全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街街定位策劃方案課件

萬科集團(tuán)

四季廣場全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街街定位策劃方案2016.05.萬科集團(tuán)

四季廣場全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街街定位策劃方案1項(xiàng)目概況萬科·四季廣場坐落于連接市區(qū)與紅谷灘新區(qū)的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)境內(nèi)。依托百萬平米的高端現(xiàn)代商業(yè)街，與國際醫(yī)院、重點(diǎn)中小學(xué)、星級(jí)酒店、高爾夫球場等構(gòu)成完備的生活配套設(shè)施體系。坐擁60萬平米的碧波湖并與SM紅谷灘第一城、新燕莎奧特萊斯共同構(gòu)成了空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的頂級(jí)商業(yè)街。同時(shí)匯聚28萬平米四大主題商業(yè)街（運(yùn)動(dòng)、美食、婚慶、兒童）以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街項(xiàng)目概況萬科·四季廣場坐落于連接市區(qū)與紅谷灘新區(qū)的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)2項(xiàng)目四至：東至環(huán)河?xùn)|路，南至東四道。西至中環(huán)東路，北至東二道。規(guī)劃用地面積：37.8萬平總建筑面積：51.1萬平商業(yè)街部分建筑面積：28萬平商業(yè)街類型：街區(qū)式（呈帶狀、組團(tuán)式分布）項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位圖以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街項(xiàng)目四至：項(xiàng)目概況3SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、商業(yè)街體量比較大2、帶狀、組團(tuán)式布局適應(yīng)發(fā)展潮流機(jī)會(huì)：1、南昌總體規(guī)劃向東發(fā)展的大格局2、南昌進(jìn)一步城市化的歷史性機(jī)遇3、轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來的超越機(jī)遇劣勢(shì)：1、區(qū)域內(nèi)人口密度低2、交通設(shè)施不完善挑戰(zhàn)：1、商業(yè)街不是很成熟2、周邊競爭對(duì)手實(shí)力較強(qiáng)（新燕莎奧特萊斯、SM紅谷灘第一城）以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街SWOT分析優(yōu)勢(shì)：機(jī)會(huì)：劣勢(shì)：挑戰(zhàn)：以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)4核心次級(jí)輔助核心商業(yè)街目前常住人口不足15萬如何服務(wù)好次級(jí)商業(yè)街？輔助商業(yè)街的范圍大小取決于項(xiàng)目本身吸力的大小。商業(yè)街分析以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街核心次級(jí)輔助核心商業(yè)街目前常住人口不足15萬如何服務(wù)好次級(jí)商5競爭分析1、奧特萊斯奧特萊斯本身特有的商業(yè)街模式對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)街地產(chǎn)本身就是一種沖擊，而且奧特萊斯本身具有連鎖規(guī)模優(yōu)勢(shì)、多年積淀的品牌優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品本身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。相關(guān)數(shù)據(jù)：500多品牌，330個(gè)獨(dú)立店鋪國際品牌：60%國內(nèi)品牌：30%服務(wù)配套：10%建筑面積：8.8萬平2000多停車位以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街競爭分析1、奧特萊斯以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街6競爭分析2、SM紅谷灘第一城項(xiàng)目內(nèi)含SM百貨、大型超市、3D球幕影院、主題商店、餐飲、SM科技館、童樂世界、美體健身、IT賣場和包括銀行、書店在內(nèi)的其它功能服務(wù)區(qū)，涵蓋購物、美食、休閑、娛樂、文化等眾多業(yè)態(tài)。相關(guān)數(shù)據(jù)：建筑面積54萬平，一個(gè)14萬平停車樓，連同地面課滿足8000輛車同時(shí)停放。注：預(yù)計(jì)2015年開業(yè)目前已啟動(dòng)招商。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街競爭分析2、SM紅谷灘第一城以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商7定位思路萬科·四季廣場體驗(yàn)式主題式綜合式一站式以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街定位思路萬科·四季廣場體驗(yàn)式主題式綜合式一站式以“浪漫”為核8定位思路定位思路2：錯(cuò)位經(jīng)營、與新燕莎奧特萊斯、SM紅谷灘第一城共同營造區(qū)域商業(yè)街的影響力。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街定位思路定位思路2：以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街9B區(qū)最終主題定位----浪漫之都浪漫之都浪漫的轉(zhuǎn)角婚姻殿堂約會(huì)圣地浪漫的年輪浪漫的追憶浪漫之都----從相遇相知（相親會(huì)）到熱戀、到婚姻、再到浪漫的時(shí)間見證最后到浪漫的追憶這樣一個(gè)“浪漫”的全過程。同時(shí)引入浪漫相關(guān)的全產(chǎn)業(yè)鏈，打造“浪漫文化”的主題商業(yè)街，形成集聚效應(yīng)。并以“浪漫之都”為品牌進(jìn)行全渠道營銷推廣，讓人們?cè)谡劦嚼寺r(shí)首先想到的即是浪漫之都。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街B區(qū)最終主題定位----浪漫之都浪漫之都浪漫的轉(zhuǎn)角婚姻殿堂約10

從電影《轉(zhuǎn)角遇到浪漫》中得到的啟發(fā)，主要是向人們傳達(dá)了在“浪漫之都”可以找到自己人生的伴侶，達(dá)到想戀浪漫就到浪漫的轉(zhuǎn)角來的效果。

我們可以通過在此組織類似“海天盛筵”、“相親會(huì)”等各種形式來進(jìn)一步的推動(dòng)“約會(huì)”功能的實(shí)現(xiàn)，營造出對(duì)“約會(huì)”這個(gè)目標(biāo)群體的強(qiáng)大吸力。浪漫的轉(zhuǎn)角以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街浪漫的轉(zhuǎn)角以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街11

約會(huì)圣地亦是“浪漫之都”的重要一環(huán)，營造出只要來到此地，在“他或她”的心里就能夠明白對(duì)方內(nèi)心真正的想法、真正想要表白的內(nèi)容，可謂是此處無聲勝有聲。約會(huì)圣地以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街約會(huì)圣地以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街12

婚姻殿堂是最容易理解的，在經(jīng)過了相遇相知及熱戀之后，彼此牽手走入婚姻的殿堂。不論你想要什么類型的婚禮，婚姻的殿堂都能提供一站式全程服務(wù)?；橐龅钐靡浴袄寺睘楹诵牡娜a(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街婚姻殿堂以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街13婚姻殿堂以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街婚姻殿堂以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街14

浪漫之都記載了“浪漫”的全程，但并不代表執(zhí)子之手后就對(duì)彼此失去吸引力。我們的最低要求是在結(jié)婚紀(jì)念日或者彼此之間有特殊意義的日子里要想到來“浪漫之都”。浪漫的年輪以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街浪漫的年輪以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街15

浪漫的追憶版塊訴求的對(duì)象是失戀群體、再婚及黃昏戀群體，回憶甜蜜的過去、憧憬美好的未來。浪漫的追憶以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街浪漫的追憶以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街16項(xiàng)目簡介婚慶產(chǎn)業(yè)鏈可稱得上完備，然而在這里“婚慶”僅僅是一部分而已，因?yàn)槲覀兇蛟斓氖抢寺行?。你可以在這里許愿、可以執(zhí)子之手悠閑散步、也可以在這里找到人生的伴侶甚至還可以讓你走出婚姻失敗的陰影。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街項(xiàng)目簡介婚慶產(chǎn)業(yè)鏈可稱得上完備，然而在這里“婚慶”僅僅是一部17行業(yè)剖析婚姻僅僅是浪漫長跑過程中的一個(gè)縮影，但就是這個(gè)縮影在經(jīng)過了幾十年的發(fā)展之后已經(jīng)形成了龐大的產(chǎn)業(yè)鏈條。它包括婚禮策劃、婚紗攝影、婚宴、婚禮化妝、婚車出租、婚紗禮服、MV設(shè)計(jì)拍攝、蜜月旅游、珠寶首飾、家電家居、床上用品汽車、房地產(chǎn)等等。但婚慶行業(yè)的集中度非常低，行業(yè)寡頭還未出現(xiàn)。地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)的空間載體，相信誰能夠更好的與產(chǎn)業(yè)相融合，誰就會(huì)在未來成為行業(yè)的寡頭。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街行業(yè)剖析婚姻僅僅是浪漫長跑過程中的一個(gè)縮影18用它們塑造獨(dú)一無二的浪漫之都以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街用它們塑造獨(dú)一無二的以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街19浪漫迷宮許愿長廊浪漫神雕塑情調(diào)廣場以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街浪漫迷宮許愿長廊浪漫神雕塑情調(diào)廣場以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈20魔法鐘樓許愿池浪漫柱浪漫墻以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街魔法鐘樓許愿池浪漫柱浪漫墻以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)21B區(qū)的核心意義以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街ABCDE主題核心區(qū)輻射線過渡區(qū)SM紅谷灘第一城B區(qū)的核心意義以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街ABCDE22從區(qū)位上來講B區(qū)在5個(gè)組團(tuán)當(dāng)中完全可做為核心區(qū)來規(guī)劃，前期可以做為浪漫之都的起步區(qū)，A區(qū)、C區(qū)可設(shè)定為B區(qū)配套的區(qū)域（定位為個(gè)性餐飲、娛樂、兒童）D區(qū)做為提升整體的重點(diǎn)區(qū)域起到銜接（商業(yè)街及住宅）及提升整體的作用，E區(qū)做為本項(xiàng)目與SM項(xiàng)目的過度區(qū)域。B區(qū)的核心意義以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街教堂處于B區(qū)，教堂做為以“浪漫”為主題的核心元素，它的落位具有畫龍點(diǎn)睛之功效。同時(shí)B區(qū)周圍公共空間最多，在將來可用作構(gòu)建圍繞主題的功能單元。B從區(qū)位上來講B區(qū)在5個(gè)組團(tuán)當(dāng)中完全可做為核23B區(qū)招商策略探討以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街B區(qū)做為浪漫之都的核心區(qū)其重要性可謂是舉足輕重。B區(qū)招商應(yīng)以定向招商為主，采用對(duì)重點(diǎn)客戶逐一擊破、互相牽制進(jìn)入的做法。根據(jù)二八法則篩選出行業(yè)內(nèi)20%的重點(diǎn)客戶并實(shí)行定向招商的做法進(jìn)行。推薦品牌同喜堂MerrymeIDo花海閣洛斯國際蕾蒂斯B區(qū)招商策略探討以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街24B區(qū)業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)種類建議比例零售50-60%娛樂5-10%服務(wù)30-40%其它5%皮草生活館家居生活館黃金珠寶首飾婚紗禮服及相關(guān)其它相關(guān)零售業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)配比的著重點(diǎn)主要是租金的貢獻(xiàn)率及區(qū)域本身的活力以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街B區(qū)業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)種類建議比例零售50-60%娛樂5-10%服25盈利模式分析利潤來源備注租金收入因?yàn)楸卷?xiàng)目只租不售所以短期內(nèi)租金成為最直接的收入來源。增值服務(wù)定期舉辦一些活動(dòng)，例如（鵲橋會(huì)）等增加收入。其它租金增值或REITs以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街盈利模式分析利潤來源備注租金收入因?yàn)楸卷?xiàng)目只租不售所以短期內(nèi)26B區(qū)輔助業(yè)態(tài)以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街B區(qū)輔助業(yè)態(tài)以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街27皮草生活館獸王皮草生活館獸王皮草生活館占地面積5000多平米，集生產(chǎn)、會(huì)展、銷售于一體。產(chǎn)品覆蓋服裝、鞋帽及配飾等，日均銷售額保持在20-30萬元。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街皮草生活館獸王皮草生活館獸王皮草生活館占地面積5000多平米28中國辛集國際皮革城調(diào)研以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街辛集國際皮革城“一城十個(gè)中心”項(xiàng)目，規(guī)劃占地5000畝，建筑面積469萬平米，總投資168億。包括：“名品購物中心”、“原輔料交易中心”、“品牌材料交易中心”、“品牌產(chǎn)品制造中心”、“電子商務(wù)中心”、“研發(fā)設(shè)計(jì)檢測中心”、“商務(wù)接待中心”、“生皮交易中心”、“國際物流配送中心”、“國際會(huì)展中心”、“文化旅游中心”，現(xiàn)“名品購物中心”一期已全部入駐，二期入駐已接近85%。中國辛集國際皮革城調(diào)研以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街辛29以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街調(diào)研結(jié)論：開店率：90%日均客流：1000人（調(diào)研期為皮草皮革產(chǎn)品的銷售淡季）旺季日均客流在13000人左右。皮革城整體廣告年投入：4000萬左右。人均消費(fèi)率：95%辛集皮草產(chǎn)品品類比較齊全，產(chǎn)品覆蓋鞋帽、箱包、皮件、服裝等。品牌云集：芭而妮、第一夫人、東明、阿瑪尼、凱撒等近千個(gè)一線及二三線品牌.皮革城周邊工廠比較集中，產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)較齊全。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街調(diào)研結(jié)論：30以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街通過對(duì)商戶、皮革城運(yùn)營商、品牌工廠主、當(dāng)?shù)卣賳T及消費(fèi)者的調(diào)研后發(fā)現(xiàn)信息渠道不暢、銷售渠道單一、管理力度不足等原因共同致使專業(yè)市場的集客能力正在大大弱化，工廠主（或品牌方）正在逐步走出專業(yè)市場的“簡單集聚”，步入全國范圍內(nèi)的以自營或加盟等形式為主的“品牌生活館”道路。成長路線以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街通過對(duì)31家居生活館美克?美家生活館以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街家居生活館美克?美家生活館以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)32珠寶首飾CartierTiffanyARTINI周大福VanCleef&ArpelsDe

BeersMont

blanclove＆love謝瑞麟以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街珠寶首飾CartierTiffanyARTINI周大福Van33婚慶相關(guān)服務(wù)以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街婚慶相關(guān)服務(wù)以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街34風(fēng)險(xiǎn)分析行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)競爭風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街的最典型風(fēng)險(xiǎn)就是行業(yè)本身，商業(yè)街載體會(huì)隨著行業(yè)自身的發(fā)展而起伏。但婚慶行業(yè)在中國還處于發(fā)展期（行業(yè)集中度非常低）同時(shí)中國已經(jīng)放開單獨(dú)二胎政策并且婚慶也只是“浪漫之都”一部分而已，所以行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的指數(shù)比較低。競爭風(fēng)險(xiǎn)：在國內(nèi)目前沒有出現(xiàn)規(guī)模以上的針對(duì)浪漫的產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街，所以這為我們提供了樹立行業(yè)競爭門檻的廣闊空間。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：是指整個(gè)策劃、招商、運(yùn)營過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)，所以必須組建專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)才能大大降低此風(fēng)險(xiǎn)。以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街風(fēng)險(xiǎn)分析行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)競爭風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：全產(chǎn)業(yè)鏈主題商35借鑒案例洛杉磯城市步道（citywalk）城市步道著眼于功能性的購物廣場，以電影文化為主題。通過招牌、建筑小品等將“主題”完美的展現(xiàn)出來。在這里人們可以找到緊扣“主題”的相關(guān)產(chǎn)品。美國CityWalk主題式街區(qū)以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街借鑒案例洛杉磯城市步道（citywalk）城市步道著眼于功36借鑒案例以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街日本的“豪斯登堡”豪斯登堡位于長崎大村灣中，占地152公頃，面積比東京迪斯尼樂園還要大兩倍，是亞洲最大的休閑度假主題公園。整個(gè)園區(qū)的規(guī)劃以荷蘭女王在海牙的宮殿為藍(lán)本，具有濃郁的歐洲風(fēng)情。擁有6000米的人工運(yùn)河、11座博物館、13處娛樂設(shè)施、70家購物中心、44家餐廳、4家酒店，其中四星等以上的游點(diǎn)有洪水來襲冒險(xiǎn)館、諾亞劇場、大海體驗(yàn)館及仿荷蘭女王居住宮殿所建的豪斯登堡宮殿，是不可錯(cuò)過的景點(diǎn)。游客可以乘坐運(yùn)河游艇、古典出租車、巴士，拜訪河邊一站又一站的驚喜，逛累了還可到露天咖啡座小憩、找個(gè)最佳角度欣賞精心設(shè)計(jì)的表演、游行，或到尤特萊美食街的各國風(fēng)味美食餐廳大快朵頤一番。借鑒案例以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街37日本豪斯登堡案例以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街日本豪斯登堡位置圖日本豪斯登堡案例以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街日本豪斯38日本豪斯登堡案例以“浪漫”為核心的全產(chǎn)業(yè)鏈主題商業(yè)街豪斯登堡泰迪熊博物館豪斯登堡