大的協(xié)助生活養(yǎng)老服務(wù)公司EMERITUS合作，引入國(guó)外成熟的養(yǎng)老商業(yè)模式，意圖在運(yùn)營(yíng)、管理方面打造獨(dú)特的專業(yè)性。中方工作人員在公司管理、醫(yī)療、護(hù)理、社工、飲食等方面接受美方全方位培訓(xùn)，預(yù)期達(dá)到最好的效果服務(wù)。萬(wàn)科幸福匯養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)分為兩種形態(tài)：利用商業(yè)配套用地的“活躍長(zhǎng)者之家”和配建于住宅部分的“活躍長(zhǎng)者住宅”，其中“活躍長(zhǎng)者之家”特聘在全國(guó)極具老年公寓經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的上海親和源集團(tuán)進(jìn)行服務(wù)管理。萬(wàn)科幸福匯6后期運(yùn)營(yíng)6.4

合作模式分析加盟連鎖指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)委托運(yùn)營(yíng)國(guó)內(nèi)剛剛起步服務(wù)經(jīng)驗(yàn)欠缺公私合資公司組織系統(tǒng)復(fù)雜6后期運(yùn)營(yíng)6.5

收益分配模式分析收益穩(wěn)定，激勵(lì)服務(wù)提升“購(gòu)物中心”式本項(xiàng)目為福利性項(xiàng)目，注重服務(wù)，利潤(rùn)空間不高最大化運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)“百貨商場(chǎng)”式6后期運(yùn)營(yíng)6.6

監(jiān)督機(jī)制季度滿意度調(diào)查定價(jià)核準(zhǔn)制度合約中止條件控制6后期6.6

小結(jié)運(yùn)營(yíng)綜上，本項(xiàng)目最終運(yùn)營(yíng)模式為：由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方委托養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)全權(quán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，開(kāi)發(fā)方提供資金、場(chǎng)地、設(shè)施與客戶，運(yùn)營(yíng)方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常管理和經(jīng)營(yíng)。合作期內(nèi)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方每年向開(kāi)發(fā)方繳納定額合約金。除此之外，項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的一切收益和費(fèi)用由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)全權(quán)享有和承擔(dān)。合約簽訂時(shí)將確立監(jiān)督機(jī)制，包括服務(wù)水平、定價(jià)核準(zhǔn)及合約中止條件等。6后期運(yùn)營(yíng)6.7

經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表土地費(fèi)估算表功能居住用地建設(shè)用地面積

20,800.00m2土

地項(xiàng)費(fèi)目費(fèi)標(biāo)建筑面積居住戶數(shù)容積率32,875.00m2384戶1.6綠化率48%單價(jià)（元/m2）計(jì)價(jià)數(shù)量金額（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目備注1234土地出讓金基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)契稅20,800.00m2160.00

32,875.00m2

526.00

160元×建筑面積0.00

無(wú)拆遷0.00

政府入股0.00

土地出讓金×4%合計(jì)建526筑.0安0

裝工程費(fèi)估算表單價(jià)（元/m2）金額序號(hào)項(xiàng)目計(jì)價(jià)數(shù)量備注、（萬(wàn)元）12土建及裝飾工程

3,190.00

32,875.00m2

10,487.13

3星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，加上綠色建筑溢價(jià)。機(jī)電安裝工程1,015.00

32,875.00m2

3,336.81合計(jì)13,823.9466后期運(yùn)營(yíng)6.7

經(jīng)濟(jì)測(cè)算前期工程費(fèi)估算表計(jì)價(jià)數(shù)量序號(hào)123金額（萬(wàn)元）項(xiàng)目備注公共市場(chǎng)調(diào)研即項(xiàng)目可行性研究費(fèi)

13,823.94萬(wàn)元項(xiàng)目規(guī)劃方案即施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)

13,823.94萬(wàn)元人防地下室設(shè)計(jì)費(fèi)地質(zhì)鉆探費(fèi)施工臨時(shí)水、電、道路建設(shè)費(fèi)

13,823.94萬(wàn)元建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)地形圖測(cè)繪費(fèi)場(chǎng)地平整費(fèi)276.48

建安費(fèi)×2%197.68

建安費(fèi)×1.43%115.06

建筑面積×35元3.95

建筑面積×1.2元110.59

建安費(fèi)×0.8%138.24

建安費(fèi)×1%24.88

建安費(fèi)×0.18%0.42

用地面積×0.2元31.20

用地面積×15元898.50前期32,875.00m232,875.00m2設(shè)施配45678913,823.94萬(wàn)元13,823.94萬(wàn)元20,800.00m220,800.00m2合計(jì)費(fèi)公共設(shè)施配套費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目會(huì)所社區(qū)用房垃圾站公廁單價(jià)（元/m2）

計(jì)價(jià)數(shù)量

金額（萬(wàn)元）備注1234900.00

2,000.00m2180.0022.505.00900.00500.00500.00250.00m2100.00m2100.00m25.00合計(jì)212.50后期運(yùn)營(yíng)6.7

經(jīng)濟(jì)測(cè)算總成本估算表金額（萬(wàn)元）526.0013,823.94898.50序號(hào)項(xiàng)目土地費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)前期工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用備注1234567總

收總?cè)氤?12.50691.20建安費(fèi)×5%762.42

(土地費(fèi)+建安費(fèi)+前期工程費(fèi))×5%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)845.73上述所有費(fèi)用×5%17,760.28估算總收入估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）項(xiàng)目增長(zhǎng)率1合約費(fèi)用2,000.00

合約費(fèi)用上漲率5%66后期運(yùn)營(yíng)6.7

經(jīng)濟(jì)測(cè)算資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)75,075.05

11,840.19

6,970.09

2,000.00

2,100.00

2,205.00

2,315.2557,264.77

1,000.00

2,000.00

2,100.00

2,205.00

2,315.252014201520162017201820191資金來(lái)源1.1

租金收入1.2

自有資金17,810.28

11,840.19

5,970.0930,225.64

11,840.19

5,970.09資金2資金運(yùn)用366.07394.82425.01456.702.1

開(kāi)發(fā)建設(shè)投資

15,460.94

10,307.29

5,153.65運(yùn)用表2.2

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用5,162.58

1,532.90816.450.00100.00266.07105.00289.82110.25314.76115.76340.94來(lái)

源2.3

所得稅9,602.110.0034盈余資金44,849.420.00

1,000.00

1,633.93

1,705.18

1,779.99

1,858.550.00

1,000.00

2,633.93

4,339.11

6,119.11

7,977.65累計(jì)盈余資金項(xiàng)目序號(hào)202020212022202320242025202612資金來(lái)源2,431.01

2,552.56

2,680.19

2,814.20

2,954.91

3,102.66

3,257.792,431.01

2,552.56

2,680.19

2,814.20

2,954.91

3,102.66

3,257.791.1

租金收入1.2

自有資金資金運(yùn)用489.98524.93561.62600.15640.61683.08727.682.1

開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2.2

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用2.3

所得稅121.55368.43127.63397.3134.01427.61140.71459.44147.75492.86155.13527.95162.89564.7934盈余資金1,941.03

2,027.63

2,118.57

2,214.05

2,314.31

2,419.57

2,530.119,918.68

11,946.32

14,064.88

16,278.93

18,593.24

21,012.81

23,542.92累計(jì)盈余資金序號(hào)項(xiàng)目2027202820292030203120322033后期運(yùn)營(yíng)6.7

經(jīng)濟(jì)測(cè)算損益表序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅合計(jì)201420152016201720182019157,264.7715,460.940.00

1,000.00

2,000.00

2,100.00

2,205.00

2,315.250.00

417.86

835.73

835.73

835.73

835.732345,162.58

1,532.90

816.45

100.00

105.00

110.25

115.7636,641.25

-1,532.90

-234.31

1,064.27

1,159.27

1,259.02

1,363.76損益59,602.1127,039.13

-1,532.90

-234.31

798.21

869.46

944.27

1,022.822020

2021

2022

2023

2024

2025

20262,431.01

2,552.56

2,680.19

2,814.20

2,954.91

3,102.66

3,257.790.000.00

266.07

289.82

314.76

340.946稅后利潤(rùn)項(xiàng)目序號(hào)123456經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅835.73121.55835.73

835.73

835.73

835.73

835.73

835.73127.63

134.01

140.71

147.75

155.13

162.891,473.74

1,589.21

1,710.46

1,837.76

1,971.44

2,111.80

2,259.17368.43

397.30

427.61

459.44

492.86

527.95

564.791,105.30

1,191.91

1,282.84

1,378.32

1,478.58

1,583.85

1,694.382027

2028

2029

2030

2031

2032

20333,420.68

3,591.71

3,771.30

3,959.86

4,157.86

4,365.75

4,584.04稅后利潤(rùn)項(xiàng)目序號(hào)123456經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用利潤(rùn)總額所得稅835.73171.03835.73

835.73

835.73

835.73

835.73

835.73179.59

188.56

197.99

207.89

218.29

229.202,413.92

2,576.40

2,747.01

2,926.14

3,114.24

3,311.74

3,519.11603.48

644.10

686.75

731.54

778.56

827.93

879.781,810.44

1,932.30

2,060.26

2,194.61

2,335.68

2,483.80

2,639.33稅后利潤(rùn)66后期運(yùn)營(yíng)6.7

經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)NPV（萬(wàn)元）2,652.19投資回收期9.66IRR9.92%15.58靜態(tài)動(dòng)態(tài)經(jīng)計(jì)算得，NPV為2,652.19萬(wàn)元，IRR為9.92%。靜態(tài)投資回收期為9.66年，動(dòng)態(tài)投資回收期為15.58年。雖然項(xiàng)目的投資回收期較長(zhǎng)，但是作為一個(gè)非盈利投資項(xiàng)目，本項(xiàng)目的總投資額比較少，具有良好的投資回收能力。后期運(yùn)營(yíng)6.7

經(jīng)濟(jì)測(cè)算資產(chǎn)負(fù)債表序號(hào)1項(xiàng)目2013201420152016201720182019資產(chǎn)0.00

10,307.29

16,043.07

16,841.28

17,710.73

18,655.00

19,677.821.1流動(dòng)資產(chǎn)0.000.000.00

1,000.00

2,633.93

4,339.11

6,119.11

7,977.651.1.1

應(yīng)收賬款1.1.2

存貨資產(chǎn)1.1.3

現(xiàn)金1.1.4

累計(jì)盈余資金0.00

1,000.00

2,633.93

4,339.11

6,119.11

7,977.651.21.3在建工程0.00

10,307.29固定資產(chǎn)凈值無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值負(fù)債及所有者權(quán)益流動(dòng)負(fù)債總額15,043.07

14,207.35

13,371.62

12,535.89

11,700.171.420.00

10,307.29

16,043.07

16,841.28

17,710.73

18,655.00

19,677.822.10.000.000.000.000.000.000.002.1.1

應(yīng)付賬款2.1.2

短期借款2.2長(zhǎng)期借款負(fù)債小計(jì)所有者權(quán)益0.000.000.000.000.000.000.002.30.00

10,307.29

16,043.07

16,841.28

17,710.73

18,655.00

19,677.820.00

11,840.19

17,810.28

17,810.28

17,810.28

17,810.28

17,810.282.3.1

資本金2.3.2

盈余公積金2.3.3

累計(jì)未分配利潤(rùn)平衡0.000.00

-1,532.90

-1,767.21

-969.000.00

0.00

0.00

0.000.000.000.000.00-99.550.000.00844.72

1,867.540.00

0.000.0