房地產剛需產品精裝修溢價

剛需產品精裝修溢價研究精裝修行業(yè)現(xiàn)狀1毛坯住宅裝修的弊端弊端一：裝修質量不高由于各住戶分散裝修，缺乏高水平設計師指導，裝修的合理性及科學性無法保證，裝修質量無法保證。弊端二：自行裝修對結構破壞大由于業(yè)主聘請的很多裝修隊多數(shù)由不懂行的木工、瓦工組成，對建筑結構設備等都不了解，按住戶要求盲目大動干戈現(xiàn)象時有發(fā)生，為住宅鑿下很多安全隱患。弊端三：易發(fā)生糾紛由于住宅的主體是開發(fā)商完成的而裝修又是住戶完成，對住宅使用過程中出現(xiàn)的質量問題就很難說得清；另外住戶之間由于設計、施工都不同步，也制造很多難以協(xié)調的矛盾。弊端四：業(yè)主的經濟利益難保證從咨詢、設計、施工到驗收，工期時間一個月到幾個月不等，絕大部分業(yè)主對裝修都是外行，各環(huán)節(jié)細節(jié)難到位，材料及設備質量難保證。弊端五：政府職能部門監(jiān)管難落實盡管政府職能部門也成立相關機構也制訂一些管理辦法，但由于建設主體的分散性等建設過程的自由性，很難從程序上進行全方位監(jiān)控。耗費巨大，效果差強人意精裝修住宅的優(yōu)勢優(yōu)勢一：有利于實施住宅裝修產業(yè)化生產設計、施工、監(jiān)理及驗收一體化，提高現(xiàn)場裝修程度，形成規(guī)模效應適合產業(yè)化生產，促進住宅整體水產提高。優(yōu)勢二：有利于裝修設計水平的提高規(guī)模效應下吸引更多、更好的設計師參與裝修設計及研究，進一步提高裝修設計的水平。同時，住宅設計與裝修設計是同一個業(yè)主，使得住宅設計與裝修設計能有機地結合，進一步提升住宅的品質，為居住者提供高質量的居住環(huán)境。優(yōu)勢三：有利于裝修質量及造價的控制材料及設備購置由專業(yè)人士管控，承包商與供應商的長期合作關系及批量經營，保證材料及設備質量，價格合理。優(yōu)勢四：保障施工質量由于精裝修住宅的裝修工作量大，通常使用招標方式擇優(yōu)選擇有實力的裝修施工隊伍，有效地保證住宅裝修的質量。優(yōu)勢五：保障社會監(jiān)控精裝修商品住房提供的是一種成品，住宅建設從規(guī)劃、設計、施工、監(jiān)理、驗收到提供給住戶的各個環(huán)節(jié)都能得到相關職能部門的有效監(jiān)控。優(yōu)勢明顯，但仍存在諸多問題精裝修住宅的弊端弊端一：裝修質量問題突出消費者對開發(fā)商精裝修房投訴最多的是質量問題，目前行業(yè)缺乏對精裝修房驗房的統(tǒng)一標準，當消費者在收樓時發(fā)現(xiàn)裝修房與自己所想有不符合時，也無法可究，開發(fā)商與消費者極容易因此產生糾紛。弊端二：個性化裝修被埋沒目前產業(yè)鏈模式作為精裝修住宅的規(guī)?；l(fā)展方向，盡管部分發(fā)展商有推出菜單式服務，提供多套裝修風格和檔次方案給業(yè)主挑選，但不可能做到每套一個方案，因此此弊端在所難免。開發(fā)商只能在設計上更下功夫，力求滿足大部分業(yè)主的需求。弊端三：操作難度較大商品房進行精裝修，對于開發(fā)商來說需要協(xié)調處理多方情況，比如如何與裝修公司合作，如何統(tǒng)籌土建和裝修，明確開發(fā)商與土建公司、裝修公司之間的責任和分工等等，對于裝修的順利進行十分重要。若裝修出現(xiàn)問題，不但對促進銷售的作用減弱，甚者將嚴重阻礙銷售，影響到企業(yè)的品牌形象。仍需要改善并克服行業(yè)自身弊端[發(fā)展情況]精裝修模式作為住宅裝修的概念之一，近十年國家政策大力推廣精裝房，逐步取代毛胚房市場，精裝修的崛起絕非意外。第一階段：簡單式拼湊（1998年）第二階段：品牌化運作（2001-2006年）第三階段：精裝修大眾化（2007年以來）此階段精裝修僅限于樣板房，目的主要為增強客戶對住宅的空間感性認識，大部分精裝修房不涉及到真正的使用，功能上并不完善，所用材料質量一般。此外，一般此類精裝房均為發(fā)展商臨時聘請施工隊進行施工，工期短，因而裝修質量較差，不適合居住。此階段精裝修開始真正走進人們的生活，樓盤銷售期內發(fā)展商多數(shù)會對部分毛胚房進行精裝修。此時的精裝修房裝修質量有了明顯的提升，發(fā)展商也開始與一些知名的裝飾工程公司合作，并選購一些知名品牌的櫥柜、衛(wèi)浴等，裝修品味明顯提高。這種精裝修主要出現(xiàn)在一些中高檔次的樓盤，針對有較強購買實力的客戶。此階段發(fā)展商紛紛推出精裝修以吸引客戶，同時精裝修房的成交比例明顯提高，帶裝修的商品房得到客戶的青睞，精裝修也產生了針對剛需客戶的簡單裝修。由于精裝修均為發(fā)展商根據(jù)本項目進行定位，不同項目精裝修也有較大差異。精裝修此時正式進入大眾化時代。[政策解讀]經過多年運作，發(fā)展商對裝修住宅的操作方法日趨成熟，裝修對住宅的溢價能力逐步加強?！都彝ゾ邮已b飾裝修管理試行辦法》《關于推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質量的若干意見》《建筑裝修工程質量驗收規(guī)范》《住宅室內裝飾裝修管理辦法》《商品房住宅裝修一次到位實施規(guī)則》《住宅性能評定技術標準》90年代初毛坯房一統(tǒng)天下精裝修進入市場精裝修、毛坯平分秋色2002年2007年國家政策引導，以及客戶對精裝修的接受度提升，使得發(fā)展商多以“買房送裝修”形式，提供成本相對低廉、操作相對簡潔的全裝修住宅。[營銷使方式]目前黃市場炕上較箭多采灣用買房底送裝嗚修或全裝胡修方訴式，模衡糊裝相修部錢分價扒格，復實現(xiàn)渣溢價浸。營銷方式買房送裝修菜單式裝修全裝修操作方式簽約的裝修公司在發(fā)展商要求的成本控制內設計方案并做出樣板房，方案單一，房價包含裝修價格，但后者不被公布發(fā)展商挑選裝修企業(yè)根據(jù)各種裝修方案做出樣板房并標價，業(yè)主參考并對方案提出修改意見后，擬定裝修訂單裝修公司與發(fā)展商約定提供統(tǒng)一裝修標準，客戶了解裝修價值，但無選擇余地，裝修部分作為房屋的部件計入房價中優(yōu)勢分析模糊總價、創(chuàng)造利潤規(guī)避裝修質量風險客戶選擇余地大，市場接受度高裝修責任明確；總價模糊劣勢分析發(fā)展商需承擔名譽風險；涉嫌價格欺詐；客戶風險增加、發(fā)展商簽約困難增加裝修成本產品過于單一，拒絕了部分客戶客戶反饋較周邊樓盤優(yōu)勢顯著；對簽約抗性較大；對于裝修質量疑慮較大；認為裝修的風格單一可挑選裝修方案，并對局部修改或另提供新裝飾方案，形成裝修訂單客戶可了解裝修的價值，但對設計風格、材料品牌等無選擇空間經驗教訓對銷售代表、裝修公司的要求較高；合同有待于更加規(guī)范多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決；大面積推廣需時日對發(fā)展商售后服務能力要求高90年代初1997年以后2000年以后2005年以后2007年以后菜單式裝修房嶄露頭角簡裝房（毛坯），一統(tǒng)天下裝修住宅大批量出現(xiàn)買房送裝修成為市場熱點裝修住宅逐漸被市場所認可[發(fā)展葬現(xiàn)狀]精裝皂修是膛全國技房地只產市牛場發(fā)篩展趨糠勢，塑未來鑄裝修右住宅釣將成壺為市凝場主流河產品斑。市場志需求儀：越來盯越多忌的樓秀盤推縣出附涼帶精傻裝修岸的標槍準，陜其優(yōu)瀉勢也濕逐漸欲開始頓體現(xiàn)藏：一前定的樣價格鎮(zhèn)優(yōu)勢程，產駱品相秋對品儀牌化盤，由么于經農過統(tǒng)拌一施予工，禍對于醋裝修蜻所帶蔽來噪辣音、額污染殘能夠品很好劇的控衡制，杜幵為自購房揚者省炮時省因力提彩供很外大的刪便捷鼓度。否購房爹者對它全裝刷修房考的關靜注度舞有了誼很大西的提魯高，亮市場宋的需擊求度榜開始晉上升而。精裝長修管慢控要轟求2建筑設計精裝部品設計項目實施整體精裝修設計基于成本的精裝設計/施工部品精裝部品固定收納家具廚衛(wèi)產品基本設備材料采購項目流程質量與工期‘一站式’售后服務項目交付項目施工管理部品生產安裝管理預算中心采購中心精裝匙系統(tǒng)兄化管枝理的限發(fā)展文方向精裝臭修發(fā)墳展的鹽核心敵理念菠，即住宅轉產業(yè)題化，就是性要實總現(xiàn)住隊宅生梅產、爺供應窮等的畜工業(yè)頁化。工業(yè)國化的廟必須都前提讓是標棄準化己，以提高哪住宅顏生產廢的勞爸動生仗產率缸，提易高住離宅的塞整體構質量念，降漏低成敏本，哀降低類物耗監(jiān)、能見耗。工業(yè)殿化、搶產業(yè)輕化影響法下產越生的染成本車控制湯要求窮，一賣方面對不會匙對開悲發(fā)商村造成徹過大膽的資釀金壓熱力，津另一錢方面礙也迎匯合客牲戶心派中的敢精裝說修價糠格標填準。[成本胃管控]精裝羊修作平為溢現(xiàn)價的濫關鍵蚊一環(huán)詠，通謙過控頭制成舟本的般方式艱能夠里很好雖的實裹現(xiàn)精援裝修堪的高再溢價仁。[工程繁管控]精裝乞修為弓批量鍬生產誘，品蓄質通須常難皆以保途證，洲需要鼓發(fā)展已商嚴剃格把悼控。發(fā)展境商與鑒業(yè)主志之間施工嗽方與擔業(yè)主嗎之間項目濟封頂竣工搞驗收入伙搭板精裝宴修收樓發(fā)展扶商與碌業(yè)主拌之間交樓嗎時間抗延后相較句于毛悟坯交佩樓，虧精裝伸修工富程周碑期加爪長，味交樓逗時間企延后最，通頂常需鍬要3-捎5個月嬸把控纖裝修鋼相關草細節(jié)葬，如吼相關然裝修補物料控采購宵及水嫌、電景安裝倆，對收發(fā)展呆商企怕業(yè)要壁求較害高；[精細媽化要施求]各部忠門配輔合：精裝揀修涉仰及到壁發(fā)展角商內怒工程刷、營攔銷、騎物業(yè)點部門覺的全眉程配冬合，拔以及摩與外急包公份司的腦協(xié)調遭，對黃發(fā)展液商各爬部門色間的寨統(tǒng)籌陣配合噴提出踢較高沫要求跨；裝修泳品質泊把控嶄要求膀高：精裝危修為擾批量王生產標，裝豪修品匠質難卵以保觸證，改發(fā)展補商各絨部門鄉(xiāng)豐均需席要投匯入大涼量精洗力把假控精吵裝修煤品質津；整修驚到位孔方可災收樓破：客戶臣收樓巧時會猾仔細滿檢查陽精裝族修，插部分般客戶務會帶繁鑒定專師收毫樓，查對于末有瑕搜疵的岔地方淚要求訓發(fā)展采商整暴改代享為方償肯收豈樓；處理泥不當蔽，影千響后登期銷膚售：若客春戶收始樓時料項目符仍處念于銷白售期添，對裝于客欲戶投耀訴處底理不軋當，虎將會煩對項汽目后清期銷建售產伶生嚴京重影朵響。精裝撇修涉竄及多壟方面野配合合，并女直接粒引起揭客戶命收樓賄問題慰，需核要發(fā)蝴展商腸對此尖進行芒精細袍化管蘿理以多實現(xiàn)重其對吳銷售桶的促腐進作鐮用。精裝戀修溢淡價研貢究3毛坯售價驅為80萬精裝嫂修報價20萬其中來精裝鳥修成滴本10萬假設眼某項皮目[計入減房價]以萬供科、修恒大蛇等知瞧名開臨發(fā)商栽為代狗表表現(xiàn)妹為：房屋鄙成交歇價為10似0萬，絞其中估包括20萬精通裝修精裝蜂修直源接導露致溢恩價10萬，并死合理艘規(guī)避向精裝來修另拜算時轎產生凳的額漲外稅爺費該方朵式將摸精裝仆修房榆屋的您裝修糾費用借計入翅房價帝，客液戶通燒過選想擇按病揭貸熟款付冷款方山式，喉裝修幅款不腥必一炕次性殊支付幸，減奇輕了療客戶左資金肚壓力[不計綱入房旨價]發(fā)展謊商與攝客戶分私下商簽署趨裝修葡協(xié)議表現(xiàn)蒜為：房屋街成交境價為80萬，擊另簽臘署20萬精程裝修明協(xié)議精裝煮修直復接導債致溢帥價10萬，精畜裝修景部分校稅費校需另集算，嚇相較善于計蜓入房窗價方肢式繳紋納更男高稅征費。方式當一：寫入詢買賣劑合同方式魂二：不寫暑入買賢賣合梅同作為企補充憐協(xié)議價加入誦買賣荒合同搖中，徐但裝么修費取用單范獨項嫂列入慚，費營用不基計入低買賣塞合同午成交貝價；業(yè)主幅簽署拔精裝期修委撕托協(xié)哭議書工，另張外收疲取裝島修費抗用。精裝已修對還售價橫的影嗚響精裝飛修交惡房的飛價值俗，更毅多體需現(xiàn)為近提高幣項目仙附加鞏值，去支撐勢銷售滋實現(xiàn)以精怎裝修望交房你可以碧提高沈項目姿品質瞧，獲帽得溢坐價空歡間旺市淡市通過橋銷售熱向客鴉戶傳孩遞精島裝修揉價格克口徑禁，與訊實際兄精裝宵修成煩本間殘的差砌價實繭現(xiàn)住而宅溢逼價；當客爬戶接院受度字較低澆時，育通過堤附加眾精裝買修提料高整損體均局價，歡從客次戶角植度傳蓄遞錯劃誤的罰價格遇感知霞。毛坯房利潤率計算

項目計算公式金額項目計算公式金額1住宅銷售單價

10000元/㎡11裝修總成本(3)*(4)02裝修標準

012銷售費用(5)*3%300萬3裝修成本013財務費用(6)*10%52萬4可銷售面積

1萬㎡14總投資(6)+(11)+(12)+(13)602萬5銷售收入(1)*(4)

1億15利潤總額(5)-(7)-(14)3215萬

6前期開發(fā)成本

5200萬16土地增值稅前利潤率(15)÷(14)55.07%7經營稅費及附加(8)+(9)+(10)665萬17增值額(5)-(14)3080萬

8其中：營業(yè)稅(5)*5%500萬18扣除項目(7)+(14)+(6)*20%7725萬9城市建設維護稅(5)*0.35%35萬19精裝修溢價010印花稅(5)*0.05%5萬20土地增值稅(17)*40%-(18)*5%12057500交易稅(5)*0.25%25萬21土地增值稅后利潤(15)-(20)+(19)21092500所得稅(5)*1%100萬22土地增值稅后利潤率(21)/(14)35.04%增值森額占海扣除傘項目勤比例=3娛9.內87父%精裝修利潤率計算（毛坯銷售單價按10000元/㎡計）

項目計算公式金額項目計算公式金額1住宅銷售單價

11000元/㎡11裝修總成本(3)*(4)700萬2裝修標準

1500元/㎡12銷售費用(5)*3%330萬3裝修成本700元/㎡13財務費用(6)*10%52萬4可銷售面積

1萬㎡14總投資(6)+(11)+(12)+(13)675萬5銷售收入(1)*(4)1.1億15利潤總額(5)-(7)-(14)3518萬

6前期開發(fā)成本

5200萬16土地增值稅前利潤率(15)÷(14)52.13%7經營稅費及附加(8)+(9)+(10)731.5萬17增值額(5)-(14)4250萬

8其中：營業(yè)稅(5)*5%550萬18扣除項目(7)+(14)+(6)*20%8521.5萬9城市建設維護稅(5)*0.35%38.5萬19精裝修溢價300萬10印花稅(5)*0.05%5.5萬20土地增值稅(17)*40%-(18)*5%12739250交易稅(5)*0.25%27.5萬21土地增值稅后利潤(15)-(20)+(19)25445750所得稅(5)*1%110萬22土地增值稅后利潤率(21)/(14)37.7%增值喜額占袍扣除園項目貸比例=4門9.敏87兄%精裝凝修的辛合理察避稅對土樣地增敗值稅嬌的影戶響增值洞稅后盯利潤狠率的似邊際箱效用帥趨勢鄉(xiāng)豐圖隨著姐增值決額占遲可扣劇除部圈分的陡比例垮的增穿加，綢增值忍稅后遺利潤范率的昏邊際哈效用踩越來眾越小腫。在班這種共情況魂下，通過辜裝修加費用芬計入帖開發(fā)誤成本英，發(fā)味揮其監(jiān)溢價勾作用政，可植以提酒高整脫體利錄潤率。采用幟這種襪策略田，其裝泥修必比須有濫溢價卸才能月適當椒提高學利潤儀率，對發(fā)兄展