從規(guī)劃設(shè)計到建設(shè)管理：城市設(shè)計落地性研究

從規(guī)劃設(shè)計到建設(shè)管理——城市設(shè)計落地性研究FromDesigntoConstructionManagement:ResearchonLandingofUrbanDesign查

君

博士目錄1

2

3

4引言定義現(xiàn)實困境應(yīng)對策略?

國務(wù)院機構(gòu)改革?

城市設(shè)計的定義?

城市設(shè)計現(xiàn)實問題?

國家機構(gòu)改革提出全新要求?

“設(shè)計研究”區(qū)塊?

“實施管控”區(qū)塊?

國土空間規(guī)劃體系?

城市設(shè)計的作用引言Introduction引言國家機構(gòu)改革2018年2月黨的十九屆三中全會通過新的《深化黨和國家機構(gòu)改革方案》，明確要“將國土資源部的職責(zé)，國家發(fā)展和改革委員會的組織編制主體功能區(qū)規(guī)劃職責(zé)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理職責(zé)

…

…，組建和設(shè)立中華人民共和國自然資源部，作為國務(wù)院組成部門。森林、濕地等資源調(diào)查和確權(quán)登記管理職責(zé)（國家林業(yè)局）引言國土空間規(guī)劃體系?

隨著各類文件的出臺，空間規(guī)劃改革的思路愈發(fā)清晰《關(guān)于全面開展國土空間規(guī)劃工作的通知》2019中共十八大提出大力推進生態(tài)文明建設(shè)，優(yōu)化國土空間格局中央政治局審議通過《生態(tài)文明體制改革總體方案》第十三屆全國人大通過國務(wù)院機構(gòu)改革方案《關(guān)于統(tǒng)一規(guī)劃體系更好發(fā)揮國家發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略導(dǎo)向作用的意見》2012201520182018/5.28/11/09/03/12標志著全國國土空間規(guī)劃工作即將全面開展。組建自然資源部成為國家建立空間規(guī)劃體系的重要一步。推進生態(tài)文明建設(shè)是國家構(gòu)建空間規(guī)劃體系的根本動因?！渡鷳B(tài)文明體制改革總體方案》奠定了空間規(guī)劃體系的基調(diào)。明確了空間規(guī)劃在國家規(guī)劃體系中的基礎(chǔ)地位。201220132014201520162017201820192013201420172019/5.232013/11/12/01/12中央經(jīng)濟工作會議要求加快規(guī)劃體制改革，健全空間規(guī)劃體系中辦、國辦印發(fā)《省級空間規(guī)劃試點方案》十八屆三中全會提出國家治理體系現(xiàn)代化，建立空間規(guī)劃體系中央城鎮(zhèn)化工作會議提出城市規(guī)劃轉(zhuǎn)型要求?！吨泄仓醒雵鴦?wù)院關(guān)于建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施的若干意見》引言國土空間規(guī)劃體系五級、三類的空間規(guī)劃體系?

國土空間規(guī)劃是國家空間發(fā)展的指南、可持續(xù)發(fā)展的空間藍圖，是各類開發(fā)保護建設(shè)活動的基本依據(jù)。空間規(guī)劃的層次總體規(guī)劃詳細規(guī)劃?建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實國家國土空間總體規(guī)劃省國土空間總體規(guī)劃市國土空間總體規(guī)劃縣國土空間總體規(guī)劃施，將主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等空間規(guī)劃融合為統(tǒng)一的國土空間規(guī)劃，實現(xiàn)“多規(guī)合一”，強化國土空間規(guī)劃對各專項規(guī)劃的指導(dǎo)約束作用，是黨中央、國務(wù)院作出的重大部署。專項規(guī)劃詳細規(guī)劃詳細規(guī)劃詳細規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃（結(jié)合實際編制）空間規(guī)劃的三類?

建立“五級三類”空間規(guī)劃體系引言城市設(shè)計在國土空間規(guī)劃體系中的定位?

尚未明確城市設(shè)計在國土空間規(guī)劃體系中的地位和管控運用方式國土空間規(guī)劃的層次《中共中央國務(wù)院關(guān)于建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施的若干意見》總體規(guī)劃運用城市設(shè)計、鄉(xiāng)村營造、大數(shù)據(jù)等手段，改進規(guī)劃方法，提高規(guī)劃編制水平。城市設(shè)計詳細規(guī)劃的地位？專項規(guī)劃未

來

城

市

設(shè)

計

何

去

何

從

？城市設(shè)計的定義城市設(shè)計本源追溯城市設(shè)計的定義城市設(shè)計(urbandesign)正式名稱是由哈佛大學(xué)在1950年提出，其后有凱文.林奇的“城市意象論”、喬納森.巴奈特的“城市設(shè)計過程論”、羅杰.特蘭西克的“三種研究方法”、聯(lián)合國教科文組織提出的“生態(tài)城市論”、韋恩.奧圖的“城市觸媒論”、錢學(xué)森的“山水城市論”、“新城市主義”、“有機更新論”等不斷衍生出的各種城市設(shè)計理論。

《城市規(guī)劃基本術(shù)語標準》（GB／TS0280-98）——城市設(shè)計是對城市體型和空間環(huán)境所作的整體構(gòu)思和安排，貫穿于城市規(guī)劃的全過程。

《城市設(shè)計管理辦法》（2017）——城市設(shè)計是落實城市規(guī)劃、指導(dǎo)建筑設(shè)計、塑造城市特色風(fēng)貌的有效手段，貫穿于城市規(guī)劃建設(shè)管理全過程。通過城市設(shè)計，從整體平面和立體空間上統(tǒng)籌城市建筑布局、協(xié)調(diào)城市景觀風(fēng)貌，體現(xiàn)地域特征、民族特色和時代風(fēng)貌。城市設(shè)計的定義現(xiàn)階段對于城市設(shè)計的定義及其作用存在以下兩種分異：?

制度設(shè)計?

空間環(huán)境提升

城市設(shè)計就是人類有目的的對聚居環(huán)境進行構(gòu)造與改善的手段與行為。

為城市規(guī)劃各項內(nèi)容的決策和實施提供一個基于公眾利益的設(shè)計準則。

城市設(shè)計是一種關(guān)注城市規(guī)劃布局、城市面貌、城鎮(zhèn)功能，并且

針對城市開發(fā)建設(shè)活動制定的一套整體設(shè)計尤其關(guān)注城市公共空間的一門學(xué)科。原則和行為框架。

滿足人類在生活機能、社會、經(jīng)濟以及美觀上的

是對城市開發(fā)建設(shè)活動中的個人或者組織進行的一種規(guī)制，即可以將城市設(shè)計看作為一需求。

城市設(shè)計側(cè)重城市中各種關(guān)系的組合，是一種整合狀態(tài)的系統(tǒng)設(shè)計。種制度。參考資料來源：?????唐燕.

政府機構(gòu)改革影響下的城市設(shè)計——與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的關(guān)系重構(gòu)?[J].城市設(shè)計,2018(06):44-53.金廣君.

城市設(shè)計:如何在中國落地?[J].城市規(guī)劃,2018,42(03):41-49.林穎.

制度變遷視角下我國城市設(shè)計實施的理論路徑、現(xiàn)行問題與應(yīng)然框架[J].城市規(guī)劃學(xué)刊,2016(06):31-37.劉濤.

關(guān)于城市設(shè)計工作中幾個問題的思考[J].城市規(guī)劃,2002(09):68-71.王建國．現(xiàn)代城市設(shè)計理論與方法【M】南京：東南大學(xué)出版社，2001.城市設(shè)計的作用城市設(shè)計的基本功能與屬性——橋梁作用1956年，在美國哈佛大學(xué)召開的首次城市設(shè)計國際學(xué)術(shù)研討會，對城市設(shè)計學(xué)科的空間定位達成了這樣的共識：城市設(shè)計是彌補城市綜合規(guī)劃和建筑學(xué)、景觀建筑學(xué)之間“空隙”的“橋”。城市設(shè)計作為我國國土空間規(guī)劃（城鄉(xiāng)規(guī)劃）與建筑設(shè)計之間的橋梁，是為了應(yīng)對建筑設(shè)計專注和局限于單個項目，而城市規(guī)劃越來越傾向于土地利用、空間地理和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的客觀狀況而誕生，并發(fā)展成為塑造城市三維空間環(huán)境的重要領(lǐng)域。宏觀規(guī)劃微觀落實國土空間規(guī)劃建筑設(shè)計城市設(shè)計如何實現(xiàn)？

制度設(shè)計

空間環(huán)境提升——要求——原則框架研究落地實施城市設(shè)計的現(xiàn)實困境?

難落實難管理?

新時期新要求城市設(shè)計的現(xiàn)實問題城市設(shè)計在我國城市建設(shè)進程中的作用日益凸顯，然而實施始終是阻礙城市設(shè)計成功的一大難題。雖然各地方政府探索并試圖解決城市建設(shè)中的城市設(shè)計問題，但是由于城市設(shè)計成果難以直接“落地”，一些成果被“束之高閣”或被“衰減實施”。這已成為影響塑造特色城市和建設(shè)宜居城市的關(guān)鍵問題。規(guī)劃層面難落實建設(shè)層面難管理地位上：不完全法定化范圍上：紅線內(nèi)外時序上：動態(tài)更新內(nèi)容上：缺乏規(guī)劃整合協(xié)調(diào)深度上：缺乏工程建設(shè)考量程序上：利益協(xié)調(diào)法律上：管控機制力度上：剛性彈性難權(quán)衡重藍圖、輕建設(shè)重建設(shè)、輕協(xié)調(diào)城市設(shè)計的現(xiàn)實問題1.規(guī)劃層面?

地位上：不完全法定化?

無明確法律地位全國部分省市城市設(shè)計與法定規(guī)劃銜接情況我國的城市設(shè)計長期不在法定規(guī)劃的“體制內(nèi)”，最新的國土空間規(guī)劃及現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃文件均未明確給予城市設(shè)計法定文件地位，僅依靠行業(yè)內(nèi)非正式制度約束。?

與法定規(guī)劃銜接不暢城市設(shè)計與法定規(guī)劃銜接的必要性，但非?；靵y：有些與總規(guī)、控規(guī)同步銜接，有些只單獨與控規(guī)銜接；有些未明確具體的銜接內(nèi)容，隨意性較大，有些銜接內(nèi)容與法定規(guī)劃原成果內(nèi)容出現(xiàn)重復(fù)或矛盾，帶來規(guī)劃管理工作的混亂。城市設(shè)計的現(xiàn)實問題1.規(guī)劃層面?

內(nèi)容上：缺乏規(guī)劃整合協(xié)調(diào)現(xiàn)行城市設(shè)計成果中包含：社會經(jīng)濟、城市定位、

功能產(chǎn)業(yè)、道路交通、軌道交通、水系綠化、重大基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施等多方面內(nèi)容；但在現(xiàn)行城市設(shè)計工作層面，各部分設(shè)計內(nèi)容各自為政，很難進行多專業(yè)協(xié)調(diào)、多專項整合、“多規(guī)合一”

。城市設(shè)計的現(xiàn)實問題1.規(guī)劃層面?

深度上：缺乏工程建設(shè)考量?

現(xiàn)行城市設(shè)計尺度范圍跨度較大，從十幾公頃至上百平方公里，較大空間尺度設(shè)計難以保證設(shè)計深度和實施可能性；?

此外，城市設(shè)計所處地位（非法定化）、編制階段和編制周期，均難以保證其獲得準確指導(dǎo)落地的資料文件以及足夠的工程建設(shè)深化時間。上海楊浦濱江船廠地區(qū)城市設(shè)計滇中新區(qū)小哨片區(qū)暨國際科技創(chuàng)新城總體城市設(shè)計核心規(guī)劃范圍：65公頃核心規(guī)劃范圍：51.7平方公里城市設(shè)計的現(xiàn)實問題1.規(guī)劃層面?

力度上：剛性彈性難權(quán)衡城市設(shè)計要素多為引導(dǎo)內(nèi)容，本身缺少剛性控制。統(tǒng)計12部地方性城市設(shè)計技術(shù)管理文件共涉及編制內(nèi)容46項，其中僅13項剛性內(nèi)容；其余33項皆為彈性內(nèi)容，如對要素的“組織”、“設(shè)計”和“布局”等，由于沒有明確的管理界限，在實際操作中具有極大的模糊性。城市設(shè)計的現(xiàn)實問題2.建設(shè)層面?

范圍上：紅線內(nèi)外城市設(shè)計的現(xiàn)實問題2.建設(shè)層面?

時序上：動態(tài)更新“靜態(tài)藍圖式”規(guī)劃設(shè)計體系無法滿足開發(fā)需求城市設(shè)計的現(xiàn)實問題2.建設(shè)層面?

程序上：利益協(xié)調(diào)城市設(shè)計的現(xiàn)實問題2.建設(shè)層面?

法律上：管控機制現(xiàn)行規(guī)劃管理體系中欠缺規(guī)劃整合和實施管控機制，規(guī)劃成果難以轉(zhuǎn)化為實際開發(fā)建設(shè)所需的指導(dǎo)性文件；傳統(tǒng)土地開發(fā)建設(shè)模式不適應(yīng)城市設(shè)計管控要求；創(chuàng)新設(shè)計要素缺乏管控主體。城市設(shè)計的現(xiàn)實問題新時期新要求——國家機構(gòu)改革對城市設(shè)計提出全新要求?

國土空間規(guī)劃層面多規(guī)合一加強多項規(guī)劃整合??以規(guī)土融合為基本手段，統(tǒng)籌控規(guī)、城市設(shè)計、開發(fā)策劃、城建計劃、土地儲備供應(yīng)計劃、房屋征收計劃、投融資計劃等工作，帶來規(guī)劃實施效能的大幅提升。

城市空間規(guī)劃上報成果實質(zhì)上只需完成國家層面（國務(wù)院、省政府）要求的落實和細化事項，重點從目標定位、底線約束、控制性指標、相鄰關(guān)系等方面進行控制性審查，較目前總規(guī)內(nèi)容大幅精簡，編制和審批周期也會縮短；一級政府原則上只對應(yīng)一種編制深度，有條件的地方可進一步簡化地方規(guī)劃層級，減少規(guī)劃傳導(dǎo)的耗散；“放管服”改革

總規(guī)內(nèi)容大幅精簡??

詳細規(guī)劃、專項規(guī)劃補充完善可通過制定有關(guān)城市空間規(guī)劃的實施細則或詳細規(guī)劃、專項規(guī)劃來對城市建設(shè)進行進一步規(guī)定和約束。需要探索城市設(shè)計在國土空間規(guī)劃體系下的融合和補充完善作用。城市設(shè)計的現(xiàn)實問題新時期新要求——國家機構(gòu)改革對城市設(shè)計提出全新要求?

建設(shè)層面存量規(guī)劃背景下，精細化建設(shè)管理要求城市設(shè)計內(nèi)容精細化高定位，高建設(shè)標準，高空間品質(zhì)要求。城市設(shè)計的現(xiàn)實問題新時期新要求——國家機構(gòu)改革對城市設(shè)計提出全新要求?

建設(shè)層面多地塊整合開發(fā)趨勢城市設(shè)計統(tǒng)籌協(xié)調(diào)強調(diào)多地塊間整體開發(fā)，公共空間統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。中共中央、國務(wù)院《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出：“窄馬路、密路網(wǎng)、開放街區(qū)”。單地塊開發(fā)??從經(jīng)濟性出發(fā)，多地塊聯(lián)合開發(fā)、公共空間代建增多；從以人為本出發(fā)，強調(diào)街道活力，提高空間利用效率；聯(lián)合開發(fā)城市設(shè)計的現(xiàn)實問題新時期新要求——國家機構(gòu)改革對城市設(shè)計提出全新要求城市設(shè)計何去何從基于國家機構(gòu)改革，城市設(shè)計具有了全新的的職責(zé)和任務(wù)，但城市設(shè)計應(yīng)該偏重國土空間管理還是建設(shè)工程管理尚無定論。頂層制度設(shè)計？

？城市設(shè)計建設(shè)實施空間規(guī)劃管理建設(shè)工程管理應(yīng)對策略Strategies?

城市設(shè)計內(nèi)容“雙區(qū)塊”應(yīng)對策略城市設(shè)計”雙區(qū)塊”制

度

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態(tài)

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設(shè)計研究難

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理?實施管控完

善

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細

化

管

控

協(xié)

調(diào)應(yīng)對策略城市設(shè)計離不開國土空間規(guī)劃平臺城市設(shè)計應(yīng)與建設(shè)活動管理鏈接?

長期以來形成的規(guī)劃與設(shè)計的歷史聯(lián)系?

我國城市設(shè)計多尺度覆蓋的特殊性?

規(guī)劃管控的工具需求和平臺依托?

城市設(shè)計應(yīng)與建設(shè)活動高度關(guān)聯(lián)?

城市設(shè)計落實路徑應(yīng)結(jié)合建設(shè)活動城市設(shè)計未來發(fā)展趨勢設(shè)計研究實施管控應(yīng)對策略美國城市設(shè)計經(jīng)驗借鑒

美國城市綜合規(guī)劃和城市設(shè)計在體系上是連續(xù)的，其共同特點是研究體系和實施體系相對清晰、獨立。

城市綜合規(guī)劃關(guān)注城市的社會經(jīng)濟、各類市政系統(tǒng)的布局關(guān)系，其實施體系是區(qū)劃法，實施策略上是從區(qū)劃到政策引導(dǎo)；城市綜合規(guī)劃區(qū)劃法規(guī)城市設(shè)計建筑設(shè)計景觀設(shè)計

城市設(shè)計則主要關(guān)注具體地段的空間形態(tài)和人的行為，其實施導(dǎo)控體系是設(shè)計指標、設(shè)計導(dǎo)則，實施策略上是獎勵與協(xié)調(diào)機制。設(shè)計導(dǎo)則獎勵區(qū)劃應(yīng)對策略其他國外經(jīng)驗借鑒韓國——城市設(shè)計納入《建筑法》法國——重點片區(qū)城市設(shè)計(ZAC)替代原規(guī)劃作為唯一法定文件；全過程落實與城市規(guī)劃、建筑設(shè)計有效區(qū)分??韓國的城市設(shè)計管理是規(guī)劃管理和建設(shè)管理的組成內(nèi)容，有利于真正發(fā)揮城市設(shè)計作為“規(guī)劃—建筑”

橋梁作用；韓國政府于1980年1月頒布的《建筑法》中，第8條第2項明確規(guī)定了關(guān)于城市中心建筑的特別條例，且在11月該條目的修訂中首次引入了城市設(shè)計的編制標準；??劃定重點片區(qū)(ZAC)，編制城市設(shè)計，該城市設(shè)計文件替代原上位規(guī)劃(PLU)，且設(shè)計內(nèi)容可突破原規(guī)劃內(nèi)容，并作為指導(dǎo)后續(xù)建設(shè)的唯一法定文件；城市設(shè)計總設(shè)計師，參與項目設(shè)計實施全過程，負責(zé)與單地塊建筑方案協(xié)調(diào)，直至片區(qū)完全建設(shè)落成。?韓國的城市規(guī)劃關(guān)注城市整體，城市設(shè)計側(cè)重具體場所的特性，建筑設(shè)計關(guān)注個別建筑內(nèi)容，形成了各有側(cè)重和相互支持的城市建設(shè)指導(dǎo)體系。城市規(guī)劃城市整體城市設(shè)計重點場所建筑設(shè)計建筑單體巴黎左岸城市設(shè)計城市設(shè)計?

內(nèi)容要求?

地位作用“設(shè)計研究”區(qū)塊設(shè)計研究區(qū)塊內(nèi)容要求——格局性、框架性?

設(shè)計研究層面的城市設(shè)計，主要以格局性、框架性內(nèi)容的研究分析為主，探討影響城市整體形態(tài)風(fēng)貌的原則和基本要求。?

注重于城市整體空間格局；關(guān)鍵性特征及要素構(gòu)成；城市自然景觀、歷史文化等資源對城市整體空間環(huán)境品質(zhì)的影響等宏觀性、全局性空間問題的把控。具體內(nèi)容

城鄉(xiāng)總體空間格局研究性城市設(shè)計《深圳市城市總體規(guī)劃(2010—2020年)》

結(jié)構(gòu)性用地形態(tài)

空間結(jié)構(gòu)第十二章

總體城市設(shè)計

城市設(shè)計總體目標

生態(tài)景觀體系

開放空間體系

歷史及文化特色風(fēng)貌塑造

城市濱水面格局性框架性

制定原則

城市設(shè)計策略（五大系統(tǒng)+關(guān)鍵性要素控制）?

山地森林和郊野公園系統(tǒng)?

城市景觀軸帶系統(tǒng)?

標志性景觀區(qū)系統(tǒng)

框定要素?

歷史人文特色場所系統(tǒng)?

城市觀景點系統(tǒng)

城市標志性建筑布局

城市天際線設(shè)計研究區(qū)塊內(nèi)容要求——負面清單?

區(qū)分城市設(shè)計內(nèi)容的剛性彈性，框架原則性內(nèi)容制定可采用負面清單形式，守住城市空間格局的原則底線，具體設(shè)計內(nèi)容可待后續(xù)實施性、實施管控階段細化落實。法國地方城市規(guī)劃(PlanLocald’urbanisme)負面清單形式研究性層面實施性層面框架性內(nèi)容底線約束?

法國的地方城市規(guī)劃文件PLU，其作用接近于我國的總規(guī)和控規(guī)相結(jié)合的文件；?

其控制內(nèi)容多以負面清單形式呈現(xiàn)，如用地性質(zhì)方面，只劃定幾個大類，規(guī)定每個類型用地不適宜建設(shè)的建筑類型。具體功能類型待城市設(shè)計或具體建筑設(shè)計階段再做細化。詳細設(shè)計深化落實性內(nèi)容全面深化設(shè)計研究區(qū)塊地位作用——作為專項規(guī)劃納入國土空間規(guī)劃體系基于最新國土空間規(guī)劃體系，可將城市設(shè)計作為“專項規(guī)劃”或在國土空間總體規(guī)劃中設(shè)立城市設(shè)計專題，從而將城市設(shè)計研究內(nèi)容納入國土空間規(guī)劃體系。國土空間規(guī)劃層次《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020年)》總體規(guī)劃此總規(guī)中的“第十二章，總體城市設(shè)計”，直接將城市設(shè)計內(nèi)容詳細規(guī)劃納入總體規(guī)劃文本當(dāng)中，指導(dǎo)下一層次規(guī)劃編制和城市建設(shè)。設(shè)計研究性城市設(shè)計專項規(guī)劃城市設(shè)計“實施管控”區(qū)塊“實施管控”區(qū)塊隨

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—實施管控區(qū)塊落地性城市設(shè)計總控“實施管控”區(qū)塊?

城市設(shè)計總控——概念定義“實施管控”區(qū)塊城多系統(tǒng)整合“實施管控”區(qū)塊城市設(shè)計總控實施路徑——4階段+8步走?

第一階段：開發(fā)模式研究階段關(guān)注點說明STEP1目標模式相關(guān)政策時效性/關(guān)聯(lián)性

相關(guān)政策關(guān)聯(lián)程度穩(wěn)定性/延續(xù)性

政策穩(wěn)定性、延續(xù)性【目標】重大利好潛力前景可挖掘區(qū)域政策轉(zhuǎn)變、總體定位提升區(qū)域前景綜合研判經(jīng)濟實力、產(chǎn)業(yè)機遇、基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域競合關(guān)系、重大基礎(chǔ)建設(shè)、1.5級開發(fā)城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)研究市場研判上位規(guī)劃-總規(guī)

是否在城市未來重點發(fā)展方向上上位規(guī)劃-控規(guī)

批復(fù)時間、調(diào)整空間、調(diào)整周期【重點關(guān)注】政策風(fēng)險土地規(guī)劃相關(guān)指標經(jīng)濟基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃未來彈性增長潛力供應(yīng)量土規(guī)與城規(guī)合一、差異及調(diào)整空間供地情況、供地計劃區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀等十三五規(guī)劃規(guī)劃、指標、供應(yīng)與企業(yè)自身資源匹配市場前景產(chǎn)業(yè)周期、調(diào)整空間經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)增長潛力市場供應(yīng)量、價格、產(chǎn)品預(yù)測市場去化量、價格、產(chǎn)品預(yù)測市場庫存量、去化周期、庫存產(chǎn)品結(jié)構(gòu)市場地價、售價變化，變化趨勢去化量庫存量價格變化“實施管控”區(qū)塊城市設(shè)計總控實施路徑——4階段+8步走?

第一階段：開發(fā)模式研STEP2招商對接“實施管控”區(qū)塊城市設(shè)計總控實施路徑——4階段+8步走?

第一階段：開發(fā)模式研究階段STEP3用地研究租售模式“實施管控”區(qū)塊城市設(shè)計總控實施路徑——4階段+8步走?

第一階段：開發(fā)模式研究階段STEP4出讓單元劃分“實施管控”區(qū)塊城市設(shè)計總控實施路徑——4階段+8步走?

第二階段：“1+N”總控城市設(shè)計階段STEP5城市設(shè)計“實施管控”區(qū)塊城市設(shè)計總控實施路徑——4階段+8步走?

第二階段：“1+N”總控城市設(shè)計階段STEP6專項研究布局模式1.

匹配交通樞紐和城市開發(fā)能級2.

根據(jù)交通樞紐的不同形式，確定物業(yè)布置的不同模式：軌交站點上蓋開發(fā)、軌交車輛段上蓋開發(fā)、地面鐵路的跨線雙面開發(fā)、空中輕軌的豎向開發(fā)等辦公辦公酒店軌交站體公寓配套商業(yè)公交站場mall商業(yè)500m300m100m3.

根據(jù)步行的距離配置不同的近鐵物業(yè)模式，從近到遠依次布置：商業(yè)、公交設(shè)施、辦公、酒店、公寓等，形成“職住平衡”的區(qū)域開發(fā)大阪站線性布局模式汐留站豎向布局模式“實施管控”區(qū)塊