2019中國(guó)鐵建佛山順德新城項(xiàng)目前期策劃定位方案

中國(guó)鐵建·佛山順德新城項(xiàng)目策劃定位方案目錄CONTENT屬性：項(xiàng)目背景及土地屬性市場(chǎng)：調(diào)控政策及區(qū)域市場(chǎng)研究定位：項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位策略：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議營(yíng)銷：全程營(yíng)銷策劃實(shí)施方案營(yíng)銷：產(chǎn)品創(chuàng)新及品質(zhì)提升體系01 項(xiàng)目背景及土地屬性土地屬性-經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃用地約5.33萬(wàn)㎡，容積率2.8，計(jì)容建面14.93萬(wàn)㎡，其中包括0.18萬(wàn)㎡公建配套，扣除公建可售建面約14.7萬(wàn)㎡。用地性質(zhì)用地規(guī)模容積率計(jì)容面積建筑密度綠地率建筑控高二類居住用地，53306.46㎡2.8149258.088㎡≤25%≥30%≤160米兼容商業(yè)用地出讓用地計(jì)容建筑面積14.93萬(wàn)平米，其中：公建配套：消防及設(shè)備用房≥70㎡、電房≥300㎡、節(jié)點(diǎn)開(kāi)關(guān)站≥90㎡、公廁≥60㎡、物業(yè)管理中心≥300㎡、社區(qū)用地≥1000㎡，合計(jì)1820㎡地塊其他不計(jì)容配套：居民戶外健身場(chǎng)地及健身設(shè)施用地面積≥3000㎡；車位要求：汽車1個(gè)/100㎡、自行車1個(gè)/100㎡；逢沙站（具體位置待定）地鐵3號(hào)線（在建）：地塊用地紅線距離軌道建筑控制線10m外土地屬性-屬性評(píng)級(jí)與品類對(duì)應(yīng)地處上升熱點(diǎn)板塊、享受交通輸樞、順?lè)迳斤L(fēng)景區(qū)自然資源優(yōu)勢(shì)、中等規(guī)模地塊屬性具象詮釋區(qū)位粵港澳大灣區(qū)核心發(fā)展區(qū)延線順德新城的核心,打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核+文旅居住中心+交通輸順德東部新城——逢沙板塊樞，構(gòu)建國(guó)際創(chuàng)新帶的核心區(qū)交通佛山地鐵3號(hào)線，廣珠城軌雙軌道交通，廣珠現(xiàn)階段依靠南國(guó)路、碧桂路連接佛山南二環(huán)、廣珠西高速、東新高速通行，廣珠城軌連接廣州南，未來(lái)有地鐵3號(hào)線經(jīng)過(guò)，西、東新等高速路網(wǎng)，半小時(shí)通達(dá)珠三角。轉(zhuǎn)廣州7號(hào)線連通廣州南環(huán)境順?lè)迳斤L(fēng)景區(qū)、華僑城歡樂(lè)水岸資源順?lè)迳接许樀氯说摹鞍自粕健敝雷u(yù)；華僑城歡樂(lè)水岸配套生活、商業(yè)、醫(yī)療配套順德第一中學(xué)（省一級(jí)）、華僑中學(xué)、同江醫(yī)院（三甲）等教育、醫(yī)療配套指標(biāo)中等規(guī)模計(jì)容建面14.5萬(wàn)㎡，容積率2.8項(xiàng)目土地評(píng)級(jí)（5級(jí)制）配套設(shè)施交通環(huán)境景觀城市角色維度文脈教育商業(yè)醫(yī)療娛樂(lè)休公共私家交通便景觀區(qū)可視自然產(chǎn)業(yè)發(fā)人文歷史接受屬性配套配套配套閑配套交通交通利性距離距離環(huán)境展情況氛圍度項(xiàng)分24343535333223土地屬性 上升熱點(diǎn)板塊、享受交通樞紐、順?lè)迳缴鷳B(tài)資源優(yōu)勢(shì)、中等規(guī)模地塊02調(diào)控政策及區(qū)域市場(chǎng)研究宏觀政策環(huán)境佛山樓市多維調(diào)控不放松，政策升級(jí)規(guī)范商品房銷售限購(gòu)區(qū)：本市2套，非本市1套（社?；騻€(gè)稅2年內(nèi)繳滿1年）限貸：首套房首付30%；二套房首付40%。認(rèn)房認(rèn)貸。

2017年7月6日，佛山市順德區(qū)國(guó)土部門發(fā)布《關(guān)于執(zhí)行分區(qū)域劃定新01限價(jià)限簽建商品住房銷售價(jià)格備案標(biāo)準(zhǔn)情況02的報(bào)告》于2017.12.31到期，預(yù)計(jì)限購(gòu)限貸2018年政策仍將持續(xù)。不銷售未取得預(yù)售許可證的預(yù)售商品房，不以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人手續(xù)或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

樓市調(diào)控0403一房一價(jià)不得提前收款

真實(shí)公布房源，不偽造房源緊缺信息，不捂盤惜售。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)、不在銷售現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)提價(jià)或收取價(jià)外費(fèi)用。不附加交易條件，不限定消費(fèi)者權(quán)利，不迫使消費(fèi)者接受商品或服務(wù)價(jià)格，不一房二賣。城市市場(chǎng)—總體供求佛山市近5年商品住宅市場(chǎng)供求均逐年上升，2016年供不應(yīng)求。近5年年均供應(yīng)1202萬(wàn)㎡、年均成交1233萬(wàn)㎡。截止2017年10月底，商品住宅可售面積921萬(wàn)㎡，去化周期約9.2個(gè)月，近一年商品住宅成交均價(jià)約10642元/㎡左右。全市近5年（2012-2016年）：累計(jì)商品住宅供應(yīng)面積6008萬(wàn)㎡，年均1202萬(wàn)㎡；累計(jì)商品住宅成交面積6164萬(wàn)㎡，年均1233萬(wàn)㎡；累計(jì)成交土地建筑面積5394萬(wàn)㎡，年均1079萬(wàn)㎡；累計(jì)商品房供求比0.97累計(jì)“地房比”0.88佛山2016年11月-2017年10月市場(chǎng)走勢(shì)：2016年1月-2017年10月，全市商品住宅月均成交面積約115萬(wàn)㎡；截止2017年10月底，全市商品住宅可售面積921萬(wàn)㎡，按近6個(gè)月去化速度計(jì)算需消化9.2個(gè)月。近一年全市商品住宅均價(jià)在10642元/㎡，2017年10月均價(jià)為10857元/㎡。數(shù)據(jù)來(lái)源克而瑞：受佛山市限簽的影響，實(shí)際成交價(jià)較網(wǎng)簽價(jià)高區(qū)域市場(chǎng)—區(qū)域?qū)Ρ冉荒觏樀聟^(qū)住宅整體成交357萬(wàn)㎡，成交面積位居佛山第二位。順德近一年商品住宅市場(chǎng)受限于政策限簽影響，供求比約為1.1。近一年，佛山市各區(qū)域基本供不應(yīng)求，市場(chǎng)潛力大； 成交方面，依然以南海居各區(qū)之首，其次順德區(qū)域，以357萬(wàn)㎡成交量位居第二位。 近一年，順德區(qū)域商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，但受政策限簽影響，網(wǎng)簽量有所減慢，供求比為1.1，成交均價(jià)為10301元/㎡。數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)中心；受佛山市限簽的影響，實(shí)際成交價(jià)較網(wǎng)簽價(jià)高區(qū)域市場(chǎng)—競(jìng)品分析項(xiàng)目競(jìng)品主要位于大良舊城板塊，其中距離地塊較近的敏捷·畔海御峰高層洋房在售價(jià)格2.5-2.8萬(wàn)/㎡（精裝），華僑城·天鵝湖別墅時(shí)點(diǎn)價(jià)3.6-4萬(wàn)/㎡（毛坯）。宏鼎·海山一號(hào)（售罄）總建面：15.63萬(wàn)㎡住宅：高層104-371㎡時(shí)點(diǎn)價(jià)格：售罄車位：32.27萬(wàn)元/個(gè)

恒大帝景（尾盤)總建面：15.17萬(wàn)㎡住宅：高層77-325㎡時(shí)點(diǎn)價(jià)：22000-23000元/㎡（裝修）備注：目前在清325㎡大戶型，售價(jià)較低大良舊城板塊敏捷·畔海御峰總建面：40.62萬(wàn)㎡住宅：高層101-340㎡。時(shí)點(diǎn)價(jià)格：25000元/㎡（裝修）金地天璽（售罄）商鋪價(jià)格：33000元/㎡總建面：16.91萬(wàn)㎡順德新城住宅（售罄）車位價(jià)格：36萬(wàn)元/個(gè)核心區(qū)順德華僑城·天鵝湖總建面：71.87萬(wàn)㎡住宅：高層107-264㎡。時(shí)點(diǎn)價(jià)：23000元/㎡（毛坯）雙拼/獨(dú)棟別墅：300-1000㎡時(shí)點(diǎn)價(jià)：36000-40000元/㎡注：1、由于地方政府限簽，在售項(xiàng)目克而瑞成交均價(jià)低于時(shí)點(diǎn)價(jià)；2、各競(jìng)品的裝修標(biāo)準(zhǔn)均為對(duì)外報(bào)價(jià)的精裝標(biāo)準(zhǔn)。11周邊樓盤情況周邊樓盤情況：競(jìng)品住宅可售存量約19.09萬(wàn)㎡，可售存量去化周期約22個(gè)月（受限簽影響存量較大），項(xiàng)目入市時(shí)在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)入尾盤階段，未來(lái)的主要競(jìng)爭(zhēng)將來(lái)自2017年新出讓的地塊。項(xiàng)目名稱容積率建面裝修開(kāi)盤時(shí)間產(chǎn)品類型戶型面積(㎡)網(wǎng)簽均價(jià)已售面積月均去化證載存量潛在存量(萬(wàn)㎡)情況(元/㎡)(萬(wàn)㎡)(萬(wàn)㎡)(萬(wàn)㎡)(萬(wàn)㎡)敏捷·畔海御峰3.040.62精裝/毛坯2013年12月27日27-37層高層101-34016,54727.910.425.886.83順德華僑城·天鵝15-16層高層107-26414,5841.271.87毛坯2015年1月24日22.050.1611.6119.17湖雙拼/聯(lián)排300-100039,625恒大帝景（尾盤）3.915.17精裝2016年3月27日31-33層高層77-27314,18312.840.271.600.45華僑城地塊/逢沙大313.11—預(yù)計(jì)2018年底13.11道地塊之一中洲地塊/逢沙大道310.19—預(yù)計(jì)2018年底10.19地塊之二金輝地塊/大良街道44.53—預(yù)計(jì)2018年底4.53云近東區(qū)地塊電建地塊/大良街道316.8—預(yù)計(jì)2018年底16.8振東圍地塊金科地塊/順德新城2.514.45—預(yù)計(jì)2018年底14.45創(chuàng)智城地塊合計(jì)—186.7462.80.8519.0985.53備注：以上數(shù)據(jù)以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為準(zhǔn)，截止12月25日。市場(chǎng)小結(jié)1 佛山宏觀環(huán)境：調(diào)控政策仍嚴(yán)，以抑制投機(jī)、投資需求為主，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，限價(jià)政策仍不放松，項(xiàng)目以備案價(jià)格銷售為主。2 住宅市場(chǎng)：各大項(xiàng)目因限價(jià)影響，價(jià)格并無(wú)顯著升幅，以平穩(wěn)走貨為主，各大項(xiàng)目存在雙合同現(xiàn)象。3 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：目前直接競(jìng)品為敏捷畔海御峰、華僑城天鵝湖，項(xiàng)目入市時(shí)更大的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于新拍土地項(xiàng)目。03 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位項(xiàng)目解析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)客群分析周邊項(xiàng)目案例研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位01項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析-區(qū)域定位項(xiàng)目位于佛山順德大良中心城區(qū)東部，東連廣州南沙、番禺（南沙23km，番禺13km）、南通中山（18km），西達(dá)江門（30km），北臨廣州及佛山中心城區(qū)，是珠江西岸及廣佛經(jīng)濟(jì)圈重要組成部分，區(qū)位價(jià)值優(yōu)越。廣州中心城區(qū)佛山中心城區(qū)30KM（車程35min）25KM 番禺（車程30min）順德中心城區(qū)南沙18KM江門（車程20min）中山粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃包括9市+2區(qū)，定位為世界第四大灣區(qū)。2015年首次提出概念，2016年寫進(jìn)國(guó)家“十三五規(guī)劃”， 肇慶2017年上升為國(guó)家戰(zhàn)略制定規(guī)劃。佛山毗鄰廣州，未來(lái)將打造為超級(jí)制造業(yè)強(qiáng)市＋粵港澳大灣區(qū)核心區(qū)＋大灣區(qū)交通樞紐，極具發(fā)展?jié)摿?。?guī)劃歷程：2015年3月，國(guó)家發(fā)改委、外交部、商務(wù)部首次提出深化與港澳合作，打造粵港澳大灣區(qū)；2016年3月，國(guó)家“十三五”規(guī)劃，提出“推動(dòng)粵港澳大灣區(qū)和跨省區(qū)重大合作平臺(tái)建設(shè)，強(qiáng)調(diào)要攜手粵港澳共同打造粵港澳大灣區(qū)，建造世界級(jí)城市群；2017年3月5日，李克強(qiáng)在國(guó)家政府工作報(bào)告中提出研究制定粵港澳大灣區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃。2017年7月1日，在香港簽署《深化粵港澳合作推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》?！痘浉郯拇鬄硡^(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃（20170420建議稿）》。建議稿還在不斷修訂中，正式稿預(yù)計(jì)在12月份之后出臺(tái)。重大建設(shè)項(xiàng)目：港珠澳大橋2018年通車深中通道2024年通車虎門二橋2019年通車贛深高鐵2020年通車深茂鐵路2018年通車

土地面GDP總占第三包含主人均常住人GDP灣區(qū)積（平量（美產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)比要城市地位口（萬(wàn)）（人/億方公里）元）重?cái)?shù)量元）科技創(chuàng)中國(guó)最粵港澳重要的67655.65萬(wàn)1.8萬(wàn)億新、金55.6%9個(gè)0.0012大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)融服務(wù)之一世界三東京灣43473.67萬(wàn)1.4萬(wàn)億先進(jìn)制80%以8個(gè)大灣區(qū)0.0002區(qū)造業(yè)上之一8紐約灣23402.14萬(wàn)1.24萬(wàn)金融服89.4%31個(gè)縣國(guó)際灣0.0004區(qū)億務(wù)業(yè)區(qū)之首舊金山科技創(chuàng)80%以世界三7151.8萬(wàn)1.8萬(wàn)億9個(gè)大灣區(qū)0.0007灣區(qū)新上之一城市規(guī)劃佛山市強(qiáng)化未來(lái)在珠三角西翼的帶動(dòng)作用，推進(jìn)廣佛同城化。規(guī)劃堅(jiān)持“1+2+5”的“強(qiáng)中心”和“組團(tuán)發(fā)展”兩大空間戰(zhàn)略，其中大良-容桂打造成為市級(jí)副中心，重點(diǎn)建設(shè)順德新城，進(jìn)一步提升區(qū)域綜合服務(wù)能力。優(yōu)化廣佛城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑“一核、一環(huán)、一帶、四軸、多極”的同城發(fā)展新格局。加快中心城區(qū)高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，與廣州都會(huì)區(qū)共同構(gòu)筑廣佛都市圈強(qiáng)核。堅(jiān)持“強(qiáng)中心”和“組團(tuán)發(fā)展”兩大空間戰(zhàn)略，著力構(gòu)建市域“1+2+5”的“強(qiáng)中心、多組團(tuán)”網(wǎng)絡(luò)型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。獅山副中心重點(diǎn)建設(shè)佛山國(guó)家高新區(qū)，打造產(chǎn)學(xué)研一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心，建設(shè)佛山市產(chǎn)業(yè)新城。中心城區(qū)項(xiàng)目所在的中心城區(qū)未來(lái)將發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代商貿(mào)、金融服務(wù)、商務(wù)與科技信息、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意、旅游休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)打造城市高端服務(wù)功能平臺(tái)。大良－容桂副中心佛山“一核、一環(huán)、一帶、四軸、多極”空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖重點(diǎn)建設(shè)順德新城，進(jìn)一步提升區(qū)域綜合服務(wù)功能順德規(guī)劃順德規(guī)劃打造：構(gòu)建“一城三片、雙核四軸、十字綠廊”的開(kāi)放式城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)，將順德劃為東部都市發(fā)展片區(qū)、北部都市發(fā)展片區(qū)、中南部城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)片區(qū)。項(xiàng)目所處的東部新城，構(gòu)建“東聯(lián)廣州、南通中山、西達(dá)江門、北接佛山”的大交通格局，對(duì)接廣州南沙新區(qū)和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，定位為珠江東西兩岸門戶城市。東部新城：“構(gòu)建“東聯(lián)廣州、南通中山、西達(dá)江門、北接佛山”的大交通格局。佛山市軌道交通3號(hào)線、9號(hào)線一期、11號(hào)線和13號(hào)線一期將布網(wǎng)順德東部片區(qū)；廣珠城際軌道順德學(xué)院站定位為東部片區(qū)軌道交通樞紐站陳北部片區(qū)：對(duì)接融合廣州、禪桂組團(tuán)謀發(fā)展村樂(lè)從 北 北部新城一體化滘以軌道交通為樞紐，確立順德北部片區(qū)倫 在廣佛創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶中的戰(zhàn)略地位龍 勒 教江流東部片區(qū)：大良對(duì)接南沙新區(qū)和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)尋機(jī)遇杏容壇順德東部新城桂包括大良東部、容桂東北部、倫教?hào)|均南部，以“珠江東西岸的門戶城市”安為發(fā)展定位，與北部片區(qū)雙輪驅(qū)動(dòng)西南片區(qū)抓住港珠澳大橋開(kāi)通契機(jī)，主動(dòng)深化與珠江西岸城市合作。西南部高新區(qū)順德工業(yè)園C區(qū)（杏壇片）、容桂馬崗片區(qū)、穗香片區(qū)、勒流富安工業(yè)區(qū)，帶動(dòng)西部片區(qū)破局

順德東部新城“東聯(lián)南通”發(fā)展新機(jī)遇陳村佛山新城（樂(lè)從）北滘19順德新城規(guī)劃地塊位于順德新城，是順德中心城區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃有華僑城歡樂(lè)海岸、德勝商務(wù)區(qū)、南方智谷及東部交通樞紐等重點(diǎn)配套，將促進(jìn)片區(qū)快速發(fā)展，未來(lái)將規(guī)劃有30萬(wàn)以上的人員在此工作和居住。?順德新城：總用地面積為40.6平方公里，位于順德中心城區(qū)的核禪南心區(qū)域東部，是順德“強(qiáng)中心”戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域，也是引領(lǐng)順德發(fā)展轉(zhuǎn)型的策源地和發(fā)動(dòng)機(jī)。該片區(qū)將重點(diǎn)展現(xiàn)嶺南水鄉(xiāng)城城海陳佛山新廣州番市特色，建設(shè)成為展示順德“創(chuàng)新樂(lè)土，魅力水鄉(xiāng)”的重要窗口。村禺未來(lái)的順德新城將由區(qū)行政中心、中心商務(wù)區(qū)、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)區(qū)、城北滘高尚住宅社區(qū)以及總部會(huì)展和科研信息城等組成，將有30萬(wàn)以上杏順德新廣州南的人員在此工作和居住。壇城沙大良中心城杏區(qū)容鶴壇桂山南方智中谷山本案順?lè)迳焦?華僑城歡樂(lè)海岸：總用地約4100畝，由濕地公園、歡樂(lè)海岸、歡樂(lè)谷園東部交通樞及地產(chǎn)組成，將開(kāi)發(fā)為集文化、旅游、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、商務(wù)和居華僑城·歡樂(lè)海紐住功能等為一體的大型綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資將超100億元，預(yù)計(jì)岸2019年正式運(yùn)營(yíng)。德勝商務(wù)?德勝商務(wù)區(qū)：定位為順德中心城區(qū)城市中央商務(wù)區(qū)(CBD)以及珠三角區(qū)核心區(qū)南端的重要商務(wù)節(jié)點(diǎn)，總規(guī)劃建筑容量約為340萬(wàn)平方米。匯聚甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、綜合商業(yè)設(shè)施等為一體的“順德CBD”。? 中國(guó)南方智谷：是順德產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市升級(jí)的重要載體，是省區(qū)共建的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和科技部認(rèn)定的順德國(guó)家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)化基地，3-5年內(nèi)打造成珠三角智造中心和城市科技綜合體。片區(qū)規(guī)劃地塊所在的南城水軸片區(qū)是順德東拓的戰(zhàn)略之地，是順德新城的東部綜合交通樞紐，規(guī)劃將結(jié)合文化旅游及交通樞紐打造宜居生態(tài)新區(qū)，未來(lái)周邊居住氛圍濃厚，生活配套設(shè)施便利。順德中心城區(qū)劃分：地塊位于順德新城南城水軸片是連接大良東區(qū)、德勝新城的重要板塊，也是順德東拓的戰(zhàn)略之地。根據(jù)新規(guī)劃，該區(qū)域定位為順德中心區(qū)的重要組成部分，順德東部文化旅游及現(xiàn)代服務(wù)中心，順德東部綜合交通樞紐，“南方智谷”產(chǎn)業(yè)園之一，富有嶺南水鄉(xiāng)特色的宜居生態(tài)新區(qū)。順德新城南城水軸片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃：順德新城規(guī)劃為小學(xué)大良振東圍地塊大良逢沙地塊一、地塊二本案本案華僑城歡樂(lè)海岸德勝商區(qū)域交通設(shè)施用地務(wù)區(qū)順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院?規(guī)劃形成“一心一廊兩軸三帶九組團(tuán)”的空間布局順德港結(jié)構(gòu)，其中城鄉(xiāng)居民點(diǎn)建設(shè)用地面積887.22公頃，占規(guī)劃區(qū)總用地78.93%；區(qū)域交通設(shè)施用地面積22.30公頃，占規(guī)劃區(qū)總用地1.99%；非建設(shè)用地德勝商務(wù)區(qū)面積214.49公頃，占規(guī)劃區(qū)總用地19.08%。在城鄉(xiāng)居民建設(shè)用地中，片區(qū)規(guī)劃商住用地面積為211.99公頃，占建設(shè)用地的23.89%。住宅用地文化設(shè)施用地商業(yè)服務(wù)用地公園綠地村莊建設(shè)用地順德華僑城規(guī)劃地塊南側(cè)是投資100億元建造的廣東省第二座華僑城·歡樂(lè)水岸，用地約4100畝，2019年5月開(kāi)業(yè)（與地塊高層首批開(kāi)售時(shí)間相同），未來(lái)預(yù)計(jì)吸引客戶超200萬(wàn)人次/年。上海迪士尼開(kāi)園期間周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格年漲幅高達(dá)24%，“旅游+地產(chǎn)”大型文旅項(xiàng)目將會(huì)對(duì)周邊房?jī)r(jià)有所拉升。順德華僑城用地規(guī)劃華僑城·歡樂(lè)海岸效果圖地塊上海迪士尼2016年6月開(kāi)園，距離6km的萬(wàn)科翡翠公園在迪士尼開(kāi)園前后，價(jià)格漲幅高達(dá)24%。順德華僑城作為在廣東除深圳之外的第二個(gè)落點(diǎn)，順德華僑城是華僑城集團(tuán)在全國(guó)15個(gè)中心城市中唯一一個(gè)在縣（區(qū)）級(jí)行政區(qū)域落子的項(xiàng)目。將打造出一個(gè)“居住+商業(yè)+娛樂(lè)+文化+旅游+生態(tài)”的“優(yōu)質(zhì)生活”產(chǎn)業(yè)集群，這里將崛起一個(gè)珠江西岸最具影響力的大型城市綜合平臺(tái)，未來(lái)預(yù)計(jì)年接待游客將超過(guò)200萬(wàn)人次，升值潛力無(wú)可限量。

7000060000500004000030000

萬(wàn)科翡翠公園2014-2017年價(jià)格網(wǎng)漲簽幅均價(jià)（元/網(wǎng)簽均價(jià)（元/㎡）,2017年,0.3㎡）,2016年,62630網(wǎng)簽均價(jià)（元/漲幅,2016年,0.2558949網(wǎng)簽均價(jià)（元/㎡）,2015年,24.14%0.2㎡）,2014年,474860.1543226漲幅,2015年,0.19.86%2017年,0.05漲幅,2014年,6.24%02014年02016年2017年2015年網(wǎng)簽均價(jià)（元/㎡）漲幅南方智谷規(guī)劃目前已建成廣東西安交通大學(xué)研究院、廣東質(zhì)檢院順德基地、華南家電研究院、順德職院、南方醫(yī)科大學(xué)順德分校、中山大學(xué)卡耐基梅隆大學(xué)國(guó)際聯(lián)合研究院；正在建設(shè)清華順德力合科技園、復(fù)旦大學(xué)科技園、總部園區(qū)、順德農(nóng)商銀行后臺(tái)服務(wù)中心、華僑城商住辦公片區(qū)及主題公園，近期將繼續(xù)引入湖南大學(xué)研究院、廣東集成芯片研發(fā)與產(chǎn)業(yè)培育中心。復(fù)旦大學(xué)科技園總部園區(qū)清華順德力合科技園中山大學(xué)卡耐基梅隆大學(xué)國(guó)際聯(lián)合研究院本案順德職院

南方智谷規(guī)劃效果圖中山大學(xué)卡耐基梅隆大學(xué)國(guó)際聯(lián)合研究院華南家電研究院廣東西安交通大學(xué)研究院廣東質(zhì)檢院順德基地中國(guó)南方智谷是我區(qū)產(chǎn)業(yè)和城市升級(jí)的重要載體，將通過(guò)產(chǎn)城一體化，融合智慧與綠色生態(tài)理念，重點(diǎn)發(fā)展以科技研發(fā)為核心的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，爭(zhēng)取3-5年打造成珠三角智造中心和科技生態(tài)新城，最終建成全球新一代生態(tài)型科技創(chuàng)新中心。南方智谷由核心園區(qū)和特色園區(qū)組成，其中核心園區(qū)A、B、C區(qū)及創(chuàng)意孵化園“三區(qū)一園”共占地約7.5平方公里。A區(qū)約2600畝定位產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的公共技術(shù)創(chuàng)新平臺(tái)片區(qū)，已建成廣東西安交通大學(xué)研究院、廣東質(zhì)檢院順德基地、華南家電研究院、順德職院；B區(qū)約6345畝打造高端人才集聚、高端研發(fā)和高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展片區(qū)。正在建設(shè)清華順德力合科技園、復(fù)旦大學(xué)科技園、總部園區(qū)、順德農(nóng)商銀行后臺(tái)服務(wù)中心、中山大學(xué)卡耐基梅隆大學(xué)國(guó)際聯(lián)合研究院、華僑城商住辦公片區(qū)及主題公園，近期將繼續(xù)引入湖南大學(xué)研究院、廣東集成芯片研發(fā)與產(chǎn)業(yè)培育中心。C區(qū)約1800畝將重點(diǎn)發(fā)展生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)，目前已建成南方醫(yī)科大學(xué)順德分校。交通分析—現(xiàn)狀交通地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，形成三橫四縱的快速交通體系，可通過(guò)廣珠西線高速、東新高速約30分鐘直達(dá)廣州市中心，通過(guò)城市主干道10分鐘到達(dá)陳村、北滘，5分鐘到達(dá)大良中心老城區(qū)，交通十分便利。廣州中心城區(qū)北滘、陳村禪城、桂城

高速路/快速路3條：廣珠西線高速、東新高速、南二環(huán)高速城市主干道3條：碧桂路、佛山一環(huán)、佛

南國(guó)路

G105京珠線山本案一環(huán)

南沙 城市次干道：南國(guó)路、德勝中路等江門中山、珠海容桂中山、珠海交通分析—軌道交通地塊西南側(cè)有佛山地鐵3號(hào)線逢沙站（2021年開(kāi)通），半小時(shí)可達(dá)佛山中心區(qū)桂城商圈，可在北滘新城站換乘地鐵7號(hào)線6站到廣州南站。距地塊1500米的順德學(xué)院站是佛山地鐵3號(hào)線、廣珠城軌交匯站，經(jīng)廣珠輕軌5站可達(dá)廣州南站，半小時(shí)可通往中山珠海，順德港2小時(shí)到達(dá)香港中港城。順德學(xué)院站將打造匯聚廣珠城際輕軌、肇順南城際輕軌及佛山地鐵3號(hào)線的綜合交通樞紐站，路網(wǎng)對(duì)內(nèi)有碧桂路、倫桂路、環(huán)湖路、龍盤北路和南國(guó)路等快速路網(wǎng)，對(duì)外有廣珠高速、東新高速、廣中江高速、深中通道等高速路網(wǎng)連接周邊城市，順德新城·南城水軸片區(qū)將成為順德東部綜合交通樞紐。廣珠城際輕軌（20min到達(dá)廣州南站）距離地塊1.5km設(shè)置順德學(xué)院站，起于廣州南站，經(jīng)過(guò)順德、中山，至珠海北站，現(xiàn)已投入運(yùn)營(yíng)，全程用時(shí)約1小時(shí)。半小時(shí)達(dá)佛山中心區(qū) 5站達(dá)廣州南站

佛山地鐵三號(hào)線（在建中）：逢沙站位于地塊西南側(cè)：南起順德學(xué)院，經(jīng)大良、佛山新城、南海廣場(chǎng)、佛山機(jī)場(chǎng)、佛山西站，可在北滘新城站換乘廣州地鐵7號(hào)線。（預(yù)計(jì)在2021年開(kāi)通試運(yùn)行）廣州地鐵七號(hào)線西延線（在建中）：廣州地鐵七號(hào)線西延順德段工程（美的大道~廣州南站）線路全長(zhǎng)約13.64km，線路起于佛山市順德區(qū)美的大道站。一期工程（廣州南站~大學(xué)城南）2016年已開(kāi)通。（二期西延順德段預(yù)計(jì)2020年底開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)）順德港（2小時(shí)到達(dá)香港中港城）本案 距離地塊4.5km米設(shè)置順德港港口，已投入使用，承載往返順德學(xué)院站順德、香港的高速客輪運(yùn)輸重任。每日有12個(gè)常規(guī)航班往返順德與香港之間，2小時(shí)間隔出發(fā)，3小時(shí)到達(dá)香港中港城。周邊配套地塊周邊已有順德第一中學(xué)（省一級(jí)）、華僑中學(xué)、同江醫(yī)院（三甲）等教育、醫(yī)療配套，且可1.5公里內(nèi)暢享傳統(tǒng)城區(qū)及德勝商務(wù)區(qū)的商業(yè)及商務(wù)配套，隨著地塊所在片區(qū)規(guī)劃在建的多所學(xué)校落成以及居住用地逐步開(kāi)發(fā)，未來(lái)地塊周邊的生活配套將更加完善。景清暉園商黃金商業(yè)廣場(chǎng)順德第一中學(xué)（省一級(jí)）順?lè)逯袑W(xué)文文醫(yī)同江醫(yī)院大良實(shí)驗(yàn)小學(xué)文商麥德龍華僑城·逢沙小學(xué)李家沙生態(tài)濱江景永旺廣場(chǎng)商商美的廣場(chǎng)文景歡樂(lè)海地（在建）景景觀帶（規(guī)劃）岸小學(xué)大良傳統(tǒng)城區(qū)塊文順德新城核心區(qū)（規(guī)劃2019年動(dòng)工）景順?lè)迳焦珗@景桂畔河文順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院順德區(qū)政府政保利中環(huán)文新城實(shí)驗(yàn)小學(xué)商文華僑中學(xué)（規(guī)劃）展覽中心政商洲際酒店景文化廣場(chǎng)德勝小學(xué)文文聚賢小學(xué)商喜來(lái)登酒店文小黃圃小學(xué)德勝商務(wù)區(qū)直徑1.5公里生活圈地塊解析-地塊四至地塊四至：東側(cè)為規(guī)劃住宅用地；南側(cè)為在建的華僑城歡樂(lè)海岸；西側(cè)為規(guī)劃用地，對(duì)望順?lè)迳焦珗@；北側(cè)為原蓬沙大道，村莊及蓬沙河。61257347 地塊內(nèi)基本平整，有約1米積水池高差32 416 5

1北面為原蓬沙大道、村莊2原蓬沙大道邊為蓬沙河3東面住宅用地，現(xiàn)有華僑城施工道路4南面為在建華僑城歡樂(lè)海岸西面為規(guī)劃用地，對(duì)望順?lè)迳焦珗@6西北側(cè)為規(guī)劃用地，對(duì)望華僑城住宅528地塊屬性小結(jié)S(優(yōu)勢(shì)分析) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 W（劣勢(shì)分析)1、0地塊位于佛山市順德區(qū)大良中心城區(qū)，東連南沙、番1、靠近逢沙村，周邊村屋眾多，形象不佳。禺，北接廣州及佛山中心城區(qū)，區(qū)位價(jià)值優(yōu)越； 2、項(xiàng)目地塊面積小，且有配建房、限價(jià)房，對(duì)打造項(xiàng)目2、地塊毗鄰華僑城歡樂(lè)海岸旅游資源，未來(lái)周邊人流量 高端性及溢價(jià)有影響。大及居住氛圍濃厚。3、周邊順德第一中學(xué)（省一級(jí)）、華僑中學(xué)、同江醫(yī)院（三甲）等教育、醫(yī)療配套環(huán)伺，生活配套設(shè)施便利。4、地塊所在的水軸片區(qū)為順德東部樞紐，一條地鐵及多條城際高速匯集，地塊緊鄰逢沙站；5、地塊所在順德大良片區(qū)為傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，片區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，可接受高價(jià)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。SWOTO(機(jī)遇分析)T（威脅分析)分析1、地塊所在的順德新城水軸板塊是新開(kāi)發(fā)區(qū)域，借1.項(xiàng)目所在大良片區(qū)今年已出讓5宗地塊，未來(lái)將與項(xiàng)目形成助順德東部樞紐的發(fā)展，將不斷提升片區(qū)價(jià)值；直接競(jìng)爭(zhēng)。2、板塊在周邊的德勝商務(wù)區(qū)、南方智谷的產(chǎn)業(yè)及華2.順德大良限購(gòu)限貸，廣州外溢客受限，對(duì)物業(yè)售價(jià)持續(xù)上僑城的帶動(dòng)下，片區(qū)憑借土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)打造生態(tài)居住升有一定影響。新區(qū)，住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆？陀^市場(chǎng)條件02項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)客群分析1、區(qū)域客群分析2、項(xiàng)目客群定位住宅客群分析-樣本采集根據(jù)調(diào)研同區(qū)域項(xiàng)目2016-2017年成交客戶的相關(guān)資料，對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)域客群定位進(jìn)行分析。住宅客戶分析樣本來(lái)源——大良東以及新城區(qū)住宅項(xiàng)目成交客戶大良東以及新城區(qū)住宅項(xiàng)目敏捷畔海御峰、恒大帝景、華僑城·天鵝湖數(shù)據(jù)2016-2017年成交客戶數(shù)據(jù)競(jìng)品客戶分析競(jìng)品客戶主要以大良本地客戶（大良舊城、大良東區(qū)、大良新城）為主，占比為63-71%，以及部分順德周邊鎮(zhèn)街客戶，包括容桂、北滘等客戶，占比約23%，以及少量廣州客戶，占比約10%。恒大帝景案例：客戶構(gòu)成主要以大良、北滘、容桂、番禺為主，置業(yè)目的以自住居多。恒大作為大良首個(gè)整個(gè)項(xiàng)目帶精裝的項(xiàng)目，其精裝產(chǎn)品備受關(guān)注，主要關(guān)注因素為【教育配套】、【產(chǎn)品戶型】、【價(jià)格】。敏捷·畔海御峰案例：客戶構(gòu)成主要以大良舊城區(qū)、新城、東區(qū)為主，置業(yè)目的以自住居多。敏捷·畔海御峰可以直接對(duì)望順?lè)迳?，位置?yōu)越，客戶主要關(guān)注因素為【教育配套】、【周邊環(huán)境】、【戶型尺度】。恒大帝景客戶構(gòu)成系列1敏系捷列·1畔海御峰客戶構(gòu)成系列1廣州番禺系列1順德其他鎮(zhèn)系列1廣州南沙中山系列1街系列1652大良新城廣州番禺3%順德其他區(qū)域6%系列18%8%5%2%3%廣州其他區(qū)4系列18%8%系列1域4%大良舊城區(qū)容桂2%系列18%282%大良東區(qū)8%系列128%系列128%北滘28%容桂系列18%7系列18%北滘7%大良東區(qū)1322系列113%22%系列1大良新城大良舊城1335%13%35%別墅客戶分析華僑城·天鵝湖別墅成交客戶以大良以及周邊街鎮(zhèn)中小企業(yè)主為主導(dǎo)，以及企業(yè)高管、政府高級(jí)公務(wù)員等，客戶年齡在40歲以上，以自住為主。別墅競(jìng)品中華僑城產(chǎn)品面積段較大，本地塊設(shè)置150-250㎡低面積高贈(zèng)送別墅產(chǎn)品，以錯(cuò)開(kāi)華僑城別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。華僑城·天鵝湖別墅案例：客戶關(guān)注圈層、私密性、環(huán)境、追求居住舒適度、花園贈(zèng)送等因素，需要滿足三代同堂家居需求。但部分客戶反映，項(xiàng)目別墅產(chǎn)品整體戶型面積較大，總價(jià)太高?？蛻魠^(qū)位分析：以大良本地客戶為主，以及順德周邊街鎮(zhèn)客戶為補(bǔ)充；客戶職業(yè)分析：以本地的私營(yíng)企業(yè)為主導(dǎo)，以及政府高級(jí)公務(wù)員，企業(yè)高管，泛公務(wù)員團(tuán)體（本地人）?？蛻糁脴I(yè)目的分析：客戶年齡在40歲以上占主力，購(gòu)房目的為自住，有過(guò)多次置業(yè)的經(jīng)歷。順德華僑城·天鵝湖目前在售別墅產(chǎn)品，獨(dú)棟、聯(lián)排產(chǎn)品，建筑面積涵蓋360/390/500/550㎡，地上3層地下2層設(shè)計(jì)，帶車位，毛坯發(fā)售，總價(jià)約1000-6000萬(wàn)元/套。系列1華僑城·天鵝湖別墅成交客戶構(gòu)成廣州番禺系列1其他城市8系列158%廣州南5%沙系列16系列1順德其他區(qū)大良本地系列1域6%系列145容桂13倫教45%1413%914%9%客戶定位項(xiàng)目以大良的本地客戶為核心客戶群，同時(shí)兼顧北滘、倫教和容桂客戶及少部分廣州外來(lái)客戶?？蛻魜?lái)源預(yù)判：北滘20%倫教本地塊大良70%

客戶群主要可分為兩股購(gòu)買力：1、大良本地客戶：大良是順德的行政中心，享有規(guī)劃利好，本地客戶對(duì)于區(qū)域的歸屬感增強(qiáng)，加強(qiáng)了置業(yè)信心，主要以本地置業(yè)客戶為主，自住屬性強(qiáng)，關(guān)注周邊的生活配套和戶型舒適性。2、周邊鎮(zhèn)街的外溢客戶以及廣州的部分機(jī)會(huì)客戶：項(xiàng)目位于大良行政中心，客戶對(duì)于區(qū)域的認(rèn)可度極高，受區(qū)域的環(huán)境和配套等因素吸引，毗鄰鎮(zhèn)街的具有一定支付能力的客戶置業(yè)大良，較為關(guān)注區(qū)域的規(guī)劃、配套和交通等；還有少部分的廣州自住+投資的客戶，看中大良的發(fā)展前景和投資潛力，以及與廣州房?jī)r(jià)的巨大價(jià)差拉動(dòng)，吸引少量客戶外溢置業(yè)。客戶來(lái)源排名：大良70%＞北滘、倫教和容桂20%＞廣州10%03周邊項(xiàng)目案例研究競(jìng)品地圖競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析-競(jìng)爭(zhēng)板塊市場(chǎng)走勢(shì)分析本案宗地周邊集中出讓4宗地塊，預(yù)計(jì)將同期入市，成為本案未來(lái)主要競(jìng)品目前在售的主要競(jìng)品有2個(gè)，詳情如下：敏捷畔海御峰在售戶型：119-148㎡三、四房 敏捷畔海御峰均價(jià)：25000元/㎡（裝修）華僑城天鵝湖本案華僑城天鵝湖在售戶型：119-244㎡三到五房均價(jià)：21000-25000元/㎡（裝修）市場(chǎng)情況—競(jìng)品情況敏捷·畔海御峰—?jiǎng)偢男统墒焐畲蟊P項(xiàng)目地址順德順德大良云近東區(qū)錦上路順?lè)逯校ㄐ。W(xué)旁占地面積135000㎡建筑面積500000㎡總貨量總戶數(shù)1515戶銷售均價(jià)2.5萬(wàn)元/㎡戶型三居（119㎡、127㎡）、四居（144㎡、155㎡、203㎡）裝修精裝綠化率41.8%容積率2.80銷售動(dòng)態(tài)在售B11、B12座客戶順德范圍內(nèi)客戶為主，少量廣州客戶，改善型購(gòu)買為主

A1座A2座A3座A4座A5座A6座B1座B2座B3座B13座B14座B4座B15座B16座B5座B11座B12座B6座B9座B10座B8座B7座在售已售敏捷畔海御峰二期推售戶型配比估算三房一衛(wèi)三房二衛(wèi)四房二衛(wèi)四房三衛(wèi)102㎡106-109120-127143-148155㎡203㎡㎡㎡㎡12.15%36.45%15.94%26.20%6.18%3.09%市場(chǎng)情況—競(jìng)品情況華僑城·天鵝湖洋房—70萬(wàn)㎡低密度高端大城項(xiàng)目地址南方智谷新城路與致慧路交界（大自然總部旁）占地面積410000㎡售罄2524建筑面積720000㎡售罄售罄總貨量總戶數(shù)1800戶29售罄銷售均價(jià)2.1-2.5萬(wàn)元/㎡戶型三居（119㎡）、在售售罄四居（202㎡）五居（243㎡）裝修精裝綠化率30.5%容積率2.5銷售動(dòng)態(tài)尾盤階段，推售四期24/25/29座洋房別墅市場(chǎng)情況—競(jìng)品情況華僑城·天鵝湖別墅-70萬(wàn)㎡低密度高端大城華僑城共計(jì)4期，推售別墅共計(jì)約550套，主流總價(jià)約700-5000萬(wàn)元/套，主流單價(jià)3.6-4萬(wàn)/㎡產(chǎn)品涵蓋230-960㎡湖景美墅，獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、雙拼、公館等多種形態(tài)期數(shù)產(chǎn)品面積段套數(shù)聯(lián)排別墅300-340㎡一期疊拼別墅230㎡240套雙拼別墅233-303㎡獨(dú)棟別墅743-960㎡二期雙拼別墅306、363、393㎡166套獨(dú)棟別墅743-960㎡聯(lián)排別墅480-450㎡三期疊拼別墅199-285㎡約150套雙拼別墅363-393㎡獨(dú)棟別墅500-566㎡市場(chǎng)情況—競(jìng)品情況華僑城·天鵝湖別墅亮點(diǎn)分析下疊端戶建筑面積約332㎡4房2廳3衛(wèi)1廚戶型亮點(diǎn)：1、下疊配有負(fù)一層的約8.4米空間地下室以及地下夾層，買兩層享六層，令使用率大大提高，最高使用率達(dá)190%，下疊端戶最多贈(zèng)送面積達(dá)200㎡。2、首層三面庭院設(shè)計(jì)，將室內(nèi)與戶外庭院風(fēng)光融匯貫通，增強(qiáng)首層與地下室的采光通風(fēng)設(shè)計(jì)，同時(shí)也能保證首層客廳景觀的舒適感。3、二層三臥室設(shè)計(jì)，在主臥中，更留有4.8米超大景觀陽(yáng)臺(tái)，令住戶能夠時(shí)刻保持美景入戶。

二首層層地夾下層室可類比案例借鑒小結(jié)目前區(qū)域周邊在售項(xiàng)目主要有敏捷畔海御峰、華僑城·天鵝湖為本案參考競(jìng)品，為提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，建議定位上適當(dāng)拔高項(xiàng)目調(diào)性及形象，在智能科技以及硬件等方面進(jìn)行品質(zhì)提升。12

高層：競(jìng)品項(xiàng)目三房產(chǎn)品去化快、去化率高，為契合市場(chǎng)主力需求，以達(dá)到前期快速回籠資金要求，建議以剛改三房/四房產(chǎn)品為主，同時(shí)建議定位上適當(dāng)拔高項(xiàng)目調(diào)性及形象，在智能科技以及硬件等方面進(jìn)行品質(zhì)提升。別墅：區(qū)域內(nèi)在售別墅產(chǎn)品總體面積偏大，市場(chǎng)產(chǎn)品去化緩慢，供過(guò)于求。建議規(guī)劃小面積高贈(zèng)送的創(chuàng)新類別墅產(chǎn)品，拔高項(xiàng)目形象，提高溢價(jià)。04項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位-項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理區(qū)域價(jià)值交通價(jià)值價(jià)值梳理 配套價(jià)值環(huán)境價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值

順德新城佛山3號(hào)線廣珠城軌歡樂(lè)海岸省級(jí)名校三甲醫(yī)院順?lè)迳焦珗@160米新城地標(biāo)

順德新城，是順德中心城區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃有華僑城歡樂(lè)海岸、德勝商務(wù)區(qū)、南方智谷及東部交通樞紐等重點(diǎn)配套，將促進(jìn)片區(qū)快速發(fā)展雙軌道交通，1小時(shí)珠三角生活圈生命線，極大拉近城市之間，生活與工作的距離地塊南側(cè)有投資100億建造的華僑城·歡樂(lè)水岸，用地約4100畝，預(yù)計(jì)2019年5月開(kāi)業(yè)?！奥糜?地產(chǎn)”大型文旅項(xiàng)目將會(huì)對(duì)周邊房?jī)r(jià)有所拉升。另外，項(xiàng)目附近還有省一級(jí)順德第一中學(xué)、三甲醫(yī)院同江醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)生活配套。順德人的“白云山”，生態(tài)自然，歷史人文薈萃寶地，順德人向往的居住之所順德新城最高住宅刷新人居視野，俯瞰順德老城燈火，眺望新城未來(lái)繁華項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位-產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位：順德新城·雙城軌·輕奢美宅區(qū)域定位 資源定位 項(xiàng)目定位?順德新城：佛山三大新城之一，國(guó)家規(guī)劃前沿，是高新產(chǎn)業(yè)中心，珠三角交通樞紐區(qū)域，城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)極強(qiáng)，極具居住、投資價(jià)值。?雙城軌：廣珠城軌——順德學(xué)院站，至廣州僅需15分鐘。佛山地鐵3號(hào)線逢沙站就在家門口，40分鐘通達(dá)全佛山。便捷交通，快享生活?輕奢美宅：順德福地順?lè)迳綎|生態(tài)公園，新城最高端商業(yè)配套歡樂(lè)海岸旁一線中心物業(yè)，160米居住高度刷新順德人居住視野及遠(yuǎn)見(jiàn)。05項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位總體定位：順德新城·地鐵上蓋·公園旁奢宅（語(yǔ)系列）；產(chǎn)品定位：項(xiàng)目以大良的本地客戶為核心客戶群，同時(shí)兼顧北滘、倫教和容桂客戶及少部分廣州外來(lái)客戶，區(qū)域客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，客戶需要首改和改善需求為主，設(shè)置90-140㎡的3-4房平層產(chǎn)品以及180-230㎡的院墅產(chǎn)品?？偲綀D地塊以打造高層和院墅組合，分為南北兩區(qū)。其中北區(qū)為高層洋房區(qū)，設(shè)置4棟48層90-140㎡的洋房，南北對(duì)流沒(méi)遮擋；南區(qū)為院墅區(qū)，面積分別為180㎡和230㎡，在地塊西北側(cè)設(shè)置銷售中心和會(huì)所，地塊分2期開(kāi)發(fā)，先開(kāi)售院墅產(chǎn)品，打造項(xiàng)目高端形象。負(fù)一層：會(huì)所二層地下室首層：公建配套地塊布局（銷售中心）地塊共布置4棟48層高層，2棟二期人才住房，及118套院墅；項(xiàng)目整體一層地下室，局部2人才住房層；項(xiàng)目限高：地上≤160米；設(shè)置1500㎡獨(dú)立配套樓，負(fù)一層為會(huì)所，首層為公建配套（不占一期容），銷售期間用作售樓部。一層地下室備注：規(guī)劃產(chǎn)品套數(shù)可根據(jù)后期實(shí)際排布需求進(jìn)行調(diào)整外立面及園林風(fēng)格定位外立面風(fēng)格建議：1、高層：Artdeco風(fēng)格。2、院墅：新中式。3、園林：新中式。04項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)開(kāi)策發(fā)略策略建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略-整體開(kāi)發(fā)策略整體開(kāi)發(fā)，高舉高打，品牌落地匯聚人氣，一炮走紅；批次入市，平開(kāi)高走，提高溢價(jià)；分期銷售，從首開(kāi)到推盤完成歷時(shí)約12個(gè)月。品牌落地首期房源產(chǎn)品，針對(duì)地緣性客戶、投資客及合作方圈層客戶，通過(guò)高品質(zhì)產(chǎn)品價(jià)值兌現(xiàn)，快速實(shí)現(xiàn)品牌落地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)周邊配套逐步兌現(xiàn)，軌道交通設(shè)施升級(jí)，打造廣佛珠生活圈，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)四大策略樹(shù)立央企精工形象示范區(qū)實(shí)景展示，樹(shù)立項(xiàng)目精工形象，展現(xiàn)高品質(zhì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)，提升品牌認(rèn)可度保證整體價(jià)值實(shí)現(xiàn)高層與院墅同步推售，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金的同時(shí)，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)高端價(jià)值05 全程營(yíng)銷策劃實(shí)施方案全案營(yíng)銷推廣品牌起勢(shì)導(dǎo)入期區(qū)域價(jià)值炒作項(xiàng)目宣傳/蓄客期強(qiáng)銷期預(yù)約期強(qiáng)銷期18年12月1月2月3月4月5月6-7月8-9月10-12月時(shí)間品牌入市區(qū)域宣傳項(xiàng)目宣傳啟動(dòng)預(yù)約強(qiáng)銷期新品預(yù)約新品預(yù)約新品預(yù)約19年5月16日節(jié)點(diǎn)2019年元旦營(yíng)銷首次開(kāi)盤首次加推二次加推展示區(qū)開(kāi)放內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2019年3月16日：營(yíng)銷展示區(qū)開(kāi)放2019年5月20日：項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)2019年6-7月：項(xiàng)目首次開(kāi)盤銷售（院墅）2019年8-9月：項(xiàng)目首次加推新品（高層+院墅）2019年10-12月：項(xiàng)目二次加推新品全案營(yíng)銷推廣活動(dòng)事件:尋找中鐵建的“筑”?；顒?dòng)時(shí)間：中鐵建品牌形象亮相期間活動(dòng)目的：1、配合線上形象宣傳，舉辦全城互動(dòng)事件，增強(qiáng)品牌階段影響力2、曝光中鐵建在榕工程項(xiàng)目，拉近與客戶的距離，消除陌生感3、通過(guò)該事件，提升品牌形象，強(qiáng)化品牌雄厚實(shí)力的認(rèn)知活動(dòng)概述：鐵建雙盤紅動(dòng)佛山鐵建工程&廣佛各大地標(biāo)燈光投影照片+感言——嗨，廣佛！5優(yōu)全維度優(yōu)質(zhì)生活來(lái)了！?拍下廣佛中鐵建的承建、在建工程或鐵建燈光投影圖片附上切身感言?分享到朋友圈?關(guān)注官微并將朋友圈截圖發(fā)至官微后臺(tái)?每天抽取三位幸運(yùn)粉絲送出禮品全案營(yíng)銷推廣活動(dòng)事件:證言一座城市的未來(lái)活動(dòng)時(shí)間：品牌形象亮相后，傳遞鐵建地產(chǎn)來(lái)榕目的活動(dòng)目的：1、繼第一場(chǎng)事件之后，強(qiáng)化品牌此次在登“榕城”的決心2、聯(lián)合共享單車＋指紋證言結(jié)合，增加客戶的參與度3、通過(guò)書(shū)信＋指紋的結(jié)合，增強(qiáng)公信力，為品牌發(fā)布做鋪墊活動(dòng)概述：證言一座城市未來(lái)指紋互動(dòng)+品牌發(fā)布會(huì)與鐵建一起證言更好的順德證言書(shū)信，中國(guó)鐵建造更好的順德?一封證言書(shū)信，中國(guó)鐵建造更好的福州?一場(chǎng)全城參與的指紋騎行與最重要的證言互動(dòng)全城互動(dòng)參與，最重要的證言＋指紋騎行全案營(yíng)銷推廣活動(dòng)事件:與中國(guó)鐵建遇見(jiàn)更好的順德－品牌發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：品牌館開(kāi)放之際活動(dòng)目的： 1、以正式的品牌發(fā)布會(huì)，完整的展示中國(guó)鐵建品牌實(shí)力與歷史2、語(yǔ)系產(chǎn)品介紹，闡述語(yǔ)系產(chǎn)品將為城市帶來(lái)的改變（VCR）3、借助發(fā)布會(huì)，邀約主流媒體到場(chǎng)，以媒體的影響力傳播鐵建活動(dòng)概述：遇見(jiàn)更好的順德中國(guó)鐵建品牌發(fā)布會(huì)與鐵建一起證言更好的順德?中國(guó)鐵建品牌實(shí)力介紹，諸多第一闡述?語(yǔ)系產(chǎn)品介紹，造更好的5E全維度優(yōu)質(zhì)生活版圖（VCR呈現(xiàn)）?百位媒體大咖站臺(tái)，參與品牌落地活動(dòng)06品質(zhì)提升體系2019/3/1品質(zhì)提升體系（1）大良首個(gè)雙會(huì)所社區(qū)——1000方健身運(yùn)動(dòng)會(huì)所+首層架空泛會(huì)所約1000方下沉式泳池健身運(yùn)動(dòng)會(huì)所+首層架空泛會(huì)所針對(duì)現(xiàn)代年輕人的消費(fèi)項(xiàng)目打造現(xiàn)代都市休閑特色的系列配套女性休閑 美容、美發(fā)中心（spa）休閑娛樂(lè)桌球室、保齡球室、乒乓球室、棋牌室等健身主題室內(nèi)恒溫泳池、健身器材室、舞蹈室、瑜伽室品質(zhì)提升體系（2）首個(gè)室內(nèi)恒溫泳池針對(duì)現(xiàn)代年輕人的健康需求，打造健康社區(qū)。品質(zhì)提升體系（3）新中式親水園林新中式園林，利用中軸景觀線打造水景，豐富景觀層次，營(yíng)造高端豪宅社區(qū)。品質(zhì)提升體系（4）產(chǎn)品品質(zhì)提升及硬件提升——5優(yōu)全維度優(yōu)質(zhì)生活體系，注重運(yùn)用智能系統(tǒng)建設(shè)現(xiàn)代化智社區(qū),打造智能生活生態(tài)圈；提升硬件標(biāo)準(zhǔn)，差異化競(jìng)爭(zhēng)鑄造片區(qū)標(biāo)桿。在家居智能化、門窗選材、智能門鎖、公共空間裝修、園林等客戶重點(diǎn)關(guān)注的產(chǎn)品硬件標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升。優(yōu)質(zhì)人居+優(yōu)質(zhì)服務(wù)+優(yōu)質(zhì)定制+優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)+優(yōu)質(zhì)精裝+關(guān)懷中心物業(yè)服務(wù)中心全屋智能化交標(biāo)精工戶型精品設(shè)計(jì)