中國房地產(chǎn)項目開發(fā)流程及其運作模式

房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序0第一部分房地產(chǎn)開發(fā)基本常識

一、房地產(chǎn)投資的概念廣義概念：房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經(jīng)營、管理、中介服務(wù)等活動中，以期在未來獲得收益或避免風險的一種投資活動。狹義概念：僅指房地產(chǎn)開發(fā)投資。即投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過銷售或租賃轉(zhuǎn)讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實現(xiàn)預(yù)期收益目標的活動過程。房地產(chǎn)投資活動的經(jīng)濟實質(zhì)——實現(xiàn)資金的增值。1二、房地產(chǎn)投資類型

1、按投資方式分類直接投資：投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)，并直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營管理。間接投資：投資者將資金投入與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品，但不直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營管理。2、按投資的經(jīng)濟內(nèi)容分類土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營（包括買賣、租賃）投資物業(yè)管理和服務(wù)投資

2三、房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點

由于房地產(chǎn)本身所具有的物理和經(jīng)濟特征，房地產(chǎn)開發(fā)投資具有區(qū)別于其他投資的固有特點：商品性營利性產(chǎn)品的非流動性投資數(shù)額大投資周期長對專業(yè)知識和管理經(jīng)驗具有高度依賴性市場的區(qū)域性和區(qū)域的價格差異性與金融及法律密切相關(guān)受政策的影響較大影響投資的風險因素多

3四、決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本要素收益成本對未來的預(yù)期

4五、房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)遵循的原則遵守社會利益原則盈利和增值的原則有效規(guī)避風險的原則投資規(guī)模與投資者可利用資源相匹配的原則時機適宜原則便易操作原則

5六、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資效果的風險因素

（共6大類26種）政治風險戰(zhàn)爭長時間的暴亂、群眾性運動國家政局變化臺灣海峽局勢變化政策風險土地政策金融政策稅收政策地方性的政策規(guī)定變化房地產(chǎn)制度變革產(chǎn)業(yè)政策社會風險區(qū)域經(jīng)濟的不平衡發(fā)展總體規(guī)劃改變技術(shù)風險設(shè)計及施工技術(shù)規(guī)范變化異常工程地質(zhì)變化規(guī)劃技術(shù)指標改變經(jīng)濟風險土地成本變化商品房市場價格整體波動政策性的費用變化城市整體經(jīng)濟以及居民收入水平變化工程造價異常波動房地產(chǎn)租賃市場變化企業(yè)資金供應(yīng)計劃的變化金融政策及證券市場變化自然風險地震、海嘯、臺風火災(zāi)極端惡劣天氣6七、房地產(chǎn)的三級市場架構(gòu)1、房地產(chǎn)一級市場—土地出讓市場是指國家將城市土地的使用權(quán)，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的市場。是所有者與經(jīng)營者的縱向流通市場。主要特點：市場建立在城市土地國有制的基礎(chǔ)上，交易過程不變更土地所有權(quán)，只是對其使用權(quán)進行交易。國家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營。明確規(guī)定各類用地的使用性質(zhì)和年限。土地出讓價格的實質(zhì)是“租賃價格”，租賃費用一次性收取。出讓交易方式：土地使用權(quán)出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等四種。

7

房地產(chǎn)三級市場架構(gòu)（續(xù)）2、房地產(chǎn)二級市場—房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場或開發(fā)經(jīng)營市場是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者之間進行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場。主要特點：房地產(chǎn)商品流通由經(jīng)營向使用消費平行轉(zhuǎn)移，可以說是由房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)消費使用的轉(zhuǎn)移。交易的商品是房地產(chǎn)的統(tǒng)一體，即房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)。經(jīng)營者須經(jīng)資質(zhì)審批，商品的銷售實行“預(yù)售許可”制度。除政策性用房由政府統(tǒng)一定價定向銷售外，交易完全市場化，不受國家壟斷或政策控制。交易完成的時間比較長，涉及的經(jīng)濟法律關(guān)系多。8房地疲產(chǎn)三犁級市絲式場架段構(gòu)（事續(xù)）3、房絡(luò)地產(chǎn)變?nèi)壝渴袌觥康伛Y產(chǎn)再休轉(zhuǎn)讓離市場是房暖地產(chǎn)咬消費嚼者之膏間進趟行房后地產(chǎn)公商品緒再轉(zhuǎn)偶讓的咬市場妖，屬崗于調(diào)客劑余和缺、講從新惜配置蛋的市充場弄。主要靠特點括：土地殲使用例者、蝴房屋繡所有犁人將湊所取狐得的孔一定著年限獎的土沫地使魔用權(quán)屬或房綿屋所愚有權(quán)捧及其紀房屋節(jié)所占析有和穴使用指的土熟地使極用權(quán)野一并似在市懲場上演轉(zhuǎn)讓陷、出怒租、蜂抵押晌、買嗽賣、活贈與洽、繼約承、惠交換型。土地妨開發(fā)枝必須桌達到滑一定潑的條交件才裹可獲益準轉(zhuǎn)州讓。9八、坦與房瓶地產(chǎn)憶開發(fā)頁相關(guān)爹的技政術(shù)經(jīng)隊濟指更標和唯規(guī)范遼規(guī)定一、綁主要爆技術(shù)貞經(jīng)濟翠指標1、規(guī)踩劃用坑地面滿積：指經(jīng)麻過批朱準的臺地塊私規(guī)劃鏟總用院地面緊積，束包括急可直迎接用電于項些目開些發(fā)的鄭土地州面積陜和總轉(zhuǎn)用地偏中應(yīng)鄰提供猶給城胞市道吐路或現(xiàn)其他升公共磁設(shè)施從使用引的土怖地面貸積。2、建濟設(shè)用掩地面其積：可直騙接用墨于項國目開獄發(fā)的蜓土地克面積不，也蒙稱凈踏用地里面積庭，但白不包彈括應(yīng)殃提供箏給城寒市道作路或通其他日公共原設(shè)施租使用利的土隨地面禿積。3、建扔筑占年地面判積：指建砍筑基鎖底（穗地面尸一層疊）所崖占用彩的土創(chuàng)地面宋積。4、建絕筑密抹度：建筑朗總占肥地面鵝積與館項目練總用扇地面蠶積的嶺比率援（％約）。5、容始積率其：項目傭總建擺筑面善積（綿地上更部分疼）與目總用住地面擱積的霞比值晉。6、綠從地率暈：項目炭范圍去內(nèi)各滑類綠夠化（亞包括辛園林偉小品塔、休喚閑涼族亭、太水域皺等）拉所占僻的土謠地面薪積與為總用雁地面喚積的變比率打（%）。10主要技術(shù)規(guī)經(jīng)濟憑指標（續(xù)迎）7、住英宅停項車率穗：汽車傻的停象車位貪數(shù)量塊與住糟宅總蒸戶數(shù)腐的比隸率（%）。8、地亦下室腫：房間似室內(nèi)刊地面時低于唱室外罪地平被面的菠高度包超過謠該房載間凈肉高度叔的1/慮2以上拘者。9、半恭地下語室：房間刷室內(nèi)襖地面串低于犁室外忠地平只面的頭高度賞超過寫該房悄間凈帖高度爐的1/汗3，且匪不超叛過1/武2者。10、層莫高：上下腳兩層稅樓面亂或樓牙面與五地面動之間脾的垂社直距鐵離。11、室住內(nèi)凈叉高：樓面緞或地慣面至浩上部妹樓板濕底面繭或吊少頂之助間的掀垂直憶距離體。12、建依筑高皆度：多層總指建侄筑物炊室外燒地坪傻到其風女兒怖墻頂薦部或露檐口賓的高而度；捧高層童指建金筑物久室外塑地坪斗到其壺檐口挎或屋禽面面磁層的西高度菠。11主要刊技術(shù)紋經(jīng)濟仗指標喇（續(xù)楚）13、住價宅建扣筑層裁數(shù)的森劃分雜標準訴：建筑愧設(shè)計稅規(guī)范瘋規(guī)定葛－《住宅逃設(shè)計紅規(guī)范》規(guī)定傳：低層妹住宅甩：一層鉆至三個層；多層黑住宅廚：四層胖至六脆層；中高因?qū)幼』谡浩邔愚D(zhuǎn)至九榜層；高層攀住宅傍：十層仇以上覽。消防伍規(guī)范愿規(guī)定妨：多層守住宅:九層勢及九招層以對下的呈普通協(xié)住宅鍬（含銅底層容設(shè)有跳商業(yè)膀服務(wù)抄網(wǎng)點櫻的住窮宅）致；高層海住宅:十層虎及十闊層以雅上的趨普通并住宅臭（含瘡底層泡設(shè)有墊商業(yè)筒網(wǎng)點偉的愛住宅弟）；其中控：二類暴高層慌：十層恐至十廟八層番的普賺通住芽宅；一類勺高層蛛：十九闖層及魄十九斯層以另上的虹普通虧住宅庫。民間民習慣山叫法小高胖層：十層取至十梁八層廉的住頁宅；大高煉層：十九狗層及跡十九測層以催上的晶住宅依；12主要賊技術(shù)術(shù)經(jīng)濟主指標蜜（續(xù)剪）14、民苗用建飯筑主妙要類咱別（分按功弄能分沿類，醒選摘貫）（1）住女宅樓衡：供居僅住使量用的僻建筑糖。單元谷式住腫宅：由多名個住豎宅單肯元拼禮接而牛成，五每個衛(wèi)單元婚均設(shè)倆有樓闊梯或粘樓梯戀與電卷梯的覺住宅為。塔式洗住宅妙（也應(yīng)稱獨么立單悼元式箱住宅盒或點酬式住謙宅）好：以公礎(chǔ)共樓錢梯或費樓梯挪與電膜梯組素成的美交通叮中心擾為核欣心，姜將多爽套住欄宅組惰成一平個單銅元獨括立建威造，將且每互套住等宅的損進戶抄門至子樓梯考間門辟或消鉗防前角室門尾的距震離不策超過10米的扁住宅錯。通廊賀式住抓宅：由公娘共樓攀梯或桿樓梯收與電糖梯通天過內(nèi)謎、外馳廊進羅入各養(yǎng)套住視宅，住且至甜少有塞一套尖住房器的進煎戶門得至樓幻玉梯間雨門或詠消防變前室志門的掛距離逗超過10米的笨住宅援。躍層犧式住奶宅：設(shè)有豬套內(nèi)湊樓梯評且每餅套包頂含兩闖層或扛三層蠅樓面習的住辜宅。躍廊巴式住閑宅：通過陰一層吸水平翠共用攪走道莖，聯(lián)俱系兩悔層或攏三層暖樓面涂各套別住房智的住贊宅。（2）商間住樓田：由底播部商謝業(yè)營唉業(yè)廳相和住蜜宅組版成的扣建筑喜。（3）綜制合樓撥：具有漁兩種野或兩擁種以栗上使汽用功年能的鄙建筑晶。（4）其券他：辦公助樓、闖商業(yè)困樓、寸酒店朝等等序。13主要綿技術(shù)掌經(jīng)濟玩指標綱（續(xù)景）15、面脖積指壟標建筑商面積:具備克上蓋挨且結(jié)再構(gòu)牢屋固，離層高客在2.銷2米以酸上的導(dǎo)永久辯性建徹筑的釣房屋妻外墻假（柱賠）勒維腳以劃上各負層的拳外圍蔽水平濁投影救面積鎮(zhèn)，包蝦括陽肉臺、窗走廊乓、地南下室瓶、室捷外樓亞梯等拜。使用團面積竄：房屋滾戶內(nèi)針全部郊可供秀使用蠻的空椅間面詞積，鑄按房逝屋內(nèi)旨墻面淘水平敵投影秘面積贊計算們。不晴包括好墻、恨柱等御結(jié)構(gòu)員構(gòu)造州和保昆溫層敲的面略積。居室掘面積鋒：僅指從臥室攀、起賢居室李（廳層）的蘋使用詳面積抱。產(chǎn)權(quán)銹面積勸：系指吉權(quán)屬津人（饒或稱觀產(chǎn)權(quán)云人）疊依法菊擁有蠅房屋罷所有怠權(quán)的觸房屋脖建筑付面積前。銷售聾面積宇：包括您房屋派套內(nèi)輕建筑籠面積超和應(yīng)啊分攤遠的共威有建張筑面耽積組帖成。套內(nèi)摘面積叢：由房黃屋外它圍墻拿體中橋心線婆的水蚊平投迅影面流積和謠陽臺紙應(yīng)計鉗算的蠅面積忘組成宇。共有敬建筑吊面積揉：指各殲權(quán)屬技人共班同占撇有或槍共同故使用郵的建墾筑面伏積。14（二嬸）各敢類住漠宅主贊要技有術(shù)規(guī)屬范要坦求住宅怕樓是邊供居艱住使貼用的投建筑農(nóng)，不雨同的喚住宅堂樓雖克然具豈有同獎樣的芒使用萌功能勻，但伸是不荷同類男型的烘住宅充樓由競于其逐在建捕筑層紡數(shù)、柱平面折組合廊方式刮等方血面的禁不同滲，在薦建筑無、結(jié)壓構(gòu)、鐘消防楚、民堂防等岸技術(shù)包規(guī)范炒的要霞求上能存在薦較大料的差彈異，竄并最煎終導(dǎo)踢致建匠造成暮本和謹公共類面積耗比例壘的差繳異，街在確襖定項絲式目開歷發(fā)方下案時相應(yīng)慎融重。15各類無住宅弊主要治規(guī)范妥要求言比較介分析悉表1公共怕部位員設(shè)計類別多層A(≤6層)多層B

（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）

一個樓梯間可設(shè)非封閉樓梯間，樓梯間可不通至屋面?？稍O(shè)非封閉樓梯間，但樓梯間應(yīng)通至屋頂平臺；當分戶門為乙級防火門或設(shè)封閉樓梯間時，樓梯間可不通至屋頂平臺。

單元式住宅每單元≤4戶，且戶門為乙級防火門或樓梯間設(shè)簡易噴淋時可設(shè)非封閉樓梯間；每單元＞4戶時，應(yīng)設(shè)封閉樓梯間。樓梯間應(yīng)天然采光和自然通風，且相鄰兩單元在屋頂平臺連通。單元式住宅每單元只設(shè)一個封閉樓梯間時，從第10層起每三層應(yīng)設(shè)連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶的單元式住宅，可從第10層起每層相鄰單元設(shè)置連通的陽臺或凹廊。當每單元（每層≤6戶、面積≤650M2）設(shè)1個防煙樓梯間時，可不設(shè)連廊。單元式住宅可只設(shè)1座防煙樓梯間，但從第10層起，每層應(yīng)設(shè)置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。入戶門不應(yīng)直接開向前室；前室設(shè)簡易噴淋時，允許2戶，前室設(shè)自動噴淋時，允許2戶以上的戶門，直接開向前室。塔式住宅（每層≤8戶、面積≤650M2），應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。

≥兩個樓梯間

7~11層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)兩個以上封閉樓梯間。12層及12層以上的通廊式住宅應(yīng)設(shè)2個以上防煙樓梯間.18層以上的塔式住宅應(yīng)設(shè)2個防煙樓梯間電梯入口層樓面距室外地面的高度超過16米以上的必須設(shè)置電梯。應(yīng)設(shè)電梯每單元應(yīng)不少于2臺，單元式住宅每單元只設(shè)1臺時，應(yīng)設(shè)連廊。每單元電梯應(yīng)不少于2臺消防電梯不要求設(shè)置消防電梯塔式住宅應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯16各類屋住宅暮主要窩規(guī)范嫂要求就比較題分析惹表2類別多層（9層以下）二類高層B（10~18層）一類高層（19層以上）

消防通道小區(qū)內(nèi)宜設(shè)消防車道，寬度≥3.5M，R≥9M建筑周圍應(yīng)設(shè)環(huán)形消防車道，確有困難時，二類高層住宅應(yīng)沿建筑的一個長邊布置，高層商住樓、一類高層住宅應(yīng)沿建筑的兩個長邊布置。消防車道寬度≥4.0M，R≥12M；消防車道距高層建筑外墻宜≥5米。聯(lián)體住宅群，當一個方向建筑物的沿街長度超過150米或總長度超過220米時，應(yīng)在適中位置設(shè)置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應(yīng)小于4米。建筑物應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道，凈寬不得小于1.2米，間距不宜超過80米。消防登高面（僅用于高層建筑）可利用消防車道作為消防登高場地，但應(yīng)滿足5米≤車道內(nèi)側(cè)距住宅外墻≤12米。登高面應(yīng)靠近住宅的陽臺或公共樓梯間，且在此范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)有樓梯間的出口；登高面一側(cè)不宜布置裙房，當布置裙房時應(yīng)滿足：高度>5米，進深＜4米。長度：塔式住宅不應(yīng)小于建筑周長的1/4，單元式、通廊式住宅不應(yīng)小于建筑的一個長邊長度

防火間距

多層不應(yīng)小于6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于3.5米；相鄰?fù)鈮榉侨紵w，門窗洞口面積不超過外墻面積的5%且洞口不正對開設(shè)時間距為不小于4.5米。

高層高層+高層≥13米，高層+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高15米及以下范圍內(nèi)的外墻為不設(shè)門窗洞的防火墻時，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于4米。17各類票住宅歐主要鐮規(guī)范忙要求竿比較建分析電表3類別多層A（≤6層）多層B（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）消防供電三級負荷供電（單回路）二級負荷供電(電網(wǎng)雙回路或一回電網(wǎng)供電加自備發(fā)電機)一級負荷供電（電網(wǎng)雙回路加自備發(fā)電機）

消防給水室內(nèi)6層以下可不設(shè)室內(nèi)消防給水設(shè)施。7~9層應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。底層設(shè)置的商業(yè)網(wǎng)點宜設(shè)置自動噴淋。應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，每層≤8戶、每層≤650M2的塔式住宅可設(shè)1根消防豎管，但須采用雙閥雙出口型消火栓。商業(yè)部分應(yīng)設(shè)置自動噴淋。室內(nèi)應(yīng)設(shè)2根消防豎管保證同層2個消火栓的水槍的充實水柱同時到達被保護范圍的任何部位。電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。室外消火栓間距≤120米，室外消火栓間距≤40米，供水應(yīng)滿足兩路市政進水，確有困難時可設(shè)一路進水。應(yīng)滿足兩路市政進水。結(jié)構(gòu)框架或磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)框架或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)框架或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級（三級）框架剪力墻結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級。結(jié)構(gòu)抗震等級為三級民防多層（≤9層）：按地上總建筑面積的2%修建民防地下室，高層（≥10層）：按建筑底層面積修建“滿堂紅”民防地下室。18第二燒部分那房地泰產(chǎn)項防目開浩發(fā)全漿程運展作程退序房地衛(wèi)產(chǎn)項得目開情發(fā)的糊全過米程一捆般要旬經(jīng)過渠以下鉗五個霞階段高：1、項顆目確獲立階故段2、項亂目前攻期階鋤段3、項內(nèi)目實鞋施階汁段—工程援施工腸和產(chǎn)屋品銷回售。4、項寺目驗籃收交腰付階饑段5、收球尾階全段具體捆內(nèi)容何詳見《房地通產(chǎn)項潑目開塞發(fā)全膀程運淡作程踐序圖》19房地父產(chǎn)項令目開屈發(fā)全疏程運迅作程滿序圖系－120房地打產(chǎn)項尺目開負發(fā)全冤程運破作程福序圖骨－1房地臭產(chǎn)項址目開睬發(fā)全缸程運湊作程跡序圖睜－221房地訪產(chǎn)項拒目開真發(fā)全序程運掠作程懸序圖錘－322第三粉部分例房蔬地產(chǎn)開項目暫開發(fā)硬成本緞及開密發(fā)周攻期一、根項目舊開發(fā)醉成本蔥費用憑構(gòu)成培及其頓資金把投入右特點房地死產(chǎn)開爬發(fā)項怖目的邀成本督和費仆用構(gòu)均成復(fù)皂雜、絹變化住因素谷多、鬧不確慶定性晝大，也不同覽類型甘的開揭發(fā)項羨目，沈由于很選擇堆不同盼的建辛筑類已型、應(yīng)層數(shù)匪和結(jié)尤構(gòu)，民建筑即裝飾拜標準探、機鬧電設(shè)找備和樹配套謙設(shè)施害配置毛標準誕以及旬工程刺地質(zhì)舟狀況店不同濟等等性，在綁開發(fā)營成本皺和費前用方乞面都唯存在械一定伴的差掠異。慰在此榮難以辟籠統(tǒng)有的談箱論項逐目具顯體的軍成本舌和費所用標援準，蓮僅就露一般艘房地仔產(chǎn)開雜發(fā)項短目通牙常的賢成本悔和費撐用構(gòu)或成以快及相端關(guān)的碰資金查投入格特點遮作一侵些簡匯要的哥說明晴。23開發(fā)編項目豪主要扎成本穗與費閉用構(gòu)準成一齊覽表開發(fā)直接成本土地成本應(yīng)繳土地出讓金征地及拆遷安置補償費

土地其他成本契稅

前期費用開發(fā)方案企劃費基礎(chǔ)設(shè)施配套費臨時設(shè)施費勘察設(shè)計費報批及其他雜費

工程建造成本主體工程主體建安工程機電設(shè)備安裝工程

配套設(shè)施工程費電力供水煤氣電話、電視安防及智能化設(shè)施雨污水及道路園林綠化景觀工程

質(zhì)監(jiān)及監(jiān)理費工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費

其他成本不可預(yù)見費物業(yè)公共維修基金財務(wù)費用期間費用項目管理費銷售費用

24開發(fā)睡項目激主要改成本抄費用瘋的資伐金投晨入特躲點表1成本及費用項目資金投入特點土地購置成本應(yīng)繳土地出讓金按土地出讓合同的規(guī)定付款，取得土地證前付清。征地及拆遷安置補償費根據(jù)拆遷進度付款，一般應(yīng)在施工圖設(shè)計前（地質(zhì)勘探需要）完成拆遷。土地其他成本主要是土地溢價或按合同規(guī)定應(yīng)付給轉(zhuǎn)讓方的其他款項，按合同約定付款。契稅在辦理“土地證”前，按應(yīng)繳土地出讓金的3%計繳。前期費用開發(fā)方案企劃費一般在開發(fā)初期進行方案設(shè)計前進行，約為銷售收入的1‰~2‰，付款多為分期?？辈煸O(shè)計費設(shè)計費：簽合同付20％，方案約占30％～40%，初步設(shè)計完付至50％，完成施工圖付至90%，留10%作配合費，在竣工時付完?？辈熨M發(fā)生在方案后施工圖設(shè)計前。臨時設(shè)施費圍墻在交地后即進行，施工用水、電、路約在開工前提前1~2個月完成。報批及其他雜費主要是審批規(guī)費，費用一般不高，根據(jù)審批進度，一般在開工前支付完?；A(chǔ)設(shè)施配套費一般在辦理《工程規(guī)劃許可證》時繳交。25開發(fā)由項目疑主要綢成本遭費用榨的資扒金投丑入特講點表2成本及費用項目資金投入特點工程建造成本主體工程主體建安工程不同項目的差異比較大，另列說明。機電設(shè)備安裝工程訂貨付15%～30%，到貨付至70%，安裝合格后付至95％，留5%保修金。電梯：供貨期2～3個月，設(shè)備安裝期40～60天,但土建配合期較長，一般在竣工前4~6個月到貨；發(fā)電機：供貨期20～30天，設(shè)備安裝期15～30天。配套

設(shè)施工程費電力、供水簽施工合同后進場施工前付清全款。電力：一般在竣工之前的4~6個月簽合同并進場。供水：在外腳手架拆除后立即進場施工，一般在竣工之前的2~3個月進行。煤氣簽施工合同時付30%，進場前付至70％，通氣前付30％，進場時間一般在主體封頂且墻體施工完成后即進場。電話、電視安裝一般在竣工之前的2~4個月進行。電話免費、有線電視簽合同時付全款。安防及智能化安裝一般在竣工之前的2~4個月進行，按進度付款。雨污水及道路在外腳手架拆除后立即進場施工，按進度付款。園林綠化景觀一般在室外管線和道路完成后立即進場施工，按進度付款。質(zhì)檢及監(jiān)理費質(zhì)量監(jiān)督費一般為監(jiān)理費的10%在開工前繳交，監(jiān)理費按進度付款，常規(guī)為季付。26開發(fā)罰項目局主要宵成本藝費用張的資公金投速入特揭點表3成本及費用項目資金投入特點其他成本物業(yè)維修基金按工程總造價的2%在綜合驗收前繳交。不可預(yù)見費相對集中在拆遷、基礎(chǔ)工程，設(shè)計施工強制性規(guī)范變化，建材機電設(shè)備市場價格波動，裝修、配套設(shè)施標準的變化等。財務(wù)費用利息及籌資費用，據(jù)實發(fā)生。期間費用項目管理費即時發(fā)生，應(yīng)結(jié)合開發(fā)進度和人員到位情況合理安排。銷售費用即時發(fā)生，應(yīng)結(jié)合銷售進度合理安排。27房地成產(chǎn)開縣發(fā)項井目主懂要經(jīng)世營稅揮費表營業(yè)稅按商品房銷售收入（實際到賬額）的5％計算，按月計繳。附加稅城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7％計算，隨營業(yè)稅繳交。教育費附加按營業(yè)稅的3％計算，隨營業(yè)稅繳交。地方教育費附加按營業(yè)稅的1％計算，隨營業(yè)稅繳交。印花稅按合同金額的0.3‰計算。土地增值稅目前我市尚未正式開征。企業(yè)所得稅目前我省各地基本上是采取預(yù)估利潤（一般按銷售收入的15％），按月在繳納營業(yè)稅的同時預(yù)征所得稅，項目開發(fā)結(jié)束后再據(jù)實征稅的辦法。交易規(guī)費合同鑒證費住宅3元/M2，店面12元/M2

，車庫（位）7元/M2或200元/位（無面積）。由開發(fā)商繳交。契稅按總房價的3％，普通住宅按總房價的1.5％