房地產(chǎn)產(chǎn)品定位市場調(diào)研方法與要點(diǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)品定位市場調(diào)研

要點(diǎn)與方法明確工作流程1明確調(diào)研目的與需要解決的問題2明確調(diào)研目的內(nèi)容3確定調(diào)研范圍與對象4調(diào)查準(zhǔn)備工作5信息收集6市場信息分析研究的幾個(gè)關(guān)鍵問題7對未來產(chǎn)品趨向的研判8項(xiàng)目情況調(diào)研分析與擬建產(chǎn)品的建議1.明確調(diào)研目的與需要解決的問題項(xiàng)目功能定位；項(xiàng)目客戶定位；項(xiàng)目檔次定位；項(xiàng)目戶型定位；其他定位。主要解決產(chǎn)品的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)問題。問題思考產(chǎn)品定位至關(guān)重要——方向錯(cuò)了，代價(jià)可能將是慘重的,只有適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品，才能贏得客戶。我們的客戶在哪里？客戶想買怎樣的房子？當(dāng)前市場上的房子能滿足他們嗎？我們的對手是誰？他們在推出什么樣的產(chǎn)品？他們還將推出什么樣的產(chǎn)品？問題思考我們產(chǎn)品的市場機(jī)遇在哪里？我們項(xiàng)目的資源優(yōu)勢有哪些？我們項(xiàng)目的資源具有哪些特質(zhì)？我們將如何進(jìn)行市場定位和產(chǎn)品定位？我們的產(chǎn)品將要怎么做才能贏得客戶？核心問題市場調(diào)研主要問題B1主要問題B2主要問題B3問題B1.1城市發(fā)展問題問題問題問題B2.3問題B3.1產(chǎn)品空間問題B3.2競爭空間問題B3.3價(jià)格空間關(guān)鍵問題B：產(chǎn)品定位主要問題B1：市場基礎(chǔ)主要問題B2：市場供求主要問題B3市場機(jī)遇關(guān)鍵問題C：規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)鍵問題A：市場調(diào)研目標(biāo)：產(chǎn)品定位問題B1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題B1.3消費(fèi)能力問題B2.1

市場供應(yīng)問題B2.2

市場需求問題B2.3市場機(jī)遇問題樹MECE-1問題樹MECE-2對手C項(xiàng)目定位問題項(xiàng)目自然稟賦客戶群體是誰產(chǎn)品供需主流客戶群次主流客戶多層住宅高層住宅其他住宅自然資源位置環(huán)境市場供求戶型結(jié)構(gòu)市場價(jià)格競爭對手是誰對手A對手B資源產(chǎn)品市場環(huán)境特質(zhì)自然特質(zhì)產(chǎn)品窮定位哪要解水決的泡核心腥問題中是——如何豪滿足踢客戶蕩需求丘與欲川望大部：產(chǎn)捕品定滾位細(xì)卡分（悼建筑諷形式目、功另能分刃配、雅戶型攤配比視等規(guī)端劃設(shè)耍計(jì)）垂，小晝區(qū)布目局；中部：戶怕型面粉積與青平面林布置漿；細(xì)部：設(shè)已施設(shè)獵備、私材料讓、建利筑細(xì)硬部處凡理；提升瘋：資睡源利陣用與程環(huán)境星營造勉、文擋化氛普圍、賀管理勞服務(wù)2.明確軟調(diào)研鵝的內(nèi)鑰容城市踩宏觀藥環(huán)境宏信息市：GD嚷P增長脹率、宇人均GD差P、人顯均可狹支配香年收便入、魔消費(fèi)亞水平椒、銀援行年弟末居爪民存閃款余督額；市場枯中觀伍環(huán)境考信息永：房地柴產(chǎn)市縣場產(chǎn)仿品供拾求信搖息（吼高層完住宅容、多由層住傲宅、惰其他扛住宅走，商示業(yè)、械商務(wù)帳用房嘆），家市場廟主流革產(chǎn)品樓的戶童型結(jié)簽構(gòu)與糖面積騎，市給場價(jià)紛格（伏單價(jià)惹與總趁價(jià)）贏；2.明確棟調(diào)研誤的內(nèi)聾容市場澤微觀灑環(huán)境乏信息搶：當(dāng)前殲典型潔項(xiàng)目幸，可傭比項(xiàng)滿目的姻產(chǎn)品膝結(jié)構(gòu)蕉與面娃積，鼓品質(zhì)紡與形短象，響單價(jià)疊與總冒價(jià)；各個(gè)窮樓盤沸不同彎戶型鋪的供覺應(yīng)量置與銷腎售量蒜；未來摸的競圾爭對暢手的徒產(chǎn)品您趨向融情況熱；項(xiàng)目習(xí)的位咳置環(huán)虧境、點(diǎn)資源順優(yōu)勢墓與特柳質(zhì)；目標(biāo)儲消費(fèi)辟群對斯戶型賞的需甲求與街購買逢能力五，目工標(biāo)消澆費(fèi)群憲對產(chǎn)犁品的銹價(jià)值傷取向參。3.確定貸調(diào)研搶范圍鄰與對廢象當(dāng)?shù)剡€政府宴部門絨：統(tǒng)砍計(jì)局鳴、房賤管局佛；區(qū)域鎖：輻撕射區(qū)幣域、慕可比針區(qū)域稻、競防爭區(qū)纏域；物業(yè)設(shè)：同囑區(qū)物研業(yè)、江可比澇物業(yè)外、典富型物涉業(yè)、保競爭流物業(yè)愛；需求崗市場融：目救標(biāo)消捕費(fèi)群循、置看業(yè)投莫資者透、經(jīng)蹈營者4.調(diào)查挑準(zhǔn)備撥工作《宏觀序數(shù)據(jù)笑調(diào)查子表》《歷年綿房屋搭價(jià)格恥走勢均表》《住宅獎(jiǎng)（商膚業(yè)、損辦公扇）項(xiàng)諒目調(diào)寧查表》《售樓欄反饋耍信息漠調(diào)查報(bào)訪問突表》《住宅本消費(fèi)逢需求蔬調(diào)查神訪問麗表》《商業(yè)野用房彩投資膊經(jīng)營司調(diào)查逢訪問伸表》市場扒調(diào)查所需趣表格調(diào)查脊工具櫻與小擴(kuò)禮品5.信息傾收集按前殊面的旋調(diào)研往內(nèi)容暑收集債信息玩，重潑點(diǎn)放包在微由觀市本場信液息；主流紫產(chǎn)品部供銷肅信息核包括鍵：樓層尺結(jié)構(gòu)種（多參層、勢小高梨層、層高層攻），他戶型魂與面客積競爭偽樓盤援信息洞包括慈：在售栽競爭僅樓盤榨、鬧在建淘競爭鈴樓盤餐、厘擬建長競爭厭樓盤笛；產(chǎn)品農(nóng)結(jié)構(gòu)廈與品雷質(zhì)信鳳息包穗括：規(guī)劃場設(shè)計(jì)剖、建答筑風(fēng)相格、桶小區(qū)漫園林候、物點(diǎn)業(yè)檔音次、滔戶型或與面善積、來設(shè)備蜂配置角、管賤理服麗務(wù)等殃；信息懷收集市場上消費(fèi)崖需求涼信息題包括絕：開發(fā)堅(jiān)商反現(xiàn)饋信早息、碎消費(fèi)首者問錘卷反稻饋信拒息、具消費(fèi)懲者訪鮮談反甲饋信水息、個(gè)其他境渠道穴獲取們的信璃息。帶著信需要沉解決夸的問腦題進(jìn)川行針處對性亞收集名，主蟲要采眨用觀污察法摟、訪園談法切和訪鑼問法眼進(jìn)行恐，重杰點(diǎn)觀橫察的貫物業(yè)迅是與傻本產(chǎn)轎品定振位相腔近似悠的物抵業(yè)，械重點(diǎn)完訪問辯對象貞是售蠅樓人絞員和虧購房反者（本尤其趴是擬竭購房聞?wù)撸┧迹恍畔Ⅰv收集由于患各類尸戶型題銷售鋪量與老未來暖競爭萍樓盤倘信息職的收群集難喇度較絞大，華調(diào)查別時(shí)需濫要采朋取一示些特武別的探手段灰。例傘如不怨斷反餡復(fù)觀帽察銷例控板需，從乎不同賀的側(cè)持面了拖解實(shí)狠際銷框售情揭況；抖加強(qiáng)躲與銷檢售人賢員的梯溝通例，向腳相應(yīng)撐的設(shè)旁計(jì)院排打聽迷等。請記武住“無孔霉不入哈”這句周話！6.市場港信息頭分析堤研究已的幾欣個(gè)關(guān)末鍵問哀題分析拘被調(diào)槍查產(chǎn)圾品的暖結(jié)構(gòu)斑與品昂質(zhì)（救檔次猛、戶定型、終配置述、建熊筑立淘面與碑小區(qū)染環(huán)境執(zhí)等）徑，并寫分析趕當(dāng)前丈暢銷存的產(chǎn)攝品有下哪些聞特點(diǎn)跪？滯喘銷產(chǎn)疑品的學(xué)原因否是什嫁么？歷史申上不沸同階肉段（閃包括撇當(dāng)前攔）的遺物業(yè)慣產(chǎn)品岸結(jié)構(gòu)阿與消紙費(fèi)群熊體的劣對應(yīng)吼情況想，對即細(xì)分行市場謠進(jìn)行蔬分析顏，了跟解當(dāng)鞏地高遼、中村、低仍不同李消費(fèi)底群體溉對產(chǎn)殊品的儀不同鉛需求狗，他吧們對免未來叼產(chǎn)品篇的戶要型及秩相關(guān)慰因素科有何侍取向?綜合姨分析牢被訪珠者對泡戶型壘面積輛的需啊求、塔所期攔望的性單價(jià)礙與對獵總價(jià)委的心滑理承遙受能塔力有父多大品，有鋒多大骨的調(diào)佩整空午間？6.市場行信息跡分析驕研究霸的幾消個(gè)關(guān)椅鍵問匠題尋找岸未來狀項(xiàng)目桌產(chǎn)品述可實(shí)導(dǎo)現(xiàn)的術(shù)價(jià)格療空間婚，擬盛開發(fā)慈產(chǎn)品具成本姿的底斥線，銜以及孔可提夸升的罵附加藝值空腿間；尋找漢項(xiàng)目玻未來精的主典要消悶費(fèi)群澡體是頂誰？巴他們公對項(xiàng)儲目的焰位置跟是否闊認(rèn)同鬧？如識果他答們不剝認(rèn)同針該位痛置，剩有何集對策?引導(dǎo)道其超嫁前消你費(fèi)的杰起點(diǎn)這在哪供里？根據(jù)汽對市弦場調(diào)恩研的搞分析滅，項(xiàng)羨目的嚷主力圾戶型駝可能由將會索與未刑來的霸競爭角對手糞的雷支同，克可從含哪些席方面透去挖族掘產(chǎn)姜品競蘆爭力飄？產(chǎn)品貧定位網(wǎng)的調(diào)績研重異點(diǎn)是遞為未邊來戶撫型確脾定方湖向戶型漆研究各區(qū)星域樓仔盤戶型供牧應(yīng)特耀點(diǎn)各戶饅型平均面童積變慕化市場流供應(yīng)戶型認(rèn)走勢分析仙模型分類抱統(tǒng)計(jì)更表綜合播比較紹分析挎表綜合塞交叉悲分析胃表戶型緞點(diǎn)評問卷隸統(tǒng)計(jì)甲餅形贊圖問卷夜統(tǒng)計(jì)你柱形凍圖競爭烈對手杠矩陣元圖安全笛、物際業(yè)管樸理、傲價(jià)格樂、生世活配斤套及售環(huán)境彈、工刷程質(zhì)辟量、強(qiáng)地段蠻、交抱通是株春洲市襖民購嘴房時(shí)所最關(guān)馳注的糧因素厚！最關(guān)桃注因死素問卷邪統(tǒng)計(jì)展柱形賞圖分餅析案嗎例計(jì)劃被購房剪面積67猴%以上奪的被辱訪者世選擇90貢-1凍29局㎡的住鏟宅，說明蘭德州哭市民狂普遍幟喜歡碼中等越面積脆的住位宅?？蛻趑攲Ξa(chǎn)測品需限求的蠶取向計(jì)劃好購買需房型戶型旱選擇惕主要爪考慮車到臥撫室的們數(shù)量迎。選其擇3房的耽比例證最多押，達(dá)草到一暴半，殺其次燒是2房。問卷揭統(tǒng)計(jì)貼餅形寄圖分王析案察例當(dāng)前順競爭挎對手主要浩競爭糕對手——局XX花園『客觀煩性』主動稈式被動掌式『主觀絨性』3142地產(chǎn)位項(xiàng)目任的“鴉核心森競爭撇力矩案陣”東方恒明園妥：1+端2模式產(chǎn)執(zhí)品服雪務(wù)人健文環(huán)射境（新騎進(jìn)者客）（品清牌）（社派會資張?jiān)矗ㄗ陨徣毁Y閘源）產(chǎn)品漆：策略——以整坦體取曉勝賣點(diǎn)——規(guī)劃常設(shè)計(jì)醋、智傲能設(shè)細(xì)備、鬧內(nèi)部期景觀壇與配勸套服務(wù)憲：深圳誓品牌削物管顫，維識也納趕管家確服務(wù)項(xiàng)目法核心疏競爭鄙力矩盈陣圖傳分析疑案例具有嗎相匹廉配的槽特質(zhì)憶，是擊戶敗競才爭對霜手的有力輝武器故。當(dāng)前濃競爭捎對手領(lǐng)導(dǎo)無者—壟斷宣價(jià)格—產(chǎn)品哲有不蠅可重峽復(fù)性—過河姨拆橋追隨閉者—搭便餡車，抬借勢—以小吩博大梢，殺撫傷戰(zhàn)童術(shù)—價(jià)格批戰(zhàn)的徑制造撲者補(bǔ)缺首者—目標(biāo)賭明確木，挖毫掘客零戶—瞄準(zhǔn)飲市場孟縫隙—?jiǎng)?chuàng)新烏產(chǎn)品絹和需你求點(diǎn)挑戰(zhàn)悔者—改變對游戲員規(guī)則—強(qiáng)調(diào)累新的蠅評估別標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)互產(chǎn)品接的特玩色和榨價(jià)值行業(yè)棟老大非行魂業(yè)老未大，敗中大驢規(guī)模味市場次/非主連流市湯場敏銳循的機(jī)糊會主抱義者結(jié)論和：環(huán)當(dāng)境資犁源不弟足，膠因此況著重萬深挖玻建筑桐規(guī)劃適、園打林景辯觀等公產(chǎn)品旅內(nèi)涵臺，強(qiáng)廉勢推覽出品賴牌物賢管，扭以此誓獲得拆良好散的市紡場反級應(yīng)。均價(jià)2000元/㎡主要氏競爭制對手——降XX花園項(xiàng)目灣核心無競爭姨力矩抓陣圖雅分析候案例當(dāng)前甜競爭靜對手競爭門模式線分析價(jià)格戶型質(zhì)量交通采光通風(fēng)環(huán)境物管教育配套會所風(fēng)格人文品牌身份體驗(yàn)服務(wù)外延奇產(chǎn)品核心肆產(chǎn)品外圍昆產(chǎn)品高檔萄代表梳：XX花園中檔撐典型霧：XX花園低檔平典型末：XX花園競爭學(xué)集中碎面競爭飽次集寨中面競爭司忽略壘面當(dāng)前冶本地新市場洞的競膏爭大搏多集針中在忍產(chǎn)品合本身盒，競脹爭層悔面仍喊有空菌間。情境舟總結(jié)項(xiàng)目丘機(jī)會客戶炎需求競爭石情況!市場素空白7.對未瞞來產(chǎn)北品趨競向的孕研判產(chǎn)品禮定位酸的誤象區(qū)之仍一就刮是按右照當(dāng)梳前暢