2020城市剛需購(gòu)房報(bào)告

核心發(fā)現(xiàn)近年來(lái)，在“房住不炒”政策下，房?jī)r(jià)上漲投機(jī)性因素消退，讓房子回歸居住屬性，滿(mǎn)足剛需群體的居住需求成為關(guān)注熱點(diǎn)。貝殼研究院以4個(gè)一線城市+15個(gè)新一線城市+11個(gè)二線城市為研究樣本，結(jié)合調(diào)研和平臺(tái)交易數(shù)據(jù)，真實(shí)描摹城市剛需群體置業(yè)需求和現(xiàn)狀，獨(dú)家洞察城市剛需購(gòu)房行為。研究發(fā)現(xiàn)：1、一線城市北京、深圳和上海剛需上車(chē)門(mén)檻較高，廈門(mén)剛需上車(chē)套均總價(jià)266萬(wàn)元緊隨其后。長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、重慶等8城市剛需上車(chē)門(mén)檻稍低，平均購(gòu)房總價(jià)在百萬(wàn)以?xún)?nèi)。2、一線城市整體購(gòu)房規(guī)模潛力優(yōu)勢(shì)突顯，深圳置業(yè)動(dòng)力指數(shù)最高，排名居于榜首，北京和廣州次之，上海排名第四位。新一線城市成都、杭州置業(yè)動(dòng)力排名緊隨一線城市之后，重慶、武漢和南京亦躋身TOP10行列。3、重慶、深圳、東莞人口潛在需求指數(shù)排名前三。城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫?，一線城市北京和廣州城市基本面發(fā)展較優(yōu)，分別位列榜單一二，新一線城市南京和杭州城市發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)超過(guò)深圳和上海，位居第三和第四。4、剛需購(gòu)房平均年齡普遍高于城市購(gòu)房平均年齡，其中天津剛需購(gòu)房平均年齡最大，約為37.5歲，天津市平均購(gòu)房年齡35.4。重慶、成都、合肥、西安、鄭州等新一線城市的剛需平均購(gòu)房年齡相對(duì)較低，其中重慶剛需購(gòu)房年齡最低，約為29.4歲。5、從各個(gè)城市剛需客戶(hù)來(lái)源看，合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等城市剛需客戶(hù)前十來(lái)源城市皆在省內(nèi)；大灣區(qū)深圳、惠州、東莞，以及長(zhǎng)三角蘇州、無(wú)錫、杭州等城市剛需來(lái)源更為多元。6、在“房住不炒”政策嚴(yán)格執(zhí)行之下，消費(fèi)者住房消費(fèi)心態(tài)平穩(wěn)，超八成消費(fèi)者認(rèn)為所在城市未來(lái)1年內(nèi)房?jī)r(jià)預(yù)期持平或微漲。目錄contentsPART1剛需購(gòu)房門(mén)檻PK篇PART2城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù)篇PART3城市剛需購(gòu)房者分析篇PART4首套置業(yè)調(diào)研篇PART1剛需購(gòu)房門(mén)檻PK篇“買(mǎi)房子是為了讓生活更好，而不是更艱難

”剛需，即剛性住房需求，是指受房?jī)r(jià)因素影響較小，為了實(shí)現(xiàn)房屋的居住功能而不得不買(mǎi)房的那部分置業(yè)群體。在本報(bào)告中，我們將按照購(gòu)房目的為剛需來(lái)篩選剛需購(gòu)房群體。需要說(shuō)明的是，剛需與首次購(gòu)房、再次購(gòu)房等并無(wú)直接關(guān)系。數(shù)據(jù)方面，基于貝殼平臺(tái)近1年來(lái)的剛需成交數(shù)據(jù)我們選取一線、新一線、強(qiáng)二線30個(gè)城市為研究樣本，比較各城市剛需購(gòu)房群體在購(gòu)房總價(jià)、面積、區(qū)位等方面的差異特征。剛需購(gòu)房者群體特征：1.對(duì)房屋有最基本的需求，即以解決自住需求為主；2.受房?jī)r(jià)影響因素較小；3.購(gòu)房資金有限，買(mǎi)房時(shí)首先會(huì)考慮自我承受能力。011.1剛需總價(jià)：22城均價(jià)超百萬(wàn)，北京是沈陽(yáng)的近5倍我們是如何來(lái)測(cè)算剛需套均總價(jià)的？圖1：30城剛需上車(chē)套均總價(jià)在本報(bào)告中，我們使用中位數(shù)及四分位差來(lái)描述價(jià)格的集中及離散情況，并以此定義剛需上車(chē)套均總價(jià)及區(qū)間范圍。相對(duì)于均值，中位數(shù)表現(xiàn)出較強(qiáng)的魯棒性。北京深圳上海廈門(mén)杭州廣州南京寧波東莞蘇州武漢南通青島濟(jì)南合肥天津佛山無(wú)錫西安350345295266226分城市等級(jí)看，一線城市剛需購(gòu)房套均總價(jià)超300萬(wàn)，顯著高于新一線以及二線城市（圖1）。一線城市中北京、深圳、上海剛需上車(chē)線居30城前列，廣州相對(duì)靠后，其中北京剛需購(gòu)房套均總價(jià)350萬(wàn)元，是沈陽(yáng)剛需價(jià)格的近5倍。新一線城市中杭州、南京等城市剛需購(gòu)房門(mén)檻相對(duì)較高。二線城市中廈門(mén)剛需上車(chē)套均總價(jià)266萬(wàn)，僅次于北深上。廈門(mén)疊加宜居與旅游雙重效應(yīng)，不僅吸引福建省內(nèi)各地市高凈值人群前來(lái)購(gòu)房置業(yè)，而且能夠輻射一定的省外游客，購(gòu)房需求較大但有效供給相對(duì)不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)明顯脫離城市基本面發(fā)展。2020年前9月廈門(mén)二手房均價(jià)40242元/平，超過(guò)眾多新一線和二線城市房?jī)r(jià)，躋身于一線房?jī)r(jià)陣營(yíng)。198190175160159140138136129127126121120115石家莊鄭州113112成都昆明重慶惠州煙臺(tái)長(zhǎng)沙大連長(zhǎng)春沈陽(yáng)1069996908584797473長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等8城市剛需上車(chē)門(mén)檻稍低，平均購(gòu)房套均總價(jià)在百萬(wàn)以?xún)?nèi)。在樣本30城中，沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)沙、重慶等城市剛需上車(chē)難度整體稍低，以新一線城市長(zhǎng)沙為例，剛需購(gòu)房客戶(hù)置業(yè)套均總價(jià)84萬(wàn)元，排名較為靠后。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)基本上與其城市基本面發(fā)展相適應(yīng)，主要源于政府調(diào)控政策的適時(shí)出臺(tái)，使得房?jī)r(jià)與收入水平維持在合理的水平范圍內(nèi)。050100150200250300350數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元每套021.1剛需總價(jià)：22城均價(jià)超百萬(wàn)，北京是沈陽(yáng)的近5倍高房?jī)r(jià)城市剛需購(gòu)房套均總價(jià)顯著低于市場(chǎng)平均總價(jià)。30個(gè)樣本城市中，北京、深圳、廈門(mén)、杭州等高房?jī)r(jià)城市剛需上車(chē)均價(jià)顯著偏離整體市場(chǎng)均價(jià)，其中北京剛需客戶(hù)置業(yè)套均總價(jià)比全市均價(jià)低77萬(wàn)元，深圳低63萬(wàn)元。究其原因，主要是這些城市房?jī)r(jià)處于高位水平，且市場(chǎng)價(jià)格分化明顯，資金承壓下剛需客戶(hù)普遍購(gòu)買(mǎi)總價(jià)偏低的房子。而房?jī)r(jià)相對(duì)較低城市如惠州、南通、重慶、合肥等，居住負(fù)擔(dān)整體不高，剛需客戶(hù)購(gòu)房總價(jià)與市場(chǎng)整體水平幾近持平。圖2：30城剛需購(gòu)房套均總價(jià)與市場(chǎng)整體均價(jià)對(duì)比惠州188南通重慶合肥東莞佛山長(zhǎng)春西安鄭州長(zhǎng)沙武漢昆明濟(jì)南石家莊大連廣州沈陽(yáng)煙臺(tái)青島成都寧波天津蘇州無(wú)錫南京杭州上海廈門(mén)深圳北京214041004.85131.81655126579512011755.5689.5146剛需均價(jià)整體均價(jià)105.4135.5119.96.46.56.9988整體均價(jià)-剛需均價(jià)9.59.81010121212207.582.8951461181871381517420.522.624.625140.5212.6250.63203124663408427770100200300400500數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元每套031.2剛需面積：上海、天津、北京等5城不足70平各城市剛需上車(chē)平均面積差異顯著，上海比南通小近30平。樣本30城中，上海、天津、北京、大連等城市剛需置業(yè)套均面積尚不足70平米，其中上海剛需客戶(hù)購(gòu)房平均面積較低，僅63.6平；而南通、濟(jì)南、佛山、長(zhǎng)沙等城市剛需客群居住普遍寬敞，住房套均面積在80平以上，其中南通以92平居30城首位。城市剛需上車(chē)面積的不同，很大程度上與購(gòu)房負(fù)擔(dān)、住房供給結(jié)構(gòu)等有關(guān)。上海、天津、深圳等城市剛需上車(chē)平均面積排名靠后，一方面是因?yàn)樗诔鞘芯幼∝?fù)擔(dān)較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶(hù)型房源為主導(dǎo)，剛需選擇機(jī)會(huì)更多，以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平以下面積段，整體住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)偏向小面積房源。南通住房市場(chǎng)以大戶(hù)型房源為主，在售房源中7成集中在90平以上面積段，且居住負(fù)擔(dān)相對(duì)較低，剛需客群普遍買(mǎi)的稍大，套均面積達(dá)到92平。圖3：30城剛需購(gòu)房套均面積惠州87.51數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院?jiǎn)挝唬浩矫酌刻?41.2剛需面積：上海、天津、北京等5城不足70平大部分樣本城市剛需平均置業(yè)面積低于市場(chǎng)平均水平，廈門(mén)、鄭州、天津、昆明和南京剛需置業(yè)套均面積與整體市場(chǎng)水平的差值在20平米以上，其中廈門(mén)套均面積差值達(dá)到25平米；而杭州、北京和上海剛需置業(yè)套均面積高于城市均值，其中北京剛需上車(chē)平均面積68平，比市場(chǎng)平均水平高出2.4平米，可能與一部分換房客戶(hù)以大換小有關(guān)，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京換房客戶(hù)中3成左右因?qū)W區(qū)、地段等而選擇置換為更小戶(hù)型房源。圖4：30城剛需購(gòu)房套均面積市場(chǎng)整體水平對(duì)比剛需整體87.3284.90杭州北京上海廣州寧波無(wú)錫濟(jì)南沈陽(yáng)青島深圳佛山東莞煙臺(tái)武漢西安長(zhǎng)春南通合肥成都大連惠州重慶石家莊蘇州長(zhǎng)沙南京昆明天津鄭州廈門(mén)68.3866.0063.5462.2078.0077.3084.5684.9083.5284.9089.6693.8077.1083.9085.6693.8069.0377.3089.4388.7182.7299.4099.4093.8087.3298.7098.0086.4875.3287.5092.00104.30102.3095.7087.7681.1668.3883.9087.51103.6095.4078.4984.8381.63102.6010089.00108.278.0010085.00108.664.7488.8087.74數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院?jiǎn)挝唬浩矫酌刻?12.274.2899.40020406080100120051.3長(zhǎng)沙等14城位居“大面積-低門(mén)檻”區(qū)間基于剛需價(jià)格和剛需面積進(jìn)行二維象限分析，如果僅從性?xún)r(jià)比角度考慮，“大面積-低門(mén)檻”是最優(yōu)的，包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長(zhǎng)沙等新一線城市及濟(jì)南、南通、昆明等二線城市。但選擇定居城市時(shí)，居住僅是考慮的主要因素之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，就業(yè)機(jī)會(huì)等也是重要的參考指標(biāo)。其中，以長(zhǎng)沙、成都等為代表的城市，在居住友好性、就業(yè)機(jī)會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，對(duì)剛需群體會(huì)形成持續(xù)吸引力。北上廣深等一線城市，屬于典型的“小面積-高門(mén)檻”類(lèi)型，受到供需關(guān)系等因素影響，剛需群體上車(chē)難度較大，且在居住體驗(yàn)方面也有待提高。廈門(mén)及南京屬于“小面積-高門(mén)檻”，主要原因是兩個(gè)城市剛需主流交易戶(hù)型約七成集中在小戶(hù)型（兩居及以下），居住面積相對(duì)較低，同時(shí)，房?jī)r(jià)也處于高位。圖5：剛需購(gòu)房套均總價(jià)與套均面積交叉分析總價(jià)北京深圳萬(wàn)元300上海廈門(mén)杭州廣州南京200100寧波蘇州東莞武漢青島濟(jì)南天津無(wú)錫南通西安合肥佛山鄭州成都石家莊重慶沈陽(yáng)昆明長(zhǎng)沙大連惠州煙臺(tái)長(zhǎng)春708090面積平米061.4剛需成交熱門(mén)商圈：北京回龍觀、上海金橋、深圳龍崗中心城剛需購(gòu)房客群對(duì)資金更為敏感，在房?jī)r(jià)高企的情況下，置業(yè)選擇更靠外是主流。以北京為例，從空間分布情況來(lái)看，剛需購(gòu)房群體主要集中在五環(huán)外區(qū)域，越靠近市中心，成交量越小。同樣，上海表現(xiàn)出類(lèi)似情況，主流成交商圈主要分布在中環(huán)外，內(nèi)環(huán)核心商圈成交占比較小。剛需交易占比剛需交易占比12341.01.52.02.5圖6：北京&上海剛需群體購(gòu)房熱門(mén)商圈空間分布數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院?jiǎn)挝唬?商圈維度看，各個(gè)城市剛需購(gòu)房區(qū)位分布也有一定的規(guī)律。北京剛需熱門(mén)TOP5商圈包括回龍觀、長(zhǎng)陽(yáng)、北苑、常營(yíng)和順義城，集聚了近15%的剛需客戶(hù)，其中有“睡城“之稱(chēng)的回龍觀商圈位居首位，雖然商業(yè)、醫(yī)療、教育配套較低，但緊鄰后廠村、上地等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聚集地，同時(shí)有13號(hào)線、8號(hào)線及昌平線等地鐵加持，成為剛需客群購(gòu)房的重要選擇區(qū)域。圖7：重點(diǎn)城市剛需購(gòu)房熱門(mén)TOP5商圈排名北京成都廣州杭州臨平閑林良渚丁橋上海金橋北蔡莘莊川沙深圳南京天津武漢TOP1TOP2TOP3TOP4TOP5回龍觀長(zhǎng)陽(yáng)大豐市橋龍崗中心城

橋北大港盤(pán)龍城白沙洲金銀湖沌口郫縣城區(qū)航空港大面舊區(qū)西鄉(xiāng)麒麟鎮(zhèn)王頂?shù)倘A明鎮(zhèn)中北鎮(zhèn)萬(wàn)新街北苑科學(xué)城機(jī)場(chǎng)路香雪布吉關(guān)布吉街橫崗岔路口常營(yíng)百家湖順義城南湖未來(lái)科技城

金楊江浦街道青山07PART2城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù)篇“人天生需要房子的庇護(hù)，尤其是有家室的人”過(guò)去數(shù)十年的發(fā)展，中國(guó)各城市之間的地域邊界被打破，戶(hù)籍制度限制逐漸放松，城鎮(zhèn)化開(kāi)啟高階階段，人口跨區(qū)域、多元化的流動(dòng)頻率增強(qiáng)，城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局也隨之變遷。為了比較各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需置業(yè)需求動(dòng)力水平，我們將從人口潛在置業(yè)需求和城市發(fā)展?jié)摿蓚€(gè)方面，選取常住人口、小學(xué)生人數(shù)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配套、創(chuàng)新能力等維度的細(xì)分指標(biāo)，通過(guò)構(gòu)建綜合指標(biāo)體系對(duì)各城市房地產(chǎn)潛在剛需置業(yè)規(guī)模進(jìn)行研究分析。082.1指數(shù)構(gòu)建人口是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的至關(guān)重要因素。衡量一個(gè)城市剛需購(gòu)房規(guī)模潛力可以從兩方面入手：其一是城市當(dāng)下人口基數(shù)所帶來(lái)的潛在置業(yè)需求，其二是基于城市基本面發(fā)展吸引的未來(lái)人口增量住房需求。當(dāng)下人口潛在置業(yè)需求方面，以城市常住人口、在校小學(xué)生規(guī)模及增速指標(biāo)來(lái)衡量。常住人口規(guī)模基數(shù)大，且常住人口與戶(hù)籍人口的比值越高，則說(shuō)明凈流入人口規(guī)模越大，潛在的剛需置業(yè)需求就越強(qiáng)。在校小學(xué)生人數(shù)代表著城市多階段的真實(shí)潛在需求，規(guī)模越大，增速越快，這意味著潛在剛需置業(yè)需求動(dòng)力越足。城市基本面發(fā)展的高低很大程度上決定人口吸引力的大小，城市綜合發(fā)展實(shí)力越強(qiáng)，意味著未來(lái)人口流入增量住房需求越多。我們從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配套、創(chuàng)新能力四大維度來(lái)評(píng)估城市的發(fā)展?jié)摿?，?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面選取人均GDP和近3年GDP平均增速來(lái)衡量，產(chǎn)業(yè)發(fā)展以第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比來(lái)評(píng)估。資源配套方面，則從教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)發(fā)展維度，分別選取普通高等學(xué)校數(shù)量、千人醫(yī)院床位數(shù)、千人道路里程、千人軌道交通里程、千人商業(yè)POI數(shù)等指標(biāo)。創(chuàng)新能力方面，則以千人發(fā)明專(zhuān)利授權(quán)量來(lái)衡量。基于此，我們從人口潛在需求和城市發(fā)展?jié)摿煞矫?，選取14個(gè)指標(biāo)，對(duì)各城市置業(yè)需求動(dòng)力進(jìn)行排名。數(shù)據(jù)處理方面，對(duì)各個(gè)細(xì)分指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，通過(guò)加權(quán)求和得到最終得分，值域在0-100之間。表1：城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù)指標(biāo)體系構(gòu)建指數(shù)分類(lèi)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)常住人口常住人口/戶(hù)籍人口人口潛在置業(yè)需求指數(shù)近5年常住人口增速小學(xué)生在校學(xué)生數(shù)近5年小學(xué)生增速人均GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù)近3年GDP平均增速第三產(chǎn)業(yè)占比產(chǎn)業(yè)發(fā)展普通高等學(xué)校數(shù)量千人醫(yī)院床位數(shù)千人道路里程城市發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)資源配套千人軌道交通里程千人商業(yè)POI數(shù)千人發(fā)明專(zhuān)利授權(quán)量創(chuàng)新能力092.2百城置業(yè)動(dòng)力“比拼”：深圳、北京排名居前列一線及新一線城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù)靠前，TOP15城市中僅有珠海是例外。一線城市整體購(gòu)房規(guī)模潛力優(yōu)勢(shì)突顯，深圳置業(yè)動(dòng)力指數(shù)最高，排名居于榜首，北京和廣州次之，上海排名第四位。北上廣深四城凈流入人口規(guī)模大，且廣深常住人口增速保持前列，外來(lái)人口帶來(lái)的潛在購(gòu)房需求較大。同時(shí)，一線城市兼具戰(zhàn)略定位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源配套、創(chuàng)新能力等多維度的優(yōu)勢(shì)，城市基本面的良好發(fā)展意味著未來(lái)潛在人口住房需求增量較大，故而城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù)保持領(lǐng)先地位。新一線城市成都、杭州緊隨一線城市之后，重慶、武漢和南京亦躋身TOP10行列。成都作為西南地區(qū)重要的中心城市，電子信息產(chǎn)業(yè)、新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，教育、醫(yī)療、商業(yè)發(fā)展程度較高，且常住人口基數(shù)大，在校小學(xué)生規(guī)模及增速排名靠前，城市購(gòu)房規(guī)模潛力在新一線城市中表現(xiàn)亮眼。杭州互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展迅速，發(fā)明創(chuàng)新能力強(qiáng)，近3年來(lái)吸引117.2萬(wàn)人口流入，但總體常住人口規(guī)模及小學(xué)生人數(shù)增速低于成都，綜合比較之下，杭州置業(yè)需求動(dòng)力稍遜于成都。圖2

?城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù)排行榜T

OP30數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院102.3重慶、深圳、東莞人口潛在需求指數(shù)排名前三結(jié)合常住人口規(guī)模及增速、常住戶(hù)籍比、在校小學(xué)生規(guī)模及增速構(gòu)建出人口潛在需求指數(shù)，排名顯示，新一線城市重慶人口潛在置業(yè)需求指數(shù)領(lǐng)先、位居榜首。重慶雖然人口整體呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)，但人口基數(shù)大，2019年常住人口3124萬(wàn)，在校小學(xué)生規(guī)模206.3萬(wàn)，均居全國(guó)城市首位，由此支撐起樓市購(gòu)房需求的增長(zhǎng)。大灣區(qū)城市深圳、東莞和廣州人口吸引力強(qiáng)，外來(lái)常住人口規(guī)模及增速均保持較高水平，人口潛在置業(yè)需求指數(shù)排名緊隨重慶之后。一線城市上海和北京分別居第四和第六位，雖然人口增速慢，但常住人口規(guī)模圖3：人口潛在需求指數(shù)TOP10重慶深圳東莞上海廣州北京成都西安淮南天津130509364.458299.568216.6480.777.977.066.265.864.1均超過(guò)2000萬(wàn)，常住人口戶(hù)籍比重較高。此外，成都、西安和天津的人口潛在置業(yè)需求指數(shù)也擠進(jìn)TOP10行列。人口潛在置業(yè)需求指數(shù)TOP10城市中僅有淮南屬于三四線城市，主要是因?yàn)榛茨铣Ｗ∪丝谠隽匡@著，近5年來(lái)常住人口增加109.3萬(wàn)，常住人口增速46%，小學(xué)生規(guī)模增速61%，在眾多城市中均排名靠前。2.4城市發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)PK，新一線城市中南京、杭州表現(xiàn)亮眼基于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配套、創(chuàng)新能力四大圖4：城市發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)TOP10維度加權(quán)計(jì)算各個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)，結(jié)果顯示，一線城市北京和廣州城市基本面發(fā)展較優(yōu)，分別位列榜單一二。新一線城市南京和杭州表現(xiàn)亮眼，城市發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)排名超越深圳和上海，位居第三和第四。此外，武漢、珠海、長(zhǎng)沙、成都也躋身TOP10。北京廣州南京杭州深圳武漢上海珠海長(zhǎng)沙成都1305095.994.529526689.589.085.981.878.177.076.611PART3城市剛需購(gòu)房者分析篇“對(duì)于剛需而言，買(mǎi)房時(shí)機(jī)其實(shí)是個(gè)偽命題”剛需消費(fèi)者有什么樣的特征呢？貝殼研究院基于平臺(tái)數(shù)據(jù)，對(duì)30個(gè)樣本城市的剛需客群進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，剛需購(gòu)房平均年齡水平受城市房?jī)r(jià)、消費(fèi)習(xí)慣等多種因素影響，整體高于城市購(gòu)房平均水平，其中女性剛需購(gòu)房者占比近半，女性購(gòu)房年齡比男性更大一些。123.130城剛需平均購(gòu)房年齡33歲，天津剛需買(mǎi)房年齡最大剛需購(gòu)房平均年齡普遍高于城市購(gòu)房平均年齡。在分析的30個(gè)樣本城市中，購(gòu)房者平均購(gòu)房年齡集中在29-38歲之間，平均年齡為33.2歲，即以中青年為主。而從2020年上半年貝殼平臺(tái)交易數(shù)據(jù)看，19個(gè)重點(diǎn)城市購(gòu)房平均年齡為32.7歲。不同城市剛需購(gòu)房平均年齡水平受城市房?jī)r(jià)、購(gòu)房消費(fèi)習(xí)慣等多種因素影響。在一線城市中，北京、上海的剛需購(gòu)房者年齡最大，分別達(dá)到了35.5歲和36.7歲，受制于城市高房?jī)r(jià)及限購(gòu)政策等影響，剛需群體在一線城市購(gòu)房置業(yè)難度相對(duì)較大，需要更長(zhǎng)時(shí)間資金積累才能實(shí)現(xiàn)。新一線城市中天津、長(zhǎng)沙的的剛需購(gòu)房者年齡最大，分別為37.5歲和34.7歲。究其原因，各有不同，天津居住負(fù)擔(dān)高，房?jī)r(jià)收入比為13.3，明顯高于武漢、西安、成都等新一線城市，且天津人在買(mǎi)房這件事上更多的人喜歡全款買(mǎi)房；而長(zhǎng)沙雖然居住負(fù)擔(dān)明顯偏小，但長(zhǎng)沙剛需對(duì)居住面積要求較高，成交戶(hù)型以三居室為主，且全款購(gòu)房者占比較高，導(dǎo)致平均購(gòu)房年齡也相對(duì)較高。在19個(gè)一線、新一線城市中，重慶、成都、合肥等城市剛需平均購(gòu)房年齡相對(duì)較低，其中重慶剛需購(gòu)房年齡最低，約為29.4歲。這些城市都是區(qū)域核心城市，周邊地區(qū)人口規(guī)模大，城市人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)，吸引了大量年輕人。圖1：30城剛需平均購(gòu)房年齡天津上海北京長(zhǎng)沙大連惠州37.536.735.534.734.534.2沈陽(yáng)廈門(mén)南京昆明武漢長(zhǎng)春34.1濟(jì)南34.1東莞33.9深圳33.9寧波33.633.4南通石家莊33.433.233.233.13332.9廣州無(wú)錫煙臺(tái)蘇州杭州佛山32.9青島32.8鄭州32.8西安32.2合肥32.232成都重慶31.931.931.631.531.129.4133.2剛需購(gòu)房女性近半，平均年齡比男性更大隨著廣大女性消費(fèi)觀念的改變和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，女性購(gòu)房已成為一種社會(huì)趨勢(shì)，在住房剛需市場(chǎng)也不例外，平臺(tái)交易數(shù)據(jù)顯示，30城剛需購(gòu)房者中女性占比在35.8%-56.3%之間，整體占比約為46.3%，近乎與男性購(gòu)房者平分秋色。分城市看，長(zhǎng)沙、鄭州、深圳、重慶、濟(jì)南5個(gè)城市的剛需購(gòu)房女性占比甚至超過(guò)了男性，樓市“她經(jīng)濟(jì)”更強(qiáng)勢(shì)；無(wú)錫、南通兩個(gè)長(zhǎng)三角二線城市女性剛需購(gòu)房占比則在40%以下，排在30個(gè)樣本城市最后。此外，80后姐姐們的購(gòu)房剛性需求不容小覷，30城女性剛需購(gòu)房平均年齡34.4歲，其中23城女性剛需購(gòu)房平均年齡高于男性，成熟女青年購(gòu)房特征明顯。圖2：30城剛需購(gòu)房群體性別占比（%）30城購(gòu)房剛需男/女平均年齡（歲）37.737.936.937.335.236.235.736.133.436.133.835.635.135.535.035.134.935.134.235.134.834.833.234.833.934.633.934.536.634.436.634.233.734.134.334.134.334.033.633.732.633.634.033.633.233.533.133.232.832.733.432.633.432.632.732.631.532.331.532.149.8742.9745.4247.4242.5345.1044.8445.8747.8146.2238.0644.3951.4947.8256.2746.4535.7947.14天津上海大連北京沈陽(yáng)長(zhǎng)春惠州昆明廈門(mén)煙臺(tái)南通石家莊濟(jì)南南京長(zhǎng)沙寧波無(wú)錫武漢東莞廣州青島深圳重慶佛山成都杭州蘇州鄭州西安合肥男女46.0644.8244.8653.0752.7744.8349.4840.7143.1154.6046.8743.10數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院0510152025303540143.3剛需購(gòu)房者來(lái)源：大灣區(qū)靠人口流量，石家莊、重慶等靠出生率在“房住不炒”背景下，人口因素形成的住房剛需，對(duì)城市樓市影響不言而喻，人口的機(jī)械增長(zhǎng)和自然增長(zhǎng)在支撐不同城市住房剛需方面，發(fā)揮的作用差異較大?；浉郯拇鬄硡^(qū)作為典型的移民城市群，人口流量，即地區(qū)間的人口遷移情況，成為驅(qū)動(dòng)區(qū)域住房剛需的重要因素。深圳、惠州、東莞三個(gè)城市剛需購(gòu)房客來(lái)自本地的比例僅在3.7%-6.3%之間，在所有樣本城市中水平最低。而在石家莊、重慶、南通三個(gè)城市，剛需購(gòu)房來(lái)自同城的比例超過(guò)60%，支撐城市住房剛需增長(zhǎng)主要靠當(dāng)?shù)厝丝诘淖匀辉鲩L(zhǎng)。從各個(gè)城市剛需來(lái)源前十城市看，絕大部分城市剛需來(lái)自周邊城市，但城市圈的成熟度不同，核心城市的剛需購(gòu)房虹吸效應(yīng)不一樣。強(qiáng)省會(huì)城市合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等剛需購(gòu)房前十來(lái)源皆為省內(nèi)城市，占比達(dá)到七八成左右；而大灣區(qū)城市深圳、惠州、東莞是當(dāng)下全國(guó)人口流入熱門(mén)區(qū)域，剛需來(lái)源前十城市合計(jì)占比兩三成，且并不都是省內(nèi)或附近城市，剛需來(lái)源更為多元，人口虹吸范圍更廣。不過(guò)，廈門(mén)是個(gè)例外，在30個(gè)樣本城市中，廈門(mén)是唯一剛需購(gòu)房來(lái)源排位第一位非本市的城市。在廈門(mén)剛需購(gòu)房來(lái)源城市中，排在前三的分別是泉州、漳州、廈門(mén)。2019年，廈門(mén)市戶(hù)籍/常住人口比為0.61，在全國(guó)124個(gè)城市中排第六，和北京、上海處于同一水平，人口流量較大。圖3：30城剛需購(gòu)房者來(lái)源-本地戶(hù)籍占比%長(zhǎng)春48.4沈陽(yáng)31.8北京28.3天津36.4大連43.4煙臺(tái)50.7石家莊60.5濟(jì)南35.3青島28.9西安24無(wú)錫17.7鄭州17.5南京30.9南通65.6上海40.1武漢35.3成都18.1合肥25.5杭州16.634.7寧波重慶64長(zhǎng)沙30.9蘇州12.1昆明25廈門(mén)12.4東莞6.3廣州20.9佛山13.4惠州6.2深圳3.7153.4天津剛需買(mǎi)房最豪氣，全款支付占比37.5%“貸款買(mǎi)房還是一次性付清？”看似是個(gè)選擇題，但更多考量的是城市剛需購(gòu)房群體的購(gòu)房支付實(shí)力。在30個(gè)樣本城市中，天津剛需購(gòu)房一次性付清占比達(dá)到37.48%，第二名城市昆明全款占比僅為27.82%，相差近10個(gè)百分點(diǎn)。而南方城市深圳、東莞、佛山、廣州的剛需買(mǎi)房更喜歡貸款，全款買(mǎi)房占比在30個(gè)城市相對(duì)較低。圖4：城市剛需購(gòu)房付款方式占比情況南京廣州廈門(mén)北京杭州深圳濟(jì)南武漢天津成都南通合肥青島大連寧波佛山蘇州昆明重慶長(zhǎng)沙無(wú)錫石家莊沈陽(yáng)東莞煙臺(tái)惠州西安全款商貸公積金貸款組合貸02040608010016PART4首套置業(yè)調(diào)研篇“你為什么買(mǎi)房？為了追求自由、為了私密空間、為了結(jié)婚、為了孩子上學(xué)、為了父母……”一般認(rèn)為，無(wú)房計(jì)劃購(gòu)房人群中剛性需求占比較高，本篇基于調(diào)研數(shù)據(jù)重點(diǎn)分析這一人群，探討未來(lái)剛需消費(fèi)偏好及預(yù)期。結(jié)果顯示，無(wú)房計(jì)劃購(gòu)房人群對(duì)房?jī)r(jià)心態(tài)平穩(wěn)，但購(gòu)買(mǎi)力有限對(duì)價(jià)格因素敏感；居住剛性需求在住房選擇時(shí)，偏好硬件設(shè)施大于軟性配套。174.1未來(lái)購(gòu)房計(jì)劃：90后成剛需消費(fèi)主力“后浪”，手有1套房消費(fèi)者超八成還想買(mǎi)今年正式邁入而立之年的90后們，已成為買(mǎi)房未來(lái)購(gòu)房計(jì)劃兩大潛力客群：無(wú)房&改善路上的主力“后浪”，28.82%的受訪者名下無(wú)房，其中79.6%為90后人群。調(diào)研人群中隨著年齡增長(zhǎng)，各年齡段內(nèi)無(wú)房人群比例逐步下降，但考慮到95后、00后低生育率、低自然增長(zhǎng)率時(shí)代背景，人口紅利支撐住房剛需規(guī)模增長(zhǎng)正在減弱。您名下有房嗎？A沒(méi)有各年齡段無(wú)房占比情況28.82%59.97%9.95%年齡段A00后B95后C90后D85后E80后F75后G70后H70前無(wú)房占比B1套C2套76.47%54.20%28.16%14.52%11.64%10.57%10.53%8.96%D3套及以上1.25%未來(lái)計(jì)劃購(gòu)房占比情況無(wú)房人群有房群體A沒(méi)有B有28.38%71.62%33.40%66.60%未來(lái)購(gòu)房計(jì)劃方面，無(wú)房群體中71.62%的消費(fèi)者計(jì)劃購(gòu)房，其中56.7%的消費(fèi)者計(jì)劃未來(lái)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房置業(yè)；而有房群體中也有相當(dāng)一部分受訪者計(jì)劃未來(lái)購(gòu)房，占比達(dá)到66.6%，其中手上有1套房的消費(fèi)者66.9%計(jì)劃未來(lái)還會(huì)購(gòu)房，以改善、教育、養(yǎng)老目的為主。消費(fèi)心態(tài)：有錢(qián)買(mǎi)房是首選，八成認(rèn)為房?jī)r(jià)微漲或持平您對(duì)所在城市未來(lái)1年房?jī)r(jià)預(yù)期如何？給您200萬(wàn)去做一件事，您會(huì)選擇？整體受訪者8.88%53.67%27.36%8.49%無(wú)房計(jì)劃購(gòu)房A買(mǎi)房B整容C旅行D創(chuàng)業(yè)E投資理財(cái)F消費(fèi)奢侈品G存銀行H其他39.64%4.91%13.30%14.41%22.28%1.50%A大幅上漲B微漲C持平D微降E大幅下降8.43%55.99%25.30%9.44%對(duì)于未來(lái)無(wú)購(gòu)房計(jì)劃人群，目前無(wú)房或有房群體的原因都有“房?jī)r(jià)太高買(mǎi)不起”“不想背房貸壓力”方面的考慮，顯示出高房?jī)r(jià)對(duì)住房消費(fèi)需求的抑制作用；不同的是，無(wú)房群體因?yàn)椤凹依镉蟹俊倍挥?jì)劃買(mǎi)房的的占比27.7%，認(rèn)為“租房更合適”的占比23.8%。1.60%0.84%3.45%0.52%無(wú)房不計(jì)劃買(mǎi)房調(diào)研：房?jī)r(jià)太高，租房解決居住需求您未來(lái)無(wú)購(gòu)房計(jì)劃的原因是？無(wú)房群體有房群體A租房更合適B家里有房23.83%27.66%17.45%20.85%4.68%0.85%1.28%3.40%2.64%54.61%17.72%16.69%3.07%2.20%2.49%0.59%此外，近年來(lái)“房住不炒”政策堅(jiān)決執(zhí)行之下，驅(qū)使房?jī)r(jià)上漲投機(jī)性因素有所消退，消費(fèi)者心態(tài)趨于平穩(wěn)，超八成消費(fèi)者認(rèn)為所在城市未來(lái)1年內(nèi)房?jī)r(jià)預(yù)期持平或微漲。C不想背房貸壓力D房?jī)r(jià)太高買(mǎi)不起E沒(méi)有選定定居城市F有更高的投資標(biāo)的G等降價(jià)再買(mǎi)H其他184.2剛需購(gòu)房力評(píng)估：超八成購(gòu)房計(jì)劃貸款，87%預(yù)算首付款50萬(wàn)元以?xún)?nèi)購(gòu)置首套房資金來(lái)源調(diào)查“沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的需求是需要，不是剛性需求?！辟?gòu)買(mǎi)或計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)首套房人群的購(gòu)買(mǎi)力如何呢？研究顯示，6成左右的消費(fèi)者首套房首付款（或計(jì)劃首付款）在30萬(wàn)元以?xún)?nèi)。您未來(lái)買(mǎi)房的資金來(lái)源？無(wú)房計(jì)劃買(mǎi)房有房首套A自己B配偶C家人D其他88.53%51.60%53.46%7.59%68.51%45.72%54.57%1.81%從購(gòu)房資金來(lái)源方面看，購(gòu)買(mǎi)首套房不止考驗(yàn)買(mǎi)房者的購(gòu)買(mǎi)力，更考驗(yàn)家庭的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。調(diào)查顯示，購(gòu)房資金來(lái)源同時(shí)包括自己、配偶、家人三方的比例，無(wú)房計(jì)劃買(mǎi)房人群為29.0%，而有房群體在買(mǎi)首套房時(shí)“掏空六個(gè)錢(qián)包”的比例為21.5%，房?jī)r(jià)上漲之下，剛需上車(chē)的難度增加，需要更多的家庭支持。不過(guò)，在有買(mǎi)房需求的人群中，認(rèn)為僅靠自己努力10年內(nèi)能攢夠首套房首付款的比例為60.8%。超八成無(wú)房人群買(mǎi)房計(jì)劃貸款您未來(lái)購(gòu)房的付款方式是？無(wú)房計(jì)劃買(mǎi)房有房首套34.72%36.92%24.69%3.67%A全款14.00%34.40%39.46%12.14%B按揭商貸C按揭公積金貸款D按揭組合貸60.8%受訪者認(rèn)為僅憑自己努力10年內(nèi)能買(mǎi)房在購(gòu)房付款方式上，無(wú)房計(jì)劃買(mǎi)房人群對(duì)貸款的依賴(lài)度加大，有房人群購(gòu)置首套房時(shí)貸款占比65.3%，而無(wú)房群體買(mǎi)房計(jì)劃貸款的比例為86%相差近20%個(gè)百分點(diǎn)。您覺(jué)得僅靠自己工作多久能攢夠首套房首付款？A5年內(nèi)17.03%B5-10年43.79%25.17%10.28%3.73%C10-15年D15年以上E永遠(yuǎn)買(mǎi)不起首套房還貸壓力調(diào)查：6成月供占工資20-50%您首套房的首付款是多少？您首套房的月供占工資比例多少？有房首套60.60%26.67%5.99%無(wú)房計(jì)劃購(gòu)房63.73%26.86%3.53%有房首套14.46%63.37%20.22%1.95%無(wú)房計(jì)劃買(mǎi)房0-30萬(wàn)元A20%以下B20%~50%C50%~80%D80%以上22.75%66.67%9.80%31-60萬(wàn)元61-90萬(wàn)元91-120萬(wàn)元120萬(wàn)元以上4.19%4.31%0.78%2.55%1.57%194.3首套房考慮因素：硬件設(shè)施比軟性配套更重要首套房購(gòu)置兩大目的：居住需要和婚房從住房消費(fèi)選擇偏好看，無(wú)房計(jì)劃買(mǎi)房群體主要還是想解決“住”的問(wèn)題。在選房考慮因素中，首要考慮價(jià)格因素，其次地段、面積及戶(hù)型也是優(yōu)先考慮項(xiàng)，而對(duì)于小區(qū)配套及物業(yè)、醫(yī)療資源及職住距離這些軟性配套關(guān)注度不高。購(gòu)房目的無(wú)房計(jì)劃買(mǎi)房有房計(jì)劃買(mǎi)房A結(jié)婚50.08%22.93%37.61%