朗詩(shī)改善型產(chǎn)品行業(yè)優(yōu)化分析研究報(bào)告課件

朗詩(shī)改善型產(chǎn)品行業(yè)優(yōu)化分析研究報(bào)告朗詩(shī)改善型產(chǎn)品行業(yè)優(yōu)化分析研究報(bào)告1*改善性產(chǎn)品優(yōu)化研究邏輯方向改善：突破點(diǎn)分析重新認(rèn)知改善型需求行業(yè)趨勢(shì)已入住項(xiàng)目間產(chǎn)品比對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)借鑒標(biāo)桿企業(yè)貼標(biāo)策略借鑒項(xiàng)目比對(duì)突破點(diǎn)客戶(hù)決策點(diǎn)客戶(hù)描摹客戶(hù)敏感點(diǎn)客戶(hù)痛點(diǎn)重要性難易程度必要性適合朗詩(shī)產(chǎn)品進(jìn)化建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身屬地化因素的個(gè)性化建議差異化升級(jí)階段性產(chǎn)品優(yōu)化方向階段性產(chǎn)品進(jìn)化點(diǎn)（組合）共性升級(jí)*改善性產(chǎn)品優(yōu)化研究邏輯方向改善：突破點(diǎn)分析重新認(rèn)知改善型需2*對(duì)于朗詩(shī)的認(rèn)知對(duì)于朗詩(shī)地產(chǎn)的認(rèn)知|朗詩(shī)目前已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了從首次置業(yè)、首再改善、高端住宅到養(yǎng)老住宅的產(chǎn)品線布局，產(chǎn)品覆蓋客戶(hù)全生命周期。同時(shí)，產(chǎn)品也已經(jīng)進(jìn)化到了第三代，科技含量逐步提升。首次置業(yè)上海朗詩(shī)未來(lái)樹(shù)上海朗詩(shī)里程蘇州朗詩(shī)未來(lái)街區(qū)首再改善上海朗詩(shī)綠色街區(qū)上海朗詩(shī)綠島南京朗詩(shī)鐘山綠郡南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)高端住宅上海朗詩(shī)虹橋綠郡杭州朗詩(shī)美麗洲蘇州上海綠洲天嶼養(yǎng)老住宅朗詩(shī)常青藤養(yǎng)老服務(wù)公司南京朗詩(shī)綠色街區(qū)部分產(chǎn)品常州朗詩(shī)新北綠郡朗詩(shī)住宅產(chǎn)品線分布國(guó)內(nèi)戰(zhàn)略方向1.差異化競(jìng)爭(zhēng)：專(zhuān)注綠色環(huán)保建筑，深耕科技住宅市場(chǎng)2.輕資產(chǎn)化：小股操盤(pán)，服務(wù)增值，小投入大產(chǎn)出3.投入養(yǎng)老：從服務(wù)做起，通過(guò)更高的服務(wù)價(jià)值建立盈利模式第一代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品恒溫恒濕恒氧恒溫，恒濕，恒氧，兩級(jí)過(guò)濾新風(fēng)系統(tǒng)，定點(diǎn)送風(fēng)，分三檔調(diào)節(jié)溫度和濕度。3.0產(chǎn)品，86項(xiàng)客戶(hù)價(jià)值，低能耗、甲醛含量超低、超潔凈新風(fēng)系統(tǒng)，隨時(shí)監(jiān)控室內(nèi)空氣質(zhì)量和甲醛等，健康、環(huán)保、舒適、節(jié)能全面提升朗詩(shī)產(chǎn)品進(jìn)化過(guò)程*對(duì)于朗詩(shī)的認(rèn)知對(duì)于朗詩(shī)地產(chǎn)的認(rèn)知|朗詩(shī)目前已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了從3*對(duì)于朗詩(shī)優(yōu)劣勢(shì)的分析1.區(qū)域限制問(wèn)題：朗詩(shī)所采用的通過(guò)地源熱泵來(lái)實(shí)現(xiàn)的恒溫恒濕系統(tǒng)在全國(guó)范圍內(nèi)區(qū)域限制性比較強(qiáng)，僅僅適合長(zhǎng)江流域溫差比較大的城市，北方冬天有供暖系統(tǒng)，南方則不需要供暖，地源熱泵系統(tǒng)無(wú)法達(dá)到北方所需的高溫和南方所需的低溫。2.產(chǎn)品專(zhuān)利問(wèn)題：朗詩(shī)所使用的住宅科技系統(tǒng)并非專(zhuān)利技術(shù)，其他開(kāi)發(fā)商可以輕易的模仿，并且屋內(nèi)除了地源熱泵系統(tǒng)和同層排水需要開(kāi)發(fā)商統(tǒng)籌安裝以外，其他系統(tǒng)任何住宅都可以自行改裝。3.后續(xù)維護(hù)問(wèn)題：對(duì)于各項(xiàng)系統(tǒng)的依賴(lài)性高，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，如果無(wú)法得到及時(shí)的維修更換，將會(huì)給日常生活帶來(lái)諸多不便，對(duì)于物業(yè)的響應(yīng)速度和維修能力有一定挑戰(zhàn)。4.產(chǎn)品局限性問(wèn)題：新風(fēng)系統(tǒng)所帶來(lái)的弊端，因?yàn)橛辛诵嘛L(fēng)系統(tǒng)，朗詩(shī)建筑窗戶(hù)開(kāi)度被設(shè)計(jì)得很有限，而開(kāi)窗通風(fēng)是很多家庭的第一選擇。5.產(chǎn)品創(chuàng)新問(wèn)題：目前朗詩(shī)推出的3.0升級(jí)在原有基礎(chǔ)上并沒(méi)有本質(zhì)程度的區(qū)別，僅僅是在原有功能上的強(qiáng)化，要在綠色建筑的道路上走下去必須要有全新的突破。對(duì)于朗詩(shī)地產(chǎn)的認(rèn)知|我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的高速發(fā)展，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)顯現(xiàn)，在產(chǎn)品方面朗詩(shī)將會(huì)面臨諸多實(shí)力強(qiáng)勁的開(kāi)發(fā)商的不斷挑戰(zhàn)。但是，作為中國(guó)綠建第一家的朗詩(shī)，其品牌形象、對(duì)綠建的專(zhuān)注、和用戶(hù)口碑將會(huì)是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的保障。優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品問(wèn)題總結(jié)如何繼續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，弱化和規(guī)避以上問(wèn)題，為朗詩(shī)項(xiàng)目尋找新的突破點(diǎn)是本次專(zhuān)題研究的主要目的。品牌優(yōu)勢(shì)中國(guó)綠建領(lǐng)袖，先入為主，加上朗詩(shī)多年在綠建領(lǐng)域的深耕，朗詩(shī)品牌已經(jīng)深入人心?？萍己康卦礋岜茫ê銣睾銤裣到y(tǒng)），新風(fēng)系統(tǒng)、外墻及地板保溫、太陽(yáng)能、同層排水、隔音門(mén)窗、雨水回收、社區(qū)WIFI等。*對(duì)于朗詩(shī)優(yōu)劣勢(shì)的分析1.區(qū)域限制問(wèn)題：朗詩(shī)所采用的通過(guò)地源4*方向：重新認(rèn)知改善型需求從市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，首再改善型客戶(hù)的占比將會(huì)明顯上升，同時(shí)，朗詩(shī)也將會(huì)迎來(lái)自有項(xiàng)目剛需業(yè)主的首改需求釋放從市場(chǎng)整體客戶(hù)結(jié)構(gòu)來(lái)看從朗詩(shī)自有客戶(hù)轉(zhuǎn)換來(lái)看第一波首次置業(yè)客戶(hù)將進(jìn)入置換置業(yè)期，首再改善型需求將釋放朗詩(shī)首置型客戶(hù)為主的老業(yè)主中，因置換置業(yè)進(jìn)入首再改善型的需求將逐步釋放從新一代置業(yè)客戶(hù)特征來(lái)看由于家庭財(cái)富積累，90后置業(yè)客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)將明顯高于80后，一步到位至首再改善型置業(yè)可能性加大首再改善型需求釋放外部趨勢(shì)朗詩(shī)優(yōu)勢(shì)*方向：重新認(rèn)知改善型需求從市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，首再改善型客5*方向：重新認(rèn)知改善型需求影響改善型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)決策的因素更加多元，無(wú)法再單純的從“面積段+房型”和“購(gòu)買(mǎi)次數(shù)”進(jìn)行判斷，故在做產(chǎn)品建議之前，有必要從客戶(hù)角度出發(fā)重新認(rèn)知“改善性需求”重新認(rèn)知改善型需求絕對(duì)性差異首次置業(yè)首再改善再再改善高端改善溫飽型：價(jià)格是絕對(duì)的第一位考慮因素舒適型：支付能力的承壓性有所上升，但偏好滿(mǎn)足差異性較小顯示型：支付能力上升，資源型需求開(kāi)始被滿(mǎn)足尊享型：支付力的承壓性極高，資源型需求、尊享特質(zhì)的滿(mǎn)足成為首要考慮因素支付力的承受性偏好的個(gè)性化趨勢(shì)特征支付力因素為第一位需求滿(mǎn)足感處于次要支付力較為寬裕需求滿(mǎn)足呈現(xiàn)多元性戶(hù)型設(shè)計(jì)只是基礎(chǔ)偏好因素間需要進(jìn)行排序產(chǎn)品：各種偏好滿(mǎn)足的載體，故需要在一定支付力前提下對(duì)客戶(hù)偏好進(jìn)行分解*方向：重新認(rèn)知改善型需求影響改善型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)決策的因素更加多6*綜合支付力和偏好滿(mǎn)足，各類(lèi)需求中間均呈現(xiàn)支付力（價(jià)格敏感度）和需求偏好（有一定排序的需求偏好群）之間的轉(zhuǎn)換，偏好的覆蓋范圍由單純的室內(nèi)空間外擴(kuò)至社區(qū)整體空間方向：重新認(rèn)知改善型需求價(jià)格敏感度需求偏好剛需多改同一類(lèi)置業(yè)類(lèi)型構(gòu)成要素間存在替代效應(yīng)首改——當(dāng)支付力和偏好滿(mǎn)足同時(shí)提升時(shí)，置業(yè)類(lèi)型進(jìn)入下一更高的層級(jí)受到支付力制約，首再改善型客戶(hù)會(huì)對(duì)自身的偏好進(jìn)行排序，并在“支付力”節(jié)約滿(mǎn)足感和“組合型偏好”滿(mǎn)足感之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換，但整體滿(mǎn)足水平保持不變。同時(shí)會(huì)在一定范圍內(nèi)，根據(jù)其首要偏好的滿(mǎn)足程度，有限度的提升支付力對(duì)產(chǎn)品的需求從“室內(nèi)”擴(kuò)充至“社區(qū)整體”，從“單純的硬件”擴(kuò)充至“軟件”再改及以上——更加注重個(gè)性化需求的滿(mǎn)足，對(duì)稀缺性資源的要求會(huì)越來(lái)越高7*綜合支付力和偏好滿(mǎn)足，各類(lèi)需求中間均呈現(xiàn)支付力（價(jià)格敏感度*方向：重新認(rèn)知改善型需求綜上所述，以首再改善型客戶(hù)和多再改善客戶(hù)為目標(biāo)客群，通過(guò)與標(biāo)桿項(xiàng)目的比對(duì)分析分析和客戶(hù)需求分析，并結(jié)合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，形成朗詩(shī)改善型產(chǎn)品的優(yōu)化建議首再改善/多再改善型產(chǎn)品產(chǎn)品力組成要素分解：外部環(huán)境+小區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境

設(shè)計(jì)端決定為產(chǎn)品進(jìn)化的分析重點(diǎn)所在投資端決定產(chǎn)品所處的外部環(huán)境，決策時(shí)需要考慮基礎(chǔ)的配套環(huán)境產(chǎn)品設(shè)計(jì)可控因素產(chǎn)品設(shè)計(jì)不可控因素決定了項(xiàng)目的地段、位置、外部配套等，更多依賴(lài)于區(qū)域發(fā)展情況需要滿(mǎn)足客群對(duì)生活便捷度的基本要求一定程度內(nèi)的不利因素后期可通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)避，一定程度內(nèi)的不足也可有所補(bǔ)償外部環(huán)境建筑規(guī)劃園林設(shè)計(jì)活動(dòng)區(qū)車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)精裝設(shè)計(jì)建筑科技物業(yè)服務(wù)社區(qū)商業(yè)，等室內(nèi)空間→小區(qū)整體單純的硬件→硬件與軟件的共同滿(mǎn)足*方向：重新認(rèn)知改善型需求綜上所述，以首再改善型客戶(hù)和多再改8*方向改善：突破點(diǎn)分析重新認(rèn)知改型需求行業(yè)趨勢(shì)已入住項(xiàng)目間產(chǎn)品比對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)借鑒標(biāo)桿企業(yè)貼標(biāo)策略借鑒項(xiàng)目比對(duì)突破點(diǎn)客戶(hù)決策點(diǎn)客戶(hù)描摹客戶(hù)敏感點(diǎn)客戶(hù)痛點(diǎn)重要性難易程度必要性適合朗詩(shī)產(chǎn)品進(jìn)化建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身屬地化因素的個(gè)性化建議差異化升級(jí)階段性產(chǎn)品優(yōu)化方向階段性產(chǎn)品進(jìn)化點(diǎn)（組合）共性升級(jí)*方向改善：突破點(diǎn)分析重新認(rèn)知改型需求行業(yè)趨勢(shì)已入住項(xiàng)目間產(chǎn)9*改善型需求客戶(hù)臨摹改善型需求在我國(guó)的普遍體現(xiàn)|老齡化趨勢(shì)和新的二胎政策對(duì)于我國(guó)住宅的改善型需求釋放起到了助推作用，對(duì)于住房的功能性和舒適性也提出了更高的要求首改（原房型一房）：二人世界伴隨著新生兒的誕生，變成了三口之家，一房已經(jīng)不能滿(mǎn)足使用需求。需求功能體現(xiàn)：兩房（80-90㎡）首改（原房型兩房）：首個(gè)孩子漸漸長(zhǎng)大，二胎降臨，為第二個(gè)孩子準(zhǔn)備一間房間成為了新的功能訴求。需求功能體現(xiàn)：小三房（90-120㎡）再改（原房型小三房）：兩個(gè)孩子逐漸長(zhǎng)大，對(duì)于活動(dòng)空間的要求提升，兒童房需要有學(xué)習(xí)和娛樂(lè)的空間，需要擴(kuò)充臥室面積或增加房間。需求功能體現(xiàn)：三房、四房（120-140㎡）再改（原房型兩房、三房）：老人年紀(jì)逐漸大了，需要和子女相互照顧，接老人同住也是一種改善型需求，對(duì)于房間的適老性和相互的私密性又提出了新的要求。需求功能體現(xiàn)：三房、四房（120-140㎡）增加房間數(shù)量增加房間面積增加房間數(shù)量增加房間面積基本使用功能訴求基本功能和舒適性功能*改善型需求客戶(hù)臨摹改善型需求在我國(guó)的普遍體現(xiàn)|老齡化趨勢(shì)和10*改善型需求客戶(hù)敏感點(diǎn)改善型需求客戶(hù)外部關(guān)注點(diǎn)|改善性客戶(hù)普遍已經(jīng)擁有一次及以上的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，支付能力也更強(qiáng)，對(duì)于住宅的要求更為細(xì)化，對(duì)于各方面細(xì)節(jié)的要求度更高首改客群外部關(guān)注點(diǎn)車(chē)輛停放社區(qū)道路活動(dòng)空間物業(yè)服務(wù)科技含量智能社區(qū)在社區(qū)內(nèi)部保證每個(gè)家庭一輛車(chē)的停放，為保證人員安全和便利，人車(chē)分流優(yōu)先

有兒童活動(dòng)區(qū)域，增加兒童的活動(dòng)量，提升兒童的社交能力提供基礎(chǔ)的設(shè)備維修，社區(qū)清潔，車(chē)輛管理等服務(wù)對(duì)于新興事物接受度高，有助于改善生活質(zhì)量的科技產(chǎn)品都能接受

有效提高生活效率，降低時(shí)間成本和交流成本，帶來(lái)全新的生活方式保證在室內(nèi)車(chē)庫(kù)每個(gè)家庭一輛及以上車(chē)輛的停放，出入戶(hù)方便，車(chē)庫(kù)精致度高人車(chē)分流，社區(qū)內(nèi)有能進(jìn)行健身活動(dòng)的跑道有會(huì)所，有健身空間，有室外休憩交流空間在提供基礎(chǔ)服務(wù)的前提下提供更加細(xì)化和有針對(duì)性的服務(wù)：健康醫(yī)療、老年護(hù)理、家政服務(wù)等在改善生活質(zhì)量的前提下追求品質(zhì)感和使用便利性，功能不宜復(fù)雜化擴(kuò)大社交圈層，增進(jìn)鄰里交流，豐富日常生活車(chē)輛停放社區(qū)道路活動(dòng)空間物業(yè)服務(wù)科技含量智能社區(qū)再改客群外部關(guān)注點(diǎn)改善類(lèi)型功能具體訴求具體訴求功能改善類(lèi)型關(guān)注側(cè)重點(diǎn)：實(shí)用、安全、多元、創(chuàng)新、人性、增值關(guān)注側(cè)重點(diǎn)：安全、舒適、豪華、面子、便利、健康*改善型需求客戶(hù)敏感點(diǎn)改善型需求客戶(hù)外部關(guān)注點(diǎn)|改善性客戶(hù)普11*改善型需求客戶(hù)敏感點(diǎn)改善型需求客戶(hù)內(nèi)部關(guān)注點(diǎn)|相對(duì)于外部環(huán)境和功能，改善型客戶(hù)對(duì)于室內(nèi)空間的功能性和舒適性也同樣的關(guān)注，在滿(mǎn)足功能的前提下追求舒適是改善型客戶(hù)所追求的重點(diǎn)。*改善型需求客戶(hù)敏感點(diǎn)改善型需求客戶(hù)內(nèi)部關(guān)注點(diǎn)|相對(duì)于外部環(huán)12*外部關(guān)注點(diǎn)內(nèi)部關(guān)注點(diǎn)注重豪華感和面子注重兩間次臥的舒適性和空間靈活性大三房或四方是首選側(cè)重社區(qū)的人性化設(shè)置

側(cè)重項(xiàng)目整體的外觀效果外部關(guān)注點(diǎn)內(nèi)部關(guān)注點(diǎn)注重住宅科技含量注重兩間次臥的實(shí)用性和戶(hù)型成長(zhǎng)性小三房戶(hù)型是首選側(cè)重兒童活動(dòng)空間側(cè)重外部活動(dòng)社交空間改善型需求客戶(hù)決策點(diǎn)總結(jié)改善型需求客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)|改善型客戶(hù)在置業(yè)問(wèn)題上理性程度更高，受到支付能力的限制偏小，當(dāng)然對(duì)于整體產(chǎn)品的要求會(huì)更加苛刻，針對(duì)不同類(lèi)型的改善型客戶(hù)，項(xiàng)目應(yīng)該有針對(duì)性的進(jìn)行優(yōu)化。首改再改*外部關(guān)注點(diǎn)內(nèi)部關(guān)注點(diǎn)注重豪華感和面子注重兩間次臥的舒適性和13*方向改善：突破點(diǎn)分析重新認(rèn)知改型需求行業(yè)趨勢(shì)已入住項(xiàng)目間產(chǎn)品比對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)借鑒標(biāo)桿企業(yè)貼標(biāo)策略借鑒項(xiàng)目比對(duì)突破點(diǎn)客戶(hù)決策點(diǎn)客戶(hù)描摹客戶(hù)敏感點(diǎn)客戶(hù)痛點(diǎn)重要性難易程度必要性適合朗詩(shī)產(chǎn)品進(jìn)化建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身屬地化因素的個(gè)性化建議差異化升級(jí)階段性產(chǎn)品優(yōu)化方向階段性產(chǎn)品進(jìn)化點(diǎn)（組合）共性升級(jí)*方向改善：突破點(diǎn)分析重新認(rèn)知改型需求行業(yè)趨勢(shì)已入住項(xiàng)目間產(chǎn)14*改善：突破點(diǎn)分析根據(jù)目前產(chǎn)品涉及到的方面、標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)品發(fā)展的方向和整體趨勢(shì)、置業(yè)人群購(gòu)買(mǎi)決策的產(chǎn)品因素以及行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，尋找朗詩(shī)產(chǎn)品的突破點(diǎn)*改善：突破點(diǎn)分析根據(jù)目前產(chǎn)品涉及到的方面、標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)品發(fā)展15*改善：突破點(diǎn)分析從比對(duì)結(jié)果來(lái)看，朗詩(shī)的品牌認(rèn)知度和在建筑綠色環(huán)保成果方面處于行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先水平，社區(qū)舒適度和居住便捷度也能達(dá)到基準(zhǔn)水平，但在戶(hù)型舒適度、戶(hù)型成長(zhǎng)性和空間利用率等方面和標(biāo)桿產(chǎn)品還存在一定的差距。比對(duì)一：與典型項(xiàng)目比對(duì)，品牌標(biāo)識(shí)度和建筑綠色環(huán)保方面存在一定的優(yōu)勢(shì)比對(duì)二：與標(biāo)桿項(xiàng)目比對(duì)，存在值得借鑒的產(chǎn)品優(yōu)化點(diǎn)注：比對(duì)分析點(diǎn)參考朗詩(shī)3.0住宅產(chǎn)品分類(lèi)項(xiàng)進(jìn)行比對(duì)點(diǎn)拆分注：典型項(xiàng)目選擇為此次研究城市中2014-2015年銷(xiāo)售金額TOP10項(xiàng)目中篩選，符合改善型需求的特點(diǎn)，且多由本地或知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)如下圖所示，分?jǐn)?shù)越低，與標(biāo)桿項(xiàng)目差距越大如下圖所示，分?jǐn)?shù)越低，與標(biāo)桿項(xiàng)目差距越大*改善：突破點(diǎn)分析從比對(duì)結(jié)果來(lái)看，朗詩(shī)的品牌認(rèn)知度和在建筑綠16*與標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)——標(biāo)桿企業(yè)貼標(biāo)策略借鑒：精于產(chǎn)品打造的同時(shí)，專(zhuān)注打造一個(gè)改善型品牌標(biāo)簽是各類(lèi)標(biāo)桿企業(yè)強(qiáng)化改善型項(xiàng)目市場(chǎng)影響力的共性方式自始至終如一型偷換概念嫁接型半路出家轉(zhuǎn)變型戰(zhàn)略布局品牌型代表企業(yè)泰禾龍湖萬(wàn)科正榮貼標(biāo)策略從一開(kāi)始就隆重推出，具備一定資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品精心打造具備一定民族風(fēng)格的豪宅系列“院子”在“滟瀾系”的改善型品牌形象已經(jīng)深入人心時(shí)，龍湖在新進(jìn)入城市均以“滟瀾系”為最初落地項(xiàng)目，但是打造標(biāo)準(zhǔn)有所降低住宅方面均以剛需項(xiàng)目為主，過(guò)程中高端項(xiàng)目未形成品牌系列，后期在產(chǎn)品線中加強(qiáng)改善型產(chǎn)品階段，萬(wàn)科主推具有一定產(chǎn)品特色的“翡翠系”，綠地則主推“海珀系”，產(chǎn)品打造和針對(duì)的客群均很明確強(qiáng)化品牌輸出，在具備一定升值潛力的區(qū)域打造具有一定亮點(diǎn)的產(chǎn)品，努力向市場(chǎng)輸出“改善大師”形象綠地策略核心產(chǎn)品為本——有一定亮點(diǎn)且能夠?qū)崿F(xiàn)口碑宣傳的產(chǎn)品強(qiáng)化專(zhuān)一的品牌形象輸出改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*與標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)——標(biāo)桿企業(yè)貼標(biāo)策略借鑒：精于產(chǎn)品打造的17*福州院子廈門(mén)院子江陰院子北京院子2014年7月15日2014年5月24日2013年12月21日2014年1月19日北京中國(guó)院子2009年9月2日中國(guó)院子是泰禾首推的第一個(gè)“院子系”產(chǎn)品項(xiàng)目位于北京，產(chǎn)品風(fēng)格融合中國(guó)古典豪宅大院建筑美學(xué)針對(duì)中國(guó)中高端人士北京院子是企業(yè)戰(zhàn)略布局的又一力作遵循“立足于福建市場(chǎng)成熟的二線城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)三四線城市，聚焦北京、上海等需求旺盛的一線城市”江陰院子遵循泰禾布局策略，將目光聚焦在以上海、北京等一線城市的布局，并開(kāi)始加大開(kāi)拓力度南京顏科坊時(shí)間待定2014年，泰禾集團(tuán)相繼開(kāi)盤(pán)廈門(mén)與福州的“院子系”產(chǎn)品自此泰禾已初步形成了“院子系”多層次的梯度布局預(yù)計(jì)2015年8月通州泰禾1號(hào)院開(kāi)盤(pán)，集團(tuán)開(kāi)始將目光投向需求旺盛市場(chǎng)周邊區(qū)域的輻射作用。該項(xiàng)目是泰禾“院子系”最為標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品2014年4月16日，泰禾集團(tuán)南京拿地，再次鞏固“院子系”產(chǎn)品在長(zhǎng)三角區(qū)域的品牌地位時(shí)間項(xiàng)目泰禾形成了“扎根福建本土，深耕一線城市，關(guān)注城市二線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市”的戰(zhàn)略院子系因地制宜，根據(jù)園區(qū)不同風(fēng)格，形成專(zhuān)屬定制的街巷坊體系，在設(shè)計(jì)上暗合中國(guó)人方正、對(duì)稱(chēng)的傳統(tǒng)審美觀2013年3月，“中國(guó)10打超級(jí)豪宅排行榜”中，北京泰禾·中國(guó)院子以唯一的中式別墅身份榮登豪宅排行榜。近年泰禾·中國(guó)院子頻頻獲獎(jiǎng)，逐漸形成了泰禾集團(tuán)的“拳頭產(chǎn)品”與“明星產(chǎn)品”，以中國(guó)美學(xué)為標(biāo)簽的改善型住宅形象深入人心通州泰禾1號(hào)院2015年8月改善型品牌形象·泰禾|自泰禾集團(tuán)上市前后，集團(tuán)就開(kāi)始塑造“院子系”頂級(jí)中式院落別墅產(chǎn)品，主要面對(duì)的是需求力旺盛區(qū)域的高端客戶(hù)，逐漸提升了“院子系”的產(chǎn)品識(shí)別度和集團(tuán)的信譽(yù)度改善型企業(yè)-泰禾*福州院子廈門(mén)院子江陰院子北京院子2014年7月15日20118*上海滟瀾山北京滟瀾山表：龍湖“滟瀾系”產(chǎn)品情況從各個(gè)城市滟瀾系產(chǎn)品的情況來(lái)看，每個(gè)城市的“滟瀾系”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一龍湖選用標(biāo)準(zhǔn)并不同一的“滟瀾系”產(chǎn)品作為城市的敲門(mén)項(xiàng)目，以此來(lái)塑造企業(yè)的標(biāo)簽形象，并為城市居民灌輸改善住宅概念，利用“拳頭產(chǎn)品”提升品牌在城市的知名度與認(rèn)可度改善型品牌形象·龍湖|龍湖地產(chǎn)作為業(yè)界“別墅專(zhuān)家”，進(jìn)入每個(gè)城市主推“滟瀾系”別墅、洋房等低容積率產(chǎn)品改善型企業(yè)-龍湖*上海滟瀾山北京滟瀾山表：龍湖“滟瀾系”產(chǎn)品情況從各個(gè)城市滟19*總結(jié)和啟示：推盤(pán)與銷(xiāo)售模式：短、平、快拿地后，快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售、快速加推，快速銷(xiāo)售回籠資金品牌價(jià)值：地區(qū)稀缺產(chǎn)品在無(wú)錫首個(gè)項(xiàng)目，龍湖品牌效應(yīng)明顯，為后期進(jìn)入項(xiàng)目做了良好的鋪墊作用現(xiàn)場(chǎng)決定現(xiàn)金：優(yōu)質(zhì)樣板區(qū)打造細(xì)節(jié)、品質(zhì)、體驗(yàn)三合一媒體整合策略：形式多樣化項(xiàng)目網(wǎng)站、視頻推廣、軟文、廣告欄等多種形式結(jié)合，持續(xù)保持一定的曝光率無(wú)錫滟瀾山產(chǎn)品改善型品牌形象·龍湖|品牌營(yíng)銷(xiāo)及項(xiàng)目推盤(pán)是產(chǎn)品概念的延續(xù)，特別是對(duì)于改善型住宅產(chǎn)品，良好的品牌形象樹(shù)立是市場(chǎng)足夠接納度的充足保證，龍湖便將其“高大上”的產(chǎn)品特點(diǎn)延續(xù)到品牌宣傳中改善型企業(yè)-龍湖20*總結(jié)和啟示：無(wú)錫滟瀾山產(chǎn)品改善型品牌形象·龍湖|品牌營(yíng)銷(xiāo)及*剛需產(chǎn)品金色家園：以青年之家為主力客群，作為首次置業(yè)的首選剛需產(chǎn)品四季花園：以小小太陽(yáng)、三口之家為主力客群，作為首次置業(yè)或首改置業(yè)的選擇首改產(chǎn)品城市花園：以小太陽(yáng)和小小太陽(yáng)為主力客群，作為改善型住宅需求的產(chǎn)品四季花園：以三代同堂、三口之家為主力客群，具有一定改善型產(chǎn)品元素改善型高端產(chǎn)品翡翠系：2014年，上海萬(wàn)科2014高端品牌發(fā)布會(huì)日前隆重舉行，宣布面向中高端人群的“翡翠系”產(chǎn)品入市高端產(chǎn)品TOP系：以不可復(fù)制資源為依托，面對(duì)高端客群再改或終極置業(yè)向來(lái)以剛需產(chǎn)品為主力的萬(wàn)科，近年開(kāi)始逐漸提升對(duì)改善型產(chǎn)品的重視，特別在30周歲之時(shí)推出了三大“翡翠系”產(chǎn)品，作為萬(wàn)科開(kāi)始全面向高端改善型住宅的轉(zhuǎn)折標(biāo)志改善型品牌形象·萬(wàn)科|萬(wàn)科耕耘近30年，以逐漸得到優(yōu)化與成熟的基礎(chǔ)產(chǎn)品得到業(yè)界認(rèn)可與客戶(hù)追捧，并以“翡翠系”產(chǎn)品為改善型轉(zhuǎn)折標(biāo)志改善型企業(yè)-萬(wàn)科*剛需產(chǎn)品金色家園：以青年之家為主力客群，作為首次置業(yè)的首選21*優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打造的信心和決心萬(wàn)科翡翠濱江

個(gè)案打造萬(wàn)科在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的首個(gè)“豪宅項(xiàng)目”萬(wàn)科花費(fèi)六年精心打造的“豪宅項(xiàng)目”萬(wàn)科三十周年以來(lái)銷(xiāo)售的首個(gè)“豪宅項(xiàng)目”萬(wàn)科改善型標(biāo)桿項(xiàng)目，只許成功不許失敗的“豪宅項(xiàng)目”優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打造時(shí)放低姿態(tài)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推廣精準(zhǔn)拓客改善型產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，萬(wàn)科翡翠濱江獨(dú)具特色沒(méi)有“地毯式”、鋪開(kāi)式的大眾媒體宣傳通過(guò)圈層營(yíng)銷(xiāo)、事件營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)反復(fù)邀約，反復(fù)“洗腦”，將其宜居的產(chǎn)品理念及居住體驗(yàn)不斷深化在350平大戶(hù)型規(guī)劃受阻的不利狀況下，從內(nèi)部軟硬件配置上下功夫，打造上海首個(gè)“酒店式社區(qū)”從裝修用材、智能化、會(huì)所、物業(yè)服務(wù)等方面五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)實(shí)景體驗(yàn)區(qū)的打造，聚攏了眾多“豪宅”客戶(hù)的人氣優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的靈活策略良好策略的運(yùn)用是銷(xiāo)售成功與否的關(guān)鍵萬(wàn)科通過(guò)樹(shù)立樓王標(biāo)志，確立標(biāo)桿通過(guò)打造上海最貴豪宅概念，脫離市場(chǎng)，確立樓盤(pán)豪宅低位，樹(shù)立起項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象改善型品牌形象·萬(wàn)科|從翡翠系個(gè)案之中可以得出，改善型品牌形象需要良好的載體呈現(xiàn)，又是多種因素共同作用的結(jié)果。樹(shù)立標(biāo)桿，完美繼承，良好的改善型產(chǎn)品系列才能更好的延續(xù)改善型企業(yè)-萬(wàn)科*優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打造的信心和決心萬(wàn)科翡翠濱江

個(gè)案打造萬(wàn)科在上海內(nèi)22*2009年，產(chǎn)品多元化轉(zhuǎn)變2009年之前，綠地的住宅產(chǎn)品相對(duì)單一，且新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目頻率較低2009年作為轉(zhuǎn)折之年，在之后的幾年中，綠地住宅產(chǎn)品井噴式增加，且開(kāi)始了產(chǎn)品多元組合2010年，經(jīng)濟(jì)概念融入產(chǎn)品打造綠地90墅曾風(fēng)靡一時(shí)，是為了順應(yīng)當(dāng)時(shí)國(guó)家政策綠地在面積控制的限制條件下將經(jīng)濟(jì)概念融入別墅當(dāng)中，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。經(jīng)濟(jì)概念一直貫穿產(chǎn)品系列的發(fā)展，定位在剛需與剛改的界限之間2013年，經(jīng)濟(jì)策略基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)向高端住宅2013年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)最具代表性項(xiàng)目是綠地海珀璞暉入市項(xiàng)目地處新江灣城區(qū)域，產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段170㎡改善型產(chǎn)品在當(dāng)時(shí)均價(jià)環(huán)境下，總價(jià)近800萬(wàn)元綠地依然將經(jīng)濟(jì)概念投入項(xiàng)目中，將總價(jià)控制在400-500萬(wàn)元左右，順應(yīng)區(qū)域客戶(hù)支付能力與慣性，開(kāi)發(fā)戶(hù)型面積在100-125㎡，打造產(chǎn)品的豪華感與實(shí)用性兼?zhèn)淙问浇Y(jié)構(gòu)外立面，提升檔次感暗色裝修風(fēng)格，提升品質(zhì)感與空間感舒適細(xì)節(jié)處理，提升戶(hù)型實(shí)用性近年來(lái)，綠地雖然仍把經(jīng)濟(jì)策略融入產(chǎn)品上，但也逐漸開(kāi)始向高端住宅產(chǎn)品方向轉(zhuǎn)變，海珀璞暉項(xiàng)目的問(wèn)世逐漸扭轉(zhuǎn)了綠地以往的產(chǎn)品形象綠地海珀璞暉改善型品牌形象·綠地|綠地在商辦方面被稱(chēng)為最懂政府的開(kāi)發(fā)商，在住宅方面被稱(chēng)為是最懂客戶(hù)的開(kāi)發(fā)商，綠地產(chǎn)品轉(zhuǎn)變十分貼合政策與市場(chǎng)訴求，形成以“海珀系”經(jīng)濟(jì)概念開(kāi)發(fā)的改善住宅產(chǎn)品改善型企業(yè)-綠地*2009年，產(chǎn)品多元化轉(zhuǎn)變2009年之前，綠地的住宅產(chǎn)品相23*改善型品牌形象·正榮|閩商正榮地產(chǎn)進(jìn)入城市所用的敲門(mén)產(chǎn)品并不統(tǒng)一，住宅產(chǎn)品也沒(méi)有較為精細(xì)的產(chǎn)品線特征，但每進(jìn)入一座城市，正榮的目標(biāo)就是成為這個(gè)城市住宅的新標(biāo)簽，以此來(lái)展開(kāi)自身“改善大師”形象的企業(yè)戰(zhàn)略部署正榮改善型住宅特點(diǎn)注重空間設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)處理注重戶(hù)外環(huán)境注重社區(qū)配套注重服務(wù)體驗(yàn)不斷優(yōu)化空間可變性特別是針對(duì)老年人設(shè)置陽(yáng)光房?jī)和宽槕?yīng)二胎政策打造雙房復(fù)合空間，提升空間延展性注重開(kāi)關(guān)、家具的角度與擺放位置抗霧霾新風(fēng)系統(tǒng)、電梯呼叫、燈光中控、入戶(hù)門(mén)鎖等設(shè)置全齡覆蓋活動(dòng)區(qū)域，包括親子樂(lè)園、青年運(yùn)動(dòng)區(qū)配備根據(jù)季節(jié)變化而劃定不同的活動(dòng)區(qū)域等正榮在全國(guó)首個(gè)提出建造社區(qū)農(nóng)園，集展示、教育活動(dòng)為一體目前已在蘇州正榮領(lǐng)地項(xiàng)目落地正榮提出地面頭等艙服務(wù)理念服務(wù)人員變身空姐，以乘客級(jí)別的服務(wù)姿態(tài)服務(wù)業(yè)主正榮的改善型產(chǎn)品在產(chǎn)品質(zhì)量本身基本符合改善型住宅標(biāo)準(zhǔn)，但由于缺乏說(shuō)服力十足的標(biāo)桿產(chǎn)品及明確細(xì)化的產(chǎn)品線特征，使得其改善型產(chǎn)品的銷(xiāo)售推進(jìn)在一二線城市和上述標(biāo)桿房企存在一定的差距改善型產(chǎn)品特點(diǎn)不局限于優(yōu)質(zhì)的的產(chǎn)品硬件質(zhì)量，是多種因素綜合作用的結(jié)果：正榮從區(qū)位選擇到項(xiàng)目定位，從硬件設(shè)施到軟件配套，從優(yōu)質(zhì)品牌包裝到宣傳推廣，改善型產(chǎn)品主線的正確選擇，確立了其“改善大師”的稱(chēng)謂改善型企業(yè)-正榮上海虹橋正榮府：項(xiàng)目由94-214㎡小高層和平層別墅組成，以新亞洲風(fēng)格精工打造，榮獲“亞洲十大精工名宅”*改善型品牌形象·正榮|閩商正榮地產(chǎn)進(jìn)入城市所用的敲門(mén)產(chǎn)品并24*標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)結(jié)果概要|朗詩(shī)產(chǎn)品進(jìn)化可從建筑規(guī)劃、活動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)、社區(qū)商業(yè)、景觀建筑、物業(yè)服務(wù)、車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)等六個(gè)方面著力提升標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目借鑒—規(guī)避建筑規(guī)劃上不利因素景觀設(shè)計(jì)上連續(xù)性私密性處理車(chē)位設(shè)計(jì)的便利度及附加值提升品質(zhì)型物業(yè)服務(wù)培育社區(qū)商業(yè)體系朗詩(shī)可借鑒點(diǎn)景觀規(guī)劃社區(qū)環(huán)境車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃社區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)面積較大，針對(duì)不同人群設(shè)計(jì)活動(dòng)區(qū)，功能豐富采用抬高地基、景觀堆坡和隔斷等手法規(guī)避環(huán)境硬傷；通過(guò)打造樓王的建筑排布提升社區(qū)環(huán)境采用錯(cuò)層等方式豐富視覺(jué)感，規(guī)避園區(qū)與功能區(qū)域之間的景觀斷層，達(dá)到曲徑通幽的感觀效果通過(guò)贈(zèng)送儲(chǔ)物空間、定制車(chē)位畫(huà)面、營(yíng)造個(gè)性停車(chē)空間等差異化特點(diǎn)；增加車(chē)庫(kù)面寬，并提升儲(chǔ)物功能標(biāo)桿物業(yè)企業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容齊全，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)精確詳細(xì);增值服務(wù)方面，標(biāo)桿企業(yè)目前主要有互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、家政服務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、創(chuàng)業(yè)孵化平臺(tái)和養(yǎng)老服務(wù)五大類(lèi)增值服務(wù)標(biāo)桿項(xiàng)目的的社區(qū)商業(yè)多為自持并統(tǒng)一招商，同時(shí)要賦予社區(qū)商業(yè)一定的主題，例如健康與兒童216354改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)結(jié)果概要|朗詩(shī)產(chǎn)品進(jìn)化可從建筑規(guī)劃、活動(dòng)區(qū)25*表：標(biāo)桿項(xiàng)目在建筑規(guī)劃規(guī)方面規(guī)避硬傷手法1、社區(qū)環(huán)境舒適度·建筑規(guī)劃|建筑規(guī)劃的一個(gè)方向是規(guī)避市政限制或周邊環(huán)境劣勢(shì)的硬傷，主要手法有抬高地基、利用景觀堆坡和隔斷、加外部圍墻進(jìn)行圍擋等，從而提高社區(qū)環(huán)境舒適度改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*表：標(biāo)桿項(xiàng)目在建筑規(guī)劃規(guī)方面規(guī)避硬傷手法1、社區(qū)環(huán)境舒適度26*五礦崇文金城：中軸景觀世茂外灘新城：中心景觀恒基水漾花城：水系景觀紫薇花園：景觀均好表：標(biāo)桿項(xiàng)目建筑規(guī)劃1、社區(qū)環(huán)境舒適度·建筑規(guī)劃|另一個(gè)方向是強(qiáng)化項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)，常用手法是多元化布局，最大化不同樓棟的景觀資源，提升社區(qū)環(huán)境，增加居住舒適度改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*五礦崇文金城：中軸景觀世茂外灘新城：中心景觀恒基水漾花城：27*表：活動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)案例對(duì)照萬(wàn)科城輪滑廣場(chǎng)中凱城市之光步道（示意圖）仁恒棠悅灣室外泳池世茂外灘新城海盜船會(huì)所2、社區(qū)環(huán)境舒適度·活動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)|對(duì)照項(xiàng)目中，針對(duì)兒童、老人以及年輕人分客群設(shè)置功能區(qū)，為小區(qū)居民提供玩樂(lè)、社交、娛樂(lè)、健身的場(chǎng)所。改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*表：活動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)案例對(duì)照萬(wàn)科城輪滑廣場(chǎng)中凱城市之光步道（示意28*萬(wàn)科翡翠公園景觀蘇州金茂悅的入園景觀恒基水漾花城河岸景觀寶華紫薇花園景觀表：標(biāo)桿項(xiàng)目景觀規(guī)劃3、社區(qū)環(huán)境舒適度·景觀規(guī)劃|對(duì)照項(xiàng)目在景觀規(guī)劃中，有的利用項(xiàng)目本體天然自然優(yōu)勢(shì)，有的則后天在設(shè)計(jì)和用料上各有特點(diǎn)，衛(wèi)社區(qū)景觀打造亮點(diǎn)，提升項(xiàng)目整體好感度。改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境炮臺(tái)山公園風(fēng)格掛果胡柚樹(shù)行道中軸淺水景觀櫻花河岸景觀29*萬(wàn)科翡翠公園景觀蘇州金茂悅的入園景觀恒基水漾花城河岸景觀寶*4、社區(qū)環(huán)境舒適度·車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)|地庫(kù)開(kāi)挖占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本比例高，萬(wàn)達(dá)通過(guò)半地下車(chē)庫(kù)的方式，降低總體開(kāi)發(fā)成本，而精裝修地下車(chē)庫(kù)則成為了改善性需求的延伸，雖然建安成本很高，卻滿(mǎn)足了再改用戶(hù)各方面都追求極致的需求。表：標(biāo)桿項(xiàng)目車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境萬(wàn)達(dá)半地下車(chē)庫(kù)吉慶里藝術(shù)車(chē)庫(kù)紫薇花園精裝車(chē)庫(kù)大理石柱體，面磚步道，豪華照明系統(tǒng)開(kāi)挖小，透光佳藝術(shù)化，增加賣(mài)點(diǎn)*4、社區(qū)環(huán)境舒適度·車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)|地庫(kù)開(kāi)挖占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本比例高30*表：標(biāo)桿企業(yè)物業(yè)增值服務(wù)一覽5、社區(qū)環(huán)境舒適度·物業(yè)服務(wù)|隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)由最初的“粗放式”逐步向“精細(xì)化”轉(zhuǎn)型，這一過(guò)程中也衍生了諸多物業(yè)增值服務(wù)，主要有互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、家政服務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、創(chuàng)業(yè)孵化平臺(tái)和養(yǎng)老服務(wù)五大類(lèi)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*表：標(biāo)桿企業(yè)物業(yè)增值服務(wù)一覽5、社區(qū)環(huán)境舒適度·物業(yè)服務(wù)|31*表：標(biāo)桿項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)一覽萬(wàn)科VICTY商業(yè)萬(wàn)科2049城花綠地海珀璞暉6、社區(qū)環(huán)境舒適度·社區(qū)商業(yè)|標(biāo)桿項(xiàng)目的的社區(qū)商業(yè)多為自持并統(tǒng)一招商，打造精致型社區(qū)商業(yè)配套，業(yè)態(tài)方面除滿(mǎn)足業(yè)主日常生活需求外，還加入健康與兒童等主題改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*表：標(biāo)桿項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)一覽萬(wàn)科VICTY商業(yè)萬(wàn)科2049城花32*1.0時(shí)代：萬(wàn)科2049五玠坊2.0時(shí)代：萬(wàn)科2049城花3.0時(shí)代：萬(wàn)科2049海上傳奇區(qū)位：上海浦東新區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2013年6月1日區(qū)位：上海閔行區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2014年6月1日區(qū)位：上海浦東新區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2015年7月18日萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)邁入3.0時(shí)代！表：萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)三代產(chǎn)品的主要特征6、社區(qū)環(huán)境舒適度·社區(qū)商業(yè)|從標(biāo)桿案例萬(wàn)科2049來(lái)看，該系列已經(jīng)完成了從1.0時(shí)代至3.0時(shí)代的進(jìn)階，每代產(chǎn)品均為萬(wàn)科自持且在主要業(yè)態(tài)分布上愈加注重對(duì)于社交關(guān)系以及個(gè)性服務(wù)的重視程度改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*1.0時(shí)代：萬(wàn)科2049五玠坊2.0時(shí)代：萬(wàn)科2049城花33*1、戶(hù)型舒適度：2、戶(hù)型成長(zhǎng)性：3、空間利用效率:4、居住便捷度:面寬、進(jìn)深和陽(yáng)臺(tái)創(chuàng)新性可變空間玄關(guān)、公衛(wèi)&套房收納設(shè)計(jì)&智能家居標(biāo)桿房企的改善型改進(jìn)并非單向行駛，只有多方面提升產(chǎn)品質(zhì)量，不斷創(chuàng)新才能不斷提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*1、戶(hù)型舒適度：2、戶(hù)型成長(zhǎng)性：3、空間利用效率:4、居住34*1、戶(hù)型舒適度——與標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)，標(biāo)桿企業(yè)通過(guò)產(chǎn)品面寬、進(jìn)深和陽(yáng)臺(tái)等實(shí)用性空間設(shè)計(jì)增強(qiáng)戶(hù)型的舒適性陽(yáng)臺(tái)標(biāo)桿企業(yè)做法：客廳及主次臥三房朝南效果：采光面擴(kuò)大面寬和進(jìn)深標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目借鑒——增加南向開(kāi)間增加面寬一定面積以上戶(hù)型可以考慮設(shè)計(jì)工作陽(yáng)臺(tái)標(biāo)桿企業(yè)南北陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，北陽(yáng)臺(tái)緊接廚房，作為工作陽(yáng)臺(tái)使用改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*1、戶(hù)型舒適度——與標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)，標(biāo)桿企業(yè)通過(guò)產(chǎn)品面寬35*面寬和進(jìn)深南京朗詩(shī)熙華府121㎡3房，邊廳設(shè)計(jì)，主臥和次臥南向兩面寬五礦崇文金城125㎡3房的南向面寬12.81m，客廳4.94m陽(yáng)臺(tái)取舍蘇州朗詩(shī)太湖綠郡142㎡4房設(shè)計(jì)有南陽(yáng)臺(tái)，沒(méi)有北陽(yáng)臺(tái)或工作陽(yáng)臺(tái)建發(fā)玖瓏灣98平米3+1房有南北陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，北陽(yáng)臺(tái)緊接廚房，作為工作陽(yáng)臺(tái)使用朗詩(shī)部分改善型產(chǎn)品的面寬較寬，進(jìn)深較淺，相比案例10米以上南向面寬，存在提升空間表：戶(hù)型尺寸對(duì)照案例朗詩(shī)部分改善型產(chǎn)品南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，可以參考對(duì)照案例增加或改為聯(lián)通廚房的工作陽(yáng)臺(tái)，增加實(shí)用性?xún)擅鎸挸媳恚宏?yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)對(duì)照案例工作陽(yáng)臺(tái)廚房南京朗詩(shī)玲瓏嶼141㎡3房南北雙陽(yáng)臺(tái)，北陽(yáng)臺(tái)和廚房動(dòng)線不連貫8.21m上海朗詩(shī)里程98㎡3房，面寬9.9m1、戶(hù)型舒適度|改善型產(chǎn)品可增加南向面寬，縮短進(jìn)深，提高采光和通風(fēng)性能，同時(shí)增加工作陽(yáng)臺(tái)，并且工作陽(yáng)臺(tái)和廚房動(dòng)線連貫，達(dá)到凈污分離，增加烹飪和洗滌的便利性，從而提升居住舒適度改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境4.94m12.81m南陽(yáng)臺(tái)無(wú)北陽(yáng)臺(tái)南陽(yáng)臺(tái)北陽(yáng)臺(tái)*面寬和進(jìn)深南京朗詩(shī)熙華府121㎡3房，邊廳設(shè)計(jì)，主臥和次臥36*戶(hù)型圖：南京世茂招商語(yǔ)山110㎡戶(hù)型圖（尺寸單位：mm）表：南京世茂招商語(yǔ)山110㎡3+1房功能間面積1、戶(hù)型舒適度|南京世茂招商語(yǔ)山110㎡3+1房采用橫廳設(shè)計(jì)，中西雙餐廳，南向餐廳+客廳面寬達(dá)5.8m，總南向面寬達(dá)11.58米面寬和進(jìn)深改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境115803260254058002460281063703770主臥主衛(wèi)次臥次臥客衛(wèi)廚房客廳陽(yáng)臺(tái)書(shū)房玄關(guān)餐廳*戶(hù)型圖：南京世茂招商語(yǔ)山110㎡戶(hù)型圖（尺寸單位：mm）表37*1、戶(hù)型舒適度|新城香悅瀾山142㎡4房南向陽(yáng)臺(tái)面寬達(dá)6.3m，總南向面寬達(dá)13.6米，三臥室朝南，采光良好戶(hù)型圖：新城香悅瀾山142㎡4房（尺寸單位：mm）表：新城香悅瀾山142㎡4房功能間面積面寬和進(jìn)深改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境136406360362029708510南陽(yáng)臺(tái)北陽(yáng)臺(tái)廚房入戶(hù)廳餐廳客廳客衛(wèi)兒童房主臥主衛(wèi)書(shū)房*1、戶(hù)型舒適度|新城香悅瀾山142㎡4房南向陽(yáng)臺(tái)面寬達(dá)6.38*1、針對(duì)三代同堂家庭|充分考慮老人和小孩的不同需求，將120㎡空間發(fā)揮出最大價(jià)值改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境老人需求：朝南房間，到衛(wèi)生間方便，不受噪音干擾兒童需求：距離主臥近方便照顧設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：1.主臥與北區(qū)兒童房聯(lián)系在一起，一來(lái)方便了業(yè)主照顧小孩，另一方面則與老人保持了各自的私密性。2.將衛(wèi)生間靠近老人房，同時(shí)兼做客衛(wèi)，證了老人使用衛(wèi)生間的方便的同時(shí)也保證了客人使用的方便。3.老人房朝南而且遠(yuǎn)離電梯間噪音。4.除了缺乏玄關(guān)，其它功能間的設(shè)計(jì)四平八穩(wěn)。戶(hù)型：北京保利羅蘭香谷117平米*1、針對(duì)三代同堂家庭|充分考慮老人和小孩的不同需求，將1239*1、針對(duì)二胎家庭|充分考慮老人和兩個(gè)小孩的狀況，在保證實(shí)用性的前提下，兼顧家庭互動(dòng)，甚至預(yù)留了寵物空間，符合中國(guó)未來(lái)中產(chǎn)家庭的趣味升級(jí)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：1.兒童房2張大小床代表不同年齡的孩子——這一個(gè)細(xì)節(jié)體現(xiàn)出近年二胎政策放開(kāi)后，對(duì)于家庭成員結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的變化影響。2.老人坐式淋浴間——這個(gè)細(xì)節(jié)體現(xiàn)出，未來(lái)改善性戶(hù)型必須考慮適老性功能，這也是當(dāng)下已開(kāi)始引發(fā)一定熱度的大議題。3.寵物空間連接兒童房和客廳——主人喜歡養(yǎng)貓，貓可以自由出入客廳和兒童房，貓成為了孩子兒時(shí)最好的玩伴。一個(gè)很小的細(xì)節(jié)，體現(xiàn)出中產(chǎn)階級(jí)對(duì)生活情趣品位的追求。4.親子衛(wèi)生間——衛(wèi)生間可分可合，一方面提高了衛(wèi)生間的利用率，另一方面更方便照顧兩個(gè)小孩的早晚洗漱。5.閱讀區(qū)成為另一家庭公共空間——女主人可以一邊做晚飯，一邊輔導(dǎo)孩子完成每天的家庭作業(yè)（兒童心理學(xué)家建議）。同時(shí)，閱讀區(qū)可以營(yíng)造家庭共同辦公學(xué)習(xí)的積極向上的氛圍。這也是在日本家庭中非常流行的戶(hù)型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。12345資料來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院*1、針對(duì)二胎家庭|充分考慮老人和兩個(gè)小孩的狀況，在保證實(shí)用40*改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1、戶(hù)型舒適度|室內(nèi)各區(qū)域尺度細(xì)化（玄關(guān)、會(huì)客廳）玄關(guān)區(qū)尺度：（平米）改善型3㎡左右三口之家，在玄關(guān)設(shè)置一個(gè)0.4—0.6米寬、1.5米高的衣鞋柜組合，放置平時(shí)更換的外衣、鞋已經(jīng)綽綽有余；五口之家，將柜子的高度加到1.8米也足夠了。這樣，玄關(guān)面積在3平米左右，可以算是舒適好用。再改型5㎡左右一個(gè)5㎡左右的玄關(guān)應(yīng)該增加裝飾功能（鐵藝花架、鏡架都可充分展示居室的華美），儲(chǔ)物功能（不但是衣物、鞋、包、就連雨傘、鑰匙、擦鞋用品都應(yīng)該有安放的位置）會(huì)客區(qū)尺度：（米）主要考慮沙發(fā)及電視視距問(wèn)題改善型：實(shí)體墻4.5米以上，開(kāi)間3.9米到4.2米，擺放46寸以上液晶電視機(jī)參考值：沙發(fā)單人位長(zhǎng)度0.68-0.9米，深度0.85-0.95米雙人位長(zhǎng)度1.3-1.6米，深度0.8-0.95米三人位長(zhǎng)度1.7-2.4米，深度0.8-0.95米貴妃榻+單位+雙位長(zhǎng)度3.4-4米電視柜寬0.6米，長(zhǎng)2.4米，深0.4-0.6米茶幾長(zhǎng)1-1.4米，寬0.4-0.6米再改型：沙發(fā)U型擺放，實(shí)體墻5.7米以上，開(kāi)間4.5米以上，視距4.2米以上，可以擺放55寸以上液晶電視機(jī)參考值：貴妃榻+單位+雙位+茶幾（腳踏）長(zhǎng)度3.8-5米電視柜寬0.6米，長(zhǎng)2.4米，深0.4-0.6米茶幾長(zhǎng)1-1.4米，寬0.4-0.8米方形邊長(zhǎng)1.1.4米資料來(lái)源：萬(wàn)科建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)*改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1、戶(hù)型舒適度|室41*改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1、戶(hù)型舒適度|室內(nèi)各區(qū)域尺度細(xì)化（衛(wèi)生間、餐廳書(shū)房）衛(wèi)生間尺度：（平米）書(shū)房尺度：（平米）主要考慮書(shū)桌及書(shū)架設(shè)計(jì)，另外可增加休閑區(qū)域改善型客衛(wèi)3㎡，主衛(wèi)4㎡左右再改型客衛(wèi)4㎡，主衛(wèi)6㎡左右浴缸的標(biāo)準(zhǔn)面積為1.5-1.8*0.7米，三角形1.2-1.5*1.2-1.5米。具體到安裝上，浴缸與墻面最好有1米，想要在周?chē)顒?dòng)的話1米是個(gè)合理的距離。浴缸和其他墻面或物品之間至少有0.6米的距離。安裝洗臉盆，并能方便的使用，需要的空間至少為0.9到1.05米，這個(gè)只存適合中等大小的洗臉盆，這是一個(gè)人洗漱的標(biāo)準(zhǔn)。兩個(gè)潔具之間預(yù)留0.2米，這個(gè)距離包括坐便器和洗臉盆之間或者潔具和墻壁之間的距離。改善型7㎡左右再改型9㎡左右以上參考值：電腦桌：長(zhǎng)0.8-1.2米，寬0.48-0.62米書(shū)架：寬0.6-2.1米，寬比較靈活，深0.24-0.28米雙人沙發(fā)：寬1.2-1.7米，深0.6-0.9米參考值：電腦桌：長(zhǎng)1-1.8米，寬0.8-1.2米書(shū)架：寬0.6-2.8米，寬比較靈活，深0.24-0.28米雙人沙發(fā)：寬1.4-1.8米，深0.6-0.9米資料來(lái)源：萬(wàn)科建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)*改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1、戶(hù)型舒適度|室42*改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1、戶(hù)型舒適度|室內(nèi)各區(qū)域尺度細(xì)化（廚房、餐廳）廚房尺度：（平米）餐廳尺度：（平米）改善型6㎡左右，I、II、L型布局改善型12平米以上冰箱1.2米+洗水槽0.8米+煙道及空隙0.6米=2.6米水槽0.8米+冰箱1.2米+煙道0.4米=2.4米后期裝修布局中，如果放置雙開(kāi)冰箱，相對(duì)較為緊湊，無(wú)太多空間6-8人餐桌長(zhǎng)1.7-2米，寬0.8-1.2米；人通行寬度在0.76米再改型8㎡左右，U型布局主要考慮6—8人用餐主要考慮10人以上用餐再改型16平米以上餐桌1.5-1.8米；座椅寬0.6米，深0.45-0.6米；人通行寬度大于0.76米U型廚房系列是高效的平面布置，既節(jié)省體力又節(jié)省時(shí)間。提供最大貯存空間和操作臺(tái)面，適合方形廚房布局，但U型廚房的最小凈寬要求2.4米以上，保證U型之間1.2-1.5米空間，最小凈長(zhǎng)2.7米以上資料來(lái)源：萬(wàn)科建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)*改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1、戶(hù)型舒適度|室43*主臥睡眠區(qū)床榻影視休閑區(qū)主衛(wèi)區(qū)更衣區(qū)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1、戶(hù)型舒適度|室內(nèi)各區(qū)域尺度細(xì)化（主臥、次臥）主臥尺度：（平米）次臥尺度：（平米）改善型：14-16平米改善型：8-10平米改善型：14-20平米主臥睡眠區(qū)床榻影視休閑區(qū)閱讀展示主衛(wèi)區(qū)雙人盥洗更衣區(qū)雙人床：長(zhǎng)2-2.02米，寬1.5-1.52米衣櫥：深0.55-0.6米門(mén)：寬0.9米床頭柜：0.5-0.6米電視柜：寬0.6-2.4米,深0.4-0.6米再改型：10-14平米參考值：雙人床：長(zhǎng)2-2.02米，寬1.5-1.52米，1.8-1.28米衣櫥：深0.55-0.6米門(mén)：寬0.9米床頭柜：0.5-0.6米梳妝臺(tái)：0.8-1.2米，深0.4-0.55米座椅：寬0.55-0.65米，深0.4-0.55米電視柜：寬0.6-2.4米，深0.4-0.6米圓形茶幾：直徑0.5-0.65米主臥尺寸：進(jìn)深凈尺寸≥4.2米開(kāi)間凈尺寸≥4.2米進(jìn)深方向：床2.55米+床頭柜1.2米+預(yù)留0.3~0.6米=4.035~4.335米開(kāi)間方向：床2.65米+活動(dòng)空間1米+電視柜0.5米=4.15米部分戶(hù)型在次臥設(shè)置衣帽間和衛(wèi)生間對(duì)于兒童臥室可考慮增加電腦桌，進(jìn)深在4.2-4.5米及以上其余次臥可以考慮12平米以上資料來(lái)源：萬(wàn)科建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)*主臥睡眠區(qū)床榻影視休閑區(qū)主衛(wèi)區(qū)更衣區(qū)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+44*2、戶(hù)型成長(zhǎng)性：與標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)，標(biāo)桿房企通過(guò)對(duì)產(chǎn)品“可變空間”的創(chuàng)新使產(chǎn)品可以適應(yīng)客戶(hù)不同時(shí)間段的不同需求傳統(tǒng)手法——灰空間創(chuàng)新手法——可變空間標(biāo)桿房企通過(guò)北陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)送面積的方式實(shí)現(xiàn)N+1房后期再再改造多會(huì)受到承重墻限制，僅增加一個(gè)固定的房間而已標(biāo)桿房企恒基旭輝城，空間靈活組合，滿(mǎn)足不同家庭需求世茂外灘新城，房間與餐廳自由變換標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目借鑒——可變空間設(shè)計(jì)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*2、戶(hù)型成長(zhǎng)性：與標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)，標(biāo)桿房企通過(guò)對(duì)產(chǎn)品“可45*

南京外灘世茂新城124平米戶(hù)型，其中1個(gè)臥室是可變空間，根據(jù)需求可以改成餐廳、書(shū)房活動(dòng)室等，也可以做成3房。恒基旭輝城115平米戶(hù)型可變性高，通過(guò)改造北邊陽(yáng)臺(tái)，最多可實(shí)現(xiàn)4房，北邊另一間臥室也可以改成客廳。

萬(wàn)科VC小鎮(zhèn)95m2的3房有百變空間，其實(shí)就是多出來(lái)的1個(gè)房間，可根據(jù)需要改造

上海朗詩(shī)里程82m2的戶(hù)型通過(guò)對(duì)北面陽(yáng)臺(tái)的改造實(shí)現(xiàn)次臥面積的實(shí)用創(chuàng)造可變戶(hù)型的第一種方法是通過(guò)“偷面積”等方式半贈(zèng)送或全贈(zèng)送給購(gòu)房者灰空間，可根據(jù)購(gòu)房者的需要打造，這種屬于傳統(tǒng)的主流方法表：贈(zèng)送面積對(duì)照案例贈(zèng)送空間創(chuàng)造可變戶(hù)型的第二種方法是，使用活動(dòng)墻等手法靈活改變室內(nèi)空間（如0.5房），使戶(hù)型發(fā)生改變，這屬于創(chuàng)新趨勢(shì)2、戶(hù)型成長(zhǎng)性|通過(guò)空間可變，打造戶(hù)型成長(zhǎng)性功能，滿(mǎn)足各類(lèi)客戶(hù)不同種類(lèi)需求改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境可變空間可變空間可變空間*

南京外灘世茂新城124平米戶(hù)型，其中1個(gè)臥室是可變空間，46*2、戶(hù)型成長(zhǎng)性|-傳統(tǒng)灰空間手法創(chuàng)造可變戶(hù)型的第一種方法是通過(guò)“偷面積”等方式半贈(zèng)送或全贈(zèng)送給購(gòu)房者灰空間，可根據(jù)購(gòu)房者的需要打造，這種屬于傳統(tǒng)的主流方法

萬(wàn)科VC小鎮(zhèn)95m2的3房有百變空間，其實(shí)就是多出來(lái)的1個(gè)房間，可根據(jù)需要改造表：贈(zèng)送面積對(duì)照案例贈(zèng)送空間改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境

上海朗詩(shī)里程82m2的戶(hù)型通過(guò)對(duì)北面陽(yáng)臺(tái)的改造實(shí)現(xiàn)次臥面積的實(shí)用*2、戶(hù)型成長(zhǎng)性|-傳統(tǒng)灰空間手法創(chuàng)造可變戶(hù)型的第一種方法是47*可變空間創(chuàng)造可變戶(hù)型的第二種方法是，使用活動(dòng)墻等手法靈活改變室內(nèi)空間（如0.5房），使戶(hù)型發(fā)生改變，這屬于創(chuàng)新趨勢(shì)2、戶(hù)型成長(zhǎng)性|-空間既定，通過(guò)不同的裝修方法，根據(jù)不同需求實(shí)現(xiàn)不同的功能改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境功能一功能二整體3+1房布局保留北陽(yáng)臺(tái)，設(shè)置小書(shū)房餐廳面積相對(duì)較小整體三房布局北陽(yáng)臺(tái)改造成臥室北臥室改造成餐廳南京外灘世茂新城124平米戶(hù)型，其中1個(gè)臥室是可變空間，根據(jù)需求可以改成餐廳、書(shū)房活動(dòng)室等，也可以做成3房。恒基旭輝城115平米戶(hù)型可變性高，通過(guò)改造北邊陽(yáng)臺(tái)，最多可實(shí)現(xiàn)4房，北邊另一間臥室也可以改成客廳。*可變空間創(chuàng)造可變戶(hù)型的第二種方法是，使用活動(dòng)墻等手法靈活改48*3、空間利用效率：與標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)，標(biāo)桿房企通過(guò)加強(qiáng)玄關(guān)、公衛(wèi)及套房設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品空間的更高效利用、改善私密性標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目借鑒——玄關(guān)空間利用率及動(dòng)線通暢性衛(wèi)生間干濕分離標(biāo)桿房企通過(guò)影壁式隔斷、儲(chǔ)物柜隔斷等方式設(shè)計(jì)玄關(guān)部分企業(yè)玄關(guān)可以通過(guò)精裝實(shí)現(xiàn)，給客戶(hù)預(yù)留選擇自由標(biāo)桿房企衛(wèi)生間只有1個(gè)的剛需產(chǎn)品多采用干濕分離設(shè)計(jì)改善型產(chǎn)品一般都有2個(gè)以上衛(wèi)生間超過(guò)3個(gè)衛(wèi)生間，公衛(wèi)多考慮弱化1.5衛(wèi)玄關(guān)設(shè)計(jì)公衛(wèi)設(shè)計(jì)套房設(shè)計(jì)標(biāo)桿房企面積140㎡以上時(shí)，主臥多為衣帽間+衛(wèi)生間完整系統(tǒng)面積120㎡以下時(shí)，套房多弱化獨(dú)立衣帽間概念改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*3、空間利用效率：與標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)，標(biāo)桿房企通過(guò)加強(qiáng)玄關(guān)49*玄關(guān)設(shè)計(jì)南京朗詩(shī)玲瓏嶼141m23房的玄關(guān)采用過(guò)道式的設(shè)計(jì)，其優(yōu)點(diǎn)是增加儲(chǔ)物功能和私密性，但也帶來(lái)動(dòng)線不通暢、利用空間利用率較低的問(wèn)題上海虹橋正榮府140m24房，通過(guò)精裝修的隔斷儲(chǔ)物柜制造玄關(guān)，既保護(hù)隱私，又優(yōu)化入戶(hù)動(dòng)線并增加收納空間公衛(wèi)設(shè)計(jì)南京朗詩(shī)玲瓏嶼141m23房有2個(gè)衛(wèi)生間，均未做干濕分離中南世紀(jì)雅苑110m23房2衛(wèi)，客衛(wèi)采用干濕分離，提高空間利用率套房設(shè)計(jì)朗詩(shī)熙華府121m23房主臥設(shè)置有衣柜和衛(wèi)生間，沒(méi)有相對(duì)獨(dú)立的衣帽間主臥這種套房設(shè)計(jì)已經(jīng)是改善型住房主流，如萬(wàn)科上海翡翠公園的主臥也是衣帽間+衛(wèi)生間設(shè)計(jì)在玄關(guān)設(shè)計(jì)方面，可提高空間利用率，合理優(yōu)化動(dòng)線表：玄關(guān)設(shè)計(jì)對(duì)照案例表：公衛(wèi)設(shè)計(jì)對(duì)照案例玄關(guān)玄關(guān)改善型產(chǎn)品工公衛(wèi)可干濕分離設(shè)計(jì)未干濕分離干濕分離在套房設(shè)計(jì)方面，改善型產(chǎn)品配置衣帽間+衛(wèi)生間衣柜衛(wèi)生間主臥主臥衣帽間衛(wèi)生間表：套房設(shè)計(jì)對(duì)照案例朗詩(shī)青春街區(qū)118m23房有2個(gè)衛(wèi)生間，均未做干濕分離蘇州朗詩(shī)太湖綠郡130m23房的主臥設(shè)置有衛(wèi)生間，無(wú)獨(dú)立衣帽間衛(wèi)生間主臥3、空間利用效率|玄關(guān)設(shè)計(jì),加強(qiáng)收納功能，提升私密性，公衛(wèi)干濕分離，依照面積段實(shí)現(xiàn)衣帽間+衛(wèi)生間的套房差異化設(shè)計(jì)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境未干濕分離*玄關(guān)設(shè)計(jì)南京朗詩(shī)玲瓏嶼141m23房的玄關(guān)采用過(guò)道式的設(shè)計(jì)50*4、居住便捷度：與標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)，標(biāo)桿企業(yè)多通過(guò)智能家居以及收納系統(tǒng)提高生活便捷度，增加居住舒適感，同時(shí)提升產(chǎn)品溢價(jià)和品牌形象輸出收納設(shè)計(jì)萬(wàn)科收納系統(tǒng)包括：玄關(guān)柜、衣柜、儲(chǔ)藏柜、衛(wèi)生間潔柜、廚柜。不僅收納空間大，而且分布廣泛，最突出的特色是精細(xì)化的空間分類(lèi)，即每類(lèi)物品都有對(duì)應(yīng)的儲(chǔ)藏位置綠地海珀璞暉則獨(dú)創(chuàng)上層收納空間，可收納6000公升物品；既滿(mǎn)足收納需求，又節(jié)約空間智能家居標(biāo)桿企業(yè)如萬(wàn)科、金地等從2014年開(kāi)始在個(gè)別項(xiàng)目上嘗試與互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)（如小米）合作，引入智能家居硬件和軟件，實(shí)現(xiàn)安全、健康以及生活等各方面的智能化標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目借鑒——提升收納功能系統(tǒng)性，使空間分類(lèi)及利用率精細(xì)化和高效化，逐漸實(shí)現(xiàn)智能家居生態(tài)化改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*4、居住便捷度：與標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)，標(biāo)桿企業(yè)多通過(guò)智能家居51*萬(wàn)科收納系統(tǒng)包括：玄關(guān)柜、衣柜、儲(chǔ)藏柜、衛(wèi)生間潔柜、廚柜。不僅整體收納空間大，而且分布廣泛，最突出的特色是精細(xì)化的空間分類(lèi)，即每類(lèi)物品都有對(duì)應(yīng)的儲(chǔ)藏位置廚柜：收納空間精確對(duì)應(yīng)洗、切、炒每個(gè)環(huán)節(jié)儲(chǔ)藏柜：大尺度獨(dú)立空間以存放大件物品玄關(guān)柜：分區(qū)清晰，每物品都有專(zhuān)門(mén)位置衣柜：男女分開(kāi)，根據(jù)衣物類(lèi)型劃分空間廚柜儲(chǔ)藏柜玄關(guān)柜衣柜衛(wèi)生間潔柜衛(wèi)生間潔柜：洗浴和清潔用品各歸其位案例：上海萬(wàn)科翡翠公園收納系統(tǒng)綠地海珀璞暉則獨(dú)創(chuàng)上層收納空間，可收納6000公升物品；既滿(mǎn)足收納需求，又節(jié)約空間綠地海珀璞暉上層收納空間綠地海珀璞暉上層收納空間4、居住便捷度·收納設(shè)計(jì)|通過(guò)收納實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性、精細(xì)的空間分類(lèi)以及空間的高效利用改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境改善性需求住宅隨著實(shí)用面積的增大，收納儲(chǔ)物空間設(shè)置的重要性就沒(méi)有經(jīng)濟(jì)型住宅那么大，好的收納設(shè)計(jì)在整體關(guān)注點(diǎn)中起到錦上添花的作用*萬(wàn)科收納系統(tǒng)包括：玄關(guān)柜、衣柜、儲(chǔ)藏柜、衛(wèi)生間潔柜、廚柜。52*表：品牌開(kāi)發(fā)商智能化家居發(fā)展情況智能家居，是指通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將各類(lèi)家居電子產(chǎn)品控制、家庭安全監(jiān)控、防盜報(bào)警乃至與整個(gè)生活社區(qū)的信息交流合理有效地結(jié)合起來(lái)，讓業(yè)主無(wú)論在何時(shí)何地，都能夠及時(shí)了解家中狀況、調(diào)節(jié)家居環(huán)境。這是未來(lái)精裝修發(fā)展的主流趨勢(shì)品牌開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、金地等從去年開(kāi)始在個(gè)別項(xiàng)目上嘗試與互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)合作，引入智能家居硬件和軟件，實(shí)現(xiàn)安全、健康以及生活等各方面的智能化；而新城也在常州新城帝景項(xiàng)目中引入智能家居和APP系統(tǒng)，主要實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程操控功能4、居住便捷度·智能家居|通過(guò)智能家居，實(shí)現(xiàn)生活智能化模式改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境*表：品牌開(kāi)發(fā)商智能化家居發(fā)展情況智能家居，是指通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技53*綜合考量-社區(qū)環(huán)境舒適度綜合考量-戶(hù)型設(shè)計(jì)&空間利用效率綜合考量-建筑綠色環(huán)保&改善型品牌標(biāo)識(shí)度綜上，在后期朗詩(shī)需要持續(xù)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)活動(dòng)空間的打造，同時(shí)強(qiáng)化空間可變性的打造，并提升改善型地產(chǎn)品牌的標(biāo)識(shí)度注：必要性（敏感點(diǎn)）、重要性（痛點(diǎn)）改善突破/總結(jié)（1）綜合考量-戶(hù)型成長(zhǎng)性&居住便捷度*綜合考量-社區(qū)環(huán)境舒適度綜合考量-戶(hù)型設(shè)計(jì)&空間利用效率綜54*改善突破/總結(jié)（2）*改善突破/總結(jié)（2）55*方向改善：突破點(diǎn)分析重新認(rèn)知改型需求行業(yè)趨勢(shì)已入住項(xiàng)目間產(chǎn)品比對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)借鑒標(biāo)桿企業(yè)貼標(biāo)策略借鑒項(xiàng)目比對(duì)突破點(diǎn)客戶(hù)決策點(diǎn)客戶(hù)描摹客戶(hù)敏感點(diǎn)客戶(hù)痛點(diǎn)重要性難易程度必要性適合朗詩(shī)產(chǎn)品進(jìn)化建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身屬地化因素的個(gè)性化建議差異化升級(jí)階段性產(chǎn)品優(yōu)化方向階段性產(chǎn)品進(jìn)化點(diǎn)（組合）共性升級(jí)*方向改善：突破點(diǎn)分析重新認(rèn)知改型需求行業(yè)趨勢(shì)已入住項(xiàng)目間產(chǎn)56*改善：突破點(diǎn)分析從行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，朗詩(shī)如若做有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的首改或再改型產(chǎn)品，存在一些必須的優(yōu)化點(diǎn)可能的產(chǎn)品優(yōu)化點(diǎn)*改善：突破點(diǎn)分析從行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，朗詩(shī)如若做有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力57*方向改