羅源縣房地產(chǎn)投資分析

...v.羅源縣房地產(chǎn)投資分析報(bào)告目錄前言工程概況羅源概況羅源社會(huì)現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)形態(tài)對(duì)房地產(chǎn)的影響羅源縣城開展規(guī)劃及“打造羅源灣〞對(duì)房地產(chǎn)的影響羅源投資消費(fèi)觀念對(duì)房地產(chǎn)的影響羅源房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響工程分析工程建議一前言2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)，全國(guó)及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；在土地招拍掛市場(chǎng)，總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)熱度甚至超過2007年。2009年年底，為遏制局部城市房?jī)r(jià)上漲過快，中央政府加大了對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，以1月7日出臺(tái)的“國(guó)十一條〞為標(biāo)志，2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策已由“寬松〞轉(zhuǎn)為“調(diào)控〞。2009年，**全年銷售近47000套，面積突破500萬(wàn)立方，比增達(dá)163.08%，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。到2010年全市平均價(jià)格已攀升至每平米10000元以上，房?jī)r(jià)的增幅遠(yuǎn)超出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和收入增長(zhǎng)速度。橫覽全國(guó)70個(gè)大中城市，**的房地產(chǎn)成交均價(jià)居于排名中上位置，僅次于、**、**、**、**和**，高于**、**、**、**等大局部城市。而這與**比照其他二三線城市的總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口密度、產(chǎn)業(yè)根底以及輻射能力等并不能并駕齊驅(qū)。然而即便在政策逐步從緊、土地出讓價(jià)格快速上升、居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)不斷加大的背景下，**城市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍具有很強(qiáng)的吸引力，銷售量?jī)r(jià)仍然在進(jìn)一步開展。如何評(píng)價(jià)**市及所轄各縣市的房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)，確定戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)以及防范風(fēng)險(xiǎn)有著重要意義。二工程概況用地規(guī)模：343畝用地性質(zhì)：商業(yè)住宅、別墅用地建筑面積：約500000平方米容積率：約2.5地址：距離羅源縣城約4公里三羅源概況羅源縣位于**東部沿海，與**、馬祖隔海相望。全縣幅員1187平方公里，轄6鎮(zhèn)5鄉(xiāng)193個(gè)村居，總?cè)丝?5.5萬(wàn)，其中畬族人口占8.1%，為**省畬族主要聚居區(qū)之一。羅源有著豐富的礦產(chǎn)資源。羅源西北部地區(qū)有著豐富的“兩石〞，在全省名列前茅；農(nóng)副產(chǎn)品及海產(chǎn)品資源豐富，種類繁多。從1993年起，連續(xù)8年蟬聯(lián)**省經(jīng)濟(jì)開展“十佳縣〞。2008全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值58.67億元，比增17.3%；工業(yè)總產(chǎn)值94.91億元，增長(zhǎng)24.5%，其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值62.58億元，增長(zhǎng)34.4%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值23.6億元，增長(zhǎng)5.2%；財(cái)政總收入完成3.31億元，增長(zhǎng)33.4%，其中地方級(jí)收入1.93億元，增長(zhǎng)29.3%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額23.5億元，增長(zhǎng)59.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售額14.62億元，增長(zhǎng)16.6%；實(shí)際利用外資211萬(wàn)美元，增長(zhǎng)16.14%；外貿(mào)自營(yíng)出口總值2473萬(wàn)美元，增長(zhǎng)10.75%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11551元，增長(zhǎng)17.1%；農(nóng)民人均純收入5214元，增長(zhǎng)12.0%。羅源灣口小腹大水深，海域面積達(dá)240平方公里，距馬祖島38海里、基隆港146海里、**405海里、**435海里，位于長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲等距離中心，北聯(lián)**、**，南接**、**，是連接南北的重要節(jié)點(diǎn)。港口作業(yè)時(shí)間年平均360天，是我省六大天然深水良港之一；有近10萬(wàn)畝土地儲(chǔ)量可供成片開發(fā)港區(qū)工業(yè)建立。四是交通優(yōu)勢(shì)。海陸空交通便捷，開辟了直抵**、日本、新加坡等航線，104國(guó)道、同三高速公路穿境而過，距長(zhǎng)樂國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅58公里，**市區(qū)65公里，距**200多公里。沿海大動(dòng)脈溫福鐵路正加緊建立，將于2008年建成，并在羅源灣開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)站，羅源灣港區(qū)鐵路專用線從該站點(diǎn)連接貫穿港區(qū)三個(gè)作業(yè)區(qū)至將軍帽。羅源灣是省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨時(shí)一類通商口岸、臺(tái)輪停泊點(diǎn)、對(duì)臺(tái)貿(mào)易點(diǎn)和全國(guó)首個(gè)國(guó)土綜合開發(fā)整理示范區(qū)。四、羅源現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)形態(tài)對(duì)房地產(chǎn)的影響〔一〕羅源現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)形態(tài)的特點(diǎn)1、人口基數(shù)小，自然增長(zhǎng)率高，政策控制增長(zhǎng)在9%以內(nèi)。截至2010年，羅源全縣實(shí)際人口應(yīng)該在27萬(wàn)左右，根本保持在政府控制目標(biāo)內(nèi)。但羅源屬于典型的“南方農(nóng)村型〞城市，思想相比照擬守舊，重男輕女問題一直存在。加上人口年齡構(gòu)造的原因，因此人口增長(zhǎng)率長(zhǎng)期以來(lái)一直保持在10%的增長(zhǎng)速度。2、總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模在沿?？h城中偏小，但近幾年，特別是“十一五〞以來(lái)增幅較快。羅源縣域經(jīng)濟(jì)總量偏小，經(jīng)濟(jì)根底相對(duì)薄弱，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力較弱。首先從產(chǎn)業(yè)構(gòu)造上看，第一產(chǎn)業(yè)比重偏高，但農(nóng)業(yè)根底薄弱，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展緩慢，第二產(chǎn)業(yè)素質(zhì)不高，產(chǎn)業(yè)支柱不明顯，第三產(chǎn)業(yè)不夠活潑，比重明顯偏低，這是制約羅源縣經(jīng)濟(jì)開展的重要因素。其次民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總量不大，多以商貿(mào)型為主，生產(chǎn)型和科技型企業(yè)少，規(guī)模小，隨著羅源灣規(guī)劃的推進(jìn)，規(guī)模工業(yè)和港口工貿(mào)將推動(dòng)羅源整個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和提升，從而增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力?！脖怼?009年羅源全縣生產(chǎn)總值〔2009年1-12月〕

單位：億元

指標(biāo)名稱1-12月累計(jì)增長(zhǎng)(%)一、全市生產(chǎn)總值2524.2812.8三、在全市生產(chǎn)總值中

福清市435.479.9

長(zhǎng)樂市265.4212.8

閩侯縣160.3518.4

連江縣153.8312.0

羅源縣82.7417.2

閩清縣76.5010.8

永泰縣51.2011.7

平潭縣68.5012.0〔表〕2009年羅源財(cái)政收入指標(biāo)名稱1-12月累計(jì)增長(zhǎng)

〔%〕一、財(cái)政總收入〔含基金〕481042418.3

#鼓樓區(qū)

1383302.0臺(tái)江區(qū)7357614.2倉(cāng)山區(qū)7681314.5晉安區(qū)8080312.7馬尾區(qū)15159216.8福清市21049826.3長(zhǎng)樂市11645216.3閩侯縣16577027.3連江縣7563819.7羅源縣3718722.6閩清縣307449.8永泰縣1605720.3平潭縣3549547.03、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，各項(xiàng)指標(biāo)根本保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。羅源農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和水產(chǎn)經(jīng)濟(jì)比擬穩(wěn)定；尤其水產(chǎn)品豐富優(yōu)質(zhì)，隨陸海交通分銷國(guó)內(nèi)外，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來(lái)奉獻(xiàn)。隨著羅源灣建立的不斷推進(jìn)，規(guī)模工業(yè)和港口工業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，增幅領(lǐng)先全市；隨著陸地交通根底設(shè)施和各噸位碼頭港口建成后，將帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚锪骱偷谌a(chǎn)業(yè)進(jìn)一步開展，區(qū)域樞紐城市的地位將愈加突出?！脖怼?009年羅源全部工業(yè)總產(chǎn)值單位：萬(wàn)元縣(市)區(qū)1-12月累計(jì)增長(zhǎng)〔%〕

全

市3949275313.6

福清市90920908.0

長(zhǎng)樂市739606315.8

閩侯縣360816425.5

連江縣153240627.1

羅源縣164751731.3

閩清縣99895111.3

永泰縣2879796.9

平潭縣18621130.0〔表〕2009年羅源規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值單位：萬(wàn)元縣(市)區(qū)1-12月累計(jì)增長(zhǎng)〔%〕

全

市3618285314.5

福清市85066408.3

長(zhǎng)樂市675223317.0

閩侯縣300634430.5

連江縣138480630.2

羅源縣143200737.5

閩清縣86868112.6

永泰縣1951997.7

平潭縣15003138.74、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄增加2006年羅源居民儲(chǔ)蓄存款余額10.78億元，年均增長(zhǎng)15.1％；照此順推2009年羅源城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額應(yīng)該在大約16.5億元左右。5、和大局部城市一樣投資拉動(dòng)在GDP中比重較大，是消費(fèi)總額的2.4倍?！脖怼?009年羅源固定資產(chǎn)投資總額單位：萬(wàn)元縣〔市〕區(qū)1-12月累計(jì)增長(zhǎng)(%)

全

市1544600832.3

羅源縣50402522.0注：以上數(shù)據(jù)不含高速公路和鐵路的投資額?！脖怼?009年羅源縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額單位：萬(wàn)元縣(市)區(qū)12月1-12月累計(jì)增長(zhǎng)(%)

全

市13639581335791218.0

羅源縣2046420197417.8〔二〕羅源經(jīng)濟(jì)面對(duì)房地產(chǎn)的影響1、縣城經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升，對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射能力增強(qiáng)，進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村人口城市化進(jìn)程。按照規(guī)劃2010年，羅源城區(qū)人口達(dá)8萬(wàn)人左右，城市建立用地面積到達(dá)11.55平方公里，實(shí)際比1996年增加約16000戶的入戶剛性需求。而自“羅源灣〞戰(zhàn)略開展布局提出以來(lái)，固定資產(chǎn)投資和規(guī)模企業(yè)投資增幅不斷攀升，同時(shí)促進(jìn)羅源的整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模和增幅不斷上升，這將帶動(dòng)下游民營(yíng)企業(yè)和就業(yè)人口，促使羅源居民收入增加，從而增加購(gòu)置力。人口和購(gòu)置力是決定一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的根底因素，按照經(jīng)歷，這個(gè)根底因素促發(fā)的連帶作用約為在3-6倍之間。2、價(jià)格仍有上升空間按照國(guó)際慣例，人均GDP超過1000美元后居民消費(fèi)構(gòu)造開場(chǎng)由吃穿為主向住行為主轉(zhuǎn)化，當(dāng)人均GDP超過5000美元時(shí)，房地產(chǎn)的投資開場(chǎng)群眾化，進(jìn)入爆發(fā)式增長(zhǎng)階段。2009年羅源的人均GDP超過30000元人民幣，約為5000美元，這意味著羅源房地產(chǎn)需求將進(jìn)入爆發(fā)階段。根據(jù)興旺國(guó)家經(jīng)歷，房?jī)r(jià)與人均GDP之間的關(guān)系是：平均房?jī)r(jià)=人均GDP/3-5.5，按照這一模型，羅源房?jī)r(jià)的區(qū)間應(yīng)該在5800元到10500元之間，而目前羅源均價(jià)大約為3500元/平方米到4200元/平方米之間，意味著羅源的房?jī)r(jià)還有著較大的上漲空間。此外，羅源的居民可支配收入3、人口和人均居住面積按照規(guī)劃，羅源縣城區(qū)人口目前應(yīng)該在9萬(wàn)左右，按照2008年城區(qū)人均居住面積到達(dá)12.52m2的開展目標(biāo)，城區(qū)可居住住宅面積保有量應(yīng)該超過150萬(wàn)平方米。按照平均3.1人/戶計(jì)算，城區(qū)可居住住宅面積保有量必須突破5萬(wàn)套。而2005年，全國(guó)人均居住面積已達(dá)26.11平方米，很顯然，其間有著巨大的剛性需求或換代型購(gòu)房空間。五、羅源規(guī)劃開展對(duì)房地產(chǎn)的影響〔一〕羅源的總體規(guī)劃羅源灣將圍繞“海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)省會(huì)中心城市東北翼的生態(tài)港口工業(yè)城市〞的目標(biāo)，建成以獅岐、將軍帽、?？訛?、碧里作業(yè)區(qū)、濂澳等一批戰(zhàn)略碼頭為依托的臨港工業(yè)集群，按照

按照"大工程一產(chǎn)業(yè)鏈一產(chǎn)業(yè)群一產(chǎn)業(yè)基地"的開展方向，打造七大產(chǎn)業(yè)基地。即以羅源火電廠為龍頭，開展以燃煤為主的港口型電力工業(yè)，打造東南沿海電力能源基地；以億鑫鋼鐵、德盛鎳業(yè)、德盛不銹鋼、三金鋼鐵等為龍頭，打造金港工業(yè)區(qū)冶金基地；以源鑫水泥、宇星精品涂鍍層板和石板材加工為龍頭，打造新型建材產(chǎn)業(yè)基地；以華東船廠、勝華船廠、藍(lán)之灣游艇為龍頭，延伸船舶修造及配套件產(chǎn)業(yè)鏈，打造東南沿海重要的船舶修造業(yè)基地；以時(shí)代包裝、福萬(wàn)塑膠、鴻博嚴(yán)密紡、益升食品等為龍頭，打造輕工食品制造基地；以田豐機(jī)械、宏豐備件等為龍頭，打造臨港裝備機(jī)械制造基地；引進(jìn)大型化工工程，打造?？訛郴せ?。同時(shí)，充分發(fā)揮這七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，培育產(chǎn)業(yè)集群，把羅源灣北岸建立成為海峽西岸有較強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力的臨港工業(yè)基地，成為全市乃至全省重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。城區(qū)建立主要以拓展縣城建成區(qū)規(guī)模和擴(kuò)大人口規(guī)模為取向，從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持優(yōu)先開展新城區(qū)，兼顧完善舊城區(qū)，加快完善岐余塘新區(qū)建立?？h城建立重點(diǎn)向東沿海岸線拓展，架設(shè)渡頭橋，聯(lián)接渡頭新區(qū)、開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)基地、火車站、港區(qū)，擴(kuò)大城區(qū)規(guī)模。按照**城市規(guī)劃院編制的羅源縣城市開展總體規(guī)劃，在穩(wěn)固開展老城區(qū)，建立岐余塘新區(qū)的同時(shí)，重點(diǎn)推進(jìn)渡頭新區(qū)和松山新鎮(zhèn)建立，在羅源灣開發(fā)區(qū)建立新城區(qū)，作為羅源縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。羅源新城區(qū)按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建立、高級(jí)化管理的原那么，以羅源灣生態(tài)港口工業(yè)城市為開展目標(biāo)，以塑造羅源灣新型城市為突破口，快速融入省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)圈。〔二〕羅源灣規(guī)劃開展的落實(shí)情況從歷年政府報(bào)告看，羅源灣建立的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根本得到落實(shí)，羅源的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市化進(jìn)程明顯加快?！踩沉_源規(guī)劃開展對(duì)房地產(chǎn)的影響1、港口型城市帶動(dòng)羅源產(chǎn)業(yè)構(gòu)造轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而深度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使城鄉(xiāng)居民實(shí)際購(gòu)置力增強(qiáng)，推進(jìn)步入房產(chǎn)投資消費(fèi)高速階段。2、港口型城市提升城區(qū)輻射能力，尤其是提升城區(qū)對(duì)轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的吸引力，從而使商品房的投資群體擴(kuò)大，群體構(gòu)造調(diào)整，帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售。3、城市升級(jí)、綜合實(shí)力增強(qiáng)為市場(chǎng)帶來(lái)良好預(yù)期，從而帶動(dòng)投資型購(gòu)房需求。六羅源消費(fèi)投資觀念對(duì)房地產(chǎn)的影響1、人口構(gòu)造根據(jù)**人口構(gòu)造和羅源畬族人口構(gòu)造和分布推測(cè)，羅源總?cè)丝谀挲g中19歲以下占比約35%，20～59歲人口比例約為55％，60歲及以上老年人口到達(dá)10％。按照這一數(shù)據(jù)，這意味著羅源總?cè)丝谥屑s有3.8萬(wàn)人面臨結(jié)婚剛性住房需求；有2萬(wàn)人處于滿巢階段，在未來(lái)5到10年面臨分巢剛性需求；而有約7.5萬(wàn)人在有經(jīng)濟(jì)能力的情況下會(huì)選擇換代購(gòu)房；另外還有約2萬(wàn)人在有經(jīng)濟(jì)能力情況下會(huì)選擇為子女教育購(gòu)房?？紤]到**的輻射和尤其是適婚女子外嫁等因素，5年內(nèi)剛性需求戶數(shù)應(yīng)該在1.5萬(wàn)戶左右。而換代型需求和教育購(gòu)房需求那么與剛性需求存在一定比例的穿插，排除剛性需求重疊局部應(yīng)該在2萬(wàn)戶左右。類比羅源城區(qū)內(nèi)的剛性需求和換代教育型需求大約在5000戶和10000戶。2、置業(yè)型消費(fèi)觀念仍起主導(dǎo)作用。3、高端收入人群為**所輻射。4、80后人群將主導(dǎo)投資消費(fèi)觀念，城鄉(xiāng)居民要求在城區(qū)落戶的比重上升，但也有局部將投向更成熟的城市。5、城鄉(xiāng)居民投資觀念薄弱。七羅源房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀根據(jù)羅源建立局2009年做的關(guān)于2008年工作報(bào)告估計(jì)羅源自2005年來(lái)年房地產(chǎn)開工和竣工面積平均約在40萬(wàn)平方米左右，且增幅較快。一手房成交面積約35萬(wàn)平方米左右，2008年城區(qū)商品房均價(jià)約4000元/平方米?！惨弧沉_源房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)2008年市場(chǎng)供給和需求在3000套左右根本保持平衡，每年保持較快增長(zhǎng)，應(yīng)該超過15%2008年市場(chǎng)均價(jià)在約4000元/平方米左右，2010年新開盤商品房?jī)r(jià)格將在7000元左右高位。從分布上看，市中心和渡頭新區(qū)成為熱點(diǎn)區(qū)域。商品房購(gòu)銷兩旺，根本平衡，空置量在可控范圍內(nèi)。130平方米以上的大三房是主力戶型。量?jī)r(jià)兩旺將促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)向精品住宅方向邁進(jìn)，應(yīng)該看到的是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將再度加劇。羅源房地產(chǎn)趨勢(shì)隨著羅源灣建立的深入開展，房地產(chǎn)土地的供給量將逐步放大，成交價(jià)格同步上升。在建立海西北翼城市的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額將持續(xù)增長(zhǎng)。在全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)地價(jià)高漲的背景下，將促使資金流向三線以下城市以沖抵風(fēng)險(xiǎn)。因此羅源的房地產(chǎn)投資資金來(lái)源將更加多元化，隨著信貸調(diào)控政策逐步浮出水面，自有資金和民間資金將成為開發(fā)資金主要來(lái)源，信貸資金將有所縮減。延續(xù)2009年的房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)，將繼續(xù)推進(jìn)羅源商品房成交量?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)。八宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響1、中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體面的影響2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)在寬松貨幣政策和投資拉動(dòng)下快速上升，除外貿(mào)出口增幅尚未恢復(fù)，其他各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均步入增長(zhǎng)軌道。在經(jīng)過這輪金融危機(jī)的沖擊之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)接踵遭遇中國(guó)外向型企業(yè)受國(guó)際反傾銷制裁、國(guó)際施加人民幣升值壓力和國(guó)內(nèi)通脹矛盾壓力等問題，越加感到拉動(dòng)內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要和迫切性。由于中國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)廣闊，作為開展中國(guó)家投資空間廣闊等因素，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)5到10年內(nèi)仍將慣性保持增長(zhǎng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造三高和勞動(dòng)力本錢不斷攀升將阻礙中國(guó)商品的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，今年的一季度貿(mào)易逆差已然說(shuō)明，不僅在對(duì)外貿(mào)易上，在WTO體系下，中國(guó)的內(nèi)需市場(chǎng)也面臨著競(jìng)爭(zhēng)威脅，尤其在高新技術(shù)領(lǐng)域，中國(guó)沒有能力設(shè)置政策性壁壘保障國(guó)民企業(yè)。此外中國(guó)的人均指標(biāo)不斷向好，但其間真實(shí)的貧富差距擴(kuò)大成為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)平安的一大隱患，資本的集中將會(huì)導(dǎo)致投資消費(fèi)乃至整體經(jīng)濟(jì)的畸形開展。因此在未來(lái)5年內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體形式仍將有利于房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)開展，而解決就業(yè)、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造轉(zhuǎn)型、分配不均等問題將成為考驗(yàn)未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的關(guān)鍵所在。2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)在觸底后急速反彈，并再創(chuàng)新高，全國(guó)及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均突破歷史最高水平，這讓當(dāng)局和許多經(jīng)濟(jì)學(xué)權(quán)威人士都不禁咂舌。中國(guó)調(diào)控的作用力于地產(chǎn)終究如何？那么，中國(guó)作為崛起的新經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)總量和實(shí)力應(yīng)該是根本因素，而寬松的貨幣政策那么是催化劑。中根本面看，中國(guó)的財(cái)富集中和城市化集中有著一定的正相或偶合關(guān)系。多級(jí)的財(cái)富集中為求價(jià)值的保值增值將資本涌向多級(jí)的城市化集中區(qū)域。在此背后傳統(tǒng)的安居置業(yè)觀念和理財(cái)觀是深遠(yuǎn)背景。綜合經(jīng)濟(jì)向好的宏觀預(yù)期，資本往房地產(chǎn)集中這一趨勢(shì)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法急剎車，因此，中國(guó)的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持較快開展速度，價(jià)格仍然有攀升空間。

未來(lái)2至3年，一線城市中和**在自住性和投資性需求的推動(dòng)下，商品房銷售金額仍將保持較高水平；

二三線城市**、**、**和**等城市由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)收入比擬低、市場(chǎng)輻射力強(qiáng)，以及土地價(jià)格偏低等特點(diǎn)，將成為開發(fā)企業(yè)特別是局部中小企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。圖：2009年，商品房銷售額前三位的分別為**、和**，在40個(gè)重點(diǎn)城市中占比到達(dá)20.7%數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、qyb.soufun.3、海西建立對(duì)房地產(chǎn)的影響區(qū)域規(guī)劃對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的影響是有目共睹的，2009年5月中央批準(zhǔn)加快建立海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃在一定程度上是為應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式提出的，因此在政策上更有針對(duì)性，也有助于提高未來(lái)區(qū)域內(nèi)各地區(qū)的相互協(xié)調(diào)性。而區(qū)域規(guī)劃更注重區(qū)域自主性和鼓勵(lì)內(nèi)生動(dòng)力，重點(diǎn)不僅在于中央政府給予的優(yōu)惠政策，更在于給予地方政府更多的制度創(chuàng)新和實(shí)驗(yàn)的自主權(quán)利，這或?qū)⒃鰪?qiáng)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)開展的內(nèi)生動(dòng)力，有助于促進(jìn)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速開展，促進(jìn)獲取進(jìn)一步開展的動(dòng)力。而區(qū)域規(guī)劃在加大地區(qū)創(chuàng)新力度，加快經(jīng)濟(jì)構(gòu)造轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的綜合開展，強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和社會(huì)事業(yè)的開展，加大環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建立的力度，但在當(dāng)前國(guó)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍充滿不確定，保增長(zhǎng)仍是當(dāng)前主要任務(wù)的背景下，包括經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型在內(nèi)的綜合目標(biāo)是否能夠?qū)崿F(xiàn)還有待觀察。但至少可以肯定的是區(qū)域規(guī)劃在當(dāng)前原本對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)充滿信心的民間資本市場(chǎng)將更大促進(jìn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資增值的信心，在規(guī)劃區(qū)域根底設(shè)施、配套再度升級(jí)，輻射能力再度增強(qiáng)的情況下，更有利于促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，