房地產(chǎn)成本管理培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)公司面臨著什么？

新政----土地金融預(yù)售自有資金開發(fā)

行業(yè)門檻提高了形勢----消費者觀望限購、保障房從緊的信貸政策機(jī)遇風(fēng)險并存

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭資本競爭管理競爭向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會

舉牌案例行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理精細(xì)化管理出效益資本土地項目資本增值能力項目開發(fā)能力房地產(chǎn)業(yè)績體現(xiàn)------核心財務(wù)指標(biāo)銷售凈利率-----盈利能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率----運營效率凈資產(chǎn)收益率----投資回報能力凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)

杜邦公式房地產(chǎn)企業(yè)的運營能力房地合產(chǎn)企斥業(yè)的售核心殼競爭吉力：企業(yè)苗運營冊能力各專扒業(yè)的晨管理勺能力專業(yè)顛間的奏集成赤能力具體倒項目蜂操作交能力企業(yè)包綜合酷管理疫能力成本案管理葛能力聚焦體現(xiàn)房地濱產(chǎn)企滔業(yè)的搶競爭莫由資精源競撈爭轉(zhuǎn)旱化為釣管理某的競欲爭，善進(jìn)而肅成為輸成本但管理嚷的競銅爭形成救責(zé)任扮成本癥管理評為核也心的--辯-全成飄本管提理體誕系房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設(shè)計投資策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計項目策劃概念設(shè)計投資筐算成本估算成本概算成本概算成本預(yù)算項目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算招標(biāo)管理項目銷售目標(biāo)成本的實施管理全項目的采購實施工程項目管理設(shè)計管理銷售管理成本結(jié)算財務(wù)結(jié)算全成本管理工作項目觀盈利塵目標(biāo)房地膊產(chǎn)項委目全防成本土地呢成本項目畝建造升成本管理析成本成本鹿管理成本揀分解資金惱成本管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決燃于管鹿理層漲的認(rèn)央識決定閉了項腥目成外本與稈企業(yè)驕命運--吼--康--成本梨策略貍觀全成本管理的核心公司濫的定腦位決拒定了償企業(yè)撫的成輝本策幅略品牌滋盈即利加顧客事價值再持般續(xù)發(fā)消展房地謀產(chǎn)公展司基型本的自成本悶策略帝觀！要半產(chǎn)品景，而化不是債作品！成委熟產(chǎn)壩品的偽復(fù)制項目您發(fā)展施工規(guī)劃味設(shè)計招標(biāo)竣工惡結(jié)算簽約銷售豪及物騎業(yè)管頌理盈利古總目彩標(biāo)房地婦產(chǎn)成蝕本作糕業(yè)過濤程與成揮本形稱成土地獸成本蹄政掛府費置用恒設(shè)計場費門招標(biāo)灶費用聯(lián)建總造成擺本念銷售求費用管理千費用成本鍬是一航系列礙經(jīng)營狗過程輪結(jié)果哲的迭胳加成本店寓含格于各寒業(yè)務(wù)促環(huán)節(jié)成本欣控制河效果朽依賴誓于各管環(huán)節(jié)帝自身播的良敢好運小作與骨協(xié)調(diào)成本作控制予需要旦各環(huán)徹節(jié)之僚間的干有機(jī)徹協(xié)調(diào)逃與配蔥合房地遣產(chǎn)成振本的形成房地產(chǎn)項目成本歸集企業(yè)秘特色板項刑目特絞點財務(wù)精核算赴成越本分冠析范例----1序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

建筑面積

可售面積

一土地獲得價款

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費

三主體建筑工程費

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設(shè)施費

八開發(fā)間接費

開發(fā)成本

九

期間費用

項目總投資

范例----2如何講實現(xiàn)成本易管理印？建立扎合理瓜的目忽標(biāo)成趴本將目混標(biāo)成糾本分勉解成厭責(zé)任羊成本將成趁本控頃制落范實到費各業(yè)邀務(wù)操添作環(huán)飯節(jié)中量化里評估碰體系成本學(xué)考核蠶與績濁效管服理目標(biāo)成本管理關(guān)于目標(biāo)捷成本目標(biāo)萍成本長的起縱源目標(biāo)驚成本供與責(zé)互任成撥本目標(biāo)宇與靶掉心內(nèi)容一、陜目標(biāo)喇成本鏟的解限讀二、商目標(biāo)坡成本銳設(shè)定洲原則三、但目標(biāo)僵成本逃的形樣成四、播目標(biāo)望成本章的管斤理五、節(jié)目標(biāo)伍成本然的實丟現(xiàn)六、婆案例關(guān)于目標(biāo)成本一、謝目標(biāo)弓成本祝的定賠義目標(biāo)翁成本駛是公金司基媽于市給場狀亭況，賭并結(jié)烈合公摸司的岸經(jīng)營刃計劃責(zé)，根悼據(jù)預(yù)棉期售轟價和亦目標(biāo)薯利潤爽進(jìn)行柴預(yù)先轎確定如的，依經(jīng)過是努力搶所要地實現(xiàn)蜓的成竹本指貍標(biāo)。關(guān)于目標(biāo)成本二、丘目標(biāo)壘成本押定義載解讀目標(biāo)丑成本囑設(shè)定綁與企篇業(yè)定息位目標(biāo)誕成本達(dá)設(shè)定債與項協(xié)目定蓬位目標(biāo)畢成本個設(shè)定慨與企香業(yè)盈冷利目標(biāo)副成本錯設(shè)定雨的市竊場原乘則性價刮比與千專業(yè)居管理關(guān)于目標(biāo)成本二、蔬目標(biāo)才成本衛(wèi)定義珍解讀銷售成本項目定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)盈利1、投套資決脖策《項目獻(xiàn)投資骨可行伍性報萌告》投資慎估算貪書2、項縫目策埋劃項目眠定位展：概瘦念性惡方案擱設(shè)計目標(biāo)矮成本躁測算13、方碎案設(shè)午計確定穴產(chǎn)品伐標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)堪成本辟測算24、初政步設(shè)蘇計確定些產(chǎn)品蕩各分幸部、杏各專舉業(yè)標(biāo)探準(zhǔn)目標(biāo)槐成本棕測算34、施葛工圖劈燕設(shè)計確定撕目標(biāo)銹成本投資炸估算概念筍性方掃案設(shè)昨計概絹算方案南設(shè)計經(jīng)概算初步辜設(shè)計壟概算施工消圖預(yù)記算工程訪量清巷單橫向益制約關(guān)于目標(biāo)成本三、不目標(biāo)胃成本烈的形梨成偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）關(guān)于目標(biāo)成本四、棋目標(biāo)產(chǎn)成本少的管酬理--認(rèn)--擴(kuò)--動態(tài)周成本劑管理總目標(biāo)我們灰需要聰通過誕對房流地產(chǎn)倉各個粒業(yè)務(wù)通過程鳳進(jìn)行泡成本卸控制擺，才塵能實箏現(xiàn)降煩低成配本的叉目的雷。我們陣應(yīng)建葡立形鬧成分臨工負(fù)誘責(zé)、寨有機(jī)寇協(xié)調(diào)削的責(zé)繭任成縱本體浪系。關(guān)于目標(biāo)成本五、績目標(biāo)虎成本繞的實午現(xiàn)回顧列：目標(biāo)鏈成本搬是基新于公竿司目鳳標(biāo)建域立的目標(biāo)縮慧成本把是在儉項目昆運作干過程踩中逐矛漸形廊成和錘明確隔的目標(biāo)捎成本討的管柳理要爸基于悟完善農(nóng)的動尤態(tài)成帆本信渣息管罩理目標(biāo)么成本西管理激的實墻施要鄙依賴即于責(zé)森任成閑本管放理體五系案例舍：目斷標(biāo)成辟本的帖設(shè)定和形式案例燭：動蒸態(tài)成臘本信掩息反譽(yù)饋系萍統(tǒng)案例拜：成疫本數(shù)茫據(jù)庫方的建煉立目標(biāo)耳成本奔管理地中經(jīng)偷常遇滿到的瓣問題1、目賀標(biāo)成膀本合循理嗎李？2、動赤態(tài)成倆本信惕息為關(guān)什么細(xì)失真途？案例1：目徹標(biāo)估嗽計不潤足案例2：目盛標(biāo)剛遠(yuǎn)性不嶺足案例3：目壁標(biāo)與島實際籌脫節(jié)案例1：信貫息歸吧集不津及時案例2：信菊息反獎饋失獲控責(zé)任成本管理內(nèi)容一、傻責(zé)任氣成本螺的解稠讀二、磨責(zé)任舊成本油的分夠解三、潮責(zé)任叼成本哪分解內(nèi)原則四、膊責(zé)任灣成本蘆的落蟲實五、恭責(zé)任副成本駁的評夸估與攜考核六、涉案例責(zé)任乳成本陡體系循是通構(gòu)過確東定責(zé)觸任主中體和剪評價儀部門務(wù)，通旺過技擴(kuò)術(shù)經(jīng)渣濟(jì)指裁標(biāo)的拐設(shè)定只、執(zhí)避行和抽考核陶，來每保證雕目標(biāo)純成本溪的實繞現(xiàn)。責(zé)任位成本俘體系痰的目藥的在級于提估高公儀司全測員成勞本管厭理意睬識及即水平刺，加壺強(qiáng)不茂同專揉業(yè)、躬不同癥流程伏之間朽的合約作和自溝通宰，形或成分略工負(fù)棉責(zé)、濤有機(jī)依協(xié)調(diào)低的成突本管艦理體泛系，閘體現(xiàn)茂結(jié)果園與過喬程并燒重的柴原則關(guān)于責(zé)任成本一、躁責(zé)任踏成本迫的解觸讀方式寧一：扮根據(jù)江成本覽科目杰，將抄目標(biāo)戀成本宣分解寧成《目標(biāo)取成本燭控制肥責(zé)任屢書》，對栽各項康目費伴用的佳責(zé)任敢部門間及其沒主要我職責(zé)低的說夏明，匠包括防控制悉內(nèi)容鞋、控渠制要陵點和批手段標(biāo)，形卻成成慰本控碧制的益指引方式較二：色根據(jù)愿合同索分類食，將呀目標(biāo)箭成本第分解夜成《合同擺控制解清單》，將后合同趣簽訂惜、履瓣行的覆責(zé)任瘦落實翅到合恭同責(zé)繁任部印門，毀以各岸部門惡成本燈責(zé)任誦的完適成來傻保證第目標(biāo)闊成本脾的完獻(xiàn)成關(guān)于責(zé)任成本二、趴責(zé)任鋸成本寫的分叛解方案式序號成本項目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價款

發(fā)展部

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設(shè)計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設(shè)施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務(wù)部營銷部

項目總投資

總經(jīng)理

方式稍一：江成本酸科目分類合同名稱（示意）編號考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計合同方案設(shè)計合同

技術(shù)部

施工圖設(shè)計合同

園林景觀設(shè)計合同

專業(yè)設(shè)計合同

地質(zhì)勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎(chǔ)工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

供應(yīng)部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機(jī)采購合同

通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購合同

方式雞二：浸合同前分類以成掃本形歷成主啦體作世為成頓本責(zé)龍任主怒體關(guān)于責(zé)任成本三、昆責(zé)任粉成本擊的分醫(yī)解原桌則關(guān)于責(zé)任成本五、桶責(zé)任鄰成本哀的落追實責(zé)任澆主體責(zé)任仙內(nèi)容責(zé)任燭控制漢要點責(zé)任夢履行敞評價責(zé)任角狀（充書）責(zé)任營成本給的分枕配最懼終落霞實到謙了項般目運辱籌計啟劃以威及各部膽門工漂作計等劃中勸?。吋尤肷訒r間跡、質(zhì)弟量、望價值窮、責(zé)睡任人擱等要澆素）責(zé)任帝成本紐奉指導(dǎo)窗書關(guān)于責(zé)任成本六、詢責(zé)任礎(chǔ)成本裂的評課估與哭考核評估奸方式評估拘指標(biāo)無效量成本考核臺方式謹(jǐn)慎誰與全距面性回顧皇：責(zé)任盼成本滅的分科解是玻基于異責(zé)任動形成皇的主懸體責(zé)任龍成本捆分解蜜后要概形成捆明確箱的責(zé)歇任成字本管某理指飼導(dǎo)書責(zé)任中成本距的管租理要善引入托考核鳥、評努估機(jī)炮制責(zé)任趟成本葡管理在的實勞施與哀績效歷管理鈴需謹(jǐn)踢慎掛凍鉤案例狐：責(zé)義任成梢本的悄分解涉落實案例文：責(zé)蒼任成妻本考泳核的夏全面綱性1、設(shè)建計管翼理的拴責(zé)任該成本芬僅僅季是設(shè)象計費跌嗎？2、招域投標(biāo)爬管理睡的責(zé)只任成像本如纏何切炮分？案例1：設(shè)編計階矮段袖責(zé)餡任成天本管威理案例2：招范投標(biāo)稠責(zé)任幸成本憂管理責(zé)任木成本脅管理防中經(jīng)共常遇旋到的喪問題3、責(zé)損任分抱配合墾理嗎奧？4、這下些問羅題是途責(zé)任轟成本潛管理康的錯那？案例1：樣崖板房者成本湯誰來盡管案例2：圖充紙的鄰成本飄責(zé)任案例3：合妨同招蹤蝶標(biāo)與麥實施呈責(zé)任案例1：產(chǎn)算品品在質(zhì)下艇降了案例2：財右務(wù)數(shù)席據(jù)失堵真了案例1：質(zhì)低量問調(diào)題出鼠現(xiàn)了責(zé)任雀成本怖管理課中經(jīng)定常遇碌到的沫問題責(zé)任塊成本爭控制堡要點慣的介匹紹？第一項………….立項成本控制要點第二項………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點第三項………….招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點第四項………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點第五項………….材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點第六項………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點第七項………….

工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點第八項………….期間費用的成本控制要點第九項………….物業(yè)管理成本控制要點內(nèi)容歸納建立砌合理除的目浪標(biāo)成示本--掏-控制烏標(biāo)桿將目好標(biāo)成包本分與解成澇責(zé)任笨成本--控-控制女依據(jù)將成戰(zhàn)本控反制落對實到現(xiàn)各業(yè)中務(wù)操俊作環(huán)誓節(jié)中—責(zé)任黨成本車管理量化侄的控膝制指忽標(biāo)與傍評估--顆-控制止落到籠實處控制端結(jié)果盈考核延與績庫效考握核掛洽鉤--邊-結(jié)果佳為導(dǎo)適向房地蕉產(chǎn)項德目全躁成本號管理房地障產(chǎn)企判業(yè)全鉗成本顏管理同體系之一悅：制嗓度體監(jiān)系企業(yè)聯(lián)架構(gòu)緩體系專業(yè)鞭系統(tǒng)潑的集桶成全過途程、旨各環(huán)群節(jié)全成本管理體系之一設(shè)：制站度體抗系企業(yè)罵架構(gòu)錘體系專業(yè)臂系統(tǒng)賀的集鴨成全過紹程、疤各環(huán)用節(jié)全成本管理體系設(shè)計蠟管理采購繞管理工程腥管理成本耕管理分包簽證進(jìn)度質(zhì)量變更限額招標(biāo)合同管理集中采購招投標(biāo)之二啦：企袍業(yè)標(biāo)炕準(zhǔn)化群體系產(chǎn)品部品作業(yè)妹工序工程輕做法質(zhì)量黑驗收全成本管理體系之三坡：專休業(yè)支何持體疊系產(chǎn)品巖研發(fā)凍系統(tǒng)采購剪管理攏系統(tǒng)成本李研究場系統(tǒng)基礎(chǔ)毛數(shù)據(jù)以信息