層次分析法在重慶解放碑步行街改造中的應(yīng)用

層次分析法在重慶解放碑步行街改造中的應(yīng)用

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費者的結(jié)構(gòu)、購物方式和需求偏好發(fā)生了變化。自本世紀(jì)90年代以來，商業(yè)街區(qū)在世界范圍內(nèi)經(jīng)歷了重大變革。具體表現(xiàn)各種業(yè)態(tài)及功能的紛紛涌現(xiàn)，競爭戰(zhàn)略的不斷變化與調(diào)整，結(jié)果形成了商業(yè)街區(qū)的全方位、多角度的技術(shù)性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整和革新。為了競爭的需要，近幾年大多數(shù)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)都進(jìn)行了改造，有的甚至全部推倒重建。像上海的南京路、北京的王府井與西單、天津的和平路、沈陽的中街、蘇州的觀前街、廣州的下九路和北京路、哈爾濱的中央大街、深圳的東門、南京的湖南路與山西路等，都先后進(jìn)行了大規(guī)模的整體改造。商業(yè)街的改造是一個系統(tǒng)工程，涉及業(yè)種業(yè)態(tài)設(shè)置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、監(jiān)督管理、人文環(huán)境打造等方面，且在這些較大的因素下面又有眾多分支因素，各因素孰輕孰重十分不容易把握。而且，在進(jìn)行具體的改造過程中，針對上述方面，哪些措施應(yīng)該先實施，哪些應(yīng)該后實施，也一直是商業(yè)街管理者比較頭痛的事情。根據(jù)調(diào)查，大多數(shù)管理者都是依據(jù)當(dāng)時情況，憑直覺行事，這往往造成了執(zhí)行績效的不確定性，難以取得改造的預(yù)期效果。為此，必須采用科學(xué)的決策方法，找到影響商業(yè)街運營的影響因素，建立商業(yè)街的綜合評價體系，并從中發(fā)掘出主導(dǎo)因素和輔助因素，有針對性地分步實施。一、商業(yè)綜合競爭力指標(biāo)的表征對商業(yè)街的綜合評價，是商業(yè)街進(jìn)行綜合治理和改造的前提及重要步驟。從國內(nèi)外的相關(guān)研究文獻(xiàn)來看，影響商業(yè)街運營的主要因素有輻射能力、商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)程度、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人文環(huán)境、城市管理水平和城市形象等，這些因素囊括了商業(yè)街的經(jīng)濟(jì)、社會、人文、制度等方面，具有豐富的內(nèi)涵。而且，在每一個指標(biāo)下都還有相應(yīng)的支持指標(biāo)。比如，輻射能力中的交通和通訊的便利性，就包括停車位數(shù)、公共汽車通達(dá)車次數(shù)、人均電話數(shù)、寬帶普及率等；與其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系的密切程度可以用區(qū)間貿(mào)易額、區(qū)際交通網(wǎng)絡(luò)、跨區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作項目規(guī)模與數(shù)量、特色經(jīng)濟(jì)(零批業(yè))發(fā)達(dá)程度等指標(biāo)表征；而經(jīng)濟(jì)與社會的中心極則可包括區(qū)域GDP/全市GDP、政府機(jī)構(gòu)的級別與聚集成度、人流量等。其它指標(biāo)也都可以用具體的可以數(shù)量化的指標(biāo)來進(jìn)行表征和衡量?？梢姡谶@個評估體系下，我們基本上可以將商業(yè)街的現(xiàn)狀進(jìn)行描述和評估，并根據(jù)確立的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)來找到應(yīng)該繼續(xù)推進(jìn)的優(yōu)勢以及需要及時改進(jìn)的“短板”。二、經(jīng)濟(jì)、社會和政治領(lǐng)域權(quán)重的確定在綜合評價一個商業(yè)街各方面發(fā)展層次時，各自的重要程度如何排序？這就需要確定各影響因素間的相對權(quán)重。層次分析法在確定權(quán)重上有比較明顯的優(yōu)勢。層次分析法(AHP,AnalyticalHierarchyProcess)是美國Saaty教授于70年代提出的一種決策方法，是一種將決策者的定性判斷與定量計算有效結(jié)合起來的決策分析方法，并廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、行為、社會和政治等領(lǐng)域的排序、規(guī)劃、沖突分析。用該法計算權(quán)重的步驟是：1、分析問題中各因素之間的關(guān)系，建立問題的遞階層次結(jié)構(gòu)。按照實際分析的問題的不同屬性由上至下分為三個層次，依次是：目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和方案層。同一層諸因素從屬于上一層的因素或?qū)ι弦粚右蛩赜杏绊?，同時又支配著下一層因素或受到下層因素的作用。比如輻射能力、商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)程度、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人文環(huán)境、城市管理水平和城市形象屬于準(zhǔn)則層，而各準(zhǔn)則下面的指標(biāo)則屬于方案層。2、對同層次的各因素關(guān)于上一層次中的某一準(zhǔn)則的重要性進(jìn)行兩兩比較，構(gòu)造出兩兩比較判斷矩陣，并由判斷矩陣計算被比較因素對該準(zhǔn)則的相對權(quán)重。3、值得注意的是，由于權(quán)重的確定不但對各類影響因素的重要性評價具有關(guān)鍵作用，而且對最后的實施策略的制定能否獲得科學(xué)、有效、全面的效果有相當(dāng)?shù)膶?dǎo)向作用。因此，在確定各個因素影響權(quán)重時，應(yīng)多方征詢專家們的意見，以提高權(quán)重的客觀性和準(zhǔn)確性。而且由于各位專家對指標(biāo)內(nèi)涵的偏愛和看法不一致，所以在取得專家評判意見后，要將個人評價值與平均評價值偏差較大的專家挑選出來，請他重新進(jìn)行評判。通過幾輪反復(fù)，通?？梢缘玫捷^為一致的意見。三、解放碑商貿(mào)中心發(fā)展的“新模型”下面我們用重慶市解放碑商貿(mào)中心的改造為例，說明AHP法如何幫助商業(yè)街管理者進(jìn)行決策的。解放碑商貿(mào)中心區(qū)地處渝中半島的中心地帶，隸屬渝中區(qū)，是以解放碑中心購物廣場為中心，東起小什字，西至較場口，南起新華路，北至民生路，面積約一平方公里的彈丸之地。地方雖小，卻是重慶人的驕傲。這里商賈云集、高樓林立，是重慶市大型商場、商社、金融機(jī)構(gòu)、賓館飯店最集中的地區(qū)。但就在前兩年前進(jìn)的步伐卻突然減緩，究其原因，一方面是目前重慶市主城區(qū)已形成解放碑、沙坪壩、觀音橋、南坪、楊家坪等五大購物中心，銷售規(guī)模上億元的大型商場就超過數(shù)十個。同城兄弟商業(yè)街的步步緊逼，使得以解放碑商貿(mào)中心區(qū)為核心的渝中區(qū)商貿(mào)中心購買力呈逐漸分流并有加速之勢。另一方面，就是大多人只是來這里四處逛逛，畢竟到了解放碑就等同于到了重慶了；而真正購物的群體很少。也就是說，解放碑更多的成為標(biāo)志性區(qū)域，旅游的成分似乎大于商貿(mào)的成分，以致“長了人流量，少了消費量”。面對這一現(xiàn)狀，重慶市渝中區(qū)領(lǐng)導(dǎo)及解放碑管理委員會決定必須要進(jìn)行商業(yè)街改造，革除弊端，同時全面升級，將解放碑商貿(mào)中心提升為“西部第一街”，確保其在重慶乃至整個西部商貿(mào)圈的老大地位。根據(jù)解放碑的實際情況，我們以解放碑商貿(mào)區(qū)建設(shè)成為“西部第一街”為目標(biāo)，把各影響因素和實施方案條理化、層次化，構(gòu)造了一個層次分析的結(jié)構(gòu)模型。其中，目標(biāo)層為“西部第一街”；準(zhǔn)則層為輻射能力、商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)程度、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人文環(huán)境、城市管理水平和城市形象，方案層由對應(yīng)準(zhǔn)則層的34個具體指標(biāo)組成。根據(jù)以上建立的模型，我們運用層次分析模型將影響實現(xiàn)將解放碑商業(yè)街建成“西部第一街”目標(biāo)的各種政策因素予以分解，并通過模型運算，對各種政策措施的相對重要性進(jìn)行排序，從而獲得各類政策的實施先后和力度。經(jīng)過專家多次打分，用Matlab編程計算得到如下結(jié)果：準(zhǔn)則層各項對目標(biāo)層“西部第一街”的相對重要性如下：方案層各項對目標(biāo)層“西部第一街”的相對重要性如下：根據(jù)上述結(jié)果，在吸納專家相關(guān)的科學(xué)建議后，解放碑管理者適時推出了多項改革措施，力圖使解放碑舊貌換新顏。其主要的“手術(shù)”有：———堅決推行精品戰(zhàn)略。適當(dāng)壓縮綜合性百貨店，增加精品銷售網(wǎng)點，引導(dǎo)諸如大都會、時代廣場等向高檔消費區(qū)發(fā)展，并增加定位于中高檔商品的專業(yè)、專賣店，引進(jìn)國內(nèi)外知名品牌入駐。使解放碑很快成為“高（檔）、精（品）、名（牌）”的代名詞?！罅ε嘤桶l(fā)展川菜文化。繼承和提升傳統(tǒng)川菜技藝，創(chuàng)新發(fā)展渝派川菜。除繼續(xù)擴(kuò)展和延伸八一路好吃街外，還積極建設(shè)洪崖洞以“重慶火鍋”為主的民俗風(fēng)貌美食城?！獢U(kuò)展小什字片區(qū)的規(guī)模和強(qiáng)度，努力營造出一個良好金融中心的形象和辦公環(huán)境。集中再建成一批新興金融大廈，創(chuàng)辦一批總部在小什字片區(qū)的區(qū)域性和地方性金融機(jī)構(gòu)，并加大力度引進(jìn)外資金融機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)金融造血功能。同時以此為中心，逐步培育形成重慶的CBD（中央商務(wù)區(qū)）?！訌?qiáng)文化休閑的建設(shè)。重點建設(shè)和培育“兩區(qū)一園”，即文化精品區(qū)、抗戰(zhàn)文化區(qū)、巴渝民俗風(fēng)情園。定期舉辦各類文娛活動，使中心區(qū)買、賣、看、玩俱全。最終做到逛解放碑的游客有置身“商業(yè)公園”的感覺?！七M(jìn)“不夜城”戰(zhàn)略。大力挖掘山城夜景潛力，加強(qiáng)燈飾工程的建設(shè)力度，通過夜景開拓旅游、商貿(mào)的又一個高潮?！e極開展“五大工程”。即便捷交通工程、基礎(chǔ)建設(shè)工程、景觀美好工程、宣傳造勢工程、管理形象工程。這五個工程的實施，將幫助解放碑實現(xiàn)往來自如、功能完備、實施齊全、文化氣息濃厚、品牌卓越、管理協(xié)調(diào)。經(jīng)過“手術(shù)”后的解放碑，已提升為多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商貿(mào)集合體，初步形成了“一個核心，四大組團(tuán)，五條專業(yè)街”的布局，實現(xiàn)了科學(xué)功能分區(qū)。成功地有一個自然形成的商貿(mào)聚集地蛻變?yōu)橐粋€經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃的大型集約化現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)，成功地由從占領(lǐng)重慶商貿(mào)制高點到躋身西部商貿(mào)高地乃至全國著名商業(yè)街區(qū)的行列。四、必須有合理的決策。在，商業(yè)銀行的管理層左右為難商業(yè)街區(qū)的建