房地產(chǎn)投資七

1房地產(chǎn)投資分析

開(kāi)設(shè)：地理與規(guī)劃學(xué)院主講：

王春芝

副教授

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

注冊(cè)土地估價(jià)師

土地登記代理人

2第三章房地產(chǎn)交易第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃三種形式。一、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度（合同簽訂后90日內(nèi)）二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度（繳納稅費(fèi)的依據(jù)）三、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度3第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：政府批準(zhǔn)、辦出讓手續(xù)（繳納土地出讓金）、或繳納土地收益金出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

出讓金繳齊、土地證、投資達(dá)25%以上、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)須持有房產(chǎn)證。不許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)——被查封、產(chǎn)權(quán)不明、拖欠工程款、共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人同意的、依法收回的等4第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序——簽訂合同、申報(bào)成交價(jià)、審查、核實(shí)價(jià)格、繳納契稅和補(bǔ)地價(jià)、發(fā)證。二、房地產(chǎn)租賃（一）租賃主體的權(quán)利與義務(wù)（二）租賃客體（三）租賃合同——租賃用途、租期、租金及交付形式、房屋修繕責(zé)任、違約責(zé)任等（四）租賃登記5第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式三、房地產(chǎn)抵押（一）房地產(chǎn)抵押的限制條件

權(quán)屬不明（爭(zhēng)議）、劃撥土地且無(wú)建筑物、教育醫(yī)療設(shè)施、列入拆遷改造范圍的、查封、扣押的房地產(chǎn)不得抵押。（二）房地產(chǎn)抵押合同（三）抵押登記和評(píng)估6第三節(jié)商品房銷售一、商品房現(xiàn)售按建筑面積計(jì)價(jià)關(guān)于建筑面積約定的法律規(guī)定（3%）二、商品房預(yù)售預(yù)售許可制度（必須取得商品房預(yù)售許可證）：

國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證（4證齊全）建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證

7第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記一、權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書3種：

《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》土地權(quán)屬證書4種：《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》8第四窄節(jié)步房蟲(chóng)地產(chǎn)朋權(quán)屬劣登記二、選登記積種類1、土句地產(chǎn)庸權(quán)登冰記初始燙土地賺登記和變更折土地?cái)R登記（多丟數(shù)）2、房腦屋產(chǎn)序權(quán)登委記總登繳記、轉(zhuǎn)移貍登記、變更續(xù)登記和其傷他登辰記三、安登記臉時(shí)間批（90日）9第五咸節(jié)岡土盜地使愧用權(quán)屠出讓一、酸土地神使用辰權(quán)出局讓的崗含義二、蜜土地洞使用莖權(quán)出仙讓的濃方式1、協(xié)區(qū)議2、招艱標(biāo)3、拍局賣4、掛養(yǎng)牌三、敞土地腹使用搶權(quán)出馬讓的拘程序10城鄉(xiāng)品分割煌的房煤地產(chǎn)棉制度我國(guó)衣目前孫實(shí)行竊的是鑼城鄉(xiāng)糊分割鴿的房娃地產(chǎn)替制度蒼。城市單土地驕歸國(guó)貿(mào)家所喂有，但洲居民陳和企貿(mào)業(yè)可爭(zhēng)購(gòu)買壟國(guó)有王土地遲使用摔權(quán)。丘由此藝，城縣市居截民的貴住房界經(jīng)由上建設(shè)扒部門呆發(fā)放最房屋數(shù)所有鬧權(quán)證鞋、國(guó)塵土部拘門發(fā)相放國(guó)顆有土睬地使符用權(quán)副證后鄰，可伏進(jìn)入絕市場(chǎng)靈交易秩。而在倘農(nóng)村然，中棕國(guó)現(xiàn)忙行法少律和諒政策蟲(chóng)規(guī)定色，農(nóng)民掀宅基膚地屬東于集拌體所唇有，只導(dǎo)能在碗本集投體經(jīng)喉濟(jì)組延織內(nèi)姐（本混村）學(xué)流轉(zhuǎn)地。集體拴土地傷不可合以出附讓。農(nóng)雕村的盟住宅漫辦理繭的房漆產(chǎn)證額屬于蔬“小攪產(chǎn)權(quán)論”鄙證。11第六壤節(jié)顯中國(guó)績(jī)房地丘產(chǎn)市財(cái)場(chǎng)的泛特點(diǎn)一、煌政策設(shè)推動(dòng)捧型市罰場(chǎng)十幾門年來(lái)定，我蓄國(guó)的狡房?jī)r(jià)余經(jīng)歷挑了三次大的繼變化。而息這三膝次房詞價(jià)的燦變化滅都是班和當(dāng)搶時(shí)的浸國(guó)家仆政策愈有著猜直接沫的關(guān)誦系。12實(shí)行斯土地詢有償鬧出讓姿制度之是中條國(guó)第一帝次房?jī)r(jià)控高速絹上漲給的原鴿因。19幫91年未始實(shí)行港土地槍有償崇出讓律制度卻之前脊，中罩國(guó)尚閘沒(méi)有狼對(duì)私禽人消寫費(fèi)供述給的雜公開(kāi)喊商品漠房市聾場(chǎng)，渡只能川用計(jì)解劃指猾標(biāo)購(gòu)附房。部由團(tuán)滴體、耗單位匆購(gòu)房戰(zhàn)并用大實(shí)物把分配品的方峽式向稠個(gè)人怨轉(zhuǎn)移似居住江的權(quán)娛利。沙尤其墨是對(duì)深外銷龍房的左價(jià)格勸放開(kāi)岔，實(shí)怖現(xiàn)了摘房地腰產(chǎn)商窮品房獅價(jià)格座的市眠場(chǎng)化案管理方，外良銷房辛與內(nèi)魯銷房地大大軍的拉郊開(kāi)了嶼差距泡并帶敢動(dòng)了餓內(nèi)銷涌房?jī)r(jià)酸格的嶼上漲漂?？闪乙哉f(shuō)19觸92戰(zhàn)-1束99摟3年房?jī)r(jià)蚊高漲盟的原伸因主顫要來(lái)壩自于著土地布的有票償出卷讓（19違90年5月19日國(guó)貝務(wù)院尾發(fā)布《城鎮(zhèn)逝國(guó)有塑土地案使用瘋權(quán)出活讓轉(zhuǎn)玻讓暫門行條驢例》）。13房?jī)r(jià)仇的第二棟輪的上筋升是寨在19漠98年23號(hào)文書件停鬼止住綱房福嚼利實(shí)帶物分近配之下頭產(chǎn)生岸的。19輔93年—19撐97年的倉(cāng)房?jī)r(jià)度下滑程與投磁資下舅滑，覺(jué)曾造啞成19許96—19勝97年的錦房地殲產(chǎn)全衡行業(yè)擇虧損金。19諒92—19妨93年曾霞經(jīng)房魂價(jià)高扯漲的硬地區(qū)知在這帆一段鋼時(shí)間旅內(nèi)的怖第二點(diǎn)次房烘價(jià)上間升基荒本都盛是一炕種回較歸性碰上升挎。第丘二波劍的房騰價(jià)增駝長(zhǎng)也跪沒(méi)有某影響恐市場(chǎng)潮中日份益擴(kuò)猶大的毀消費(fèi)眾需求默增長(zhǎng)哲。14房?jī)r(jià)和的第三夸輪的上番升是賞在實(shí)施《招標(biāo)矩拍賣強(qiáng)掛牌趙出讓未國(guó)有等土地而使用辭權(quán)規(guī)墨定》（國(guó)襲土資疾源部20如02年11號(hào)令撓）后產(chǎn)算生的，大死力推答行經(jīng)面營(yíng)性干用地訊的招霧標(biāo)拍虧賣和叼掛牌接交易圍。商業(yè)見(jiàn)、旅血游、凡娛樂(lè)句、商叢品住妙宅用據(jù)地，炊以及暢其他稼同一段宗土素地有選兩個(gè)襪以上兄意向酬用地災(zāi)者，輔都必滿須以招標(biāo)重、拍暮賣和丸掛牌方式監(jiān)公開(kāi)成出讓哪。15二、缸以城照市房娃地產(chǎn)再市場(chǎng)臥為主既體三、貼以住消宅房練地產(chǎn)到市場(chǎng)拔為主衡體（城鎮(zhèn)棉住房狠制度健改革枯）1、探捏索和字試點(diǎn)揭階段貪：19幼78年鄧閥提出品房改逐；19粗79年試蘋點(diǎn)（蜂西安標(biāo)、柳吹州、向梧州禮、南意寧）瘡；19挽82年補(bǔ)痕貼出逮售試豈點(diǎn)：銀政府砍、單勇位、蕉個(gè)人寸各負(fù)矩?fù)?dān)1/島3（鄭盈州、漿常州盲、四很平、抱沙市穴）；19爛86年第鋪一輪劃房改想熱；19迅88年2月國(guó)尼務(wù)院《關(guān)于艙在全照國(guó)城電鎮(zhèn)分滿期分泉批推樓行住雜房制趨度改煮革的料實(shí)施傲方案》，確貸定了亦房改至的目恢標(biāo)、寫步驟意和重迷要政嶄策。162、全嫁面推源進(jìn)和醋配套銅改革遷階段19出91年11月國(guó)禾務(wù)院《關(guān)于緣瑞全面賽進(jìn)行育城鎮(zhèn)隙住房返制度遍改革危的意識(shí)見(jiàn)》，住糧房制糖度改錯(cuò)革的芬綱領(lǐng)羽性文炕件。173、深論化和學(xué)全面紹實(shí)施修階段19忍94年《國(guó)務(wù)貝院關(guān)沖于深暑化城利鎮(zhèn)住銳房制垂度改英革的季決定》，“三改滾四建”。19篇98年7月《國(guó)務(wù)艷院關(guān)桃于進(jìn)蛋一步乳深化蚊城鎮(zhèn)散住房呢制度競(jìng)改革奮加快暮住房則建設(shè)秒的通洞知》，宣嚴(yán)布從19知98年下哭半年零始，奏全國(guó)艘停止嶺住房襪實(shí)物拍分配獵，實(shí)躺行住孔房分紋配貨悼幣化相。具恩體而轉(zhuǎn)言：（1）重跨點(diǎn)發(fā)農(nóng)展經(jīng)暢濟(jì)實(shí)格用房才；（2）對(duì)員不同辮收入廚家庭燦實(shí)行嗓不同業(yè)的住倒房供丟應(yīng)政察策；（3）發(fā)乎放住突房補(bǔ)輔貼。18“三改湯”包括嚇改變乓住房職建設(shè)所投資善由國(guó)窯家、單單位桃統(tǒng)包福的體投制為怠國(guó)家齒、單中位、儲(chǔ)個(gè)人踐三者治合理屈負(fù)擔(dān)肺的體誓制；衰改變得各單巴位建通房、款分房拖和維侮修、尖管理擱住房墓的體丑制為查社會(huì)驅(qū)化、趕專業(yè)堤化運(yùn)商行的晉體制診；改仁變住緊房實(shí)娃物福茄利分幸配的禾方式糞為以乓按勞昨分配劉為主婦的貨肥幣工吹資分財(cái)配方畏式?！八脑薪ā卑ㄐ探⒓粢灾行沟褪沼H入家詳庭為眠對(duì)象噴、具湊有社握會(huì)保常障性剛質(zhì)的沿經(jīng)濟(jì)腔適用孝住房虹供應(yīng)旗體系評(píng)和以束高收景入家頁(yè)庭為洲對(duì)象耍的商勸品房繩供應(yīng)私體系免；建厚立住鈔房公導(dǎo)積金完制度淡；建趣立住單房金控融和勾住房狗保險(xiǎn)砍制度企；建掛立政漿策性釋和商念業(yè)性蒙并存氧的房撲地產(chǎn)恩交易謙市場(chǎng)木和房脊屋維必護(hù)、鈔管理賺市場(chǎng)聰。19近幾質(zhì)年中消央政扭府調(diào)狹控房扇地產(chǎn)晶市場(chǎng)勁的芬主要景舉措第一秧，增帖加營(yíng)仙業(yè)稅爭(zhēng)和個(gè)糕人所軌得稅倒（托起）營(yíng)業(yè)車稅及社附加隸為5.序6%（普勁通住占宅、儀非普排通住透宅的差契稅氏完稅綠發(fā)票商未滿5年，裹非普遼通住煙宅滿5年按燈差價(jià)攜收）獄個(gè)龍稅：1%或差尊價(jià)的20銀%若轉(zhuǎn)尸讓自沙有住左房，展前后1年內(nèi)被重新橡購(gòu)房闖的，頑按“品先征再后退小”原高則可祖全部卸或部緒分免臭稅。灘此外火，市誕民轉(zhuǎn)申讓自嘆用5年以涂上且胸是家棟庭唯惕一生摟活用壯房的混，將裙免征努個(gè)人啦所得亮稅。第二病，提高維存款淘準(zhǔn)備瓜金率第三甚，提高敗存貸魯款基悉準(zhǔn)利蓮率20目前爸中國(guó)持房地隱產(chǎn)業(yè)俗具十大裕熱點(diǎn)1、銷條售熱欲點(diǎn)房地芳產(chǎn)開(kāi)憶發(fā)規(guī)胡模正量以每森年平依均20％左絲式右的棄速度多增長(zhǎng)刊，在顏整個(gè)拉國(guó)民農(nóng)經(jīng)濟(jì)肅中已孔占有漏舉足丈輕重指的地頑位。鄙銷售拾額每仙年增見(jiàn)長(zhǎng)30倉(cāng).5％，薪銷售患面積肅每年扶增長(zhǎng)26衛(wèi).4％。212、消絕費(fèi)熱裁點(diǎn)市民手踴躍夏買房焦，目速前將奪近１紗萬(wàn)億濱資金蒜用于資購(gòu)買箭商品掘房，和這其撇中還畫不算熔房改昨房的盯資金縱。80％的造居民元擁有拳自己碌的住脊房。3、住葛宅信茫貸熱貸點(diǎn)住宅庸消費(fèi)侵的發(fā)銜展，讀帶動(dòng)樣住宅劉抵押董貸款30倍的循增速堂。全急國(guó)住史宅信域貸額倆度達(dá)66肌00多億類。國(guó)父內(nèi)第多一大惜個(gè)人撕貸款怎銀行——工商軋銀行守，目?jī)S前個(gè)行人貸寨款的號(hào)資產(chǎn)景不良鬼率僅0.趙21％，挨而其烤他行屑業(yè)資哭產(chǎn)不綁良率神高達(dá)16信.7％。224、經(jīng)離濟(jì)發(fā)吵展熱晃點(diǎn)房地醋產(chǎn)帶呈動(dòng)相觸關(guān)產(chǎn)再業(yè)的靈發(fā)展也，目沫前光忠房地垃產(chǎn)以護(hù)及中苗介代