對(duì)倫敦金融城和西區(qū)高端寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)：關(guān)于新冠病毒疫情的影響 -中國(guó)基金研究

研究報(bào)告2020年6月?CHINAFUNDSRESEARCH|2020年6月作者保留所有權(quán)利。未經(jīng)CHINAFUNDSRESEARCH的明確書(shū)面同意，任何人不得對(duì)本文檔進(jìn)行復(fù)制、發(fā)行、轉(zhuǎn)發(fā)、分發(fā)、傳播、銷(xiāo)售、出版或用于制作音視頻作品。對(duì)倫敦金融城和西區(qū)高端寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)：關(guān)于新冠病毒疫情的影響作者：VictorChukwuemeka博士（主任）ChinaFundsResearch郵箱：info@免責(zé)聲明：本報(bào)告由ChinaFundsResearch編撰，僅代表ChinaFundsResearch的觀點(diǎn)。ChinaFundsResearch是一家涉及產(chǎn)品、金融和經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立研究咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。雖然ChinaFundsResearch已盡全力確保本文所使用和引用的研究數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，但不對(duì)其正確性做任何保證。ChinaFundsResearch對(duì)任何錯(cuò)誤或遺漏不承擔(dān)任何責(zé)任。本報(bào)告僅作研究用途，不構(gòu)成投資建議，亦不用于招攬證券交易或投資交易。摘要兩個(gè)月前，我們發(fā)布了對(duì)倫敦金融城和西區(qū)寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)。而現(xiàn)在，由于對(duì)新冠病毒疫情的影響有了更全面的認(rèn)識(shí)，我們重新評(píng)估了這兩個(gè)區(qū)域高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)的行情。對(duì)于包括中國(guó)在內(nèi)的全球投資者來(lái)說(shuō)，倫敦是一個(gè)重要的城市。我們當(dāng)然也關(guān)注市場(chǎng)的信心、情緒和調(diào)查結(jié)果，但我們主要還是以我們自己的有力預(yù)測(cè)作為支撐點(diǎn)。自3月底開(kāi)始實(shí)施強(qiáng)制的居家辦公以來(lái)，新冠病毒疫情徹底改變了企業(yè)員工的工作方式。我們的預(yù)測(cè)結(jié)果表明，2020年倫敦西區(qū)的高端寫(xiě)字樓租金將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，即下滑13.8%，而倫敦金融城的行情也將下滑8.4%。通過(guò)下面的圖1和圖2，我們用圖表展示了我們對(duì)租金增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，用藍(lán)色和棕色表示我們修正后的租金增長(zhǎng)情況。圖1租金增長(zhǎng)率

LondonWestEnd15.010.010.65.04.84.00.01.30.3-5.02012201320142015201620172018201920202021202220232024-10.0-15.0-13.8-20.0資源:CBRE&OxfordEconomics歷史預(yù)測(cè)圖2租金增長(zhǎng)率

LondonCity15.010.05.05.03.70.02012201320142015201620172018201920202021202220232024-5.0-8.4-10.0資源:CBRE&OxfordEconomics歷史預(yù)測(cè)2020年6月12日，英國(guó)宣布其4月份GDP下降20.4%，加上前一個(gè)月5.8%的降幅，表明英國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大幅收縮。這對(duì)就業(yè)造成了壓力，許多大型企業(yè)宣布裁員，小企業(yè)艱難生存。英國(guó)經(jīng)濟(jì)主要依賴(lài)于小型企業(yè)，雖然政府在疫情期間為這些企業(yè)提供了短期支持，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這還不夠。雖然預(yù)計(jì)疫情帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)沖擊將是短暫的，但是由于許多人失業(yè)了，并且從國(guó)外前往倫敦的旅行仍受到限制，因此我們預(yù)測(cè)這兩個(gè)區(qū)域2020年的租金增長(zhǎng)均將出現(xiàn)顯著下滑。我們預(yù)計(jì)這兩個(gè)區(qū)域的增長(zhǎng)將在2021年獲得修正。然而，2020年的大幅下滑將使得5年租金平均增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)值大大降低（倫敦西區(qū)為0.5％，倫敦金融城為0.3％）。但是，如果不考慮2020年的高負(fù)增長(zhǎng)率，倫敦西區(qū)在2021年的增長(zhǎng)率為4%，而倫敦金融城同一時(shí)期的增長(zhǎng)率為1.7%。資本化率（收益率）與我們之前的預(yù)測(cè)大致相當(dāng)，并且我們預(yù)計(jì)在今年年底之前都不會(huì)有太大的變化。也就是說(shuō)，只要在今年下半年或明年年初不出現(xiàn)第二波新冠病毒大流行，那么隨著倫敦的高端寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)恢復(fù)到正數(shù)，相關(guān)的行情有望實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)蘇。新的辦公模式？在過(guò)去的幾個(gè)月里出現(xiàn)了一種強(qiáng)制性的新辦公模式——在最新通訊技術(shù)的支持下，人們開(kāi)始在家辦公，而不必經(jīng)常通勤到辦公室。那么，這會(huì)成為未來(lái)的常態(tài)嗎？平均來(lái)說(shuō)，對(duì)居住在倫敦市中心之外的個(gè)人而言，在家里工作可以節(jié)省3個(gè)小時(shí)的時(shí)間，同時(shí)還可以節(jié)省交通費(fèi)，外出就餐費(fèi)等。而且，他們還可以在家里享受更輕松的工作環(huán)境。如果真是這樣，再加上企業(yè)面臨削減成本的壓力，對(duì)辦公空間的需求將會(huì)減弱。當(dāng)然，企業(yè)仍然需要擁有一個(gè)辦公場(chǎng)所作為與客戶(hù)進(jìn)行面對(duì)面聯(lián)系的地點(diǎn)，但是，普通員工可能不需要每天都去辦公室，而只是需要去參加必要的會(huì)議而已。不過(guò)，倫敦的投資者早已投入了大量資金來(lái)升級(jí)辦公室空間，以營(yíng)造更友好的工作環(huán)境。許多企業(yè)在辦公場(chǎng)所增設(shè)了游戲室，配備了廚房和觀影區(qū)域等，供員工放松。與年前相比，工作場(chǎng)所的環(huán)境已經(jīng)變得更加友好，一些企業(yè)的員工也可能需要通過(guò)與同事互動(dòng)來(lái)建立人脈。一旦政府解除了對(duì)社交接觸和人員流動(dòng)的限制，屆時(shí)我們將重新審視租戶(hù)和房東的信心和情緒。就目前而言，今年的剩余時(shí)間里，寫(xiě)字樓的租賃需求將會(huì)是大幅下降的。上一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間倫敦的租金增長(zhǎng)情況本小節(jié)旨在闡述倫敦是如何在之前的經(jīng)濟(jì)沖擊下迅速?gòu)?fù)蘇的。圖3和圖4顯示了金融危機(jī)期間及之后倫敦西區(qū)和倫敦金融城的租金增長(zhǎng)情況。圖3租金增長(zhǎng)率

LondonWestEnd30.020.010.00.00.0200520062007200820092010201120122013-10.0-20.0-30.0資源:CBRE包括金融危機(jī)（2008年和2009年）復(fù)蘇圖4LondonCity租金增長(zhǎng)率

30.026.420.010.04.50.00.00.0200520062007200820092010201120122013-10.0-20.0-30.0資源:CBRE包括金融危機(jī)（2008年和2009年）復(fù)蘇倫敦西區(qū)（圖3）和倫敦金融城（圖4）的圖表顯示出了相似之處。上圖中的紅線(xiàn)表示金融危機(jī)后的復(fù)蘇階段。這一點(diǎn)與我們對(duì)新冠病毒疫情后的預(yù)測(cè)有驚人的相似性。圖表顯示，復(fù)蘇速度很快，而且相當(dāng)明顯。在金融危機(jī)后，倫敦西區(qū)之所以得以復(fù)蘇，主要是因?yàn)樵S多公司開(kāi)始擁抱新的技術(shù)，導(dǎo)致對(duì)辦公場(chǎng)所的需求激增。金融中心（倫敦城）是國(guó)際活動(dòng)的樞紐，雖然其寫(xiě)字樓的租金在危機(jī)期間出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，但是，一旦交易和信心恢復(fù)后，增長(zhǎng)就變?yōu)榱苏龜?shù)。新冠病毒大流行與金融危