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房地產(chǎn)投資分析主講內(nèi)容:第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場(chǎng)分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告思考?房地產(chǎn)投資分析的重要性?房地產(chǎn)投資分析目的有哪些?第一章房地產(chǎn)投資分析概述一、房地產(chǎn)投資二、房地產(chǎn)投資分析主講內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述(一)投資含義投資是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)主體(國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人)、將一定的資金或資源投入某項(xiàng)社會(huì)再生產(chǎn)過程,以便取得未來的收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)行為。四要素:投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過程

(二)投資的特性1、有目的的經(jīng)濟(jì)行為2、時(shí)間性3、收益性4、風(fēng)險(xiǎn)性二、房地產(chǎn)及其特性(一)房地產(chǎn)的含義房產(chǎn)+地產(chǎn)(二)房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)的自然特性不可移動(dòng)性(位置固定性)異質(zhì)性(差異性)數(shù)量的有限性(稀缺性)不可毀滅性(耐久性)體積龐大(二就)房踐地產(chǎn)接的特飼性2、房碌地產(chǎn)剛的經(jīng)佩濟(jì)特薯性建設(shè)梳周期姓長(zhǎng),糊投資在規(guī)模展大開發(fā)刃條件虹差,孤涉及念面廣供求掠調(diào)整白緩慢變現(xiàn)豬難(宿變現(xiàn)據(jù)性差符)保值謊增值派性投資縫風(fēng)險(xiǎn)慣性三、兇房地押產(chǎn)投寨資概逐述(一津)房同地產(chǎn)瘡?fù)顿Y嘆的概列念房地衣產(chǎn)投弊資是雨指人搏們?yōu)樵獙?shí)現(xiàn)滑某種鋼預(yù)定足的目標(biāo),穗直接掠或間哪接地貿(mào)對(duì)房滴地產(chǎn)導(dǎo)的開祝發(fā)、趁經(jīng)營(yíng)舉、管理越、服驕務(wù)和扭消費(fèi)扒所進(jìn)喊行的甘投資別活動(dòng)貝。房地鳥產(chǎn)投裝資所勾涉及詠的領(lǐng)罩域有擇:土地主開發(fā)、舊城改肝造、房屋步建設(shè)、房地朽產(chǎn)經(jīng)理營(yíng)、置業(yè)等。房地陡產(chǎn)投齒機(jī)是利楊用房地刺產(chǎn)價(jià)料格在短償期內(nèi)的諷高漲催來買成賣房今屋賺味取利百潤(rùn)的帖行為裝?!鰟?dòng)機(jī)固不同怨(未帶來收構(gòu)益)■持有示期限碌不同■行為前方式者不同針(客冊(cè)觀規(guī)慚律)房地渴產(chǎn)投灣資與鋼投機(jī)(二宴)房尊地產(chǎn)莫投資摩的構(gòu)扛成投資考主體梯的構(gòu)片成:國(guó)豈家、輝企業(yè)林、個(gè)跪人投資劣的資描金構(gòu)殊成:信椅貸資衛(wèi)金、雹集資尊、外轉(zhuǎn)資、霉財(cái)政攤資金慨等。(三遲)房連地產(chǎn)開投資逢的要積素時(shí)機(jī)傅、傲地段功、前質(zhì)量鑄(效姥果)(四閣)房繞地產(chǎn)痕投資霜的類陽型1、按蘇投資角方式嚼劃分直接恒投資滴(房?jī)舻禺a(chǎn)蚊開發(fā)笨投資律、置與業(yè)投吹資)間接口投資幅(房耍地產(chǎn)常股票降或債羊券、驗(yàn)信托狼基金切)2、按澆房地迫產(chǎn)投累資經(jīng)盛營(yíng)方覺式劃神分出售更型房統(tǒng)地產(chǎn)仗投資經(jīng)營(yíng)利型房丈地產(chǎn)悼投資混合烈型房邀地產(chǎn)能投資3、按味房地守產(chǎn)投下資對(duì)負(fù)象劃下分土地等開發(fā)冊(cè)投資房屋嘴開發(fā)待投資房地量產(chǎn)經(jīng)琴營(yíng)投留資物業(yè)戒管理許和服違務(wù)投老資房地素產(chǎn)中溫介服師務(wù)投門資4、按筆房地任產(chǎn)投蓬資的腔用途插劃分住宅斜房地驕產(chǎn)投近資商業(yè)坑房地糕產(chǎn)投先資工業(yè)跡房地虛產(chǎn)投穿資特殊蘋用途床房地額產(chǎn)投盟資(五頁)房促地產(chǎn)圈投資醋的特拜征房地紗產(chǎn)投欣資對(duì)澡象的傷固定毒性或盈不可相移動(dòng)菜性房地紡產(chǎn)投恐資的劉高投喝入和鬼高成聞本性房地俱產(chǎn)投刃資的誓回收評(píng)期長(zhǎng)調(diào)、周鑰期性欄長(zhǎng)房地奶產(chǎn)投肝資的揚(yáng)高風(fēng)色險(xiǎn)性房地翠產(chǎn)投另資的跪環(huán)境奸約束飲性房地襖產(chǎn)投玩資的諷低流挑動(dòng)性(六久)房血地產(chǎn)渡投資咱過程(開鎮(zhèn)發(fā)投粱資)投資敏分析土地冠使用秩權(quán)開發(fā)煤建設(shè)銷售魂經(jīng)營(yíng)(七陷)房紹地產(chǎn)泳投資崗的作領(lǐng)用帶動(dòng)寨相關(guān)刊產(chǎn)業(yè)撤的發(fā)壁展促進(jìn)押家庭班合理走消費(fèi)改善南城市笨環(huán)境抵御乞通貨貨膨脹匠影響第二聰節(jié)唯房翠地產(chǎn)暮投資唉分析一、憶房地耀產(chǎn)投蹦資分廳析概箱述(一姥)房腐地產(chǎn)芽投資藏分析高的概悲念房地憂產(chǎn)投帽資分慈析,出是房躍地產(chǎn)霉項(xiàng)目廁在投踐資活眠動(dòng)前,貨由房窄地產(chǎn)絹投資肚者或偶委托棍的專佳業(yè)人徹員,厭以房地來產(chǎn)投祥資項(xiàng)仇目的骨經(jīng)濟(jì)偷運(yùn)行危方面刷為重糊點(diǎn),夾進(jìn)行科恰學(xué)的亭預(yù)測(cè)艦分析素和評(píng)談價(jià)論含證的抵過程百。其桌目的是兇研究晨房地貞產(chǎn)投夾資項(xiàng)摸目的掛財(cái)務(wù)托可行鋸性并荒選擇最稼佳投錫資方妹案,仙為投唇資決皇策提壇供可畝靠的駕、科學(xué)目的依緒據(jù)。(二段)房?jī)舻禺a(chǎn)游投資弟分析欲的主屑要內(nèi)皂容房地雅產(chǎn)投誼資環(huán)謎境分鎮(zhèn)析房地餡產(chǎn)投柄資市貍場(chǎng)分延析房地兇產(chǎn)投秘資成額本估銅算房地槐產(chǎn)投屋資經(jīng)俘濟(jì)評(píng)易價(jià)房地賽產(chǎn)投飛資不籠確定看性分需析房地榆產(chǎn)投類資風(fēng)聯(lián)險(xiǎn)分設(shè)析房地秧產(chǎn)投閣資決蜜策分燙析二、金房地腦產(chǎn)投行資分魯析的逃必要艱性■投資晌的收景益需叛要預(yù)餓測(cè);■收益賞獲得愿的時(shí)泄間需新要校茶正;■收益稿的置獲信程柄度即疲風(fēng)險(xiǎn)桐需要肉考慮跑;■面臨貧多種楚投資遲機(jī)會(huì)油但資忌源有獄限。三、尿房地弓產(chǎn)投烤資分夠析的啟作用■為投結(jié)資者瀉指出算投資勤方向?yàn)橥队Y者薪提供蕉運(yùn)作醒方式為投創(chuàng)資者辭估計(jì)揭投資步收益為投估資者冬分析殼風(fēng)險(xiǎn)貸及提踩供避湯險(xiǎn)策即略四、矮房地疼產(chǎn)投倍資分搜析的平基本它過程對(duì)于歪開發(fā)席項(xiàng)目?jī)?cè),房帳地產(chǎn)襲投資親分析什一般治要經(jīng)朵過以藍(lán)下幾龍個(gè)步奴驟:市場(chǎng)包調(diào)研弦與預(yù)下測(cè)建設(shè)脾方案歇選擇基礎(chǔ)吵數(shù)據(jù)糾估算資金采籌措輩和融悟資方演案選水擇財(cái)務(wù)劑分析不確示定性兔分析廟和風(fēng)虎險(xiǎn)分訴析決策法分析第二船章:房地赤產(chǎn)投撈資分蟻析基怪本知母識(shí)想想今天少的一挖元錢掛與一萄年后年的一因元錢圍相等烘嗎?如果勒一年被后的1元變鞋為1.刪1元,濁這0.墻1元代火表的是什次么?第二炭章房地給產(chǎn)投誰資分?jǐn)?shù)析基崗本知譯識(shí)第一盒節(jié)蝦資驢金的禾時(shí)間伯價(jià)值膏及其傾計(jì)算一、費(fèi)資金趕時(shí)間值價(jià)值慣的含盈義資金銀的時(shí)川間價(jià)瘦值:勺將資調(diào)金作預(yù)為某揚(yáng)項(xiàng)投資,允由于款資金醒的運(yùn)者動(dòng)可屋得到熱一定疑的收疾益或利潤(rùn)瘦,即卸資金擊增值瓣,資死金在值這段生時(shí)間象內(nèi)所產(chǎn)生寫的增脂值,蓄就是遮資金遣的時(shí)裙間價(jià)宇值。舉例:三個(gè)掌例子增體現(xiàn)互時(shí)間認(rèn)價(jià)值囑的四挨個(gè)要鎮(zhèn)點(diǎn):1.有一淘筆資婚金P02.投入勝到“社會(huì)壇經(jīng)濟(jì)土活動(dòng)”之中3.經(jīng)過算一段鈴時(shí)間4.結(jié)果撒:獲園得資臂金價(jià)親值增領(lǐng)值價(jià)值青增值高的三趟個(gè)條犁件缺鴨一不捎可二、治資金乏時(shí)間潛價(jià)值向的特穗性1、資臭金的筐時(shí)間犯價(jià)值坐與資珠金運(yùn)榴動(dòng)過蛋程緊瘦密相性關(guān);2、資倉金的暮時(shí)間憲價(jià)值色與一僻定的薦時(shí)間近點(diǎn)密美切相趁關(guān);3、資浪金的詞時(shí)間突價(jià)值刊與資久金的持周轉(zhuǎn)誤率直毛接相預(yù)關(guān);4、資驗(yàn)金的曉時(shí)間趨價(jià)值蜘與一過定的蝴風(fēng)險(xiǎn)糊有關(guān)刺;5、資口金的悄時(shí)間灰價(jià)值晚是客字觀存硬在的跨。三、吼資金骨時(shí)間投價(jià)值獻(xiàn)的度象量(1)絕對(duì)辭尺度殼:利息墳、純震收益(2)相對(duì)昨尺度滅:利率關(guān)、收婆益率四、鼓資金規(guī)時(shí)間予價(jià)值劫的決爆定因給素從投民資的客角度賊來看,決遭定資臂金時(shí)墳間價(jià)被值大鑒小的脾因素家主要禁有:1、投徑資利竄潤(rùn)率致,即拆單位痛投資嫌所獲傲得的湯利潤(rùn)最。2、通府貨膨唐脹率多,即攜對(duì)因旋貨幣喝貶值掃造成令的損崇失所建應(yīng)得年到的糾補(bǔ)償丸。3、風(fēng)壘險(xiǎn)因漲素,攝即對(duì)狐風(fēng)險(xiǎn)正可能懲帶來自的損確失所躺應(yīng)獲勉得的當(dāng)補(bǔ)償直。五、完資金旺時(shí)間慌價(jià)值丹的計(jì)研算(一賊)利竹息與凡利率蠅的概傾念■利息:是指?jìng)阋蛘嫉斡觅Y這金所參付出坊的代素價(jià),她或因鋪放棄開資金愈的使悲用權(quán)僑所得績(jī)到的曾補(bǔ)償售。■利率:一定屆時(shí)期駛內(nèi),褲所得鴨到的租利息樂額與崗本金訊之比固。(二衡)計(jì)旅息形彼式——單利合與復(fù)因利1、單校利計(jì)偷息在計(jì)蘆算利舉息時(shí)集,僅放用最巧初本旺金計(jì)盈算利揪息,色而不圈計(jì)入洋先前減利息噴周期滑中所隊(duì)累加姻的利總息,頃即通辛常所贊說的土“利筒不生匠利”什。單利葡法計(jì)蟻算利對(duì)息的昆公式唱為:嚷單利斷法計(jì)鮮算本邀利和旱的公嶺式:F=P(邪1+殿i)n單利刷法計(jì)暗算本礦利和柏的公搭式:2、復(fù)鐮利計(jì)期息是用描本金此和前倡期累禿計(jì)利狂息總押額之向和進(jìn)汁行計(jì)雙息。派即除曾最初監(jiān)的本黃金要定計(jì)算憑到利太息外偏,每蟻一計(jì)末息周遞期的烤利息耐都要臂并入羨本金棵,再腿生利膊息,板也即責(zé)通常死所說掉的“轎利生堆利”翼、“足利滾尼利”廚。復(fù)利勾法計(jì)都算本嫩利和勿、利嚇息的名公式車為:例:紗某企養(yǎng)業(yè)以6%的年軍利率揭向銀送行貸師款10詠00萬元高,貸姜款期那限5年,血分別震以復(fù)枯利法椒和單只利法扁計(jì)算5年后量企業(yè)添支付嬌的利輸息是糊多少封?復(fù)利污法:I=梢F-勻P=伐10嶄00桿×(批1+恐6%第)-題10拘00牢=3合38瘋.2奔3(萬元多)單利痰法:I=符F-愉P=說Pn鐘i=泊10亭00輪×5予×古6種%=攏30律0壟(萬元槍)(三哲)名仗義利恥率與疏實(shí)際碰利率1、名零義利死率名義太利率粗是按怠年計(jì)巖息的兩利率監(jiān),即很計(jì)息寬周期角為一年速。用r表示:2、實(shí)感際利扭率實(shí)際俯利率叛是按升實(shí)際鋼計(jì)息庫周期金計(jì)算賤利息充的利勺率。疑用i表示:i聾=鐵(店1+范r/態(tài)m)m-1例:后現(xiàn)有雷一筆膚資金10成00元,矛年利茄率10球%,試菊計(jì)算躍計(jì)息無周期揉為一修年、賓半年糕、一存季度拔、一棄個(gè)月澡的期謊末本廟利和藍(lán)及實(shí)廣際利榨率。(1)計(jì)攪息周縮慧期為徒一年本利擇和=1訪00毫0絲式×(1+姻0.惑1)=1楚10傾0(元矩)年利直率即女為實(shí)揭際利趟率10陶%。(2)計(jì)喜息周狂期為鉗半年本利扇和=1調(diào)00牙0攪×(1+截0.庫1/窄2)2=1拘10紛2.忌5(元路)實(shí)際酒利率=1騾0.噸25化%第二價(jià)節(jié)巨現(xiàn)曾金流練量與斤現(xiàn)金慌流量獎(jiǎng)圖一、和現(xiàn)金仰流量訴的相詳關(guān)概足念1、現(xiàn)映金流憶入(最正值扎)資金其的收咸入,身稱之守為現(xiàn)留金流李入。2、現(xiàn)望金流捧出(鉤負(fù)值叮)資金汗的支舞出,屠稱之憐為現(xiàn)群金流半出。3、現(xiàn)等金流留量在一恥定時(shí)賤期內(nèi)拖,各饞時(shí)點(diǎn)號(hào)上所圓發(fā)生撤的現(xiàn)攀金流判入和題現(xiàn)金植流出勞,稱取之為疑現(xiàn)金桿流量笑。4、凈幣現(xiàn)金隙流量在一版定時(shí)呈期內(nèi)勢(shì),同價(jià)一時(shí)匹點(diǎn)上歉現(xiàn)金渾流入志與現(xiàn)祥金流視出之絡(luò)差,會(huì)稱之脈為凈鋼現(xiàn)金達(dá)流量費(fèi)。二、浴現(xiàn)金憑流量細(xì)圖及風(fēng)其繪島制(一怖)現(xiàn)旋金流策量圖逃的含迅義現(xiàn)金托流量鉛圖是疫表示罰項(xiàng)目忠系統(tǒng)詢?cè)谡鷤€(gè)壽有命周誕期內(nèi)霸各時(shí)哨點(diǎn)的竊現(xiàn)金然流入涉和現(xiàn)煙金流抬出狀鏈況的慨一種碗圖示否?,F(xiàn)金艙流量耐圖具嚼有三限要素嫂:(1)時(shí)油間;幫(2)方裙向;睡(3)大唐小現(xiàn)金圣流量隆圖時(shí)間t0123時(shí)點(diǎn)漆,表斤示這哄一年浴的年黎末,庭下一雨年的娛年初200150現(xiàn)金流量現(xiàn)金逝流入現(xiàn)金猶流出注意圓:若蜘無特阿別說柔明時(shí)間刪單位龜均為合年;投資盼一般洽發(fā)生國(guó)在年門初,后銷售吩收入豎、經(jīng)學(xué)營(yíng)成障本及腔殘值窩回收染等發(fā)財(cái)生在耐年末蒙?,F(xiàn)金搭流量抱的大小弊及方攏向(二震)現(xiàn)異金流勸量圖戶的繪崖制規(guī)愧則橫軸域?yàn)闀r(shí)鐘間軸啊,0表示閃時(shí)間墓序列攻的起蘇點(diǎn),N表示條時(shí)間躍序列查的終碼點(diǎn)。與橫居軸相膏連的覺垂直框箭線者代表虧不同牽時(shí)點(diǎn)誰的現(xiàn)壘金流炮入或滋現(xiàn)金花流出刮。用箭彼線的嬸長(zhǎng)短俘表示橡現(xiàn)金距流入覆或現(xiàn)陪金流陽出的襯大小幫。三、財(cái)案例沙說明20攝09年,緩某投少資者磨擬用匙三年雕時(shí)間臂以50賤0萬元垮的價(jià)臣格按照恰分期奸付款沉的方燈式購孩買某敘一商籮業(yè)樓揪。已票知前2年的付款后比例撕分別臉為20而%、30梨%,余逆下的跨在第3年付清,熔并在悅該年鋸年末獅裝修之完畢吐,裝鄰修成匙本為15萬元揭,第4年即庫出租律,毛桌租金獎(jiǎng)為60萬元爪,經(jīng)尤營(yíng)成案本為20萬元,辟并假栗設(shè)今涂后幾享年毛竟收入顏和年櫻經(jīng)營(yíng)伏成本階均保明持不變,玩出租4年后覆,該布投資漸者把度該樓補(bǔ)轉(zhuǎn)售卸給別扶人,飯獲得80存0萬元嘴的收乒入,蔑假設(shè)糾投資渾和經(jīng)杠營(yíng)期禮的收變支均結(jié)發(fā)生在年仰末,塌要求芳:編昆制該盲商業(yè)態(tài)樓投款資項(xiàng)瓣目的?,F(xiàn)金且流量圖和泉凈現(xiàn)優(yōu)金流籮量圖擁。練習(xí)都:繪必制現(xiàn)動(dòng)金流嘉量圖1、某察企業(yè)賺計(jì)劃驅(qū)投資稼的一劇個(gè)項(xiàng)爸目,軍在第似一年年罵末需汽要投撒資10峰0萬元病,第始二年瞎年末彼需要投冊(cè)資15走0萬,手項(xiàng)目鉛能在狼以后阻三年丙內(nèi)每鄙年年末帽產(chǎn)生10捏0萬的僚收入危。試?yán)懋嫵鐾F(xiàn)金但流量圖。第三秒節(jié)莫資金犯的等宰值計(jì)赤算一、蜘資金偉等值女的相兇關(guān)概裙念1、資火金等吊值資金派等值針:數(shù)享額不好相同腳,旨但價(jià)鉆值相外等的認(rèn)資金桶,我郊們稱暫之為資金滋等值。資金鴿等值過包含3個(gè)因變素:幫(1)資匙金額紙大小乖;(2)資贊金發(fā)灰生的宵時(shí)間畜;(3)利莫率2、現(xiàn)僑值(P)將未駛來時(shí)善點(diǎn)上抽的資偶金額該換算般成現(xiàn)鍵在時(shí)五點(diǎn)上役的資垃金額框,稱脂之為艙現(xiàn)值宮。3、終櫻值(F)與現(xiàn)久值等元價(jià)的背未來舊時(shí)點(diǎn)柿上的緊資金段額,該稱之申為終秤值或贊將來帳值。4、時(shí)伴值資金果在運(yùn)霸動(dòng)過查程中御某一貓時(shí)點(diǎn)勉上與造現(xiàn)值丸等值殺的金孫額稱紋之為屠時(shí)值依。5、年直金(A)一定穗時(shí)期繡內(nèi)等睜額收痕付的云序列站稱之挪為年焦金。6、折攔現(xiàn)(缺貼現(xiàn)懷)將終份值換續(xù)算成安現(xiàn)值時(shí)的過芳程稱轉(zhuǎn)之為蘿折現(xiàn)聞(貼趙現(xiàn))柴。7、折鋤現(xiàn)率蔑(貼漿現(xiàn)率色)在折習(xí)現(xiàn)過械程中網(wǎng)所使殲用的糾利率吉稱之細(xì)為折爽現(xiàn)率(貼階現(xiàn)率止)。二、蘿資金喇等值約的計(jì)畏算1、復(fù)利拔終值圣的計(jì)叉算復(fù)利揮終值闊是現(xiàn)成在投蛙入的煉一筆搜資金患按照類一定的鞭利率置計(jì)算搜,到蛙計(jì)算飽期末辭的本臥利和舊。已知噸復(fù)利出現(xiàn)值P、利末率i,求n期后各的復(fù)鳴利終值F,復(fù)削利終搭值的和計(jì)算籍公式躲為:F=P(1+i)n=P或F=P(F/疫P,i,n)式中譜(1+i)n為終禽值系種數(shù)或迎復(fù)利純系數(shù)詢,記為鉛(F/財(cái)P,i,n)裹。[例]某工列程項(xiàng)州目需究要投急資,剝現(xiàn)向深銀行渾借款10晶0萬元躬,年椅利率暴為10粉%,借水款期旅為5年,刃一次銀還清耳。問5年末暴一次鑒償還踐的本南利和羽是多騙少?2、復(fù)瞞利現(xiàn)童值的痕計(jì)算如果匠想在嶼未來就的第n期期蛋末一氧次收合入數(shù)獨(dú)額為F的現(xiàn)莫金流吧量,免在利憤率為i的復(fù)稿利計(jì)匠息條拔件下,待求現(xiàn)學(xué)在應(yīng)賤一次農(nóng)投入遠(yuǎn)本金P是多籃少?,F(xiàn)值港的計(jì)牢算公摩式是眉終值著的計(jì)鈴算公蛇式的帽逆運(yùn)算。誤即:P=F(1+i)-n或P=侍F(P/攝F,i,n)式中夸(1+i)-n,為跡現(xiàn)值帥系數(shù)抓,記東為(P/五F,i,n)嗚。[例]某企翠業(yè)擬挨在5年后舞能從節(jié)銀行見取出2萬元捉購置牌一臺(tái)墊設(shè)備宏,若欲年利積率為10錘%,,啦那么口現(xiàn)在彩應(yīng)存飼入銀僑行多壤少錢荷?3、年炕金終庸值的輝計(jì)算年金遭終值駕是在運(yùn)一段位時(shí)期貍內(nèi),塵每隔拾相等甜的的時(shí)順間等毫額支呢付的苦現(xiàn)金客流量A,按駛照利愚率i復(fù)利計(jì)鉛息,曬按照韻一定撈的利隨率計(jì)應(yīng)算到蛙期的攜年金麥本利和F的公姥式為線:式中水稱尺為年恨金終詞值系啦數(shù),很用符將號(hào)(F/鐵A,i,n)表合示。[例]某公構(gòu)司為欄設(shè)立悲退休其基金俱,每陡年年匪末存詞入銀蜻行2萬元書,若嚷存款潛利率哭為10鉗%,按傷復(fù)利奧計(jì)算張,第5年末皂基金紙總額正為多灑少?4.償債坑資金桐的計(jì)塞算償債味基金泰是為指了應(yīng)停付若竭干年其后所犬需要?jiǎng)┑囊话櫣P資金,萄按照像一定翼的利浙率計(jì)飽算,釣在這n期內(nèi)賀連續(xù)征每期縫期末等額片償債茅基金浮值A(chǔ)。計(jì)算氧公式往為:式中收稱為唉償債縫基金粱系數(shù)撓,用贊符號(hào)秀表示言。[例]某工踢廠計(jì)哄劃自豆籌資斤金于5年后據(jù)新建鬼一個(gè)披基本搶生產(chǎn)宵車間濤,預(yù)溪計(jì)需忘要投竊資50主00萬元幕,若協(xié)年利俊率為5%,在禍復(fù)利悶計(jì)息品條件飾下,午從現(xiàn)基在起翁每年皂年末差應(yīng)等紡額存所入銀蒼行多殼少錢險(xiǎn)?5.資本選回收唯的計(jì)隸算資本燦回收殖是指宏為了泰回收今現(xiàn)在禿投入糊的一杜筆資金逆,按稍照一辛定的融利率紛計(jì)算獵,在民一段林時(shí)間摸內(nèi)每相株等的握時(shí)間卷應(yīng)該勉提取顫的等末額款票項(xiàng)。計(jì)算討公式羽為:式中塊稱為午資本白回收腥系數(shù)那,用測(cè)符號(hào)枯表示督。[例]某工梅程項(xiàng)扛目投逃資借乒款為50萬元率的現(xiàn)閣值,窯年利燙率為10閃%,在址復(fù)利物計(jì)息韻的條扇件下轉(zhuǎn),擬標(biāo)定分5年于閃每年妄年末族等額絮償還按,求飲每年獄的等斧額償詠還額誤是多兄少?6.年金露現(xiàn)值錦的計(jì)咽算年金輩現(xiàn)值達(dá)是指軋?jiān)谝幻螘r(shí)療間內(nèi)健每隔掛相等弱的時(shí)讓間投入的嘴款項(xiàng)勝,按格照一勁定的著利率慎計(jì)算洗,折墊合到津現(xiàn)在鍛的值俊。年金舟現(xiàn)值音的計(jì)賄算公居式為嫁:式中論稱之柳為年及金現(xiàn)歌值系傻數(shù),逐用符年號(hào)表偵示。[例]如果授某項(xiàng)賓工程1年建直成并會(huì)投產(chǎn)辦,壽聾命為10年,鳥每年萍凈收爸益為2萬元在,按10第%的折川現(xiàn)率計(jì)矛算,獵恰好假能夠攤在壽要命期悲內(nèi)把土起初架投資全部蛇收回槐。問妄該工惱程起嗓初所指投入找的資本金為多少涂?三、懲資金也等值切計(jì)算敘注意棗事項(xiàng)1、P是現(xiàn)衣在第躁一計(jì)狀息期六開始對(duì)時(shí)(侍即年迫初)寺發(fā)生;2、F是在傷考察聯(lián)期期壺末發(fā)勉生;3、各競(jìng)期的憐等額鏈支付A,發(fā)季生在幻玉各期社期末脫;4、當(dāng)卵問題育包括P與A時(shí),碎第一駱個(gè)A與P隔一期。梨即P發(fā)生鴉在A的前碌一期鑄;5、當(dāng)資問題跌包括A與F時(shí),骨支付乒系列創(chuàng)的最顏后一個(gè)A與F同時(shí)醬發(fā)生隙。四、到小敬結(jié)資金呆等值海計(jì)算構(gòu)涉及恢到現(xiàn)眼值(P)、上終值迷(F)、列年金安(A)之嚷間的費(fèi)相互窗轉(zhuǎn)化掛,如找果已知蹦其中附兩者饅,就央可以筆推導(dǎo)郊出第鋪三者淘,他富們之間即的相坑互轉(zhuǎn)陰化可堅(jiān)以用遇圖示夢(mèng)表示國(guó):PF牲A五、熟應(yīng)用污舉例例:某工宜程項(xiàng)果目計(jì)罩劃3年完閱成,3年中半每年年否初分寸別貸典款10樓00萬元嚴(yán),年訴利率8%,若建素成后串分三踏年每稅年年剩末等躬額償傲還全夕部投資腎額,啄每年慣應(yīng)償集還多柿少?解:捧先畫如現(xiàn)金便流量想圖(征以項(xiàng)懇目為份研究聚對(duì)象件)0123456A2=?A1=1餐00妖0第三易章房地鋪產(chǎn)投懲資環(huán)陽境及攏市場(chǎng)送分析一、畜房地醫(yī)產(chǎn)投描資環(huán)蹄境分踐析二、奮房地軌產(chǎn)投勁資市彎場(chǎng)分竭析第一廢節(jié)誦房且地產(chǎn)慶投資攜環(huán)境墾分析一、槐投資見環(huán)境旦的含肌義及奔其特現(xiàn)征(一響)投旁資環(huán)嚴(yán)境含僻義狹義怨上:投資愛環(huán)境像主要串指自扛然環(huán)俊境和里經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)環(huán)境密。廣義坐上:投資垃環(huán)境奏是指構(gòu)影響熔投資徒活動(dòng)禍整個(gè)編過程拋的外護(hù)部的噴各種愁情況無和條網(wǎng)件的吉總和回。包蛙括:爆地理裂環(huán)境倘、基股礎(chǔ)設(shè)納施、涌社會(huì)躁、政作治、慈經(jīng)濟(jì)悲、文雙化和辰習(xí)俗懷等各播個(gè)領(lǐng)天域。(二視)投慰資環(huán)冷境的沖特征系統(tǒng)恰性投資念環(huán)境塊是一送個(gè)包薄含多疾要素惠的有喪機(jī)整帶體,赴系統(tǒng)忌各要奶素相互聯(lián)傲系、汪相互豆制約庸。動(dòng)態(tài)漠性投資萬環(huán)境違是一到個(gè)動(dòng)卷態(tài)系冤統(tǒng),??偺幯a(bǔ)于不孔停的述運(yùn)行婚過程錘中。主導(dǎo)痛性在不康同的礦發(fā)展飛階段奴,區(qū)滴域社衣會(huì)經(jīng)扮濟(jì)各液要素襖中總性有一奏個(gè)或幾個(gè)堅(jiān)要素拖居于悼主導(dǎo)猾地位灰。區(qū)域?qū)有酝顿Y州環(huán)境匙具有單顯著巧的區(qū)導(dǎo)域特愚性。二、架投資稻環(huán)境裙的分謹(jǐn)類1、按數(shù)其與史投資押的關(guān)痕系廣義宿:自渴然、州經(jīng)濟(jì)回、政舊治和構(gòu)社會(huì)快四大獻(xiàn)因素闊在內(nèi)悲的綜謠合的復(fù)雜牲的系省統(tǒng)。狹義涂:自刻然環(huán)謝境和啟經(jīng)濟(jì)義環(huán)境2、按渾投資偷環(huán)境消所具翠有不園同特衛(wèi)點(diǎn)與壘分類硬環(huán)濾境:尾自然退環(huán)境按和基臺(tái)礎(chǔ)設(shè)轉(zhuǎn)施軟環(huán)懂境:皮對(duì)投驢資活怒動(dòng)有除重大板影響考的政孩治、悅經(jīng)濟(jì)篇、社踩會(huì)、人文展等方引面的陸外部膀條件湯。3、按辮投資莖環(huán)境處層次栽分,哪有宏效觀、慘中觀啄和微淋觀之葉分宏觀懸:總玩體經(jīng)啊濟(jì)環(huán)設(shè)境中觀戚:地磁區(qū)投障資環(huán)悶境和濁行業(yè)菌投資桑環(huán)境葛。微觀昆:投跌資活叉動(dòng)的照具體鉛場(chǎng)所墊的自蛇然、鍬經(jīng)濟(jì)刑、社支會(huì)條少件。三、房地悄產(chǎn)投溜資環(huán)五境分級(jí)析的詢內(nèi)容房地纏產(chǎn)投核資環(huán)磨境分訓(xùn)析的逮八大赤因素覆:一、桃社末會(huì)環(huán)柳境社會(huì)數(shù)制度疫:政宴治制獻(xiàn)度與僚社會(huì)碑管理房誠制度社會(huì)津秩序制:社清會(huì)政臭治秩表序和蜜經(jīng)濟(jì)木生活繳秩序社會(huì)閥信譽(yù)木:公嗓共道考德水太準(zhǔn)和從法律二、臘政膊治環(huán)宰境政治曲體制想和政挖權(quán)問釋題政治縮慧局勢(shì)政策三、遣法律費(fèi)環(huán)境法律昌完整毯性;蓮法制用穩(wěn)定腔性和僚法律慘的公鍵正性小。四、粱經(jīng)濟(jì)燃環(huán)境宏觀去經(jīng)濟(jì)械環(huán)境睬:總污體經(jīng)枯濟(jì)環(huán)歉境市場(chǎng)絮經(jīng)濟(jì)溪環(huán)境輪:投桑資項(xiàng)貢目面銀臨的噴市場(chǎng)就狀況驚:市條場(chǎng)現(xiàn)突狀和蚊趨勢(shì)齊、競(jìng)鋤爭(zhēng)對(duì)請(qǐng)手的炊情況技等。財(cái)務(wù)音環(huán)境蒙:金貫融環(huán)簡(jiǎn)境和話經(jīng)營(yíng)倍環(huán)境資源位環(huán)境猾:人攻力資銳源、配土地督資源跪等。五、凈文化掘環(huán)境社會(huì)墳的意且識(shí)形童態(tài):慚風(fēng)俗跑習(xí)慣俊、語逃言文注字、惕宗教呢信仰幅、價(jià)值觀赴念、泡文化固傳統(tǒng)霸、教遇育水糕準(zhǔn)等聽。六、央自然卷地理影環(huán)境投資蔥項(xiàng)目夢(mèng)所在膊區(qū)域招的自鳳然和獎(jiǎng)風(fēng)景鋼特征危。自然壩地理懸環(huán)境寇包括擴(kuò):地癥理位肚置、京地質(zhì)兔地貌碗、自細(xì)然風(fēng)光等撫。七、牧基礎(chǔ)攔設(shè)施娘環(huán)境“硬環(huán)暢境”:投億資區(qū)濱域的善交通抹、能擊源、桐通訊毯、給戀排水、衛(wèi)排污樹等。八、潑社會(huì)配服務(wù)樓環(huán)境硬件幅環(huán)境權(quán):金護(hù)融服千務(wù)、律生活責(zé)服務(wù)月、通場(chǎng)訊服親務(wù)、炊交通服孩務(wù)、蝕信息乳服務(wù)讀的服偷務(wù)內(nèi)亡容的隊(duì)設(shè)備某狀況呈;軟件珍環(huán)境比:服未務(wù)效竊率和男服務(wù)登態(tài)度廉。四、贏房地狐產(chǎn)投啦資環(huán)內(nèi)境分逐析方幅法冷熱健對(duì)比貸法等級(jí)東尺度先法道氏捐評(píng)估忌法閔氏鋪評(píng)價(jià)優(yōu)法(一壞)冷兵熱對(duì)算比法依據(jù)轉(zhuǎn):19怨68年,液美國(guó)近利特沿法克點(diǎn)和班級(jí)廷兩槐位學(xué)傭者對(duì)美國(guó)蚊和加預(yù)拿大爬等國(guó)閱工商存業(yè)人突士的氧調(diào)查震,在《國(guó)際商業(yè)暫安排腔的概抗念構(gòu)機(jī)架》中提歡出了睡對(duì)投鉤資環(huán)寶境分夾析的冷男熱因貞素法夾?;鞠伔椒ㄐ簭耐秹ㄙY者扶和投也資國(guó)允的立銅場(chǎng)出餡發(fā),終選定諸投牙資環(huán)逗境因氧素,扔具此逃對(duì)目稀標(biāo)國(guó)臂家逐棋一進(jìn)包行評(píng)關(guān)估并將燃之由“熱”至“冷”依次視排列姨,熱椒國(guó)表情示投資環(huán)擴(kuò)境優(yōu)層良;泛冷國(guó)辟表示傲投資約環(huán)境屠欠佳極;具體趣過程象:把投晃資環(huán)肯境分區(qū)為七亮大因右素:政治撞穩(wěn)定欠性;市場(chǎng)萬機(jī)會(huì)撲;經(jīng)申濟(jì)發(fā)影展及柿成就慣;文傅化一體化愚;法癢律阻撈礙;魄實(shí)質(zhì)感阻礙良和地共理及樣文化戚差距耀。特性舞:是最遙早提番出的橫投資功環(huán)境膊分析頌方法昂,雖翅然在制因素的煮選擇戀及評(píng)炮判上井有失善系統(tǒng)晴性,疫但為帽環(huán)境銜分析暖的方法的懸形成節(jié)和完羅善奠拌定了拐基礎(chǔ)桃。(二將)等級(jí)華尺度族法依據(jù):19也69年,澤美國(guó)蕩學(xué)者構(gòu)斯托誓伯發(fā)淡表了《如何樹分析國(guó)粥外投稠資氣渡候》,提犯出了筋投資丙環(huán)境壺的等濟(jì)級(jí)尺散度分析法異。過程眼:將訴投資限環(huán)境韻分為屑八大輪因素犯:資本溪抽回思限制較度;雨外國(guó)見股權(quán)塑比例當(dāng);對(duì)簽外商侵的管光制和歧視鑼程度渾;貨蜜幣穩(wěn)藏定性票;政養(yǎng)治穩(wěn)視定性且;給山予關(guān)勸稅保護(hù)的嗓意愿俗;當(dāng)倍地資爆本的陽可供俱程度賄;近富五年燃的通真貨膨脹率硬高低處。又把釋八大虧因素隨分為4-昂7個(gè)子息因素播,根曾據(jù)個(gè)投因素鄭和子可因素對(duì)漠投資蔽環(huán)境賠的影姜響程攜度,背定出殼從最乒差到戀最好倚的各種情嚴(yán)況的服分類熟標(biāo)準(zhǔn)裙,好械的情船況評(píng)止分為12、14、20分不等呀。最揉差情碎況為0、2、4分不惱等,枕按各至種情驚況打分,己綜合捕后得單出投傍資環(huán)話境總茶分:8-吵10蠶0分,刺分?jǐn)?shù)脂越高,毀投資讀環(huán)境侄越好弄。優(yōu)缺細(xì)點(diǎn):指標(biāo)幅趨向節(jié)于具頃體,予因素雁趨向豆于量排化。碧但考核的暴是東海道國(guó)增對(duì)外壟資的巖優(yōu)惠尚條件聯(lián)及吸傍引外碗資的炊能力,懸并沒腦有考彼慮項(xiàng)杏目所退在地渣的具晉體環(huán)毫境條班件,萄有其局限專性。(三陰)道斃氏評(píng)鴨估法依據(jù)布:美國(guó)舊道氏穿化學(xué)功公司見根據(jù)嫁自己林在海若外投玻資的經(jīng)驗(yàn)頸提出涉的。方法跑:把海夏外投錫資風(fēng)足險(xiǎn)分仁為:班競(jìng)爭(zhēng)憑風(fēng)險(xiǎn)鮮和環(huán)票境風(fēng)險(xiǎn)。道氏燃公司蛾把影淚響投勾資環(huán)儀境的政因素喊按其袍形成插的原因腐和作半用范肯圍分寧為兩物部分速。1、企瞎業(yè)從潮事生朵產(chǎn)經(jīng)諒營(yíng)的板業(yè)務(wù)穗條件劉;2、可溪能引配起這黨些條程件變濃化的奧主要貍壓力刺;過仔程:■評(píng)估鉛影響避企業(yè)棋業(yè)務(wù)嗓條件惜的諸篇因素避;■評(píng)估拒引起恢變化膨的主傻要壓菌力因軌素;■在前升述兩撒步的化基礎(chǔ)哄上,物進(jìn)行溪有利永因素打和假歌設(shè)條聽件的匯絞總,賤從中逐指出8-馬10個(gè)在豈某個(gè)叔國(guó)家家的某纖個(gè)項(xiàng)凳目能獲得含成功季的關(guān)豪鍵因頃素;■在確撲定這師個(gè)關(guān)銀鍵因散素及祖其假退設(shè)條雪件后交,提假出4套項(xiàng)目預(yù)嘴測(cè)方設(shè)案:第一纏套方醬案:希根據(jù)仍未來7年中宵各關(guān)孟鍵因委素“最可能”的變照化而誤提出器的預(yù)俯測(cè)方邊案;第二粗套方熊案:蚊假設(shè)鬧各關(guān)咐鍵因各素的渣變化手比預(yù)乒期的好,號(hào)提出“樂觀”預(yù)測(cè)刃方案輩。第三坡套方否案:橋假設(shè)啞個(gè)關(guān)腸鍵因玩素的希變化內(nèi)比預(yù)泰期的差,赤提出‘悲觀’的預(yù)嬌測(cè)方獻(xiàn)案。第四娛套方氣案:羽各關(guān)妥鍵因匯素變子化最竹壞,綠可能絕導(dǎo)致公司“遭災(zāi)”的預(yù)貢測(cè)方誤案。四套禍方案糾提出抹后,漏請(qǐng)專寄家對(duì)秒各方羊案可恭能出童現(xiàn)的概率諷進(jìn)行癢預(yù)測(cè)夏,為揭決策渾提供轎參考幫。(四倒)多衰因素遞和關(guān)重鍵因方素法依據(jù)承:香港費(fèi)大學(xué)蠢的閔捐建蜀莫教授售提出哪。1、多旺因素覺分析惜法又稱剃為體余制評(píng)騾價(jià)法醉,從潮政治爆體制診、法址律體納制和經(jīng)奴濟(jì)體其制對(duì)蘇外國(guó)束投資蘇者投武資風(fēng)斜險(xiǎn)的祝影響?yīng)劤霭l(fā)拒,將影投響投釋資環(huán)初境的水因素史分為州十一辭類,甲在按角五級(jí)辟分別計(jì)匯算。先對(duì)挺各類帖因素嗎的子額因素恭作出擾綜合霸評(píng)價(jià)租,按泡此對(duì)該所類因踢素作園出優(yōu)慶、良床、中嬸、可觀、差遭的判繩定。最后豪按公屢式計(jì)窯算:投資少環(huán)境慶總分=∑病W別i春(5必ai櫻+4快bi鄰+3布ci個(gè)+2追di陣+e鐵i)Wi址:第I類因往素的蹈權(quán)重漲;Ai、bi、ci、di、ei板:第I類因筍素被廁評(píng)為臘優(yōu)、忙良、中、飲可、吊差的妨比率置。投資姥環(huán)境莫總分魄在1-裂5之間嶄,越粘接近5,說候明投識(shí)資環(huán)境接越好間。多因擱素分懇析方歌法影響因素子因素權(quán)數(shù)政治政治穩(wěn)定性、國(guó)有化可能性、當(dāng)?shù)卣耐赓Y政策;0.15經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、物價(jià)水平;0.10財(cái)務(wù)資本與利潤(rùn)外調(diào);對(duì)外匯率;集資與借資的可能性;0.15市場(chǎng)市場(chǎng)規(guī)模;分銷網(wǎng)點(diǎn);輔助機(jī)構(gòu);地理位置;0.10基礎(chǔ)設(shè)施國(guó)際通訊設(shè)備;交通與運(yùn)輸;外部條件0.05技術(shù)條件科技水平;勞動(dòng)生產(chǎn)力;專業(yè)人才的供應(yīng)0.05輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平;輔助工業(yè)的配套設(shè)施等;0.10法制商法;勞工法;專利法等各項(xiàng)法律健全度;執(zhí)行情況0.10行政效率機(jī)構(gòu)設(shè)置;辦事程度;工作人員的素質(zhì)等;0.05文化當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣;對(duì)外企的信任與合作程度;0.05競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)弱等0.102、關(guān)亭鍵因杏素法針對(duì)部多因宗素分割析法鍵只是蔽對(duì)某螞一地鋼區(qū)的津投資環(huán)境鑼進(jìn)行戀一般襲性分示析,沒有笨對(duì)各重類投拘資動(dòng)哀機(jī)進(jìn)橫行分析昨,又盆提出惹了關(guān)簽鍵因感素法,從影以響投溝資環(huán)姨境的一般頭因素熄中,找出倉影響彈投資興動(dòng)機(jī)被實(shí)現(xiàn)仿的關(guān)脖鍵因素。催然后忙根據(jù)猛這些復(fù)選出晨的關(guān)奏鍵因鬧素采技用多叔因素分析蒸的方科法進(jìn)斃行評(píng)婆價(jià)。例如酬:影蜘響投鞭資環(huán)王境的釀關(guān)鍵腫因素1、降億低成厚本:對(duì)適合爆當(dāng)?shù)仡~工資泡水平均的勞賺動(dòng)生瞧產(chǎn)率防;土地費(fèi)麗用;誘原材彩料價(jià)紀(jì)格;肢運(yùn)輸欣成本2、發(fā)織展當(dāng)宴地市瞞場(chǎng):逃市場(chǎng)您規(guī)模采;營(yíng)棚銷輔閃助機(jī)惕構(gòu);濤文化環(huán)境桃;地慘理位屈置;幻玉運(yùn)輸性等;3、獲竟得原竿材料淘:資岡源;驗(yàn)當(dāng)?shù)剡M(jìn)貨幣去匯率僻;當(dāng)壯地通模貨膨脹率聞;運(yùn)怎輸條辜件;4、風(fēng)瓜險(xiǎn)分韻散:座政治真穩(wěn)定殊性;尊國(guó)有等化可蠢能性買;貨膊幣匯率;趕通貨咽膨脹先率5、追疼隨競(jìng)栗爭(zhēng)者侍:市蛙場(chǎng)規(guī)衫模;調(diào)地理逃位置進(jìn);法裂制建蔥設(shè)6、獲暫得當(dāng)糕地的司生產(chǎn)賢和管害理技烏術(shù):譜科技詳發(fā)展末水平詳;勞動(dòng)生怠產(chǎn)率野;例如獨(dú):我堪國(guó)開枕發(fā)建復(fù)設(shè)的孫普通踩住宅劫投資糠項(xiàng)目1、重伐點(diǎn)因豆素:企權(quán)數(shù)[0匯.6復(fù)]市場(chǎng)棄環(huán)境與中的方購買障能力磚,市孕場(chǎng)容朋量,貿(mào)供應(yīng)戒量等戴;財(cái)務(wù)乳環(huán)境幟中的瞎項(xiàng)目步融資伙可能旋性;陡融資橋成本嗽,稅夫費(fèi)負(fù)緊擔(dān)等自然魄環(huán)境碰中的齡地理脾位置臭,風(fēng)強(qiáng)景地呢貌,基礎(chǔ)脈設(shè)施乎條件惱中的賞電力剃、通牲訊、掩給排柔水、信交通謙等;2、一凱般因館素:兄權(quán)數(shù)[0擱.3考]經(jīng)濟(jì)東環(huán)境仙中的醒消費(fèi)醉結(jié)構(gòu)扒、居趙民收慮入、園物價(jià)壟指數(shù)榴;資源符環(huán)境搬中的脂勞動(dòng)獸力資貸源條膨件、粗原材掠料供翠應(yīng)等耀;3、次脆要因書素,拔權(quán)數(shù)[0飛.1丈]社會(huì)彎環(huán)境款中的緞社會(huì)薪秩序膚、社威會(huì)信銹譽(yù);文化犧環(huán)境消中的剃文化饅傳統(tǒng)寺、教扔育水鼓準(zhǔn);環(huán)境側(cè)因素幕的類榆型及瞇權(quán)數(shù)倆確定妙后,長(zhǎng)按照旱多因素酷法的鬧計(jì)算勝公式腥,計(jì)桑算該賣投資雀項(xiàng)目陡的投資資環(huán)境糟總分造,進(jìn)舒行評(píng)伙價(jià)。(五測(cè))SW駐OT分析SW娃OT分析奇思路宏觀環(huán)境重要因素中觀環(huán)境重要因素微觀環(huán)境重要因素企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析綜合分析經(jīng)營(yíng)決策SWOT說明:S為企咱業(yè)內(nèi)魔部環(huán)識(shí)境的干優(yōu)勢(shì)邪,W為企璃業(yè)內(nèi)影部環(huán)渴境的瞎劣勢(shì)贊,O為企題業(yè)外僵部環(huán)受境的鍵機(jī)會(huì)報(bào),T為企記業(yè)外妹部環(huán)喬境的圈威脅亡。四種米內(nèi)外但因素則的組日合S+T=可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)S+O=機(jī)會(huì)點(diǎn)W+O=可借力機(jī)會(huì)點(diǎn)W+T=風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

機(jī)會(huì)即可進(jìn)取的市場(chǎng)空間,包括市場(chǎng)空白、市場(chǎng)供給不足、市場(chǎng)供給缺陷以及憑實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)入市。關(guān)鍵是抓住機(jī)會(huì),及早出擊。

外部環(huán)境不利,潛藏風(fēng)險(xiǎn),但企業(yè)處于有利狀態(tài),風(fēng)險(xiǎn)尚可規(guī)避。此時(shí)應(yīng)以企業(yè)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)為基礎(chǔ),進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方向改革。

外部環(huán)境產(chǎn)生了機(jī)會(huì),但企業(yè)處于劣勢(shì),所謂有心無力,機(jī)會(huì)在身邊卻無法掌握。關(guān)鍵是抓住機(jī)會(huì),借力進(jìn)取。

自身資金不足,還要去做市場(chǎng)上已飽和的項(xiàng)目,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大,自身回避風(fēng)險(xiǎn)的能力差,決策失誤可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)。

一、銳房地談產(chǎn)投輸資市鼓場(chǎng)分拋析的僑含義房地以產(chǎn)投份資市拌場(chǎng)分爬析是蛙通過夫信息阻將房彼地產(chǎn)薪市場(chǎng)的湖參與稅者與廚房地萄產(chǎn)市據(jù)場(chǎng)聯(lián)叔系起死來的惜一種勉活動(dòng),駐即通觀過房淋地產(chǎn)步市場(chǎng)斧信息肥的收糟集、省分析蠶和加工仇處理嶄,尋冰找其劈燕內(nèi)在文的規(guī)真律和尸含義匙,預(yù)墾測(cè)市場(chǎng)歉未來全的發(fā)特展趨督勢(shì),協(xié)用以痕幫助想房地撤產(chǎn)市蛋場(chǎng)的參盲與者駱掌握傅市場(chǎng)利動(dòng)態(tài)纖,把蹤蝶握市巾場(chǎng)機(jī)舊會(huì)或恢調(diào)整其注市場(chǎng)補(bǔ)行為歷,從主而使閱投資巴者的當(dāng)預(yù)期殘盡可股能靠近傲實(shí)際蘋結(jié)果乏。第二友節(jié)認(rèn)房地哨產(chǎn)投蓬資市撇場(chǎng)分英析二、刺房地嬌產(chǎn)投變資市俱場(chǎng)分食析的寇必要居性1、運(yùn)錦用科彼學(xué)方瓦法對(duì)蕩市場(chǎng)腹調(diào)查頑的資據(jù)料進(jìn)泉行詳扶盡分時(shí)析是泄確保恥投資回目標(biāo)渾實(shí)現(xiàn)阻的基扁礎(chǔ)。2、歷犯史的困教訓(xùn)釘:決雕策的訴失誤招使項(xiàng)挽目損乞失巨旦大。3、市烈場(chǎng)分芒析具繳有以討下作澆用:A、掌溉握市屠場(chǎng)變售化的雁態(tài)勢(shì)艘;B、有黃利于基作好貍投資斑決策態(tài);C、為嬸房地麥產(chǎn)價(jià)祥格確目定和散營(yíng)銷謀策略獲的制侵定提使供基錄礎(chǔ)和包依據(jù)凍。三、暖房地上產(chǎn)市劃場(chǎng)分伶析的攏主要頸內(nèi)容1.市場(chǎng)陽分析拜的三云個(gè)層屆面(1)城鑄市房叮地產(chǎn)稻市場(chǎng)裕分析(2)區(qū)賽域房酬地產(chǎn)捉市場(chǎng)輝分析(3)房削地產(chǎn)劇項(xiàng)目芽市場(chǎng)掃分析三、饒房地叫產(chǎn)市泉場(chǎng)分拴析的崖主要瓶?jī)?nèi)容2.房地痰產(chǎn)市澤場(chǎng)分主析的架內(nèi)容(1)房惰地產(chǎn)歲市場(chǎng)濟(jì)供給懼分析(2)房潛地產(chǎn)蒜市場(chǎng)綢需求匆分析(3)房距地產(chǎn)懼市場(chǎng)腿供求窗關(guān)系棍分析(4)房荒地產(chǎn)私市場(chǎng)尼競(jìng)爭(zhēng)新分析四、簡(jiǎn)房地側(cè)產(chǎn)投躁資市挑場(chǎng)分損析的葵依據(jù)1.房喚地產(chǎn)詠市場(chǎng)殺供給秘方面隸的信誼息2.房誤地產(chǎn)千市場(chǎng)宗需求成方面薯的信回息(1)房苗地產(chǎn)墳市場(chǎng)需求艦總量方面漫的信始息。萬如:覆現(xiàn)有蚊人口碌數(shù)量像、使勻用中招的房奔地產(chǎn)血數(shù)量馬、空關(guān)置量篇信息粱;現(xiàn)肝實(shí)和減潛在煩的房押地產(chǎn)母需求申量。(2)房暴地產(chǎn)額市場(chǎng)未需求稍傾向財(cái)方面稱的信側(cè)息。(3)房液地產(chǎn)僑市場(chǎng)鹿需求恰客戶侮特征泳方面撇的信立息。(4)房性地產(chǎn)癥市場(chǎng)殺需求牧未來較趨勢(shì)耳方面愉的信斬息。四、氏房地議產(chǎn)投癥資市挑場(chǎng)分司析的講依據(jù)3.房漂地產(chǎn)壤供求只關(guān)系湯方面棒的信彎息(1)供拌求關(guān)頭系狀雷況方稱面的偵信息,如摩:供陰給量荷的缺骨口程叛度或步空置隨率、炸空置望量,壁價(jià)格搶上漲稼或下謝跌幅達(dá)度及圈比率剖,成睬交量仇與需輪求量蠶,市總場(chǎng)吸蛛納能翼力與場(chǎng)速度禽等。(2)供松求關(guān)蠢系未醋來趨剝勢(shì)方岸面的遵信息,如滔政策美法規(guī)鑼信息吊,房療地產(chǎn)最稅收府信息希,城衫市建凡設(shè)與蕉發(fā)展朵規(guī)劃物信息遮,城濾市化佳狀況米及其客趨勢(shì)鳴方面濕的信段息,謙產(chǎn)業(yè)鑰發(fā)展辯及其婦趨勢(shì)汽方面垃的信京息,GD才P及其杜增長(zhǎng)騎率方嗽面的送信息骨,消乓費(fèi)結(jié)況構(gòu)和白消費(fèi)溪水平炮方面吩的信思息,馳房地智產(chǎn)投胖資收錫益率湖及房驅(qū)地產(chǎn)脫開發(fā)慌利潤(rùn)脆率變兼化的半信息襖等。四、爬房地策產(chǎn)投肅資市陜場(chǎng)分偏析的近依據(jù)4.房地西產(chǎn)市銷場(chǎng)競(jìng)乒?fàn)幏娇勖娴妮^信息(1)競(jìng)鋼爭(zhēng)對(duì)埋手信早息:存在猴哪些裳競(jìng)爭(zhēng)復(fù)對(duì)手盾、優(yōu)炕勢(shì)和帖劣勢(shì)宗、對(duì)盆手戰(zhàn)間略目圈標(biāo)等鍬。(2)競(jìng)鋸爭(zhēng)項(xiàng)鋤目信具息:項(xiàng)目尺定位姓、特霧色、折房型姜、銷界售戰(zhàn)箏略、賭定價(jià)困等五、樸房地藝產(chǎn)投蘿資市咳場(chǎng)分逐析的果注意竿事項(xiàng)1.房敞地產(chǎn)各投資態(tài)市場(chǎng)怕分析嘩要有夫明確基的思落路2.房覺地產(chǎn)吉投資伙市場(chǎng)貌分析退要根繳據(jù)分赤析目堵的確問定研懸究?jī)?nèi)容和矩角度3.房棗地產(chǎn)牌投資瘡市場(chǎng)蛙分析柱要把添多種趕分析邁方法豬結(jié)合健起來4.房岔地產(chǎn)銀投資邁市場(chǎng)勒分析慘數(shù)據(jù)淘要真牙實(shí)可姥靠5.房歡地產(chǎn)落投資醒市場(chǎng)博分析方要避阻免陷宅入不內(nèi)必要悠的誤縮慧區(qū)第三輪章貨房地通產(chǎn)籌鞠資與蒼融資一、始我國(guó)介房地秩產(chǎn)籌怒融資敢現(xiàn)狀二、湊房地新產(chǎn)籌損融資腔創(chuàng)新三、癢房地奧產(chǎn)籌歌融資太案例屢分析一、搏我國(guó)墳房地揀產(chǎn)籌吳融資映現(xiàn)狀我國(guó)簽房地赤產(chǎn)資嫩本市旗場(chǎng)情尾況各種掙自有譽(yù)資金39抓.6儲(chǔ)%銀行汪房地躲產(chǎn)抵基押貸燥款58抖%上市餡房地酸產(chǎn)企影業(yè)債腔券0.題9%上市雜的房暖地產(chǎn)誓公司1.分5%我國(guó)討房地仍產(chǎn)開知發(fā)資悲金結(jié)絹構(gòu)變凡化銀行+預(yù)售+開發(fā)糞商(自有聚資金)資本(股權(quán)+債權(quán))厚+開發(fā)峽商+銀行+預(yù)售房地花產(chǎn)=土地+資金房地祖產(chǎn)的鞭核心茶競(jìng)爭(zhēng)囑力:一是摔土地消,二脊是資惡金。全有了萄土地滾就可戰(zhàn)以融絕更多持的資羞金,亞有了享資金融就可局以得環(huán)到更何多的遙土地蔬,最盛終是訪要先細(xì)有錢郵,這唐是房波地產(chǎn)殃融資抹的基容本模濱式。房地補(bǔ)產(chǎn)企正業(yè)自設(shè)有資閱金與怖銀行燒貸款去比例蹄:30紫:7共0或20得:8坡0房地廊產(chǎn)企翻業(yè)資江金現(xiàn)耗狀房地哈產(chǎn)融對(duì)資就把是房塞地產(chǎn)康資金呈的融攝通,是房噴地產(chǎn)棋業(yè)與哀金融虛業(yè)密制切結(jié)戲合的作產(chǎn)物遷。房地欠產(chǎn)企騰業(yè)融賀資的采特征1.開發(fā)菊資金之需求慘量大岔,對(duì)女外源組性融刻資依視賴性劍高。2.土地有和房久產(chǎn)的伶抵押崖是重刻要條館件。3.資金彼面臨途較大攝經(jīng)濟(jì)下風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)和財(cái)券務(wù)風(fēng)融險(xiǎn)。我國(guó)偵房地?fù)舢a(chǎn)企撐業(yè)融餃資方著式的尸現(xiàn)狀以銀襯行信弓貸為慶主我國(guó)70屯%左右風(fēng)的土喜地購脅置和奇房地匪產(chǎn)開冬發(fā)資薄金都溉直接昂或間躺接來波自銀塵行。企業(yè)差上市躲融資輩為輔“上半市融義資——用融民來的溫錢買描地——再用叨買來粒的地毯融資耀”的連方式,已經(jīng)腰被許機(jī)多業(yè)頂內(nèi)人林士看吐做推渡高土跳地價(jià)手格的殺一種交重要辦因素杯。個(gè)別虹企業(yè)攝能夠炊涉及塵到其嶺他融摸資方惹式僅有犬個(gè)別依企業(yè)削使用攤過如贏債券宵、房蕩地產(chǎn)事信托顆投資艱基金(R味EI魄Ts列)、典善當(dāng)融豈資、射金融責(zé)租賃鋤、過菠橋貸鋤款以供及信尸托融銜資等屈方式啦。以銀我行信毀貸為共主的秩融資怨方式稠存在壇的問鮮題1.對(duì)于毛開發(fā)殿商而裹言,貸款姐受政漢策影慈響比芬較大,且貸植款的咸門檻土越來截越高煉。2.對(duì)于樣銀行寒而言,至少撿存在敘著以嬌下兩卵種風(fēng)蓄險(xiǎn):第一,呆壞冊(cè)賬風(fēng)賢險(xiǎn)。懷銀行義無法呆使用常如證礎(chǔ)券化漢的方災(zāi)式來弦分散諷這種業(yè)風(fēng)險(xiǎn),而只夠能將斑風(fēng)險(xiǎn)塘集中青在自指己身校上。第二,成本畏增加眠風(fēng)險(xiǎn)議。我延國(guó)還洋沒有筒發(fā)達(dá)睬的評(píng)挑估市膠場(chǎng)和訪評(píng)級(jí)辣市場(chǎng)蠻。3.對(duì)于擔(dān)政府鍬而言,如果已大量姿的房秧地產(chǎn)可融資榜都是為來源裝于銀日行系慣統(tǒng),必然緩會(huì)增鑼加對(duì)烘房地收產(chǎn)調(diào)師控的她難度怕。宏觀搭調(diào)控茶下房偶地產(chǎn)頃企業(yè)憤融資撤現(xiàn)狀1.緊縮窄政策幸下銀副行貸疊款難屯度加仔大20夸10年以娛來,摧央行4次加盈息,纏每一族次加店息都搜直接拘增加榆了房尼地產(chǎn)開企業(yè)武的開絮發(fā)成祝本,鏈加劇糧了經(jīng)魚營(yíng)風(fēng)雖險(xiǎn)。全央行12次提腹高大漂型金傳融機(jī)森構(gòu)的倒銀行盯存款兼準(zhǔn)備科金率掃,使焰得目盞前的宮銀行虛存款成準(zhǔn)備惹金率組上升峽到21恩.5墊%,目處的在拜于收帽縮商吉業(yè)銀層行的篇信貸繪數(shù)量灶,緩勢(shì)解市載場(chǎng)上耍貨幣天流通青過剩明問題柱。但靈緊縮懂信貸傅的同話時(shí)也點(diǎn)減少姐了房市地產(chǎn)曠企業(yè)參的貸盞款數(shù)案量,罰使房口地產(chǎn)選企業(yè)瘋通過饅銀行間貸款盆進(jìn)行狡融資迅的難誤度進(jìn)天一步淋加大荒。宏觀粉調(diào)控農(nóng)下房筋地產(chǎn)捷企業(yè)寺融資皺現(xiàn)狀2、房執(zhí)企再性融資宮遭拒在合兼適的艱時(shí)候挖拋出催增發(fā)是融資馬計(jì)劃?rùn)?quán),抑怎或借航道并陳購重心組曲活線融熊資,掉房地記產(chǎn)企脅業(yè)輕架而易鴨舉便倦能通貿(mào)過資邁本市項(xiàng)場(chǎng)圈微錢的弱好日紀(jì)子在20扶10年宣徐告破瞇滅。4月,閥監(jiān)管娛部門務(wù)要求相對(duì)存旗在土信地閑備置及抗炒地鍛行為銳的房務(wù)企暫綢停批才準(zhǔn)其騎上市趕、再株融資掘和重鳥大資毀產(chǎn)重董組;10月,竿房企腰重組禿正式率叫停榨;11月,縫監(jiān)管威層要聞求只最要主暴營(yíng)業(yè)醬務(wù)收終入中螺出現(xiàn)賴房地授產(chǎn)業(yè)針的上返市公斥司,兆其融拔資要樂求也漲將不曬予通需過。貨房地簽產(chǎn)企郵業(yè)迎賄來了期自20襲07年冬用天證塔監(jiān)會(huì)蘭暫停困房企IP煎O之后冰的第敗二次礙“極優(yōu)寒”仗。宏觀己調(diào)控脂下房潑地產(chǎn)鍋企業(yè)獎(jiǎng)融資寸現(xiàn)狀3、房汁地產(chǎn)腳信托少融資摩受限20稿07年中辨國(guó)銀往監(jiān)會(huì)舒頒布暮了《信托訓(xùn)公司爆管理柱辦法》和《信托案公司休集合謎資金鹿信托僅計(jì)劃合管理省辦法》等文條件來血規(guī)范包信托憐融資捆。20挨10年2月21號(hào),售中國(guó)鑒銀行因業(yè)監(jiān)播督管蔬理委娘員會(huì)割又下售發(fā)了《關(guān)于恥加強(qiáng)范信托狹公司完房地能產(chǎn)信魄托業(yè)準(zhǔn)務(wù)監(jiān)代管有冶關(guān)問條題的斬通知》,該諸通知寸要求外開發(fā)勉商具拒備二特級(jí)資梢質(zhì),方并且墾房地延產(chǎn)開贏發(fā)項(xiàng)液目“四證鴨齊全”,項(xiàng)弄目資榜本金兆達(dá)到肌國(guó)家淡最低貿(mào)比例淺,不甲得以納信托集資金紋發(fā)放圈土地手儲(chǔ)備舟貸款色。這櫻些要與求,江無疑捧又使韻房地囑產(chǎn)企恩業(yè)獲杰取資慌金的副門檻掃提高頭了。宏觀蜜調(diào)控獻(xiàn)下房敏地產(chǎn)灑企業(yè)驗(yàn)融資幸現(xiàn)狀4、預(yù)殲售資旗金監(jiān)男管全河國(guó)蔓鞭延將已閃有商灘品房妻項(xiàng)目支的預(yù)寫售資卡金用碎作購列買土田地或壯新項(xiàng)夏目開特發(fā),竊歷來悟都是映部分丘開發(fā)您商以協(xié)小博您大、耽分散遷風(fēng)險(xiǎn)冷的重俊要途填徑之座一,坡而20秒11年商軟品房亞預(yù)售選資金平監(jiān)管簽制度各已在孫全國(guó)銳各省繁市全兔面鋪藥開。餡針對(duì)終預(yù)售魄資金仇被嚴(yán)擇格監(jiān)薪管,度有業(yè)摸內(nèi)人虎士就椅對(duì)此籍表示君:“耕從長(zhǎng)榨期來鞋看,漠流動(dòng)鄭資金閣不充帖足的矮中小攔型開認(rèn)發(fā)商夾可能芽在此接影響堡之下冶出現(xiàn)芽‘無仍錢拿志地、葛無盤慨可開散’的蘭狀況儲(chǔ),最狐終將眨引起茶地產(chǎn)書業(yè)新鋤一輪膜洗牌趣。”面對(duì)屬融資屬困境脾的房龍地產(chǎn)孩企業(yè)慣應(yīng)對(duì)準(zhǔn)策略1、調(diào)節(jié)整心誓態(tài)和顆思路惡,制祥定多師元化您融資抗戰(zhàn)略比如炭將直敞接融因資方撕式和盡間接貸融資們方式托相結(jié)老合,屬或者幅將信總托計(jì)免劃及挪股權(quán)藥融資偏與銀財(cái)行信鏡貸融稠資相域結(jié)合則、房糊地產(chǎn)鋸企業(yè)春融資怎與個(gè)甚人融摩資結(jié)下合起章來的逗方式慣等。劍多種貼融資累方式扎相結(jié)孝合,雅一方浴面,率可以認(rèn)減少祖對(duì)銀薯行貸未款的絡(luò)依賴墊,緩濁解資眼金壓流力;相另一耐方面粗,可漫以降懼低資姥金成鳴本,哀減少纏企業(yè)崇的融棟資風(fēng)漁險(xiǎn)。面對(duì)桑融資原困境憑的房鼓地產(chǎn)裙企業(yè)臨應(yīng)對(duì)曬策略2、探規(guī)索有宏效的推民間淋融資欄方式隨著柴我國(guó)仍經(jīng)濟(jì)王發(fā)展運(yùn)和民種間金票融資我產(chǎn)的顫逐步隨擴(kuò)張矛,民炮間借祥貸逐吳漸活仙躍,襪特別琴是在牛經(jīng)濟(jì)計(jì)發(fā)達(dá)靠、市涉場(chǎng)化攻程度裁較高獲的地悟區(qū)。穗房地罵產(chǎn)業(yè)懇的投核資回朵報(bào)率懸相對(duì)頭來說楚比較習(xí)高,腹往往植民間腰閑置識(shí)的資史金也農(nóng)愿意兇投入馳到這徒個(gè)行懶業(yè)。啞因此略,在正確保席避免演金融望風(fēng)險(xiǎn)偵的前慶提下坦,可無以按度適當(dāng)便高于番銀行磚同期羅利率坊尋求亡向其歷它企誰業(yè)、臘自然六人融門資。面對(duì)驅(qū)融資英困境癢的房終地產(chǎn)香企業(yè)籮應(yīng)對(duì)北策略3、尋逃求合雄作開特發(fā)一是與建智筑企身業(yè)合送作開齊發(fā),絡(luò)由建養(yǎng)筑企卵業(yè)墊命資建禍設(shè),乖由開已發(fā)商擱支付券所墊聞資金欺利息病,在訪約定松時(shí)問朽內(nèi)付院清所鑒墊本碰金??先缰Ь吒哆€蚊有困匆難,內(nèi)可用僵開發(fā)斥房屋償作抵啟押,箏或者院由建肺筑企魚業(yè)出難資建鉛設(shè),毛開發(fā)板企業(yè)匪出土拴地,叮合作案開發(fā)溜。二是與大就公司遺合作洗,這兵種方音法,拐一方賢面能討得到且大企下業(yè)部撿分資絡(luò)金支商持,殃解決牌暫時(shí)象的資競(jìng)金困必難;琴另一莫方面挨可以勤借助騾大企具業(yè)的戴良好教聲譽(yù)構(gòu)吸引烈購房營(yíng)者。壓只要嘩合作鏡能成虧功,挨對(duì)中俱小企姨業(yè)來責(zé)講是蠶條融蓬資捷花徑。面對(duì)燭融資戚困境奪的房評(píng)地產(chǎn)五企業(yè)園應(yīng)對(duì)緊策略5、地草產(chǎn)企從業(yè)融義資創(chuàng)蹦新目前恩我國(guó)降房地逗產(chǎn)企倒業(yè)融競(jìng)資渠惕道較棵為單聯(lián)一,遺房地雀產(chǎn)市鄭場(chǎng)的恢融資子產(chǎn)品濟(jì)較少向。因改此可稀以借香鑒國(guó)吊外房犁地產(chǎn)雪企業(yè)至融資榨模式亂,采雄取租仁賃權(quán)季融資盾、權(quán)染益性圖融資扁、過償橋貸異款、悼委托乒貸款珍、土昆地典合當(dāng)?shù)儒佇滦驮u(píng)融資克方式赤,通薯過多魄種融噴資方犬式的近創(chuàng)新吵來確孔保房顫地產(chǎn)程企業(yè)硬的持貧續(xù)發(fā)崗展。案例雀分析鑼:保利貿(mào)房地逢產(chǎn)(孝集團(tuán)礦)股申份有欺限公我司公司季簡(jiǎn)介保利剝房地請(qǐng)產(chǎn)(張集團(tuán)洽)股避份有六限公口司是偏中國(guó)批保利倆集團(tuán)悼控股宮的大護(hù)型國(guó)忘有房宏地產(chǎn)備上市棒公司車,也穴是中沉國(guó)保艱利集時(shí)團(tuán)房雕地產(chǎn)隔業(yè)務(wù)埋的主暑要運(yùn)靠作平布臺(tái),根國(guó)家乖一級(jí)送房地區(qū)

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