商業(yè)地產(chǎn)的常用財(cái)務(wù)指標(biāo)剖析課件

商業(yè)地產(chǎn)的常用財(cái)務(wù)指標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)的常用財(cái)務(wù)指標(biāo)首富之爭(zhēng)萬(wàn)達(dá)模式：重銷(xiāo)售輕運(yùn)營(yíng)。

核心是商用房產(chǎn)的銷(xiāo)售與快速回款，購(gòu)物中心作為拿地的籌碼。資本市場(chǎng)邏輯：

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不足，后續(xù)資產(chǎn)增值空間有限，所以資產(chǎn)估值不高，股價(jià)表現(xiàn)不佳。1首富之爭(zhēng)萬(wàn)達(dá)模式：重銷(xiāo)售輕運(yùn)營(yíng)。1EBITDA的重要性資本市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的估值，基于未來(lái)能賺多少錢(qián)，而不是建造項(xiàng)目已經(jīng)花了多少錢(qián)。資本市場(chǎng)估值：前幾年經(jīng)營(yíng)EBITDA值的25~30倍，經(jīng)營(yíng)期間每多創(chuàng)造1千萬(wàn)EBITDA值，對(duì)應(yīng)的資本市場(chǎng)估值增加2~3億元。2EBITDA的重要性資本市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的估值，基于未來(lái)能賺多EBITDA的概念EBITDA：息稅折攤前利潤(rùn)EBITDA=凈利潤(rùn)+所得稅+固定資產(chǎn)折舊+無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)+長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)+償付利息所支付的現(xiàn)金EBITDA既是利潤(rùn)指標(biāo)，一定情況下也是現(xiàn)金流指標(biāo)。

當(dāng)營(yíng)運(yùn)資金凈需求不變的情況下，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入也就等于EBITDA。EBITDA剔除了容易混淆公司實(shí)際表現(xiàn)的那些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，因此能夠清楚的反映出公司真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況。3EBITDA的概念EBITDA：息稅折攤前利潤(rùn)3營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是企業(yè)最基本經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成果，也是企業(yè)一定時(shí)期獲得利潤(rùn)中最主要、最穩(wěn)定的來(lái)源。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用+投資收益營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/全部業(yè)務(wù)收入×100%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率越高，說(shuō)明企業(yè)單位營(yíng)業(yè)收入提供的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)越多，企業(yè)的盈利能力越強(qiáng)；反之，此比率越低，說(shuō)明企業(yè)盈利能力越弱。凈利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收入－營(yíng)業(yè)外支出－所得稅4營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是企業(yè)最基本經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成果，也是企EBITEBIT：息稅前利潤(rùn)EBIT=凈利潤(rùn)+所得稅+利息EBIT與凈利潤(rùn)的主要區(qū)別就在于剔除了資本結(jié)構(gòu)和所得稅政策的影響，可以使投資者評(píng)價(jià)項(xiàng)目時(shí)不用考慮項(xiàng)目適用的所得稅率和融資成本，這樣方便投資者將項(xiàng)目放在不同的資本結(jié)構(gòu)中進(jìn)行考察。同一行業(yè)中的不同企業(yè)之間，無(wú)論所在地的所得稅率有多大差異，或是資本結(jié)構(gòu)有多大的差異，都能夠拿出EBIT這類(lèi)指標(biāo)來(lái)更為準(zhǔn)確的比較盈利能力。而同一企業(yè)在分析不同時(shí)期盈利能力變化時(shí)，使用EBIT也較凈利潤(rùn)更具可比性。5EBITEBIT：息稅前利潤(rùn)5EBITDAEBITDA=EBIT+折舊+攤銷(xiāo)EBITDA剔除了折舊和攤銷(xiāo)兩個(gè)不產(chǎn)生現(xiàn)金流的費(fèi)用，主要用于衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力，是資本市場(chǎng)上投資者比較重視的一個(gè)指標(biāo)。EBITDA剔除攤銷(xiāo)和折舊，則是因?yàn)閿備N(xiāo)中包含的是以前會(huì)計(jì)期間取得無(wú)形資產(chǎn)等支付的成本，而并非投資人更關(guān)注的當(dāng)期的現(xiàn)金支出。而折舊本身是對(duì)過(guò)去資本支出的間接度量，將折舊從利潤(rùn)計(jì)算中剔除后，投資者能更方便的關(guān)注對(duì)于未來(lái)資本支出的估計(jì)，而非過(guò)去的沉沒(méi)成本。因此EBITDA被廣泛用來(lái)評(píng)價(jià)公司真實(shí)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及投資價(jià)值。6EBITDAEBITDA=EBIT+折舊+攤銷(xiāo)6EBITDA率EBITDA率=EBITDA/投資成本×100%銷(xiāo)售毛利率=（銷(xiāo)售收入-投資成本）/投資成本×100%=（EBITDA*25-投資成本）/投資成本×100%=EBITDA率*25-1

即以市場(chǎng)估值為25倍EBITDA為例，EBITDA率為4%時(shí)銷(xiāo)售商業(yè)資產(chǎn)達(dá)到盈虧平衡，在此基礎(chǔ)上EBITDA率每提高1%，銷(xiāo)售毛利率提高25%。提高EBITDA率的方法：

投資階段：保證功能與品質(zhì)的前提下盡量降低投資成本

運(yùn)營(yíng)階段：開(kāi)源節(jié)流，盡可能提高EBITDA7EBITDA率EBITDA率=EBITDA/投資成本×10得房率商業(yè)得房率：可使用面積占總建筑面積的比率

住宅得房率=套內(nèi)建筑面積/套總建筑面積商業(yè)得房率：購(gòu)物中心得房率約50%~60%

街鋪得房率約70%

過(guò)低過(guò)高

購(gòu)物中心得房率

有效空間閑置成本浪費(fèi)收益低通透性、寬敞度差降低商場(chǎng)檔次影響人流動(dòng)線

舒適度差，顧客停留時(shí)間短均衡得房率55%~60%8得房率商業(yè)得房率：可使用面積占總建筑面積的比率有效空間閑置通得房率示例：某購(gòu)物中心總建筑面積10萬(wàn)方，平均每平米營(yíng)業(yè)面積租金100元/月，出租率95%，營(yíng)業(yè)費(fèi)用2000萬(wàn)元/年。如果得房率為50%：

EBITDA=10萬(wàn)平×50%×100×12×95%-2000萬(wàn)=3700萬(wàn)元市場(chǎng)估值=3700萬(wàn)元×25=92500萬(wàn)元如果得房率為55%：EBITDA=10萬(wàn)平×55%×100×12×95%-2000萬(wàn)=4270萬(wàn)元市場(chǎng)估值=4270萬(wàn)元×25=106750萬(wàn)元得房率提高10%，市場(chǎng)估值提高了15%

9得房率示例：某購(gòu)物中心總建筑面積10萬(wàn)方，平均每平米營(yíng)業(yè)面積出租率出租率：實(shí)際出租面積占總可出租面積的比率出租率=出租面積/總可出租面積×100%單間商鋪出租率=實(shí)際出租天數(shù)/總可出租天數(shù)×100%出租率越高，資產(chǎn)利用效率越高，資產(chǎn)收益率越高，相應(yīng)的資產(chǎn)市場(chǎng)估值越高。萬(wàn)達(dá)已基本實(shí)現(xiàn)前期招商后定制開(kāi)發(fā)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，購(gòu)物中心開(kāi)工前已鎖定出租至少一半的營(yíng)業(yè)面積。開(kāi)業(yè)時(shí)出租率幾乎為100%。10出租率出租率：實(shí)際出租面積占總可出租面積的比率10出租率示例：某購(gòu)物中心總建筑面積10萬(wàn)方，得房率55%，平均每平米營(yíng)業(yè)面積租金100元/月，營(yíng)業(yè)費(fèi)用2000萬(wàn)元/年。如果出租率為90%：

年EBITDA=10萬(wàn)平×55%×100×12×90%-2000萬(wàn)=3940萬(wàn)元市場(chǎng)估值=3940萬(wàn)元×25=98500萬(wàn)元如果出租率為99%：年EBITDA=10萬(wàn)平×55%×100×12×99%-2000萬(wàn)=4534萬(wàn)元市場(chǎng)估值=4534萬(wàn)元×25=113350萬(wàn)元出租率提高10%，市場(chǎng)估值提高了15%

11出租率示例：某購(gòu)物中心總建筑面積10萬(wàn)方，得房率55%，平均坪效坪效：指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額1坪=3.3057平方米

我們通常所說(shuō)的坪效是指每平方米的營(yíng)業(yè)面積可以產(chǎn)出的營(yíng)業(yè)額，即銷(xiāo)售坪效。

銷(xiāo)售坪效=營(yíng)業(yè)額/門(mén)店?duì)I業(yè)面積門(mén)店利潤(rùn)=坪效×坪數(shù)×平均毛利率-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用一般情況下銷(xiāo)售坪效越高的門(mén)店租金承受能力越強(qiáng)，及時(shí)準(zhǔn)確的掌握各門(mén)店的銷(xiāo)售坪效是調(diào)整商鋪、調(diào)整租金的基礎(chǔ)和依據(jù)。12坪效坪效：指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額12坪效影響購(gòu)物中心坪效的因素：1、店面布局、動(dòng)線設(shè)計(jì)的合理性2、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、避免千店一面3、利用空間引導(dǎo)消費(fèi)者租金坪效銷(xiāo)售坪效A：租金低，營(yíng)業(yè)額高?？梢钥紤]有條件時(shí)調(diào)高租金水平。B：租金高，營(yíng)業(yè)額也高?；ダ糙A。C：租金高，營(yíng)業(yè)額低。租戶經(jīng)營(yíng)慘淡，及時(shí)預(yù)警，盡力協(xié)助。D：租金低，營(yíng)業(yè)額也低。對(duì)客流及租金均缺乏貢獻(xiàn)，應(yīng)考慮調(diào)鋪。13坪效影響購(gòu)物中心坪效的因素：租金坪效銷(xiāo)售坪效A：B：C：D：指標(biāo)回顧指標(biāo)計(jì)算公式要點(diǎn)EBITDAEBITDA=凈利潤(rùn)+所得稅+利息+折舊+攤銷(xiāo)評(píng)價(jià)商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力和投資價(jià)值，市場(chǎng)估值≈EBITDA*25得房率可使用面積/總建筑面積購(gòu)物中心均衡