房地產投資策劃二

5.房地產投資策劃家庭理財之房地產買賣目錄房地產的基本概念房地產的使用年限買房資金的預算、收益率買房位置的地段選擇4123小區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣比較戶型選擇、裝修預算657簽約需知一、什么叫做房地產？房地產：房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，指土地上的建筑物、附著物，包括住宅、商住樓、寫字樓、廠房、商鋪、倉庫等。房產總是與地產聯結為一體的，具有整體性和不可分割性。擁有房地產產權即是擁有房屋的所有權和土地的使用權。

房地產的基本概念1新售房源現房期房（樓花）是在完成征地拆遷，規(guī)劃設計以后尚未建成之際，按設計圖紙進行出售的房產。開發(fā)商要具備商品房預售許可證。是指通過竣工驗收，可以交付使用，并取得房地產權證的房屋。二手房源已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。

二、商品房的類型商品房又分為新售房源，預售房源，二手房源和拆遷，集資房等。沒有產權證的叫小產權房。房地產的基本概念1建筑面積：建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用部位面積房地產的基本概念1套內建筑面積：套內建筑面積=套內使用面積+陽臺面積+墻體面積容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。綠化率：綠化率=綠化總面積÷占地總面積×100%居住用地使用年限商業(yè)、旅游、教育用地使用年限工業(yè)用地使用年限綜合用地或其他使用年限50年50年40年70年房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的問題，到期后在政府批準的前提下，作為業(yè)主可以繼續(xù)繳納土地出讓金而繼續(xù)使用土地。

房地產的使用年限2購房過還是祥租房適合愛租房俯的人斜群：散剛踏岔入社浴會的妥年輕寸人、岡工作陰地點怎和生單活范耽圍不美固定敢、儲黨蓄不韻多、絞不急醫(yī)需買筆房且橋辨不鋒清房信價走確勢。租房購房優(yōu)點負擔較輕、同樣方式可獲得較佳的居住品質、靈活方便、可節(jié)約交通費增值潛力、居住歸屬、安全感缺點不穩(wěn)定、無保障、房租上漲負擔重，房貸壓力大所得購房自備款產生的收入增值潛力付出每月的房租購房自備款產生的收入、購房稅款購房瘦還是倡租房——年成曾本法購房命年成替本=首付狹款×存款與利率+貸款碗余額×貸款綿利率+年維秒修及州稅收堪費用租房叛年成似本=房屋掠押金×存款宏利率+年租據金未來瓶房租怒的調參整。朵如果餅預計癢未來燦房租捉將向愛上調私整，要則租遣房年催成本職將隨宏之增達加。購房折后總衫價固否定，蘆但隨拔著還佛款額傘度的逃增加約，本塊金的缺機會佩成本齡將下脫降，壇因此蘿購房繡年成堵本將畜逐年職下降愧。房價梯趨勢嫩。如桌果未校來房意價看神漲，寄那么糕未來異出售戲房屋映的資或本利箱得能翅在一筑定程暮度上戀彌補乏居住農時的未成本乒。利率鳳高低原。利季率越以低，軍購房福的成椒本也教越低艙，購違房會駐相對埋劃算囑；反麗之，駱則租圓房劃竭算。年成徹本法擋案例李小睬姐最決近看墊上了賓一套飲位于側上海肺某小撓區(qū)的策二手威房，叼面積80平方笨米。場該房挪可租州可售閥。如叫果租剝的話瞇，房框租每售月12跌00元，歇押金1萬元萬。而搭購買婚的總砍價是敵40萬元表，李旋小姐讓可以隸支付20萬元買的首道付款逆，另姨外20萬擬家采用5.伏51軍%的商浮業(yè)貸可款利贈率向緒某行漁貸款拼。李教小姐糟應該愈租房片還是飾買房之？（誼假定洲李小財姐的愈年平吵均投嶼資回上報率輔是4%）分析璃：租房辣年成熊本=1板00軟00元×4特%旱+黨12摸00元×1槐2匆=穗14絞80件0元購房錯年成想本=2忙0萬元×4碰%陷+謝20萬元×5渴.5涂1%羅=盡1量90旦20元租房叢年成純本14絹80調0元<購房欣年成攪本19些02繩0元，桐因此把租房鈴更劃技算。缺點我：沒賠有考喇慮時佛間的茫長短杠；沒足有考哥慮未劃來房賺租和劍房價推的走溪勢。如果該房價鵝和房趣租相鎖對穩(wěn)旅定不舞變，曠房價40萬一糊次性廉付出畫。在檔短期相或長泛期內倉（70年的循產權武）那杰么，租房皇年成滔本=1野00愿00元×4詞%拍+境12夾00元×1行2淋=期14農80員0元購房谷的機析會成框本：40萬×4寄%=枯16狡00珍0元討論耍：1.如果餃房價置不再右上漲躬，你磚會如足何選走擇?2.如果毅房價波可能少還會課上漲仿，你設又如架何選惱擇？3.對于杜普通揭家庭亞，購江買13串0平米我以上避的住丸房和早豪華突裝修脂，總擇的支秤出會春達到80萬左帆右，肉這樣糞做合遷適嗎萍？（考忙慮4%的機套會成尤本）購房創(chuàng)還是劫租房——凈現攝值法其中NP蚊V為凈茶現值廁，t為年輪份數旦，CF便t為各虎年的偏凈現欺金流戶，i為折我現率產。使用蜓凈現蹦值法凱時，懸居住伏年數類的長袖短影屢響甚榮大。緒如果爹不打粥算在桐一個樹地方紐奉居住損太久票，租觸房往雞往比補購房笑更劃絨算些烏，縱兆使房莫租會侍上漲兩，但搜購房笑的利容息負松擔、經房屋宣的交搬易成飲本及藏裝修黎費用野都比擠較大糾，在上短期迫內期蜓待房誕價飆攻升也蠅是不趨切合史實際薯的。辯但預活期在丘一個齡地方孟居住末的時縣間較賽長，孫用凈芝現值惑法計宏算，痰購房杜往往殖比租限房劃那算些雞。購房懂或租房女的選眉擇——凈現獵值法望案例王先德生最圓近看退上了拌一套附位于XX開發(fā)五小區(qū)步的房銹子。巧該房壞可租能可售緞。如果廁租，謝每年喜按照24汗00悉0交租坦金，扛租期6年。如果掛購買標，總日價是70萬元塘，王大先生自可以太支付30萬元尖的首揮付款詠，另新外40萬擬揪采用6%的商拉業(yè)貸頑款利防率向博某行耳貸款刷，貸古款15年，搭本利溝等額吼攤還悶；購丟買該子房的格稅費打及裝飛修費嗓共需10萬元抽，假紙定王農先生蟲居住6年后罵能夠題按照80萬出績售。王先牲生應莖該租捉房還胸是買愈房？窩（王蟲先生旋年平忌均投狀資回輪報率另是5%）（1）王駐先生吸租房艙的凈更現金窩流量文現值縫計算：P=櫻A(斗P/瞧A,術5%咳,6支)=藏-2源40按00屋(P換/A竭,5計%,收6)乎=-鳥12部79堪07元（2）購棉房的農凈現種金流醬量：6年后吩售房款所得80萬的董現值80埋*（P/霉F,跌5%幅,6）=8割0*時0.政74光6=利59唇.7萬購房賓凈現艱金流工量=6年后窯售房郊現值-購房卸現值-裝修梅現值=5爛9.受7-星70沸-1壩0=侵-2臂0.杯3（3）租凈房凈性現金尸流量顫現值孝為12掙.8萬，姥購房在凈現斤金流蘇量20處.3萬，志因此奪租房舌比購隔房劃哈算。租房鍛與購遇房的騰選擇房款訂總價榜的預戚算準拜備首付廣幾成根據吼房價戶總額政和月譽供能隨力衡時量，蒸首付均幾成激能使惰月供元還款擁達到導最合橡適的疑支出狠，減厚少經欄濟壓技力?，F有館資金自持景資金骨的總交額度燒，能渴夠最敵大限肅度支攤付的砍金額篇。稅費中介薦費，饅契稅漿，營百業(yè)稅失，過斑戶，佩擔保鍵等等紛。最退好預姐留5萬左岡右。月供瞎金額月供年一般薄不要魯超過元月收銅入的乓百分陰之五湊十以偵上；呢過高耽容易止影響悔生活蠶品質叛。買房武資金框的預報算、公收益掘率3對于欺房地樣產市素場的叨投資隔者，隱在投柿資不荷動產被之前嗓，首蓋先必搜須要鋸明白樣自己然獲得投資掉回報嫂的可承能性，而群這其胡實就束是由易租金弟的高繩低、捉利率妄的走徐向、喬物業(yè)尊的升網值前黃景這推三大芬因素弄所決匪定的陰，這駝三者犧有著訓一種開彼此系不可嚇割舍販的聯乏動關惜系。（平如均月妹租金—每月妻還貸務款）×1濾2／（委首期屯房款艱＋期伏房時洽間內衡的還掉貸款咬）。爹比率貧越高似，說尖明該壯項物寧業(yè)投允資收喊益越披高。買賣鄰收益寒率貸款拖租金禾收大益率買房絮資金擦的預棕算、沾收益過率3（賣睜出價-買入況價-稅費騙）／攏實付到買入恐金額凝。短壇期貸渾款買饅賣收飼益最殺高。租售酒比率月租拳金／蛇售價掙。國際訓上通朗用的絲式合理宣租售利比在1：25序0之內觸，超乎過1：30隊0則很走可能器淪為個負資悲產。鍋短期瓜投資辟效益投除外室。購房盤原因安居分需要（從糧異地葵搬到謀本地更、原仗來的夢房子圖拆遷徐、不才想再龍租房華或住瞎集體議房）家庭矩生命露周期看影響（準妄備結圍婚、狹生孩艱子、苗父母焦分開態(tài)住或席想一滾起住永、孩圍子得蹲到更郵好的社學校伴或周盯邊環(huán)挨境、底自己施養(yǎng)老褲）改善橡居?。ǘ葟U假、厚想和他高素準質人搜住在沸一起社、面?zhèn)蚍e小膽了、祖想有算好的至小區(qū)捷環(huán)境軋、好艙的生鎮(zhèn)活配考套）便利襲性（方諒便工逆作、雕方便蜂照顧抖家人膝、交家通方隱便）保值已、增閣值（投當資升鼓值后堅出售胡、投曉資升魯值后香出租塔、留南給家缸人的醬一份丸財產蛾）考慮純因素區(qū)域成位置交通栽便利費性小區(qū)滿周邊翠、小演區(qū)內彼的生歇活配露套小區(qū)滔規(guī)模喉、品碗牌樓盤叢升值淚潛力物業(yè)烏管理了解頓樓盤悼信息角的途勒徑房展:一次惡過了體解多穗個樓膝盤現場慢看房脖：直攻接了寄解樓你盤情船況親友付推介宿：少銹走歪枝路中介者：二派手房短信擺：促遣銷為岸主戶外歸廣告癢牌：至品牌薦形象電視寧：品賄牌形壇象、增產品夜信息報紙雜志電臺….肉.朝向肥星級東南★笨★千★騾★臟★西南★佛★上★桐★東北★拴★掛★西北★奔★正南★次★猴★嫂★正東★墓★倉★正北★★正西★理想償面積概、戶壯型70臟-8揪0㎡→剝二房駛一廳浙一衛(wèi)85步-9桿5㎡→瀉二房泉二廳給二衛(wèi)治或小賠三房辰二廳帝一衛(wèi)10歪0-左13沒0㎡→碌三房燦二廳木二衛(wèi)14敲0-瓦16杏0㎡→倍三房圾二廳刃三衛(wèi)17乒0-昨20泥0㎡→暖四房肉二廳順三衛(wèi)+工人稻房。。礎。。巖。學校醫(yī)院居住嗚人群小區(qū)牽環(huán)境超市確商場交通厚方面0%自2戰(zhàn)0%叫40澤%丙6崗0%與80術%恰1灣00壁%42嚼.3陳%49品.8旋%35唯%68翁.3乖%92似.5競%98吐%在購祖房資駐金已筆經確杠定的罰情況估下，疾在開筋始選吳折合鄉(xiāng)豐適的貿地段借用爸李嘉光誠一株句名甲言：垃地段山，地獨段，股還是妖地段殲！買房揭位置問的地宗段選劉擇4交通發(fā)達，小區(qū)暈綠化掙少，生活芳便利交通究一般晌，綠化背或多攔或少手，居家總舒適交通廢欠缺你，綠化娘優(yōu)，居住卵度欠澤佳不同穩(wěn)的地拳段生經成的懂小區(qū)狼環(huán)境載不同魚，同電樣的梁小區(qū)部根據筋地段很價位鹽不同摔。地段鼓決定響價值小區(qū)背環(huán)境鳴的優(yōu)秩劣比鉗較5小區(qū)昆環(huán)境涉的優(yōu)芹劣比侍較5交通喇方面超市版商場小區(qū)灰環(huán)境商勸圈A小區(qū)籮環(huán)境欲的優(yōu)油劣比撤較5交通宰方面超市蠟商場小區(qū)恨環(huán)境商炎圈B小區(qū)燒環(huán)境蚊的優(yōu)慌劣比甩較5交通瞧方面超市藏商場小區(qū)描環(huán)境商石圈C看房秘訣竅晚上吸看房晚上慢看房設能考載察小冊區(qū)物寸業(yè)管笨理是乳否重夜視安國全、桶有無盟定時飽巡邏比，安齊全防求范措晶施是悔否周偏全，嚷有無都攤販年等產槍生的購噪音躺干擾臘等。長這些露情況拐在白悠天我鋸們是焰無法才看到憶的，會只有醋在晚衛(wèi)上才蕩能得挺到最弟確切驗的信疫息。雨天柄看房大雨已過后姑，無往論房筆主先豪前對咸房屋幸進行藏過怎踢樣的穗“裝摘飾”匙，都兩逃不瞎過雨肥水的理“侵該襲”炒，這煙時候諸房屋顫墻壁跨、墻匹角、侮天花乏板是母否有易裂痕眠，是吃否漏織水、充滲水究就能煙一覽弟無遺渠。雨嗚天看倒房時掛尤其炮要格維外留非意陽矮臺、狗衛(wèi)生媽間附敲近的鴉地板嘆，看山看有古沒有賤潮濕遇發(fā)霉體的現悼象?？纯账薹抠徺I糾房屋圓最好汽是看勢空房發(fā)子。華樣板蒼房與菊實際撲交樓候標準玻有區(qū)秀別；合因為意空房姻子沒晃有家殲具、堡家電恰等物絹遮擋柳，可段以清橡晰地判看到孤整個嗓房子穩(wěn)的格群局。看墻管面看犬墻角查看化墻面批是否殼平坦歌或潮豈濕、制龜裂孔，可手以幫啄助購溫房者算了解漠是否華有滲脾水的姻情況盲。而濃墻角剖相對買于墻戰(zhàn)面來辮說更攏為重澡要。北墻角肥是承巡壽接上瓦下左瀉右結門構力濕量的病，如喉發(fā)生踩地震切，墻凱角的繁承重閘力是痕關鍵攝，而洗墻角莊嚴重陰裂縫秧時，線漏水猶的問液題也塔會隨歡時出勤現。看房余訣竅看窗感外注意渠房子眠的通罩風狀省況是斑否良傾好，篇房屋拍是否漲有潮滑濕、蛛霉味們，采體光是為否良燃好。蛙需要哭提示醉的是雜，如借果是叮二手撇房的紐奉話，炊一些梅老房駕子多掉是“愚品”岸字格腥局，各買方走要仔模細檢賤查一鹿下房妹屋的旁窗戶最有無礎對著蔑別家隊的排固氣孔掏?？脆彾涌纯瘫０膊粌H烤包括小問銷錢售人屯員的落內容秋，也悼可以著問問主小區(qū)誼里面首原有企的住愛戶，磚聽聽子他們學的居衫住感鞭受，棉特別記是物卵業(yè)服配務水抱平。看房辦訣竅房外贏忌諱對墻較角、境對門疲口→仔影響伶健康牽，易建發(fā)生梁口角對發(fā)命射塔確、速電房恩→幅抹射對帽磁場恩影響淹大，事對人丘腦及朋心臟總、血司液的尋影響趁也最嚇大對醫(yī)香院請→病燃菌必特多，怪住院北之人鑼，運待氣必橋滯著，開速刀手胡術，孝煞氣府過重藏，病顧人病輕故，麗冤氣觸重樓下輸菜市解→運由氣是垂比較靜運滯縣的，福宅運包不平工穩(wěn)租，環(huán)心境衛(wèi)嗓生差完，極影響捕健康澤，陰條氣重場直寺沖馬伍路→狼影響朗健康房內梳忌諱大門擇直沖綁陽臺性→漏鋪財廚房拐門正給對洗朝手間紗門→活影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