納稅人培訓(xùn)課件

納稅人培訓(xùn)課件管理一科2017年3月納稅人培訓(xùn)課件管理一科1房企年終結(jié)賬，發(fā)票相關(guān)稅務(wù)處理及注意事項(xiàng)年終結(jié)賬、企業(yè)所得稅匯算清繳及土地增值稅清算都離不開票據(jù)處理，但并非沒有發(fā)票就不能做賬，也并非有發(fā)票入賬就可以稅前扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)的特殊性在不同情景下應(yīng)注意不同的處理方法。房企年終結(jié)賬，發(fā)票相關(guān)稅務(wù)處理及注意事項(xiàng)年終結(jié)賬、企業(yè)所得稅2

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工前，會計不結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，取得票據(jù)僅與存貨有關(guān)，與當(dāng)期損益無關(guān)，也并不影響當(dāng)期企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

在開發(fā)產(chǎn)品未完工前，開發(fā)成本取得票據(jù)與否對于其當(dāng)期應(yīng)納稅所得額沒有影響，但是期間費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)取得而未取得票據(jù)的費(fèi)用支出，仍然不能稅前扣除。完工前稅務(wù)處理

完工前稅務(wù)處理3開發(fā)產(chǎn)品完工后，按照會計政策規(guī)定因未交付產(chǎn)品尚不符合確認(rèn)收入的條件，企業(yè)仍應(yīng)以國稅發(fā)〔2009〕31號文件第九條的規(guī)定及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計算的應(yīng)納稅所得額。完工后稅務(wù)處理

開發(fā)產(chǎn)品完工后，按照會計政策規(guī)定因未交付產(chǎn)品尚不符合確認(rèn)收入4完工后稅務(wù)處理

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年5月始項(xiàng)目開始預(yù)售，營改增后選擇適用簡易計稅方式，開發(fā)產(chǎn)品累計取得預(yù)售收入10000萬元，其中2015年度預(yù)售收入4000萬元，2016年度預(yù)售收入（增值稅不含稅收入）6000萬元，開發(fā)產(chǎn)品2016年12月竣工驗(yàn)收備案。但開發(fā)產(chǎn)品尚未交付，會計處理上并未結(jié)轉(zhuǎn)收入。開發(fā)成本已經(jīng)取得發(fā)票6000萬元，尚未取得發(fā)票2000萬元。

假設(shè)預(yù)計計稅毛利率15%，2015年繳納稅金及附加224萬元，土地增值稅80萬元。2016年繳納增值稅300萬元，稅金及附加36萬元，土地增值稅120萬元，期間費(fèi)用1000萬元。A企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本應(yīng)為6000萬元，根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十二條規(guī)定，以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用可以計入計稅成本：①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%.②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。假設(shè)其可以預(yù)提計稅成本800萬元。。完工后稅務(wù)處理

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年5月始項(xiàng)目開始預(yù)售5此題計算過程如下：2015年計入應(yīng)納稅所得額為4000×15%－224－80＝296（萬元）。

2016年計入應(yīng)納稅所得額為〔10000－（6000＋800）－（224＋36）－（80＋120）－1000〕－296＝1444（萬元）。

以上案例可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年終結(jié)賬即便會計不確認(rèn)收入和成本，稅法上也要按規(guī)定處理，若以為不結(jié)轉(zhuǎn)損益就可以忽略票據(jù)取得肯定會帶來稅收損失。完工后稅務(wù)處理

此題計算過程如下：完工后稅務(wù)處理

6質(zhì)押金、保證金稅務(wù)處理

企業(yè)所得稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第69號）規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)，被工程發(fā)包方從應(yīng)支付的工程款中扣押的質(zhì)押金、保證金，未開具發(fā)票的，以納稅人實(shí)際收到質(zhì)押金、保證金的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%.另外，建筑企業(yè)未收到質(zhì)押金、保證金可以不開具發(fā)票。假設(shè)工程款除質(zhì)押金、保證金外均已取得發(fā)票，若質(zhì)押金、保證金比率高于10%，則超過部分未取得發(fā)票仍不能扣除。反之，質(zhì)押金、保證金比率低于10%，則未取得發(fā)票仍可以稅前扣除。土地增值稅土地增值稅處理則有不同。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

質(zhì)押金、保證金稅務(wù)處理

企業(yè)所得稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提7

營改增后，建筑服務(wù)發(fā)票開具地點(diǎn)由項(xiàng)目所在地調(diào)整為其機(jī)構(gòu)所在地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建筑服務(wù)發(fā)票是否規(guī)范仍存在稅務(wù)風(fēng)險。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

營改增后，取得發(fā)票需注意！營改增后，建筑服務(wù)發(fā)票開具地點(diǎn)由項(xiàng)目所在地調(diào)整為其機(jī)構(gòu)所在81、企業(yè)當(dāng)年計提的工資，在第二年匯算清繳之前發(fā)放的，所得稅前是否需要調(diào)增？

答：不需要調(diào)增。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金和職工福利費(fèi)等支出稅前扣除問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第34號）：“二、企業(yè)年度匯算清繳結(jié)束前支付匯繳年度工資薪金稅前扣除問題企業(yè)在年度匯算清繳結(jié)束前向員工實(shí)際支付的已預(yù)提匯繳年度工資薪金，準(zhǔn)予在匯繳年度按規(guī)定扣除。”

2016年度企業(yè)所得稅匯繳熱點(diǎn)問題1、企業(yè)當(dāng)年計提的工資，在第二年匯算清繳之前發(fā)放的，所得稅前92、單位每年組織員工進(jìn)行體檢，體檢費(fèi)用是否可以在企業(yè)所得稅稅前扣除？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）第三條第（二）款規(guī)定：“為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費(fèi)用、未實(shí)行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費(fèi)用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費(fèi)、職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼等?！币虼?，單位每年組織員工進(jìn)行體檢屬于此范圍之內(nèi)，可以作為職工福利費(fèi)在企業(yè)所得稅稅前扣除。

2016年度企業(yè)所得稅匯繳熱點(diǎn)問題2、單位每年組織員工進(jìn)行體檢，體檢費(fèi)用是否可以在企業(yè)所得稅稅103、企業(yè)在籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)如何在企業(yè)所得稅前扣除？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第15號）的規(guī)定：“五、關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用稅前扣除問題企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。本公告規(guī)定適用于2011年度及以后各年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額的處理。2016年度企業(yè)所得稅匯繳熱點(diǎn)問題3、企業(yè)在籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)如何在114、企業(yè)委托外部機(jī)構(gòu)或個人進(jìn)行研發(fā)活動所發(fā)生的費(fèi)用，是否允許加計扣除？

答：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局科技部關(guān)于完善研究開發(fā)費(fèi)用稅前加計扣除政策的通知》（財稅〔2015〕119號）規(guī)定，企業(yè)委托外部機(jī)構(gòu)或個人進(jìn)行研發(fā)活動所發(fā)生的費(fèi)用，按照費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額的80%計入委托方研發(fā)費(fèi)用并計算加計扣除，受托方不得再進(jìn)行加計扣除。委托外部研究開發(fā)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生額應(yīng)按照獨(dú)立交易原則確定。委托方與受托方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，受托方應(yīng)向委托方提供研發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用支出明細(xì)情況。企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)或個人進(jìn)行研發(fā)活動所發(fā)生的費(fèi)用，不得加計扣除。2016年度企業(yè)所得稅匯繳熱點(diǎn)問題4、企業(yè)委托外部機(jī)構(gòu)或個人進(jìn)行研發(fā)活動所發(fā)生的費(fèi)用，是否允許125、企業(yè)所得稅優(yōu)惠事項(xiàng)實(shí)行備案管理，是否每年都需要備案？

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策事項(xiàng)辦理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第76號）規(guī)定：“第八條企業(yè)享受定期減免稅，在享受優(yōu)惠起始年度備案。在減免稅起止時間內(nèi)，企業(yè)享受優(yōu)惠政策條件無變化的，不再履行備案手續(xù)。企業(yè)享受其他優(yōu)惠事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)每年履行備案手續(xù)?！?016年度企業(yè)所得稅匯繳熱點(diǎn)問題5、企業(yè)所得稅優(yōu)惠事項(xiàng)實(shí)行備案管理，是否每年都需要備案？20136、研發(fā)費(fèi)用加計扣除可以在企業(yè)所得稅季度預(yù)繳時享受嗎？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策事項(xiàng)辦理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第76號）附件2-企業(yè)所得稅優(yōu)惠事項(xiàng)備案管理目錄（2015年版）的規(guī)定，研發(fā)費(fèi)用加計扣除的優(yōu)惠只能在匯算清繳時享受。2016年度企業(yè)所得稅匯繳熱點(diǎn)問題6、研發(fā)費(fèi)用加計扣除可以在企業(yè)所得稅季度預(yù)繳時享受嗎？20114

房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按照房屋計稅余值或出租房屋的租金收入為征稅依據(jù)征收的一種財產(chǎn)稅。目前我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例是國務(wù)院1986年9月15日發(fā)布，同年10月1日開始實(shí)施的。1、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人：房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。(城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū))（1）產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，經(jīng)營管理的單位為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人；（2）房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人；（3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。我市規(guī)定房屋、土地出租的由產(chǎn)權(quán)人繳納；房土兩稅相關(guān)問題房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按照房屋計稅余值或出租房屋15（4）無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。2、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間：以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的，從取得產(chǎn)權(quán)或交付使用的次月起計征房產(chǎn)稅；以租金收入為計稅依據(jù)的，從取得租金收入次月起計征房產(chǎn)稅。（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。（3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。（4）納稅人購置新建商品房，自房屋買入次月起，繳納房產(chǎn)稅。（5）納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。房土兩稅相關(guān)問題（4）無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳16（6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（8）融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（9）自2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。3、房產(chǎn)稅納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。房產(chǎn)不在一地的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)，分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅。房土兩稅相關(guān)問題（6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳174、房產(chǎn)稅征稅對象：房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

對于獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。特殊規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房土兩稅相關(guān)問題4、房產(chǎn)稅征稅對象：房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱18房土兩稅相關(guān)問題水泥廠貯存，氧化水泥的水泥罐不屬于房產(chǎn),不征收房產(chǎn)稅；

加油站罩棚不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅；已拆除不存在的房產(chǎn)不論其賬面是否保留原值都不征收房產(chǎn)稅。超齡使用的房屋應(yīng)征收房產(chǎn)稅；閑置不用的房屋應(yīng)征收房產(chǎn)稅。5、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)按照房屋原值征收，房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。我市規(guī)定的減除比例為30％。房土兩稅相關(guān)問題水泥廠貯存，氧化水泥的水泥罐不屬于房產(chǎn),不征19按照房屋租金征收，按照房屋租金計算繳納。房屋原價：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152）規(guī)定“對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按照國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估”。房土兩稅相關(guān)問題按照房屋租金征收，按照房屋租金計算繳納。房土兩稅相關(guān)問題20附屬設(shè)備和配套設(shè)施：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。地價：《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。房土兩稅相關(guān)問題附屬設(shè)備和配套設(shè)施：房土兩稅相關(guān)問題21外幣記賬情況：以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業(yè)及外籍個人在繳納房產(chǎn)稅時，均應(yīng)將其根據(jù)記賬本位幣計算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價折合成人民幣。從租計征：房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。包括：房屋出租的；以房產(chǎn)投資聯(lián)營，收取固定收入，不擔(dān)風(fēng)險的。收入包括貨幣收入、實(shí)物收入、勞務(wù)或其他形式的報酬。如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付租金的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征。房土兩稅相關(guān)問題外幣記賬情況：房土兩稅相關(guān)問題22轉(zhuǎn)租房屋：《山東地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策規(guī)定的公告》（2013年第4號），自2013年10月14日起執(zhí)行，《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知》（魯?shù)囟惡痆1999]282號）同時廢止。通知第三條規(guī)定的“對承租人轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)，由轉(zhuǎn)租人按其所得租金收入扣除轉(zhuǎn)租房產(chǎn)所支付的租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅”停止執(zhí)行。地下建筑：對于具備房屋功能的地下建筑自用的，按以下方式計稅：1）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（我市規(guī)定為50%）2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。（我市規(guī)定為70%）房土兩稅相關(guān)問題轉(zhuǎn)租房屋：《山東地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策規(guī)定的公告》（223未竣工決算已投入使用：對已經(jīng)投入使用但工程尚未決算的，在工程決算前，暫按工程預(yù)算價值計算繳納房產(chǎn)稅；對工程決算后，應(yīng)自工程決算之次月起，按固定資產(chǎn)決算價值計算繳納房產(chǎn)稅，對工程決算前已按預(yù)算價值計算繳納的稅款應(yīng)再多退少補(bǔ)。6、物業(yè)用房如何計征房產(chǎn)稅？財政部、國家稅務(wù)總局財稅[2006]186號規(guī)定，關(guān)于居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅問題。對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。房土兩稅相關(guān)問題未竣工決算已投入使用：對已經(jīng)投入使用但工程尚未決算的，在工程247、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的人防設(shè)施租賃費(fèi)如何計征房產(chǎn)稅？根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號），地下人防設(shè)施應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅。經(jīng)請示總局答復(fù)，由于地下人防設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于國家，按照“誰投資，誰受益”的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有地下人防設(shè)施的實(shí)際使用權(quán)，應(yīng)本著誰管理、誰受益的原則征收房產(chǎn)稅。對開發(fā)商將地下人防設(shè)施用于出租的，無論整體出租還是單個出租均按租金收入計征房產(chǎn)稅；地下人防設(shè)施自用的，按房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅。房土兩稅相關(guān)問題7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的人防設(shè)施租賃費(fèi)如何計征房產(chǎn)稅？房土兩258、

對納稅人房地產(chǎn)重新評估后的新增價值，是否應(yīng)增加到房產(chǎn)原值中，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅？對納稅人房地產(chǎn)經(jīng)重新評估后按會記制度規(guī)定應(yīng)對賬簿上“固定資產(chǎn)”科目中記載的房產(chǎn)價值進(jìn)行調(diào)整，從房屋原值變動的次月起，按調(diào)整后的賬面房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。其中，經(jīng)請示總局答復(fù)，土地價值仍以取得土地使用權(quán)時實(shí)際支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等計入房產(chǎn)原值，納稅人應(yīng)在評估報告中對建筑物和土地的評估值予以分別列明。房土兩稅相關(guān)問題8、對納稅人房地產(chǎn)重新評估后的新增價值，是否應(yīng)增加到房產(chǎn)269、

納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，如何征收房產(chǎn)稅問題。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，應(yīng)從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，自投入使用之次月起按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對納稅人已使用的房屋，未做房屋決算的，應(yīng)按照會計制度規(guī)定在賬簿“在建工程”科目中記載的工程金額，計算繳納房產(chǎn)稅。房土兩稅相關(guān)問題9、納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，如何征收房產(chǎn)稅問題。房2710、分期付款購房，購房人未付完全部房款，先使用房產(chǎn)的，其房產(chǎn)稅計稅依據(jù)確定問題。購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。分期付款購房，購房人在未付完全部房款的情況下，先使用房產(chǎn)，其計稅依據(jù)應(yīng)根據(jù)購房合同約定的房屋總價款計算房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅。11、無租使用房產(chǎn)和房產(chǎn)租賃免租期政策區(qū)別問題？無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。在無租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。房土兩稅相關(guān)問題10、分期付款購房，購房人未付完全部房款，先使用房產(chǎn)的，其房2812、關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)問題?；疽?guī)定：城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)。納稅人持有縣以上人民政府核發(fā)的土地使用證書的，按照證書確認(rèn)的土地面積計算納稅。尚未核發(fā)土地使用證書的，但能夠提供土地出讓（劃撥）、轉(zhuǎn)讓合同的，納稅人可按照合同約定的土地面積申報納稅；不能提供土地出讓（劃撥）、轉(zhuǎn)讓合同的，暫按由納稅人據(jù)實(shí)申報并經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣（市）稅務(wù)部門審核確認(rèn)的土地面積納稅。、房土兩稅相關(guān)問題12、關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)問題。房土兩稅相關(guān)問題29特殊規(guī)定：土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)用地：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，對未出售部分和已經(jīng)出售部分，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購買者分別按出售與未出售房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆嬎憷U納土地使用稅。

房土兩稅相關(guān)問題特殊規(guī)定：房土兩稅相關(guān)問題30地下建筑用地：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房土兩稅相關(guān)問題地下建筑用地：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑31房土兩稅相關(guān)問題13、關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅