長沙商業(yè)綜合體市場課件

長沙商業(yè)綜合體市場1A長沙商業(yè)綜合體市場1AA、開福萬達(dá)廣場B、華遠(yuǎn)·華中心C、喜盈門·范城D、德思勤城市廣場E、華晨國際廣場F、羅馬商業(yè)廣場G、奧克斯廣場H、泊富國際廣場I、藍(lán)灣國際廣場J、北辰新河三角洲K、女人世界2AA、開福萬達(dá)廣場G、奧克斯廣場2A項目位置：開福區(qū)五一路與湘江大道交匯處東北角開發(fā)商：長沙開福萬達(dá)廣場投資有限公司占地面積：121783.47㎡（約180畝）建筑面積：約100萬㎡綠化率：8%物業(yè)類型：住宅、SOHO公寓、大型購物中心、寫字樓、高級酒店、商業(yè)步行街等項目規(guī)劃：集高檔購物中心、娛樂中心、高級酒店、商務(wù)酒店、時尚步行街、甲級寫字樓等多種功能于一體的第三代城市綜合體項目基本情況：3A項目位置：開福區(qū)五一路與湘江大道交匯處東北角項目基本情況：步行街：上下2F獨立商鋪，萬千百貨影院、超市等精裝修住宅160平米以上平層1700寫字樓（32F）萬達(dá)文華酒店平層1700寫字樓（32F）項目整體由10棟高層/超高層建筑+底層商業(yè)組成，集購物、居住、休閑、餐飲、文化、娛樂等功能于一體；涵蓋國際購物商業(yè)中心（萬仟百貨）、城市中心景觀豪宅（160平米以上）、萬達(dá)文華酒店、風(fēng)情商業(yè)街、室內(nèi)外商業(yè)步行街、超高層甲級寫字樓（200米）六大國內(nèi)外頂尖業(yè)態(tài)；4A步行街：上下2F獨立商鋪，萬千百貨影院、精裝修住宅160平米ABCA地塊為住宅用地，已建超高層精裝豪宅約21萬平米，底層商業(yè)約0.9萬平米，配套用房約4000平米，目前住宅銷售率達(dá)到90%；B地塊為商業(yè)綜合體，建筑面積32.8萬平米；C地塊原本規(guī)劃為住宅地塊，因發(fā)掘出文物，后變更為商業(yè)地塊，具體地塊指標(biāo)不詳細(xì)。目前有C3號棟寫字樓推出，建筑面積為5.6萬平米；5AABCA地塊為住宅用地，已建超高層精裝豪宅約21萬平米，底層4號線通往高鐵站2號線通往高鐵站1號線通往省府本案與4號線無縫對接；萬達(dá)與1號線有0.7公里距離，與2號線有200米直線距離。萬達(dá)地鐵線路對比圖：6A4號線通往高鐵站2號線通往高鐵站1號線通往省府本案與4號線無一層業(yè)態(tài)規(guī)劃為國際品牌服裝旗艦店、精品生活特色店及國際連鎖品牌餐飲；商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)分布：7A一層業(yè)態(tài)規(guī)劃為國際品牌服裝旗艦店、精品生活特色店及國際連鎖品二層規(guī)劃有品牌服飾、商務(wù)休閑和生活配套店；8A二層規(guī)劃有品牌服飾、商務(wù)休閑和生活配套店；8A三層規(guī)劃有國內(nèi)外大型餐飲、風(fēng)味餐飲、兒童配套；9A三層規(guī)劃有國內(nèi)外大型餐飲、風(fēng)味餐飲、兒童配套；9A四層規(guī)劃為餐飲及生活配套；10A四層規(guī)劃為餐飲及生活配套；10A小結(jié)：步行內(nèi)街呈U字形設(shè)計，動線通暢，四層總長1300米；步行內(nèi)街采用采光天井設(shè)計視覺通透。其中設(shè)有2個大型中庭，較容易吸引客流駐足休憩；整體商業(yè)五層總面積為108008.4，其中步行內(nèi)街總建筑面積為5.13萬平米。業(yè)態(tài)規(guī)劃初步定為，服裝占38%，餐飲占48%，配套占14%。步行內(nèi)街效果示意圖商業(yè)群樓全部持有，未對外出售。11A小結(jié)：步行內(nèi)街效果示意圖商業(yè)群樓全部持有，未對外出售。11A商業(yè)外街布局室外街北區(qū)室外街南區(qū)

從周邊情況分析：由于西長街需要拓寬至24米，目前處于剛起步拆遷階段，建設(shè)周期18個月。動遷施工將影響萬達(dá)商業(yè)外街的營業(yè)。面積區(qū)間：20-180㎡主力面積：50-80㎡12A商業(yè)外街布局室外街北區(qū)室外街南區(qū)從周邊情況分析：由于華遠(yuǎn)·華中心區(qū)域占地總建筑面積北區(qū)107畝85萬㎡住宅28.9萬㎡商業(yè)36萬㎡南區(qū)128畝20萬㎡合計235畝105萬㎡項目指標(biāo)：總占地235畝，總建105萬㎡規(guī)劃：以人民路為界分為南、北區(qū)，其中南區(qū)規(guī)劃面積128畝，總建20萬㎡，北區(qū)總用地面積108畝，總建85萬㎡；分五期開發(fā)，其業(yè)態(tài)包括國際大型旗艦商業(yè)、國際名品展示中心、香格里拉酒店、世界級濱江大宅、國際5A級寫字樓、城市公寓及SOHO辦公等。南區(qū)籌建中：規(guī)劃總占地面積約128畝，總建筑面積超過20萬㎡，規(guī)劃打造一個集商務(wù)街區(qū)、公館會所街區(qū)、老長沙商業(yè)街區(qū)、“老長沙新公館”高檔住宅區(qū)、傳統(tǒng)街市街區(qū)、地下空間等功能規(guī)劃與一體的國際化休閑、文化、娛樂中心。華遠(yuǎn)·華中心區(qū)域占地總建筑面積北區(qū)107畝85萬㎡住宅28.一期二期三期四期五期區(qū)域規(guī)劃類型面積業(yè)態(tài)規(guī)劃一期底部4層商業(yè)裙樓國際名品展示中心1.8萬㎡涵蓋名車名表、珠寶、知名連鎖餐飲、美容美體、會所等高檔生活配套二期5層商業(yè)裙樓先鋒時尚高地3萬㎡開放式街區(qū)全天候演繹歡樂的主題，零售、餐飲、娛樂三大板塊消費三四期7層商業(yè)裙樓海信廣場8.6萬㎡體驗休閑購物、餐飲娛樂、聚會等一站式高端消費四期（單體中部）寫字樓7.8萬㎡——四期（單體頂部）香格里拉酒店4.5萬㎡——五期寫字樓6萬㎡——6層裙樓3.86萬㎡品牌零售店、商務(wù)便餐大型宴會、商務(wù)培訓(xùn)、會議中心、金融服務(wù)等4層獨立商業(yè)0.24萬㎡一期二期三期四期五期區(qū)域規(guī)劃類型面積業(yè)態(tài)規(guī)劃一期底部4層商業(yè)各類物業(yè)建筑面積：商業(yè)185500㎡，酒店42000㎡，寫字樓131500㎡，住宅290000㎡，地下總建筑面積196000㎡。商業(yè)與寫字樓暫未推出，贊未有銷售數(shù)據(jù)。15A各類物業(yè)建筑面積：商業(yè)185500㎡，酒店42000㎡，寫本文件是專門為恒基書寫的。除非得到后續(xù)的詳細(xì)分析和口頭報告的支持，否則本文件不算完整。本文件不得透露給第三方機構(gòu)，例外情況是事先得到九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機構(gòu)的書面同意。

喜盈門范城1616A本文件是專門為恒基書寫的。除非得到后續(xù)的詳細(xì)分析和口頭報告的開發(fā)商背景項目開發(fā)商——湖南潤領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是上海喜盈門國際建材家具連鎖企業(yè)與湖南嘉盛地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的大型“城市綜合體”項目－－長沙喜盈門城市廣場而成立的全子公司。"上海喜盈門國際建材家具連鎖企業(yè)成立于1997年，先后在上海、福州、廈門、泉州、晉江、南昌等城市投資大型以精品建材家具商場為主力店的大型商業(yè)SHOPPING

MALL，目前已是南中國最具競爭力的大型商業(yè)項目開發(fā)企業(yè)。喜盈門范城——占地面積6.45萬㎡平方米

，總建筑面積48萬㎡，配套及定位：15萬㎡的喜盈門建材家具廣場、高檔百貨購物中心、甲級寫字樓、星級酒店、大型生活超市、高檔影城、餐飲娛樂、下沉式環(huán)繞型商業(yè)步行街等，是集商務(wù)辦公、精品購物、餐飲娛樂于一體的綜合性超大型商業(yè)項目。項目背景17A開發(fā)商背景項目開發(fā)商——湖南潤領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是上海喜盈18A18A項目概況占地面積64484.94㎡建筑面積48萬平方物業(yè)類型寫字樓、公寓、商業(yè)容積率5.5綠化率30.44%總棟數(shù)0棟總套數(shù)批準(zhǔn)預(yù)售總套數(shù)4515建筑結(jié)構(gòu)框剪開發(fā)周期約3年開盤時間2012年4月21日

項目地址：萬家麗中路三段36號（雨花區(qū)政府對面）開發(fā)商：湖南潤領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理：湖南喜盈門范城物業(yè)服務(wù)有限公司施工單位：二十三冶建設(shè)集團建筑設(shè)計：嘉博（福建）聯(lián)合設(shè)計有限公司

景觀設(shè)計：

銷售代理：長沙易居招商代理：交通狀況：16、124、406、806、城市快巴19A項目概況占地面積64484.94㎡建筑面積48萬平方物業(yè)類型家具建材廣場影院、ktv、各類型餐飲餐飲、茶樓、足浴、時尚品牌酒吧街20A家具建材廣場影院、ktv、餐飲、茶樓、20A21A21A華潤萬家1.9萬方（開發(fā)商自持）價格區(qū)間：1—2.8萬均價：2.3萬去化率：25%面積區(qū)間：18—150平米主力面積：40—50平米分?jǐn)偮剩?6%22A華潤萬家1.9萬方價格區(qū)間：1—2.8萬22A總戶數(shù)：191個面積區(qū)間：20—1300平米主力面積：50—70平米分?jǐn)偅?8%價格區(qū)間：1.7—3.4萬均價：2.8萬/平米去化率：60%23A總戶數(shù)：191個23A總鋪面：207戶面積區(qū)間：30—500平米主力面積：70—90平米分?jǐn)偅?6%價格區(qū)間：1.4—1.9萬均價：1.7萬/平米24A總鋪面：207戶24A3—8F開發(fā)商自持25A3—8F開發(fā)商自持25A26A26A分布物業(yè)棟號樓層建筑面積（㎡）綜合面積（㎡）地上家居大賣場1#棟3-8F118513118513綜合商業(yè)1-2F3735861975-1F24617餐飲娛樂7#棟6F3300198005F33004F33003F33002F33001F3300步行街商業(yè)1443914439辦公樓2#棟9-24F24138（每層面積為1500㎡）482763#棟9-24F24138酒店式公寓4#棟3-29F29931911595#棟3-29F294446#棟3-29F31784地下綜合商業(yè)1#棟-1F2656726567地下超市1302513025體量分析27A分布物業(yè)棟號樓層建筑面積（㎡）綜合面積（㎡）地上家居大賣場1年份回報模式第一至第三年平均每年回報7%，簽約時于房價中一次性抵扣21%第四年按商鋪原價的7.5%固定回報，其中提取3%平均在第一至第三年每年1%先行返還客戶第五年按商鋪原價的8%固定回報第六年按商鋪原價的8.5%固定回報第七年至第二十年租金收入2:8分成，如購房者分成部分不足5%，差額部分給予補足年份回報模式計算，以100萬元的商鋪為例子第一至第三年簽約總價100萬*79%=79萬；每年固定回報100萬*1%=1000元第四年固定回報：100萬*4.5%=45000元第五年固定回報：100萬*8%=80000元第六年固定回報：100萬*8.5%=85000元第七年至第二十年租金收入20%：80%分成如購房者80%分成部分不足100萬*5%=50000元，差額部分補足二十年高收益包租模式，號稱零風(fēng)險旺鋪28A年份回報模式第一至第三年平均每年回報7%，簽約時于房價中一次項目綜述優(yōu)勢劣勢機會風(fēng)險1、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗比較豐富，喜盈門家居建材廣場具有一定的知名度2、項目返租銷售模式較為長沙市場接受；3、項目規(guī)劃設(shè)計長沙首創(chuàng)特色項目，較為吸引客戶眼球；4、招商較為理想，引進了一些大的主力商家5、價格具有一定的優(yōu)勢1、地理位置較偏，人氣不足，商業(yè)氛圍很差，項目定位時尚娛樂綜合體，需要一定的人流量作為支撐2、產(chǎn)權(quán)分割面積過大；3、產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險較大，具有一定的抗性4、百貨商場與家居建材市場混搭，考驗消費者的接受度隨著未來市場上更具實力的城市綜合體上市，該項目在區(qū)位、價格上并無太大競爭優(yōu)勢，未來競爭壓力較大；1、地鐵5號線、9號線，城際鐵路的規(guī)劃建設(shè)，將帶動區(qū)域發(fā)展；2、武廣新城，三市融城概念支撐其炒作空間。29A項目綜述優(yōu)勢劣勢機會風(fēng)險1、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗比較豐富，德思勤城市廣場占地面積373476平方米

建筑面積156萬平方米

物業(yè)類型住宅、公寓、寫字樓、商鋪、酒店綠化率30.7%容積率3.98開發(fā)周期約6年近期套數(shù)批準(zhǔn)預(yù)售481戶近期開盤時間2012年11月3日30A德思勤城市廣場占地面積373476平方米建筑面積156萬平

項目地址：湘府東路與韶山南路交匯處開發(fā)商：深圳市德思勤置業(yè)有限公司物業(yè)管理：北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司施工單位：中建二局第二建筑工程公司建筑設(shè)計：廣州瀚華建筑設(shè)計有限公司銷售代理：自銷交通狀況：7、17、102、103、107、140、502、801、802等項目概況項目類型及規(guī)模德思勤城市廣場位于湖南省府CBD，長沙湘府東路與韶山南路交匯處，項目總規(guī)劃建筑面積156萬平米（其中商業(yè)商務(wù)面積超100萬平米），業(yè)態(tài)規(guī)劃包括TASKIN四季匯購物中心、900米蘋果時尚步行街、2座國際五星級酒店（其中一家為美國凱悅酒店）、TASKIN寶格麗公寓、14棟甲級寫字樓、衛(wèi)視直播中心、建筑藝術(shù)中心、長沙首座頂級城市會所、國際學(xué)校等諸多類型，規(guī)劃10000多個停車位。深圳德思勤投資公司設(shè)在深圳，主營提供顧問、銷售代理、開發(fā)及運營。業(yè)務(wù)涉及深圳、廣東、湖南、湖北等大中型城市。德思勤廣場是在長沙開發(fā)的首個項目。項目地址：湘府東路與韶山南路交匯處項目概況項目類型及規(guī)模

項目一期由A、B兩個地塊構(gòu)成，除了六層的購物中心外，其它部分均在年內(nèi)全部動工，購物中心明年下半年動工，并于2012年底整個一期同步同時入伙。項目分期開發(fā)示意圖32A項目一期由A、B兩個地塊構(gòu)成，除了六層的購物中在售區(qū)域在售商鋪面積區(qū)間：40-200㎡33A在售區(qū)域在售商鋪面積區(qū)間：40-200㎡33AA1#A2#A3#A4#34AA1#A2#A3#A4#34A項目綜述優(yōu)勢劣勢機會風(fēng)險1、占據(jù)紅星商圈核心位置；2、項目規(guī)劃設(shè)計長沙首創(chuàng)特色項目，較為吸引客戶眼球；4、周邊眾多經(jīng)商戶待商鋪升級；1、地塊非常龐大，商業(yè)定位大而不精；2、銷售價格偏高，門檻高；3、產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險較大，具有一定的抗性；4、外來人口龐大，素質(zhì)參差不齊；1、省府南遷，大量政務(wù)商務(wù)人員南遷；2、三市融城概念支撐其炒作空間；3、汽車南站、高速出口，帶來非常多的外地客流；項目曾一度傳出項目賣地，運營困難的消息出來，有此可見發(fā)展商在運作這樣大型商業(yè)體的情況下，明顯有資金問題。35A項目綜述優(yōu)勢劣勢機會風(fēng)險1、占據(jù)紅星商圈核心位置；1、地塊非華晨世紀(jì)廣場項目地點：長沙市雨花區(qū)萬家麗路與長沙大道西南側(cè)總占地：55925平方米總建筑面積：38萬㎡；項目業(yè)態(tài)商業(yè)零售面積達(dá)20萬平方米，商業(yè)辦公面積達(dá)6萬平方米規(guī)劃：大型購物中心、步行商業(yè)街、五星級酒店、甲級寫字樓、公寓式酒店、高檔住宅公寓、大型地下停車場于一體的大型城市綜合體按揭銀行:交通銀行

36A華晨世紀(jì)廣場項目地點：長沙市雨花區(qū)萬家麗路與長沙大道西南側(cè)337A37A38A38A39A39A華晨世紀(jì)廣場入駐主力商家明細(xì)店名區(qū)域規(guī)劃樓層面積（㎡）開業(yè)時間備注居然之家A區(qū)B1-7/F約9萬3月10日中國央企華潤歡樂頌百貨B區(qū)1F-4/F約3.5萬8月1日中國央企流行潮流前線B區(qū)B1層約0.8萬2013年5月

四季時尚街C區(qū)1/F-2/F0.5萬2012年8月第一太平戴維斯經(jīng)營管理華潤萬家生活超市C區(qū)B1層1.5萬2012年8月央企、中國零售第一品牌江蘇衛(wèi)視-幸福藍(lán)海院線C區(qū)2/F-3/F層0.5萬2012年8月國企、江蘇第一品牌大型量販KTVC區(qū)3F0.3萬2012年8月

至尊豪生大酒店B區(qū)5/F及A座約3.8萬2012年12月世界第二、美國最大酒店管理集團至尊豪生大酒店全套房公寓C區(qū)4F-28/F約3.2萬2012年12月1日世界第二、美國最大酒店管理集團華晨中心B區(qū)B座3.2萬2012年8月超甲級5A精裝寫字樓世紀(jì)華宅D區(qū)A、B、C約5萬2013年5月

大型地下停車場A、B、CB2-B3層約7萬2012年8月

大型人防兼停車場D區(qū)B1-B3座約3.5萬2013年5月

D區(qū)地鋪D區(qū)A、B、C三座首層約1.2萬2013年5月

總體量：約43萬華晨世紀(jì)廣場入駐主力商家明細(xì)店名區(qū)域規(guī)劃樓層面積（㎡）開業(yè)時華晨世紀(jì)廣場目前總體可售商鋪143個，總面積為3739㎡；其中面積在80平米以下的商鋪占了89.51%。一層商鋪總面積1934㎡，共82個；二層商鋪總面積774平米，共40個；三層商鋪總面積1031平米，共21個；華晨自持70%的商業(yè)。41A華晨世紀(jì)廣場目前總體可售商鋪143個，總面積為3739㎡；其地理位置楓林路涉外經(jīng)濟學(xué)院旁售樓處位置楓林路608號開盤時間2012年4月8日交房時間2013年年底物業(yè)類型住宅、公寓、商業(yè)占地面積40000㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約建筑面積160000㎡總戶數(shù)1200容積率2.9主力商鋪面積30-70㎡綠化率40%商鋪價格2萬-6萬開盤優(yōu)惠活動5萬享10萬羅馬商業(yè)廣場地理位置楓林路涉外經(jīng)濟學(xué)院旁售樓處位置楓林路608號開盤時間羅馬商業(yè)廣場是集合商業(yè)、住宅、公寓、酒店為一體的綜合商業(yè)體，總建面達(dá)16萬平米。其中商鋪約500戶，銷售基本完成。自身配套：岳麓二小、人人樂超市、華美達(dá)酒店、肯德基、中影國際影城等。43A羅馬商業(yè)廣場是集合商業(yè)、住宅、公寓、酒店為一體的綜合商業(yè)體，商鋪開售前1-2個月開始啟動招商，以大眾品牌為主，生活配套、基礎(chǔ)娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)為主要招商對象。44A商鋪開售前1-2個月開始啟動招商，以大眾品牌為主，生活配套、優(yōu)勢劣勢機會風(fēng)險交通便利：河西重要主干道楓林路旁，地鐵2號線站口；配套完善：人人樂超市、中影國際影城、肯德基等知名商家簽約入駐；知名物業(yè)顧問：戴德梁行商業(yè)顧問，經(jīng)營有保障；優(yōu)惠政策：地方工商、稅務(wù)大力支持；所在片區(qū)待發(fā)展還未成熟；地段偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離城市中心；公交線路少，交通不發(fā)達(dá)；商鋪分?jǐn)偮蔬^高；周邊樓盤威脅，價格在片區(qū)屬較高水平；自身商業(yè)配套將于其他項目共享，為他人做嫁衣；大學(xué)新城，學(xué)府商圈校園經(jīng)濟吸附力強；梅溪湖新城開發(fā)帶來的商業(yè)機會；穩(wěn)定的消費群，兩大學(xué)府及高新區(qū)人群；45A優(yōu)勢劣勢機會風(fēng)險交通便利：河西重要主干道楓林路旁，地鐵2號線占地面積6.77萬平米

建筑面積68.8萬平米

物業(yè)類型住宅、公寓、寫字樓、商鋪綠化率30.7%容積率5,5開發(fā)周期約4年

項目地址：岳麓大道與溁銀路交叉口開發(fā)商：長沙奧克斯廣場置業(yè)公司物業(yè)管理：寧波奧克斯物業(yè)服務(wù)有限公司車位數(shù)：2218個銷售代理：中原、世聯(lián)交通狀況：乘132路、149路、168路、302路、348路奧克斯廣場占地面積6.77萬平米建筑面積68.8萬平米物業(yè)類型住宅項目對外交通便捷，以岳麓大道、金星大道、桐梓坡路為區(qū)域內(nèi)主要交通干道；未來地鐵5號線及長株潭城際鐵路在項目周邊通過；項目距離地鐵5號桐梓坡站，約200米，沒有無縫對接；距離城際鐵路濱江新城站，約1公里；47A項目對外交通便捷，以岳麓大道、金星大道、桐梓坡路為區(qū)域內(nèi)主要樓層狀況：6層大型商業(yè)

項目地下室共兩層；沿岳麓大道與溁銀路交叉口設(shè)置130米高公寓，共36層；沿溁銀路設(shè)置兩棟辦公樓，地上25層，總高度為100米；沿銀盆嶺路設(shè)置一棟公寓，地上24層；住宅設(shè)置在基地北側(cè)，地上33層，總高度100米；商業(yè)群樓（地上六層），總高度30.9米；項目的停車庫設(shè)于地下室。48A樓層狀況：6層大型商業(yè)

項目地下室共兩層；沿岳麓大道與溁銀項目各項指標(biāo)49A項目各項指標(biāo)49A50A50A51A51AB1層華潤超市52AB1層52A1層53A1層53A2層54A2層54A3層55A3層55A4層5層56A4層5層56A劣勢分析：距離高架橋近，噪音大；商業(yè)體坐落位置雖好，但周邊樓盤位置分散，沒有商業(yè)聚合效應(yīng)，目前商業(yè)孤掌難鳴；地鐵5號線，開工時間未確定，城市快速干道無通車時間表；57A劣勢分析：57A

項目地址：芙蓉中路一段416號開發(fā)商：湖南泊富地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理：湖南普瑞物業(yè)服務(wù)有限公司車位數(shù)：1150個施工單位：中建三局有限責(zé)任公司交通狀況：乘115路、109路、9路、402路、2路總占地面積：70畝總建筑面積：30萬平米容積率：6.5綠化率：30%泊富國際廣場58A項目地址：芙蓉中路一段416號總占地面積：70畝泊富國際廣項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總用地面積46690㎡

總建筑面積約30萬㎡辦公商業(yè)部分綜合指標(biāo)寫字樓建筑面積：10萬㎡商務(wù)公寓建筑面積：5萬㎡裙樓商業(yè)面積：6萬㎡商業(yè)街：4萬㎡總面積100000㎡樓層數(shù)49層層高4米裝修狀況毛坯標(biāo)準(zhǔn)層單層面積2000㎡產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商業(yè)土地使用年限40年檔次5A寫字樓59A項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總面積100000㎡樓層數(shù)49層層高4米裝修60A60A項目定位項目定位為長沙CBD核心區(qū)綜合體：寫字樓：高228米、8.6萬平米超高甲級寫字樓；商業(yè)：商業(yè)定位為國際零售娛樂中心，包括5萬平米旗艦型購物中心和4萬平米雙首層創(chuàng)意街區(qū)，打造國際零售、時尚女性、美食餐飲、體驗娛樂、兒童天地為五大特色業(yè)態(tài)，以體驗明星購物之旅為主題，打造多功能、時間消費型的一站式購物消費場所；公寓：高168米、3.7萬平米超高層公寓；負(fù)三、四層為地下停車場，5.5萬平米。61A項目定位項目定位為長沙CBD核心區(qū)綜合體：61A2萬㎡空中商業(yè)公園天際星光泳池空中公園、空中咖啡館2千㎡玻璃天幕1千㎡中心主題廣場主題廣場主題廣場1000米情景步行街62A2萬㎡空中商業(yè)公園2千㎡玻璃天幕1千㎡中心主題廣場主題廣場主63A63A64A64A65A65AA區(qū)B區(qū)C區(qū)4F影院餐飲3F兒童主題配套、美容美體等時尚男裝、戶外、休閑餐飲2F兒童用品時尚女裝時尚女裝、鞋區(qū)1F流行服飾國際潮流名品B1流行服飾生活配套休閑餐飲B2精品超市、家庭配套休閑餐飲快餐零售餐飲娛樂及配套銷售部分垂直業(yè)態(tài)分區(qū)66AA區(qū)B區(qū)C區(qū)4F影院餐飲3F兒童主題配套、美容美體等時尚男裝劣勢分析：停車難，1150個車位，無法共同滿足寫字樓、公寓、商場的停車問題；風(fēng)水差，南婦幼醫(yī)院、一醫(yī)院、中醫(yī)院，北湘雅醫(yī)院，西向長沙中心醫(yī)院分院；周邊交通雖發(fā)達(dá)，但整體交通不順暢，芙蓉路常年堵車（尤其湘雅至松桂園路段）定位有高端奢侈品街區(qū)，但周邊沒有支撐此業(yè)態(tài)的消費群及高端樓盤；67A劣勢分析：67A項目名稱藍(lán)灣國際廣場發(fā)展商湖南鵬鑫投資置業(yè)有限公司代理商湘聯(lián)房屋項目位置書院路與南湖路交匯處東北角用地面積9561.57㎡總建筑面積62182.7㎡綠地率32%總戶數(shù)1435戶容積率6.5藍(lán)灣國際廣場68A項目名稱藍(lán)灣國際廣場發(fā)展商湖南鵬鑫投資置業(yè)有限公司代理交房付標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用通體干掛石材+高級螺旋鋼化中空玻璃幕墻入戶大堂、電梯廳、走廊、樓梯間和空中庭院會所等公共空間，采用五星級精裝13臺世界名牌OTIS高速電梯A棟B棟C棟一層裙樓A棟總共434套，定位為寫字樓；B棟總共403套，C棟總共682套，定位是小戶型公寓；主力戶型：33-50平米69A交房付標(biāo)準(zhǔn)：A棟B棟C棟一層裙樓A棟總共434套，定位為寫字商鋪情況：商鋪一層層高為7米；二層為轉(zhuǎn)換層，層高達(dá)5米（二層開發(fā)商自留）；物管費：2-2.5元/平/月（待定）；預(yù)計交房時間為2013年6月底；銷售折扣：按揭96折，一次性94折；廣發(fā)銀行A棟主入口B棟主入口C棟主入口一層商鋪面積區(qū)間為81-190平米，分?jǐn)偮蕿?%，總共分為23個商鋪；最低銷售價格4.8萬/平米，最高價格為6.8萬/平米；業(yè)態(tài)組合：廣發(fā)銀行（藍(lán)色區(qū)域）約370平米左右，B棟商鋪(綠色區(qū)域)現(xiàn)洽談工商銀行，其他商鋪未有業(yè)態(tài)規(guī)劃。銷售去化：目前商鋪僅有A02-A06,5個商鋪已經(jīng)明確銷售，剩余19個未銷售。70A商鋪情況：廣發(fā)銀行A棟主入口B棟主入口C棟主入口一層商鋪面積優(yōu)勢：項目占據(jù)黃金地段，交通便捷，安防采用電子智能體系，50平小戶兩房；商業(yè)首層層高達(dá)7米；劣勢：戶型選擇面積太少，沒有大戶型（90平以上）選擇；商鋪進深太長，面積較大；點評：藍(lán)灣國際廣場，地處南湖新城中心，受過江通道、地鐵等規(guī)劃的利益及周邊項目共力發(fā)展南湖片區(qū)商業(yè)，后期將得到較大的升值空間。但項目自身產(chǎn)品定位過于單一，且容積率高，不適合純住宅客戶。商業(yè)面積較大，進深很長，只適合大客戶合并拿，商鋪才能有實際用處。藍(lán)灣國際項目小戶型已達(dá)到1.3萬/平的售價（精裝），完全超越項目自身定位，與本案相比毫無優(yōu)勢可言。71A優(yōu)勢：項目占據(jù)黃金地段，交通便捷，安防采用電子智能體系，50項目地址：開福區(qū)湘江北路三段1200號（新河三角洲）開發(fā)商：長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目方位：二至三環(huán)物業(yè)類型：綜合體裝修情況:毛坯容積率：4.1

綠化率：50%總占地面積：約1177畝總建筑面積537萬㎡，其中：架空平臺上總建筑面積380萬㎡；住宅300萬㎡公建80萬㎡，其中：酒店20萬㎡；辦公20萬㎡公寓16萬㎡；商業(yè)24萬㎡架空平臺下總建筑面積157萬㎡北辰三角洲72A項目地址：開福區(qū)湘江北路三段1200號（新河三角洲）北辰三角1號地區(qū)：圖書館、博物館、音樂廳，已經(jīng)確定建設(shè)，目前正處于方案設(shè)計階段2號地區(qū)：沿湘江商務(wù)辦公、酒店區(qū)。高度不超過50米的建筑群8號地區(qū)：住宅區(qū)9號地區(qū)：住宅區(qū)3號地區(qū)：高層、超高層建筑群，商務(wù)辦公、酒店功能，新河三角洲區(qū)域的核心10號地區(qū)：中小學(xué)4號地區(qū)：沿江綠化區(qū)16號地區(qū)：街區(qū)商業(yè)，針對居住區(qū)居民7號地區(qū)：街區(qū)商業(yè)，針對居住區(qū)居民28310947655號地區(qū)：旅游碼頭1111號地區(qū)：綠廊其業(yè)態(tài)包括住宅、寫字樓、酒店和商業(yè)設(shè)施等。項目規(guī)劃簡介73A1號地區(qū)：圖書館、博物館、音樂廳，已經(jīng)確定建設(shè)，目前正處于方地鐵設(shè)有三角洲站地鐵一號線將貫穿整個項目，長沙地鐵1號線初步起于汽車北站，終于萬家麗廣場站，全長23.86公里，共設(shè)站20個；交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)項目周邊城市主干道較多，芙蓉路、湘江大道、319國道、銀盆嶺大橋、瀏陽河隧道等主干道通達(dá)性較好；公共交通搭乘11、116、132、149、168、405、406、801、159、807、9、112、128等線路進過項目。74A地鐵設(shè)有三角洲站74A本項目周邊居住及商務(wù)人群項目所在區(qū)域內(nèi)中高收入家庭長沙其他區(qū)域中高收入人群周邊城市主力消費人群，如湘潭、株洲、岳陽等省外旅游及商務(wù)人群主力消費人群長沙市中高收入家庭商務(wù)人群、年輕時尚的中高收入人群次主力消費人群長株潭1小時經(jīng)濟圈、“3+5”城際鐵路交通網(wǎng)輔助消費人群中南六省的商務(wù)人群、旅游人群目標(biāo)客群75A本項目周邊居住及商務(wù)人群項目所在區(qū)域內(nèi)中高收入家庭長沙其他區(qū)項目位于長沙市開福區(qū)，湘江與瀏陽河交匯處，西臨湘江，北依瀏陽河，東靠芙蓉北路，南抵三一大道，南中位置直接建設(shè)中黃興北路。北辰三角洲是長沙07年的地王，當(dāng)年招拍掛價格為92億，樓面地價約合3500元/平。76A項目位于長沙市開福區(qū)，湘江與瀏陽河交匯處，西臨湘江，北依瀏陽A1地塊商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置示意圖商場的主通道寬6米，使每家商鋪都能以良好的展示面吸引其目標(biāo)消費者樓層業(yè)態(tài)單店建筑面積范圍(M2)凈層高(M)F5SPA水療100004.5-5F4高級餐廳俱樂部SPA水療500-20004.5-5F3大型餐飲500-10004.5-5F2健身中心KTV纖體中心單層/復(fù)式休閑餐飲單層/復(fù)式零售100-30004.5-5F1精品超市100-4005-5.5B1卸貨區(qū)\停車場\酒店休閑餐飲精品零售100-400約6B2停車場(酒店\寫字樓\商場)77AA1地塊商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置示意圖商場的主通道寬6米，使每家商鋪都能A1地塊業(yè)態(tài)組合比例面積(M2)目標(biāo)月租價（元/㎡）小計(萬)均價（元/㎡）1層精品超市25%300060-8018-24137-159零售（復(fù)式）3%300500-60015-18零售/便利店52%6200180-200111.6-124休閑餐飲21%250080-10020-252層零售（復(fù)式）4%500120-1506-7.563-83零售25%3000120-15035-45健身中心25%300050-7015-21纖體中心13%150050-707.5-10.5KTV33%400030-4012-163層大型餐飲100%1200030-4036-4830-404層

俱樂部58%700025-3517.5-24.525-35高級餐廳17%200025-355-7SPA水療會所25%300025-357.5-10.55層SPA水療會所100%1200025-3530-4225-35月總收入337.1-423年總收入4045.2-5076租金預(yù)測|A1地塊78AA1地塊業(yè)態(tài)組合比例面積(M2)目標(biāo)月租價小計(萬)均價1組團業(yè)態(tài)開間（M）進深（M）業(yè)態(tài)建筑面積（M2）層數(shù)/間間數(shù)A純酒吧10-2015-257000-80001-27-8休閑餐飲10-2015-251000-20001-23-4B酒吧+特色餐飲混合體10-2020-305000-60002-32-3C主題餐廳10-2010-202000-30002-34-5D大型娛樂20-3020-30600032-3大型餐飲20-3020-30600032-3廣場120-30————————廣場210-20——————