上海冷庫白皮書

02摘要04上海高標(biāo)冷庫供給及需求15上海高標(biāo)冷庫重點(diǎn)子市場19上海高標(biāo)冷庫投資建議23附錄：冷庫術(shù)語上海高標(biāo)冷庫存量突破百萬規(guī)模根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年12月31日上海高標(biāo)冷庫總存量為131萬平方米1,五年之間翻了四倍，成為全國首個高標(biāo)冷庫總存量邁入百萬級體量的城市。2020年以來在新冠疫情推動下上海冷庫供需躍升。而由于A類專業(yè)冷庫不足以及時滿足來自生鮮、預(yù)制菜、醫(yī)藥等租戶快速增長的需求，部分運(yùn)營商加大了干倉改造冷庫(B類冷庫)的力度。上海高標(biāo)冷庫最主要的供應(yīng)類型為城配倉和港口倉，這與上海的城市能級、消費(fèi)水平以及外貿(mào)進(jìn)出口特征相匹配。同時，按照國際標(biāo)準(zhǔn)建造的A類專業(yè)冷庫占比67%,由常溫倉或工業(yè)廠房進(jìn)行改造而成的B類冷庫占比為33%。智慧投資⑥2023CBREIN嘉定寶山四嘉定國際機(jī)場上河青郊野公閔行閔行上海市長上海市四圖表3:上海高標(biāo)冷庫重點(diǎn)子市場及存量(2022年)重點(diǎn)子市場(萬平方米)8寶山6.5注：[2]冷庫面價租金，按照租賃面積計費(fèi)，包含電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及增值稅，不含免租期。企業(yè)自建圖表4:上海高標(biāo)冷庫未來兩年新增供應(yīng)(萬平方米)CBRE0青浦區(qū)臨港租型自冷庫租金：業(yè)主租金與終端客戶租金向終端客戶收取的租金綜合冷鏈服務(wù)提供商終端客戶租金業(yè)主租金高標(biāo)冷庫業(yè)主業(yè)主租金終端客戶租金出租收入2022年上海高標(biāo)冷庫業(yè)主租金為3.5元/平方米/天，是干倉租金的兩倍有余，而終端客戶租金達(dá)到4.16元/平方米/天。2017年生鮮電商興起、2020年進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称芳斜O(jiān)管消殺，帶動上海高標(biāo)冷庫租金全面上揚(yáng)。2022年以來隨著生鮮電商退潮、進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称废麣⒄呦戮€以及未來新增供應(yīng)項(xiàng)目入市等因素，上海高標(biāo)冷庫租金增速放緩。世邦魏理仕預(yù)計在此輪新增供應(yīng)去化完成后，上海高標(biāo)冷庫租金將于2024年后重拾增長。上海終端客戶租金和業(yè)主租金之間價差在0.6-0.8元/平方米/天，在業(yè)主租金基礎(chǔ)上增加了20%。這個價差在2020年明顯走闊，體現(xiàn)了當(dāng)租賃需求快速擴(kuò)張時冷庫運(yùn)營服務(wù)商擁有更強(qiáng)的定價能力。目前上海主要的高標(biāo)冷庫業(yè)主包括易商、東久新宜、美庫和海博等，主要的高標(biāo)冷庫運(yùn)營商包括新夏暉、順豐冷運(yùn)等，主要的綜合冷鏈服務(wù)商包括萬緯冷鏈、中外運(yùn)冷鏈等。N0.1N0.1·社會消費(fèi)品總額上海高標(biāo)冷庫需求構(gòu)成⑥10CBRE2023CBREINC.⑥智慧投資上海冷庫白皮書智慧投資上海進(jìn)口食品75%兩倍左右。2021年上?？诎哆M(jìn)口食品1285萬噸，230.6億美元，僅次于廣東全省的進(jìn)口食品貨值，在國內(nèi)城市中排名第一。進(jìn)口食品排名前五位的品種依次是肉與肉制品、乳品、水果、酒類及水海產(chǎn)。這些主要品種都需要冷鏈存儲和運(yùn)輸來保障貨物品質(zhì)。上海海關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月上海口岸進(jìn)口消費(fèi)品中肉類、水產(chǎn)品、干鮮瓜果增幅明顯，進(jìn)口值分別為360億元、109.5億元、100.5億元，同比增長11.6%、41.9%、28.7%,后疫情時代進(jìn)口食品消費(fèi)回暖并拉動港口倉需求。從全球來看，隨著國民收入不斷提升，對于進(jìn)口食品的需求也日漸上升。目前中國人均食品進(jìn)口金額僅為61美元，相比韓國204美元有較大的提升達(dá)1500美元，是中國的二十倍有余。上海作為全國進(jìn)口食品的首要口岸，與此相關(guān)的冷庫需求未來仍有長足的增長潛力。肉類及制品，上海2021年進(jìn)口食品分類1,818輛上海精致餐飲全國領(lǐng)先中國美國每千人冷庫保有量118輛143立方米440立方米圖表11:中國傳統(tǒng)連鎖超市銷售收入排名前三的門店圖表11:中國傳統(tǒng)連鎖超市銷售收入排名前三的門店數(shù)量及新零售盒馬門店數(shù)量重慶上海北京成都深圳杭州蘇州南京武漢廣州西安昆明長沙寧波青島天津大連松江臨港金山松江松江青浦面積(平方米)重點(diǎn)子市場進(jìn)口食品存儲和中轉(zhuǎn)樞紐4.0元/平方米天84%28萬平米圖表13:臨港高標(biāo)冷庫新增供應(yīng)(萬平方米)圖表13:臨港高標(biāo)冷庫新增供應(yīng)(萬平方米)馬士基臨港園區(qū)馬士基臨港園區(qū)0未來兩年新增供應(yīng)未來兩年新增供應(yīng)84%城配倉；16%區(qū)域分撥。圖表14:松江高標(biāo)冷庫新增供應(yīng)(萬平方米)9美庫上海松江冷8鏈物流園6新宜寧華松江智5慧冷鏈產(chǎn)業(yè)園32順豐松江產(chǎn)業(yè)園20數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年6月86286253%交易倉；47%城配倉圖表15:青浦高標(biāo)冷庫新增供應(yīng)(萬平方米)0數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年6月投資建議上海高標(biāo)冷庫投建案例——萬緯物流 自建，2021年建成上海松江新橋冷鏈園區(qū) 約27,000平方米/6] 約21.000平方米 松江區(qū)上海奉賢臨港園區(qū)自建，2022年建成 收購改造，2018年 約31.000平方米嘉善縣 上海高標(biāo)冷庫案例——萬緯上海臨港冷鏈園區(qū)萬緯上海臨港園區(qū)緊鄰港口，定位為服務(wù)于上海及華東地區(qū)進(jìn)出口水果的鮮果運(yùn)營中心，提供集預(yù)冷、倉儲、越庫、質(zhì)檢、庫存管理、催熟、包裝于一體的水果綜合運(yùn)營服務(wù)。 ⑥2023CBRE,INC.但2024年后