旅游地產的三層價值體系

旅游地產的三層價值體系世聯研究理論近郊圈層（一）：發(fā)展相對成熟，已形成高、中、低三級價值體系高端價值體系資料來源：世聯分析*2005年價格，現已告罄**2007年價格，現已告罄均價核心資源產品類型聯排、獨棟及少量花園洋房…自然資源及溫泉、高爾夫、品牌酒店配套別墅9000-12000元/㎡公寓7500元/㎡獨棟、聯排、花園洋房…自然資源、酒店配套別墅5000-5500元/㎡洋房2800-3300元/㎡*雙拼、花園洋房…自然資源、酒店配套洋房3900元/㎡**自然資源及溫泉、高爾夫、品牌酒店配套近郊度假物業(yè)的價值體系中端價值體系低端價值體系代表性樓盤海蘭云天…東方山水…南山慶隆…2近郊圈層（二）：中、高端度假物業(yè)在近郊有較好的市場實現性海蘭云天九里香堤山溪谷墅香溪美林中安翡翠湖南山慶隆金鼎龍泉松香庭相對低端度假物業(yè)而言，中高端房產消化速度較快，單盤年均消化速度在2-5萬平方米左右，市場實現性較好資料來源：世聯分析近郊部分項目年均消化速度（平方米）1700023000350001944044250約500005360600344250約500003遠郊圈層（一）：目前遠郊市場的主流物業(yè)為中、低端度假物業(yè)，高端市場尚未啟動——均價核心資源產品類型——————精裝修公寓自然資源、精品酒店配套公寓3300元/㎡花園洋房自然資源、酒店配套洋房1600元/㎡遠郊度假物業(yè)價值體系資料來源：世聯分析代表性樓盤花漾的山谷依云美鎮(zhèn)…享湖云居…中端價值體系低端價值體系——4遠郊圈層（二）：中端度假置業(yè)需求旺盛花漾的山谷雪嶺仙山依云美鎮(zhèn)仙山流云21度洋房四面山水山水傾城總價（萬元）年消化速度（萬平方米）40中端地產低端地產20當前近郊市場以中端地產供應為主，總價區(qū)間集中在10-30萬元左右，市場實現性較好，消化速度較快低端地產總價在10萬元以下21單盤總價區(qū)間單盤年消化速度資料來源：世聯分析5根據金佛山的遠郊屬性，近期發(fā)展高端物業(yè)具有一定風險，項目近期以中端地產發(fā)力，配合高端市場的發(fā)展引導將會發(fā)生的變化城市主城和近郊土地日益稀缺未來在城市化進程、基礎道路設施、私家車等多因素促進下，遠郊與近郊、城市的空間距離將被淡化隨著金佛山旅游設施及配套的提升，城市休閑旅游方式的逐步成熟，高端度假客戶將日漸增多本項目地產市場變化示意當前近期遠期遠郊本項目本項目低端地產中端地產高端地產近期遠郊發(fā)展高端的物業(yè)風險受重慶人對空間距離的認知影響，一小時的車程對重慶客戶而言，距離較遠，且近郊同樣可提供高端物業(yè)當前遠郊旅游處于初級開發(fā)，以中低端的觀光游客為主6為建立金佛山中端地產價值，需要把金佛山打造成產品型的旅游景區(qū)；中后期開發(fā)高端度假設施驅動高端地產資源粗放產品打造高端度假設施提升價值體系客戶依托自然資源進行簡單的景觀開發(fā)設置少量的旅游產品設施旅游開發(fā)由簡單的資源開發(fā)，上升到旅游產品塑造階段，以體驗式產品為主旅游六要素完善，形成良好的區(qū)域美譽度由觀光、體驗娛樂上升到休閑度假階段通過目的地型的休閑度假設施修建，塑造地產的新價值平臺旅游市場嫁接城市低端物業(yè)價值養(yǎng)老、中端度假客戶嫁接城市中端物業(yè)價值嫁接城市高端物業(yè)價值中