舊城改造規(guī)劃的理解和案例

舊城改造規(guī)劃的理解和案例

2目錄舊城改造規(guī)劃的不同層面舊城改造規(guī)劃的重點問題舊城改造規(guī)劃案例3舊城改造規(guī)劃的不同層面4應(yīng)從不同層面看待舊城改造規(guī)劃項目舊城改造規(guī)劃特殊性在于：它不同于普通的規(guī)劃項目、也不同于單純的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，它同時兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性。從多角度和層面看待有利于制定正確的改造方向：技術(shù)角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）5技術(shù)角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）容積率建筑承載力水電配套交通外觀負(fù)面影響（消防、治安）資源占用等6技術(shù)角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）拆賠代價（經(jīng)濟(jì)測算）房地產(chǎn)市場發(fā)展開發(fā)順序及難易資金問題開發(fā)商意愿利益平衡等政策－規(guī)劃獎勵、改造政策、規(guī)劃審批7技術(shù)角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發(fā)展角度（宏觀層面）產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局、功能用途風(fēng)險（政治、社會、管理）緊迫性城市意象可持續(xù)發(fā)展外部環(huán)境未來機遇8舊城辜改造謊規(guī)劃緣瑞的視雨野城市弓未來勞十年氏發(fā)展棒大戰(zhàn)珠略、塞大方煉針與周鐵邊大投區(qū)域煙未來每產(chǎn)業(yè)遵發(fā)展花的關(guān)矛聯(lián)舊城靜改造幣帶來往的機翠遇及蔑對城邀市未芒來發(fā)斯展的女影響舊城傘改造為城好市能洽貢獻(xiàn)爪什么齡？改造漿對未陡來城灰市發(fā)證展能病夠起煮到的影作用城市反未來嚷發(fā)展坡的瓶譽頸判斷失舊改例造對且城市宜未來沖的意卻義建立穗指標(biāo)瞧體系活力競爭償力土地痰利用稅收城市太管理……成為小城市謙發(fā)展悉的利巡壽器對未刑來的泥預(yù)見刃力9局限芬于物浸質(zhì)性裳改造簡為主阻止紐奉城市紙物質(zhì)域性老青化（努有形株磨損槽）環(huán)境芽的改橡善和把城市惕美化多個慰城市廟項目暈的組擔(dān)合舊城棟改造帖和城史市更曾新的從比較軟，對妨舊城掃改造肺進(jìn)行洪重新秩界定舊城喚改造城市漁更新涵蓋籠了城周市結(jié)巖構(gòu)的提更新攤，功牧能體英系更翠新等枝更多綠層面我的內(nèi)幫容內(nèi)容動因注重內(nèi)涵防止狡城市便功能倒性和鼻結(jié)構(gòu)歌性衰繩退（績無形望磨損齊）著眼張于區(qū)冬域的統(tǒng)整體低發(fā)展弊，城酒市的騙整體研更新城市汽的綜舅合戰(zhàn)吳略計果劃一個假城市隔的舊偏城改純造不多應(yīng)僅曲站在退物質(zhì)姨形態(tài)貞改善健的層泳面為吃改造褲而改關(guān)造，史而應(yīng)仇是旨廊在完準(zhǔn)善城綠市功特能、必塑造維鮮明涼特色悟、尋爹求整銹體效村益最衰優(yōu)的“城境市更蠶新計莫劃”10舊城徑改造菊規(guī)劃賴的重冬點問掛題11舊城繡改造榜規(guī)劃囑的重滋點問朱題改造斃目標(biāo)走體系底建立改造藍(lán)政策童問題輸研究資金灣平衡運問題偵研究開發(fā)里控制企問題尿研究社會淋效益財目標(biāo)市場濃價值凡實現(xiàn)改造亡進(jìn)程金目標(biāo)對開擁發(fā)主艘體的衛(wèi)政策尚：容眼積率突獎勵蝴、地翠價減悅免等對拆慣遷補運償?shù)陌嫡邔Α熬咴觾裘瘛本彴仓玫值恼璨哒溬Y金庸援助森條件輩及方也式投資腔收益飛細(xì)目稠的分店類列捕舉及叛平衡淹計算新增替土地寶價值贏清算政府貢在開妥發(fā)過條程中繞的權(quán)健利、蟲責(zé)任滔及收銅益開發(fā)洪商在鬧過程皺中的拔權(quán)利渠、責(zé)鎮(zhèn)任及出收益社會陵及國妨家在查過程浴中的雷權(quán)利羽、責(zé)巖任及衰收益風(fēng)險僻控制12需解厚決的患關(guān)鍵柴點（忍續(xù)）功能贏布局挎與規(guī)閘劃指訪標(biāo)問且題研兇究建筑專風(fēng)格析問題際研究開發(fā)罩模式姿問題膚研究拆賠蠟方案浙研究核心炭功能霉區(qū)規(guī)劃菜如何門為土痰地增田值指標(biāo)座如何禽使利淡潤平濕衡指標(biāo)怖如何另使土養(yǎng)地增代值改造橡前后誤規(guī)劃陳建筑速風(fēng)格洗的統(tǒng)驗一性華問題新建纖建筑川與整儉體風(fēng)撲格相蒼容性紗問題改建豈建筑丸與整狠體風(fēng)拳格相葵容性怕問題街區(qū)笨改造棋與整狡體風(fēng)彎格相味容性寺問題改造傍主體疫分析改造奏中利克潤實虧現(xiàn)主厭體與姓風(fēng)險評控制拉主體遣考慮整體獲改造研與局辭部改久造整體釘開發(fā)志與分枕期開爸發(fā)拆賠粥模式拆賠予比經(jīng)濟(jì)編測算補償腸方式13舊城摟改造快規(guī)劃冒案例澡－上叔海新悟天地14上海載新天仔地－池城市路發(fā)展顫的新辯動力南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊城斧改造疊啟動持項目新天仰地為列上海詞太平浮橋改恩造的場啟動壟項目城市脆中心扛的中世心新天泰地距珍淮海見中路窗高檔干消費拖商業(yè)槳區(qū)60誰0米左待右，撞緊鄰接淮海貫中路傷商務(wù)拔圈，照位于盜市中燒心盧星灣區(qū)先淮海事中路婆東段箱，高攀架橋蓬交匯林點，鐮原法邀租界19胖14年第羽三次悟擴建尾的舊澆式里帆弄住最宅。－－日北至陵太倉紅路－－要西至他馬當(dāng)覽路－－洋南至混自忠制路－－樣?xùn)|至展西藏雄南路原自重然街星坊23個原居旱住人息口7萬人太平許橋總氧體規(guī)生劃項目屢總占胳地：52堡公頃，其普中新冤天地篇占地3萬平正方米奸，建即筑面求積6萬平魚方米說?？偨ɑ糜裰嫠{(lán)積：11欲6.支3萬續(xù)平方青米總體殲規(guī)劃杰顧問巴：開發(fā)暈商：香港狼瑞安懼集團(tuán)前期抱投資寒：前期假總投孩資14億元訂，動龜遷費6億元類人民蠟幣人口誤數(shù)量肝：原自賽然街厘坊23個，否原居元住人桃口7萬人功能殿結(jié)構(gòu)岔分析鍬圖17新天且地的裂改造哪只是花太平章橋改繡造規(guī)衡劃中侄的一孕部分太平慰橋改汁造規(guī)警劃A太平碎橋人矮工湖弊綠地神，占城地4.免4萬，禿水面炭面積1.晉2萬，爸地下選為車敢?guī)?，浪已成客為市登中心塔景觀B新天靠地，毒占地3萬，鵝建面6萬，憑分南棗、北編里。C翠湖售天地論高級桿住宅斬小區(qū)嗎，總列建68萬D企業(yè)遼天地律甲級銜寫字扭樓區(qū)帳，總劫建面50萬，郊興建栽辦公厚樓、誘酒店孤、商沃場等E瑞安妙集團(tuán)虧總部飲大樓勾，區(qū)疲域的探標(biāo)志男性建宣筑第一講階段抽：綜刃合性裂時尚咬場所第三敏階段扮：順互應(yīng)潮暗流與卻國際滴接軌上海蛙不僅繩僅是困中國校的上狐海，勿將來結(jié)更會幟是國役際的批上海籠。石彩庫門禮的建份筑本母身也榴散發(fā)劣著一腸股西涼方的洽氣質(zhì)形。這劍樣的獸選址隨讓新絡(luò)天地臘自誕淺生起望就與度國際誘緊密憲的聯(lián)基系著堵。第庫三階孟段要使得猴上海干新天幟地成糞功地答穿上衰了時喘尚文槐化眩簡目的臣外衣伏，抓恰住了慨人們怕的眼渾球，侍最終襯脫穎卸而出趟。石庫稍門與齊生俱弱來的蹄獨特漲魅力茅，自鍬然就水為項羅目鎖王定了征一個狗理所政當(dāng)然匠的主身題，驚“都雙市旅陶游”騰。瑞摧安設(shè)炊想使樣上海嘉新天黑地成仗為上蘆海市以中心潤具有墊歷史也文化商特色皇的都信市旅歌游景燈點，第希望圣來到黑上海只的人紙，一測定要磨來看覺看上子海新強天地暫，將侵上海星新天瘋地建曉成來迫上海紀(jì)必到止之地予。第一漁階段瞇由于情認(rèn)識瀉上的荒局限象性，翼主要印強調(diào)忽綜合構(gòu)性，旗目標(biāo)扁是作幼成上水海第緣瑞一個自將餐繁飲、凈娛樂液、購勸物和血旅游鑼、文親化等釀等全刃部集隱中在白一起葡的綜史合性杰場所。這一衣階段姓定位撤較淺便，還逆沒能汪深刻紛挖掘章利用縣石庫奴門的陣歷史弦價值茫，但跨至少定明確貞了一躁個大偏方向傷，即董做一妨個綜喬合性創(chuàng)的商逮業(yè)場秧所。上海弄新天話地項雅目定囑位：晝國際卷化休候閑、歲文化鈔、娛登樂中弊心功能辰定位勻：集壺餐飲廉、購谷物、續(xù)娛樂缸等功手能于遣一身客戶公定位謝：上后海的睛小資缸一族恐、居強住在掏上海隔的外靠籍人領(lǐng)士以遠(yuǎn)及到面達(dá)上和海的洪中外丸游客第二比階段扣：鎖矩定主芝題“同都市賺旅游善景點鍛”定位君三步所曲：謊多功辱能，上旅游匠景點脾，國斑際化19改造以前的爺上海廢新天塔地破舊宋、擁獅擠、速惡劣康居住購條件搏的集廟中表隆現(xiàn)。富有泥特色詞的石看門建謠筑元柿素，殿體現(xiàn)克上海20年代川建筑煩特色鼓，是績建筑貧修繕柄的基講礎(chǔ)20改造踐后的涂上海游新天智地新天球地規(guī)癥劃布李局北里藍(lán)以保歪留石隨庫門帳舊建帥筑為緊主稿，結(jié)族合現(xiàn)邪代化穩(wěn)的建殘筑、繭裝潢暖和設(shè)判備，衛(wèi)變?yōu)閾芏嗉移锤呒壞鞠M塔場所動及餐晉廳，樓菜式幼來自賠法國文、美香國、棗德國震、英雅國、臨巴西系、意恥大利給、日嘩本、手臺灣這和香干港，裙充份女展現(xiàn)圖了新做天地滿的國樂際元草素。南里降以反景映時站代特位征的帥新建滴筑為壟主，專包括暑總建妨面達(dá)2.效5平米勒的購夠物、態(tài)娛樂碌、休戀閑中病心，縮慧配合赤少量首石庫該門建畝筑。從而憤形成豬南北新舊值對話毀，交鈴相輝叨映的格懸局。北里南里人工湖分南掉里和財北里刑兩部顏分，嶺以“膽新舊歸融合杏”為舌設(shè)計盆理念到，保寸留了普老上芹海傳藝統(tǒng)建懸筑石煤庫門水的特購色，欠并注丹入現(xiàn)搏代元司素和泊設(shè)施途，是注一個錘具有它上海鋒歷史瘦文化惱風(fēng)貌草、創(chuàng)他造前速沿生貌活體南驗的旨時尚吸中心榨。該久項目捷借鑒繩國外浴經(jīng)驗工，采在用保凝留建屢筑外扯皮、粱改造腿內(nèi)部裕結(jié)構(gòu)易和功捉能并炒引進(jìn)飲新的痛生活當(dāng)內(nèi)容唯的改雨造手震法，艦堪稱融近年弦來國投內(nèi)最糊為成煤功的撇城市里更新詞項目起之一派。21新天吃地北四里—石庫裕門建詠筑為捕主新天毫地北沙里，岡面積敞不到猶兩公攝頃，搖原先性由縱凍橫交汽錯的15個里蜘弄，沸密布匠著3萬平泳方米愧的舊拴房屋綱，其掠中最李早的系建于19陣11年，紀(jì)最遲塞的建視于19閘33年。22新天上地南滅里—現(xiàn)代倆建筑掠為主觀念擾的進(jìn)諸步以往挪社會被大眾奮認(rèn)為熔歷史瓦保護(hù)快是政獻(xiàn)府的門工作滋。其宮實新飽天地紗的開吵發(fā)模是式就好是房扭地產(chǎn)治的開行發(fā)，屑著重戒的是枕再生虛里弄循生活堵形態(tài)則帶來經(jīng)的商丈業(yè)利社益，款也是辮因為杏這樣逐的考薯慮，貧帶來尼了歷待史建挎筑保斜護(hù)的凍機會待。從乎傳統(tǒng)穩(wěn)建筑家保護(hù)睜的概均念與屢方法僵看，那新天蠶地是哪一個句特殊憂的例賞子，蛋它帶輝動了漸地區(qū)謠的開案發(fā)熱廚潮與黨歷史沙保護(hù)匪新點吵子。手法宴的創(chuàng)膀新瑞安車集團(tuán)話獨具肢慧眼就，掌滑握了曾契機菊，采用采的作覽法是舒保留猴建筑嬌物的末表層板，改訓(xùn)變內(nèi)駐部的尿結(jié)構(gòu)案與使違用機灘能，類雁似法困國巴野黎對林于城服市舊形建筑破的做普法。斑傳統(tǒng)信與現(xiàn)欲代的傭融合昂、新美與舊殃的交豈融不漿僅表立現(xiàn)在環(huán)建筑剃形式棄方面孝，更具多的震是體秒現(xiàn)了疲中西鴉合璧坡、兼長容并敘包的嗎上海闖石庫義門居渾住文愚化。優(yōu)越禁的區(qū)合位不但憶擁有忌先天甘的傳拼統(tǒng)文富化元勵素，淘而且提擁有惠濃厚哀的商宋業(yè)、逮商務(wù)采氛圍澇，便闖于集剃聚城學(xué)市中薯最有薪活力棉的人享群。統(tǒng)一犧的開代發(fā)統(tǒng)一流的開唐發(fā)主晴體保被證開游發(fā)理籍念的棋全面伸貫徹矮和實港施。瑞安種集團(tuán)因為鮮保留聽中共仗第一屈會址圣和大志片舊貍里弄倡住宅調(diào)，有齒更好慚的利耀基與申政府示商議泥，躺要求掃給予因更好購的投翅資條螺件，框不管鋪是增趁加容晴積，殊容積酬轉(zhuǎn)移備，以浮興建宮高樓情，創(chuàng)秤造商碗機，返或徹盜底修筍建里刑弄，畫以增四添觀狀光據(jù)奏點，日有了語更好獄的投拐資效形益；政府因為槽解決最了里雖弄窳保陋問紋題，嶼增加鑒更多什的綠毛地、奧水景鮮公園叛，以弓及因樓城市沸開發(fā)廉帶來工豐碩漫的稅倍收、勿租金布與地倆區(qū)整兆體發(fā)黎展而簽受益??；社會唉大眾炮及國隔內(nèi)外沈旅客也因擴為有券了獨遵特的去、更救新的廁、更坑好的畫旅游修據(jù)點擇而受韻益。多贏鉆的局觀面新天橡地項儲目成繪功因輛素總燭結(jié)24新天宗地項幫目不足周之處新天忍地提星供了也市場寫條件勾下政粱府和榜企業(yè)朗合作娃進(jìn)行冶舊城吸更新蜻的新疊模式線，具看有有誤益啟柔示，保但在根政府拔、開絡(luò)發(fā)商住和居怒民三槐者對伍弈中伏仍缺叼少最吊為關(guān)容鍵的宣主體——居民機的身漸影。崇因此系，其啟成功促在于循商業(yè)今運作臭上的愚轟動緩效應(yīng)變，而修非舊株城可例持續(xù)局發(fā)展到的勝抓利。萬這些變居民天讓渡希出原榆有的腥城市秒空間財，獲幻玉得一姐定的堤補償針，同旬時搬仇遷至爽城市立周邊橫區(qū)域承，生炮存環(huán)洽境得陳到改此善。塊然而愚，居洪民實軋際上反在項姑目進(jìn)飯程中話沒有資多少撓話語離權(quán)，新無法住表達(dá)曬最真首實的蒸意圖罩，缺奧乏主森動參幣與機毒會，廟只能凍被動季接受雀結(jié)果短，因營而與劑政府逢和開撞發(fā)商揪不可策避免截地會樓產(chǎn)生肌一些嗎矛盾庸和分殖歧。25對比在：上烤海田裳子坊翁“自蓮下而醋上”田子躺坊是吃一種格政府販引導(dǎo)怖、居葡民自往主、料自下束而上贊的小匙規(guī)模物、多經(jīng)元化篩、漸賀進(jìn)式搶更新姐方式請。田杯子坊這深藏館鬧市跪中，霜原是躺上世膏紀(jì)50年代恭典型線弄堂南工廠規(guī)群。19價98年藝旁術(shù)家客陳逸印飛帶扮工作張室來物此后殲，開標(biāo)啟了浮地區(qū)號更新棗篇章笛。在湖舊廠達(dá)房和頓部分瘋民居膜通過粱轉(zhuǎn)讓笑置換陜變成飽畫廊別、陶凡藝館跌、攝冊影棚枯等各標(biāo)類藝紡術(shù)工指作室熊的過始程中甚，以占藝術(shù)太家自脅籌資見金為柜主要還形式弓的社宋會資逮本，排完善道了地頑區(qū)建甜筑物血與公若共空帖間的班改造稀與美話化，謊推進(jìn)外了地扣區(qū)基么礎(chǔ)設(shè)飼施的洗完善識。隨考著文屢化創(chuàng)截意產(chǎn)舞業(yè)逐及步發(fā)患展為浩地區(qū)腿主導(dǎo)唐產(chǎn)業(yè)鎖；人深口構(gòu)結(jié)成由燈單一菊走向像多元幸，原調(diào)先的唱封閉詢社區(qū)拾開始嘆向藝敲術(shù)家芒甚至叢游客淘開放貍；田前子坊弱地區(qū)虎的藝瞎術(shù)氛弓圍得瓣以形俊成。第一借階段裂：藝術(shù)攝家的矮進(jìn)駐26田子靠坊的麥新特曠征讓斜商人煙看見搬了獲餡利的饒可能遠(yuǎn)性。沉經(jīng)過狼市場腫試驗暫，最駛初入復(fù)駐田察子坊各的商凝家獲然得了鑄商業(yè)愉成功調(diào)，隨誓之產(chǎn)聲生的貼示范賤效應(yīng)虎讓田嗎子坊硬吸引拆了更點多商管業(yè)資友本的腰目光蠟。商撕家的生競相秋進(jìn)駐結(jié)將田幻玉子坊舒城市呀更新永進(jìn)程侍帶到叉一個混新階餅段（商約20秘05年）煉。由逆于商餡人有慚更多箏資本儉和財導(dǎo)稅支腹付能擠力，感從而饞更有噴力的覽推動割了地在區(qū)空盟間形新態(tài)與裂基礎(chǔ)降設(shè)施不的改運善升淹級。東另一枕方面覆，商微業(yè)對腎土地明的需受求競絹爭，椒帶動思房屋蠢租金忍快速辮上漲時；同濫時，濱商業(yè)吩的大禍量進(jìn)好駐也諸帶來輝了私涂密性廟、安密全性謙等問說題?？冗@些暢因素班促使灶許多乒原住魔民和偷藝術(shù)椅家外故遷或京維權(quán)隨。地穩(wěn)區(qū)在因功能慌與人狹口構(gòu)趁成上由出現(xiàn)到以商喇業(yè)和偽商人緣瑞為主愈導(dǎo)的餐單一蹦化趨憲勢。以藝傷術(shù)家讓的進(jìn)丹駐為牲起點蔑，以欲商人差的進(jìn)降駐為距轉(zhuǎn)折惑，田辟子坊州歷經(jīng)嬌了兩旱個階音段的束更新授歷程憤。盡糾管第番一階軍段的懂城市會更新飯在城頃市形瀉態(tài)與塊基礎(chǔ)葡設(shè)施暑上取節(jié)得的符進(jìn)步賀沒有搞第二歇階段托顯著秀，但辦是它裂塑造脫了一等個多兩元的潑混合扣街區(qū)息，為牽上海捎市培俊育了肺一塊遭文化切高地嶄。而渣第二我階段眾的城普市更許新則滴推動揉田子嚇坊從胞一個盾多元淋化的臟城市疲地區(qū)丙逐步虜演化抬成單球一的寺商業(yè)返地區(qū)沖，商痰業(yè)氛民圍取阿代了速原有董的人登文氣客息。銳長遠(yuǎn)揉來看殿，人憤文資幕源是綿該地昂區(qū)的錘比較陸優(yōu)勢掘。失從去了膊藝術(shù)抹家和灶居民粉的田坊子坊紙與一適般商朝業(yè)地嘩帶并娃無太發(fā)大差園異，番持續(xù)希的快涂速發(fā)搖展將傅難以斜得到蔬維持晉。因文此綜棗合來郊看，膛田子和坊地晌區(qū)的讀城市鋸更新礙正從閑成功宇走向風(fēng)平庸效。第二懂階段筒：商人授的進(jìn)貍駐案例仗小結(jié)27舊城迅改造車規(guī)劃燙案例約－三亞再市月領(lǐng)川村主城甘區(qū)是距全市辯的中逢心，料同時以也是渡三亞肌熱帶忠海濱揭風(fēng)景示名勝捧區(qū)的辜服務(wù)句基地項目壘地點咳緊鄰祥三亞單市中樓心城考區(qū)，毒位于縱城市鴿中心探軸線安上月川攤村位蜘于三橋亞河洽及臨托春河煮圍合吊而成投的三卷角地分帶，休是三陪亞市氣歷史架發(fā)源概地月川動村緊繼靠三擠亞市曲主城充區(qū)，昂隸屬絨于河鍵東區(qū)隆，為虧城市帽的發(fā)哀源地順之一三亞尼市主堪城區(qū)三亞肝河面積濟(jì)：15盜0畝位置僅及現(xiàn)豬狀：迎賓去路北拐側(cè)，柔片區(qū)戰(zhàn)內(nèi)大綱部分突已被襖平整趙，僅低剩零晌星舊播建筑睡，另警外，補在片盈區(qū)東綿北側(cè)葬有一擁木材期加工趴廠商押在生草產(chǎn)面積檔：19分2畝位置調(diào)及現(xiàn)錘狀：月川敵小學(xué)夾片區(qū)酒北部溫已經(jīng)掉被某披開發(fā)羅商收阿購，認(rèn)部分細(xì)已被窄開發(fā)律成房烈地產(chǎn)罪，靠壘近迎炊賓路驅(qū)部分秋開發(fā)銹為裝健飾材邁料城月川許小學(xué)愚后面絞部分堡為財宰政局崇的財計苑小框區(qū)面積松：88睡0畝位置誼及現(xiàn)孝狀：片區(qū)誕是村權(quán)民的伴主要土聚居調(diào)地，甘大多集為村礎(chǔ)民住雅宅，塊東部勻有少漿量菜拖地和贊魚塘月川噸村村嚷口民繭的主徒要居擠住之蛾地行政房誠中心瞧片區(qū)月川步村目忠前分崖為三龜部分選：行付政中助心片濱區(qū)、膨月川該小學(xué)迅片區(qū)蓮和月忙川舊梳村片槳區(qū)月川販舊村煙片區(qū)月川解小學(xué)臂片區(qū)其中文月川首小學(xué)廈和行畝政中銹心兩壁片區(qū)碗已經(jīng)瀉被征槽用，張規(guī)劃惜為城忽市綠拾帶用黨地和銀行政倘中心濱河扇公園征地靜拆遷縣：片區(qū)夫南部秋的土然地已拆被政逝府征禾用建步設(shè)三幕亞河秧濱河友公園脖，現(xiàn)雞場拆例遷工廁作已糠基本哲完成規(guī)劃懂目標(biāo)詞：充分夸利用紅環(huán)境憤資源超，探強索和溪示范粥熱帶爪城市克河湖姿濕地昆與城嶄市公黨園的戴有機壞統(tǒng)一砍建設(shè)順，營紹造一秒個生凝態(tài)良右好、如景觀施獨特趙，既芳滿足膨城市莫居民宏和游遭客休照閑游傻憩需旨求，訪又滿吼足生釘物多貌樣性掘要求綱的“飛人與雪自然霸和諧宵共處粘”的聯(lián)濱河鵲公園吉，“慈打造司世界望一流筑生態(tài)伸河道揪”凡。行政魂中心土地錄均已妥被政治府征津用，鄙局部丙土地曉已經(jīng)謹(jǐn)平整勝，未爛來將瓜建成甩行政扒中心誘大樓項目撥的研汁究范油圍：構(gòu)月川縫舊村穩(wěn)，占伯地88嫌0畝，歸現(xiàn)狀厚分為權(quán)老干調(diào)部安獄置區(qū)煎、村弱民居達(dá)住區(qū)伏和菜棚田三經(jīng)部分老干繁部安稈置區(qū)害：81炮.9畝菜田箭：13掙0畝老干置部安侄置區(qū)菜田村民劍居住激區(qū)第一吉部分注：項目盯背景口研究研究舒內(nèi)容月川泉村現(xiàn)覽狀分者析村民樸改造俊意愿安置膝補償部要求改造摩范圍展內(nèi)總蒜建筑叮面積63萬平腿米，擴容積輕率為1.覺1，建享筑密逃度70輪%。村內(nèi)普建筑匪以三沒、四捷層磚銷混結(jié)就構(gòu)為撞主，僅建筑煮質(zhì)量番參差克不齊違建村民杰共11各72戶，別其中撞原居逃民93寄4戶，蹄外來君戶23游8戶，村民你受教袍育程毫度普祥遍較斬低。村民昂就業(yè)休率低，房洋租為90腦%村民新的唯晝一生騙活來籮源，逐漸害演變顯成“籠食租俘階層憑”，賴不參去與社萌會分藥工，擱與現(xiàn)損代社旱會脫議離。租戶約2萬人畫左右多，以低恭端從歷業(yè)人剃員為蠻主，主訴要為假酒店駱服務(wù)俱人員憂、工魔地工擠人和饑出租棵車司犧機。37另月福川村室目前去還擁具有海掌航學(xué)視院對潑面的47材2畝土允地地塊翅現(xiàn)狀海南躁航空頂旅游月職業(yè)衣學(xué)院鳳凰遲路軍糧收供應(yīng)域站綜合棉行政銹執(zhí)法拍局行卵政大這樓體育輩會展謠中心為達(dá)標(biāo)到改程造目值標(biāo)，什政府可提杠供海遇航學(xué)判院對蜓面的一地斥塊作則為安扇置用悠地。該地風(fēng)塊在建鳳凰廊路南格側(cè)，西面駐是建至設(shè)中鎖的體責(zé)育會展中山心，予對面啄是海糞航學(xué)院和篩執(zhí)法斥局大川樓，仰東面有軍丈糧供貴應(yīng)站地塊弱內(nèi)部建有兩節(jié)個水援洼，其余婚均為客荒地巴，地窩面有青草猶覆蓋勻，局蕉部已癢被平整項目漸所在尿地3k決m研究姓內(nèi)容月川乖村現(xiàn)灰狀分析析村民助改造掀意愿安置風(fēng)補償索要求村民惜對現(xiàn)還狀不井太滿池意，肉支持察改造饅，但只前提軍條件腳是必維須合賢理賠悲償70框%對目藍(lán)前生幕活環(huán)祖境不頑滿意——亂，惑臟，遺沒有強規(guī)劃技，配誓套不緣瑞足80陜%對目某前生揮活方霸式不存滿意——主要畝出租妥生活笛，沒耽有其宋他收廚入；肺沒有訊技能垂；孩羅子沒嚇有工胸作80宿%支持婆改造規(guī)，但里必須泊合理爆補償研究疼內(nèi)容月川緞村現(xiàn)列狀分論析村民溪改造恩意愿安置染補償嚷要求10職0%就地趁安置——月川擔(dān)村改碼造的眉基本毀條件10普0%獄村民萍要求純住聯(lián)址排別圾墅——有天哀有地82榨%村耕民要仿求宅裂基地栗+貨它幣補坑償——最低12專0㎡的宅絕基地+不低叨于建掀房成右本的調(diào)貨幣謝補償90詢%以上都村民羅要求同改造嫁后有爹穩(wěn)定船的生酷活收扛入或繪工作學(xué)機會村民牙對安殘置補且償?shù)南镆蟠迕衿D安置叉補償棒要求爭歸根漆結(jié)底禽要解顫決村石民的娃生活劣來源饑，且爹改造值后收般入不鼓能低外于改過造前是否鋒能合兔理補墳償就地輸宅基匠地補遵償12萬0-引15玩0m2房屋洲補償客不能河低于騾目前踩的建弱筑成識本生活跳是否棕可持扎續(xù)解決咱生活漿來源孩子愈是否兇有工圾作培捕訓(xùn)機煎會養(yǎng)老常怎么淹辦改造前后第二廳部分姨：安置底補償歷方案研究刊內(nèi)容城中尺村改殊造關(guān)越鍵要輩點安置迫補償紋方案零設(shè)計操作鉤方式備選叛安置辣補償管方案順利凡推進(jìn)含城中家村改銹造必謠須要犯考慮惱到以阻下幾匠點股份珍公司村民談判葡時間政府洪代價政府難決心城中炎村成路功改問造最株重要犁是獲來得村閑民的隊支持服，安射置補榆償必慌須符箱合大尿多數(shù)狼村民鍵要求村刻民城中貌村改隙造存滅在著明諸多動的風(fēng)啊險和帝不穩(wěn)探定因產(chǎn)素，擇暴力去抗法逐，集送體上鞭訪等花重大爬社會濁不穩(wěn)丙定時稼間隨麻時可跨能發(fā)濫生。買在漁昨農(nóng)村技改造羅的初款期，藏有的聚村民氧甚至糟提出盆了以績死抵獎制改譜造。村民膛身份怎可以撕一夜匠改變妄，但菌農(nóng)民樂意識避的轉(zhuǎn)歪變是毯一個摔漫長動的過璃程，役如果控忽略品掉農(nóng)市民意劣識的閘本質(zhì)羽，那喜么改怖造工獻(xiàn)作很揪做到兔感情賴到位晶，方妥法到蛾位和紅目標(biāo)添到位外。近年深圳市一直在推行的城中村改造項目成功案例漁民村滿足了大部分村民的安置補償要求漁農(nóng)村蔡屋圍老村崗廈河園未成功案例鹿丹村改造從2002年已經(jīng)開始運作，但內(nèi)部利益無法協(xié)調(diào)，不能滿足城中村大部分村民的補償要求，目前都在前期談判階段，沒有拆遷大沖村沙河五村鹽田三、四村西麗龍井村福田十五村羅湖七個村桂廟新村社區(qū)帝（股蝴份公迅司）熟悉叼村民途情況代表律村民插利益承擔(dān)泊管理醉職責(zé)股份條公司恒成員冠是由停村民籮選舉潔產(chǎn)生頂，并慌和村民有書著千穗絲萬未縷的夏關(guān)系而，在玩村民庸中有晚一定的威殘望，壟在改遼造中職起著叮可已身作叮則，斗起到甚拆遷總帶頭還作用村民堡的基偶層管腿理組蝴織，乘承擔(dān)餡著一鍛部分倡政府管理傭職責(zé)唉，在微改造甚中又性必須是協(xié)助以政府圣，來做好識村民奸的思辦想工睜作，弊完成拆遷久補償炮安置籠，保矩證改卷造的順利蛛實施候。股份蓮公司躍對村悟民信綢息掌對握全壞面，旱熟悉歪村民榜心理炸，在名村民識的聯(lián)系、昨召集恒、組艷織、碼確權(quán)料、談培判過泥程中景能起牛到重藝要作犧用，渣能減少過梢程中露產(chǎn)生窯的矛宅盾城中育村改續(xù)造股徐份公陰司必織不可弟少股份誼公司城中老村改秤造牽柔涉利員益群械體眾灶多，近風(fēng)險笨大，夫拆遷燃談判明不可縫能在備短時墨間內(nèi)雖完成拆遷本談判牙時間項目拆遷談判時間占地面積規(guī)模深圳漁農(nóng)村14個月30畝13萬㎡深圳崗廈村5年225畝52.5萬㎡深圳漁民村5年2.1萬㎡7萬㎡武漢羅家墩2年300畝46.6萬㎡鄭州國貿(mào)中心2年80余畝48萬㎡三亞月川村預(yù)計2~3年880畝63萬㎡鑒于促月川去村的騙自身棉情況捉，預(yù)痛計本米項目拔至少聲將歷童時兩途年49多數(shù)真舊城棄改造屬，政戲府需秘要付訪出一史定的范代價邀，才匆能保倆證城考中村籌改造奮經(jīng)濟(jì)現(xiàn)上可岸行政府央代價政府胖需要很極大冷的決陪心和鈔毅力劍，并懷成立遇專門貢機構(gòu)糾負(fù)責(zé)卻改造防，強母力推忍進(jìn)城李中村江改造政府筐決心50研究多內(nèi)容城中悟村改判造關(guān)領(lǐng)鍵要歡點安置說補償鄭方案顯設(shè)計操作醒方式備選驗安置躬補償?shù)糠桨?1村內(nèi)功所有葵村民戴一致漸要求液就地飼安置振，滿耀足村他民就障地安盈置的巴要求優(yōu)是月散川村臥改造剪的前京提條瀉件全部辮村民死都要刊求就常地安待置月川像村是初一個免風(fēng)水栗寶地響，祖賢祖輩吳輩都伍生活誘在三梅亞，脹是老肢三亞清人，束月川臭村比艘三亞胖還要針早成叨立。脖所以控一定脹要就劫地安孝置……要就崇地安逼置，仙村子泛已經(jīng)擺有幾嘉百年刺的歷孤史了困，……不愿權(quán)意搬扇出村歷里在月餓川村舌已經(jīng)黎有幾捆百年睡了，買搬出池去是馬不可頑能的愛，只玻要在蘆村里叢，具臭體位純置都錫可以凱。要就漏地安棕置，弦村子聯(lián)已經(jīng)通有幾凳百年已的歷煎史了召，從呈上一前代到嚷現(xiàn)在盛，家風(fēng)里沒革人生隨病，癥月川婦村是嬌風(fēng)水錘寶地鄙，不怪愿意裹搬出調(diào)村里為?！麓ǔ畲迕駠颐?、河作東區(qū)市、村拾居委悶會對章改造揭的態(tài)顏度《中共狹中央貢關(guān)于州構(gòu)建扛社會圈主義披和諧后社會匠若干朵重大診問題唱的決巡壽定》中指依出：刷“著據(jù)力解庭決土專地征定收征兵用、波城市旨建設(shè)搜拆遷布、環(huán)潤境保仗護(hù)、伸企業(yè)擠重組屆改制打和破袋產(chǎn)、繁涉法右涉訴棚中群摟眾反慰映強君烈的奇問題理，堅誼決糾隨正損篇害群捷眾利得益的巴行為逮?！薄对麓古f城條改造晶開發(fā)貢思路》表明弦“目跌標(biāo)一抖是確保炎拆遷狗安置震項目辟符合橫絕大錢多數(shù)哄群眾虛的要李求，最卡大限推度的寸照顧延村民行的利藥益；欲目標(biāo)培二是綱安置萬好村矮民…；”5282淹%村民張要求鉛宅基糖地+貨幣剪補償俱；10征0%村民分要求做住聯(lián)益排別愧墅；90弟%以上工村民耐要求蜜改造兩后有網(wǎng)穩(wěn)定添的生四活收輪入或溜工作佳機會82掛%村民斯接受怖貨幣掘＋宅桐基地賭補償奏，其甜中貨洋幣補斗償標(biāo)檔準(zhǔn)不占能低欄于現(xiàn)殖在的辦建房主成本染，宅密基地賊補償毛不能拘低于12姻0㎡由于興目前計村民摸已經(jīng)眼沒有響土地吩，也爪沒有厲工作敢，故航基本烘依靠跳房租墻生活開，改氣造后星希望壘也能戀有租易賃用石房，佛使家喇庭能論有穩(wěn)莊定收滔入…………希望致賠償氏一塊赤地，圈補償唐地后湯的房聞子要樸自己僑建，龜可以晉設(shè)計許、規(guī)鵝劃好裙后——月川怎村民90帶%村民導(dǎo)希望握未來線能有司穩(wěn)定渴的收鑄入來蘆源希望改造絡(luò)后建黃設(shè)一另些經(jīng)原營性側(cè)物業(yè)礎(chǔ)，由過村里邁來經(jīng)湖營，命使村捏里的話就業(yè)揮增加探，這境樣就叫能獲效得固酸定的妖收入塊，如虎果一肥次性疑補償瞎，就巖算再狀多錢嬸也會崗花完貨，最炎終根撲本無劈燕法維慣持生移計……補償志土地以后再女入股賽股份潑公司裳是最姥好的鼠了，培以后丹可以技分紅——月川怕村民所有易村民迅均反巾對公湖寓安己置，杏要求塵住聯(lián)許排別宵墅要改云造月更川？董可以姨??！陰把方額案拿尖出來健啊！恥…池…我襲們住鼻不慣染公寓秧啦，思不給警地建訂房子檔？那耕還談距什么跑，不郊用談斤，肯胳定不慚可能神的改造炸了肯它定要跳比現(xiàn)剪在好矮啦，醬不然雅改做段什么……我們繩不要憶住高適樓，替住什麻么？……當(dāng)然館要住譽有天拒有地經(jīng)、獨涌門獨劈燕戶的村房子已啦！——月川斷村民53考慮僻月川該村民明要求稅和可勸能的德補償叔內(nèi)容蔬，通匪過六腥項補巖償內(nèi)寨容的貸組合鉛來設(shè)雹計補順償方童案補償抓內(nèi)容貨幣宅基宗地12堪0㎡養(yǎng)老脂保險工作誕和培占訓(xùn)集體罰經(jīng)濟(jì)珠發(fā)展畫預(yù)留前地15畝出租魯公寓90企㎡養(yǎng)老劫保險攪、工淚作培暮訓(xùn)對棉村民啟參與裹社會歷分工輕，獲鵲得生濫活保湯障極胞為重歌要，眉因此匯包含東在每盒個安牽置方群案中村民勒宅基跌地、懲貨幣諒補償元是改目造的構(gòu)基本乳條件54補償冤水平棒從低愁到高敬，提駕出三劃個補倉償方亡案村民孤利益補償谷方案劇一股份稿公司枯利益無利豬益分誤享現(xiàn)有尋物業(yè)寬按13嚇8號文端貨幣射補償就地們返還紡村民行自住油房宅軌基地屯（12池0㎡）補償申內(nèi)容現(xiàn)有姻物業(yè)寶按13棒8號文吼貨幣當(dāng)補償就地熔返還診村民陶自住校房宅任基地衛(wèi)（12斤0㎡）贈送串村民執(zhí)每戶90趴㎡公寓困（主可作首出租霜用）補償膊方案餃二補償造方案德三現(xiàn)有殼物業(yè)亂按13附8號文體貨幣事補償就地乎返還訊村民小自住仿房宅宋基地沒（12指0㎡）贈送辭村民峰每戶90倉㎡公寓松（罷可作定出租央用）無償房誠提供遷給股紗份公牽司15畝集邁體經(jīng)布濟(jì)用劫地（溪村民污可參令股）竹）村民吧房屋轟現(xiàn)金布補償有天潮有地攻別墅紡居住24幅0㎡綿(三層)別墅牙一層遲做商蹄鋪可結(jié)出租養(yǎng)老臥保險工作款培訓(xùn)可將聲村民認(rèn)出租飽公寓顫聯(lián)合仙經(jīng)營提供鈴工作置機會村民叨房屋待現(xiàn)金悔補償有天店有地騎別墅隆居住24瘦0㎡(三層)別墅蛇一層鬼做商學(xué)鋪可權(quán)出租90徑㎡公寓溜可出翅租養(yǎng)老岡保險工作箭培訓(xùn)可將踩村民泄出租念公寓馳聯(lián)合助經(jīng)營可將15畝用木地入西股，陪參與嚴(yán)開發(fā)銹建設(shè)譽，獲己得集生體物堵業(yè)提供假工作格機會村民換房屋礎(chǔ)現(xiàn)金章補償有天坦有地零別墅同居住24殲0㎡(三層)別墅私一層在做商律鋪可悶出租90貧㎡公寓扮可出誕租股份獨分紅養(yǎng)老吐保險工作劇培訓(xùn)55土地柳出讓灑分為盯兩種辜模式肯：凈蔬地出動讓和押捆綁嗎出讓改造劫項目絞列入表政府績項目運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃基礎(chǔ)抬設(shè)施安置拆遷謠談判拆遷祝補償尸安置土地姨開發(fā)管理撫運營補償政府常出資輸金，竟拆遷忙談判補安置開發(fā)涂商繳衡納土租地出束讓金湊后，遷進(jìn)行拿項目遲開發(fā)凈地安出讓（拆臭遷安駐置完匙畢，爐土地仔出讓座）開發(fā)閘商繳越納土蹲地出優(yōu)讓金筆后，微進(jìn)行竊拆遷牲補償壁安置墨和項礎(chǔ)目開賄發(fā)捆綁殖出讓（拆厘遷安穿置前教，土伍地出代讓）56因此市項目盯產(chǎn)生長的收留益有會兩種題：一壇級開浸發(fā)收凳益和項二級遙開發(fā)腿收益產(chǎn)生簡一級改開發(fā)孕收益產(chǎn)生什二級肝開發(fā)扎收益拆遷誰談判安置判區(qū)建熄設(shè)市政跪道路策、水涂電施垂工建舌設(shè)掛牌拆遷文談判安置你區(qū)建厘設(shè)市政尺道路銅建設(shè)熟地斷招標(biāo)童、拍撐賣、芹掛牌綿獲取一級抵開發(fā)脾利潤通過蘋毛地陵土地腦開發(fā)陜，獲混取開盆發(fā)利老潤掛牌開發(fā)堡產(chǎn)生層收益57補償方案出讓模式容積率

判斷標(biāo)準(zhǔn)

NPV≥0IRR≥12%利潤財務(wù)可行性村民安置補償方案補償方案一凈地出讓-3.73億元＜0-3.7億元貨幣補償+還建120㎡捆綁出讓R=2.5-1.59億元＜01.3億元R=3-0.93億元＜03.0億元補償方案二凈地出讓-6.08億元＜0-6.1億元貨幣補償+還建120㎡

+公寓90㎡捆綁出讓R=2.5-3.32億元＜00.3億元R=3-2.38億元＜00.4億元補償方案三凈地出讓-6.55億元＜0-6.6億元貨幣補償+還建120㎡+公寓90㎡

+集體經(jīng)濟(jì)用地1萬㎡捆綁出讓R=2.5-3.82億元＜00.3億元R=3-2.98億元＜00.3億元通過綁模型狹測算陜，安監(jiān)置補江償方籃案無速論一嫩級開輛發(fā)還踩是二縣級開喊發(fā)財肚務(wù)都齒不可笛行58但能抄滿足起大部威分村俱民的況安置啊補償戲要求頂，保楊證改匪造后掉村民卸生活系的可黨持續(xù)汗性改熔造角后月收打入股份社會承保險安置綿補償格要求工作爐機會居住淘環(huán)境配套VS改造修不能頌降低騎收入寫水平由25疫20元提維高為48怎30元有股哭份分競紅有社純會保移險可提急供80敢0元/月的唇工作震機會別墅開居住柴，有喪天有澤地配套行齊全唐，學(xué)貪校、宿醫(yī)院啞和公漢共空瘡間保證投生活偶的可庭持續(xù)牲性養(yǎng)老儲有保吵證還要岔有工滔作，確具有搖一技似之長就地掃別墅季安置配套增齊全59研究誦內(nèi)容城中練村改天造關(guān)抵鍵要號點安置轟補償啊方案亡設(shè)計操作娛方式備選足安置鏡補償簡方案60在財缺務(wù)不御可行執(zhí)的情恐況下均，一揪般有盆兩種批操作歌方式政府榜補貼山資金穴或捆四綁海國航土海地，互引進(jìn)框開發(fā)綁商，蓮進(jìn)行耐市場深化運擁作政府巡壽自己策成立汪項目寶公司貪運作稱，不搞考慮懸平均肉利潤荒，進(jìn)晚行半寬市場騾化運北作61補貼當(dāng)政住府補劈燕貼資撫金時潛，有略兩種諒補貼賭方式鑒：補售償現(xiàn)糾金或岔捆綁蛇海航達(dá)地塊補貼處方式補貼慈資金直接型補助揪開發(fā)甘公司盜資金捆綁甜土地與海嶄航地祖塊捆其綁安置補償方案出讓模式政府代價安置補償方案一一級開發(fā)3.7億元或123畝土地二級開發(fā)1.6億元或53畝土地安置補償方案二一級開發(fā)6.1億元或203畝土地二級開發(fā)3.0億元或100畝土地安置補償方案三一級開發(fā)6.6億元或220畝土地二級開發(fā)3.7億元或123畝土地62政府喪與開脅發(fā)商較共同爽拆遷圣，然拌后進(jìn)蘆行土素地出廟讓，燈獲取扎賣地栗收益一級場開發(fā)仔模式氧建議三亞輛市政局府拆賠椒談判拆遷椅補償土地騎平整掛牌簽訂紐奉協(xié)議月川頭村拆遷輝工作勻小組安置粒房建爆設(shè)市政侍府相速關(guān)部充門股份仁公司開發(fā)與商河?xùn)|淋區(qū)土地啟出讓臘收益63政府繡與開勢發(fā)商肚共同舌拆遷根，開授發(fā)商長進(jìn)行脈土地順開發(fā)毛，獲惰取賣擔(dān)房收菊益三亞尸市政膏府項目滿公司拆賠醫(yī)談判拆遷御補償土地本平整二級瓦開發(fā)簽訂蒼協(xié)議月川躺村拆遷濫工作阿小組定向膽摘牌

運營管理安置灘房建救設(shè)二級靈開發(fā)刷模式混建議市政瞞府相啞關(guān)部緞門股份慈公司開發(fā)喝商河?xùn)|殃區(qū)①開發(fā)無商+村民帖股份殃公司按股俗份分毀享開市發(fā)利雀潤64市政敞府相高關(guān)部恨門股份幅公司利用供三亞投舊城添改造義資金搭，政氏府成婆立項簡目公霜司進(jìn)隊行拆腳遷和邪開發(fā)奇建設(shè)婆，不踏以盈艱利為娘目的三亞販?zhǔn)姓f府項目勝公司拆賠府談判拆遷津補償土地燥平整二級柴開發(fā)簽訂穿協(xié)議河?xùn)|誤區(qū)政鍬府月川射村拆遷丟工作渣小組三亞稿城投定向杰摘牌

運營管理安置以房建雨設(shè)三亞繩城投河?xùn)|倦?yún)^(qū)商業(yè)泛銀行債務(wù)/股權(quán)聽融資信托/私募挑基金國家證開發(fā)定銀行注資威入股村股撫份公累司65寧波友市鄞協(xié)奉片嗽區(qū)位寧于城舊市未凳來的李核心養(yǎng)區(qū)，鉆市政酷府期漿望將求鄞奉韻片區(qū)依改造務(wù)成寧據(jù)波的催新商女務(wù)區(qū)案扔例項目往位于勿寧波館三江愈口目僑前核欣心區(qū)禍的外腔圍區(qū)夢域，屬于袍核心升區(qū)一允級輻蔽射圈奶；目施前為徹舊的欺居住拍區(qū)和工嘩業(yè)廠礎(chǔ)區(qū)，棄區(qū)域茶認(rèn)知火度較唐低，格屬于代產(chǎn)業(yè)惠衰落區(qū)杠；北下靠南您塘河壘，南僚臨奉賭化江雜，擁椅有奉污化江的拐一線財江景愈，地烘塊呈張現(xiàn)狹屆長形發(fā)，濱昆水景四觀面大宴。寧波成市政格府期憑望將苗鄞奉府片區(qū)占打造綱成一秋個富月于表寶現(xiàn)力和體凈現(xiàn)區(qū)滴域價柄值的種標(biāo)簽——吉“寧波涂灣”；一燦個以謙寧波支市柱產(chǎn)估業(yè)為跑核心耕，最嗽具積漆聚力滴的主棕題商兆務(wù)集警聚區(qū)——寧波輸高新暮經(jīng)貿(mào)華港；糾和一魂條代藍(lán)言寧駛波歷蠶史、號現(xiàn)代和妥未來海的“寧波想走廊”；66鄞奉甲片區(qū)異改造停采用搞政府胳主導(dǎo)濃，寧陡波市件城投哈和海亦曙區(qū)特政府捎組成得的海煉城公研司主撤持實闖施的臂開發(fā)次模式寧波陜市政郊府海城闊公司拆賠倡談判拆遷土地尊出讓簽訂視協(xié)議鄞奉侵片區(qū)歌改造說工作儉領(lǐng)導(dǎo)丈小組基礎(chǔ)療設(shè)施街道前辦事纖處海曙降區(qū)政繼府相互剛配合市國號土、繩規(guī)劃海曙侮區(qū)政鏡府51即%寧波她市城避投49展%寧波傲市城瘋投資金67研究銳內(nèi)容城中宮村改舊造關(guān)此鍵要疾點安置艱補償現(xiàn)方案川設(shè)計操作茫方式備選基安置泡補償少方案68若利落益驅(qū)翻動村摩民居繳住公市寓或賭說服興海航缸地塊慘異地斑安置更，則現(xiàn)有兩澆個補枕償方閣案村民艱利益補償擦方案況四股份載公司秀利益補償減內(nèi)容補償距方案踢五村民陪房屋腐現(xiàn)金訂補償大面誘積公途寓居量住別墅記一層五做商跡鋪可側(cè)出租股份振分紅養(yǎng)老召保險工作窯培訓(xùn)村民疫房屋澡現(xiàn)金欺補償有天衫有地低別墅椅居住18敢0㎡公寓騙可出墳租豐厚震的股憐份分綁紅養(yǎng)老田保險工作掠培訓(xùn)現(xiàn)有暖物業(yè)判按13全8號文兔貨幣爆補償公寓容還建素（30研0㎡）贈送維村民乎每戶90績㎡公寓蘿（黃可作洽出租優(yōu)用）無償薪提供膀給股炕份公分司15畝集延體經(jīng)牌濟(jì)用牙地（膏村民很可參帖股）柱）現(xiàn)有賣物業(yè)巾按13蹄8號文仇貨幣逗補償海航賠地塊恥村民掩自住新房宅爐基地職（12燥0㎡）贈送匹村民知每戶18考0㎡公寓毯（丹可作壓出租氏用）無償蜓提供姻給股遵份公控司50畝集勿體經(jīng)閃濟(jì)用排地（蓮村民書可參犧股）尚）可將攜村民陰出租旦公寓饞聯(lián)合覆經(jīng)營可將15畝用分地入例股，是參與測開發(fā)遵建設(shè)饞，獲采得集避體物植業(yè)提供錘工作索機會可將慨村民狹出租撿公寓餐聯(lián)合鹿經(jīng)營可將50畝用承地入豎股，冶參與巨開發(fā)負(fù)建設(shè)沒，獲鍋得集卡體物衫業(yè)提供邊工作螺機會69公寓皇安置愚只有央在二供級開包發(fā)時似，財棟務(wù)才貿(mào)可行婦性補償方案出讓模式容積率

判斷標(biāo)準(zhǔn)

NPV≥0IRR≥12%利潤財務(wù)可行性補償方案四現(xiàn)金補償+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地凈地出讓-1.46億元＜

0-1.5億元捆綁出讓R=2.5-0.21億元＜

04.2億元R=30.84億元＞06.4億元70但全及部村歉民均霉要求茂住聯(lián)末排，程對公脆寓樓挽非常廚排斥襪，該削方案更實施純風(fēng)險持較大違，可慎操作胖性較邪低財務(wù)鉆可行毛地習(xí)掛牌佛：IR畏R>特0；凈現(xiàn)尋值>0沙;村民所有紹村民谷一致稿要求杏住聯(lián)躁排，隔在觀閃念上剪排斥防住公刃寓樓71海航你地塊手異地泳安置墾有較攤高利落潤補償方案出讓模式容積率

判斷標(biāo)準(zhǔn)

NPV≥0IRR≥12%利潤財務(wù)可行性政策安置補償方案補償方案五凈地出讓2.5億元＞02.5億元現(xiàn)金補償+海航地塊120㎡宅基地+180㎡出租公寓+50畝集體用地捆綁出讓R=2.51.3億元＞015億元R=32.7億元＞019億元72但不蘆能滿岔足村幣民就非地安衣置的掙基本條要求窄，實經(jīng)施風(fēng)胳險較可大，午可操翠作性瞧較低財務(wù)衰可行凈地范掛牌榨：盈撤利2.只5億；毛地楚掛牌惡：IR其R>匪0；村民全部茄村民殲一致備要求斷就地冒安置挖，對練月川跨村民辨而言盤，就盲地安屯置是漆其基鴿本要萌求73村民根要求逐與政彩策標(biāo)洽準(zhǔn)集縱中反蕩映在側(cè)村民遍還建壟房類側(cè)型村民暢還建槐聯(lián)排覽別墅村民顛還建餐公寓糕房方案溪四村民絡(luò)意愿政府冒意愿可開述發(fā)土劇地面弱積74若能繼部分悠別墅紐奉還建沙、部太分公咸寓還暢建，怎則形俘成折且衷方講案六村民墻利益補償桐方案仇六股份偷公司臺利益補償?shù)顑?nèi)容村民印房屋搞現(xiàn)金六補償有天當(dāng)有地報別墅牽或大亮面積昨公寓別墅扇一層票做商賄鋪可與出租股份鉆分紅養(yǎng)老齊保險工作陡培訓(xùn)現(xiàn)有瓶物業(yè)慕按13淚8號文參貨幣膏補償部分楚別墅敞還建燈（12挽0㎡）+公寓荒還建菊（30得0㎡）贈送醬村民節(jié)每戶90耐㎡公寓增（遇可作圣出租章用）無償推提供木給股棍份公刃司15畝集根體經(jīng)爽濟(jì)用款地（栽村民案可參弟股）樓）可將辮村民龍出租匠公寓攜聯(lián)合神經(jīng)營可將15畝用橡地入埋股，粒參與宋開發(fā)呀建設(shè)散，獲便得集剃體物參業(yè)提供紅工作適機會75在賣如地情筆況下窯，反嗎向推神算可棄知財決務(wù)平轎衡時決，還姑建別冷墅面饒積<0，項良目不略可行測算紫前提補償額村民問出租截房90劑㎡/戶補償類股份晉公司旦集體避經(jīng)濟(jì)用地15畝政府絕土地蠶開發(fā)思零收挽益部分夫聯(lián)排叫別墅部分阻公寓財務(wù)繼平衡噴時能住提供損給村魔民多良少還拾建土鋸地呢鵝？還建孩房中風(fēng)聯(lián)排囑別墅兆和公致寓的繞比例城如何穿呢？當(dāng)土兄地價腥格為30笨0萬元/畝，堅成本吊收益蓮平衡時，尼反向厚推算朗可知需要盆提供教可出絕讓用織地33奏3畝剩余盤村民芒安置按地26模1畝其中恥，補償輸村民炕出租陪房需款用地22畝返還香股份箱公司歇集體閃經(jīng)濟(jì)訊用地15畝村民階還建醉房需澇用地22省4畝已知任：總還灑建面科積21根3畝還建哨聯(lián)排保別墅樹部分夕建筑蠻密度50確%村民唐還建遭聯(lián)排討別墅滋時的給宅基息地面踩積為12蘿0㎡鄉(xiāng)豐/戶還建揚公寓浩部分浪建筑餐容積誓率為2.忘0村民童還建促公寓漫時的桌還建鎮(zhèn)建筑從面積染為30欠0㎡艙/戶計算冒還建縮慧用地選面積s別墅和s公寓S別墅+S公寓=2鄉(xiāng)豐24畝S別墅×5斤0%耽÷1忘20蜓㎡/戶+S公寓×2旁÷3降00羊㎡/戶=1覽20允0戶S別墅=還建御聯(lián)排也別墅跳需用之地=－12劣2畝S公寓=還建尾公寓程需用位地=筋3鐘46畝76捆綁父出讓菜整體顛開發(fā)揉下，托反向以推算層可知斗，可玩最多偵提供姨村民37蘭2畝安吧置用迷地，賤聯(lián)排洽別墅普安置48摧3戶，著公寓勒安置71奏7戶，跡具有封一定鬧的操曠作性測算南前提補償帆村民女出租久房90響㎡/戶補償努股份鮮公司抹集體錢經(jīng)濟(jì)錢用地15畝項目呼整體駛開發(fā)哨達(dá)到答行業(yè)扒基準(zhǔn)