我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理的現(xiàn)狀及發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理的現(xiàn)狀及發(fā)展

一、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的財(cái)務(wù)狀況(一)提供全方位的金融服務(wù)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融以房地產(chǎn)公司的主要客戶(hù)為基礎(chǔ)，在交易的實(shí)際背景下，采用自助式交易融資，通過(guò)交易和索賠登記、第三方監(jiān)控等專(zhuān)業(yè)手段關(guān)閉資產(chǎn)和第三方，同時(shí)為房地產(chǎn)公司提供綜合金融產(chǎn)品和服務(wù)。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理從狹義上可以概括為“M+1+N”,即以核心房地產(chǎn)企業(yè)“1”為主要的依附,為比較多的供應(yīng)商“M”和比較多的分銷(xiāo)商或客戶(hù)“N”,提供一攬子全方位的金融服務(wù)?！癕+1+N”是從金融機(jī)構(gòu)為融資服務(wù)提供主體角度出發(fā)進(jìn)行的定義,定義的范圍和視角比較狹窄。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融的參與者或推動(dòng)者也包括開(kāi)發(fā)商、建筑公司以及房產(chǎn)銷(xiāo)售公司,它們本身就是供應(yīng)鏈中的企業(yè),為其上下游提供綜合性的服務(wù),實(shí)現(xiàn)金融和產(chǎn)業(yè)要素的高度結(jié)合,在這種狀態(tài)下就突破了“M+1+N”的模式,而是一種把物流及商業(yè)循環(huán)和金融運(yùn)營(yíng)合在一起的管理動(dòng)態(tài),將供應(yīng)鏈中的各方與金融機(jī)構(gòu)緊緊連接,達(dá)到通過(guò)供應(yīng)鏈物流使資金使用靈活的目的,還用資金促進(jìn)供應(yīng)鏈物流的運(yùn)營(yíng)。供應(yīng)鏈金融的特點(diǎn)表現(xiàn)為:供應(yīng)鏈金融是一個(gè)發(fā)生在物流、信息流閉合的組織間的資金運(yùn)行活動(dòng),其資金運(yùn)行環(huán)境是封閉的。供應(yīng)鏈金融的目標(biāo)是追求整個(gè)供應(yīng)鏈體系的價(jià)值最大化,無(wú)論是為供應(yīng)鏈中的哪一環(huán)節(jié)提供支持和服務(wù),其追求的都是體系整體價(jià)值,不是某一企業(yè)的單個(gè)價(jià)值。供應(yīng)鏈金融關(guān)注核心企業(yè)的信用,即核心企業(yè)的信用評(píng)估是整條供應(yīng)鏈評(píng)估的重點(diǎn),也是供應(yīng)鏈金融額度授信考慮的主要因素。供應(yīng)鏈金融關(guān)注貿(mào)易的真實(shí)發(fā)生,即其關(guān)注核心企業(yè)和其他供應(yīng)商企業(yè)之間的貿(mào)易發(fā)展情況,并將其作為控制其額度授信的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。(二)第三方保理商的支持保理又稱(chēng)托收保付,是指賣(mài)方將當(dāng)下或未來(lái)的在同買(mǎi)方訂立的貨物銷(xiāo)售服務(wù)合同基礎(chǔ)上發(fā)生的應(yīng)收賬款向保理商轉(zhuǎn)讓,由保理商向賣(mài)方提供融資、買(mǎi)方信用估算、銷(xiāo)售戶(hù)頭管控、主體信用保證、催款等一攬子全方位的服務(wù)方式。這是以托收、賒賬方式進(jìn)行銷(xiāo)售結(jié)款時(shí),賣(mài)方為進(jìn)一步加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管控、促進(jìn)流動(dòng)性而委托第三方保理商管控應(yīng)收賬款。目前市場(chǎng)化的保理形式包括直接保理、反向保理、聯(lián)合保理、再保理和居間保理等。(三)多層次和多方式、多渠道全方位對(duì)接資金房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理將房地產(chǎn)的供應(yīng)鏈條優(yōu)勢(shì)嵌入保理業(yè)務(wù)中,是供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)形態(tài)的一種分類(lèi)。其中依托房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融的保理業(yè)務(wù)形態(tài)主要為應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓融資,根據(jù)具體形態(tài)不同,又可以進(jìn)一步分為直接保理、反向保理、保理池融資以及票據(jù)保理融資等。在實(shí)踐中,對(duì)接資金多采用ABS的模式。我國(guó)供應(yīng)鏈金融的存量市場(chǎng)空間巨大,在10萬(wàn)億元左右。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融已成為資本市場(chǎng)最感興趣的一個(gè)方向,增長(zhǎng)速度和市場(chǎng)前景也倍受關(guān)注。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理將突破房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道,發(fā)展?jié)摿薮?。二、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理的發(fā)展空間供應(yīng)鏈金融保理是一個(gè)基于供應(yīng)鏈金融和保理的交互區(qū)域,所以供應(yīng)鏈金融和保理領(lǐng)域的兩方面監(jiān)管都適用于供應(yīng)鏈金融保理。目前,我國(guó)對(duì)供應(yīng)鏈金融和保理都持鼓勵(lì)和規(guī)范發(fā)展的態(tài)度,也并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)鏈金融保理出臺(tái)特別的政策。故房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理無(wú)論是從現(xiàn)在的發(fā)展態(tài)勢(shì)還是未來(lái)的發(fā)展前景來(lái)看,都有較大的發(fā)展空間?？v觀上述表格,可以看出在供應(yīng)鏈金融和保理領(lǐng)域,相關(guān)的政策頒布時(shí)間最早為2007年,且效力級(jí)別最高的為部門(mén)規(guī)章。縱覽這些法規(guī)政策內(nèi)容,多為規(guī)范和鼓勵(lì)供應(yīng)鏈金融和保理業(yè)務(wù)方面的條款,這表明我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈保理業(yè)務(wù)還處于起步階段,具有廣泛的市場(chǎng)前景和較多的市場(chǎng)紅利。三、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的財(cái)務(wù)擔(dān)保業(yè)務(wù)模式房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理的業(yè)務(wù)模式包括直接保理、反向保理、保理池融資和票據(jù)保理等。(一)賣(mài)方自身國(guó)家利益的保理。對(duì)于賣(mài)方的追索權(quán)保理,保理公司于公司直接保理業(yè)務(wù)即是處于整個(gè)供應(yīng)鏈的賣(mài)方將其對(duì)于買(mǎi)賣(mài)交易中的買(mǎi)方(核心企業(yè))的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給保理公司,保理公司在此基礎(chǔ)上對(duì)賣(mài)方進(jìn)行資金融通。保理按照業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)形態(tài)不同,分為明保理、暗保理。同時(shí)根據(jù)可否對(duì)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)收賬款的賣(mài)方進(jìn)行追索,又按照有沒(méi)有追索權(quán)進(jìn)行區(qū)分,在無(wú)追索權(quán)保理業(yè)務(wù)中,保理公司需要核實(shí)買(mǎi)方的資信情況,并據(jù)此對(duì)賣(mài)方核實(shí)保理融資額度。其一般業(yè)務(wù)流程如圖1所示:(四)應(yīng)收賬款保理業(yè)務(wù)通常意義上的票據(jù)保理是指基礎(chǔ)貿(mào)易中的供應(yīng)商將其持有的關(guān)于對(duì)核心企業(yè)或其成員企業(yè)的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給保理公司,保理公司對(duì)其保理融資后,由核心企業(yè)或其成員企業(yè)向其開(kāi)具發(fā)票以支付該筆應(yīng)收賬款。由于市場(chǎng)上創(chuàng)新做法不斷,票據(jù)保理也呈現(xiàn)出幾種不同的形式,一般來(lái)講,市場(chǎng)上的票據(jù)保理業(yè)務(wù)通常有如下三種:1.先保理后附票。該種模式即是基礎(chǔ)貿(mào)易中的債權(quán)人轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)收債權(quán)獲取保理融資,債務(wù)人向保理公司支付票據(jù),用于支付該筆應(yīng)收賬款。2.先附票后保理。即債權(quán)人和債務(wù)人相互發(fā)生的應(yīng)收賬款,債務(wù)人已向債權(quán)人簽發(fā)/轉(zhuǎn)讓票據(jù)。保理商與債權(quán)人簽署保理協(xié)議,從債權(quán)人那里受讓已采取票據(jù)支付的應(yīng)收賬款。保理商在把握風(fēng)險(xiǎn)的前提下,會(huì)讓債權(quán)人把已有票據(jù)通過(guò)背書(shū)的形式轉(zhuǎn)讓給保理商。3.純票據(jù)保理。即保理公司只根據(jù)保理融資人提供的票據(jù)即向其提供保理融資,保理融資人不向保理公司轉(zhuǎn)讓其與債務(wù)人之間的應(yīng)收賬款。根據(jù)目前市場(chǎng)上流行的觀點(diǎn)以及有關(guān)的合規(guī)性分析,先保理后附票的業(yè)務(wù)模式,票據(jù)是應(yīng)收賬款的支付方式,其為市場(chǎng)的合規(guī)做法。但是市場(chǎng)上的通行做法卻是先附票后保理和純票據(jù)保理。因?yàn)橄缺＠砗蟾狡钡谋＠順I(yè)務(wù)和直接保理業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制手段沒(méi)有變化,票據(jù)沒(méi)有發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)控制的作用,其發(fā)揮的只是支付手段,且該模式具有票據(jù)開(kāi)具和托收的風(fēng)險(xiǎn)?；谏鲜鲈?盡管先附票后保理和純附票保理有其合規(guī)性問(wèn)題,但是仍然有巨大的市場(chǎng)存量。而在先附票后保理和純票據(jù)保理業(yè)務(wù)的比較中,先附票后保理具有應(yīng)收轉(zhuǎn)讓和票據(jù)質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓的雙重保障;純票據(jù)保理,一旦發(fā)生票據(jù)造假或者票據(jù)托收出現(xiàn)問(wèn)題的情形,保理商的債權(quán)收回的風(fēng)險(xiǎn)較大,故保理商一般會(huì)審核商票對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)交易合同和發(fā)票,要求融資方提供其他增信措施等。四、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融咨詢(xún)abs(一)供應(yīng)鏈金融保理abs的應(yīng)用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不是單一模式,在此基礎(chǔ)上主要形成兩種類(lèi)別的應(yīng)收賬款:一種形式是上游供應(yīng)商在供給勞務(wù)以及工程建設(shè)等方面對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈條上的關(guān)鍵企業(yè)形成的應(yīng)收債權(quán);另一種形式是關(guān)鍵企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈下端售賣(mài)房產(chǎn)而產(chǎn)生的應(yīng)收債權(quán)。在具體的應(yīng)用實(shí)踐中,ABS的底層資產(chǎn)大部分產(chǎn)生于產(chǎn)業(yè)鏈上端的供應(yīng)商。房地產(chǎn)企業(yè)大部分情況下在整個(gè)供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)中地位相對(duì)關(guān)鍵和突出。上游供應(yīng)商因?yàn)樾枰袚?dān)長(zhǎng)周期的資金回款,壓力很大,而這一類(lèi)企業(yè)規(guī)模不大,且本身主體信用不足,能抵押的硬資產(chǎn)不多,資金融通能力往往不足?？紤]到這些因素,在產(chǎn)業(yè)鏈條上把商業(yè)保理放進(jìn)來(lái),供應(yīng)商把對(duì)關(guān)鍵企業(yè)的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給指定的保理商進(jìn)行資金融通,保理商把受讓的應(yīng)收債權(quán)當(dāng)作底層資產(chǎn)一攬子轉(zhuǎn)給資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。應(yīng)收賬款達(dá)到時(shí)間時(shí),由關(guān)鍵企業(yè)或相關(guān)債務(wù)方向資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃付錢(qián),專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃根據(jù)合同向投資者支付本息。通過(guò)供應(yīng)鏈金融保理ABS,供應(yīng)商按照協(xié)議規(guī)定的繳款日期,讓保理商受讓?xiě)?yīng)收賬款,獲得資金,改變了應(yīng)收賬款的流動(dòng)性,使資產(chǎn)效率提升、融資成本下降。在這個(gè)過(guò)程中,房企把整個(gè)付款的周期增長(zhǎng),資金流動(dòng)性增強(qiáng),而且這一類(lèi)ABS業(yè)務(wù)為表外,還降低了財(cái)務(wù)費(fèi)用。首先,核心企業(yè)付款方主體評(píng)級(jí)需要在AA+或以上,由于反向保理依賴(lài)于買(mǎi)方(債務(wù)人)的資信,因此,一旦確定了核心企業(yè),對(duì)買(mǎi)方的資信、行業(yè)、業(yè)務(wù)規(guī)模、實(shí)力等方面已經(jīng)有了初步判斷。另外,保理基礎(chǔ)資產(chǎn)帶有追索權(quán),則能起到雙重保障的作用。若合同的性質(zhì)為無(wú)追索權(quán),則需要嚴(yán)謹(jǐn)研究保理商的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)指標(biāo)以及主體信用情況。第二,對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈來(lái)說(shuō),不管是行業(yè)集中度還是區(qū)域集中度都相對(duì)較高。因?yàn)閭鶆?wù)人的行業(yè)主要是房地產(chǎn)和建筑,屬于順周期的行業(yè),容易受到波動(dòng)干擾,所以需要仔細(xì)分析債務(wù)人的償還能力。從區(qū)域分布來(lái)看,債務(wù)人的布局和房企在國(guó)內(nèi)各地的項(xiàng)目布局是一樣的。第三,在增信措施方面,反向保理ABS的增信措施將核心企業(yè)的信用引入,在基礎(chǔ)層面作為共同付款人對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行增信。對(duì)于關(guān)鍵企業(yè),可對(duì)其并表內(nèi)的子公司的償債能力進(jìn)行提升,通過(guò)兩種方式,即承債和保證,來(lái)處理底層資產(chǎn)。另外,該類(lèi)型項(xiàng)目以?xún)?chǔ)架發(fā)行計(jì)劃居多,由于供應(yīng)鏈反向保理ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)同質(zhì)性較高,萬(wàn)科和碧桂園兩家目前均采用儲(chǔ)架發(fā)行的方式,并且采用“黑紅池”機(jī)制。通過(guò)儲(chǔ)架及“黑紅池”模式簡(jiǎn)化了發(fā)行程序,減少保理公司資金的時(shí)間占用,大大提高了融資的靈活性,提高了融資效率。五、房地產(chǎn)供應(yīng)鏈主體風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理是鏈條中各個(gè)相關(guān)方在金融資源的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)商流、物流、資金流結(jié)合的一種技術(shù)更新的金融產(chǎn)業(yè),面臨的干擾較多。按照風(fēng)險(xiǎn)的根源和層級(jí)不同,可以分為分為外生風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)生風(fēng)險(xiǎn)和供應(yīng)鏈主體風(fēng)險(xiǎn)三塊。外生風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)為外部政治金融環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期以及國(guó)家的監(jiān)管政策導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理的客觀不利影響。由于外部風(fēng)險(xiǎn)屬于一般系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),具有一定的客觀性,房地產(chǎn)業(yè)的政策出臺(tái)頻度高,需要供應(yīng)鏈金融保理參與主體時(shí)刻關(guān)注。內(nèi)生風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)供應(yīng)鏈內(nèi)部的框架、程序或因素等受影響而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。供應(yīng)鏈上的各個(gè)因素、程序和關(guān)鍵點(diǎn)互相是有聯(lián)系的,一旦某個(gè)環(huán)節(jié)受到影響,就可能干擾整體供應(yīng)鏈的系統(tǒng)。對(duì)于內(nèi)生風(fēng)險(xiǎn)來(lái)講,需要房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理的管理企業(yè)采取先進(jìn)的技術(shù)和手段合理設(shè)定供應(yīng)鏈各組成要素之間的結(jié)構(gòu),使整個(gè)流程形成閉環(huán),同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈各組成單位的管理,以求得各主體間的相互制衡和發(fā)展。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈主體風(fēng)險(xiǎn)主要是指供應(yīng)鏈金融保理的融資主體或其關(guān)聯(lián)方采取欺詐或其他手段,導(dǎo)致另外的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上的相關(guān)主體受到很大影響。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理主體風(fēng)險(xiǎn)主要包括主體資質(zhì)、主體信用、財(cái)務(wù)狀況、貿(mào)易背景、運(yùn)營(yíng)狀況、履約能力等方面存在的風(fēng)險(xiǎn),這就需要房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融保理業(yè)務(wù)的資金提供主體做好具體業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)把控,建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制流程和制度,謹(jǐn)慎設(shè)定融資主體的融資額度,設(shè)定閉環(huán)的資金匯款流程,同時(shí)落實(shí)好有關(guān)的增信措施。(二)有資金需求的供應(yīng)商反向保理又被稱(chēng)為逆保理。主要適用于與核心企業(yè)有穩(wěn)定貿(mào)易往來(lái)或者和核心企業(yè)有良好合作關(guān)系的中小微企業(yè)。反向保理中,核心企業(yè)將有資金需求的其自身或成員企業(yè)的供應(yīng)商推薦給保理公司,由保理公司根據(jù)核心企業(yè)或其成員企業(yè)與其供應(yīng)商之間的應(yīng)收賬款,在核心企業(yè)或其成員企業(yè)承諾付款的情況下,向供應(yīng)商提供融資。反向保理中,核心企業(yè)的信用情況是保理公司的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注重點(diǎn),在一些情況下,保理公司和核心企業(yè)是合作關(guān)系或關(guān)聯(lián)關(guān)系,有些保理公司是核心企業(yè)專(zhuān)門(mén)下設(shè)的用于處理其集團(tuán)內(nèi)部和供應(yīng)商之間應(yīng)收賬款的機(jī)構(gòu)。(三)應(yīng)收賬款池融資模式保理池融資的業(yè)務(wù)模式和直接保理的業(yè)務(wù)模式基本一致,所不同的是融資方向保理公司轉(zhuǎn)讓的應(yīng)收