2018年文旅項(xiàng)目拿地攻略

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TRAVELINDUSTRY策劃規(guī)劃運(yùn)營(yíng)執(zhí)行

2018年旅游項(xiàng)目拿地攻略+超全用地指南

什么是旅游用地?±1也流轉(zhuǎn)如何落地？在旅游項(xiàng)目開發(fā)中,如何拿地、爭(zhēng)取大限度的建設(shè)

用地？

在旅游開發(fā)中，經(jīng)常遇到很多開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目之前,不管是基本農(nóng)田、T殳農(nóng)田還是建設(shè)

用地，先拿下來(lái)再說(shuō)，但往往在規(guī)劃中才發(fā)現(xiàn)，拿到的土地全部是基本農(nóng)田，沒(méi)與建設(shè)用地，而

且基本農(nóng)田是很難調(diào)規(guī)，從而導(dǎo)致很難從旅游開發(fā)層面去立項(xiàng)申報(bào)。

另外在拿地時(shí)，如何爭(zhēng)取更多的旅游項(xiàng)目用地、旅游基礎(chǔ)設(shè)施用地等，在拿地之前涉及到

方方面面的土地問(wèn)題都需要了解清楚，而不希望拿了不是理想的土地后導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)失敗。

旅游投資開發(fā)商、旅游地產(chǎn)商在旅游地產(chǎn)、鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)、旅游景區(qū)、度假山莊、

田園綜合體、特色小鎮(zhèn)、生態(tài)旅游等開發(fā)中，只有認(rèn)真的了解土地性質(zhì)、土地流轉(zhuǎn)等問(wèn)題，把

土地問(wèn)題作為旅游業(yè)發(fā)展中的一個(gè)重要問(wèn)題，才能在前期意向談判，后期政策中爭(zhēng)取拿到有價(jià)

值、能升值的土地。

旅游項(xiàng)目拿地用地！串占內(nèi)容導(dǎo)航

怎樣科學(xué)選地？

該拿什么地?T6大重點(diǎn)地塊+6點(diǎn)此重點(diǎn)地塊

怎樣進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)？

(1)1張圖看懂土地流轉(zhuǎn)方式

(2)怎樣促進(jìn)被流轉(zhuǎn)土地盈利？

怎樣用地？

(1)如何高效利用集體土地？

(2)城市的旅游集散服務(wù)中心用地如何劃撥？

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(3)是否可以將建筑物架構(gòu)在農(nóng)田之上？

(4)宅基地是否屬于旅游用地，能不能批？

旅游頊目主要土地獲取8大路徑

旅游投資開發(fā)如何獲取更多建筑用地

旅游項(xiàng)目拿地3大誤區(qū)

1.無(wú)址可選，也要硬拿

有時(shí)候，現(xiàn)并不像普通商品，有充分的因旱空間。在選址的過(guò)程中，±W書撥此一家，讓

你別無(wú)其他選擇。例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源，而作為開發(fā)者，又急切地想去做，以至于無(wú)址可

選的時(shí)候也要去選?？上攵@種選址方式肯定效果不理想。

2.有地就先拿，拿下再說(shuō)

旅游項(xiàng)目投資開發(fā)，不同于地產(chǎn)項(xiàng)目，往往涉及許多非建筑用地外的專業(yè)的旅游用地、農(nóng)

業(yè)用地，許多人拿地心切，在沒(méi)有做好充分的規(guī)劃前，就匆匆決定，先拿下再說(shuō)，到手之后再去

思考如何真正規(guī)劃、建設(shè)、落地。效果如何，恐怕只能聽(tīng)天由命。

3.拍腦袋決策，跟著感覺(jué)走

做旅游投資開發(fā)項(xiàng)目、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不能跟著感覺(jué)走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是

要對(duì)所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，了解土地如何開發(fā)與利用，還要對(duì)未來(lái)的發(fā)展有遠(yuǎn)見(jiàn)，尤

其是目標(biāo)客戶及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷，還要有項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接手段。

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二.旅游項(xiàng)目拿地8個(gè)關(guān)健

1.怎樣科學(xué)選地？

A.土地問(wèn)題一定要明確其方向(屬于國(guó)土方面還是屬于規(guī)劃方面)。

B.關(guān)注旅游用地的價(jià)格及買賣交易。

C.農(nóng)田原則上不允許使用，基本農(nóng)田強(qiáng)烈建議不去碰，但是項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響不大，遵循當(dāng)

地的發(fā)展規(guī)劃，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有一定促進(jìn)作用時(shí)，對(duì)于農(nóng)田的利用，當(dāng)?shù)卣侵С?/p>

的態(tài)度。

在整個(gè)土地規(guī)劃，國(guó)土部門有一套土地分類標(biāo)準(zhǔn)，住建期賊J部門有一套分類標(biāo)準(zhǔn)，這齷標(biāo)準(zhǔn)

之間有何區(qū)別與聯(lián)系？分別適用于什么情況？如何做好這兩者之間銜接？

【國(guó)土部門】關(guān)于土地的分類標(biāo)準(zhǔn)T能不能建的問(wèn)題一拿地時(shí)，先關(guān)注地塊能不能用

針對(duì)土地性質(zhì)問(wèn)題劃分,包括農(nóng)用地、TS農(nóng)田、基本農(nóng)田、林地、荒地、宅基i^一系列的

用地性質(zhì)。

具體用地分類參見(jiàn)本文附錄1：全國(guó)土地分類標(biāo)準(zhǔn)表

【住建/規(guī)劃部門】關(guān)于土地的分類標(biāo)準(zhǔn)-能建什么的問(wèn)題一拿地時(shí)，關(guān)注可用建筑面積

針對(duì)土地上附著建筑物的性質(zhì)劃分,包括住宅、商用、基礎(chǔ)建設(shè)等。

具體用地分類參見(jiàn)本文附錄2:我國(guó)現(xiàn)行城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GB50137-2011)

用地實(shí)操面臨情況：

?規(guī)劃過(guò)程中，國(guó)土標(biāo)準(zhǔn)R是去確定該地塊是否可以利用，具體的建設(shè)內(nèi)容由住建的分類標(biāo)準(zhǔn)

進(jìn)行協(xié)調(diào)。

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?現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)的問(wèn)題就是城市規(guī)劃與土地規(guī)劃不同步，城91劃已經(jīng)到位，但是土地

規(guī)劃并沒(méi)有調(diào)整。

【調(diào)土地性質(zhì)解析】：

調(diào)整城市規(guī)劃用地只是一個(gè)淺層次的問(wèn)題，深層次問(wèn)題的是要調(diào)整土地規(guī)劃。例如：

?一塊農(nóng)用地，首先要確定他是一般農(nóng)田還是基本農(nóng)田，如果是一般農(nóng)田，一次調(diào)整即可;

?如果是基本農(nóng)田，先把該基本農(nóng)田調(diào)整到某塊荒地上，再將原基礎(chǔ)農(nóng)田調(diào)整為建設(shè)用地;

?荒地：未利用的土地，無(wú)土地屬性。

調(diào)土地性質(zhì)解析圖

一般農(nóng)田—>一次調(diào)整

地塊

基本農(nóng)田—>二次調(diào)整

原則1:紅線總數(shù)不能少原則2:存在風(fēng)險(xiǎn)，輕易別變

基本農(nóng)田荒地旅游建設(shè)用地

2.該拿什么地？一重點(diǎn)拿地，關(guān)注投資大平衡

【旅游項(xiàng)目的用地性質(zhì)要求】：（土規(guī)層面要求）

一定要求是建設(shè)用地（非宅基地）一屬于國(guó)家的土地才可以進(jìn)行招拍掛—屬于集體的土地不能

用作商業(yè)建設(shè)

用地實(shí)操面臨情況：

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?旅游項(xiàng)目用地性質(zhì)和代碼往往在和土地部門、規(guī)劃部門對(duì)接的時(shí)候會(huì)遇到無(wú)法落地的問(wèn)題。

旅游項(xiàng)目在我國(guó)現(xiàn)行的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GB50137-2011)》的城市用地

性質(zhì)分類中，僅有B14中提到包含度假村用地。

?從規(guī)劃上看，分類提到細(xì)類B14包含了度假村屬于旅游用地，實(shí)際上分類中類B3娛樂(lè)康體

設(shè)施用地屬于我們常說(shuō)的旅游用地，一般其土地價(jià)格會(huì)比普通商業(yè)用地優(yōu)惠。本來(lái)B3屬于

商業(yè)用地，但是目前部分地區(qū)實(shí)施差異化供地，比如沈陽(yáng)，B3類用地是商業(yè)用地價(jià)格的三分

之一，雖然不能轉(zhuǎn)賣，但是對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是合適的。所有談及與旅游相關(guān)的用地，主要是

考核價(jià)格。

【重點(diǎn)拿地地塊】：

A.實(shí)際操作中可關(guān)注的地塊種類并不限于B14,B3，但總體而言，拿地過(guò)程中可充分衡量B

類商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地(商業(yè)、商務(wù)、娛樂(lè)康體等設(shè)施用地，不包括居住用地中的服務(wù)設(shè)施

用地)的地塊，并應(yīng)尤其注意B1及B3級(jí)別下的地塊：

此處，根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)整理如下：

旅游項(xiàng)目拿地一6大重點(diǎn)關(guān)注地塊表

B1商業(yè)設(shè)施用地：商業(yè)及餐炊、旅館等服務(wù)業(yè)用地

B11零售商業(yè)用地?以零售功能為主的商鋪、商場(chǎng)、超市、市場(chǎng)等用地

B12批發(fā)市場(chǎng)用地?以批發(fā)為主的市場(chǎng)用地

B13餐飲用地?飯店、餐廳、酒吧等用地

B14旅館用地?賓館、旅館、招待所、服務(wù)型公寓、度假村等用地

B3娛樂(lè)康體設(shè)施用地：娛樂(lè)、康體等設(shè)施用地

B31娛樂(lè)用地?劇院、音樂(lè)廳、電影院、歌舞廳、網(wǎng)吧以及綠地率小于65%的

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大型游樂(lè)等設(shè)施用地

B32康體用地?賽馬場(chǎng)、高爾夫、溜冰場(chǎng)、跳傘場(chǎng)、摩托車場(chǎng)、射擊場(chǎng)，以及

通用航空、水上運(yùn)動(dòng)的陸域部分等用地

B.除考慮商業(yè)用地體量外,居住用地體量也可根據(jù)開發(fā)商能力及地塊潛力加入衡量范圍。

C.另外，在A類公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地中的個(gè)別用地指標(biāo)也可以納入輔助考量范圍,

可考量項(xiàng)如下：

旅游項(xiàng)目拿地一6大次重點(diǎn)關(guān)注地塊表

A2文化設(shè)施用地：圖書、展覽等公共文化活動(dòng)設(shè)施用地

A21圖書展覽設(shè)施用地?公共圖書館、博物館、檔案館、科技館、紀(jì)念館、美術(shù)館和展覽

館、會(huì)展中心等設(shè)施用地

A22文化活動(dòng)設(shè)施用地?綜合文化活動(dòng)中心、文化館、青少年宮、兒童活動(dòng)中心、老年活

動(dòng)中心等設(shè)施用地

A4體育用地：體育場(chǎng)館和體育訓(xùn)練基地等用地，不包括學(xué)校等機(jī)構(gòu)專用的體育設(shè)施用地

A41體育場(chǎng)館用地?室內(nèi)外體育運(yùn)動(dòng)用地，包括體育場(chǎng)館、游泳場(chǎng)館、各類球場(chǎng)及其

附屬的業(yè)余體校等用地

A42體育訓(xùn)練用地?為各類體育運(yùn)動(dòng)專設(shè)的訓(xùn)練基地用地

A7:文物古跡用地：?具有保護(hù)價(jià)值的古遺跡、古墓葬、古建筑、古窟寺、近代代表性建

筑、革命紀(jì)念建筑等用地，不包括已作其他用途的文物古跡用地

A9宗教設(shè)施用地：?宗教活動(dòng)場(chǎng)所用地

D.除各類用地指標(biāo)、總體價(jià)格的硬性指標(biāo)考量外，也應(yīng)注意地塊整體及周邊的文化、生態(tài)、區(qū)

位、人口聚集度、居民消費(fèi)力等綜合優(yōu)勢(shì)。

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3.怎樣進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)？

是旅游開發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要問(wèn)題土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題。土體流轉(zhuǎn)簡(jiǎn)單地說(shuō)就是土地的流通和轉(zhuǎn)讓。

詳細(xì)土地流轉(zhuǎn)政策參見(jiàn)本文附錄4:涉及農(nóng)業(yè)用地的相關(guān)土地政策

A.1張圖看懂土地流轉(zhuǎn)方式

一般而言，土地流轉(zhuǎn)涉及到兩個(gè)方面：

一是土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移。土地作為一種財(cái)產(chǎn)，其占有、使用、收益、處分的權(quán)利可以在不同主體

之間轉(zhuǎn)讓和交易。具體而言,可以轉(zhuǎn)i坨勺土地權(quán)利包括土地所有權(quán)、瓏異權(quán)、土也使用權(quán)、

土地收益權(quán)以及土地處分權(quán)；

二是除土地權(quán)利轉(zhuǎn)移之外，土地功能的轉(zhuǎn)變。例如集體建設(shè)用地向農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)、農(nóng)業(yè)用地中

對(duì)土地功能和用途的調(diào)整等。

土地流轉(zhuǎn)路徑分析圖

能

農(nóng)用地

商品房建設(shè)用地

用途?——前提：符合土地利用總體規(guī)劃

權(quán)<——■前提：?jiǎn)蜗蛄鬓D(zhuǎn)，合理補(bǔ)償

農(nóng)用地特色小鎮(zhèn)/田園綜合

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用<

轉(zhuǎn)為建設(shè)用地體/美麗鄉(xiāng)村建設(shè)

I集體土地

||轉(zhuǎn)五國(guó)看土地土地征收（補(bǔ)辦）礁以租代征來(lái)過(guò)渡

1城市開發(fā)建設(shè)贏

同一片土地集體農(nóng)用地

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B.怎樣促進(jìn)被流轉(zhuǎn)土地盈利？

旅游開發(fā)中集體土地開發(fā)障礙及土地流轉(zhuǎn)中的最難問(wèn)題不是政策障礙，而是如何使被流轉(zhuǎn)的土

地實(shí)現(xiàn)盈利。

【關(guān)注投資大平衡】：

因?yàn)?，旅游本身投資周期長(zhǎng)、同時(shí)又存出1成后難以成功運(yùn)營(yíng)盈利難的問(wèn)題，總體回報(bào)周期較長(zhǎng),

很多企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)單純的旅游盈利。

所以，投資商在拿地時(shí)首要考量的問(wèn)題就是投資大平衡問(wèn)題，而企業(yè)流轉(zhuǎn)集體土地一般建設(shè)功能

性建筑，不摩此撕!J,而是應(yīng)著重考量周邊由U用的其他土地（可用于做旅游地產(chǎn)的土地），

T通過(guò)帶動(dòng)這些地塊的發(fā)展及價(jià)格T獲取可建設(shè)部分資產(chǎn)的售賣或經(jīng)營(yíng)盈利。（比如古北水

鎮(zhèn)，一開始就是走的土地流轉(zhuǎn)的路，周邊有很多房地產(chǎn)，土地流轉(zhuǎn)也就很容易實(shí)現(xiàn)。）

4.怎樣用地？

A.如何高效利用集體土地？

用地實(shí)操面臨情況：

旅游用地屬于商業(yè)性質(zhì)，但集體用地不可商用，不可開發(fā)做旅游用地。

【高效利用辦法】：

?集體土地是可以利用的：一是土地變性，二是流轉(zhuǎn)和租用。

?流轉(zhuǎn)方式中集體用地多用作基礎(chǔ)服務(wù)性設(shè)施建設(shè)：如自己經(jīng)營(yíng)或是游客集散中心。

B.城市的旅游集散服務(wù)中心用地如何劃撥？

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城市的旅游集散服務(wù)中心用地在城市建設(shè)用地分類中應(yīng)該歸為哪類？如果按商業(yè)服務(wù)類來(lái)算，

地價(jià)差別就較大。

從屬：城市旅游集散服務(wù)中心從某種程度上屬于基礎(chǔ)設(shè)施用地，屬于A類用地。

劃撥：一般由政府劃撥，但在實(shí)際操作中政府沒(méi)有任何收益的情況下，不太愿意選擇這種方式劃

撥土地,需要開發(fā)單位與政府進(jìn)行進(jìn)一步的溝通協(xié)調(diào)。如果政府急需招商,則會(huì)愿意將這塊土

地劃撥給企業(yè)，促成周圍地塊的買賣；

其它：如果本身地塊就很值錢，企業(yè)就要考慮通過(guò)周邊的商業(yè)建筑、地產(chǎn)來(lái)公攤土地成本。

C.是否可以將建筑物架構(gòu)在農(nóng)田之上？

農(nóng)田不可建項(xiàng)：建筑物（封閉的、有頂?shù)模┎豢梢约茉谵r(nóng)田（一般農(nóng)田、基本農(nóng)田都不可）上

農(nóng)田可建項(xiàng)：構(gòu)筑物（開場(chǎng)的、不具備遮蔽功能的）可以，比如觀光塔、風(fēng)車等，需要與當(dāng)

地政府溝通調(diào)整。

D.宅基地是否屬于旅游用地，能不能批？

宅基地如果僅僅做農(nóng)家院，屬于半對(duì)外經(jīng)營(yíng)那種，是否屬于旅游用地，能不能批？

土地性質(zhì)：農(nóng)村宅基地屬于集體用地，但是不屬于旅游用地。

可行操做：自有宅基地可以用作半經(jīng)營(yíng)的農(nóng)家院，對(duì)外經(jīng)營(yíng)。

不可行點(diǎn)：不可進(jìn)行買賣。

=.旅游項(xiàng)目主要土地獲取8大路徑

1.土地承包經(jīng)營(yíng)

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法規(guī):我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)。農(nóng)民集體所有的土

地，可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng),從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)

生產(chǎn)。

方式：開發(fā)主體通過(guò)承包經(jīng)營(yíng)的方式獲取土地。

優(yōu)勢(shì)：不僅在審批上較為簡(jiǎn)便快捷，還有利于當(dāng)?shù)卣P活集體土地,提高集體土地的利用效

率和經(jīng)濟(jì)效益。

2.PPP模式

法規(guī)：PPP模式作為政府引入民間資本合作開發(fā)的新型模式，能夠有效解決政府資金不足難

以開發(fā)的困境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。為加快PPP項(xiàng)目實(shí)施,國(guó)家各部委相繼出臺(tái)政策對(duì)PPP審批

頒鼬行簡(jiǎn)化。2016年10月11日發(fā)布的《關(guān)于聯(lián)合公布第三批政府和社會(huì)資本合作示范項(xiàng)

目加快推動(dòng)示范項(xiàng)目建設(shè)的通知》（財(cái)金〔2016〕91號(hào)）規(guī)定："依法需要以招標(biāo)拍賣掛牌

方式供應(yīng)土地使用權(quán)的宗地或地塊，在市、縣國(guó)土資源主管部門編制供地方案、簽訂宗地出讓

（出租）合同、開展用地供后監(jiān)管的前提下，可將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)方式確定項(xiàng)目投資方和用地者的環(huán)節(jié)

合并實(shí)施。"

方式：PPP模式，契合功能多樣業(yè)態(tài)的旅游項(xiàng)目開發(fā)特征。實(shí)踐中，多以PPP模式、BT（建

設(shè)一移交八運(yùn)營(yíng)服務(wù)等合作方式進(jìn)行開發(fā)。

優(yōu)勢(shì)：PPP模式下，實(shí)施旅游項(xiàng)目在確定投資方和用地者環(huán)節(jié)合并審批，一方面簡(jiǎn)化了項(xiàng)目

申請(qǐng)報(bào)批的流程，另一方面緩和了投資主體關(guān)于拿項(xiàng)目和拿地之間無(wú)法銜接的顧慮，可見(jiàn)PPP

模式在旅游項(xiàng)目土地獲取路徑中具有一定優(yōu)勢(shì)。

3.國(guó)有土地長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合方式

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法規(guī):2016年10月28日，國(guó)土資源部辦公廳印發(fā)了《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》（國(guó)土

資廳發(fā)〔2016〕38號(hào)）,提出了土地租賃和出讓的招拍掛工作可合并實(shí)施；可通過(guò)先租后讓

方式使用土地；允許以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)等政策。這些政策優(yōu)化了原本繁瑣的審批流程，

降低了國(guó)有土地流轉(zhuǎn)審批的難度。

方式：通過(guò)國(guó)有土地長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等方式，穩(wěn)健開發(fā)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。值得注意

的是，國(guó)家在長(zhǎng)期租賃形式上并未放寬二十年租賃期限制。涉農(nóng)項(xiàng)目建設(shè)在以上述方式獲取土

地時(shí)，應(yīng)注意長(zhǎng)期租賃形式不得超過(guò)二十年。

注意：如采取長(zhǎng)期租賃形式使用土地，可考慮在租賃合同上設(shè)置優(yōu)先條款以保障項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)

的安全性和持續(xù)性。

國(guó)有土地使用權(quán)取得方式

買賣其它合作方式出讓

頰作價(jià)入股墳使用權(quán)贈(zèng)予合同可能會(huì)附加其他條件，

廁如用地人在將土地蠟予給學(xué)校使用時(shí)，可能

魂會(huì)將土地的使用限于與教胃有關(guān)的目的

一級(jí)土地市場(chǎng)二級(jí)土地市場(chǎng)

劃撥出讓

國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;脅救出山

國(guó)家霰點(diǎn)扶持的能源,交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政招標(biāo)出讓、

法規(guī)規(guī)定的其他用地.對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)劃撥方式取得的拍賣出讓、

開發(fā)用地,主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地掛牌出讓

4.集體建設(shè)用地入市式

法規(guī):2017年5月23日，國(guó)土資源部發(fā)布的《中華人民共和國(guó)土地管理法（修正案）》（征

求意見(jiàn)稿）提出了國(guó)家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的意見(jiàn)。明確指出符合土地利用總體規(guī)劃

的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式由

單位或者個(gè)人使用，并簽訂書面合同。在國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)的《關(guān)于加快美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)

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建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，亦指出城中村集體建設(shè)用地可依法征收開發(fā)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改

革試點(diǎn)地區(qū)，可按照改革試點(diǎn)要求,采取自主、聯(lián)營(yíng)、入股等方式進(jìn)行改造開發(fā)。

方式：將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓租賃、作價(jià)出資或者入股，以自主/聯(lián)營(yíng)/入股等方式進(jìn)

行改造開發(fā)。

優(yōu)勢(shì):特色小鎮(zhèn)已將集體建設(shè)用地入市政策納入到自己的用地指標(biāo)規(guī)劃中，如集體建設(shè)用地在

未來(lái)入市，根據(jù)現(xiàn)階段各地給予特色小鎮(zhèn)的優(yōu)先審批政策，入市后的集體土地將成為特色小鎮(zhèn)

建設(shè)土地供應(yīng)的一大來(lái)源。

集體建設(shè)用地作為入股權(quán)證解析圖

入股

當(dāng)

合作

地獲得土地

政

使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

府

5.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式

法規(guī)：國(guó)土資源廳發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用地政策允許依法使用集

體建設(shè)用儂勺，除農(nóng)村＞體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)地區(qū)外,其他地區(qū)應(yīng)按《±±也管理法》相

關(guān)規(guī)定執(zhí)行，以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行使用、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土i也使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等

方式與其他單位、個(gè)人共同舉辦企業(yè)的方式使用土地。在此前提下,各地可依法探索完善集體建

設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)的管理方式。特^的，在旅游產(chǎn)業(yè)中，依《旅游法》及各?。▍^(qū)、市）

管理辦法規(guī)定，鄉(xiāng)村居民可以利用自有住宅或者其他條件依法從事旅游經(jīng)營(yíng)。

方式：通過(guò)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的入股、聯(lián)營(yíng)以及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自用住宅的旅腌

營(yíng)為旅游項(xiàng)目集體性土地獲取的核心路徑。

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優(yōu)勢(shì)：特別是旅游等新業(yè)態(tài)構(gòu)建過(guò)程中，如申請(qǐng)使用集體土地開發(fā)利用，遇阻相對(duì)較小。

集體土地使用權(quán)取得方式

流轉(zhuǎn)

農(nóng)用地在土地承包期限內(nèi)，可以通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)

方式

讓、入股、合作、租賃.互換等方式出讓經(jīng)營(yíng)

權(quán)，鼓勵(lì)農(nóng)民將承包的土地向?qū)I(yè)大戶、合作農(nóng)集體建設(shè)用地可通過(guò)土地使用權(quán)的合作、

場(chǎng)和農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn),發(fā)展農(nóng)業(yè)即模經(jīng)營(yíng).入股、聯(lián)營(yíng).轉(zhuǎn)換等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn),鼓勵(lì)

集體建設(shè)用地向蜘肛L業(yè)園區(qū)集中.流轉(zhuǎn)

土地股份為基礎(chǔ)的旅游項(xiàng)目聯(lián)營(yíng)架構(gòu)示意圖

政府村民村集體開發(fā)企業(yè)

參與生產(chǎn)±ite入股

自覺(jué)維護(hù)自發(fā)管理

引導(dǎo)方向出資入股

完善服務(wù)技術(shù)管理

.4項(xiàng)目聯(lián)營(yíng)

公共服務(wù)！1落實(shí)政策11發(fā)展產(chǎn)業(yè)，，產(chǎn)品生產(chǎn)1:創(chuàng)造收益，：創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷1;系統(tǒng)建設(shè)

6.集體用地土地置換式

對(duì)經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地，可采取土地置換方式，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方

面可以解決旅游開發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問(wèn)題；另一方面可以充分發(fā)

揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

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集體建設(shè)用地置換城市建設(shè)用地指標(biāo)解析圖

農(nóng)村土地交易所

指標(biāo)以“地票”形式在農(nóng)村

土地交易所進(jìn)行拍賣交易

政府土地整理中心

農(nóng)村集體建設(shè)用地自愿申組織復(fù)墾、初驗(yàn)，當(dāng)?shù)厥?

產(chǎn)生建埠

（含宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)請(qǐng)放棄區(qū)政府、國(guó)土房管局與農(nóng)委

用地指標(biāo)政府

企業(yè)用地、村落公等相關(guān)部門驗(yàn)收并予以確認(rèn)。

指標(biāo)以增減掛鉤方式留在所

用地等）具體復(fù)墾工作委托給鎮(zhèn)政府

在地，用作補(bǔ)充自身城鎮(zhèn)建

設(shè)用地

農(nóng)村建設(shè)用地減少一互換”曾減掛鉤一城市建設(shè)用地增加

7.使用農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地

城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，令大量農(nóng)民進(jìn)城買房，農(nóng)村房屋閑置，田地疏于管理。實(shí)際上，在新

農(nóng)村集中居住后，閑置下來(lái)的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。

對(duì)這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設(shè)用

地指標(biāo)，有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量。

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農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地復(fù)墾置換解析圖

農(nóng)民收益保障:

1.拿出若干比例的原農(nóng)村宅基地一集中興建新型農(nóng)村社區(qū)。

農(nóng)民

2.騰出的余下比例復(fù)墾為耕地，其農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，則置換為本城鎮(zhèn)建設(shè)

換住房

用觸指標(biāo)。

宅基地

換社保3.政府對(duì)流轉(zhuǎn)的宅基地給予每個(gè)村民免費(fèi)置換住房，優(yōu)惠購(gòu)房等政策。

農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地

4.以土地承包權(quán)出租，收取租金。

_5.其它解決農(nóng)民后續(xù)生活問(wèn)題的各類社會(huì)保障福利：例如凡是沒(méi)有穩(wěn)定收入

來(lái)源又自愿放棄農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，就可以自愿

出租

農(nóng)用地申報(bào)城鎮(zhèn)居民戶口，并在小孩上學(xué)、再就業(yè)培訓(xùn)、醫(yī)療保障與養(yǎng)老保險(xiǎn)等

方面與市民享受相同待遇等政策。大力推廣新農(nóng)村合作醫(yī)療，解決農(nóng)民的

看病就醫(yī)問(wèn)題。

6.從農(nóng)業(yè)園區(qū)或城鎮(zhèn)企業(yè)獲得務(wù)工收入，由務(wù)工企業(yè)來(lái)解決社保問(wèn)題，并享

有固定土地收益，實(shí)現(xiàn)持續(xù)增收。

8.采用土地銀行的方式

在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的

自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融姿。這對(duì)于農(nóng)戶獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項(xiàng)目和專業(yè)企業(yè)規(guī)模傲取土地

用于開發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義。

四.如何獲取更多建筑用地

1.建設(shè)用地的一般來(lái)源

來(lái)源企業(yè)獲得的方式備注

1.國(guó)有建設(shè)用招拍掛方式出讓可辦理房屋產(chǎn)證，進(jìn)行銷售

地（存量）

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2.集體建設(shè)用征收為國(guó)有，再以招拍掛方可辦理房屋產(chǎn)證，進(jìn)行銷售，征收需通過(guò)國(guó)務(wù)

地（存量）式出讓院或省級(jí)政府審批

租賃土地或廠房與集體接洽，但無(wú)法進(jìn)行銷售，適用于產(chǎn)業(yè)園

區(qū)類項(xiàng)目

未征收，直接建設(shè)與集體接洽，但無(wú)法進(jìn)行銷售，產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房

問(wèn)題

3.集體農(nóng)用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，征收為國(guó)可辦理房屋產(chǎn)證，進(jìn)行銷售，規(guī)劃范圍外的轉(zhuǎn)

（新增）有，再招拍掛方式出讓用與征收均需通過(guò)國(guó)務(wù)院或省級(jí)政府審批

2.爭(zhēng)取更多建設(shè)用地指標(biāo)的2大手段

指標(biāo)問(wèn)題企業(yè)獲得的方式備注

1.有指標(biāo)，但不滿足企業(yè)說(shuō)服政府開發(fā)整理未利用地，以常發(fā)生在一線城市。

占補(bǔ)平衡新增耕地滿足占補(bǔ)平衡

如無(wú)未利用地，部分地區(qū)可購(gòu)買其他

地區(qū)耕地指標(biāo)占補(bǔ)平衡

2.規(guī)劃基期年建設(shè)用通過(guò)整理宅基地，實(shí)施增磁圭鉤，企適合增減掛鉤試點(diǎn)地區(qū)，跨區(qū)購(gòu)

地指標(biāo)飽和，無(wú)指標(biāo)業(yè)向本區(qū)政府爭(zhēng)取指標(biāo)或跨區(qū)購(gòu)買買必須要當(dāng)?shù)乜蛇M(jìn)行跨區(qū)交易地

指標(biāo)區(qū)。

3.破解征收、審批難度大問(wèn)題的3大手段

企業(yè)獲得的方式備注

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企業(yè)可利用類建設(shè)僅需至縣級(jí)政府審批，設(shè)施農(nóng)用地設(shè)有一定用地規(guī)模與比例，適合鄉(xiāng)村

用地的設(shè)施農(nóng)用地旅游、休閑農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目。

也可爭(zhēng)取點(diǎn)供用地項(xiàng)目需滿足當(dāng)?shù)攸c(diǎn)供用地計(jì)劃的相關(guān)條件與要求，點(diǎn)供用地計(jì)劃在年建

設(shè)用地指標(biāo)之外。

爭(zhēng)取新政策，如深圳深圳市日前推出政策,原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織名性受單位合法工業(yè)用地可進(jìn)

放松集體土地入市入市場(chǎng)流通，這意味著多年前被統(tǒng)一轉(zhuǎn)為國(guó)有的深圳農(nóng)村建設(shè)用地可進(jìn)

政策入市場(chǎng)進(jìn)行合法交易。

五.所涉農(nóng)業(yè)用地開發(fā)注意事項(xiàng)

適用田園綜合體開發(fā)、農(nóng)業(yè)綜合體開發(fā)、農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)開發(fā)、農(nóng)業(yè)旅游/鄉(xiāng)村旅游開發(fā)、生態(tài)

旅游開發(fā)等。

1.哪些地可作為休閑農(nóng)業(yè)用地？

A.農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地

在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，

而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在

無(wú)形中增加了開發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設(shè)成本。

農(nóng)業(yè)部等部門《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民

發(fā)展農(nóng)家樂(lè)，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中

要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

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B.農(nóng)村集體建設(shè)用地

農(nóng)村集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組

織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)三除業(yè)建設(shè)所使用的土地，主要包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)

用地、公共設(shè)施用地和農(nóng)村居民住宅用地。

C.四荒地

四荒地主要包括依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的"四荒地"、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的"四荒地"。

具體指荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效

利用的土地。

"四荒"使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。

《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用

"四荒地"（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特

困地區(qū)利用"四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。

D.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量^質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建

設(shè)用地。轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過(guò)制定相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范。

如：在數(shù)量上，異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況,分別為3倍、4倍、5倍。

在質(zhì)量上，保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。

異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18

億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如

墾地與生態(tài)保護(hù)的問(wèn)題、操作中的管理監(jiān)督問(wèn)題等。

E.其他方式

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《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2015]93號(hào)）提

出，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地

管理法律法規(guī)和土地用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，

利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2.休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制

A.不得占用基地農(nóng)田

基本農(nóng)田俗稱"吃飯?zhí)?"保命田"，其重要程度不言而喻。對(duì)于基本農(nóng)田有“五不準(zhǔn)"：

a.不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)；

b.不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞

耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

c.不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；

d.不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕范圍；

e.不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田（法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外）。

因此，在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。

B.不得超越土地利用規(guī)劃

各地區(qū)國(guó)土資源部門都會(huì)制定土地用總體規(guī)劃，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途,明確土地使用條

件，±±&所有部口使用者必須嚴(yán)榴安照規(guī)■角定的用瀚口條件使；此外還會(huì)確定土地^用

年度計(jì)劃，對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，±i也開發(fā)整里補(bǔ)湖他篇口耕地保有量等做出具體安排。

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休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要

積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。

C.嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍

以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、

各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、

工r化農(nóng)產(chǎn)同ini、展銷等用地，必須充施規(guī)J凝設(shè)用您s行窗里，而晅安農(nóng)用地1理進(jìn)出1設(shè)

用地圖飄然步及農(nóng)用期專用剃存續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)舲健之覦耕地的,m農(nóng)1設(shè)單位還應(yīng)依蛔詢

地與評(píng)衡義務(wù)。這嗣舛既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建頡庫(kù),而且也使艇業(yè)休閑開發(fā)變得更為復(fù)雜,

甚至?xí)釯汾休閑農(nóng)業(yè)耐。

3.如何規(guī)避這些限制

有些人在休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中，可能會(huì)使用以下6種方式來(lái)規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制：

A.用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè)；

B.以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建；

C.修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求；

D.修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除；

E.以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳；

F.用可移動(dòng)的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。

但是，以上方式為規(guī)避政策的監(jiān)管，打了"擦邊球’，碰觸了土地使用政策的紅線,從根本上將

不僅無(wú)法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，還隱藏著很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。

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合法^全的方法就是通過(guò)立項(xiàng)審批，申請(qǐng)建設(shè)用地，這當(dāng)然也是困難的方法，拿地費(fèi)用也相對(duì)

很高。

附錄1:全國(guó)土地分類標(biāo)準(zhǔn)表

一級(jí)類二級(jí)類三級(jí)類

三大

編編名編含義

類名稱

號(hào)

a號(hào)稱

名稱

農(nóng)指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草

地及其他農(nóng)用地。

指種植農(nóng)作物的土地，包括熟地、新開發(fā)復(fù)墾整理地、休閑

地、輪歇地、草田輪作地；以種植農(nóng)作物為主，間有零星果

樹、桑樹或其他樹木的土地；平均每年能保證收獲一季的已

1用墾灘姍口海涂。耕地中還包括南方寬＜1.0米，北方寬＜2.0

耕

11米的溝、渠、路和田填。

地

灌溉水指有水源保證和灌溉設(shè)施，在一般年景能正常灌溉，用于種

111

田植水生作物的耕地，包括灌溉的水旱輪作地。

指無(wú)灌溉設(shè)施，主要依靠天然降雨，用于種植水生作物的耕

地

112望天田

地，包括無(wú)灌溉設(shè)施的水旱輪作地。

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指水田、菜地以外，有水源保證和灌溉設(shè)施，在一般年景能

113水澆地

正常灌溉的耕地。

指無(wú)灌溉設(shè)施，靠天然降水種植旱作物的耕地，包括沒(méi)有灌

114旱地

溉設(shè)施，僅靠引洪淤灌的耕地。

115菜地指常年種植蔬菜為主的耕地，包括大棚用地。

指種植以采集果、葉、根莖等為主的集約經(jīng)營(yíng)多年生木本和

草本作物（含其苗圃），覆蓋度大于50%或每畝有收益的株

數(shù)達(dá)到合理株數(shù)70%的土地。

指種植果樹的園地。

121果園指由耕地改為果園，但耕作層未被破壞

121K可調(diào)整果園

的土地。*

園指種植桑樹的園地。

12

地122桑園指由耕地改為桑園，但耕作層未被破壞

122K可調(diào)整果園

的土地。*

指種植茶樹的園地。

123茶園指由耕地改為茶園，但耕作層未被破壞

123K可調(diào)整茶園

的土地。*

指種植橡膠的園地。

124橡膠園指由耕地改為橡膠園，但耕作層未被破

124K可調(diào)整咖啡園

壞的土地。*

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指種植可可、咖啡、油棕、胡椒、花卉、藥材等其他多年生

其他園作物的園地。

125

地可調(diào)整其他園指由耕地改為其他園地，但耕作層未被

125K

地破壞的土地。*

指生長(zhǎng)喬木、竹類、灌木、沿海紅樹林的土地。不包括居民

點(diǎn)綠地，以及鐵路、公路、河流、溝渠的護(hù)路、護(hù)岸林。

指樹木郁閉度220%的天然、人工林地。

131有林地指由耕地改為有林地，但耕作層未被破

131K可調(diào)整有林地

壞的土地。*

灌木林

132指覆蓋度240%的灌木林地。

林地

13

地133疏林地指樹木郁閉度＞10%但＜20%的疏林地。

指造林成活率大于或等于合理造林?jǐn)?shù)的41%,尚未郁閉但有

未成林成林希望的新造林地（一般指造林后不滿3-5年或飛機(jī)播種

134造后不滿5-7年的造林地）。

林地

可調(diào)整未成林指由耕地改為未成林造林地，但耕作層

134K

造林地未被破壞的土地。*

135跡地指森林采伐、火燒后，五年內(nèi)未更新的土地。

136苗圃指固定的林木育苗地。

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指由耕地改為苗圃，但耕作層未被破壞

136K可調(diào)整苗圃

的土地。*

指生長(zhǎng)草本植物為主，用于畜牧業(yè)的土地。

天然草指以天然草本植物為主，未經(jīng)改良，用于放牧或割草的草地,

141

地包括以牧為主的疏林、灌木草地。

牧

改良草指采用灌溉、排水、施肥、松耙、補(bǔ)植等措施進(jìn)行改良的草

14

草142

地地。

地

指人工種植牧草的草地，包括人工培植用于牧業(yè)的灌木地。

人工草

143可調(diào)整人工草指由耕地改為人工草地，但耕作層未被

地413K

地破壞的土地。*

指上述耕地、園地、林地、牧草地以外的農(nóng)用地。

畜禽飼

151指以經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖為目的畜禽舍及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

養(yǎng)地

其

設(shè)施農(nóng)

他

152業(yè)指進(jìn)行工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地。

15農(nóng)

用地

用

地農(nóng)村道指農(nóng)村南主寬N1.0米，北方寬？2.0米的村間、田間道路（含

153

路機(jī)耕道）。

坑塘水指人工開挖或天然形成的蓄水量＜10萬(wàn)立方米（不含養(yǎng)殖水

154

面面）的坑塘常水位以下的面積。

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指人工開挖或天然形成的專門用于水產(chǎn)養(yǎng)殖的坑塘水面及相

養(yǎng)殖水應(yīng)附司設(shè)施用地。

155

面可調(diào)整養(yǎng)殖水指由耕地改為養(yǎng)殖水面，但可復(fù)耕的土

155K

面地。*

農(nóng)田水

指農(nóng)民、農(nóng)民集體或其他農(nóng)業(yè)企業(yè)等自建或聯(lián)建的農(nóng)田排灌

156利

溝渠及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

用地

157田坎主要指耕地中南方寬NLO米，北方寬22.0米的梯田田坎。

曬谷場(chǎng)

158等指曬谷場(chǎng)及上述用地中未包含的其他農(nóng)用地。

用地

建指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。包括商業(yè)、工礦、倉(cāng)儲(chǔ)、公

用設(shè)施、公共建筑、住宅、交通、水利設(shè)施、特殊用地等。

指商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

商業(yè)用

2

商211指商店、商場(chǎng)、各類批發(fā)、零售市場(chǎng)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

地

服

設(shè)21

用金融保

地212險(xiǎn)指銀行、保險(xiǎn)、證券、信手、期貸、信用社等用地。

用地

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餐飲旅

指飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及其

213館業(yè)用

相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

用地

指上述用地以外的其他商服用地，包括寫字樓、商業(yè)性辦公

其他商樓和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公樓用地；旅行社、運(yùn)動(dòng)保健休閑

214服設(shè)施、夜總會(huì)、歌舞廳、俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)、加油站、洗

用地車場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相、理發(fā)、

地

洗浴等服務(wù)設(shè)施用地。

指工業(yè)、采礦、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)用地。

工

工業(yè)用

礦221指工業(yè)生產(chǎn)及其相應(yīng)附屬