華萊士選址策劃

華萊士選址策劃目錄選址主要原則及因素 選址調(diào)研方法 選址策略及常用數(shù)學(xué)模型…選址流程歸納 選址主要原則及因素是否接近顧客群：這里的顧客是廣義的，既包括一般性的消費(fèi)者，也包括配送中心，還包括作為用戶的其他商家。選址接近顧客群的好處是，有利于方便快捷地向顧客提供服務(wù)，從而降低成本，便于顧客接受服務(wù)。目前的市場(chǎng)潛力如何：所謂市場(chǎng)潛力，就是特定的商業(yè)圈內(nèi)消費(fèi)力是否足夠強(qiáng)，選擇的營(yíng)業(yè)點(diǎn)是否可獲得較高的市場(chǎng)占有率。市場(chǎng)的成長(zhǎng)發(fā)育可能性有多大：選址所處的商業(yè)圈內(nèi)，人口的成長(zhǎng)變化是什么狀態(tài)，消費(fèi)力在未來(lái)有沒(méi)有增強(qiáng)的可能，政府對(duì)該區(qū)域的重視程度如何，給區(qū)域未來(lái)的商業(yè)定位又會(huì)是什么。這都是考慮的范疇。一般來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的重點(diǎn)商業(yè)區(qū)具備長(zhǎng)期繁榮的特點(diǎn)，而新興的商業(yè)區(qū)，就要著重考慮這方面的走勢(shì)，尤其是政府的規(guī)劃態(tài)度，直接影響著商業(yè)區(qū)的未來(lái)定向。與競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手的相對(duì)位置：這一點(diǎn)國(guó)內(nèi)的選址規(guī)劃師容易忽視。一般情況下，選址要盡量避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但對(duì)于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的行業(yè)而言，如：快餐店、理發(fā)店等等，在對(duì)手附近選址較為有利。細(xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)肯德基和麥當(dāng)勞的店鋪總是相伴而生。在這種情況下，容易形成“聚集效應(yīng)”而聚集效應(yīng)對(duì)顧客的吸引力度將大于分散吸引的總和。就華萊士而言，在肯德基、麥當(dāng)勞或其他快餐連鎖店附近選址，一方面是對(duì)前者選址策略的直接應(yīng)用，二來(lái)可以利用成熟的市場(chǎng)條件直接經(jīng)營(yíng)。而要注意的是，“聚集效應(yīng)”只能帶來(lái)客流，消費(fèi)者選擇在誰(shuí)家消費(fèi)，還需要更加細(xì)致的服務(wù)策劃。華萊士必須打出中式快餐的特色，與眾不同的服務(wù)和理念，才會(huì)在“聚集效應(yīng)”中脫穎而出。周圍的人群密度：考慮周圍的人群密度，主要是考察周圍選擇快餐的人數(shù)比例（下文將詳細(xì)說(shuō)明比例的調(diào)研和確定）。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收入水平，文化背景：經(jīng)濟(jì)收入交稿，白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)聚集的地帶一般適合快餐店選址。而大專院校、科研機(jī)構(gòu)、寫字樓等地區(qū)，也是比較穩(wěn)定的客戶集中地區(qū)。是否存在商家的互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)：連鎖餐廳屬于特許加盟營(yíng)業(yè)體系，如果能與另一個(gè)品牌相互協(xié)作，會(huì)有強(qiáng)烈的吸引效果。例如：你的餐廳在中午時(shí)分生意較好，能吸引顧客，另外的餐廳在晚上生意好，這兩家餐廳如若搭配，就會(huì)均衡消費(fèi)者的數(shù)量，因?yàn)橄M(fèi)者此刻會(huì)有更多的選擇，這樣就會(huì)填補(bǔ)營(yíng)業(yè)的空白點(diǎn)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)：基礎(chǔ)設(shè)施主要是指餐廳運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的水電供應(yīng)、交通條件、環(huán)境衛(wèi)生問(wèn)條件等等。對(duì)于餐廳而言，衛(wèi)生條件尤為重要。公眾態(tài)度及治安情況：

餐廳選址還要考慮當(dāng)?shù)氐拿褡鍢?gòu)成、文化信仰、風(fēng)俗習(xí)慣等。不能與公眾的忌諱面相對(duì)峙，另外良好的社會(huì)治安環(huán)境也是經(jīng)營(yíng)的必要保證。二。選址調(diào)研方法向相關(guān)政府服務(wù)和社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢：政府可以提供商業(yè)圈內(nèi)的商家數(shù)量、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、具體位置等數(shù)據(jù)，通過(guò)數(shù)據(jù)的比較，可以了解到什么位置的餐廳效益好，什么規(guī)模的餐廳最適合在本區(qū)經(jīng)營(yíng)，也可以預(yù)測(cè)該商業(yè)區(qū)餐廳的飽和數(shù)量是多少，留余的經(jīng)營(yíng)空間有多大，有沒(méi)有投資的必要。通過(guò)餐飲業(yè)的財(cái)政稅，可以總體了解該地區(qū)餐飲業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，與其他地區(qū)比較，就可以大致確定，選擇什么地方更加有力。總之，通過(guò)政府提供的資料，進(jìn)行分析比較，可以在總體上歸納出選址地區(qū)的特點(diǎn)，初步判斷選址的地點(diǎn)。向社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢，主要是指向房地產(chǎn)商、銀行主管、會(huì)計(jì)師、律師咨詢。房地產(chǎn)商會(huì)提供最優(yōu)選址地點(diǎn)的費(fèi)用資料；銀行主管可以提供本地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的大致資料；會(huì)計(jì)師將預(yù)算出投資的費(fèi)用和營(yíng)業(yè)額的階段分配，撰寫可行性報(bào)告，確定是否有必要投資，投資額是多少，每日營(yíng)業(yè)額要保持在多少，成本何時(shí)可以收回，是否能夠?qū)崿F(xiàn)這一營(yíng)業(yè)目標(biāo)；律師可以提供稅收、租賃、合同方面的資料。親自進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查：選址調(diào)查最好先從人口狀況入手。一般來(lái)說(shuō)，中式快餐的消費(fèi)者數(shù)量、人口接納比例要多于西式快餐。所以，進(jìn)行人口調(diào)查主要是看看商業(yè)圈內(nèi)16?40歲的人口有多少，每個(gè)年齡段的大致數(shù)據(jù)又是多少，采用問(wèn)卷調(diào)查形式，分析每個(gè)年齡段的人群對(duì)中式快餐的態(tài)度如何，有哪些具體要求、多長(zhǎng)時(shí)間會(huì)選擇快餐，他們是什么職業(yè)，性別不同對(duì)于中式快餐的態(tài)度有什么變化?；谶@些調(diào)查，就可以對(duì)消費(fèi)者有直觀的了解，才好調(diào)整服務(wù)。然后再調(diào)查該地區(qū)的就業(yè)情況，學(xué)生比例、白領(lǐng)比例、藍(lán)領(lǐng)比例的分布。零售業(yè)，物價(jià)水平有什么特點(diǎn)，長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)走勢(shì)如何，人們對(duì)飲食的關(guān)切度如何。調(diào)查可以走訪臨近的餐廳，用觀察的方式進(jìn)行，也可選擇問(wèn)卷。關(guān)于購(gòu)買力的調(diào)查也極為重要。服務(wù)區(qū)內(nèi)中等收入的家庭有多少？他們處于怎樣的社會(huì)階層？生活質(zhì)量如何？對(duì)飲食的態(tài)度如何？對(duì)飲食的要求有什么共同特點(diǎn)？這都是決定選址可行性的重要依據(jù)。選址時(shí)，還要考慮交通情況。關(guān)于目標(biāo)地點(diǎn)的交通情況，可以參考交通部門的數(shù)據(jù)，也可以任選一天中的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，調(diào)查交通情況最好選擇周六周日。良好的交通意味著良好的客源。對(duì)交通情況的考察是為了評(píng)估顧客到此就餐的便利程度有多大，從而推理出就餐的可能性有多大。一般來(lái)說(shuō)，十分鐘之內(nèi)的車程，是最佳的。另外有沒(méi)有停車場(chǎng)，有幾條線路可供顧客選擇，都是需要衡量的因素。乘車時(shí)間有助于分析一個(gè)地點(diǎn)與另一個(gè)地點(diǎn)誰(shuí)更具有吸引力。時(shí)間和客流量在相同的前提下是一個(gè)反函數(shù)關(guān)系。聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇要確定商業(yè)圈內(nèi)最主要的聚客點(diǎn)在哪里?？系禄_店的原則就是：努力爭(zhēng)取在最聚客的地點(diǎn)和附近開店。大型超市附近，娛樂(lè)場(chǎng)所附近，大學(xué)生附近是傳統(tǒng)的最佳地點(diǎn)，值得優(yōu)先考慮。

常言道“一步差三市”。開店地址差一步，就可能失去三個(gè)市場(chǎng)份額。解決這個(gè)問(wèn)題，主要跟“人流流動(dòng)線”有關(guān)。例如：某地點(diǎn)行人到了這里就有急拐彎，于是這里只能成為交通要道，而不是聚客要點(diǎn)。因此不適合開店。人流流動(dòng)線是怎樣的，人流主要朝哪個(gè)方向走，要安排人員掐表、測(cè)量、統(tǒng)計(jì)?？系禄姆椒ㄊ牵涸陂_店前，安排專門人員，在候選地址掐表計(jì)錄經(jīng)過(guò)的人流，測(cè)算單位時(shí)間內(nèi)有多少人經(jīng)過(guò)該地址，除了測(cè)量該地址的行人流量，還要測(cè)量馬路上、和對(duì)面人行道的人流量。馬路上的人流，只測(cè)算自行車和摩托車。得到的數(shù)據(jù)要與該地區(qū)生意最好的同類餐廳進(jìn)行對(duì)比，根據(jù)差距判斷該地址是否有開店的必要。選址時(shí)一定要考慮人流的主要?jiǎng)泳€會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。一般來(lái)說(shuō)，把臨近的餐廳規(guī)劃在一條線上，按人流的主要運(yùn)動(dòng)方向，選擇規(guī)劃線的黃金分割點(diǎn)一一0.618開店，是最佳的地點(diǎn)。這是個(gè)神奇的數(shù)學(xué)規(guī)律，在行行業(yè)業(yè)都是如此，但是數(shù)學(xué)家還沒(méi)有給出明確的解釋，心理學(xué)家歸納為這是人們的“天性所致”。選址地點(diǎn)最好有明確的參照物。例如顧客耳熟能詳?shù)拇笮统?、?huì)展中心等等。這樣便于餐廳的宣傳，和顧客對(duì)餐廳印象的加深，容易記住餐廳的位置。以上調(diào)查會(huì)為經(jīng)營(yíng)者提供兩個(gè)信息：一是該地區(qū)有沒(méi)有投資必要；二是該地區(qū)的最優(yōu)選址地點(diǎn)是哪里。選址策略及常用選址數(shù)學(xué)模型判斷餐廳的餐飲類型：餐廳選址首先要考慮自己的經(jīng)營(yíng)類別，然后根據(jù)這種類別擇選出最合適的地址。餐廳特許連鎖經(jīng)營(yíng)分兩個(gè)類別一一獨(dú)特的餐飲體系、和競(jìng)爭(zhēng)型餐飲體系。就華萊士而言，大的方向?qū)儆诟?jìng)爭(zhēng)型體系，但中式快餐的特點(diǎn)，使它同時(shí)具備獨(dú)特的餐飲體系特征。所以，華萊士的選址要雙方面考慮。(1.)獨(dú)特的餐飲體系：獨(dú)特的餐飲體系通常有自己的特點(diǎn)，華萊士的中式快餐有什么特點(diǎn)，口味是否能迎合該地區(qū)的飲食習(xí)慣，是否要有所改變。只要消費(fèi)者認(rèn)為華萊士有著不可替代的獨(dú)特之處，及時(shí)稍有不便，也會(huì)來(lái)就餐。無(wú)論是在市區(qū)還是大學(xué)城集中的城郊地帶，這種類型的經(jīng)營(yíng)一直呈現(xiàn)出良好的趨勢(shì)。(2)競(jìng)爭(zhēng)型餐飲體系：華萊士與麥當(dāng)勞、肯德基都是提供快餐服務(wù)的，屬于相似產(chǎn)品，之間有互補(bǔ)性特點(diǎn)。所以，競(jìng)爭(zhēng)是個(gè)不可回避的問(wèn)題。這里，還是主張與洋品牌積極競(jìng)爭(zhēng)，在利用“聚集效應(yīng)”的同時(shí)，可使消費(fèi)者有更多的選擇余地，嘗試不同的口味。廣州零點(diǎn)公司的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：超過(guò)61.73%的人們對(duì)中餐的態(tài)度要好于西式快餐。這就表明，中式快餐具備競(jìng)爭(zhēng)的資格。中式快餐之所以不能擊敗西式快餐，主要是中式快餐講究色香味俱全，產(chǎn)品往往是根據(jù)廚師的經(jīng)驗(yàn)和手感制作，沒(méi)有明確的量化標(biāo)準(zhǔn)，不利于推廣和普及，也不利于速度的提高。另外，在管理策略、經(jīng)營(yíng)文化上，有很大的缺陷。名噪一時(shí)的“紅高粱”“九頭鳥”正是因此沒(méi)落。所以，華萊士要與洋品牌競(jìng)爭(zhēng)只要趨利避害，是完全有可能的。選址主要運(yùn)用《運(yùn)籌學(xué)》和《運(yùn)營(yíng)學(xué)》的數(shù)學(xué)模型。有兩種模型經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)很有說(shuō)服力，無(wú)論是肯德基還是麥當(dāng)勞，都一直在套用該公式進(jìn)行選址。1.CKE餐廳選址模型:該模型的前提是：掌握附近道路上每天的車輛數(shù)；本地區(qū)的餐廳座位總數(shù)；藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)及學(xué)生所占的比例；10分鐘內(nèi)可到達(dá)餐廳就餐的單身人數(shù)；本地區(qū)人口的平均年齡；營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)餐廳的數(shù)量；10分鐘內(nèi)可到達(dá)該地區(qū)的所有人數(shù)。如果本地區(qū)所有餐廳的總座位少于1500個(gè)；75%的人口屬于白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)和學(xué)生；品均年齡在16~40歲之間；10分鐘內(nèi)可到達(dá)該餐廳的人口至少有1萬(wàn)人，那么模型可行。否則，在此經(jīng)營(yíng)不具備條件。地區(qū)的范圍有多大，要根據(jù)該商業(yè)區(qū)的規(guī)模決定，就中國(guó)中等城市的商業(yè)區(qū)而言，考察方圓半公里范圍即可。餐廳的預(yù)計(jì)收入=經(jīng)驗(yàn)系數(shù)一本地區(qū)所有餐廳座位數(shù)*系數(shù)+本地區(qū)白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)及學(xué)生所占人口比例*系數(shù)+本地區(qū)人口平均年齡*系數(shù)+10分鐘內(nèi)能夠到達(dá)這家餐廳的人數(shù)*系數(shù)系數(shù)和經(jīng)驗(yàn)系數(shù)的確定需要管理人員具體分析。該模型借助計(jì)算機(jī)分析，有相關(guān)函數(shù)分級(jí)加權(quán)法選址模型：針對(duì)選址地點(diǎn)，列出需要考慮的各種因素。因素的數(shù)量越多，結(jié)果就越精確。按照各因素的相對(duì)重要程度，分別規(guī)定相應(yīng)的權(quán)數(shù)，權(quán)數(shù)可由有選址應(yīng)驗(yàn)的人員確定，或者通過(guò)調(diào)查的數(shù)據(jù)確定。對(duì)每個(gè)備選方案進(jìn)行審查，按照最佳、較好、一般、最差四種等級(jí)，規(guī)定相應(yīng)的等級(jí)系數(shù)分別是4、3、2、1，從而確定每個(gè)因素在各備選方案中的排隊(duì)等級(jí)數(shù)；最后，把每個(gè)因素在方案中的排隊(duì)等級(jí)數(shù)與該因素的權(quán)數(shù)相乘，得出各因素的評(píng)分值，再把每個(gè)方案所有因素的評(píng)分值相加，即可求得各方案的總評(píng)分值，該評(píng)分值表明了各個(gè)備選方案的相對(duì)優(yōu)劣程度?？偡?jǐn)?shù)最高者為最佳選址方案。舉例：確定選址因素，經(jīng)綜合考慮，選定9個(gè)因素是餐廳的主要影響因素，并有A/B/C三個(gè)地點(diǎn)供選址。確定權(quán)數(shù)。即對(duì)影響因素的相對(duì)重要程度進(jìn)行打分，本例假設(shè)市場(chǎng)潛力程度在三個(gè)地區(qū)的影響最小，確定其權(quán)數(shù)為1.將其他權(quán)數(shù)與其比較。確定各因素的排隊(duì)等級(jí)數(shù)。本例中，“交通便利情況”A地址最好，排隊(duì)等級(jí)數(shù)得分為4分。C地點(diǎn)次之，得分3分；B地址最差，得分2分，依此類推。計(jì)算評(píng)價(jià)值。因素評(píng)價(jià)值就是各因素的權(quán)數(shù)與其排隊(duì)等級(jí)數(shù)的乘機(jī)。例如A地址的“商家互補(bǔ)情況”因素評(píng)價(jià)值為7*3=21.計(jì)算各選址方案的總評(píng)分值時(shí)，將每個(gè)選址方案各因素的評(píng)價(jià)值相加，得出各選址方案的總評(píng)分值，取得總評(píng)分值最高者為最優(yōu)選址地點(diǎn)。本例中，A/B/C三個(gè)方案中的總評(píng)分值分別是136、126、104.。A分?jǐn)?shù)最高，所以選擇A為餐廳地址。分級(jí)加權(quán)法選址計(jì)算表

影響因素權(quán)數(shù)餐廳備選地址ABC等級(jí)數(shù)評(píng)分?jǐn)?shù)等級(jí)數(shù)評(píng)分?jǐn)?shù)等級(jí)數(shù)評(píng)分?jǐn)?shù)客戶群接近度42831228市場(chǎng)潛力程度1111122交通