對倫敦金融城和西區(qū)高端寫字樓租金增長的預測：關于新冠病毒疫情的影響 -中國基金研究

研究報告2020年6月?CHINAFUNDSRESEARCH|2020年6月作者保留所有權利。未經(jīng)CHINAFUNDSRESEARCH的明確書面同意，任何人不得對本文檔進行復制、發(fā)行、轉發(fā)、分發(fā)、傳播、銷售、出版或用于制作音視頻作品。對倫敦金融城和西區(qū)高端寫字樓租金增長的預測：關于新冠病毒疫情的影響作者：VictorChukwuemeka博士（主任）ChinaFundsResearch郵箱：info@免責聲明：本報告由ChinaFundsResearch編撰，僅代表ChinaFundsResearch的觀點。ChinaFundsResearch是一家涉及產(chǎn)品、金融和經(jīng)濟的獨立研究咨詢機構。雖然ChinaFundsResearch已盡全力確保本文所使用和引用的研究數(shù)據(jù)真實可靠，但不對其正確性做任何保證。ChinaFundsResearch對任何錯誤或遺漏不承擔任何責任。本報告僅作研究用途，不構成投資建議，亦不用于招攬證券交易或投資交易。摘要兩個月前，我們發(fā)布了對倫敦金融城和西區(qū)寫字樓租金增長的預測。而現(xiàn)在，由于對新冠病毒疫情的影響有了更全面的認識，我們重新評估了這兩個區(qū)域高端寫字樓市場的行情。對于包括中國在內(nèi)的全球投資者來說，倫敦是一個重要的城市。我們當然也關注市場的信心、情緒和調查結果，但我們主要還是以我們自己的有力預測作為支撐點。自3月底開始實施強制的居家辦公以來，新冠病毒疫情徹底改變了企業(yè)員工的工作方式。我們的預測結果表明，2020年倫敦西區(qū)的高端寫字樓租金將出現(xiàn)負增長，即下滑13.8%，而倫敦金融城的行情也將下滑8.4%。通過下面的圖1和圖2，我們用圖表展示了我們對租金增長的預測，用藍色和棕色表示我們修正后的租金增長情況。圖1租金增長率

LondonWestEnd15.010.010.65.04.84.00.01.30.3-5.02012201320142015201620172018201920202021202220232024-10.0-15.0-13.8-20.0資源:CBRE&OxfordEconomics歷史預測圖2租金增長率

LondonCity15.010.05.05.03.70.02012201320142015201620172018201920202021202220232024-5.0-8.4-10.0資源:CBRE&OxfordEconomics歷史預測2020年6月12日，英國宣布其4月份GDP下降20.4%，加上前一個月5.8%的降幅，表明英國經(jīng)濟出現(xiàn)了大幅收縮。這對就業(yè)造成了壓力，許多大型企業(yè)宣布裁員，小企業(yè)艱難生存。英國經(jīng)濟主要依賴于小型企業(yè)，雖然政府在疫情期間為這些企業(yè)提供了短期支持，但從長遠來看，這還不夠。雖然預計疫情帶來的經(jīng)濟沖擊將是短暫的，但是由于許多人失業(yè)了，并且從國外前往倫敦的旅行仍受到限制，因此我們預測這兩個區(qū)域2020年的租金增長均將出現(xiàn)顯著下滑。我們預計這兩個區(qū)域的增長將在2021年獲得修正。然而，2020年的大幅下滑將使得5年租金平均增長率的預測值大大降低（倫敦西區(qū)為0.5％，倫敦金融城為0.3％）。但是，如果不考慮2020年的高負增長率，倫敦西區(qū)在2021年的增長率為4%，而倫敦金融城同一時期的增長率為1.7%。資本化率（收益率）與我們之前的預測大致相當，并且我們預計在今年年底之前都不會有太大的變化。也就是說，只要在今年下半年或明年年初不出現(xiàn)第二波新冠病毒大流行，那么隨著倫敦的高端寫字樓租金增長恢復到正數(shù)，相關的行情有望實現(xiàn)快速復蘇。新的辦公模式？在過去的幾個月里出現(xiàn)了一種強制性的新辦公模式——在最新通訊技術的支持下，人們開始在家辦公，而不必經(jīng)常通勤到辦公室。那么，這會成為未來的常態(tài)嗎？平均來說，對居住在倫敦市中心之外的個人而言，在家里工作可以節(jié)省3個小時的時間，同時還可以節(jié)省交通費，外出就餐費等。而且，他們還可以在家里享受更輕松的工作環(huán)境。如果真是這樣，再加上企業(yè)面臨削減成本的壓力，對辦公空間的需求將會減弱。當然，企業(yè)仍然需要擁有一個辦公場所作為與客戶進行面對面聯(lián)系的地點，但是，普通員工可能不需要每天都去辦公室，而只是需要去參加必要的會議而已。不過，倫敦的投資者早已投入了大量資金來升級辦公室空間，以營造更友好的工作環(huán)境。許多企業(yè)在辦公場所增設了游戲室，配備了廚房和觀影區(qū)域等，供員工放松。與年前相比，工作場所的環(huán)境已經(jīng)變得更加友好，一些企業(yè)的員工也可能需要通過與同事互動來建立人脈。一旦政府解除了對社交接觸和人員流動的限制，屆時我們將重新審視租戶和房東的信心和情緒。就目前而言，今年的剩余時間里，寫字樓的租賃需求將會是大幅下降的。上一次經(jīng)濟危機期間倫敦的租金增長情況本小節(jié)旨在闡述倫敦是如何在之前的經(jīng)濟沖擊下迅速復蘇的。圖3和圖4顯示了金融危機期間及之后倫敦西區(qū)和倫敦金融城的租金增長情況。圖3租金增長率

LondonWestEnd30.020.010.00.00.0200520062007200820092010201120122013-10.0-20.0-30.0資源:CBRE包括金融危機（2008年和2009年）復蘇圖4LondonCity租金增長率

30.026.420.010.04.50.00.00.0200520062007200820092010201120122013-10.0-20.0-30.0資源:CBRE包括金融危機（2008年和2009年）復蘇倫敦西區(qū)（圖3）和倫敦金融城（圖4）的圖表顯示出了相似之處。上圖中的紅線表示金融危機后的復蘇階段。這一點與我們對新冠病毒疫情后的預測有驚人的相似性。圖表顯示，復蘇速度很快，而且相當明顯。在金融危機后，倫敦西區(qū)之所以得以復蘇，主要是因為許多公司開始擁抱新的技術，導致對辦公場所的需求激增。金融中心（倫敦城）是國際活動的樞紐，雖然其寫字樓的租金在危機期間出現(xiàn)了負增長，但是，一旦交易和信心恢復后，增長就變?yōu)榱苏龜?shù)。新冠病毒大流行與金融危