【長租公寓“租金貸”法律問題研究6500字（論文）】

PAGE長租公寓“租金貸”法律問題研究目錄TOC\o"1-3"\h\u12835一、引言 124788（一）長租公寓租金貸概念界定 2157161.長租公寓 2321862.租金貸 219159（二）長租公寓資金貸涉及的法律關(guān)系 218584（三）長租公寓租金貸的風險特征 3127311.客觀性 3230562.不確定性 3217663.隱藏性 327315二、長租公寓“租金貸”基本理論概述 311951（一）勞動分工理論 318846（二）交易成本理論 38797三、長租公寓“租金貸”產(chǎn)生的法律問題 416622（一）中介機構(gòu)的越位與缺場 414971（二）告知職責與民事欺詐 47942（三）監(jiān)管機構(gòu)及時性不足 419199四、長租公寓“租金貸”法律問題建議 54787（一）加強中介管理 53949（二）明確監(jiān)管職責 514765（三）重視資金監(jiān)管 517877結(jié)束語 631764參考文獻： 6一、引言黨在十九大上提出了房住不炒的政策以及租售同權(quán)。在居高不下的房價壓力之下，中國房地產(chǎn)市場實發(fā)展租賃市場被視為緩解購房壓力的重要手段。政府鼓勵更多人通過完善租賃“權(quán)益”解決住房需求，以此達到遏制房價上漲的目標。隨著一系列激勵政策的出臺，長租公寓作為一種新型的住房租賃方式得到了快速發(fā)展。到2015年，眾多投資者加入了“藍?！薄５谝恍╅L租公寓試點案例中，資金管理困難、利潤緩慢下滑已成為公寓開發(fā)的普遍現(xiàn)象。租金貸便是其中問題十分嚴重的一個部分。在實踐中，運營商往往以各種優(yōu)惠方式誘使承租人簽訂免息合同。由于本合同項下的網(wǎng)貸機構(gòu)將向出租人支付一年的性生活租金，出租人按月或按季度向出租人支付租金。以長租的形式，將大量資金存入公寓，形成了不安全的資金池。此時長租公寓租金貸的法律問題研究則變得十分必要了。（一）長租公寓租金貸概念界定1.長租公寓在中國，長租公寓也被稱為單身公寓或普通白領(lǐng)公寓，是一種新生事物，但是它們在國外早已實踐。具體來說，是指公寓經(jīng)營者通過各種手段進行房屋募集資然后通過統(tǒng)一裝修、配置家電、家具等方式，形成統(tǒng)一的單間出租和小區(qū)出租，運營商在這個過程當中充當物業(yè)的角色。與短租公寓相比，租期不少于六個月，而租期為一年。公寓可以根據(jù)不同的標準分為不同的類別。不同背景的運營商可以分為互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構(gòu)和酒店式公寓。項目分布不同，有的長租公寓會集中在某一個小區(qū)當中，有的則是分散在城市的各個角落當中。不同的資金來源可分為社會資本背景和國家資本背景。長租公寓有多種不同的商業(yè)模式。分布集中的長租公寓我們也稱為重資產(chǎn)的長租公寓，這是因為集中的地理位置能夠使得運營商對房源進行統(tǒng)一的管理和分配以及統(tǒng)一的物業(yè)管理，還有一定的社交、娛樂、健身等年輕人喜愛的相關(guān)設(shè)施。相比之下，分散式公寓的門檻相對較低，因為大多數(shù)房主買房，主要經(jīng)營者是中介。與業(yè)主簽訂資產(chǎn)管理服務(wù)合同后，業(yè)主將分散在各地統(tǒng)一的房屋中，承租人通過長租尋找合適的房屋。匹配成功后，雙方將租賃的公寓出租給承租人。承租人與租賃公寓承租人同時與第三方金融機構(gòu)簽訂房屋租賃合同和貸款合同，若承租人按月分期償還貸款，第三方金融機構(gòu)應(yīng)以按約定向有關(guān)經(jīng)營機構(gòu)租用一年，經(jīng)營機構(gòu)應(yīng)每季度向業(yè)主支付一年或一個月的費用。承租人支付租金的義務(wù)最初轉(zhuǎn)化為向網(wǎng)貸機構(gòu)分期付款的義務(wù)。2.租金貸“租金貸”是指承租人在租賃期內(nèi)與第三方金融機構(gòu)簽訂的貸款合同、房屋租賃合同，租金由第三方金融機構(gòu)支付，然后承租人按貸款合同按月償還貸款機構(gòu)的貸款的一種模式。市場需求的龐大使得這種快捷、低成本的方式深受年輕人的喜愛。年輕人由于經(jīng)濟壓力比較大，十分樂意接受這種作為一種新型、便捷、低成本的生活方式。但由于長租公寓資金池監(jiān)測的缺席，各個長租公寓紛紛出現(xiàn)爆雷。當暴雷出現(xiàn)的時候，第一時間受到到侵害的就是作為租賃者的年輕人。這所引發(fā)的問題將對金融系統(tǒng)以及社會穩(wěn)定造成十分重大的沖擊。因此，對其進行法律探究十分必要。（二）長租公寓資金貸涉及的法律關(guān)系傳統(tǒng)的房屋租賃關(guān)系最多只有三方。一種是直接由業(yè)主和承租人組成的房屋租賃的法律關(guān)系。即承租人與業(yè)主直接聯(lián)系，自主約定支付方式、租賃時間等租賃條款。另一個是加入一方中介。中介為雙方匹配客戶匹配房源擬定合同并收取一定比例的中介費。但長租公寓加入了第四方，即貸款方，這主要是由于承租方金錢不足和出租方和貸款機構(gòu)協(xié)定而出現(xiàn)的，并且在通常情況下，涉及到租金貸一般出現(xiàn)的四方為房東、房屋運營、租客、貸款機構(gòu)，在這當中會產(chǎn)生兩組法律關(guān)系。首先是租賃合同的法律關(guān)系。這里的租賃主要指的是兩個環(huán)節(jié)。首先是房東將自己的房子在一定時期內(nèi)租給運營商，這個時候他們會簽訂時間較長的房屋租賃合同和委托書，在簽訂之后將自己的房子交給運營商進行管理，自己指收取每年的租賃費用。另外一方面，運營商再和有租房需求的租客簽訂租賃合同，租客簽訂合同獲得一定時間內(nèi)的居住權(quán)，而運營商則根據(jù)合同獲得這個時期內(nèi)的收入。之后便是，貸款合同的法律關(guān)系。其次是貸款合同關(guān)系。出租公寓、承租人和第三方貸款機構(gòu)是貸款合同的三方。租客簽署貸款合同用來付公寓的費用，自己再采用分期的形式進行還款。然而，在實際簽署過程當中，房屋租賃合同往往包括承租人委托以自己名義進行的貸款條例。在這個過程當中，承租大很大程度上是被迫而非自愿簽署條款的。但這個時候，由于已經(jīng)支付了一定金額的定金，大多數(shù)的租客依舊會選擇繼續(xù)下去，否則就會在時間花費以及金錢花費中感覺到不值得，而運營商和貸款機構(gòu)也是應(yīng)用這個登門檻效應(yīng)來對租客進行束縛。（三）長租公寓租金貸的風險特征1.客觀性長租公寓租金貸風險是客觀存在的，并不受人力的控制。不論和其相關(guān)的貸款機構(gòu)有多么資質(zhì)正規(guī)，運營商的資金背景有多么的雄厚，這些風險并不會就此不存在。例如，運營商資金斷裂、金融機構(gòu)提高利息。2.不確定性貸款風險是各種不確定因素的產(chǎn)物。這里的不確定性包括三個方面：風險發(fā)生時間的不確定性、風險發(fā)生方式的不確定性和結(jié)果的不確定性。沒有人能夠知道長租公寓何時暴雷。3.隱藏性貸款風險經(jīng)常發(fā)生，損失可能不會立即出現(xiàn)，但會被掩蓋。這種掩蓋在很大程度上會對讓信息不對稱的租客和房東受到傷害。房東沒有收到租金收回房子，租客付錢卻沒有別的地方可以居住。二、長租公寓“租金貸”基本理論概述（一）勞動分工理論亞當·斯密提出分工理論，指出各個小企業(yè)在組織經(jīng)濟活動中，分工實質(zhì)上是分解生產(chǎn)環(huán)節(jié)，提高工人的職業(yè)技能和工作效率的舉措。馬歇爾在亞當斯密的基礎(chǔ)上提出了“外部性”分工原則，認為企業(yè)之間存在分工和相互依存，指出分工可以提高生產(chǎn)效率，提升企業(yè)價值。根據(jù)分工理論，分工可以有效提高勞動生產(chǎn)率。其次，專業(yè)的人才可以避免不必要的能源浪費，提高產(chǎn)品質(zhì)量。三是有利于創(chuàng)新，促進整個行業(yè)的發(fā)展。在長租公寓發(fā)展中，通過對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的分工，將企業(yè)劃分為生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，聚焦具有絕對優(yōu)勢的環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮其特長，實現(xiàn)高度專業(yè)化。（二）交易成本理論交易成本理論（TCT）是科斯首先提出的理論。指出人們通過合作達到一定目標的交易成本，人類理性的局限性、不確定性、復雜性和投機性都會產(chǎn)生交易成本。該理論具有三個主要特點。首先，商品或資產(chǎn)的具體性質(zhì)是流動性的，一旦雙方簽訂合同，資產(chǎn)和投資的成本就無法收回或轉(zhuǎn)移。其次，由于合作過程中的不確定性風險，交易雙方往往通過合同保護自身利益，增加了交易成本。第三，交易頻率與交易成本成正比。每筆交易都會產(chǎn)生議價和監(jiān)管成本，這些成本通常被企業(yè)通過各種經(jīng)濟手段以降低成本。例如，租金貸中將貸款事項寫在租賃合同中。三、長租公寓“租金貸”產(chǎn)生的法律問題（一）中介機構(gòu)的越位與缺場到目前為止，在長租公寓模式中處于居間位置的中介機構(gòu)的性質(zhì)一直很難被界定。中介機構(gòu)既是房屋租賃合同中存在的一方，又是房屋貸款合同當中存在的一方。既為租客提供信息服務(wù)，還承擔貸款服務(wù)，既是貸款人也是中間人，兩個身份的重復讓中介已經(jīng)超出了傳統(tǒng)信息提供商的范疇。因此，這個居間人的身份到底如何界定是一個難點。在這里我們來進行一定程度的探討，房東與運營商及中介之間存在的租賃關(guān)系，中介和租客即為轉(zhuǎn)租關(guān)系，此時，通過貸款所獲得的金額則可以被認定為中介的營業(yè)收入。如果房東和運營商簽署的是委托資產(chǎn)運營的合同，居間服務(wù)在此時只能夠承擔代收租金等相關(guān)法律權(quán)益，客戶的貸款金額這個時候應(yīng)該打給房東，這個時候如果局域中間位置的中介截留了這部分資產(chǎn)則屬于違法行為。這個時候參雜在里面的不光光有租賃關(guān)系，還有復雜的接待問題，如果沒有沒有對此進行明確的法律規(guī)定，十分容易出現(xiàn)相同案例不同判法的情況這將對法律公信力造成一定程度的損害。而在顯示情況當中，法院進行案件判定的時候一定會將《合同法》中的相關(guān)條例作為判斷依據(jù)，沒有明確定義標準的情況下，合同效力和責任也以為著不夠明確。（二）告知職責與民事欺詐《合同法》第424條規(guī)定，中間合同是中間人與委托人簽訂的合同，中間人應(yīng)當向委托人提供有利于訂立業(yè)務(wù)合同的機會或者媒體服務(wù)，委托人應(yīng)當按照約定向中間人支付一定報酬。《合同法》第426條規(guī)定，如果合同的簽署是由于居間人的努力及其提供的媒介服務(wù)，則所有參與合同的各方按平均分攤的方式一起支付居間人的酬勞。這就是說，不論在何種情況，交易由提供相應(yīng)服務(wù)的中介公司促成。合同雙方接受中介部門的服務(wù)，雙方應(yīng)平等分擔相應(yīng)的服務(wù)成本。然而，在租賃市場上，由于房源的稀缺性，大多數(shù)中介會承諾房東不收取相關(guān)部分的中介費，對于租戶來說，他們必須支付更多的費用和成本才能租到房子，這違反了民法的平等精神。此外，事實上，一些中介公司在向租戶宣傳時，故意隱瞞中介費和分期貸款。只有租戶決定出租房產(chǎn)，甚至簽訂合同，這就是說，在通知承租人影響合同訂立的重要信息之前，承租人就失去了拒絕“租約”的第一次機會。然而，在現(xiàn)實生活中，這些違法行為甚至違法行為已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)變得十分常見，以至于消費者無法根據(jù)自己的實際意愿進行選擇，從而侵犯了他們的權(quán)益。但現(xiàn)實中，不少租賃中介的網(wǎng)貸并不局限于這種合作關(guān)系。雙方合謀作弊，隱瞞借款合同的存在，使承租人處于違約狀態(tài)。了解負債。在這種情況下，租賃中介和網(wǎng)絡(luò)借貸機構(gòu)應(yīng)該對此負責。網(wǎng)貸機構(gòu)利用承租人未知的不利情況與承租人簽訂合同，也涉嫌民事欺詐。（三）監(jiān)管機構(gòu)及時性不足目前，為緩解居民住房壓力，中國政府出臺相關(guān)政策和文件，為長租公寓運營商提供方式的紅利鼓勵其進行發(fā)展，滿足市場的相應(yīng)需求。但運營商在享受政府優(yōu)惠瘋狂搶占房市的同時，也開始擅自動用租戶資金，一旦資金不能及時歸還，就會出現(xiàn)一系列糾紛和矛盾，這就是許多中介機構(gòu)頻頻暴雷的原因。這就是說，盡管中國政府長期以來一直鼓勵出租公寓的發(fā)展，但并未發(fā)揮金融監(jiān)管的作用。雖然支持“租貸”的融資模式，但無法控制資金的合理配置。運營商違規(guī)挪用原用于向業(yè)主支付租金的長租公寓貸款，違反貸款使用合同的規(guī)定，但這些資金仍處于監(jiān)管空白地帶。沒有統(tǒng)一的管理制度或支付方式財務(wù)管理系統(tǒng)。例如，租賃中介無需支付利息就可以從貸款機構(gòu)獲得了大量資金。這就是將金融杠桿引入租賃市場的行為，承租人承擔分散風險，中介在經(jīng)營過程中不需要更多的資金或信用，必然會增加租賃市場的風險。四、長租公寓“租金貸”法律問題建議（一）加強中介管理對于租房中介或者說中間運營商的管理主從是三個方面進行著手。第一是規(guī)范成為運營商的準入門檻，不能夠讓市面上不符合要求的企業(yè)入局這個領(lǐng)域。這些企業(yè)不具備一定的長期運營的能力，后期產(chǎn)生問題的情況會很多，除此之外，中介從業(yè)人員也需要有一定的規(guī)范和培訓，不能夠心術(shù)不正，使用套路來達到自己的目的。第二是要明確中介或者說是運營商的法律性質(zhì)需要一定程度的明晰。租房中介的首要任務(wù)應(yīng)該是為雙方提供租賃信息，而不是越位去做其他的事情，比如，承擔借款方的工作，使用套路逼迫租客簽訂借款合同，故意隱瞞房屋當中存在的問題。第三就是將信息告知作為一項法律制度確立下來，在簽訂合同之前應(yīng)該秉持著誠信的原則對待簽署合同的雙方。最后一個方面就是運營商對資金處置的標準和要求。不能夠任由運營商處置資金池當中的資產(chǎn)，建立合適的資金保存管理制度。尤其是運營商進行資金運用時運用途徑必須有一定的明確。這個方面可以通過銀行方面進行技術(shù)監(jiān)控。當然，還需要有一定的懲戒辦法。如果違反了恒業(yè)和法律上的相關(guān)規(guī)定，就必須付出民事上和行政上的相應(yīng)的代價。（二）明確監(jiān)管職責長租公寓在運營過程當中獲得了大量資金，這些資金的非法使用將給行業(yè)帶來了很大的風險。目前，我國一線城市廣東、上海等城市出臺了相關(guān)管理辦法，也是風險提示。但全國對中介機構(gòu)和金融機構(gòu)缺乏有效的監(jiān)管手段。因此，在當下階段，我國應(yīng)加快出臺相關(guān)管理措施，完善法律法規(guī)監(jiān)管。規(guī)范租賃市場管理，首先要從立法入手，明確個人與組織之間的關(guān)系和責任，明確承租人和中介機構(gòu)的權(quán)利義務(wù)，使得租賃市場各方可以在市場監(jiān)管下運作，同時，需要加大對違法違規(guī)和投機行為的處罰力度，對屢次違規(guī)和嚴重違規(guī)的企業(yè)，吊銷執(zhí)照，停業(yè)整頓，并禁止企業(yè)法人在一定期限內(nèi)從事本行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)。住房租賃行業(yè)要積極落實信用評價制度，合理評價各項行為規(guī)范，建立相應(yīng)制度，最終規(guī)范管理。監(jiān)管部門可以根據(jù)市場評估機構(gòu)的評估結(jié)果進行衡量標準，要求其在短時間內(nèi)具備改正資格。對長期存在的失信甚至欺詐現(xiàn)象，將違規(guī)使用資金直接列入黑名單。在一段時間內(nèi)，嚴禁此類企業(yè)和個人從事經(jīng)營、質(zhì)量、房屋中介及相關(guān)行業(yè)的申請和招投標，并將有關(guān)情況通報有關(guān)部門。要做到網(wǎng)上開放，要求公眾監(jiān)督網(wǎng)貸機構(gòu)，必須加快信用體系建設(shè)進程。建立統(tǒng)一的信用評價標準，整合海量信用數(shù)據(jù)進行信息共享，盡可能全面收集信息，避免行業(yè)間信息壟斷。借貸機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍和網(wǎng)絡(luò)規(guī)模必須不同。根據(jù)還款特點，貸方還可以建立不同的信用評價模型，隨時更新信用數(shù)據(jù)庫。（三）重視資金監(jiān)管在資金機構(gòu)的監(jiān)管上與中介機構(gòu)的監(jiān)管十分類似。首先是要提高網(wǎng)貸機構(gòu)的市場準入門檻，網(wǎng)貸機構(gòu)的產(chǎn)品由于是資金其成立和運營的門檻實際上是特別低的。因為有資金的人就可以進行操作。如果網(wǎng)貸機構(gòu)在一開始就是違規(guī)違法操作的，那后面帶來的問題將是十分巨大的。因此，提高門檻是十分關(guān)鍵的。除此之外，自己提供機構(gòu)也必須進行資金披露，租客在進行合同簽訂之前應(yīng)該的客戶信息進行來電詢問流程，在核對貸款基本信息的時候核對核對所租房屋的相關(guān)信息，同時要告知在這個過程中可能會產(chǎn)生的風險。除此之外，金融機構(gòu)應(yīng)該對資金的流向進行一定程度的了解，而不是保持我只管借錢這樣的心態(tài)。貸款流向沒有充分關(guān)注貸款用途可能導致出租公寓貸款長期囤積，擴大集資挪用的風險，貸款業(yè)務(wù)范圍一旦資金鏈發(fā)生連鎖反應(yīng)，租賃市場乃至金融市場都會帶來巨大的風險。的哪個貸款用途為房屋租賃貸款時，由于是按月或按季收取租金，因此不能一次性發(fā)放。實現(xiàn)一次性貸款多次發(fā)放的撥款模式。在分期貸款中，每次都要檢查長期房的貸款使用情況。如發(fā)現(xiàn)長租房承租人未按合同約定使用貸款的，不得再發(fā)放下一筆