商業(yè)地產(chǎn)地位及萬達(dá)模式解析講義總稿二三線城市的開發(fā)策略及案例解讀N

二、三線城市的開發(fā)策略及案例解讀商業(yè)地產(chǎn)實務(wù)講義一個故事

寓言-清醒.pptx2010年4月，國務(wù)院出臺“國10條”調(diào)控措施；2010年8月，國家又出臺了“國5條”等一系列調(diào)控政策；2011年1月，國務(wù)院出臺“國8條”，被指史上最嚴(yán)厲的調(diào)控；2011年3月，全國出臺限購令的城市達(dá)36個；2011年4月，國務(wù)院啟動的八路督察行動正在各個城市鋪開。新政下的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，我們思索之余，如何調(diào)整戰(zhàn)略……房地產(chǎn)宏觀分析.ppt一、深入認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設(shè)計規(guī)劃五、解析招商模式與管理二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略理清概念：商業(yè)地產(chǎn)常被簡單地理解為商場、商鋪、MALL、步行街購物中心之類。其實，商業(yè)地產(chǎn)不是一種業(yè)態(tài)，也不是一種建筑形態(tài)，它是一種物業(yè)形式——★廣義的商業(yè)地產(chǎn)：依托泛商業(yè)的概念，用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)。它包含了：商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等?！铼M義的商業(yè)地產(chǎn)：是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、休閑等。他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。商業(yè)地產(chǎn)的成功運營，精彩之余，意義更加深遠(yuǎn)……有效的商業(yè)運作帶來物業(yè)的增值；租金的回報能保證項目的可持續(xù)經(jīng)營；可利用自持物業(yè)進(jìn)行再融資或在資本市場直接變現(xiàn)；有了成功的商業(yè)案例，將能以更低的價格獲取土地和項目；

成功的商業(yè)運作將大大提升公司品牌，社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收商業(yè)物業(yè)的增值持續(xù)穩(wěn)定的收益強(qiáng)大的融資平臺項目拓展的優(yōu)勢品牌影響力為什么做商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的價值商業(yè)地產(chǎn)有別于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，增加后續(xù)經(jīng)營的環(huán)節(jié)，延長了價值鏈，許多更深遠(yuǎn)的價值是在后期實現(xiàn)的。定位設(shè)計建設(shè)招商運營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)的實質(zhì)不動產(chǎn)運營商您是筋哪種炭類型漿開發(fā)艇商？為了做地產(chǎn)而做商業(yè)為了做商業(yè)而做地產(chǎn)案例茂分享西蒙烏介紹.p字pt沒有胡利潤梢，即廉使有殿最佳無的產(chǎn)嫂品、澤最好徹的形賴象、撈最優(yōu)逃秀的伏員工月，企準(zhǔn)業(yè)也鏡會很先快陷則入困購境；吼很多脆企業(yè)霞是先叫研究嚷我是事不是虜世界50和0強(qiáng)，軍再研剃究我?；畈换呕畹脛P下去愛，路甜走反治了。提個痕問題逗：——做商絕業(yè)地允產(chǎn)，挽如何慈最大寒化地洲創(chuàng)造拾利潤草？招行趙的風(fēng)莊險文燦化商業(yè)地產(chǎn)如何實現(xiàn)物業(yè)價值緊扣客戶需求、吸引購買者、投資客、觀光客業(yè)態(tài)新穎，包容性強(qiáng)，吸引消費者、觀光客理念超前，設(shè)計出跳，形成地標(biāo)，吸引市民商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品形態(tài)建筑特征讓人來住，讓人來看，讓人來買，讓人來消費，讓人回去做宣傳商業(yè)牢地產(chǎn)渡與住淡宅開門發(fā)的各區(qū)別朋？盈利模式的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計的區(qū)別開發(fā)流程的區(qū)別商業(yè)感地產(chǎn)四與住鬧宅地鳴產(chǎn)的件區(qū)別.p展pt商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)商業(yè)瞧地產(chǎn)師與住奮宅開摟發(fā)的娛本質(zhì)削區(qū)別旺？價值崖一次會性實喊現(xiàn)非請仗勿來非要雜你來要實披現(xiàn)價緩值增縣值我們跳的商益業(yè)項姿目是拐否有叮魅力暑？你的妖建筑寧有沒朋有魅挖力？廊是不拌是令食人難撥忘？1你的膊建筑線和定揪位是嶼否吸誦引商狗家？男它會仰來不劣？2你的餅商業(yè)萬有沒躺有磁溝性，愈消費襯者是掘否喜演歡來六？3你的精業(yè)態(tài)穿是否饅足夠況新穎層有趣角，是據(jù)否有崗商業(yè)則景點架？4？如果尾回答肺：是蘇！則唱項目練大功捐告成航。案例堡分析大寧緣瑞國際.p鋼pt政府層面政策的宏觀環(huán)境土地的獲取與城市規(guī)劃的配合地脈文脈的挖掘城市的標(biāo)志與景觀行業(yè)層面行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范資金越來越集中多元投資理念的輸入資本市場的多渠道開發(fā)商層面合理租售、統(tǒng)一經(jīng)營長期培育、多方合作突出商業(yè)屬性，形成自有品牌專業(yè)化運作強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)特色產(chǎn)業(yè)升級，帶動市場增長商業(yè)蹄地產(chǎn)衛(wèi)的發(fā)朋展趨瘦勢？做好耽準(zhǔn)備再了嗎渴？足夠的決心，有嗎？足夠的資金，有嗎？足夠的資源，有嗎？足夠的時間，有嗎？凡事爸都得倉趁伐早做商陣業(yè)地槳產(chǎn)——亦是股如此一、深入認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設(shè)計規(guī)劃五、解析招商模式與管理二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略商業(yè)吼地產(chǎn)環(huán)開發(fā)蹈系統(tǒng)鐵的形然成市場研究（選址）運營管理招商與建設(shè)規(guī)劃設(shè)計定位商業(yè)黎地產(chǎn)繼開發(fā)們?nèi)h(huán)糟節(jié)商業(yè)剩地產(chǎn)嶄可控馳性開話發(fā)流挖程土地與項目獲取階段市場研究及定位階段方案與產(chǎn)品塑造階段設(shè)計與產(chǎn)品優(yōu)化階段項目工程建設(shè)階段項目招商租售階段商業(yè)運營管理階段融資與資本運作階段開發(fā)商全流慶程解始析開發(fā)映全流納程.x冬ls住x一、“現(xiàn)金涉流”是商胃業(yè)地烤產(chǎn)開溉發(fā)的夜基礎(chǔ)現(xiàn)金役為王.p竭pt歐x住宅開發(fā)模式產(chǎn)品策略決定一切復(fù)合地產(chǎn)模式產(chǎn)品、配比、租售及推進(jìn)節(jié)奏的精確把控商業(yè)地產(chǎn)模式由經(jīng)營鏈串聯(lián)的房地產(chǎn)不動產(chǎn)運營模式全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)及不動產(chǎn)運營案例純分析住宅開發(fā)模式萬達(dá)廣場曾經(jīng)的尷尬.pptx復(fù)合地產(chǎn)模式多產(chǎn)品組合模式.pptx商業(yè)地產(chǎn)模式萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式.pptx不動產(chǎn)運營模式嘉德置地的全產(chǎn)業(yè)鏈運作模式全產(chǎn)抬業(yè)鏈廉的不誘動產(chǎn)厭運營案例蒸：嘉德岔置地勒的運壓作模傾式.p斗pt替x要常鍛煉身體珍愛脊椎多多運動.ppt二、趁項目灣定位灣是商慣業(yè)地床產(chǎn)開嫁發(fā)的輪前提業(yè)態(tài)定位

功能定位

經(jīng)營定位

客群/客層定位商圈定位

模式定位

形象定位

戰(zhàn)略定位

住宅產(chǎn)品純住宅產(chǎn)品類住宅產(chǎn)品商務(wù)產(chǎn)品寫字樓酒店純商業(yè)產(chǎn)品集中商業(yè)街區(qū)商業(yè)三、滾產(chǎn)品濟(jì)研究柄是商立業(yè)地浙產(chǎn)開謠發(fā)的羊根本產(chǎn)品透的分躲類.p畏pt帶x萬達(dá)眠廣場敲的三節(jié)代產(chǎn)嫌品概喝述.p衛(wèi)pt錄x四、害租售寫關(guān)系宋是商風(fēng)業(yè)地頸產(chǎn)開填發(fā)的禽核心現(xiàn)金流銷售融資租金商業(yè)價值經(jīng)營收益物業(yè)增值品牌提升五、籌商業(yè)焦模式蘋是商疏業(yè)地額產(chǎn)開至發(fā)的惡關(guān)鍵“先招萄商后邊建設(shè)覆，訂養(yǎng)單式撓開發(fā)獄模式”是萬川達(dá)成距功的魄關(guān)鍵商業(yè)冊地產(chǎn)答開發(fā)心模式.p咬pt六、劃業(yè)態(tài)喂組合念是商緒業(yè)地槽產(chǎn)開趟發(fā)的粘重點七、右招商冰管理花讓定調(diào)位和沉業(yè)態(tài)六組合登落地專題枯研究屬：如何彩通過應(yīng)模型蕩推導(dǎo)權(quán)，形逐成產(chǎn)校品策崖略？案例欺分享對：項目夕配比似推導(dǎo)回及經(jīng)布濟(jì)模浸型測倚算.d娘oc莖x萬達(dá)伶商業(yè)醉模式都的經(jīng)框驗分創(chuàng)享萬達(dá)篩的運央作經(jīng)冠驗分耽享.p幅pt震x一、深入認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設(shè)計規(guī)劃五、解析招商模式與管理二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略購物耗中心購物依中心改是指怠多業(yè)涂態(tài)、獅多業(yè)冊種、諒多店發(fā)鋪的午全客駐層消薄費場押所，貨多設(shè)突在市喇區(qū)或嚴(yán)城鄉(xiāng)插結(jié)合韻地帶努，由直專業(yè)箭經(jīng)營簡團(tuán)隊混系統(tǒng)磚地有證計劃綱開發(fā)襯、管堆理、獎運營蕉，向語消費拳者提揮供綜拋合性位服務(wù)降，理姑想營豪業(yè)面便積一怕般在10萬平霧方以英上，捉空間補(bǔ)呈縱麻向規(guī)冊劃。Sh塞op花pi顛ng宏ma順llsh希op讓pi件ng丟c途en窄te拴r購物德中心1.陡pp耕t百貨頓商場是指雖在一躁個建即筑物梯內(nèi)，我按不骨同的臂種類恒和品圖牌，袖由若半干個顆專業(yè)便的商且鋪向奶顧客蜂提供輸多種弊類、扣多品葵種商施品及歇服務(wù)里的綜險合性水零售捆形態(tài)哲。包需括經(jīng)俊營多罰品種壁、多乳門類遵的綜土合性本商店姥和大返、中手、小決型綜未合經(jīng)相營的斜商店暈。百貨朋店.p祖pt舞x綜合遙超市以經(jīng)航營生竊鮮熟蛋食及句民生欄必需里品、灘日常漂生活永品的院全品戚類商催品組豆合為獄特色畏，并獄以超蔬低價傅促銷板及平毒價銷擁售的澆綜超列形態(tài)爭經(jīng)營戀，其督機(jī)制皮側(cè)重住中央密采購捆及營逝業(yè)控午管系奪統(tǒng)，茫基本伐有連才鎖發(fā)企展戰(zhàn)鄙略。社區(qū)來超市以顧忌客自擊選方頓式經(jīng)橋營的怖社區(qū)輸型零獲售商滿場，毛主要蘿銷售踐食品佛飲品里、日鐘用品施等民嫩生必葬需品付，均慰采用貫開架膽式陳烏列，裂統(tǒng)一氏出口松收銀臘。營鞠業(yè)面腥積30職0-匯20鐘00平方屈米不哈等，周一般狠開在穗住宅劉社區(qū)卸較密虜集的組區(qū)域霧。倉儲挽超市倉儲渡商場游（wa糧re優(yōu)ho子us餃e運st暫or寄e）又樸稱貨攀倉式熊商場兵，19釀68年起棍源于譯荷蘭辭，最薪具代婆表性板的是“麥德割龍”（腿ma姑kr良o(jì)）軍,大多爛選址羅于郊悼區(qū)交賴界處瞧；是母一種橫集商形品銷容售與叉商品苗儲存馬于一活個空攝間的相零售滴形式姜。這種萌商場妻規(guī)模何大、杠成本泡低、稼價格危實惠卷，場攪內(nèi)極僑少豪創(chuàng)華裝甚飾，穴一切意以簡茫捷自頂然為叢特色還。商臣品采豪取開猴架式腿陳列筐，由崗顧客掉自選途購物儉，商倒品品事種多帶、場衡內(nèi)工漸作人蜜員少氏，既滋適宜般零售彼購買麥又適笛合批悅發(fā)銷績售。專業(yè)補(bǔ)市場以經(jīng)陽營某運一大救類商共品為乖主的巖業(yè)態(tài)不，并杏且有跨豐富鞏專業(yè)膊知識弦的銷您售人柴員和胃相適砌的售國后服炭務(wù)，宮滿足底消費拾者對漠某大錘類商顧品的汗選擇寬需求混的零拒售型恰態(tài)，鄉(xiāng)豐比如癢家居起市場蘆、電核腦商島城、躺通訊委商場坦等。專業(yè)疾市場.p闊pt傷x精品兄廣場以經(jīng)壞營國閥際一佛線、倍二線杜服裝仆、箱頃包、鄙皮具饞、飾悅品、痛鞋帽增、手蝴表……重視糧產(chǎn)品勇質(zhì)量宏及品竄牌，怕又稱“質(zhì)販”賣場寶；多節(jié)為高偷單價舊國際療知名勢品牌漲，選酸點多看在一浴級城肢市市戚中心畫精華濾地段精，對晚物業(yè)那品質(zhì)糞及購烏物環(huán)爸境要鉆求極炭高，架鎖定蝕金字哄頂端蔬客群冶。名品抬折扣幣店又稱雹奧特薪萊斯孫（ou松tl奇et殿s）,專指陵由銷抬售過很季、齒下架如、斷著碼名蘭牌商尚品的攤商店嘆組成億的購疾物中嚼心，岔因此繳也有奪稱為蔽直銷焰購物闊中心席。批發(fā)等市場是指歡銷售柴者、盈產(chǎn)業(yè)平和事量業(yè)用減戶銷普售商綱品和劃服務(wù)馬的商橫業(yè)。樣所謂幻玉再銷幼售者爆是指更二次賊及其毅以下館的批架發(fā)商掀和零傍售商鍛；所卵謂產(chǎn)烈業(yè)用碌戶是捧指從懸事生真產(chǎn)和蛛服務(wù)搬提供館的營翠利性浴組織基；所乏謂事戒業(yè)用翅戶是坑指不談以再炮銷售愉為目鑒的，蘿而是讀為了建業(yè)務(wù)晃或事嘴業(yè)上堡的需東要購曲買設(shè)作備和熄材料煮的非掏營利受性組誼織。隨著晚市場伙的不底斷細(xì)北分，傷許多馬批發(fā)要市場總實際叨上是歌專業(yè)限市場機(jī)。文化云主題象業(yè)態(tài)指商咱業(yè)項膽目充今分挖驢掘其嗚所處皺城市塌的地討理優(yōu)循勢和色人文相資源惰優(yōu)勢絨，依漸托城劣市歷仙史文抵化的廊深厚盤底蘊(yùn)餅，結(jié)勁合現(xiàn)友代文鑰化商阿圈全刃新理隙念基找礎(chǔ)，康技術(shù)遙先進(jìn)丹以城只市文播化概百念為襲主題罵，集蝕多業(yè)你態(tài)多挺功能壯為一窄體的白主題糾商業(yè)麗區(qū)。成都劈燕寬窄溪巷子.p警pt受x旅游同商業(yè)擦業(yè)態(tài)是指餡在旅棚游風(fēng)街景區(qū)故或者懷與旅茂游景功點配蟻套的米滿足葡旅游獅者“吃、鉗住、授行、濤游、必購、秩娛”的商零業(yè)業(yè)駛態(tài)。商業(yè)敗街是指謀為數(shù)臟眾多河的零械售商就店集毛中在燃一個棉區(qū)域連內(nèi)，疫以一釣定的田規(guī)模掏和規(guī)滿律，膨形成扒帶狀戴的商雁業(yè)群秤體。莊商業(yè)硬街不親同于且商業(yè)富區(qū)（在組成滑城市螞地域鳴的基財本街需區(qū)）丑，也浮不同寺于商堵業(yè)圈脾（特甩定商腦業(yè)中末心及燃其影曾響的巷地域遼范圍腰），獨商業(yè)油街地乓處城粥市中櫻心，肢各類縱商品柏群集狗，顧房誠客既慌能買蚊到所束需商險品又泰能在耕此品鐮嘗風(fēng)綁味食臭品、洗享受擔(dān)綜合磚服務(wù)唯。住宅顯區(qū)底古層商管業(yè)就是戴在高助層住衣宅的穗第一偷、二我層以報商鋪貿(mào)形式蔽對外京出售任出租食的業(yè)對態(tài)，綿既解壓決了扯小區(qū)脾的商既業(yè)配殃套，備又提銷升了塘產(chǎn)品乳的商冰業(yè)價聞值，鍬是伴崖隨住雹宅較蝕多的煮一種促商業(yè)棵形態(tài)終。創(chuàng)新銅業(yè)態(tài)商業(yè)禁地產(chǎn)鎮(zhèn)特殊召形態(tài).p距pt是在鉤業(yè)態(tài)戒功能飾定位峰、業(yè)耍態(tài)配倚比等塊方面腰跳出誰老的栽思路泉，在湊原有師的基食礎(chǔ)上捷創(chuàng)造先更新題的亮趙點，雪以適渣合市排場的守需要觀，在抖業(yè)態(tài)研的創(chuàng)握新定功位中陵往往思伴隨符著富余有個恒性的搭空間賺規(guī)劃眨定位謹(jǐn)。競爭釣因素機(jī)遇狠因素市場裝因素多少活數(shù)量什么介檔次什么伏類別什么禁區(qū)域資源號因素商戶疼定位業(yè)態(tài)然組合袖與商細(xì)戶定激位運籌爹帷幄鋒，決股勝千飯里，浩吾不喉如張工良；鎮(zhèn)國包家，扎撫百耽姓，爛吾不炕如蕭瘦何；統(tǒng)百統(tǒng)萬兵殼，戰(zhàn)校必勝經(jīng)，吾抹不如敘韓信瞎。此三眾人皆偵人杰陽也，援吾能禮用之眠，故族有天天下也怕。商業(yè)住地產(chǎn)傅的招亂商運程營——資源爺?shù)恼楹蟿願蕵?/p>

專賣店主力店休閑餐飲業(yè)態(tài)組合猶，其初實就鹿是功蜜能的前組合項目閘定位目標(biāo)嬌市場商戶注定位商戶攜定位賠不僅秒要與協(xié)項目偵定位蛇相符齡合，眨同時擦也要猛與目配標(biāo)市繞場的樣需求說層次運相符敘合業(yè)態(tài)剃組合深要尊宇重市傍場上海學(xué)正大顏廣場.p鍛pt各不挎同品壞牌、蝴不同狐商業(yè)允類型繁之間握不僅得存在亂品牌痕共生沖現(xiàn)象麗，還郊存在轉(zhuǎn)品牌闊互補(bǔ)剛與品聰牌排部斥現(xiàn)擇象。循同時通不同劃的商住戶組設(shè)合還好會產(chǎn)境生不暢同的坐品牌傍效應(yīng)非及租場金收變益。利用邊好品剝牌共簽生性崖與品厲牌互供補(bǔ)性們可以舒大大散提高旦雙方災(zāi)的營攀業(yè)效翼益，聾處理食不好怕品牌種排斥都問題泉不僅迅導(dǎo)致紀(jì)營業(yè)真下滑競甚至籌導(dǎo)致施優(yōu)質(zhì)獲品牌仁流失。商戶寺的共塘生與域互補(bǔ)商業(yè)“馬太”：一般躺檔次晚高、點行業(yè)躺地位分高的刪品牌伐要放午置在狀優(yōu)勢療位置進(jìn)，醒鑄目位筋置。位置浪差位置驚好品牌呆檔次賠、影口響力艇及形攤象商業(yè)“馬太”不同掌業(yè)態(tài)館還存燃在互承補(bǔ)現(xiàn)包象：蜜業(yè)態(tài)亦互補(bǔ)剛是指脹兩種寇不同曠的商爆業(yè)形勸態(tài)可毅以共礎(chǔ)享客吃流，釋可以妙相互辛促進(jìn)左對方松營業(yè)聽效益充的商況業(yè)現(xiàn)坑象。電影院

電子游戲美食廣場娛樂大世界品牌專賣店業(yè)態(tài)?；パa(bǔ)負(fù)一負(fù)樓一嫁樓二票樓三墊樓檔次厭高、糟形像油好、崗租金英高：魂如奢涌侈品封店、搜珠寶紫、化浩妝品晉店等中檔兇次、橡中租句金：辛如服駕裝店惹、禮厚品店鑄等檔次喊低、隊租金慨低、城目的燒性消發(fā)費如仿餐飲匪、娛疫樂檔次票低、值形像哥差、禿租金渠低：過如超亡市、判運動農(nóng)休閑購服裝步、鞋串類等租金聚承受漁能力倚的不津同及餅人流劣帶動舒的不書同也勤導(dǎo)致衫業(yè)態(tài)垮組合膽分布變不同鼠。業(yè)態(tài)患分布要找跌到品清牌效繳益、暈人流旺帶動結(jié)、租柔金效診益、編形象蝴效益穩(wěn)的最摧佳平參衡點噸。不迷同的轉(zhuǎn)業(yè)態(tài)裹、不地同的琴商戶效品牌慕需考砍慮到誓不同季的品敵牌影趟響力民、客趨流帶撈動力字、形括象沖筆擊力陰及租經(jīng)金收損益力含等等燈個性鈴化因轟素。族但業(yè)宴態(tài)配弄比并耳沒有衰最好處之說販，最講適合迫的就燈是最瓦好的閉。業(yè)態(tài)鍛配比黃金燒取割.p推pt爛m單純袖的商則業(yè)綜駛合體盜導(dǎo)致褲城市遠(yuǎn)公共旱空間籌白天蒼和夜跳晚使牢用率損形成課鮮明燦反差銳，公則共設(shè)成施在膝閑置讀，造龜成資它源浪言費；“24姨H”的業(yè)刑態(tài)復(fù)種合模佳式實癢現(xiàn)了馳城市舅資源鞏的均屠衡使努用，秧地塊報在每芒時每奇刻都占充滿創(chuàng)活力疊，土抱地利館用價扎值能旅極大占提升認(rèn)。24哈H業(yè)態(tài)稻復(fù)合主力勞店是兔指承液租面擇積大矮，品識牌知贏名度采高，土美譽(yù)衰度高曠，有鉆大批涂忠實痛顧客艘，并慨具有墨高水互平管弓理能杯力，匠能依輸靠自撥我能拔力吸湯引客起流存囑活下企來的希大型咸零售非品牌推?？系率莼貏贌┛蛧乐髁f店如太平踏洋、沃幼爾瑪羨等星巴毅克美格悠菲主力跡店在各業(yè)態(tài)階組合號中的采作用城市殘商業(yè)遭中心1區(qū)域幼中心階型2精品腔商場百貨掀公司購物勿中心商業(yè)塌街手機(jī)調(diào)通訊銀行專業(yè)受市場餐飲娛樂汽車預(yù)市場家居南建材大型罷餐飲34社區(qū)眉商業(yè)半中心小型超市餐飲店娛樂休閑社區(qū)氣配套便利消店批發(fā)鉗市場汽配市稠場家居建材名品探折扣婆店大型痛餐飲大型業(yè)娛樂購物駁中心專業(yè)市場綜合超市服裝牛店餐飲票店娛樂社區(qū)鵲配套便利員店社區(qū)貢型郊區(qū)黨型土地臘成本斥遞減,客流靈量遞濃減不同弄地段燈適合充不同潑的主劫力業(yè)喂態(tài)租金延遞增案例煮分享北京紡華貿(mào)里中心.p像pt信x通過北業(yè)態(tài)疾置入暗形成仰商業(yè)翁亮點容積磁鐵“巨嫩無霸旋”更稅需要紐奉亮點.p琴pt商業(yè)體的職能千萬不要想當(dāng)然一、深入認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項目定位與設(shè)計規(guī)劃五、解析招商模式與管理二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略事后野控制后不如怪事中猴控制歡，事夾中控艘制不如事夜前控為制。防患萄未然滑，更殿勝治凈亂于坡已成犯之后缸。準(zhǔn)確堂定位——防患爛于未市然永遠(yuǎn)安朝前查看！云定位鞏亦是攝如此商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費承載與來源、市場資源依托、投資經(jīng)營能力、可比類似競爭業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場依托為導(dǎo)向，以客觀市場調(diào)研為依據(jù)對項目提出可行性的市場定位，為招商和銷售工作提供依據(jù)。重視叔市場啟調(diào)研市場搖調(diào)研啦應(yīng)涉序及的愧內(nèi)容經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析消費者消費行為的調(diào)查與研究立地條件研究商圈的確定和研究

市場壟調(diào)研鑄的分販析市場調(diào)研人口；發(fā)展；

經(jīng)濟(jì)；

商圈分析；

消費特點分析；

商業(yè)狀況分析；

區(qū)域分析競爭調(diào)研競爭對手的調(diào)查

（地段、物業(yè)、品牌級次、客群、銷售額）

自身的特點

（口岸、交通、物業(yè)、規(guī)模、人流量、商業(yè)配套）

優(yōu)劣勢分析

（硬件、軟件）案例尚分享市調(diào)骨案例1.央pp肥t每個項目都有其特殊性，文化、旅游、習(xí)俗、都有可能成為其商業(yè)元素做商業(yè)地產(chǎn)需要最大限度地挖掘商業(yè)元素商業(yè)元素可以是傳承、可以是沿襲、也可以是創(chuàng)造。古為今用洋為中用他為我用充分快挖掘救商業(yè)箱元素上海洗新天合地案堂例.p渴pt項目腥定位扎的主挑要方杠面業(yè)態(tài)定位功能定位

經(jīng)營定位客群定位

項目朱定位1.茄pp說t案例醫(yī)：東晶莞華宜南MA酒LL絕.p追pt紗x項目拒定位業(yè)態(tài)定位

功能定位

經(jīng)營定位

客群/客層定位商圈定位

模式定位

形象定位

戰(zhàn)略定位

千萬不能模仿他人只售不租出讓產(chǎn)權(quán)只租不售統(tǒng)一管理不售不租自主經(jīng)營租售結(jié)合收放自如開發(fā)商與商家聯(lián)營明確求商業(yè)模式重視餅主力挺店

“主力店”的概念是從美國傳來的，英文叫做ANCHOR錨）。船沒有錨就飄浮不定，如果一個購物中心里面沒有主力店，商場的定位就會模糊不清。一般說來，在項目中能夠主動吸引人流、對其他品牌有號召力的店，就是主力店。主力店的特點：一是面積大，大面積能夠帶來大人流。另外就是擁有眾多忠誠客群的知名品牌。實際上，傳統(tǒng)的百貨商場大多都沒有主力店，主力店的概念是隨著商業(yè)地產(chǎn)的新生業(yè)態(tài)——ShoppingMall的誕生而興起的。大型購物中心（Mall）的特點是規(guī)模大、業(yè)態(tài)全，能實現(xiàn)居民“一站式消費”的需求。因此，在百貨、賣場、餐飲、娛樂等方面引入知名品牌商家，無疑是吸引客流的最佳方式。

因此招商遵循“主力店先行”，已經(jīng)是一條基本原則，但這也絕不是唯一原則。

好的開始是成功的一半掌握閘主力符店的滴技術(shù)紐奉要求掌握歸主力暫店的挖選址梯技術(shù)灰條件蝦，既宮可以迫為你皮的定幟位能貪落地稠做好騎鋪墊碎，又葵能充誰分站騙在經(jīng)腸營者剪的訴資求上拾看待戴商業(yè)您規(guī)劃瓣及設(shè)蜓計，膀主力萍店其退實是披最好梯的商夠業(yè)設(shè)螞計老牲師。各主舒力店撈技術(shù)巖條件錄要求.p蔥pt做商誼業(yè)地仍產(chǎn)時雞需要候最大賓限度冤地挖倍掘項膨目所描能夠袖傳承摩和捕送捉的累商業(yè)牙元素洪；成功謎挖掘筐的前匙提也團(tuán)依賴門于高字水平補(bǔ)的規(guī)配劃；制定破科學(xué)寄的商固業(yè)規(guī)訊劃，壩科學(xué)扮的商鴨業(yè)規(guī)租劃是搬招商扛質(zhì)量其的基脊礎(chǔ)；把功鹿夫下否在做摸好商啟業(yè)規(guī)菌劃上賭尤顯詢重要重視額商業(yè)侵規(guī)劃商業(yè)鬧地產(chǎn)歉規(guī)劃撇設(shè)計塞專業(yè)攤系統(tǒng)畫的形擔(dān)成商業(yè)話規(guī)劃張設(shè)計柿原則創(chuàng)意的獨特性空間的合理性環(huán)境的舒適性動線的合理性設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性

動線岸合理霧性.p卻pt增加陡商業(yè)肉項目偽磁性導(dǎo)和魅絕力的滑方法！專怪新案例儀分享怡豐似城·新加析坡.p刷pt商業(yè)樸規(guī)劃借設(shè)計玩需重壩視的豈方面人流動線對規(guī)劃設(shè)計起決定作用規(guī)劃設(shè)計要滿足經(jīng)營的功能多樣化通道和動線是設(shè)計規(guī)劃的重點一定要重視燈光設(shè)計規(guī)劃設(shè)計時要充分考慮商業(yè)屬性休閑區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計容易出亮點要考慮到顧客如何度過3小時融進(jìn)文化元素始終是不錯的選擇商業(yè)侄改造論提升榨商業(yè)屯價值.p患pt中庭遭的設(shè)狹計策備略外部耐交通望流線溫的設(shè)榆置內(nèi)部盤交通弱流線平的設(shè)沿置目標(biāo)牙人群地鐵客群周邊常住人口社區(qū)人口人流劇分析內(nèi)部功人流續(xù)動線相設(shè)置商業(yè)領(lǐng)規(guī)劃良設(shè)計校步驟建筑設(shè)計配套規(guī)劃立面規(guī)劃主力商家訴求設(shè)計深化裝修規(guī)劃商業(yè)捷設(shè)計棄絕不域僅是彎建筑死設(shè)計肌，它企是一健個系秤統(tǒng)，夫并且攏要同戴定位羨、招臭商、費商家寇訴求革等緊咱密聯(lián)配系起售來，褲才能紡?fù)瓿杉埲慷艿脑O(shè)染計流歸程。主力交店引辨進(jìn)招商漠把控市場樣定位項目中包裝規(guī)劃借可提研升價方值.p頭pt剩x商業(yè)資設(shè)施添規(guī)劃道路規(guī)劃停車場規(guī)劃

環(huán)境設(shè)施規(guī)劃商業(yè)建筑體外裝規(guī)劃

商業(yè)空間內(nèi)裝規(guī)劃商業(yè)街設(shè)施規(guī)劃CIS規(guī)劃SIGN設(shè)計商業(yè)暖設(shè)施稻的規(guī)歸劃細(xì)勝則.p諷pt忌x商業(yè)萍空間躺規(guī)劃商業(yè)叢空間歡規(guī)劃夕的黃開金法辱則.p療pt法則一：規(guī)劃最佳使用率法則二：開間合理的黃金分割點

法則三：突顯商場