中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)-投資性房地產(chǎn)

第四章

投資性房地產(chǎn)

本章適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-《IAS40—投資性房地產(chǎn)》

投資性房地產(chǎn)本章內(nèi)容預(yù)覽

投資性房地產(chǎn)的定義、特征

投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

投資性房地產(chǎn)的處置

投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍投資性房地產(chǎn)的定義與特征

（一）定義

房地產(chǎn)的含義：土地和房屋權(quán)屬的總稱。在我國，土地指土地使用權(quán)，房屋指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。.（二）特征1、是一種經(jīng)營性活動(dòng)，其形式為出租或持有或增值后轉(zhuǎn)讓。2、投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用

于銷售的房地產(chǎn)。3、兩種后續(xù)計(jì)量模式：成本模式和公允價(jià)值模式。二、投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)已出租的土地使用權(quán)已出租的建筑物持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn),作為存貨處理。自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館、飯店，企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間和廠房等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售的樓盤或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。注意問題：1、企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)不屬于此類。

2、以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)、房屋建筑物在轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投

資性房地產(chǎn)。

3、企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大

的，應(yīng)該將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)

4、按照國際有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)

5、已出租的建筑物是企業(yè)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租建筑

物，一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的

建筑物。

6、已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性

房地產(chǎn)。需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)1、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)，但在編

制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。2、某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用（即用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)

或經(jīng)營管理），能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確

認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，

不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例題：2009年8月15日，甲公司與乙公司簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，乙公司將其擁有產(chǎn)權(quán)的兩間房屋出租給甲公司，租賃期為6年。甲公司一開始將這兩間房屋用于自行經(jīng)營餐館。3年后，由于連續(xù)虧損，甲公司把餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價(jià)。判斷甲乙公司分別屬不屬于投資性房地產(chǎn)。

多選題：1、下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）A、 已出租的建筑物B、待出租的建筑物C、 已出租的土地使用權(quán)D、以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物2、下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）A、 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店B、企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D、企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)答案：AC答案：BD本例中，對(duì)于甲公司而言，這兩間房屋屬于以經(jīng)營租賃方式租入后又轉(zhuǎn)租的建筑物，甲公司不擁有其產(chǎn)權(quán)，因此不能將其確認(rèn)投資性房地產(chǎn)。乙公司擁有這兩間房屋的產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式對(duì)外出租，可以將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)只有在符合定義，并同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：1、 與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。2、 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：1、 外購房地產(chǎn)：在購入的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值時(shí)確認(rèn)。2、 自行建造的房地產(chǎn)：在自行建造活動(dòng)完工（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)對(duì)外出租

或用于資本增值時(shí)確認(rèn)。二、投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行計(jì)量1、外購房地產(chǎn)的成本構(gòu)成=購買價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)+

可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出會(huì)計(jì)處理成本模式公允價(jià)值模式借：投資性房地產(chǎn)

（購入同時(shí)對(duì)外出租或用于資本增值）

貸：銀行存款借：投資性房地產(chǎn)—成本

貸：銀行存款2、 =土地開發(fā)費(fèi)+建筑成本+安裝成本++分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用自行建造的房地產(chǎn)的成本構(gòu)成會(huì)計(jì)處理成本模式公允價(jià)值模式借：投資性房地產(chǎn)

貸：在建工程或開發(fā)產(chǎn)品借：投資性房地產(chǎn)—成本

貸：在建工程或開發(fā)產(chǎn)品注意：1、公允價(jià)值能夠確定，按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值不能夠確定，按成本計(jì)量，待確定時(shí)按

公允價(jià)值計(jì)量。2、建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)外支出，不計(jì)入建造成本。判斷題：

企業(yè)將自行建造房地產(chǎn)達(dá)到可預(yù)定使用狀態(tài)后一段時(shí)間時(shí)開始自用，之后改為出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。答案：×答案解析：企業(yè)將自行建造房地產(chǎn)達(dá)到可預(yù)定使用狀態(tài)后一段時(shí)間時(shí)才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等，對(duì)外出租后，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。三、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出(一)資本化的后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)記入投資性房地產(chǎn)成本:例如出租過程中建筑物的改良支出.資本化的改擴(kuò)建支出成本模式公允價(jià)值模式借：投資性房地產(chǎn)-在建（賬面價(jià)值）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

貸：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-在建（賬面價(jià)值）

貸：投資性房地產(chǎn)-成本

投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)改擴(kuò)建或裝修完后成本模式公允價(jià)值模式借：投資性房地產(chǎn)

貸：投資性房地產(chǎn)-在建借：投資性房地產(chǎn)-成本

貸：投資性房地產(chǎn)-在建注意:企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的,再開發(fā)期間繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn),不計(jì)提折舊或攤銷。例題:2009年5月,甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期.該廠房原價(jià)為5000萬元,已計(jì)提折舊1000萬元.為了提高廠房租金收入,甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建,并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同,約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司.2009年5月31日,與乙公司的租賃合同到期,該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程.2009年12月31日,該廠房改擴(kuò)建完工,共發(fā)生支出500萬元,均已支付,即日按照租賃合同出租給丙公司.假定甲公司采用成本劑量模式.本例中,改擴(kuò)建支出屬于后續(xù)支出,假定符合<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)--投資性房地產(chǎn)>第六條的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本.甲公司的帳務(wù)處理如下:(1)2009年5月31日,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借:投資性房地產(chǎn)-廠房-在建4000萬元投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1000萬元貸:投資性房地產(chǎn)—廠房5000萬元(2)2009年5月31日至2009年12月31日，放生改擴(kuò)建支出借：投資性房地產(chǎn)-廠房-在建500萬元貸：銀行存款500萬元（3）2009年12月31日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)-廠房4500萬元貸：投資性房地產(chǎn)-廠房-在建4500萬元例題：2009年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。2009年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。2009年5月31日，該廠房賬面余額為2000萬元，其中成本1600萬元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)400萬元。2009年11月30日該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出300萬元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。甲公司的帳務(wù)處理如下：（1）2009年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：投資性房地產(chǎn)-廠房-在建2000萬元貸：投資性房地產(chǎn)-廠房-成本1600萬元

-公允價(jià)值變動(dòng)400萬元（2）2009年5月31日至2009年11月30日，發(fā)生改擴(kuò)建支出借：投資性房地產(chǎn)-廠房-在建300萬元貸：銀行存款300萬元（3）2009年11月30日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)-廠房-成本2300萬元貸：投資性房地產(chǎn)-廠房-在建2300萬元二、費(fèi)用化的后續(xù)支出

不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（借記：“其他業(yè)務(wù)成本”等科目。例題：甲企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修，發(fā)生維修支出1萬元。本例中，日常維修支出屬于費(fèi)用化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入當(dāng)期損益。甲企業(yè)帳務(wù)處理如下：借：其他業(yè)務(wù)成本10000貸：銀行存款10000第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量成本模式計(jì)量公允價(jià)值計(jì)量

后續(xù)計(jì)量原則：

同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量。只有在滿足特定條件下可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量，或者允許企業(yè)從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量成本模式和公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量：成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

前提：只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能偶持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或累似房地產(chǎn)的機(jī)場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。核算原則：“三要原則”★要提折舊★要進(jìn)行攤銷★要提減值準(zhǔn)備核算原則：三不要原則”★不要提折舊★不要進(jìn)行攤銷★不要提減值準(zhǔn)備1、計(jì)提折舊或攤銷

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。(1)資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值：

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值，作相反的賬務(wù)處理。2、取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）取得租金收入：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入3、計(jì)提減值準(zhǔn)備

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

如已計(jì)提減值準(zhǔn)備的房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。注意：投資性房地產(chǎn)折舊和攤銷與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定一樣。即：當(dāng)期增加實(shí)物投資性房地產(chǎn)（建筑物）當(dāng)期不提折舊，當(dāng)期減少的投資性房地產(chǎn)（建筑物）照提折舊；當(dāng)期增加實(shí)物投資性房地產(chǎn)（土地使用權(quán)）當(dāng)期開始攤銷，當(dāng)期減少的投資性房地產(chǎn)（土地使用權(quán)）當(dāng)期停止攤銷。例題：甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為7200萬元，按照年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金40萬元。甲公司賬務(wù)處理：（1） 每月計(jì)提折舊每月計(jì)提的折舊=（7200萬元÷20）÷12=30萬元）借：其他業(yè)務(wù)成本-出租寫字樓折舊30萬元貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊30萬元每月確認(rèn)租金收入借：銀行存款（其他應(yīng)收款）40萬元貸：其他業(yè)務(wù)收入—出租寫字樓收入40萬元例題：

2009年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給以乙公司使用，租賃期為10年。2009年12月1日，該寫字樓開始出租，寫字樓的工程造價(jià)為8000萬元，公允價(jià)值也為相同。該寫字樓所在的區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在房地產(chǎn)交易市場上平均銷售價(jià)格，結(jié)合周邊信息和自有房產(chǎn)特點(diǎn)，2009年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為8400萬元。甲公司賬務(wù)處理：（1）2009年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓—成本8000萬元貸：固定資產(chǎn)---寫字樓8000萬元（2）2009年12月31日，按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)

入當(dāng)期損益。借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓—公允價(jià)值變動(dòng)400萬元貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益--投資性房地產(chǎn)400萬元多選題：下列采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（）A、 按預(yù)計(jì)使用年限計(jì)提折舊B、 公允價(jià)值變動(dòng)的金額計(jì)入當(dāng)期損益C、 公允價(jià)值變動(dòng)的金額計(jì)入其他綜合收益D、 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值高于賬面價(jià)值的差額計(jì)入其他綜合收益答案：BD解析：采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，選項(xiàng)A錯(cuò)誤：公允價(jià)值變動(dòng)的金額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益），故選項(xiàng)C錯(cuò)誤。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式作為會(huì)計(jì)政策變更（追溯調(diào)整），按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式。在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得的投資性房地產(chǎn)時(shí)，其公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得，則采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更如下圖：

借：投資性房地產(chǎn)-成本（公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)值）借或貸：利潤分配—未分配利潤盈余公積會(huì)計(jì)政策變更不得轉(zhuǎn)換公允價(jià)值模式成本模式多選題：關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，下列說法正確的是（）A、 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。B、 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。C、 已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式。D、 已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式。答案：AC解析：采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益，故選項(xiàng)B錯(cuò)誤。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式，故選項(xiàng)D錯(cuò)誤。第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一） 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日1、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換的轉(zhuǎn)換形式房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。這里所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是針對(duì)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言，而不是后續(xù)計(jì)量模式的改變。2、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日確定標(biāo)準(zhǔn)（1）“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”租賃期開始日或用于資本增值的日期。（2）“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)”房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)日期，企業(yè)開始自用的日期。（3）“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“存貨”

租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。包括兩方面確鑿證據(jù)：

一是企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換圖解自用房地產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換圖解自用房地產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的借方差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸方差額記入“其他綜合收益”科目成本模式下的轉(zhuǎn)換：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)借：固定資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的余額）累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

例題：2008年8月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值為3765萬元，其中原價(jià)5000萬元。已提折舊1235萬元。假設(shè)甲企業(yè)成本計(jì)量模式。

甲企業(yè)賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)5000萬元

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1235萬元

貸：投資性房地產(chǎn)5000萬元

累計(jì)折舊1235萬元

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的賬面余額）

成本模式下的轉(zhuǎn)換：非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值）

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

貸：開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換日的賬面余額）

甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2009年4月10日，甲公司董事會(huì)就將其開發(fā)的一棟寫字樓不在出售改用出租形成了書面決議，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將此樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日2009年5月1日，租賃期5年，2009年5余額1日賬面余額為5億元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。甲公司賬務(wù)處理：2009年5月1日：借：投資性房地產(chǎn)--寫字樓5億元貸：開發(fā)產(chǎn)品5億元

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的原值）

累計(jì)折舊

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會(huì)就將該棟辦公樓用于出租形成了書面決議。2009年4月10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為2009年5月1日，租期5年，2009年5月1日賬面余額5億元，已提折舊500萬元。假設(shè)甲公司所在城市不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場。甲公司賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)--辦公樓5億元累計(jì)折舊500萬元貸：固定資產(chǎn)--辦公樓5億元投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊500萬元公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）

貸：投資性房地產(chǎn)—成本

--公允價(jià)值變動(dòng)

公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，或借方）

例題：2008年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2008年10月15日，該寫字樓的公允價(jià)值為4800萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4750元，其中成本為4500萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬元。甲企業(yè)賬務(wù)處理：借：固定資產(chǎn)4800萬元貸：投資性房地產(chǎn)—成本4500萬元

--公允價(jià)值變動(dòng)250萬元公允價(jià)值變動(dòng)損益50萬元投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）

貸：投資性房地產(chǎn)—成本

--公允價(jià)值變動(dòng)

公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，或借方）

例題：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的部分寫字樓用于對(duì)外經(jīng)營租賃。2008年10月15日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當(dāng)日的公允價(jià)值為5800萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為5600萬元，其中成本為5000萬元，公允價(jià)值增值為600萬元。

甲企業(yè)賬務(wù)處理：借：開發(fā)產(chǎn)品5800萬元

貸：投資性房地產(chǎn)—成本5000萬元

--公允價(jià)值變動(dòng)600萬元

公允價(jià)值變動(dòng)損益200萬元公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換：非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-成本（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

公允價(jià)值變動(dòng)損益（輪換日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值）貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）

其他綜合收益（輪換日公允價(jià)值大于賬允價(jià)值變動(dòng)損益（差額）例題：2008年3月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與已企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給已企業(yè)。租賃期開始日為2008年4月15日。2008年4月15日該寫字樓的賬面余額4.5億元，公允價(jià)值為4.7億元。2008年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值4.8億元

甲企業(yè)賬務(wù)處理：1、2008年4月15日

借：投資性房地產(chǎn)—成本4.7億元

貸：開發(fā)產(chǎn)品4.5億元

其他綜合收益2000萬元

2、2008年12月31日

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)1000萬元

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益1000萬元自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-成本

（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

公允價(jià)值變動(dòng)損益（輪換日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值）貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（賬面余額）

其他綜合收益（輪換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值）例題：2008年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公