南色海岸公寓二期項目策劃最終版本

南色海岸公寓二期項目最終版本目

錄前言

1

第一部分

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目差不多情況

2

一、區(qū)位介紹

2

1、所在都市——秦皇島市簡介

2

2、管轄行政區(qū)——南戴河介紹

3

二、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目概況

4

1、地理位置

4

2、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目技術(shù)指標(biāo)

4

三、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目土地價值的分析

5

1、自然景觀——夢幻美景，風(fēng)光迷人

5

2、現(xiàn)場條件——土地平坦、條件成熟

5

3、周邊環(huán)境——住宿無憂、游樂無窮

6

3.1游樂業(yè)

6

3.2酒店業(yè)

7

3.3接待業(yè)

7

第二部分

投資環(huán)境分析

9

一、秦皇島市的定位

9

二、秦皇島市旅游現(xiàn)狀分析

10

三、秦皇島房地產(chǎn)現(xiàn)狀

11

1、秦皇島住宅市場分析

11

1.1概況

11

1.2市場分析

11

1.3價格分析

12

1.4成功案例——海洋花園

12

2、秦皇島市商鋪市場整體狀況及分析

16

2.1市場供給分析

16

2.2需求特點

17

2.3商鋪市場預(yù)測

18

3、秦皇島市寫字樓市場整體狀況及分析

19

3.1市場供需分析

19

3.2價格分析

19

3.3市場預(yù)測

20

4、本案以后市場展望

20

四、秦皇島市旅游與房地產(chǎn)的關(guān)系

21

第三部分

市場調(diào)查分析及預(yù)測

22

一、南戴河房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

22

1、南戴河旅游區(qū)酒店、休閑療養(yǎng)接待基地的現(xiàn)狀

22

1.1酒店的現(xiàn)狀

22

1.2休閑療養(yǎng)接待基地現(xiàn)狀

23

2、南戴河的自用住宅的現(xiàn)狀

23

3、南戴河配套設(shè)施的現(xiàn)狀

24

3.1餐飲業(yè)現(xiàn)狀

24

3.2商業(yè)現(xiàn)狀

24

3.3娛樂業(yè)現(xiàn)狀

25

4、造成南戴河房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的緣故

25

5、小結(jié)

26

二、南戴河房地產(chǎn)市場的以后走勢及對本案的阻礙

27

1、南戴河房地產(chǎn)市場的以后走勢

27

2、對本案的阻礙

28

3、小結(jié)

29

三、南戴河房地產(chǎn)的消費人群的分析

30

1、南戴河房地產(chǎn)的消費人群的構(gòu)成

30

1.1目前中國社會階層構(gòu)成

30

1.2國內(nèi)購買海景住宅的客戶的構(gòu)成

31

1.3南戴河房地產(chǎn)的消費人群的構(gòu)成

32

2、小結(jié)

32

四、藍(lán)色海岸的一期銷售客戶分析

33

五、秦皇島消費勁市場分析

34

六、結(jié)論

35

第四部分

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目素養(yǎng)分析

36

一、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目優(yōu)勢分析

36

1、便捷的交通

36

2、無與倫比的景觀優(yōu)勢

36

3、龐大的配套功能

36

4、南戴河的美名

36

二、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目劣勢分析

37

1、季節(jié)因素

37

2、體量過大

37

3、傳統(tǒng)觀念的束縛

37

4、維多利亞港灣的負(fù)面阻礙

38

三、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目機會分析

38

1、大型娛樂場所匱乏

38

2、大型海景住宅\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

38

3、南北戴河在售\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目稀少

38

4、高檔接待基地匱乏

39

四、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目威脅分析

39

1、不墅、酒店的分流現(xiàn)象

39

2、區(qū)域以西存在大量待開發(fā)土地

39

3、星羅棋布的低檔次接待場所

39

五、綜合評價

40

第五部分

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目進(jìn)展思路

41

一、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目定位

41

1、填補南戴河目前高檔娛樂業(yè)市場的空白

41

2、人們對海景住宅的喜好

41

3、滿足旅游者對星級酒店的要求

41

二、產(chǎn)品定位

41

1、尊重市場

41

2、針對需求，滿足不同檔次、不同需求、不同愛好的消費群體

41

3、營造差異、凸現(xiàn)特色

41

4、加大產(chǎn)品層次、滿足不同購房需求

41

三、功能定位

42

1、公眾性娛樂中心

42

1.1娛樂功能

42

1.2餐飲功能

42

1.3康體娛樂

42

2、高檔酒店式公寓

43

2.1海景接待型公寓

43

2.2海景商務(wù)型公寓

43

2.3海景投資型公寓

43

2.4海景經(jīng)濟(jì)型公寓

44

3、商業(yè)

44

四、目標(biāo)客戶群定位

45

1、娛樂中心的客戶定位

45

2、公寓的客戶群定位

45

2.1經(jīng)濟(jì)型公寓的要緊客戶群

45

2.2投資型公寓的要緊客戶群

46

2.3接待型和商務(wù)型公寓的要緊客戶群

46

3、客源區(qū)域分析

47

4、客戶年齡分布

47

5、客戶面積需求

48

6、客戶購買總價意向

48

7、購買目的

48

五、形象定位

49

六、價格定位

49

1．住宅價格定位的阻礙因素

49

1.1產(chǎn)品差異

49

1.2目標(biāo)客戶購買能力的阻礙

49

1.3建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的阻礙

49

1.4機會成本的阻礙

50

2、價格建議

50

3、總價建議

51

第六部分

產(chǎn)品設(shè)計建議

52

一、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目概念設(shè)計總體指導(dǎo)思想建議

52

1、概念建立與表達(dá)

52

2、規(guī)劃設(shè)計差不多原則

53

3、規(guī)劃設(shè)計的總體指導(dǎo)思想

53

3.1制造一種新的生活模式

53

3.2創(chuàng)建一個多元組合的高品質(zhì)公寓城

54

3.3創(chuàng)建居住社區(qū)優(yōu)美的環(huán)境質(zhì)量

54

3.4設(shè)計思路

54

二、建筑風(fēng)格建議

55

1、簡潔、明快，具有較明顯的現(xiàn)代風(fēng)格

55

2、營造家庭和鄰里氣息

55

三、建筑產(chǎn)品類型建議

56

1、娛樂設(shè)施區(qū)

56

2、公寓居住區(qū)

56

四、建筑布局建議

56

五、各功能區(qū)的面積配比建議

57

六、住宅建筑單體

58

1、建筑形式的建議

58

2、套型及面積建議

58

2.1套型建議

58

2.2單套面積建議

58

2.3各種類型的公寓單套面積建議

59

2.4精裝修房屋建議

59

七、景觀規(guī)劃理念

61

1、主題確定

61

2、景觀規(guī)劃采納要素建議

61

3、室外園林、景觀的設(shè)計建議

62

第七部分

開發(fā)節(jié)奏、實施打算

64

一、開發(fā)遵循的原則

64

二、開發(fā)節(jié)奏

64

三、開發(fā)設(shè)想

65

四、開發(fā)周期

66

1、兩期規(guī)劃

66

2、四期開發(fā)

66

第八部分

營銷推廣策略

67

一、銷控策略

67

1、總體策略

67

2、銷售周期

67

3、銷售進(jìn)度節(jié)點安排

68

4、時期策略

70

二、價格策略

71

1、定價方法

71

1.1成本加成定價法

71

1.2認(rèn)知價值定價法

71

1.3市場比較定價法

71

2、價格走勢

71

3、樓層差價

72

4、朝向差價

72

5、付款方式

72

三、營銷推廣方案

73

1、案名及釋義

73

1.1南戴河?藍(lán)色城堡

73

1.2秦皇島國際城

73

1.3南戴河?陽光海岸

73

2、推廣思路

73

3、推廣渠道

74

4、推廣實現(xiàn)

74

4.1精準(zhǔn)的定位

74

4.2精確的策略組合

74

4.3精湛的創(chuàng)意

74

4.4精細(xì)的執(zhí)行

75

5、推廣基礎(chǔ)

75

5.1目標(biāo)群定位

75

5.2產(chǎn)品的定位

75

5.3市場形象定位

75

四、推廣策略

76

1、時期性推廣模式

76

2、時期推廣策略

77

2.1引導(dǎo)期、預(yù)約期、公開期

77

2.2強銷期

78

2.3穩(wěn)定期

78

2.4尾盤期

79

3、媒體組合策略

80

3.1報紙、雜志廣告

80

3.2電視、電臺廣告

80

3.3戶外廣告

81

3.4網(wǎng)絡(luò)廣告

81

4、銷售包裝與道具

81

第九部分

交樓標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)治理建議

82

一、交樓標(biāo)準(zhǔn)

82

二、物業(yè)治理建議

82

1、物業(yè)公司提供服務(wù)內(nèi)容

83

1.1生活及休閑環(huán)境治理

83

1.2與客戶間的溝通治理

84

1.3設(shè)施治理

84

2、全權(quán)物業(yè)治理工作內(nèi)容

85

2.1物業(yè)安保治理

85

2.2清潔綠化治理

85

2.3租賃治理

85

2.4車庫營運治理

85

2.5設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)

86

2.6外判合同簽定

86

2.7能源節(jié)約治理

86

2.8物業(yè)治理專案隊伍

86

前言

無法掩飾住的內(nèi)心的澎湃，無法沉淀的蓄積已久的激情，無法阻擋的歷史的前進(jìn)車輪，無法表白的心中的向往。激蕩著、引領(lǐng)著我們的，依舊是那熟悉而又陌生的大海。

翻開“南戴河藍(lán)色海岸二期”\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的招標(biāo)文件，“藍(lán)色海岸”的標(biāo)題讓我們趕忙為之停頓。

“海南……博螯……藍(lán)色海岸”，

“是巧合？是克?。渴亲匪荩俊?，

“不應(yīng)該啊”！

海南博螯藍(lán)色海岸是依靠天然的自然海景環(huán)境，推崇前衛(wèi)的異地商務(wù)辦公概念以及海景高爾夫概念，市場定位是依托海南日益繁榮的旅游產(chǎn)業(yè)以及沿海諸省強大的商務(wù)貿(mào)易經(jīng)濟(jì)。而南戴河及其周邊都市，在這方面是難以比擬的，又加之北方四季氣候鮮亮的事實則更加難以與海南相提并論。

接著閱讀招標(biāo)文件，但凡是以海景為主題的房地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，不墅至空中不墅，四合院至空中四合院，投資概念，酒店概念，景觀概念……大概差不多是不變的主題，憑借著大海的魅力，大概只要是能講的出的論點在那個地點均能夠成立，可進(jìn)展商卻偏偏加以了否定！

“什么緣故”？拋開了這些概念我們還能做些什么？

不知、迷茫、困惑，纏繞著我們的思緒，無解！甚至我們一度選擇了放棄。

多年的銷售策劃經(jīng)驗指導(dǎo)我們，房地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的唯一性、稀缺性一定是指引\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目成功的關(guān)鍵要素，假如\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目差異化不明顯，需制造\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目中的唯一性來強化\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目本身素養(yǎng)以及市場訴求。

沿著捕捉、挖掘產(chǎn)品差異化，制造產(chǎn)品稀缺性與唯一性的道路，我們看到，本案最為明顯的特性仍然在于海景，以及通過海景的引領(lǐng)所能帶來的產(chǎn)品附加值（例如在于旅游、投資、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)展）。而前面所闡述的包括不墅至空中不墅，四合院至空中四合院，投資概念，酒店概念，景觀概念等概念形態(tài)，其概念同質(zhì)化與概念進(jìn)展中替代性均是其概念生存的威脅。換句話講，這正是再度挖掘上述理念的原由，也是我們查找本案主題的起點。

第一部分

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目差不多情況

一、區(qū)位介紹

1、所在都市——秦皇島市簡介

秦皇島市坐落在渤海北岸，地處中國華北地區(qū)通往東北地區(qū)的咽喉要道，是1984年被國務(wù)院確定的14個沿海對外開放都市之一。它位于河北省的東北部，北依燕山，南鄰渤海，東與遼寧省為鄰，西近京、津、唐，距首都北京280千米，距天津243公里，距沈陽461公里，地理位置優(yōu)越，水陸空交通均十分便利。相傳秦始皇東巡駐于此，并派人從那個地點渡海求仙而得名。原為一個孤島，到清乾隆年間成為陸連島。

秦皇島全市總面積7647平方千米，轄4縣3區(qū)，人口270萬，其中市區(qū)人口70萬。全市分海港、山海關(guān)、北戴河三區(qū)，依燕山余脈，襟懷渤海，風(fēng)景綺麗，自然環(huán)境優(yōu)越，夏季氣候涼快，海灘沙緩潮平，文物古跡眾多。

寬闊的海域和漫長的海岸線，是秦皇島最具魅力的所在，綿延數(shù)十里的金色沙灘，茂盛濃郁的綠色叢林，或一碧萬頃，或洶涌莫測的大海，沙、林、海各種景觀相映生輝，構(gòu)成一幅毓秀天成的自然畫卷。

2、管轄行政區(qū)——南戴河介紹

南戴河海域，地處北溫帶，具有海洋氣候特點，因此干濕相宜，四季分明，但冬日無嚴(yán)寒，夏季無酷暑，全年平均氣溫為10℃。夏季最高氣溫為35℃，只是這一高溫全年也不超過7天。最熱的7、8月份平均氣溫為23℃，盛夏時節(jié)，酷熱難當(dāng)，那個地點卻是海風(fēng)習(xí)習(xí)，涼快宜人，對人體十分有益。

它東起戴河口，西至老河口，海岸線17.5公里。岸邊沙寬100—250米，寬敞坦蕩，色黃如金，得名金沙。它柔如地毯，軟似棉絮，遠(yuǎn)近高低，猶如金色的海浪。而這千萬年海浪沖刷的金沙的粒度，極其均勻，為20—80目，埋置深度26—30米，含土率低于2%，沙溫最高可達(dá)38℃，暑期平均為31℃。當(dāng)你海浴之后，在沙灘上滾幾個滾，或仰臥，或俯臥于細(xì)沙中，舒服無比，疲勞頓消。每到春天，南戴河海濱的沙灘治理人員，還要把沙灘的沙子用細(xì)篩子篩一遍，將頭一年游客扔下的雜物篩出，以凈化沙灘的沙子。

南戴河海濱這片海域，沒有工業(yè)污水的污染。每年盛夏，從戴河口和老河口流出來的雨水，是從山上或山泉涌出來的凈水，那個地點的海水是“得天獨厚”的潔凈。

南戴河海濱在方圓40公里的范圍內(nèi)沒有污染源，也沒有大的排煙煙囪，因此不管東西南北風(fēng)，都可不能有煙塵。按都市規(guī)劃和旅游區(qū)要求，南戴河海濱建筑密度僅為總面積的20%，房舍專門稀，燒飯大都用煤氣，排放的煙塵幾乎是零。旅游黃金時刻是6月到10月，南戴河海濱風(fēng)天極少，更無風(fēng)塵揚起。那個地點40%的空地上，必須植樹木花草，達(dá)不到綠化標(biāo)準(zhǔn)的療養(yǎng)院不同意開業(yè)。這一切，全是為凈化空氣，給旅游者制造一個潔凈的環(huán)境。風(fēng)從海上吹來，全無半點土星，閑逛在海濱環(huán)海公路上，空氣清新，花草悅目，是一塊難得的凈土。

通過十多年的開發(fā)建設(shè)，南戴河差不多成為基礎(chǔ)設(shè)施配套，各種功能齊全，旅游景觀眾多的旅游度假區(qū)。被列為國家最高級不“4Ａ”級旅游景區(qū)的南戴河國際娛樂中心規(guī)模宏大，品位優(yōu)雅，可領(lǐng)會滑沙、滑草、滑艇的樂趣，可到中華荷園觀荷。

二、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目概況

1、地理位置

本案位于河北省秦皇島南戴河海岸沿線，距離北京市257公里，自京沈高速路驅(qū)車可兩個半小時抵達(dá)，處于南戴河和渤海交界處三角地帶，占盡地理優(yōu)勢，可謂黃金寶地。

本案東達(dá)戴河，西至林海道，南通觀海路，北到光明路，交通四通八達(dá)，十分便利。與全國聞名的北戴河旅游區(qū)僅一水之隔；西邊是日月湖酒店；南邊距離海岸50米左右；是地區(qū)目前地理位置最為良好的地塊。由戴河和渤海圍繞而成的三角地帶為本案的以后進(jìn)展提供了極大的空間和升值潛力。

2、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目技術(shù)指標(biāo)

占地面積：15.49公頃

總建筑面積：63萬平方米

公建建筑面積：10萬平方米

公寓建筑面積：53萬平方米

容積率：4.07

平均建筑高度：50米

建筑密度：38%

三、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目土地價值的分析

1、自然景觀——夢幻美景，風(fēng)光迷人

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目緊鄰南戴河黃金海岸，地理位置渾然天成，是目前當(dāng)?shù)刈顬閷氋F的一塊地，可四季觀海，那個地點自然風(fēng)景資源豐富，景觀眾多，\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目一期藍(lán)色海岸公寓對面即是全國聞名的仙螺島。周邊的海上樂園，西游記宮以及南戴河國際娛樂中心差不多上秦皇島極為出名的度假場所。

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目處于戴河和渤海的交界處，深入渤海的尖角部分形成一個天然的小港灣，放眼望去，深藍(lán)的大海映入眼簾，給人以極大的精神享受，享盡人間美景。

南戴河海濱靠近沙灘便是茂盛蔥郁的樹林，那個地點原本是撫寧縣的林場，經(jīng)營近40年。綠樹成陰，百鳥齊鳴，是南戴河的一個特點。

南戴河海濱是森林公園式的旅游、度假、療養(yǎng)、避暑、游樂等綜合功能型的新園地。休療區(qū)，為庭院式、不墅式、公園式布局，各類建筑造型新穎不致，匯合國內(nèi)外不同流派、風(fēng)格。

2、現(xiàn)場條件——土地平坦、條件成熟

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所在地靠近沙灘，南邊是寬達(dá)50米的綠化帶，郁郁蔥蔥，賞心悅目。目前該地塊較為平坦，道路平坦，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施具備，無拆遷及規(guī)劃干擾，開發(fā)條件成熟。

3、周邊環(huán)境——住宿無憂、游樂無窮

3.1游樂業(yè)

南戴河作為華北地區(qū)聞名的旅游療養(yǎng)勝地，其游樂業(yè)的進(jìn)展也多依靠旅游產(chǎn)品支撐，例如海上游樂\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目、旅游區(qū)內(nèi)游樂\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，當(dāng)?shù)赜螛窐I(yè)的進(jìn)展呈現(xiàn)以下幾種特性：

游樂業(yè)受旅游業(yè)季節(jié)性阻礙

多數(shù)游樂\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目僅在暑期開放，其他時刻多為停業(yè)狀態(tài)；

游樂\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目單一

游樂業(yè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目僅為旅游與娛樂相結(jié)合的以海景觀光或海上娛樂\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目為主；

游樂\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目分散

在本次所調(diào)查的幾個游樂場\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目中，差不多分布于南戴河地區(qū)方圓十公里范圍內(nèi)。

游樂設(shè)施與主題陳舊

例如西游記宮等一批游樂\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，其游樂主題的設(shè)立幾乎已被當(dāng)?shù)厣踔链蟛糠之惖赜慰退鶇捑?，同時，大批游樂\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的開發(fā)建設(shè)是在上世紀(jì)九十年代，其游樂施的老化差不多幾乎無法刺激消費者的消費熱情。

小結(jié)

區(qū)域內(nèi)游樂業(yè)設(shè)施眾多，但這些設(shè)施只在旅游旺季開放，季節(jié)性強，一到淡季只能歇業(yè)，造成資源白費。

區(qū)域缺乏淡季娛樂\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，依照調(diào)研得知，淡季時節(jié)當(dāng)?shù)貖蕵吩O(shè)施陳舊落后，高檔室內(nèi)娛樂設(shè)施極度缺乏，為本案以后進(jìn)展所帶來得有可能將是更大的負(fù)面阻礙。

假如本案建設(shè)一些非旅游性質(zhì)的高檔娛樂場所將能專門好的解決當(dāng)?shù)氐膴蕵肥袌隹瞻?，能夠為?dāng)?shù)丶爸苓叾际刑峁ｉT好的娛樂消費場所。

3.2酒店業(yè)

南戴河地區(qū)酒店業(yè)多為各地點或企事業(yè)單位建立的會議、職員培訓(xùn)基地、療養(yǎng)、渡假基地，加之當(dāng)?shù)貫槁糜畏?wù)所建設(shè)的酒店，在南戴河地區(qū)形成了較為密集的酒店產(chǎn)業(yè)群，當(dāng)?shù)乇容^好的酒店有日月湖、中車、中包賓館三家。

這些酒店基地大多檔次不高，硬件水平低下，外觀陳舊。最為凸顯的是，當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)隨著當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)季節(jié)性的阻礙，經(jīng)營時刻僅為暑期，其他時刻亦多為停業(yè)狀態(tài)。對本案以后進(jìn)展非旅游季節(jié)市場以及客群層次定位方面阻礙較深。

南戴河地區(qū)酒店業(yè)現(xiàn)狀標(biāo)志著在南戴河區(qū)域市場內(nèi)中高檔產(chǎn)品出現(xiàn)空白，存在巨大的市場機會。這種機會存在于兩個方面：

一是當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)中高檔產(chǎn)品進(jìn)展空白所帶來的中高檔市場機遇；

二是當(dāng)?shù)胤锹糜渭竟?jié)經(jīng)營進(jìn)展的機遇；

小結(jié)

區(qū)域內(nèi)賓館眾多，接待能力強大，然而多數(shù)設(shè)施陳舊，檔次低。

高檔賓館及酒店式公寓的極度匱乏為本案留下開發(fā)機會。本案及一期藍(lán)色海岸公寓能夠取代當(dāng)?shù)厝狈Φ母叨速e館住宿功能。

3.3接待業(yè)

那個地點所講的接待業(yè)是指為中央各大企業(yè)以及直屬機關(guān)培訓(xùn)以及療養(yǎng)而建立的各種培訓(xùn)、療養(yǎng)度假基地。這些基地是長期以來逐漸形成的，從秦皇島旅游地圖上能夠看出，秦皇島沿海一帶絕大部分土地都被如此的接待基地占用。

這些接待基地在旅游旺季時差不多被各單位用來作為職工培訓(xùn)或者是度假，也有一些會對外經(jīng)營。這些基地會對本案的酒店式公寓造成專門大的客戶分流，嚴(yán)峻阻礙本案的銷售預(yù)期。

對本案有利的是這些接待基地一般硬件設(shè)施低下，娛樂以及住宿條件都較差，難以滿足高端商務(wù)人士以及富有階層的旅游度假需求，而本案的地理位置決定了它是一個以高品質(zhì)見長的高端產(chǎn)品，能夠充分滿足這些人群的度假、休閑居住需求。

小結(jié)

區(qū)域接待基地眾多，會對\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目造成一定的住宿需求分流；

當(dāng)?shù)亟哟赜布O(shè)施低下，難以滿足高端人群的娛樂、居住需求；

本案地理位置決定產(chǎn)品形態(tài)和當(dāng)?shù)亟哟O(shè)施的差異化會專門大，如此會形成多層次階梯狀消費，和其他接待設(shè)施產(chǎn)生良好的互動補充效果。

第二部分

投資環(huán)境分析

一、秦皇島市的定位

秦皇島市地處中緯度地帶，受海洋阻礙較大，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，年平均氣溫10.1度。秦皇島市物產(chǎn)資源豐富，特產(chǎn)對蝦、海參、海蟄、扇貝等海珍品。秦皇島市依山向海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人，是馳名中外的旅游避暑勝地，也是中國甲級旅游都市，并于1998年被評為首批“中國優(yōu)秀旅游都市”。全市有42個景區(qū)，300多個景點。

秦皇島市是中國沿海開放都市之一，是中國的旅游勝地和國家機關(guān)暑期辦公地，被稱為中國的"夏都"。交通發(fā)達(dá)，高樓林立，酒店、飯店、商場比比皆是。那個地點風(fēng)光秀麗，氣候宜人。南戴河海濱、昌黎黃金海岸、秦皇島野生動物園、新澳海底世界、長壽山、祖山等景區(qū)獨具魅力。每年吸引800多萬海內(nèi)外游人慕名而至。

同時秦皇島是亦是中國最大的煤炭輸出港口之一。以煤炭出港運輸為核心產(chǎn)業(yè)的秦皇島物流業(yè)在近年內(nèi)也形成了自有特色，逐步向產(chǎn)業(yè)化邁進(jìn)。

小結(jié)

秦皇島是一個以旅游產(chǎn)業(yè)帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)進(jìn)展的都市，能夠預(yù)見以后隨著國內(nèi)旅游經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步進(jìn)展，作為北方不可多得的幾個沿海都市，秦皇島市在旅游方面的優(yōu)勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)出來，當(dāng)?shù)氐穆糜谓?jīng)濟(jì)前景特不光明。而素有“旅游度假勝地“美譽的南、北戴河風(fēng)景區(qū)更是潛力無限。

二、秦皇島市旅游現(xiàn)狀分析

目前，全市有四星級酒店4家，三星級酒店20家，酒店、休療養(yǎng)院、招待所等各種接待單位2000余家，總床位18萬張。有旅行社66家。旅游從業(yè)人員10萬余人。近年來，旅游業(yè)已成為秦皇島市的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點。2002年，全市接待國內(nèi)外游客突破800萬人次，其中海外游客13.3萬人次。旅游社會收入達(dá)40.5億元，旅游創(chuàng)匯6372萬美元。

2004年，秦皇島全市旅游行業(yè)抓住環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)合作洽談會有利時機，廣泛宣傳推介秦皇島的投資環(huán)境和30多個旅游招商\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，取得了較好效果。通過此次洽談會共達(dá)成旅游\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目合作意向4項，總投資30.76億人民幣。

其中包括：

由山海關(guān)古城開發(fā)愛護(hù)公司與美國金海灣國際集團(tuán)共同投資18.26億人民幣建設(shè)山海關(guān)古城開發(fā)愛護(hù)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目；

由加拿大勞倫斯國際進(jìn)展有限公司獨資3億元建設(shè)北戴河五星級酒店\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目；

由加拿大美來國際集團(tuán)公司投資6.5億人民幣建設(shè)北戴河漁人碼頭\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目；

由加拿大美來國際集團(tuán)公司投資3億人民幣建設(shè)北戴河溫泉度假村\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目。

2004年從“五一”到國慶黃金周，全市差不多接待國內(nèi)游客1000多萬人次，旅游社會總收入比去年同期有大幅度增長，以俄羅斯、韓國、日本為主流的入境游客和國內(nèi)遠(yuǎn)途游客呈加倍增長態(tài)勢。秦皇島的旅游差不多突破了近10年的盤桓格局，躍升到一個新的平臺。

小結(jié)

秦皇島旅游業(yè)進(jìn)展迅速，旅游前景一片大好。

三、秦皇島房地產(chǎn)現(xiàn)狀

1、秦皇島住宅市場分析

1.1概況

秦皇島人口稀少，社區(qū)規(guī)模一般都比較小，專門少有超過十萬平方米規(guī)模的住宅區(qū)。由于歷史緣故，秦皇島沿海地區(qū)都被各地區(qū)單位的療養(yǎng)所、培訓(xùn)所征用，幾乎沒有用于民用的住宅社區(qū)。

隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，秦皇島高收入階層逐漸壯大，在購房時不斷追求好、大、新。秦皇島市作為沿海旅游都市，假休閑型住宅受到北京、東北等外地客戶的青睞。

1.2市場分析

從購房主體看，分為本地人市場和外地人市場。安居房和一般住宅以價格低受到本地居民喜愛，銷售速度快。

秦皇島開發(fā)區(qū)內(nèi)外資企業(yè)多，積聚了大量有購買能力的年輕人，他們對開發(fā)區(qū)附近，價格適中的住宅有大量需求。

外地客戶要緊以東北和京、津、河北地區(qū)的客戶為主，東北地區(qū)客戶一般在秦皇島市有經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)，居住地選在市中心。

北京客戶向往大海，一般作為休閑度假和投資，選在靠近大海的位置，如維多利亞海灣和北戴河海洋花園不墅。

1.3價格分析

金都購物廣場和維多利亞海灣是精裝修酒店式公寓，北戴河海洋花園是精裝修不墅，售價較高。地理位置是決定\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目價格的要緊因素，市中心\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的售價在2300——3600元/平方米之間，位置較偏遠(yuǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的售價在1500——2300元/平方米之間。碧海云天是一個營銷較成功的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，售價高于同等位置的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目1000元/平方米以上。

1.4成功案例——海洋花園

北戴河海洋花園不墅\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目位于北戴河新澳海底世界西側(cè)800米，作為北戴河少有的觀海不墅，“海洋花園”距海不足30米，在位置上占有得天獨厚的優(yōu)勢，同時是具備整個\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目大產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)房外銷不墅\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，能夠即買即辦過戶手續(xù)。

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目建于1993年，2001年黃金房地產(chǎn)進(jìn)展有限公司通過競拍獲得此\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目產(chǎn)權(quán)。黃金房地產(chǎn)進(jìn)展有限公司接收海洋花園\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目后，托付加拿大保佳公司對原結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改造及外裝修設(shè)計，同時完成了外裝修施工，增加了會所，完成了場區(qū)改造，供配電及市政管線的埋設(shè)，使\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目每棟不墅市政管線差不多到位。

“海洋花園”是高綠化的封閉式社區(qū)，該\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目占地面積80畝，建筑面積1.8萬平方米，由78棟不同戶型的獨棟和雙排不墅組成，不墅面積212—275平方米，售價140萬—300萬元人民幣。社區(qū)內(nèi)擁有大型會所、露天游泳池、咖啡廳、賽艇俱樂部、馬術(shù)俱樂部等配套設(shè)施。

1.4.1\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目技術(shù)指標(biāo)

占地面積：18232平方米

總建筑面積：17482平方米

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目綠化率：40%

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的容積率：30%

主體結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)

基

礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)

抗震烈度：7度

燃

氣：液化石油氣罐

電

話：每戶已接入一對外線電話和一條超五類線的寬帶網(wǎng)

車

位：小區(qū)西側(cè)有一大型停車場

電

源：全區(qū)已完成單路10KV，總用電量為2×630KVA，箱變分十回路

電

視：秦皇島有線電視臺，有關(guān)衛(wèi)星電視，進(jìn)展商正在協(xié)商中。

購物場所：園內(nèi)會所中帶有小型超市

按揭年限及成數(shù)：最高貸款額80萬元，最高年限15年，6成按揭。

房產(chǎn)證：入住后即可取得房產(chǎn)證

1.4.2開發(fā)商、物業(yè)治理公司介紹

開發(fā)商：秦皇島市黃金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)公司：國貿(mào)物業(yè)酒店治理有限公司

國貿(mào)物業(yè)酒店治理有限公司是國貿(mào)中心與1998年成立的全資子公司，2000年，國貿(mào)物業(yè)酒店治理有限公司通過ISO9002質(zhì)量體系的國際認(rèn)證，其所治理的物業(yè)也被北京市國土資源和房屋治理局評為優(yōu)秀治理大廈，這些差不多上國貿(mào)物業(yè)酒店治理公司取得成功的重要標(biāo)志。鑒于目前國內(nèi)物業(yè)、酒店治理市場對社會化物業(yè)酒店治理需求呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大的趨勢，國貿(mào)物業(yè)酒店治理有限公司愿用國貿(mào)中心多年來積存的物業(yè)、酒店治理之經(jīng)驗服務(wù)于社會，愿與業(yè)內(nèi)同仁共享成果。并為促進(jìn)物業(yè)、酒店治理的社會化、專業(yè)化、規(guī)范化進(jìn)程貢獻(xiàn)一份力量。

1.4.3配套設(shè)施

區(qū)內(nèi)會所

接待中心、超市、咖啡吧、酒吧、健身中心、西餐廳等等

物業(yè)配套設(shè)施

室外網(wǎng)球場、淡水游泳池、兒童游戲區(qū)

1.4.4區(qū)內(nèi)設(shè)計

不墅風(fēng)格

純正加拿大渡假休閑不墅風(fēng)格，4款78棟高級花園不墅典雅尊貴，用料考究。在每一款設(shè)計中，設(shè)計師都融入了獨特的藝術(shù)見解，從最貼近人性的角度動身，配合完備的戶型和功能。

多種戶型

A型獨體不墅

7幢

7戶

建筑面積275平方米

B型聯(lián)體不墅

23幢

46戶

建筑面積212平方米

C型聯(lián)體不墅

6幢

12戶

建筑面積225平方米

D型獨體不墅

13幢

13戶

建筑面積235平方米

2、秦皇島市商鋪市場整體狀況及分析

2.1市場供給分析

供給量快速增加，需求量得到最大的釋放，交易活躍

目前，秦皇島市商鋪的施工面積、竣工面積和新開工面積都在增加，且增長幅度較大，這講明秦皇島市商鋪供給量逐年增加；同時實際銷售面積和竣工面積在1998年和1999年吻合，但在2000年竣工面積大于實際銷售面積，表明市場供求關(guān)系通過兩年的平衡后，開始供大于求，市場競爭加劇；空置面積和實際銷售面積同時增加，是由于1998年和1999年施工的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目集中在2000年交工，造成當(dāng)年竣工面積陡增為13萬平方米，使空置面積和實際銷售面積同時增加。

大型商鋪供應(yīng)量快速增加，入市時刻集中，對市場形成較大壓力。太陽城是商業(yè)面積在20萬平方米的大型綜合\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，分為20多個\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目同時施工、同時銷售，周邊在售的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目還有金原、金都等。如此多的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目在短期內(nèi)同時面市，易形成惡性競爭，阻礙整體形象。

商業(yè)布局集中于市中心

商業(yè)連續(xù)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)的地理范圍，集中于市中心——原“雨來散”大型商品集散地，如去年開業(yè)的天洋東廳，今年新開盤的金都、金原、宏基、金輝等。市中心位置優(yōu)越，在聚攏人流、資金流等方面具有優(yōu)勢。

竣工\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目少，投入運營\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目少

前幾年市里商業(yè)設(shè)施少，投資商業(yè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的高回報率以及需求的快速增長使商鋪的供應(yīng)量增加，這些商鋪現(xiàn)在都沒有竣工，更談不上開業(yè)經(jīng)營。商鋪集中開工，竣工時刻接近，對商鋪今后的經(jīng)營形成壓力。

商業(yè)形式以百貨商場為主，業(yè)態(tài)單一，缺乏多樣的業(yè)態(tài)形式

現(xiàn)營業(yè)中的天洋和華聯(lián)商場的業(yè)態(tài)為百貨業(yè)，新開盤\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的業(yè)態(tài)也以百貨業(yè)居多，金都、金原是集購物、餐飲、娛樂為一體的多功能綜合體。在居住小區(qū)有少量的低檔超市，要緊是作為配套設(shè)施，市場上缺乏大型多功能購物中心和連鎖超市。

店鋪的單位面積小，適合投資者購買

市場要緊的商鋪的單位面積都較小，如天洋的門店單位面積在118.57—266.33平方米，鋪面單位面積在7.43—46.58平方米，適合不同資金實力的客戶投資。小面積，投資小，收回投資的時刻短，風(fēng)險小。

2.2需求特點

位置優(yōu)越

是公眾認(rèn)可的黃金位置

單位面積以小面積為主

少量大面積

適合不同資金實力的客戶投資

商鋪的經(jīng)營方式適合投資者轉(zhuǎn)租和自營

能夠做銀行貸款，以降低初始投資的資金量

由具有良好商場經(jīng)營治理經(jīng)驗的公司來經(jīng)營

保證穩(wěn)定、高額的投資回報。

2.3商鋪市場預(yù)測

商鋪旺銷只是臨時的現(xiàn)象，大量的供給使市場的以后效益難以達(dá)到進(jìn)展商對購買者的承諾。現(xiàn)在商鋪差不多上在銷售時期，投資者的回報要在商鋪開始經(jīng)營后才能實現(xiàn)，可能在以后的1——2年，商鋪的經(jīng)營前景會因強大的供應(yīng)量而不容樂觀。商鋪將隨著新\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的入市而接著增加，新增供應(yīng)量將減少。

隨著都市建設(shè)和拆除臨街建筑工作的進(jìn)行，專門多商戶轉(zhuǎn)向購買市中心的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，同時寬敞投資者對高額投資回報的期望使近期需求量短期內(nèi)仍有上升的潛力和空間；遠(yuǎn)期需求量將受到整體市場環(huán)境的阻礙會大幅下降。商鋪價格會因為供給量的持續(xù)增加而逐漸走低，空置率上升。有實力的投資者將把資金轉(zhuǎn)移到其他方面，如具有投資價值的住宅。今后大量商鋪開業(yè)經(jīng)營后，供需兩方的矛盾日趨激烈，投資者的收益將無法保證。

3、秦皇島市寫字樓市場整體狀況及分析

3.1市場供需分析

供給量不斷減少，市場需求有限，交易不活躍。

寫字樓的施工面積和新開工面積大幅下降，供應(yīng)量持續(xù)減少，竣工面積增加是由于前兩年開工\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目陸續(xù)交工的緣故；竣工面積和實際銷售面積之間存在較大的差距，銷售面積一直維持在較低的水平，講明市場的需求量有限，與供給量存在較大的矛盾；整體市場供應(yīng)量較少，市場要緊以消化存量房為主，導(dǎo)致銷售面積和空置面積有小幅增加。

自用辦公樓是寫字樓市場的主流，一般是公司自己建設(shè)，自己使用，自己治理，或是定向開發(fā)，如電信公司、通信公司和銀行等。同時綜合性寫字樓的銷售情況不行，需求總量少，有效需求不足，造成寫字樓大面積的滯銷。如市中心的八達(dá)大廈和開發(fā)區(qū)的進(jìn)展大廈銷售已有時日，地理位置較好，但銷售業(yè)績不佳，出租率專門低。

在市中心的綜合\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目中都設(shè)計有少量的寫字樓，如太陽城、金都、天洋西廳等，這些寫字樓都還沒有對外銷售，供應(yīng)總量不小。秦皇島市房地產(chǎn)交易中心是一棟15層高的大廈，裙樓四層為交易大廳，上面為寫字樓，還沒有對外銷售，對外營業(yè)后將吸引部分房地產(chǎn)公司進(jìn)入。

3.2價格分析

因為市場上對外銷售和出租的寫字樓較少，缺乏合適的案例。市場總體的售價比相同位置住宅的售價略高，如金屋花苑的住宅售價為3100元/平方米，寫字樓的售價為3480元/平方米。總體售價較低，要緊是由于需求量少，導(dǎo)致寫字樓滯銷，進(jìn)展商以降低價格來吸引客源，仍無法挽回寫字樓整體衰落的局面。

3.3市場預(yù)測

辦公樓（單位自建）的供給和需求將增加；寫字樓銷售市場的供給和需求將維持現(xiàn)狀，交易量少；租賃市場將有所回暖，以消化現(xiàn)有\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目為主。

4、本案以后市場展望

本案63萬規(guī)模加上一期“藍(lán)色海岸公寓”將成為區(qū)域巨無霸、超大盤\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目。公寓類產(chǎn)品形態(tài)在當(dāng)?shù)貙儆诟叨水a(chǎn)品，在以后客戶群體分析中，將能為富有人群提供一個景觀優(yōu)美、居住舒適的居住環(huán)境。可能那個消費群體將由本地高級官員、民營企業(yè)家、企業(yè)高管以及周邊都市的富有階層組成。

至于商鋪部分，由于本地商業(yè)以旅游業(yè)為主，商業(yè)勢必會受到旅游業(yè)季節(jié)化的阻礙，在非旅游季節(jié)內(nèi)淡化。如此的局面來源要緊在于秦皇島本身地位與氣候因素的限制，若改變其形勢，只有依靠在非旅游季節(jié)內(nèi)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)來帶動商業(yè)的進(jìn)展與繁榮（例如：娛樂產(chǎn)業(yè)）。

假如引入能夠在淡季進(jìn)行營業(yè)的室內(nèi)娛樂產(chǎn)業(yè)，強大的娛樂功能將吸引大量人流來此消費，隨著名氣的傳播，社會效應(yīng)的提高，本案公寓部分遠(yuǎn)景看好。至于商鋪部分，由于來此娛樂的客戶多以高端商務(wù)人士為主，消費能力強，要緊消費酒水、當(dāng)?shù)睾ｕr產(chǎn)品等飲食產(chǎn)品。經(jīng)營這些業(yè)態(tài)的商鋪會有專門好的市場，而且由于商鋪在本案的規(guī)劃中所占比重不大，專門容易被消化。

四、秦皇島市旅游與房地產(chǎn)的關(guān)系

在秦皇島沿海，幾乎沒有民用住宅，沿海岸線一公里內(nèi)遍布的是中央機關(guān)各單位的干部培訓(xùn)基地，各地干部療養(yǎng)因此及招待游客的酒店。這些療養(yǎng)所和酒店在旅游旺季時節(jié)入住率極高，因為各大機關(guān)單位紛紛利用現(xiàn)在來此地開會、療養(yǎng)、避暑，旅游業(yè)的興盛帶動酒店業(yè)的興盛。

就目前看來，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的熱潮還沒有涌現(xiàn)。

一是海岸的黃金地帶差不多被各大機關(guān)單位征用為療養(yǎng)基地，能夠開發(fā)房地產(chǎn)的旅游熟地所剩無幾。

二是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)難度較大。旅游旺季人潮紛至，酒店人滿為患。而一到淡季，人去樓空，百業(yè)停頓，海灘冷清，市容蕭條，讓人心理上難以忍受那種天地荒涼的氣氛。強烈的季節(jié)型氣候造成此地不適宜居住。

小節(jié)

本案能夠講是目前秦皇島正在開發(fā)的僅有的規(guī)模最為龐大的高檔\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，高達(dá)53萬平方米的公寓對市場沖擊極大，而本地的季節(jié)性因素使得本案前途未卜。

如何克服季節(jié)因素，吸引客源到此投資、居住是本案的關(guān)鍵所在。吸引人們淡季到此消費才能完全解決本案體量巨大的風(fēng)險。否則，本案甚至是一期的藍(lán)色海岸公寓都將面臨淡季無人的尷尬，而淡季無人，則難以有大量投資客對本案進(jìn)行投資，那么本案必將面臨慘淡經(jīng)營的局面。因為緊靠旅游旺季的人流消費可能難以解決本案如此龐大的規(guī)模。

北戴河開發(fā)接近飽和、檔次也較低！南戴河是一片待開發(fā)的土地，可塑性較強！能夠整體向高端進(jìn)展，本案將能夠完全提升南戴河區(qū)域甚至是秦皇島市的形象，假如進(jìn)展良好，能夠可能它將成為秦皇島市的標(biāo)志性建筑群體。

第三部分

市場調(diào)查分析及預(yù)測

一、南戴河房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

由于南戴河是聞名的旅游區(qū)，因此，目前南戴河的房地產(chǎn)市場類型要緊是滿足旅游功能的休閑療養(yǎng)接待單位、賓館、酒店及個體旅店，同時還有少量的自用住宅\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目、酒店式公寓以及規(guī)模專門小的商業(yè)和娛樂物業(yè)。休閑療養(yǎng)接待基地、賓館、酒店及個體旅店的規(guī)模占了南戴河房地產(chǎn)市場的95%，而自用住宅\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目、酒店式公寓和商業(yè)和娛樂物業(yè)的占的比例專門小，其規(guī)模分不只占了南戴河房地產(chǎn)市場的3%、2%和1%。

1、南戴河旅游區(qū)酒店、休閑療養(yǎng)接待基地的現(xiàn)狀

1.1酒店的現(xiàn)狀

由于南戴河的要緊的功能是度假旅游，旅游業(yè)是南戴河的經(jīng)濟(jì)支柱，因此，在南戴河地區(qū)旅游地產(chǎn)是南戴河的房地產(chǎn)差不多類型。在南戴河地區(qū)旅游地產(chǎn)絕大多數(shù)是國家機關(guān)、大型企事業(yè)單位的療養(yǎng)、休閑和培訓(xùn)基地。在南戴河賓館和酒店數(shù)量極少，而且具有星級以上資格的賓館酒店只有三家，在旅游旺季全然無法滿足來南戴河旅游的住宿要求。

1.2休閑療養(yǎng)接待基地現(xiàn)狀

關(guān)于這些療養(yǎng)、休閑和培訓(xùn)基地來講，總體看來，這些建筑都比較零散，缺乏整體的規(guī)劃，同時其建筑規(guī)模都比較小，一般都在5000-8000平方米左右，內(nèi)部設(shè)施差不多老化且不完備，有用性專門低，滿足不了南戴河地區(qū)對接待業(yè)的需求。這也與南戴河優(yōu)美的自然景色極不相配。

圖：南戴河天津市干部培訓(xùn)基地實景

2、南戴河的自用住宅的現(xiàn)狀

目前，秦皇島的住宅要緊集中在海港區(qū)，而南戴河的自用住宅數(shù)量專門少，尤其是中高檔住宅的數(shù)量更是寥寥無幾。南戴河的住宅\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的檔次特不的低，市場化程度與市場化進(jìn)展進(jìn)程明顯滯后，目前只有藍(lán)色海岸一期\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目能夠認(rèn)為是南戴河旅游區(qū)中市場化程度較高的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目。

3、南戴河配套設(shè)施的現(xiàn)狀

南戴河旅游區(qū)有特不行的自然環(huán)境，交通又特不的便捷，而中高檔的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目卻寥寥無幾，我們認(rèn)為要緊緣故是：目前南戴河旅游區(qū)的餐飲、商業(yè)和公眾娛樂配套（如歌廳、洗浴等）設(shè)施特不的匱乏，而且檔次特不低。

3.1餐飲業(yè)現(xiàn)狀

在南戴河的餐飲業(yè)相當(dāng)?shù)穆浜?。依照我們的調(diào)研，目前，在南戴河中、高檔且大型的餐廳幾乎是寥寥無幾，大部分均是超小型低檔次的鋪面，衛(wèi)生條件專門差，幾乎沒有休閑類的餐飲形式，也沒有各種中西快餐。全然無法能夠滿足人們需要的中高檔特色酒樓。在南戴河，只能看到一些滿足一般旅游消費者的路邊小飯館，但差不多上檔次專門低而且缺乏特色，這些檔次專門低的餐飲全然無法滿足到南戴河來旅游的高端游客和商務(wù)旅游者的飲食需要。使得這些人群不情愿到南戴河來旅游度假或在南戴河的逗留的時刻特不的短暫。

圖：目前南戴河餐飲狀況

3.2商業(yè)現(xiàn)狀

該區(qū)域現(xiàn)無大型的綜合性百貨商場和大型超市，沒有正規(guī)品牌旅游商品專賣店?，F(xiàn)有旅游商品店檔次低、規(guī)模小。總的來講南戴河的商業(yè)不能滿足當(dāng)?shù)鼐用衽c游客對生活及生活附加值的需求。

3.3娛樂業(yè)現(xiàn)狀

南戴河公眾娛樂場所極其匱乏。幾乎沒有一家正規(guī)的洗浴中心、KTV、錄像廳、游戲廳、書吧、茶吧、酒吧、網(wǎng)吧、電影院、大型歌舞廳、迪廳、兒童娛樂城等，只有一家大型的健身中心，全然滿足不了居民娛樂、休閑、運動生活。

我們在南戴河差不多上看不到一個像樣的公眾娛樂場所。只有一些夏天才能夠游玩的海濱娛樂設(shè)施，而冬天這些設(shè)施全部停業(yè)。而公眾的娛樂的場所在南戴河幾乎看不到。如此在晚間幾乎找不到娛樂消費的場所，大大地降低了游客在南戴河消費的熱情和在南戴河滯留的時刻，阻礙了南戴河的旅游進(jìn)展。同時，也阻礙南戴河房旅游區(qū)房地產(chǎn)市場的進(jìn)展。因此，南戴河旅游業(yè)還停留在“靠天吃飯”時期，并沒有真正進(jìn)展起旅游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)（如娛樂業(yè)）來帶動南戴河其它時刻的旅游市場。

總之，南戴河現(xiàn)在的旅游設(shè)施配套和南戴河的旅游進(jìn)展是不相稱的。目前，南戴河落后的旅游配套設(shè)施全然無法滿足旅游者對當(dāng)?shù)芈糜螚l件的要求。據(jù)了解秦皇島當(dāng)?shù)厝嗣吭掠糜谛蓍e娛樂方面的開銷相對較高，講明在該區(qū)域進(jìn)展休閑娛樂配套設(shè)施有專門大潛力，但在南戴河地點的娛樂消費卻專門低。

4、造成南戴河房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的緣故

我們認(rèn)為造成南戴河房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的緣故有以下幾個方面：

首先，南戴河是個旅游地區(qū)，大部分的房地產(chǎn)是旅游服務(wù)的物業(yè)（如療養(yǎng)、休閑和培訓(xùn)基地、賓館等）。北方旅游的特性決定北方旅游的旺季的時刻特不的短，同時時刻集中。因此造成了夏季旺季的時候客房爆滿，而冬天的時候一片的荒涼和冷清。

其次，南戴河旅游區(qū)的餐飲、商業(yè)和公眾娛樂配套（如歌廳、洗浴等）設(shè)施特不的匱乏，全然無法滿足本地和外地客戶對餐飲、商業(yè)和公眾娛樂配套設(shè)施的需要。南戴河周邊配套設(shè)施的匱乏，使本地和外地客戶只是把南戴河作為度假場所，而專門少把南戴河作為適宜居住的場所。

5、小結(jié)

我們認(rèn)為南戴河旅游區(qū)是距離北京最近的無污染的凈地，而又有茂盛蔥郁的樹林和松軟的沙灘，使那個地點擁有極佳的自然海景。然而由于南戴河餐飲和公眾娛樂配套（如歌廳、洗浴等）設(shè)施和生活配套設(shè)施嚴(yán)峻的匱乏，使得南戴河的房地產(chǎn)市場嚴(yán)峻滯后，適宜居住的中高端的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目極其的稀少，造成了資源的嚴(yán)峻的白費。

從另一個角度上看，南戴河餐飲和公眾娛樂配套（如歌廳、洗浴等）設(shè)施和生活配套設(shè)施嚴(yán)峻的匱乏，為本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目提供了一個特不行的機會。

二、南戴河房地產(chǎn)市場的以后走勢及對本案的阻礙

1、南戴河房地產(chǎn)市場的以后走勢

目前南戴河正處于中低端市場供需較為過剩，而中高檔市場供需矛盾凸現(xiàn)的時期，整體房地產(chǎn)市場供需較為平衡。因此隨著南戴河房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，開發(fā)理念的更新，必定需要品質(zhì)更好、層次更高的產(chǎn)品來滿足秦皇島中產(chǎn)階級以上消費者的有效需求，才能真正解決目前南戴河整體房地產(chǎn)市場中存在的中高檔供需矛盾問題。

南戴河房地產(chǎn)供應(yīng)差不多上比較單一，差不多上是簡單的居民住宅或者單位接待中心、賓館的產(chǎn)品，忽略地產(chǎn)衍生性與復(fù)合型特征，專門少采納其他的手法來增添附加值。

因此，我們認(rèn)為南戴河房地產(chǎn)以后的進(jìn)展趨勢是中高端品質(zhì)的復(fù)合型旅游地產(chǎn)方向進(jìn)展。

所謂復(fù)合型地產(chǎn)，是指住宅與健康養(yǎng)生、教育、體育、旅游、休閑、度假、文化等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的地產(chǎn)形態(tài)，在以后將成為中國房地產(chǎn)的主流，它將連帶著其它產(chǎn)業(yè)的共同進(jìn)展，形成與地產(chǎn)有關(guān)的一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的崛起。成功的復(fù)合地產(chǎn)，差不多上人類生活息息相關(guān)的元素同地產(chǎn)嫁接整合的結(jié)果，必定是與人類生活差不多需求高度相關(guān)，人性化特征明顯。

隨著九十年代中期廣州華南板塊的大盤開發(fā)，先后產(chǎn)生了廣州奧林匹克花園（房地產(chǎn)＋運動）、中華養(yǎng)生園（房地產(chǎn)＋健康養(yǎng)生）、華僑城（房地產(chǎn)＋旅游）等各具特色的復(fù)合地產(chǎn)，以其超前的文化內(nèi)涵、先進(jìn)的科學(xué)理念、全新的生活方式贏得市場，同時也昭示著中國房地產(chǎn)復(fù)合進(jìn)展時期的到來。

復(fù)合地產(chǎn)作為一種全新的開發(fā)理念，貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)的前期定位策劃、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)模式及開發(fā)步驟、營銷推廣及后期物業(yè)治理、售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié)的全過程。復(fù)合地產(chǎn)的特點包括：

超前的開發(fā)理念

開發(fā)理念不是開發(fā)口號，而是整個房地產(chǎn)開發(fā)的動身點和歸結(jié)點，復(fù)合地產(chǎn)提供給寬敞消費者的，不僅僅是物理意義上的“房子”，更是一種人文環(huán)境和生活方式?；谌绱说睦砟钪拢瑥?fù)合地產(chǎn)是科學(xué)運動、健康生活、終生學(xué)習(xí)、文明和諧等具體要素的組合。

明確的功能價值

開發(fā)理念一定要落實下去，表現(xiàn)為一定的功能價值。例如在奧園，擁有健康路徑、體能測試中心、體育館及其他隨處可見的體育休閑設(shè)施等。

先進(jìn)的生活方式

復(fù)合地產(chǎn)必須生活化才算成功。也確實是講，它是一種生活方式、生活理念。

系統(tǒng)性的工程

復(fù)合地產(chǎn)要搞好，從確定復(fù)合主題開始，必須貫徹到每一個部門和環(huán)節(jié)中。例如，前期定位策劃、規(guī)劃設(shè)計、原材料采購、工程治理、營銷策劃、廣告形式、物業(yè)服務(wù)等，它是一個系統(tǒng)工程。

全新的開發(fā)模式

復(fù)合地產(chǎn)是對傳統(tǒng)開發(fā)模式的一種更新，它為房地產(chǎn)引入了文化考慮、健康休閑、旅游度假新理念的先行；考慮到生活方式的營造，不僅蓋房子、建社區(qū)而且培育生活氣氛和生活方式，同時注重跨產(chǎn)業(yè)合作。

高度的資源整合

復(fù)合地產(chǎn)的最大特色是對涉及到\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目開發(fā)的相關(guān)資源進(jìn)行高度的整合，其需要整合、借鑒、利用、嫁接、延伸、發(fā)揮的資源比一般房地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目要多。

2、對本案的阻礙

通過對中國房地產(chǎn)進(jìn)展時期論入手來分析南戴河目前房地產(chǎn)所處時期，結(jié)合整體市場分析所出現(xiàn)的供需矛盾，以后本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目進(jìn)展趨勢必定是復(fù)合型旅游地產(chǎn)。不同的復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)品體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與不同的人類生活元素的有機結(jié)合，意味著房地產(chǎn)開發(fā)將步入一個細(xì)節(jié)化、差異化的時代；其不同的組合方式是房地產(chǎn)開發(fā)縱深進(jìn)展的體現(xiàn)，表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場競爭對同質(zhì)化產(chǎn)品競爭的超越?，F(xiàn)在人們更關(guān)注如何提高品質(zhì)，如何能夠有一個更加健康的，舒適的生活環(huán)境，使自己的生活品質(zhì)和行為，確實是生活方式得到專門大的改善，需要什么呢？需要那個房子本身一個外部環(huán)境，包括那個區(qū)域的良好的文化氛圍，人文環(huán)境，那個綜合環(huán)境造就那個房產(chǎn)本身它的品質(zhì)得到專門大提升。因此它的價值也是得到了專門大的提升。因此講實際上品質(zhì)，良好的生活環(huán)境，健康的生活方式可能是今后人們追求的公寓類產(chǎn)品，住宅類產(chǎn)品的一個方向。

因此南戴河以后房地產(chǎn)市場向復(fù)合型旅游地產(chǎn)進(jìn)展的趨勢必定為：

注重整合環(huán)境生態(tài)化、生活智能化、產(chǎn)品可持續(xù)進(jìn)展化的資源復(fù)合地產(chǎn)。

與旅游、休閑度假、娛樂等產(chǎn)業(yè)和商業(yè)相結(jié)合的綜合性地產(chǎn)形態(tài)。

自始至終貫穿復(fù)合型主題的系統(tǒng)工程

總之，復(fù)合型旅游地產(chǎn)是人們生活環(huán)境的最終需求，滿足了某一類消費者的向往，人們休閑、放松，對日常生活方式個性化、自然性的一種體現(xiàn)，旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的必定，是房地產(chǎn)業(yè)對旅游地產(chǎn)的需求，旅游地產(chǎn)必定在中國房地產(chǎn)的大行業(yè)中成為一道亮麗的風(fēng)景線，對整個房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生阻礙。

3、小結(jié)

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