談?wù)勍赓Y房地產(chǎn)投資公司在中國的現(xiàn)狀和前景如何

...v.外資房地產(chǎn)投資公司在中國的現(xiàn)狀和前景如何1.資金方面外資有錢，因為外資滾了很多年，大陸能與這些外資抗衡的也就國企幾家有實力。2.開發(fā)規(guī)劃理念首先我是做商業(yè)地產(chǎn)這一塊的，那就把太古地產(chǎn)拎出來單說吧。盡量不打馬虎眼，誠懇點。不盲目擴(kuò)X，一步一個腳印走的很踏實。說到這里我要批評國內(nèi)的開發(fā)商，盲目擴(kuò)X，瘋狂掠地，然后銷售回籠資金，然后再攻城略地，大有零售業(yè)搶占市場份額的火藥味。說實話，我不看好WD，但也不詳細(xì)點評。太古在這方面做的就很好，太古在XX的四個工程每年的租金收益是30億港元〔10年財報〕，2011年三里屯village租金收益大約是4億多港元。太古的物業(yè)是不出售的根本全部持有。太古有沒有錢？太古有錢，比國內(nèi)的開發(fā)商有錢多了。但是人家從不盲目的跟風(fēng)。我想這一點，值得我們做企業(yè)做人學(xué)習(xí)。地產(chǎn)牽涉到城市未來數(shù)十年、數(shù)百年的開展，甚至更長遠(yuǎn)。我想說的是，企業(yè)雖然是賺錢的機(jī)器，但是很多錢不可以盲目的去賺。比方一直很熱門的話題——奶粉。今天我們可能看不到很遠(yuǎn)的未來所影響的結(jié)果。這就像是一個潛伏期很長的病毒。一旦爆發(fā)不瘋即死。設(shè)計理念。可以支撐未來相當(dāng)長的一段時間。國內(nèi)很多物業(yè)支撐不了未來的開展格局，不少地區(qū)，2000年前的物業(yè)工程現(xiàn)在又要必須拆掉。拆掉挺可惜，不拆掉又不適合當(dāng)前的實際情況。大家比擬熟悉也就是三里屯的Village了，開放式的購物中心，這種設(shè)計是未來的主流趨勢。在這方面目前國內(nèi)還尚沒有一家可以可以跟得上。比方三里屯的動線很寬，密度很低，這樣其實是犧牲了有效的營業(yè)建筑面積的。如果是國內(nèi)的公司肯定不會放棄任何一點一滴的可以利用土地的。所以說太古為工程著想眼光比擬長遠(yuǎn)，理念比擬前沿；國內(nèi)大局部開發(fā)商呢，為腰包著想，鼠目寸光。比方WD的不少工程Mall旁邊搭配的商業(yè)街根本都成了擺設(shè)。運營，太古做商業(yè)地產(chǎn)幾十年了，行業(yè)經(jīng)歷極其豐富，手段也很好。值得我們行業(yè)人去好好的學(xué)習(xí)一下。舉個小例，Shoppingguide〔導(dǎo)購〕，大家談微笑效勞多少年了？相信各位都有這樣的體驗，你問她廁所在哪？手一指：就在哪？到底在哪呢？不少沒有方向感又羞澀的朋友只能憋著慢慢找。政策公平性問題我在自己的微信說過沃爾瑪在中國的故事，中國是個很特殊的市場。為什么呢？年齡大一點的知友知識面廣的知友了解早期開放的時候。大陸的各方面的法律法規(guī)有的沒有有的就干脆執(zhí)行不了。

1978年開場的零售業(yè)開場流通體制改革。1992年允許外資零售企業(yè)進(jìn)入中國零售領(lǐng)域以后，中國的整個零售市場就開場高速度的開展。為什么要說這個看似無關(guān)的話題呢。90年代初左右的時候，那時候政府還沒有明確的政策規(guī)定外資零售可以進(jìn)入大陸進(jìn)展拓展經(jīng)營，這時候的家樂福就繞道和的一家叫：“中創(chuàng)〞的公司合資經(jīng)營零售，這樣算是進(jìn)入中國了，有點第一個吃螃蟹的意思。當(dāng)然這中間和政府的斡旋，我們外人不可而知。家樂福相比其他的零售商一直都很適應(yīng)中國市場，形象點說，就是整體都夠外鄉(xiāng)化。政府對外資二級市場開發(fā)的態(tài)度：限外拿XX來說就很有代表性，因為XX是港資的主要目標(biāo)。但是政府對外資在二級市場的開發(fā)是比擬排斥的，甚至一度制止。更別說一級市場。大家都知道在中國做個屁大的生意都要看政府的臉色。賣個西瓜都要躲著城管。

90年代的時候，已經(jīng)有很多外資地產(chǎn)公司進(jìn)入中國，比方后來的凱德系統(tǒng)。但是這些外資系統(tǒng)一開場幾乎全都鎩羽收緊了。這是為什么呢？令人琢磨不透的政策復(fù)雜繁縟的審批程序，特別是地產(chǎn)界的朋友，應(yīng)該感受更深。走程序的過程，根本如同煉獄，外鄉(xiāng)企業(yè)如此，更何況是外資。背離市場規(guī)律的價格。人才很少，那時候的中國簡直就是個大篩子。到處漏洞。同理外鄉(xiāng)的人才也很少，搞個房地產(chǎn)開發(fā)？開玩笑，以前都是國企統(tǒng)一復(fù)制單位宿舍。哪有什么人見過房地產(chǎn)市場是個什么樣子。更別說人才了。奇葩政策舉個小栗子。2005年10月12日，建立部下發(fā)了?房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理方法?，其中規(guī)定：自2005年12月1日起，境內(nèi)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須由具備境內(nèi)評估資格的自然人申請成立；自然人持股比例不得低于60%。2006年年中前后，國家出臺的?外資銀行管理條例?規(guī)定：從2006年12月11日起，外資銀行注冊成為境內(nèi)法人銀行可開展人民幣業(yè)務(wù)。根據(jù)中國有關(guān)法律，為境內(nèi)銀行提供估價效勞的機(jī)構(gòu)，必須是經(jīng)中國政府批準(zhǔn)且在境內(nèi)注冊的房地產(chǎn)評估公司提供。好啦，就在這個背景下，震驚地產(chǎn)界的奇葩事情發(fā)生了：戴維斯20多個人集體結(jié)伴出走。

事件經(jīng)過如下：按照當(dāng)時法規(guī)，第一太平并不具備中國法律所要求的開展估價業(yè)務(wù)的合法資質(zhì)，如再出具評估報告屬于XX，李旭這樣有國際資格的估價師的簽字，亦不具備法律效力?！叭绻峁?yīng)客戶的評估報告中有一份引發(fā)爭議遇到起訴，法庭很有可能判定我們是違規(guī)經(jīng)營，我在內(nèi)地的執(zhí)業(yè)生涯將到此完畢。〞李旭說。無奈之下，第一太平XX公司管理層于2006年6月7日書面指示李旭，由他牽頭成立一家符合內(nèi)地法律規(guī)定的評估公司，以與第一太平合作的形式繼續(xù)提供估價效勞。這家公司注冊名稱為XX國瑞量行房地產(chǎn)評估事務(wù)所XX。據(jù)李旭透露，在第一太平與國瑞量行的合作協(xié)議中約定，第一太平付給國瑞量行每月一定數(shù)額的估價資質(zhì)使用費，同時估價部所有員工于2006年11月27日遞交辭呈，轉(zhuǎn)入國瑞量行任職，再由后者派駐第一太平辦公，員工薪水福利與原來一樣。李旭也由公司估價部董事?lián)u身一變成為國瑞量行董事長。上述協(xié)議還約定，雙方合作自2007年1月1日開場，為期三個月。不過，僅僅過了半個月，第一太平方面突然通知終止合作。于是，就發(fā)生了第一太平估價部20名員工“集體出走〞國瑞量行這一震動國內(nèi)參謀代理行業(yè)的大事件。所以在這樣的大背景下，外資企業(yè)只能走灰色路線，打擦邊球。

再比方：

根據(jù)當(dāng)時境內(nèi)一級建筑企業(yè)的申報標(biāo)準(zhǔn)，至少需要300人的規(guī)模，并有12個一級工程經(jīng)理以上，方能取得在房屋領(lǐng)域承接工程資格，如果一個企業(yè)要同時承接多個領(lǐng)域的工程，那么相關(guān)專業(yè)人才的要求更高。一時間，企業(yè)規(guī)模和專業(yè)“派司〞令外商獨資建筑企業(yè)感到犯難。上有政策，下有對策整購風(fēng)潮：后來外資刮起了一陣整購風(fēng)潮。但是流產(chǎn)的整購案例也很多，愛爾蘭有一家公司整購西單mall，好似還是因為限外的政策最終案子掛掉了。收購內(nèi)地企業(yè)：限外？那就買個內(nèi)地公司的股份，借力開發(fā)。等等所以早期就形成了合資、合作開發(fā)的局面，有錢大家一起賺。轉(zhuǎn)機(jī)2001年WTO，放寬對外資地產(chǎn)限制，獨資外資地產(chǎn)開發(fā)商開場大批進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

2005年的時候，開場慢慢允許外商成立獨資房地產(chǎn)企業(yè)?！策@一年無論是對外資零售還是外資地產(chǎn)都意義非凡?！?/p>

這些企業(yè)多以港澳企業(yè)、新加坡、泰國、澳大利亞等地的為主。

列幾個。

嘉德置地

吉寶置業(yè)

漢斯地產(chǎn)

第一都市集團(tuán)

LVC國際投資集團(tuán)

正大集團(tuán)等等為什么外資全在商業(yè)地產(chǎn)？房地產(chǎn)紅利，住宅這一塊紅利太高。早期的時候，政府要吃飽飯，外資靠邊站。沒你們什么事。同時相互也不了解，也認(rèn)生。外資地產(chǎn)太成熟了。有朋友會說，樓主你太扯，成熟了不是個好事嗎？打個比方啊，咱把萬達(dá)建在非洲哪些吃不飽飯欠興旺地區(qū)〔好似老黃歷了〕，你覺得怎么樣？當(dāng)時人家外資進(jìn)來就這感覺，沒方法下牙。千瘡百孔，根底設(shè)施一塌糊涂。成熟的行業(yè)系統(tǒng)。非我崇洋媚外。人家做的產(chǎn)品就是好。早期滿足人家經(jīng)營環(huán)境的城市，只有XX。政策相對寬松些，社會各方面都Open一點。比方凱德在蔫了，就是跑到XX才異地滿血復(fù)活的。糾正一個偏見，商業(yè)地產(chǎn)里面是有住宅的。但是更側(cè)重商業(yè)物業(yè)和寫字樓。外資也弄住宅，只不過人家弄得都是高端物業(yè)，不在大多數(shù)人視野范圍之內(nèi)?？床灰?，并不一定說就沒有。只因為身在另外一個圈里。當(dāng)國內(nèi)企業(yè)剛看見住宅市場的前景的時候，人家國外商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成熟了。所以外資到中國來，商業(yè)地產(chǎn)這一塊，根本就是空白。因為國內(nèi)人肯本不懂什么是商業(yè)地產(chǎn)。那會兒，大多數(shù)的人都是兩眼一抹黑的過河。說什么前瞻性什么的都是扯淡。港資和非港澳的外資比照港澳外資在內(nèi)地開展確實實比其他地區(qū)的外資企業(yè)要好。港資企業(yè)幾乎占據(jù)到外資企業(yè)的一半還多。認(rèn)同感，港資駐扎在XX的最多，因為那是人家老家。相互的認(rèn)同感都比擬高。各方面都相較于非漢系的外資的能夠得到更多的便利性。政策，這是第一位的。特別是XX回歸以后，內(nèi)部那么大的市場，總要讓人家嘗點甜頭。例如：?內(nèi)地與XX關(guān)于建立更嚴(yán)密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排?。舉個例子，腹黑一次，屈臣氏和萬寧這倆死對頭，為什么屈臣氏全國撒花一樣的開店，萬寧就不行？難道說萬寧經(jīng)營的不行？沒錢滾動？人家屈臣氏是和記的，和記是長江的。說根上人家紅一點，怡和萬寧你連華人資本都不是還是靠邊站站吧。在這方面，臺資就更太弱了。

總結(jié)：

90年代初期，雙方試探階段，小媳婦一進(jìn)門，公婆來個下馬威，外資媳婦低眉順眼。

2000年左右，過渡階段，

2007年左右，高端物業(yè)就根本沒有內(nèi)地企業(yè)什么事了。政府一沒留神，外資媳婦差點成氣候了。

2010年左右，定局。高端的商業(yè)物業(yè)，內(nèi)資靠邊站。看人家外資怎么耍威風(fēng)。以前說過一句狠話：說步行街是屌絲去的。那我索性再說一句——萬達(dá)這樣的，也是高級一點點的屌絲去的?！参也皇莵砝鸷薜?。?！?/p>

其實不難看出，外資在中國的開展，是帶有強(qiáng)烈的時代性特點的。

他們教會我們很多，是好教師。網(wǎng)友weizhipan：上面已然說了很多，作為在新加坡生活兩年的人，奉獻(xiàn)些新加坡地產(chǎn)商的細(xì)節(jié)。

新加坡的凱德置地〔Capitaland〕：他家的商業(yè)地產(chǎn)牌子有兩個，低端點的叫嘉茂中心〔為了推廣公司品牌，好似改名叫凱德Mall了〕，高端一點的綜合商住工程叫來福士廣場〔RafflesCity〕，凱德置地的置業(yè)偏好是在交通興旺的樞紐站邊，比方的來福士廣場就在東直門，在西直門也有凱德Mall。

凱德置地在中國的來福士廣場現(xiàn)在已經(jīng)有八家：，XX〔2家〕，XX，XX，XX，XX，XX〔截至2013年7月官網(wǎng)數(shù)據(jù)〕。凱德Mall那就是遍地了，官網(wǎng)數(shù)據(jù)是60個，遍布36個大中城市。群眾最喜聞樂見的就是西直門的那一家造型奇特的凱德Mall。凱德置地的住宅工程也很多，看樓盤名字有凱德·XX就是了。

吉寶置業(yè)〔Keppelland〕在新加坡的標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)就是MBFC〔MarinaBayFinancialCentre〕了，根本你想得到的金融機(jī)構(gòu)都在那里租辦公樓。它在中國的工程我倒不是特別熟悉，也許是因為在不是很常見吧。貌似他們正在CBD開發(fā)一棟寫字樓，在景華南街及金桐東路交匯處。沒有更多信息，不多說。

再奉獻(xiàn)兩個知名度稍低的公司：

1.盛邦XX〔Surbana〕：這個公司是凱德置地控股40%的關(guān)聯(lián)公司，另外60%是淡馬錫控股，在中國比擬低調(diào)的開發(fā)了一些工程，不過現(xiàn)在應(yīng)該大局部轉(zhuǎn)到了凱德置地在中國的全資子公司凱德中國。

2.豐樹〔Mapletree〕：這個公司的REITS做的很好，他們的商業(yè)工程的名字叫怡豐城〔Vivocity〕，這個產(chǎn)業(yè)在新加坡的人都知道，來過新加坡旅游的人也應(yīng)該去過，因為是連接圣淘沙的軌道的起點站。怡豐城在中國的第一站是XX〔詳細(xì)信息點XX·怡豐城〕。

一個有趣的信息，他家在中國的兩個工程正好在最近裝進(jìn)REITS里面上市了，叫做MapletreeGreaterChinamercialTrust〔彭博symbol是MAGICSP，不過彭博大陸上不去，那就看下Prospectus吧〕，組合里面兩個工程：一個是XX九龍的又一城〔FestivalWalk〕，另外一個就是大家熟知的市XX區(qū)三元橋邊上的佳程廣場〔GatewayPlaza，這個產(chǎn)業(yè)不是他建的，是他從德意志銀行下面的睿富房地產(chǎn)基金〔RREEF〕下面買過來的，現(xiàn)在作為Manager在管理〕

至于在XX的，那真的就多了，XX的支柱產(chǎn)業(yè)就是金融和房地產(chǎn)，房地產(chǎn)觸角延伸到內(nèi)地太自然了。上面說的長江系〔包含長江實業(yè)和和記黃埔〕，新鴻基系，新世界系之外，肯定不能少了太古系〔Swire在的標(biāo)志性工程就是三里屯Village，大家都愛去的說〕，恒隆系〔XX的恒隆廣場〔Plaza66〕大家都知道吧，就是LVXX最奢華的，裝修像箱子一樣的旗艦店坐落的地方，恒隆系在其他城市都有以66命名的工程〕。至于在XX上市的內(nèi)房股都不提，這些是偽外資。網(wǎng)友旮旯：說XX的吧，港企目前在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)中處于第一陣營。

早期四大英資洋行分出來的，

會德豐〔九龍倉〕，現(xiàn)在在內(nèi)地二三線城市以IFC為品牌有很多工程，XX馬上要開業(yè)，XX，XX都有工程

和記〔長實〕，的東方廣場，貌似除了在一線城市，商業(yè)工程甚少進(jìn)入二線三線城市，反倒是住宅工程進(jìn)入了很多二三線城市，比方XX也有其住宅工程

怡和洋行，也就是置地，〔文華東方也屬于怡和〕，開發(fā)有新城國際〔住宅工程，和萬通一起〕，東郊有香江花園，貌似是去年在王府井拿了一個商業(yè)用地，應(yīng)該在規(guī)劃中了吧。在XX和龍湖合作了一些工程。

太古，三里屯太古里，和遠(yuǎn)洋的Indigo，XX的大中里，以及XX的新工程。

然后是除了四大之外的XX其他地產(chǎn)商，

新鴻基，除了XX，XX有工程，但是進(jìn)度很慢，〔XX這個工程拿地貌似誕生在新鴻基出事那段時間？〕APM，XXIapm馬上進(jìn)入運營階段，陸家嘴有凱旋門住宅正在開發(fā)。

恒隆〔XX，XX，很多二三線城市也有其工程，以兩種模式，一種是綜合體，一種是購物中心，一般定位較高〕，

華人置地，貌似只有XX？

恒基兆業(yè)〔XX有工程，XX由名人購物中心，還有一些寫字樓〕，有早期的工程，東三環(huán)西薩佩里的WFC也是恒基兆業(yè)

新世界，商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)地新增的工程暫時不多，收購的Rosewood酒店第一次進(jìn)入內(nèi)地市場〔京廣中心的改造〕

嘉里建立，應(yīng)該算作馬來西亞吧。以嘉里中心為品牌，XX，XX，，其他城市貌似也有，XX除主塔外也封頂了。香格里拉是Upperupscale這個級別的酒店水準(zhǔn)保持得不錯的，酒店大多屬于自營。

希慎，銅鑼灣地主，不知道內(nèi)地有沒有工程

永泰亞洲，港鐵之類的不清楚了

美國的普光率較多的是漢斯和鐵獅門鐵獅門在XX有工程貌似竣工，平安區(qū)域總部進(jìn)駐吧。XX于家堡還是響螺灣有工程？XX貌似也有

漢斯在XX公園開發(fā)有公園大道，亮馬橋貌似有萬國公寓？我忘記名字了

然后是上面已經(jīng)提到的新加坡的凱德置地跟吉寶，吉寶在XX也有工程

日本的話

三井貌似在XX有住宅工程，具體名稱不記得了

森，XX環(huán)球金融中心的開發(fā)商，東京六本木新城的開發(fā)商網(wǎng)友panny：本人不是搞房地產(chǎn)的，因此不了解國內(nèi)已設(shè)立的外資房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀、規(guī)模及市場形勢如何，只能從規(guī)制外資企業(yè)進(jìn)入市場的相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)性文件及政策方面解答，希望對樓主的了解有幫助。

1.關(guān)于外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入

〔1〕.根據(jù)?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見?〔建住房[2006]171號，簡稱“意見〞〕，境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購置非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原那么，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

上述規(guī)定也算界定了對“外資〞的范圍。在中國來說，境外〔包括港澳臺〕的機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)要投資房地產(chǎn)，都只能以設(shè)立外商投資企業(yè)/臺港澳僑投資企業(yè)的形式。而對于“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)〞的定義，根據(jù)?商務(wù)部辦公廳關(guān)于貫徹落實<關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見>有關(guān)問題的通知?，是指“從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館〔飯店〕度假村、寫字樓、會展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建立經(jīng)營，或以上述工程建立為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)工程的外商投資企業(yè)〞。

意見還對設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的投資總額、注冊資本、注冊登記手續(xù)、轉(zhuǎn)讓及并購的審批、外匯借款結(jié)匯等方面作出具體規(guī)定，各位有興趣可以細(xì)看。

〔2〕.根據(jù)?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、標(biāo)準(zhǔn)外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知?〔2007年5月23日商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)布〕及?關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)工程的通知?〔2007年7月10日國家外匯管理局綜合司發(fā)布〕，從2007年6月1日起，申請設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)在遵守外商投資企業(yè)設(shè)立的一般程序的前提下，經(jīng)地方商務(wù)部門批準(zhǔn)后，依法報商務(wù)部備案。報商務(wù)部備案無疑會增加審批程序的復(fù)雜性，也延長審批時間，加大設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的難度。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未辦理商務(wù)部備案的，將不能領(lǐng)取外匯登記證，無法開立外匯賬戶，更不能夠辦理資本工程結(jié)匯手續(xù)，無法注入注冊資本。而不僅設(shè)立要備案，外資房地產(chǎn)企業(yè)的增資、擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等都要備案。

2.關(guān)于外商投資產(chǎn)業(yè)政策

根據(jù)?外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄〔2011年修訂〕?，房地產(chǎn)業(yè)中的以下幾類屬于限制外商投資的產(chǎn)業(yè)：〔1〕土地成片開發(fā)，該類僅限于中外合資、合作；〔2〕高級賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建立、經(jīng)營；〔3〕房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。外商投資企業(yè)擬從事以上產(chǎn)業(yè)的須首先經(jīng)過商務(wù)部門審批。

高爾夫球場、別墅的建立、經(jīng)營已經(jīng)被歸類為制止外商投資的產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)政策會怎么卡住外商投資企業(yè)呢？根據(jù)?國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前審批外商投資企業(yè)有關(guān)問題的緊急通知?，國家明令制止外商投資的領(lǐng)域，各地區(qū)和各部門均不得批準(zhǔn)設(shè)立外商投資工程；對于國家限制外商投資領(lǐng)域的工程，確需舉辦的，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定的程序和條件辦理；對外商投資企業(yè)未按照國家規(guī)定的條件、權(quán)限和程序進(jìn)展審批或未按規(guī)定上報備案的，一律無效，海關(guān)、稅務(wù)和工商行政管理部門不予辦理有關(guān)手續(xù)。因此，外商投資房地產(chǎn)業(yè)中的局部工程屬于限制類，對外資企業(yè)的市場準(zhǔn)入有很大影響，審批難度加大。3.相關(guān)具體限制

在經(jīng)過千辛萬苦的審批終于設(shè)立了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)后，企業(yè)在投資房地產(chǎn)、外匯、注冊資本等方面還會受到以下限制〔僅羅列重要的，無法概舉〕：

〔1〕投資設(shè)立的公司符合工程公司原那么，投資僅限于經(jīng)批準(zhǔn)的單一房地產(chǎn)工程〔大概意思是一個經(jīng)批準(zhǔn)的公司只能搞一個房地產(chǎn)工程，這個限制做過房地產(chǎn)開發(fā)的都易理解〕；

〔2〕公司的注冊資本占投資總額的比例不低于50%；

〔3〕公司中外投資各方未訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款〔其實這個也不主要針對外商投資企業(yè)〕；

〔4〕外匯方面：由于外資房地產(chǎn)受到到外匯方面的限制較多〔特別是2007年6月以后〕，因此該項要單獨列出來講。

(i)對2007年6月1日以后取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)，外匯管理部門不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)。

(ii)對2007年6月1日以后取得地方商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書但未通過商務(wù)部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)，各分局不予辦理外匯登記〔或登記變更〕及資本工程結(jié)售匯手續(xù)。

(iii)外資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本未全部交付的，未取得?國有土地使用證?的，或開發(fā)工程資金未到達(dá)工程投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款〔不得向境外借用外債〕，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

(iv)境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

(v)嚴(yán)格控制以返程投資方式〔包括同一實際控制人〕并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人的方式，躲避外商投資房地產(chǎn)審批。這條比擬復(fù)雜，主要規(guī)制中國境內(nèi)人士用假外資的方式投資房地產(chǎn)的，與問題沒太大關(guān)系。冊資本〕或國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款。大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)前期的投入是很大的，如果注冊資本不夠，現(xiàn)在在國內(nèi)辦理貸款也不是那么容易的情況下，外資企業(yè)房地產(chǎn)投資難度是很大的。錢進(jìn)來受限，賺到錢后結(jié)匯出去也受限，這就是外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在外匯方面的規(guī)制。

以上僅對外資房地產(chǎn)開發(fā)的限制方面作出局部總結(jié)，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的要求，比方要取得?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定?、從事物業(yè)管理的相關(guān)資質(zhì)和房地產(chǎn)開發(fā)的一些具體規(guī)定方面便不細(xì)述了。據(jù)本人的了解，即便法律法規(guī)跟政策各種卡，在國內(nèi)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)還是很多的，至少在港股上市的公司就不少。上述意見僅供參考，謝謝。網(wǎng)友huzhi：樓上幾位的答復(fù)非常精彩，分享信息主要集中在港資和新加坡公司，我來補(bǔ)充歐美資本的一些情況，本人學(xué)識疏淺，僅供參考

另本人只熟悉XX市場，XX請各位補(bǔ)充

其實歐美資本在中國市場動作并不少，但投資形式以基金收購為主，不像港資和新加坡公司一般是開發(fā)模式，且投資方向以商業(yè)物業(yè)為主，加上基金的玩法一般是越XX越好，所以歐美資本很多動作其實并不為外人所熟知。

08金融危機(jī)以前，XX其實是歐美資本的冒險家樂園，最有名的莫過于MSREF，在XX投了十多個工程，投資標(biāo)的涵蓋了住宅、辦公、效勞式公寓等，建成工程、在建工程、土地階段的都有，盧灣是老巢，黃浦和X匯也投了一些。采用快進(jìn)快出策略，趕上了房價瘋漲的時機(jī)，好多工程都是躺著賺錢，賺翻了好不好！后來出了Peterson的事情，外加金融風(fēng)暴襲來，整個團(tuán)隊都被砍我就不詳述了。其他資本投資策略沒有MSREF那么激進(jìn)，但進(jìn)的早根本都賺到了，因為趕上了房價瘋漲的好時機(jī)，比方GS在XX拿過住宅和效勞式公寓，Carlyle和Blackstone旗下都有基金08年前在XX拿過別墅工程，都是快速出手，整個投資周期不超過3年。ING，LIM都有拿些辦公還有工業(yè)。

另外AngeloGordon也算比擬猛的，通過好幾支基金來投中國市場，表現(xiàn)有好有差，比方根本平進(jìn)平出世紀(jì)商貿(mào)的APL，成功的比方八號橋。

Hines在XX是真的沒玩好，某公寓工程至今還沒賣完呢，江灣工程08年急著撤時碰到個急著想進(jìn)XX的富力，還好沒賣白菜價。去年化名玉風(fēng)箏又進(jìn)來不知能否玩好。

此外，澳洲有MGPA，愛買辦公和商業(yè)，算美國之外最活潑的了；德國有SEB，買辦公為主；英國的Grosvenor，這家偏保守；愛爾蘭的TreasuryHoldings，去年改成了信托形式；新加坡GICRE，Ascendas和Capitalland都算進(jìn)來早的，其實當(dāng)年凱德在XX也投機(jī)的厲害，在建工程轉(zhuǎn)讓賺了不少。

08年時候聽說資管巨頭Blackrock都準(zhǔn)備要進(jìn)中國了，后來金融危機(jī)爆發(fā)，還好沒來。去年整個收了MGPA，大手筆啊。

08年之后，整個資本市場變天了，MSREF中國團(tuán)隊被砍，ING成了CBREI，LIM成了JLL中的L，Prologis成了GLP，歐美資本紛紛逃離，當(dāng)年在中國投機(jī)過的根本都撤走了，但撤的快的那些回來也最快。10年之后外資交易又開場活潑起來，比擬活潑的比方Mapletre