房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理三

2014年1月16日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理

全過(guò)程管理原理簡(jiǎn)介計(jì)劃與控制原理系統(tǒng)原理目標(biāo)管理原理PDCA循環(huán)原理執(zhí)行力原理程序化原理建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范2目標(biāo)管理原理目標(biāo)管理中的SMART原則

1.目標(biāo)必須是具體的（Specific）；2.目標(biāo)必須是可以衡量的（Measurable）3.目標(biāo)必須是可以達(dá)到的（Attainable）；4.目標(biāo)必須和其他目標(biāo)具有相關(guān)性（Relevant）；5.目標(biāo)必須具有明確的截止期限（Time-based）；

3計(jì)劃與控制原理一定的主體，為保證在變化著的外部條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，按照事先擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，采用一定的方法，對(duì)被控對(duì)象進(jìn)行監(jiān)督、檢查、引導(dǎo)、糾正的行為過(guò)程。街道挖溝——取土燒磚——引水成渠——運(yùn)送建材——修建皇宮——廢料填溝——平整建街北宋皇宮修復(fù)工程[丁渭工程]——系統(tǒng)原理PDCA循環(huán)原理6系統(tǒng)思想目標(biāo)管理動(dòng)態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項(xiàng)目目標(biāo)執(zhí)行私力原腐理--踏--影響牢項(xiàng)目丸執(zhí)行燃的主牢要因撇素人員月、制紅度、兆流程過(guò)、文鍋化等廉方面置的問(wèn)永題都幫有可慕能導(dǎo)魚(yú)致缺忌乏執(zhí)另行力貢的結(jié)柄果。1.缺乏鑰執(zhí)行女意識(shí)2.缺乏紛執(zhí)行坡型項(xiàng)儀目文周化3.缺乏須執(zhí)行蒼能力4.文件恩自身捷存在好問(wèn)題5.執(zhí)行直機(jī)制6.項(xiàng)目犧經(jīng)理7.執(zhí)行鹿過(guò)程饑問(wèn)題8程序軍化原碗理流程息的定績(jī)義：逃為達(dá)臘到期撓望的午管理獵或業(yè)古務(wù)目晝標(biāo)，典在一牢定輸打入資躲源基夾礎(chǔ)上啞，通鴿過(guò)明羞確的僅組織仿、人腦員執(zhí)袋行并纏產(chǎn)生美特定悼輸出題結(jié)果搞的一栗系列蝕的管申理或頌業(yè)務(wù)腸活動(dòng)糧。9輸入資源輸出結(jié)果（目標(biāo)）活動(dòng)1活動(dòng)2活動(dòng)5活動(dòng)3活動(dòng)4流程邊界流程“流舒程”鉆的六像個(gè)要畏素：局目標(biāo)咽、輸蓮入資謹(jǐn)源、胞人員抗（崗寺位）礙、活占動(dòng)、胖活動(dòng)靠間的敏相互屈作用含（協(xié)朽作關(guān)路系）激、輸箱出結(jié)假果。對(duì)內(nèi)蓬：順暢笛的內(nèi)籠部管發(fā)理秩蓮序公平騰的評(píng)皺價(jià)體粥制有效磨的執(zhí)曠行準(zhǔn)勺則清晰噴的職撞責(zé)和仙責(zé)任知識(shí)漢和經(jīng)逆驗(yàn)的墳積累對(duì)外度：高度藍(lán)的顧毀客滿(mǎn)貧意高度鄭的顧跳客信拴任度客和忠喊誠(chéng)度有責(zé)趙、有獲序、向有效流程炊管理寄帶來(lái)突什么長(zhǎng)？10房地?zé)挳a(chǎn)公液司精雨細(xì)化撕流程1180％房竊地產(chǎn)偵企業(yè)香管理眨水平滔沒(méi)有建達(dá)到諒規(guī)范股化階晶段，20猴%房地瓜產(chǎn)企骨業(yè)正景在致魄力于缺從規(guī)科范化更向精促細(xì)化反管理灶轉(zhuǎn)變創(chuàng)業(yè)期成長(zhǎng)期成熟期發(fā)展階段衰退期

手工作坊粗放式規(guī)范化精細(xì)化精益化沒(méi)有流程建立流程完善流程優(yōu)化流程房地銀產(chǎn)開(kāi)泊發(fā)項(xiàng)弦目全松過(guò)程歪管理哈主要噴內(nèi)容一、賓簡(jiǎn)要府流程二、本行政煙審批欠事項(xiàng)三、危市場(chǎng)愁定位四、釘設(shè)計(jì)米管理五、屋造價(jià)鴉控制六、佳進(jìn)度純控制七、毀營(yíng)銷(xiāo)億策略八、姨風(fēng)險(xiǎn)宅管理談與對(duì)榜策一、藥簡(jiǎn)要頃流程1、開(kāi)歸發(fā)設(shè)據(jù)想2、可既行性腸研究3、申肚請(qǐng)項(xiàng)雞目用復(fù)地4、項(xiàng)姻目設(shè)縱計(jì)5、征捆地及桿拆遷寇安置6、籌診措開(kāi)艘發(fā)資遞金7、建叫設(shè)工帝程招輝標(biāo)8、施羨工管委理9、市抓場(chǎng)營(yíng)浴銷(xiāo)與才策劃10、物割業(yè)管灰理1、開(kāi)句發(fā)設(shè)貨想（1）關(guān)巷鍵工歉作（2）市抬場(chǎng)走卡向，冤變化趟趨勢(shì)（3）發(fā)源展前共景（泥地塊蒜）（4）市頃場(chǎng)需益求2、可殺行性慮研究（1）總納論：礦項(xiàng)目幟背景岡、項(xiàng)幕目概湖況（2）需凡求分脆析與培建設(shè)怠規(guī)模（3）場(chǎng)探址選艇擇（4）場(chǎng)湖地周逮邊道堪路交租通研凱究（5）方向案比異選（6）推動(dòng)薦方略案（7）節(jié)畜能設(shè)蝴計(jì)專(zhuān)漏篇（8）勞紹動(dòng)安必全衛(wèi)慶生消筆防（9）組秋織機(jī)何構(gòu)與謀人力盼資源略配置（10）項(xiàng)挽目實(shí)巨施進(jìn)息度（11）投松資估忌算與東資金姜籌措（12）經(jīng)掉濟(jì)效疫益評(píng)彩價(jià)和刻財(cái)務(wù)馳分析（13）社申會(huì)評(píng)鬼價(jià)（14）研位究結(jié)壤論與舅建議3、申藏請(qǐng)項(xiàng)幼目用匪地（1）房膽地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)攻的基椒礎(chǔ)（2）劃扶撥（3）出匯讓?zhuān)?）簽構(gòu)署《土地蛛使用禮權(quán)合護(hù)同/協(xié)議》（5）土覺(jué)地備滿(mǎn)案《土地薄證》（6）申乎領(lǐng)《房地羨產(chǎn)開(kāi)前發(fā)項(xiàng)陶目手征冊(cè)》4、項(xiàng)辛目設(shè)拖計(jì)（1）方嘩案設(shè)拐計(jì)（2）初遺步設(shè)洋計(jì)（3）施庸工圖混設(shè)計(jì)（4）《建設(shè)扁用地心規(guī)劃飽許可鼓證》（5）《建設(shè)襪工程羞規(guī)劃浙許可叉證證》5、征稿地及違拆遷祖安置（1）現(xiàn)昌場(chǎng)土盤(pán)地測(cè)裙量劃湯界（2）在灘劃定勢(shì)用地陸范圍匪內(nèi)征給地及甘拆遷犁安置6、籌停措開(kāi)趨發(fā)資抽金（1）制毅定資兼金使攜用計(jì)沿劃（2）選家擇確啞定合鍛理融演資方蠟案7、建宅設(shè)工波程招脈標(biāo)（1）編丈制招粱標(biāo)計(jì)煎劃（2）選隆擇招皆標(biāo)代邀理機(jī)翁構(gòu)或拆自行腳招標(biāo)（3）編案制招獎(jiǎng)標(biāo)文等件等（4）選鳴擇項(xiàng)顧目承兄包商（5）選手擇項(xiàng)幼目監(jiān)雄理單汗位8、施械工管罵理（1）規(guī)寄劃放歲線(xiàn)、投驗(yàn)線(xiàn)（2）《建設(shè)錢(qián)工程國(guó)施工泰許可梨證》（3）施栽工監(jiān)畢理（4）開(kāi)候發(fā)商具項(xiàng)目版施工為管理（5）質(zhì)朗檢安揮監(jiān)監(jiān)隙督備首案（6）人銹防、展市政也、園判林、姿消防耗、節(jié)吼能等滅分項(xiàng)跑驗(yàn)收（7）綜頃合竣隸工驗(yàn)蛋收9、市姿場(chǎng)營(yíng)械銷(xiāo)策疊劃（1）取播得《銷(xiāo)售知許可千證》（2）市貿(mào)場(chǎng)調(diào)拐研（3）確槍定銷(xiāo)肢售目茶標(biāo)和垃手段（4）確訴定銷(xiāo)亂售方蒸式（5）制牧定銷(xiāo)土售合概同（6）準(zhǔn)紫備銷(xiāo)分售宣歐傳資四料（7）培六訓(xùn)銷(xiāo)設(shè)售人系員（8）參孟加必故要的闊房展升會(huì)（9）選平擇廣象告方桃式（10）辦純理按扔揭貸況款（11）產(chǎn)倒權(quán)登巷記備案案10、物芹業(yè)管葡理（1）房麗地產(chǎn)灑延伸文出的懂新行萄業(yè)（2）房衰地產(chǎn)榨開(kāi)發(fā)尾的延那續(xù)與爺完善（3）貫礙穿房摔地產(chǎn)寨開(kāi)發(fā)塘全過(guò)陰程二、咐行政下審批逆事項(xiàng)1、選辜址定千點(diǎn)2、規(guī)寶劃總得圖審眨查3、初衛(wèi)步設(shè)頑計(jì)與講施工震圖設(shè)闊計(jì)審后查4、規(guī)藥劃報(bào)肆建圖佩審查5、施嘩工報(bào)坊建6、商樸品房晚預(yù)售鬼許可7、綜梳合驗(yàn)逮收備舞案8、權(quán)守屬初斬始登局記1、選論址定音點(diǎn)（1）發(fā)吐改委孝審查礦可行倦性研鉗究報(bào)罩告和因進(jìn)行諸項(xiàng)目滔立項(xiàng)（2）國(guó)膜土局剖進(jìn)行鍋土地?cái)嗬媚豢傮w梢規(guī)劃紋審查（3）建悄委辦交理開(kāi)盞發(fā)項(xiàng)下目建思設(shè)條銀件意閥見(jiàn)書(shū)（4）環(huán)灰評(píng)報(bào)館告（5）市亂政園攀林人畏防等潛專(zhuān)業(yè)澤審查（6）規(guī)懷劃局球辦理卸項(xiàng)目屑選址婦意見(jiàn)為書(shū)2、規(guī)測(cè)劃總靈圖審勾查（1）人鴨防辦同進(jìn)行剃人防苗工程趟建設(shè)鋒布局嗎審查（2）國(guó)剪土局賢土地艷預(yù)審（3）公怪安消拜防、除環(huán)?？椌帧褕@林俊局等堅(jiān)專(zhuān)業(yè)涉審查（4）規(guī)個(gè)劃局頂對(duì)規(guī)若劃總欺圖審鈔查，月核發(fā)《建設(shè)訪(fǎng)用地售規(guī)劃糠許可仙證》（5）規(guī)且劃局墳確定權(quán)規(guī)劃鉛條件3、初背步設(shè)乖計(jì)和篇施工碧圖設(shè)朝計(jì)審濕查（1）規(guī)輔劃局多對(duì)初連步設(shè)驚計(jì)規(guī)嬸劃要瓶求審照查（2）消暈防初良步設(shè)論計(jì)審定查（3）人略防初熄步設(shè)插計(jì)審詠查（4）土挽地局勒用地煌預(yù)審（5）市盜政園樸林等悄專(zhuān)業(yè)書(shū)初步勞審查（6）建肆委制炸發(fā)初痛步設(shè)健計(jì)批碑復(fù)（7）建伯委對(duì)收施工紹圖設(shè)灑計(jì)文薯件政紅策性階審查（8）審分圖機(jī)孤構(gòu)《施工倒圖設(shè)罪計(jì)文擊件審統(tǒng)查報(bào)航告》4、規(guī)朽劃報(bào)鴿建圖捐審查（1）消辣防設(shè)擺計(jì)審菠查（2）人騙防設(shè)菠計(jì)審敬查（3）建爛委、塌市政棉園林專(zhuān)等專(zhuān)姥業(yè)設(shè)殖計(jì)審嬸查（4）規(guī)徑劃核頸準(zhǔn)繳農(nóng)費(fèi)，貢核發(fā)《建設(shè)師工程徑規(guī)劃殲許可慰證》（副變本）5、施具工報(bào)標(biāo)建（1）施糧工報(bào)影建登刑記（2）招型標(biāo)備鐵案確江定施晨工隊(duì)扁伍和防監(jiān)理昨單位（3）核簡(jiǎn)發(fā)《建筑破工程包施工酸許可裂證》6、商威品房隔預(yù)售礎(chǔ)許可預(yù)售誤登記灶，辦公理《商品團(tuán)房預(yù)權(quán)售許墨可證》（1）證告明材味料A、已初交付雖土地活出讓遷金，澆取得《土地吐使用睡權(quán)證》B、《建設(shè)迷工程剩規(guī)劃瞎許可澤證》《施工嫂許可鏈證》C、預(yù)表售房翅屋面規(guī)積測(cè)醉繪，幕明確軍施工桃進(jìn)度恨和竣筍工日勺期（2）《營(yíng)業(yè)撒執(zhí)照》《資質(zhì)柜證書(shū)》（3）工買(mǎi)程施沖工合摸同（4）商妄品房勿預(yù)售廣方案7、建墳設(shè)工藝程竣胡工綜凳合驗(yàn)壺收備揮案（1）質(zhì)割監(jiān)站但竣工很驗(yàn)收拍備案休審查（2）政菌府行糊政事牌業(yè)性經(jīng)收費(fèi)繼核實(shí)僅驗(yàn)收（3）規(guī)杰劃、慣市政廁、園穩(wěn)林、痕消防歲、節(jié)槍能、給人防跪等專(zhuān)宏業(yè)驗(yàn)賢收，閑核發(fā)《建設(shè)躍工程獸規(guī)劃搏許可勞證》（正疊本）（4）建慎委綜罰合各假部門(mén)桐驗(yàn)收腎，出判具備選案證慮明8、房強(qiáng)地產(chǎn)獨(dú)權(quán)屬皂初始跑登記（1）房叮地局喬核準(zhǔn)氧新建架房屋愁所有墳權(quán)初叉始登慢記（2）開(kāi)值發(fā)商頭應(yīng)提卸交材立料A、申貢請(qǐng)書(shū)B(niǎo)、營(yíng)吊業(yè)執(zhí)對(duì)照C、土鴿地證D、建甘設(shè)用您地規(guī)尿劃許粱可證E、建遇設(shè)工遮程規(guī)胸劃許虹可證F、施末工許黎可證G、房遠(yuǎn)屋竣隨工驗(yàn)屠收資屬料H、房踢屋測(cè)泛繪成破果I、按仇規(guī)定幟應(yīng)當(dāng)伙提交鍛的其牢他文代件三、洪市場(chǎng)揮定位1、定諸位分抽析2、具壤體策兆略3、定測(cè)位要趕點(diǎn)1、定寬位分錘析（1）價(jià)餅值分漏析：第一賽、準(zhǔn)潑確的跑市場(chǎng)寧定位柏是樓披盤(pán)暢竄銷(xiāo)的覺(jué)先決共條件占；第二否、精嫌準(zhǔn)的燭市場(chǎng)拖定位間具有丑很強(qiáng)稱(chēng)的市慣場(chǎng)沖湯擊力晴。（2）概笛念分角析：包括吼市場(chǎng)壤細(xì)分調(diào)（前徒提和售基礎(chǔ)止）、簡(jiǎn)市場(chǎng)窮調(diào)研懸（核漲心）發(fā)、品巷牌形循象培串育和果買(mǎi)點(diǎn)探打造木（關(guān)荷鍵）既。2、具銳體策甘略一般肉包括欺企業(yè)跌層面恐的戰(zhàn)五略定夸位，經(jīng)項(xiàng)目桃層面縱的產(chǎn)自品定遼位和念品牌音定位杰。（1）戰(zhàn)店略定豈位：站在奧企業(yè)汪定位之的最雞高層催，解幣決的戚是企蠅業(yè)“眼做什孫么”衣、“杜不做涂什么盛”、項(xiàng)“怎傻么做貨”三姓個(gè)問(wèn)今題。如地稠產(chǎn)大迅鱷萬(wàn)備科，還其戰(zhàn)雜略定響位遵惱循“蟻先做掛減法乞在做桃加法仰”的偶思路烈，“旦三流乓的地針塊，筍二流瞧的項(xiàng)纖目，膝一流需的品精牌，柜一流經(jīng)的企家業(yè)”鏡。（2苦）產(chǎn)墊品定浸位：俗是品災(zāi)牌定暗位和危公司啞定位代的物虛質(zhì)基也礎(chǔ)。通常浸包括乖項(xiàng)目搭開(kāi)發(fā)贊定位咐、價(jià)鴉格定叛位、土品質(zhì)先定位關(guān)。產(chǎn)品即定位孩策略著共有譽(yù)九種召：高決質(zhì)高譜價(jià)、卷高質(zhì)定中價(jià)乳、高涂質(zhì)低朱價(jià)；已中質(zhì)盈高價(jià)祖、中蠅質(zhì)中言?xún)r(jià)、旁中質(zhì)克低價(jià)嗓；低船質(zhì)高沙價(jià)、雪低質(zhì)晚中價(jià)大、低參質(zhì)低愿價(jià)。在眾糧多購(gòu)吊買(mǎi)因蛇素中星，價(jià)獸格因雀素占30存%，可患見(jiàn)，鄰價(jià)格寒始終朝是消傘費(fèi)者寄最關(guān)青心的燃要素遲之一感。（3）品碰牌定英位：山包括欺概念躬定位斯和形叨象定法位。概念庸定位甲和形筆象定板位均貫從產(chǎn)萍品的俊使用君價(jià)值圣出發(fā)觸，但流又不拼局限暗于其賣(mài)使用融價(jià)值針，不搖僅僅稻停留棵在實(shí)砍惠、累多功熊能、得耐用荒上，錘更講移究品霞味，振要求竊產(chǎn)品裳既有滾實(shí)用炮功能殲、藝舟術(shù)功掌能，俘又要煙有情我感功驚能，史從而屆給消勻費(fèi)者瞇以美勤感和謊遐想賠。這亡就要覺(jué)求房雁地產(chǎn)拒企業(yè)籍在定婚位時(shí)厘，要念有新潔思想雅、新昂內(nèi)涵向、新故概念袋，賦啦予房膏子靈密魂。訪(fǎng)同時(shí)臂，采亞用差違異化患的傳誘播方冒式，哭使項(xiàng)哭目脫扶穎而雀出。3、要駐點(diǎn)分裂析（1）根秒據(jù)目咳標(biāo)客鏡戶(hù)群倆的需連求做各出細(xì)萬(wàn)分（2）言埋語(yǔ)精弓煉，廁切中親要害（3）充私分結(jié)煩合項(xiàng)各目情濕況并第與其工相吻潤(rùn)合四、欺設(shè)計(jì)摔管理房地抗產(chǎn)開(kāi)薄發(fā)項(xiàng)鋤目設(shè)江計(jì)管意理具趁有特膝殊性景。在郊前期團(tuán)策劃倘和設(shè)療計(jì)過(guò)鈔程引貓入項(xiàng)繞目管兔理的績(jī)概念劑，對(duì)釀項(xiàng)目碼策劃穿和設(shè)或計(jì)過(guò)朱程中屋范圍榨的界垃定、哪時(shí)間書(shū)、成搜果、具風(fēng)險(xiǎn)魚(yú)和質(zhì)巧量的租管理基，會(huì)悉起到雞積極孔的作虛用。兩方混面的軟好處碎：一導(dǎo)是使裙項(xiàng)目鋼設(shè)計(jì)遺的監(jiān)春控過(guò)紗程具獻(xiàn)體化逃、操餓作簡(jiǎn)跨便、犯理性帝、有建序；支二是秋有助大于決殃策的枝理性權(quán)化和譜有助稍于對(duì)租設(shè)計(jì)砌進(jìn)度姿、成棵果和珍質(zhì)量厲的控尾制。1、方愿案設(shè)攏計(jì)；2、施幼工圖座設(shè)計(jì)1、項(xiàng)尼目方仁案設(shè)喪計(jì)管菠理（1）管喂理流押程：歲擬定林招標(biāo)煙設(shè)計(jì)蘋(píng)任務(wù)烈書(shū)，墻方案頌招標(biāo)泥，方承案評(píng)圾審與璃咨詢(xún)浙，方鉆案定芒案，伍出方焰案報(bào)情建文勒本，納方案施報(bào)建沉。（2）招降標(biāo)與見(jiàn)定案汁：一勾般采偵用招灣投標(biāo)石的方盲式，厭集眾曉家所搖長(zhǎng)。榮從基叛本方娘案確摘立到詢(xún)最終遠(yuǎn)方案本的形趨成是伶一個(gè)甩多輪六次方非案反公復(fù)過(guò)拖程。（3）設(shè)照計(jì)溝奸通：乖?xún)?nèi)部炕溝通耀、與帝設(shè)計(jì)惠公司勵(lì)溝通壞、與劣政府適部門(mén)戚溝通趕。（4）風(fēng)嘗險(xiǎn)管陪理：犬打政溫策擦命邊球賠，違確規(guī)操盒作；痕委托斬和篩送選設(shè)止計(jì)公伯司的福風(fēng)險(xiǎn)覽；技矛術(shù)的齒選用行。（5）進(jìn)塞度控喂制：凍方案?jìng)冸A段陵設(shè)計(jì)愛(ài)周期泡過(guò)長(zhǎng)汪，留猴給施食工圖浙設(shè)計(jì)落階段飾的周蜂期較筆短，章因此滲，在昨項(xiàng)目彩設(shè)計(jì)霸階段政總體會(huì)的時(shí)聞間管偶理上鈔，一紡定要可嚴(yán)格申控制蔥關(guān)鍵爛點(diǎn)的霧時(shí)間面安排彎。2、項(xiàng)驅(qū)目施窗工圖享設(shè)計(jì)塘管理由于凍方案戒已經(jīng)尋確定址，施遍工圖豎設(shè)計(jì)鞏工作快流程京相對(duì)什簡(jiǎn)單誼有序膽。（1）施枝工圖司設(shè)計(jì)龜管理刻流程還：委肌托設(shè)苗計(jì)、環(huán)擬定晃技術(shù)政措施劍、中間本過(guò)程蛛質(zhì)量夏與進(jìn)礦度控容制、成羽果審詢(xún)查、汽成果研報(bào)建垮、聯(lián)前合技羅術(shù)交丙底等情。（2）三霜個(gè)關(guān)周鍵環(huán)唉節(jié)：晚選擇貓施工竄圖設(shè)末計(jì)負(fù)您責(zé)人甜是首繭要的湖關(guān)鍵士環(huán)節(jié)讀；第聯(lián)二個(gè)脖關(guān)鍵桐環(huán)節(jié)竿是中俊間過(guò)論程控者制；拴第三筑個(gè)關(guān)茶鍵環(huán)貿(mào)節(jié)是歇成果泰審查騎。五、賞造價(jià)雙控制如何船求生險(xiǎn)存、用求發(fā)遼展是遵擺在富房地走產(chǎn)開(kāi)尊發(fā)企達(dá)業(yè)面賞前的另一個(gè)廁重要得課題筆。如仙何降社低工座程成畢本，貴提高油企業(yè)昏工程尿投資刻收益差，有鏡效地夕控制饞工程釋造價(jià)廚是關(guān)祥鍵。下面駱從四烘?zhèn)€階伴段探武討房兵地產(chǎn)屬開(kāi)發(fā)揚(yáng)項(xiàng)目腿的造爸價(jià)控溜制：1、設(shè)充計(jì)階且段2、招陷投標(biāo)濱階段3、施默工階藥段4、竣愿工結(jié)道算階世段1、項(xiàng)接目設(shè)似計(jì)階畢段的況造價(jià)典控制影響盯項(xiàng)目糟投資單最大倉(cāng)的階帥段是桌設(shè)計(jì)術(shù)階段勇。在初察步設(shè)源計(jì)階庸段，電影響?zhàn)堩?xiàng)目煌投資沈的可暴能性宮為75崇%~養(yǎng)95份%；在技俗術(shù)設(shè)猴計(jì)階坐段，漲影響軍項(xiàng)目穿投資亡的可叮能性筐為35匠%~幻玉75活%；在施廈工圖盼設(shè)計(jì)喂階段截，影運(yùn)響項(xiàng)虛目投像資的控可能估性為5%化~3校5%。很顯訂然，皂項(xiàng)目沖投資炸控制煩的關(guān)黎鍵在嘉與施殖工前羅的投疊資決莊策和雷設(shè)計(jì)續(xù)階段擇。有資查料分兩析，麻設(shè)計(jì)庫(kù)費(fèi)一乳般只烘相當(dāng)斷于建喉設(shè)工協(xié)程全長(zhǎng)壽命桂周期茂費(fèi)用朗的1%以下冶，卻振對(duì)工潤(rùn)程造智價(jià)的夫影響扣度占75宏%。對(duì)于命工程劉造價(jià)零的控沖制要?jiǎng)萘⒆汜u于實(shí)怒現(xiàn)控休制，齡即主抵動(dòng)控獲制。驕盡可頃能減宜少或歷避免濁目標(biāo)微值與虎實(shí)際伏值的蹦偏離胡。我們蜜的造毯價(jià)控塔制不爸僅要鋪反映半投資堆決策煌，反肌映設(shè)慮計(jì)、隸發(fā)包濾和施啄工，尖被動(dòng)伯地控折制造游價(jià)，風(fēng)更要摘主動(dòng)手地影迷響投住資決管策，劈燕影響沿設(shè)計(jì)找、發(fā)蕩包和港施工季，主網(wǎng)動(dòng)地證控制則工程井造價(jià)能。要有識(shí)效地侍控制身工程架造價(jià)慰，應(yīng)著從組繼織、蹈技術(shù)畫(huà)、經(jīng)電濟(jì)、懲合同甜與信盈息管脆理等辜多方遷面采摩取措羅施，稼但是辣技術(shù)濫與經(jīng)取濟(jì)相茂結(jié)合役是控艦制工耽程造壟價(jià)最方為有枯效的殃手段合。設(shè)計(jì)零階段凱是投貞資控弄制的驅(qū)關(guān)鍵村環(huán)節(jié)花，設(shè)異計(jì)的漠節(jié)約翠是最拿大的崖節(jié)約攪，設(shè)煌計(jì)確倡定了肺工程鏟造價(jià)必，預(yù)沒(méi)算和移結(jié)算卻只能儉是計(jì)斥量并狀不能批改變律工程壓造價(jià)歸。因此提，工遲程造減價(jià)的抬控制子要以罰設(shè)計(jì)愿階段炭為重朽點(diǎn)。誤一份輝好的感設(shè)計(jì)伙方案糟，不業(yè)僅要牽取得稀良好浮的社灑會(huì)效采益，煮還應(yīng)厚具有飲經(jīng)濟(jì)羊的合媽理性茄。長(zhǎng)期鞏以來(lái)請(qǐng)我們?nèi)ラ_(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)訂對(duì)建天設(shè)項(xiàng)檔目設(shè)眨計(jì)階旱段的延經(jīng)濟(jì)循合理串性重今視不捆夠，春搞前迅期的掀只管臺(tái)催圖檢不管塊設(shè)計(jì)仿方案錯(cuò)需要咱花多插少錢(qián)首，而挽搞預(yù)垮算的工只按擾設(shè)計(jì)鵝圖紙禍來(lái)算楚賬，盤(pán)不懂升施工探，不陷管設(shè)觀(guān)計(jì)方打案在廣經(jīng)濟(jì)咳上是前否合炕理。開(kāi)發(fā)員商往聯(lián)往把胞控制停工程出造價(jià)播的主采要精托力放停在了直施工拋階段琴審核前施工牛圖預(yù)罩算上翼，或敏在編王制合邀理工盤(pán)程標(biāo)伙底和鎮(zhèn)結(jié)算只工程逆價(jià)款位細(xì)賬禿上。下面謹(jǐn)共同門(mén)探討纏一下號(hào)在設(shè)易計(jì)階導(dǎo)段如伐何控懇制工拖程造吵價(jià)，汗主要找有五甩個(gè)方青面控綢制措牙施：（1）實(shí)藥行設(shè)獻(xiàn)計(jì)方稻案招眼投標(biāo)將制度咬。引進(jìn)逼競(jìng)爭(zhēng)賀機(jī)制窗，加夏強(qiáng)設(shè)材計(jì)管豈理控法制，課選擇誰(shuí)優(yōu)秀縫的設(shè)號(hào)計(jì)單候位，施來(lái)保紫證設(shè)寸計(jì)的介先進(jìn)蔽性、脫合理雨性、有準(zhǔn)確讀性，駐避免白因設(shè)姥計(jì)質(zhì)拼量問(wèn)減題出家現(xiàn)工襯程洽奶商。（2）實(shí)矛行限變額設(shè)幫計(jì)。什么醋是限秘額，圣如何拜確定杯合理攏的限嶼額就她成了認(rèn)問(wèn)題菊的關(guān)呆鍵。舉一表個(gè)例工子說(shuō)慎明：立清華左大學(xué)尿教師慢住宅肢工程陸，總西成本42杜00元/平米礎(chǔ)，去易除土東地等摩其他染費(fèi)用漁，用很于建杠安的按費(fèi)用鞋為12鳴60元/平米曾，這燙就是霉設(shè)計(jì)緊限額饞。（3）開(kāi)高展價(jià)蟲(chóng)值工匠程的狀應(yīng)用蕩。價(jià)值=功能/成本迫即毅“V=搖F/宵C”盤(pán).“用最目少投按資，急爭(zhēng)取雖最大趣效益箭”的坐五種慕方法較：A：保終持開(kāi)構(gòu)發(fā)項(xiàng)府目功膜能不枯變，違降低侵項(xiàng)目捧投資拉；B：投慘資不黎變，鵲提高悼項(xiàng)目紋功能兵；C：投飲資雖撓有所妙增加態(tài)，但找功能技提高若幅度叫更大浸；D：降膝低一退些次澡要功撿能，項(xiàng)使成祝本大霞幅降能低；E：運(yùn)無(wú)用新識(shí)科技蘆、新靠技術(shù)磁，既獨(dú)提高趴功能圓，又衡降低膛投資駱。價(jià)值動(dòng)工程尖的主膚要特山點(diǎn)是織：從忌使用廊者的頃功能賀需求劍為出蒼發(fā)點(diǎn)紫，對(duì)截所研挽究的胖對(duì)象享進(jìn)行悼功能柏分析萬(wàn)，使罷設(shè)計(jì)唉工作唇做到愉功能堤與造豬價(jià)統(tǒng)等一，儀在滿(mǎn)雖足功濟(jì)能要級(jí)求的貸前提鉤下，吃降低頸成本挑。（4）加慕強(qiáng)圖扛紙會(huì)忙審工運(yùn)作。把工悔程變酒更的咬發(fā)生公盡量偵控制掉在施情工之鄰前。瞇在設(shè)岡計(jì)階圖段，領(lǐng)克服鐮設(shè)計(jì)搶方案潛的不泄足或尺缺陷粥，所境花費(fèi)拉的代戀價(jià)最俘小，豎效果兩最好欣。在就設(shè)計(jì)饑出圖倦前，早對(duì)圖暢紙技量術(shù)上圣的合匹理性揪、施估工上皆的可晨行性仿、工掃程造兵價(jià)的佛最經(jīng)紡濟(jì)性朗進(jìn)行吃審核測(cè)，以朽求得承提高批設(shè)計(jì)模質(zhì)量顫。避兩免因直設(shè)計(jì)轟考慮頑不周宿或失任誤給并施工串帶來(lái)談洽商襖，造株成經(jīng)機(jī)濟(jì)損耳失。（5）加孟強(qiáng)設(shè)墻計(jì)洽布商管封理。杜絕拼不合亞理的緊設(shè)計(jì)熔洽商刊。減匠少由執(zhí)于設(shè)某計(jì)人榜員責(zé)炊任心應(yīng)不強(qiáng)借所發(fā)們生的敞洽商茅，給蘋(píng)工程距增加億成本批。2、招季投標(biāo)季階段使的造舟價(jià)控胞制建設(shè)運(yùn)工程印招投皺標(biāo)，游目的賞是引未進(jìn)競(jìng)坑爭(zhēng)機(jī)鏟制，循降低凳工程職成本仗。對(duì)于慣總包祝單位哭和監(jiān)鹿理單測(cè)位的壺選擇半，需沉要委估托招誓標(biāo)代睛理機(jī)旺構(gòu)完蘆成備委案。我們龜?shù)墓ね米髦鼐c(diǎn)：（1）施財(cái)工隊(duì)紗伍考簡(jiǎn)察（雄業(yè)績(jī)畝、資爹信、門(mén)技術(shù)待裝備究，項(xiàng)棄目經(jīng)頭理，逐負(fù)債裁情況墻等）親；（2）確毛定招籍標(biāo)條商件；泛（3）評(píng)扁標(biāo)定禾標(biāo)標(biāo)主準(zhǔn)；（4）編候制工沖程標(biāo)慚底（案招標(biāo)炒控制徐價(jià)）（5）編砌制標(biāo)網(wǎng)書(shū)；（6）確但定合益同條熔件與辛合理釣工期朽。3、施梅工階殃段的脾造價(jià)池控制（1）施鄙工階霞段成斤本控價(jià)制的雷關(guān)鍵逆（三撐個(gè)方駛面）糟：一是掏合理?yè)窨刂飘惞こ碳媲⑸烫В菢驀?yán)格婆按流宜程審而查承慮包商擺的索帆賠要保求，三是乳做好方材料慨設(shè)備銳的加闖工訂養(yǎng)貨。（2）由臥開(kāi)發(fā)血商引茫起的貢變更喘主要納是：設(shè)計(jì)嗓變更慕、施攏工條觸件變禁更、階進(jìn)度篩計(jì)劃嶼變更鞋、工復(fù)程項(xiàng)讓目變清更等念。（3）控全制變稅更的胡關(guān)鍵采在開(kāi)清發(fā)商捧。應(yīng)建凱立工偵程變助更簽怒證管基理制疼度，雞明確孫工程秧、預(yù)走算等澇有關(guān)勻部門(mén)途、有堆關(guān)人順員的餅職權(quán)或、分您工，兆確保紗變更宋簽證架的質(zhì)竿量，出杜絕膠不實(shí)荷和虛徑假簽污證的壯發(fā)生瓜。為了安確保墳工程愿變更由和簽舌證的露客觀(guān)受、準(zhǔn)腎確應(yīng)迅做到販：（1）強(qiáng)壟調(diào)辦辯理工要程變康更簽失證的蛇及時(shí)濟(jì)性。腹一般吳要求隨自變賠更簽棟證發(fā)掀生之越日起20天內(nèi)艇辦妥恒。（2）對(duì)發(fā)變更景簽證現(xiàn)的描跑述要撒求客棟觀(guān)準(zhǔn)與確。隱蔽疼簽證鮮要以自圖紙白為依筆據(jù)，子標(biāo)明悔被隱睛蔽部湊位、統(tǒng)項(xiàng)目慨和工爸藝、雹質(zhì)量者完成抗情況勸；如炭果被晌隱蔽倆部位鍵的工警程量返在圖插紙上舞不確啊定，苦還要梢標(biāo)明烤幾何艙尺寸丹并附施上簡(jiǎn)桂圖。施工污圖以傻外的隆簽證悟，必選須寫(xiě)艇明時(shí)通間、治地點(diǎn)熟、事寺由、謊幾何綿尺寸銹或原探始數(shù)美據(jù)，芽不能際籠統(tǒng)距地簽誤注工遣程量匯和工燥程造繳價(jià)。簽證異發(fā)生譽(yù)后應(yīng)揪根據(jù)減合同財(cái)規(guī)定默及時(shí)財(cái)處理肯，審錫核應(yīng)賽嚴(yán)格偽執(zhí)行斃合同驅(qū)約定衡，經(jīng)允辦人導(dǎo)員不樣得隨仁意變百通。甘預(yù)算蘆人員準(zhǔn)要廣斥泛掌便握人口材機(jī)小市場(chǎng)狀行情拾。4、竣會(huì)工結(jié)掉算階申段的推造價(jià)閥控制控制夕工程協(xié)造價(jià)錄的最俗后一舌道關(guān)懶是竣福工結(jié)宰算。按照轉(zhuǎn)甲乙茫雙方醉在施婚工合犯同中曾的約眠定，邁根據(jù)區(qū)竣工本圖結(jié)姻合隱蘭蔽簽保證、尊現(xiàn)場(chǎng)趣簽證易和設(shè)令計(jì)變莖更進(jìn)駱行審北核計(jì)睛算，批審查下是否船按圖厚紙及掠合同慶規(guī)定擊全部辮完成淹工程賊項(xiàng)目躬，是祥否有祝丟、鏈拉項(xiàng)洪的工櫻程。濱認(rèn)真田核實(shí)絞每一布項(xiàng)工薪程變女更簽鳥(niǎo)證是研否真污正實(shí)弦施，垃該增濁的增捷，該堡減的石減，騾實(shí)事繡求是電。為了魄合理我確定掙工程鐘造價(jià)味，計(jì)枝價(jià)必排須準(zhǔn)格確。獲預(yù)算乎人員殘不但目要熟研練掌龜握工毫程量迷的計(jì)暫算規(guī)怒則，房誠(chéng)分部車(chē)分項(xiàng)層工程銀單價(jià)館的構(gòu)責(zé)成，汽還要餡掌握恢編制謊原理校和內(nèi)閣在聯(lián)寧系，洽同時(shí)磨還要征堅(jiān)持懸到現(xiàn)凍場(chǎng)了忍解情鞠況，翠掌握棒工程頓動(dòng)態(tài)僅，對(duì)旱特殊填材料技進(jìn)行閃市場(chǎng)螞詢(xún)價(jià)迎，掌束握價(jià)重格動(dòng)易態(tài)，串提高根計(jì)價(jià)筑的準(zhǔn)巴確性折。從多從年的無(wú)工程宋造價(jià)烤工作款經(jīng)驗(yàn)壩來(lái)看牢，在之工程脾竣工并結(jié)算塘中洽嬌商漏淹洞很傅多，筍有的坑是有瓣洽商棉沒(méi)有瘡施工婆，有遼的是帆有施趁工卻蕉沒(méi)有標(biāo)洽商位；還匠有的究是洽減商工診程量去遠(yuǎn)遠(yuǎn)腦大于高實(shí)際軋施工蘇工程炸量，頃諸如妖此類(lèi)稱(chēng)很多索很多茶。因胳此在歡結(jié)算渣時(shí)，蝕要有籃耐心賓、細(xì)他致的系工作摧方法穗，認(rèn)歲真核郵算工坡程量套，先意把量亂算準(zhǔn)臥，不那要怕律麻煩叮，多露下現(xiàn)棄場(chǎng)核炸對(duì)。為了童保證朝竣工夕結(jié)算慢少出可紕漏序，應(yīng)佳實(shí)行念竣工霉結(jié)算它復(fù)審底制度進(jìn)和工豎程款臨支付催會(huì)簽胡制度施，確挖?？⒛彻そY(jié)喘算質(zhì)員量和佩投資各收益袋。六、良進(jìn)度五控制進(jìn)度繳控制質(zhì)是房亭地產(chǎn)澤開(kāi)發(fā)濟(jì)項(xiàng)目幻玉的主辣要控鍋制目盜標(biāo)之搞一，治它直氏接關(guān)勢(shì)系到鉤房地弄產(chǎn)開(kāi)聾發(fā)項(xiàng)右目成蔑為真村正商礎(chǔ)品進(jìn)豆入市駕場(chǎng)的向時(shí)間久，關(guān)瀉系到史開(kāi)發(fā)察商的避經(jīng)濟(jì)幻玉利益內(nèi)，同換時(shí)也姓關(guān)系車(chē)到消塌費(fèi)者舒的利蔽益。房地跡產(chǎn)開(kāi)搶發(fā)項(xiàng)揮目總塑進(jìn)度員計(jì)劃飼具有騾系統(tǒng)劈燕性和谷復(fù)雜雀性，織需要導(dǎo)全面妖統(tǒng)籌窗、整良合所憲有合飄作方載資源蕩后運(yùn)汽用項(xiàng)駁目管隱理原貴理進(jìn)填行系伴統(tǒng)編眾制，款由于竟涉及旗不確葵定性滿(mǎn)因素腐太多塑，需嶼要多哨輪次廊反復(fù)尿推演幅，才日能形原成一滅個(gè)整保體計(jì)放劃。這里賴(lài)提幾砍項(xiàng)重誓要工椒作：焰土地乳摘牌副，辦江理土貸地證伙（黃劇證）違，規(guī)伶劃許錢(qián)可證燈（報(bào)凈批文緣瑞本和本施工為圖設(shè)款計(jì)）溝，施叛工許盾可證姜（總烘包和掉監(jiān)理均招標(biāo)丈），郊預(yù)銷(xiāo)耕售許津可，糕開(kāi)盤(pán)檔時(shí)間廉，交轉(zhuǎn)房時(shí)到間（某竣工它驗(yàn)收蘿）。在工廟程實(shí)扮施階巾段，周工程隊(duì)施工潛進(jìn)度室能看貝得見(jiàn)弊比較釣形象告，能淹被理監(jiān)解和拘受到講重視址，這匠里從貸三個(gè)府方面但探討你施工氣進(jìn)度祖控制土。1、進(jìn)鄉(xiāng)豐度控裁制概乎述2、主鑰要措史施3、影捆響因壩素分絮析1、進(jìn)珠度控患制概喝述（1）趨進(jìn)度鑼控制螞是指厚在項(xiàng)冬目的仔工程駝建設(shè)驢中執(zhí)行經(jīng)審名核的舊施工順進(jìn)度韻計(jì)劃燃，利墾用相仇應(yīng)手不段定期從檢查施工摸實(shí)際末進(jìn)度皺狀況甘，與盾原計(jì)牲劃進(jìn)榴行比明較，篩找出肌進(jìn)度些偏差現(xiàn)，通例過(guò)對(duì)紅偏差駛產(chǎn)生慈的原眾因及抱影響暮工期瓦目標(biāo)弦程度炎的分析，監(jiān)督施工痰單位慮及時(shí)寶采取中措施牙調(diào)整愈進(jìn)度紋計(jì)劃蟻并執(zhí)掙行調(diào)摩整后皆的進(jìn)團(tuán)度計(jì)置劃。牽如此愈不斷懲循環(huán)古，直孫至實(shí)將現(xiàn)既怎定的河工期雕目標(biāo)按期沈竣工，或傳者在壓保證贈(zèng)工程純質(zhì)量怖和不篇增加意投資時(shí)的條運(yùn)件下黃，縮像短施鑄工工臘期，提前船竣工。進(jìn)度釣控制軍的目近標(biāo)：按期偉竣工/提前破竣工？?。?）進(jìn)毅度控蘿制的角主要電任務(wù)房地堪產(chǎn)企姓業(yè)在苦進(jìn)度保管理縱過(guò)程賀中的行主要子任務(wù)蓄：確定項(xiàng)目庫(kù)的建卸設(shè)工涌期及達(dá)施工訓(xùn)中各巧階段厭的進(jìn)獨(dú)度目斃標(biāo)；審批施工微單位夸的進(jìn)即度計(jì)測(cè)劃，希并對(duì)愿施工譽(yù)進(jìn)度唐計(jì)劃罪及有殊關(guān)工銜程建姻設(shè)的萌計(jì)劃腐系統(tǒng)替實(shí)施制有效屋的控胃制；定期你檢查工程汗建設(shè)板的實(shí)閥際進(jìn)零度，聚并與針計(jì)劃看進(jìn)度襪的目梨標(biāo)進(jìn)斯行比燭較找矛出進(jìn)冬度偏丙差；分析進(jìn)度盼偏差議產(chǎn)生獄的主崖要原風(fēng)因及籠對(duì)工炮期目品標(biāo)的離影響痛程度敞；監(jiān)督施工拘單位旁盡快規(guī)采取掩相應(yīng)鐘措施蛇調(diào)整敏進(jìn)度排計(jì)劃觸，以叔保證戀工期倦目標(biāo)循按期六實(shí)現(xiàn)瘦。（3）影席響進(jìn)集度的喪因素岸分析施工煮單位楊的原挽因：核由于追施工諒承包丑單位吧的責(zé)牲任造任成工笛期拖辜延的嚼情況重很多釋。比方歲：未冶按監(jiān)出理工口程師品所批膊準(zhǔn)的淚施工箏進(jìn)度滋計(jì)劃替完成積相應(yīng)五的任證務(wù)，舅不能串按合互同約建定的判工期淘完工承；工程街質(zhì)量諸未達(dá)壘到合泛同規(guī)嘩定的羞標(biāo)準(zhǔn)太及規(guī)倘范要徑求，縱返工哥造成萄工期肌拖延展；施工降單位抓供應(yīng)冬的材話(huà)料及澡設(shè)備有未按午進(jìn)度錦要求戒到場(chǎng)校，或送到場(chǎng)間后經(jīng)強(qiáng)監(jiān)理上檢驗(yàn)擋未達(dá)孟到合嶼同規(guī)煙定的遲質(zhì)量夏標(biāo)準(zhǔn)渠，重?fù)闲虏上≠?gòu)影賢響工稱(chēng)期；組織底管理壺不力浩，施走工單仰位內(nèi)果部或次與項(xiàng)鴨目各鉤參與爛者溝茂通不薪暢，掃協(xié)調(diào)戴不利墻等。凡是宋施工傳單位聞自身依原因妙造成發(fā)的工晌期延樓誤都污不能陪得到份工期拍順延爆和經(jīng)窗濟(jì)補(bǔ)謀償。項(xiàng)目違業(yè)主算的原策因：應(yīng)提微供的吼施工派準(zhǔn)備估工作啞完成辱不足弓。未按速期提袋供施工工所赴需的壓技術(shù)恨資料該。未按洋合同辨約定鹽供應(yīng)倚由業(yè)社主負(fù)錄責(zé)采客購(gòu)的兄材料環(huán)與設(shè)韻備。工程遞量的撒變化證和工蘆程變杰更。凡是毛由于乖業(yè)主罵的原袖因造修成的知工期策延誤紗，施難工單傅位可脆以進(jìn)容行工聰期索聲賠和袋經(jīng)濟(jì)觀(guān)索賠小。（4）進(jìn)腦度控虹制的剝基本獎(jiǎng)原理動(dòng)態(tài)態(tài)控制弄原理信息哄反饋?zhàn)g原理彈性準(zhǔn)原理網(wǎng)絡(luò)搬計(jì)劃趁原理系統(tǒng)思想目標(biāo)管理動(dòng)態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項(xiàng)目目標(biāo)（5）進(jìn)喜度控喘制的防方法常用鳴的方勝法：才橫道雪圖（根甘特怠圖）魄比較賣(mài)法橫軸米表示熟時(shí)間誦，縱莫軸表里示活天動(dòng)(項(xiàng)目)，線(xiàn)挑條表懸示在炕各個(gè)礎(chǔ)期間爸上計(jì)劃和實(shí)有際的勺完成蹈情況常。它直漿觀(guān)地忽表明任務(wù)部計(jì)劃在什爽么時(shí)騎候進(jìn)籮行，滑及實(shí)短際進(jìn)蠟展與疤計(jì)劃體要求更的對(duì)型比。下面蠶舉兩失個(gè)圖扛例說(shuō)測(cè)明：2、進(jìn)渴度控六制的時(shí)主要押措施（1）設(shè)粘計(jì)及騾設(shè)計(jì)蜓前準(zhǔn)繪備階拴段主萌要控酷制措帳施A、組棒織措建施：捧專(zhuān)人押負(fù)責(zé)茂；抓寫(xiě)主要日工作塔環(huán)節(jié)羽；組旨織好社會(huì)議貝。B、管逼理措紋施：筋編制濤進(jìn)度滅計(jì)劃剝，理奶清工赴作關(guān)跌系，莫加強(qiáng)銷(xiāo)協(xié)調(diào)握配合問(wèn)，找比出關(guān)踩鍵工糟作。C、經(jīng)僅濟(jì)措撈施：偷資金掩需求非計(jì)劃脆，明犁確付延款數(shù)儲(chǔ)量及惡時(shí)間惰，嚴(yán)獻(xiàn)格履情行合允同，盾設(shè)計(jì)靜單位盾要接速受總?cè)庸まk銷(xiāo)或設(shè)對(duì)計(jì)部投的進(jìn)腳度控洗制，喜總工搖辦或暮設(shè)計(jì)鴨部應(yīng)猾嚴(yán)格炊按設(shè)槳計(jì)合診同控柜制設(shè)殲計(jì)工救作的狹進(jìn)度莊，加唇強(qiáng)對(duì)圍設(shè)計(jì)板圖紙毒及說(shuō)籠明的法審核關(guān)。2、進(jìn)懲度控俘制的興主要門(mén)措施（2）建勿設(shè)項(xiàng)已目施猴工階紗段進(jìn)緣瑞度控督制A、組拴織措董施：柜組建脆一個(gè)職精干蜘的項(xiàng)并目部繁，劃摔分每懶個(gè)項(xiàng)欲目人甘員的鬧工作患職責(zé)貴和權(quán)嚇限。B、經(jīng)蘇濟(jì)措軋施：躍工程患款撥塊付執(zhí)需行合侍同約偵定；血按合霉同約樓定進(jìn)沫行獎(jiǎng)杯勵(lì)和榴處罰躁；實(shí)菌行資拜金支顏出預(yù)珍測(cè)，暫做好片資金血需求及計(jì)劃倡。C、技收術(shù)措軍施：剛技術(shù)嘆是項(xiàng)知目的俯重要屠生產(chǎn)史要素虹。做駁好對(duì)酬施工似圖紙草的評(píng)宰審和跡會(huì)審街工作偷；做裙好技喉術(shù)交睡底工與作（姓具體陷、有輛針對(duì)隔性和勵(lì)操作包性）怒；做旅好施狹工預(yù)寶檢，藝形成嶄習(xí)慣寺，監(jiān)田理到幕位。3、施院工進(jìn)草度影龍響因紐奉素分態(tài)析（1）影炮響因椒素：設(shè)計(jì)困變更嚇與設(shè)追計(jì)圖宋紙；背資金熔；施掙工現(xiàn)遲場(chǎng)條臨件；誕勘察齡資料陳（地課勘報(bào)礦告）強(qiáng)；設(shè)求計(jì)施污工采宜用的級(jí)技術(shù)圓合理悲性；表勘察節(jié)設(shè)計(jì)挑單位丹、監(jiān)兵理單合位、美施工探總承迅包、獸以及錦專(zhuān)業(yè)棒分包擺隊(duì)伍禍的選喘定；惑施工助現(xiàn)場(chǎng)幻玉水電屢供應(yīng)步；材里料設(shè)咳備供輸應(yīng)及厭相關(guān)瞞專(zhuān)業(yè)暈協(xié)調(diào)劈燕；各漫專(zhuān)業(yè)約工序句交接鏡；社秒會(huì)環(huán)受境；躁突發(fā)疑事件卡影響孔。（2）因感素分稍析：找出瓦影響汽進(jìn)度扁的直玩接因溫素；再向雨下分商析出穿影響升進(jìn)度殃的重痕要因四素；最后供分析錢(qián)確定竟影響構(gòu)進(jìn)度鳥(niǎo)的決喂定因帝素。七、都營(yíng)銷(xiāo)洲策略房地今產(chǎn)營(yíng)臉?shù)N是拖房地殖產(chǎn)開(kāi)陽(yáng)發(fā)企刷業(yè)以擱企業(yè)望經(jīng)營(yíng)峰方針躁，目所標(biāo)為敵指導(dǎo)矛，通析過(guò)對(duì)獄企業(yè)搜內(nèi)外購(gòu)部經(jīng)奧營(yíng)環(huán)要境，兩資源增的分血析，蛛找出金機(jī)會(huì)紗點(diǎn)，森選擇妥營(yíng)銷(xiāo)針渠道留和促晴銷(xiāo)手艙段，辯經(jīng)過(guò)泥創(chuàng)意縱將物五業(yè)與莊服務(wù)暫推向甩目標(biāo)靠市場(chǎng)前，以嶺達(dá)到歌市場(chǎng)潛占有惱，促喪進(jìn)和錘引導(dǎo)臭房地暈產(chǎn)開(kāi)稍發(fā)企舅業(yè)不降斷發(fā)調(diào)展的礙經(jīng)濟(jì)品行為酒。從某宜種意汽義上猶講，歲房地合產(chǎn)營(yíng)四銷(xiāo)是臣在對(duì)悟市場(chǎng)環(huán)的深絡(luò)刻理牙解的拋基礎(chǔ)午上的樂(lè)高智匯能的渠策劃妻。它依蘊(yùn)含僻在房慌地產(chǎn)壩企業(yè)嶼生產(chǎn)決開(kāi)發(fā)拘經(jīng)營(yíng)午的全棟過(guò)程株，由瞞市場(chǎng)賀調(diào)查識(shí)、方錘案制騎定和茶建筑第總體惕設(shè)計(jì)海、價(jià)泥格定被位、地廣告狗中介葬服務(wù)修、售便后服版務(wù)以挨及信炎息反浙饋等鹽組成掌。由于竊房地厚產(chǎn)具狡有投筆資價(jià)靈值大紀(jì)，不雖可移殿動(dòng)性拜及區(qū)尸位性塘等特頌點(diǎn)，靜其銷(xiāo)健售難惰度比就一般幕商品溪要大暖得多揚(yáng)。為愧了成掀功而相有效拆地把爭(zhēng)房地圣產(chǎn)產(chǎn)春品銷(xiāo)躁售出哄去，棕必須篩根據(jù)鄰營(yíng)銷(xiāo)仿目標(biāo)辟及營(yíng)漢銷(xiāo)市殃場(chǎng)的辨特點(diǎn)碗，采吧取一每系列北營(yíng)銷(xiāo)逃策略鬧。通辱常包恰括以緩下五森種：1、產(chǎn)淚品策絲式略2、價(jià)身格策索略3、渠壩道策面略4、促朗銷(xiāo)策捆略5、戰(zhàn)團(tuán)略組悔合1、房百地產(chǎn)摧營(yíng)銷(xiāo)女產(chǎn)品帽策略房地越產(chǎn)產(chǎn)策品可驚以分返為三折個(gè)層怕次：（1）核渾心產(chǎn)畜品。蔬它是才購(gòu)買(mǎi)碗者實(shí)慎際上祝要購(gòu)暮買(mǎi)的俗主要吧服務(wù)給，購(gòu)夕房者名的家垮庭感側(cè)、安撿全感桃、成侄就感糕。（2）有慌形產(chǎn)拾品。勾構(gòu)成懼房地喉產(chǎn)產(chǎn)付品的辰品牌碌，特朗點(diǎn)，嶺式樣肆，質(zhì)包量等賊。（3）延予伸產(chǎn)冠品。汽附加存在有萍形產(chǎn)襯品上鞠的各犬種各率樣的贈(zèng)服務(wù)膽，如只物業(yè)巴管理逮。房地班產(chǎn)營(yíng)娛銷(xiāo)產(chǎn)對(duì)品策敲略的介四個(gè)挺方面并：（1）房奇地產(chǎn)醒品牌猴營(yíng)銷(xiāo)（2）房決地產(chǎn)執(zhí)產(chǎn)品閘的特紛色營(yíng)泥銷(xiāo)（3）消巡壽費(fèi)者真居住筋環(huán)境類(lèi)的打浩造（4）房獅地產(chǎn)輪產(chǎn)品兼文化雀營(yíng)銷(xiāo)2、房跌地產(chǎn)行營(yíng)銷(xiāo)腔價(jià)格殿策略掌握褲房地兩產(chǎn)產(chǎn)嫌品的安定價(jià)撞方法累，靈冠活運(yùn)活用各呀種定谷價(jià)的栽策略博是開(kāi)蓮展房紐奉地產(chǎn)惜市場(chǎng)剖營(yíng)銷(xiāo)壺活動(dòng)墾的主哈要手路段。款在這搖里讓蔬我們妹共同藥探討寶房地載產(chǎn)定蝦價(jià)方膚法、紹定價(jià)沙比例煎和價(jià)堪格調(diào)沸整策奸略。（1）房擾地產(chǎn)辮定價(jià)滋方法億：A：市場(chǎng)陪比較共法是指采將估眾價(jià)對(duì)鐮象與亞估價(jià)君時(shí)點(diǎn)既近期察有過(guò)旺交易鹿的類(lèi)恭似房濁地產(chǎn)巖進(jìn)行圾比較速，對(duì)鎖這些縣類(lèi)似慣房地爸產(chǎn)的卵已知跳價(jià)格申作適女當(dāng)?shù)捻嵭拚矗哉斯烙喫愎佬覂r(jià)對(duì)廟象的烤客觀(guān)羞合理謎價(jià)格違或價(jià)李值的似方法疊。市場(chǎng)鄰比較追法是廚房地?cái)D產(chǎn)估螺價(jià)最纏重要涉、最潤(rùn)常用象的方活法之語(yǔ)一，向也是繩一種煌技術(shù)蔽上成箭熟、蔬最貼齊切實(shí)侍際的籮估價(jià)忽方法跡。B：成本絮法C：收益桌法D：剩余政法無(wú)論肅哪種溪定價(jià)羽方法皺，均微應(yīng)隨疲行就快市，斤最大滲限度支地獲暫取市恐場(chǎng)份熟額。具體愿執(zhí)行休有低特價(jià)、織高價(jià)弄、內(nèi)貝部?jī)r(jià)份、一帳口價(jià)恨、優(yōu)燒惠價(jià)傘等戰(zhàn)網(wǎng)略。（2）定記價(jià)比疑例：脊樓層導(dǎo)系數(shù)歷、朝枝向系鋒數(shù)、醋商鋪A：樓鹽層系坡數(shù)。一般屯來(lái)說(shuō)拍，先霧設(shè)一貸個(gè)標(biāo)架準(zhǔn)層堆，高訓(xùn)層一莖般定求在1/橋2高度界，多酬層一葡般3~雹4層（9層以箱下）臘為最較好。負(fù)確定為一個(gè)攜樓層祝系數(shù)掀，標(biāo)蝕準(zhǔn)層負(fù)以上班一般類(lèi)每層跌加價(jià)京比例0.驕8%，標(biāo)光準(zhǔn)層奪以下晚每層散下調(diào)0.筐5%。B：朝妥向系膠數(shù)。一般抹說(shuō)來(lái)舞，海香景、態(tài)江景越、湖片景、魔街景像給人言以視盟覺(jué)上倉(cāng)的享俗受，他朝向幫系數(shù)把大，處為8%陡~1劉0%；而莊面臨孫馬路念邊因群其噪百聲大擴(kuò)，塵壓埃多嘉，朝興向系叫數(shù)低詳，為3%隨~5拼%。樓涌盤(pán)的頁(yè)南、虛北兩砌個(gè)方孩位，賞如無(wú)鉤景觀(guān)尾差別軌，一壘般南軋邊售暴價(jià)高風(fēng)于北裂邊。C：商剃鋪的賢定價(jià)纏。由于犧一般晝顧客寨購(gòu)物軌習(xí)慣姥在首脆層，衣因此抬首層薦商鋪汽定價(jià)待一般盛是住劍宅平穴均價(jià)烈的3倍以槳上。展車(chē)位雖的每輕平方犬米定酒價(jià)一沫般相勞當(dāng)于矛住宅行的70志%。（3）價(jià)唉格調(diào)嘆整策齡略A：直杏接的轎價(jià)格泉調(diào)整螞。房屋構(gòu)價(jià)格延的直刺接上旱升或只下降昌。a：基矩價(jià)調(diào)逃整。摟就是煙對(duì)一土棟樓副的計(jì)望算價(jià)忙格進(jìn)回行上連調(diào)或免下降和。b：差牧價(jià)系插數(shù)的青調(diào)整藝。就飯是根際據(jù)實(shí)支際銷(xiāo)逐售的塞具體途情況喬，對(duì)倉(cāng)原先鴨所設(shè)扔定差繁價(jià)系說(shuō)數(shù)進(jìn)扛行修鍵正，黃將好捷賣(mài)單窮元的惡差價(jià)士系數(shù)配再調(diào)絨高一工點(diǎn)，抗把不朱好賣(mài)獄單元恨的差譯價(jià)系條數(shù)再堡調(diào)低亭一點(diǎn)認(rèn)。B：優(yōu)逗惠折瞧扣。在限伯定的孩時(shí)間跨范圍以?xún)?nèi)，事配合狂整體按促銷(xiāo)汁活動(dòng)撈計(jì)劃碰，通斧過(guò)贈(zèng)案送、諒折讓透等方降式對(duì)愧客戶(hù)役的購(gòu)惹買(mǎi)行碼為進(jìn)仆行直向接刺揚(yáng)激的粗一種希方法按。3、房吵地產(chǎn)言營(yíng)銷(xiāo)困渠道沿策略（1）企誤業(yè)直蟲(chóng)接推蝦銷(xiāo)：誓直銷(xiāo)縱或自尚銷(xiāo)（2）委亭托代橡理推木銷(xiāo)：達(dá)委托敗代理文商銷(xiāo)銀售（3）網(wǎng)窩絡(luò)營(yíng)薦銷(xiāo)：逼搜房搏網(wǎng)、追中房另網(wǎng)，漂打破晌地域徐限制擁，遠(yuǎn)皂程信懷息傳逗播，月雙向礦交流度，圖座文并滾茂，躬內(nèi)容午生動(dòng)作，模橋擬室掌內(nèi)裝瓜飾和羽家具煉布置璃。（4）房奔地產(chǎn)概超市勺營(yíng)銷(xiāo)易：沿享海發(fā)竿達(dá)地襪區(qū)率勉先出劍現(xiàn)的樣一種戴全新陽(yáng)的營(yíng)需銷(xiāo)渠除道。歡一個(gè)諷以超冠市為過(guò)顯著快特征葬的商以品零寫(xiě)售方舍式。著是中陡國(guó)樓亡市營(yíng)碌銷(xiāo)理隸念、捆方式任的一才次改損革和祖突破當(dāng)。4、房狹地產(chǎn)押營(yíng)銷(xiāo)柳促銷(xiāo)捏策略房地臺(tái)產(chǎn)促闊銷(xiāo)策掘略是近房地堡產(chǎn)開(kāi)丈發(fā)商予為了耗推動(dòng)偉房地席產(chǎn)租折售而蛙面向紙消費(fèi)認(rèn)者或庸用戶(hù)渴傳遞遮房地康產(chǎn)產(chǎn)倒品信催息的廣一系叮列宣洗傳、挖說(shuō)服狠活動(dòng)盼。通過(guò)蝕這些挽活動(dòng)剖幫助索消費(fèi)豈者認(rèn)培識(shí)房彈地產(chǎn)踩產(chǎn)品復(fù)的特衡點(diǎn)與食功能父，激妙發(fā)其選消費(fèi)與欲望譽(yù)，促勾進(jìn)購(gòu)若買(mǎi)行璃為，任以達(dá)箭到擴(kuò)湯大銷(xiāo)譜售的鑒目的僅。（1）廣捉告促使銷(xiāo)（2）人肯員促醒銷(xiāo)（3）公龜共關(guān)貴系（4）營(yíng)名業(yè)推犧廣5、房羽地產(chǎn)溝營(yíng)銷(xiāo)伯策略肉與戰(zhàn)閑略組仰合（1）前機(jī)期的樸戰(zhàn)略?xún)?cè)策劃延：在項(xiàng)濃目開(kāi)靈發(fā)前寄期，品戰(zhàn)略廈策劃炮的目飯的在鳴于打忌造樓勁盤(pán)的對(duì)核心路競(jìng)爭(zhēng)要力，相推廣盼樓盤(pán)娃形象鍬。應(yīng)從寸三方宴面把捷握：疫A、夕對(duì)樓潛盤(pán)的噸屬性紋定位馬；B親、市畜場(chǎng)調(diào)注查，寒把握體方向剃；C劇、樓簽盤(pán)的徒主題賄確立豈及形當(dāng)象推概廣。（2）中許期的誰(shuí)戰(zhàn)術(shù)冷配置出：A、不關(guān)注陡營(yíng)銷(xiāo)芳的“陪體驗(yàn)障場(chǎng)”厭；B擊、把洗服務(wù)徒落實(shí)叢到客交戶(hù)中每去；疼C、爸實(shí)惠資永遠(yuǎn)詳是購(gòu)價(jià)房的侮第一狂動(dòng)力搜。（3）后冊(cè)期的泛營(yíng)銷(xiāo)欣控制埋：主要環(huán)是對(duì)敲樓盤(pán)瓣價(jià)位霧的控響制和妄形象熔整合放的控虛制。八、案房地疲產(chǎn)開(kāi)姿發(fā)項(xiàng)堪目的患風(fēng)險(xiǎn)薄管理雜與對(duì)森策1、風(fēng)饞險(xiǎn)分吃析：房地侮產(chǎn)開(kāi)剛發(fā)項(xiàng)岸目的練風(fēng)險(xiǎn)給，實(shí)帳際上叨是開(kāi)辱發(fā)商循實(shí)施每開(kāi)發(fā)橋過(guò)程呼中固筍有的急風(fēng)險(xiǎn)巡壽，主欠要表矛現(xiàn)在嬌以下架五個(gè)藥方面壓：（1）項(xiàng)阻目的粘定位繳風(fēng)險(xiǎn)誦；（2）項(xiàng)娘目的紗投資憂(yōu)支持宵能力帆風(fēng)險(xiǎn)捕；（3）項(xiàng)柏目的讓合約許履行球能力走風(fēng)險(xiǎn)禿；（4）項(xiàng)叔目開(kāi)栽發(fā)建獨(dú)設(shè)的兵“創(chuàng)難新”鍋風(fēng)險(xiǎn)麻；（5）項(xiàng)影目的恭政策陰風(fēng)險(xiǎn)昂。2、風(fēng)撤險(xiǎn)管煤理對(duì)恩策：（1位）建博立或棍附設(shè)紡企業(yè)蝴經(jīng)常彈性信帝息收嬌集和鋸處理健機(jī)構(gòu)渴，研徹究國(guó)蘋(píng)家和艇區(qū)域揀經(jīng)濟(jì)胳政策層、行窯業(yè)政壞策，秀對(duì)本趟地區(qū)遣各個(gè)乳區(qū)域茫的規(guī)旨劃、垃土地艇、項(xiàng)家目、曲適宜次項(xiàng)目費(fèi)情況瞎，做蕉及時(shí)旋準(zhǔn)確另的分零析，向?yàn)槠笏鳂I(yè)經(jīng)閱營(yíng)決牛策提恒供準(zhǔn)坊確依畢據(jù)。（2）“瞎決策亞失誤燈后果振”的蜂嚴(yán)重旅性，疏要求恒我們臣企業(yè)善的決原策層閑必須尿由合導(dǎo)理知敢識(shí)結(jié)辛構(gòu)的煙高級(jí)咸經(jīng)營(yíng)午管理膝、技衰術(shù)管徹理人主員組龍成，化必須模具備勁一定趨的本馬行業(yè)自專(zhuān)業(yè)遣、綜喚合知熊識(shí)和客風(fēng)險(xiǎn)嬌識(shí)別宅、判寶斷、樂(lè)處理財(cái)能力巴，必漿須具啟有計(jì)抽劃、決組織勉、溝廟通、獄協(xié)調(diào)連能力弓，熟貸悉行防業(yè)工鴉作的睜基本調(diào)規(guī)律裹，了菌解國(guó)太家及遼地方煉政府箭相關(guān)杰行政甲主管瘡部門(mén)膝頒布橫的法繁律法述規(guī)、禍規(guī)范效性文捕件規(guī)酬定。嬌簡(jiǎn)單違地說(shuō)雕就是苗懂技礦術(shù)、縮慧知法釀規(guī)、耗會(huì)管瓶理、河善經(jīng)甘營(yíng)。（3）積鎖極推襖進(jìn)企廈業(yè)的旱科學(xué)土化、秤規(guī)范套化、什法制粉化建鄰設(shè)，番逐步袍實(shí)現(xiàn)稅企業(yè)睜的體佩系化嚼、制僵度化資、程針序