酒店商業(yè)策劃方案（四篇）

第24頁共24頁酒店商業(yè)策?劃方案一?：酒店簡介?焦作三維?戴斯酒店座?落于焦作市?專制中路_?___號，?是焦作市一?家根據(jù)國際?標準建造，?由美國戴斯?酒店管理團?體所管理的?集客房、餐?飲、文娛、?健身、洗浴?等高檔設(shè)施?為一體的豪?華商務(wù)酒店?。焦作三維?戴斯酒店地?處焦作郊區(qū)?最繁華的商?業(yè)地段，地?輿職位優(yōu)越?，交通十分?便利。高_?___層，?酒店網(wǎng)絡(luò)營?銷方案。總?面積達__?__萬平方?米，學(xué)會網(wǎng)?絡(luò)營銷方案?范文。與_?___萬平?方米的__?__層豪華?商場相相接?，合計__?__萬平方?米，也是一?家今世化生?活式便利酒?店。酒店內(nèi)?設(shè)施配備完?好，聽聽三?維戴斯酒店?營。能敷裕?滿足商務(wù)旅?行和觀光旅?游者的不同?需求。焦作?三維戴斯酒?店具有初級?客房、豪華?客房、行政?豪華房、商?務(wù)豪華房、?行政套房、?總統(tǒng)套房。?酒店設(shè)有豪?華行政樓層?、無煙樓層?，所有客房?安置寬帶互?聯(lián)網(wǎng)、室內(nèi)?電子安全柜?、語音信箱?、液晶電視?及衛(wèi)星電視?頻道。焦作?三維戴斯酒?店特設(shè)的行?政酒廊位于?____層?，為賓客提?供了一系列?獨享的優(yōu)惠?和性情化的?專業(yè)任職，?廣州網(wǎng)絡(luò)營?銷推廣。提?供快捷便利?的入住手續(xù)?、厚實的自?助早餐。并?且全天供應(yīng)?軟飲，晚間?還為商務(wù)賓?客綢繆了雞?尾酒，在此?賓客可盡覽?焦作光景。?房地產(chǎn)營銷?推廣方案。?二：市場?環(huán)境闡述?市場偵察和?預(yù)測市場?偵察是指運?用迷信的方?法和措施，?編制而有目?的地對需求?、供應(yīng)和市?場環(huán)境等信?息舉行收集?、闡述、研?究的活動。?(1)市?場偵察的類?型根據(jù)偵?察的形式、?類型和目的?的不同，不?妨分為探干?脆偵察、描?述性偵察、?因果性偵察?。探干脆?偵察主要用?于收集初步?原料。描?述性偵察是?對市場的客?觀狀況舉行?照實的記載?和反映。?因果性偵察?是為了了解?和掌握市場?氣象之間的?因果相關(guān)而?舉行的市場?偵察活動。?(2)市?場偵察的方?法市場偵?察就是要收?集、闡述、?研究市場信?息，對市場?信息的偵察?可分為原始?原料的收集?和二手原料?的收集兩種?形式。看看?廣州網(wǎng)絡(luò)營?銷推廣。其?中原始原料?的收集又包?括詢問偵察?法、觀察法?、會議法、?實驗法等。?市場預(yù)測?就是在市場?偵察獲取的?原始原料和?二手原料等?信息的底子?上，運用迷?信方法，對?市場未來一?段時辰內(nèi)的?變化及需求?趨向做出闡?述和推斷。?(1)市?場預(yù)測的方?法定性闡述?法(消費者?定見法、經(jīng)?理人員判決?法、德爾菲?法)、定量?闡述法(?2)市場預(yù)?測的程序確?定預(yù)測對象?，擬定預(yù)測?計劃;收集?和闡述原料?;抉擇預(yù)測?方法，建立?預(yù)測模型;?確立預(yù)測后?果，提出預(yù)?測呈報建?立在上述的?底子上對焦?作市市場舉?行偵察和預(yù)?測：酒店網(wǎng)?絡(luò)營銷。?1.市場外?部環(huán)境闡述?，如政治?環(huán)境、社會?環(huán)境、文化?環(huán)境、經(jīng)濟?環(huán)境等，分?別針抵消費?者市嘗競爭?者市場做出?闡述，對后?果舉行闡述?和評價，進?而提出建議?。2.市?場外部環(huán)境?闡述，即酒?店外部環(huán)境?闡述(1?)酒店員工?素質(zhì)(2?)酒店管理?者素質(zhì)(?3)酒店自?身狀況3?.酒店SW?OT分析闡?述SWO?T就是指一?個企業(yè)維系?外部市場對?自身的優(yōu)優(yōu)?勢闡述。酒?店議決下面?的內(nèi)外部環(huán)?境闡述此后?在維系自身?的狀況闡述?酒店今朝所?具有的優(yōu)勢?及優(yōu)勢，然?后針對這些?狀況在作出?一些更有益?于自身繁榮?的修正、補?充和完美。?三.營銷?組合戰(zhàn)略?1營銷對象?酒店營銷?的對象當然?要定位到實?實在在的利?潤上，但不?光僅如此。?營銷對象的?定位還要斟?酌到消費者?和社會的利?益，學(xué)習(xí)酒?店。要能切?確措置好企?業(yè)與這些人?和團體的利?益相關(guān)。所?以，酒店營?銷對象應(yīng)當?有三個層次?：方案。一?是酒店計劃?期的間接營?銷利潤，二?是未來必定?時期企業(yè)形?象的增值，?聽聽酒店餐?飲營銷方案?。即議決優(yōu)?質(zhì)任職、讓?利和承擔(dān)社?會負擔(dān)來提?高企業(yè)的形?象，三是探?求和積聚營?銷體驗，培?育造就一支?高素質(zhì)的營?銷人才隊伍?，建立完美?有效的營銷?網(wǎng)絡(luò)體系。?2市場細?分市場細?分是指企業(yè)?根據(jù)消費集?體之間需求?的區(qū)別性，?網(wǎng)絡(luò)營銷方?案范文。把?一個整體市?場劃分為若?干個分市場?，從中抉擇?自己對象市?場的方法。?市場細分看?待企業(yè)切確?制訂營銷計?劃和營銷戰(zhàn)?略、順利殺?青營銷對象?具有特別首?要的意義。?酒店不妨?根據(jù)各種成?分細分旅游?市場，如地?輿、社會經(jīng)?濟、置備行?為、人口結(jié)?構(gòu)特點、消?費者生理成?分等。3?對象市場?酒店根據(jù)所?做的市場細?分，有目的?的抉擇對象?市場，進而?有針對性地?滿足對象市?場消費者的?需求。在抉?擇對象市場?時可運用的?市場戰(zhàn)略大?凡有三種：?無區(qū)別性市?場戰(zhàn)略、區(qū)?別性市場戰(zhàn)?略和麇集性?市場戰(zhàn)略。?無區(qū)別性?市場戰(zhàn)略又?稱整體市場?戰(zhàn)略，即把?整個市場作?為企業(yè)的對?象市場，聽?聽三維。不?注意區(qū)分市?場不同的需?求;區(qū)別性?市場戰(zhàn)略是?根據(jù)消費者?的不同需求?，對整體市?場舉行細分?，然后根據(jù)?不同的對象?市場分別采?取不同的營?銷戰(zhàn)略，滿?足每個細分?市場的個別?須要;麇集?性市場戰(zhàn)略?又叫聚積營?銷戰(zhàn)略，是?企業(yè)在市場?細分的底子?上，針對某?一細分市場?，將企業(yè)的?人財物資源?聚積于該對?象市場舉行?營銷。酒?店不妨靈動?運用這三種?戰(zhàn)略，維系?自己的產(chǎn)品?特色，抉擇?不同的對象?市常你知道?銷策劃方案?。4市場?定位定位?是在上世紀?____年?代由美國學(xué)?家艾·里斯?和杰克特勞?特提出的，?酒店營銷策?劃方案。其?含義是指企?業(yè)根據(jù)者現(xiàn)?有產(chǎn)品在市?場上所處的?職位，針對?顧客對該類?產(chǎn)品某些特?征或?qū)傩缘?重視水平，?為本企業(yè)產(chǎn)?品塑造不同?凡響的，給?人印象昭著?的形象，并?將這種形象?生動地轉(zhuǎn)達?給顧客，從?而使該產(chǎn)品?在市場上確?定適當?shù)穆?位。市場定?位是酒店在?對象市場抉?擇的底子上?確定自己的?產(chǎn)品定位、?企業(yè)定位、?競爭定位和?消費者定位?。目前，三?維戴斯酒店?的企業(yè)定位?是商務(wù)型酒?店，但還可?根據(jù)不同的?對象市場設(shè)?置不同的產(chǎn)?品定位。三?維戴斯酒店?營。__?__具體營?銷戰(zhàn)略市?場營銷戰(zhàn)略?是企業(yè)以顧?客須要為啟?碇點，根據(jù)?體驗取得顧?客需求量以?及置備力的?信息、商業(yè)?界的欲望值?，有計劃地?組織各項經(jīng)?營活動，議?決彼此妥協(xié)?類似的產(chǎn)品?戰(zhàn)略、價錢?戰(zhàn)略、出售?渠道戰(zhàn)略和?促銷戰(zhàn)略，?即4ps戰(zhàn)?略，為顧客?提供寫意的?商品和任職?而殺青企業(yè)?對象的歷程?。(1)?產(chǎn)品戰(zhàn)略：?酒店營銷策?劃方案。議?決產(chǎn)品市場?時機與題目?闡述，提出?合理的產(chǎn)品?戰(zhàn)略建議，?造成有效的?4P組合，?到達最佳效?果。1)?產(chǎn)品定位。?產(chǎn)品市場定?位的關(guān)鍵主?要在顧客心?目中尋找一?個空位，使?產(chǎn)品迅速發(fā)?動市常2?)產(chǎn)品格量?功效方案。?事實上銷策?劃方案。產(chǎn)?品格量就是?產(chǎn)品的市場?生命。企業(yè)?對產(chǎn)品應(yīng)有?完美的質(zhì)量?保證體系。?3)產(chǎn)品?品牌。要造?成必定著名?度，、美譽?度，我不知?道營銷策劃?。創(chuàng)建消費?者心目中的?著名品牌，?必須有劇烈?的創(chuàng)牌認識?。4)產(chǎn)?品包裝。包?裝作為產(chǎn)品?給消費者的?第一印象，?須要能迎合?消費者使其?寫意的包裝?戰(zhàn)略。聽說?方案。5?)產(chǎn)品任職??；I辦中要?注意產(chǎn)品任?職方式、任?職質(zhì)量的改?善和提高。?(2)價?錢戰(zhàn)略市場?競爭離不開?價錢戰(zhàn)略，?靈動切確地?制訂產(chǎn)品的?價錢是殺青?產(chǎn)品價值和?企業(yè)市場對?象的關(guān)鍵，?你知道策劃?。同時，產(chǎn)?品價錢的高?低與需求也?親切相關(guān)，?價錢制定得?合理與否，?間接相關(guān)到?消費者的置?備力和產(chǎn)品?的競爭力。?(3)出?售渠道戰(zhàn)略?出售渠道戰(zhàn)?略的抉擇對?企業(yè)能否打?開銷路、盡?快占領(lǐng)市場?及消沉營銷?得有有著十?分首要的作?用。(4?)促銷戰(zhàn)略?促銷戰(zhàn)略常?用的措施有?廣告、公關(guān)?、流傳、人?員傾銷、舉?辦或參加博?覽會等等。?其中廣告?流傳，推行?程序可按以?下方式舉行?：①籌辦?期內(nèi)后期推?出產(chǎn)品形象?廣告。網(wǎng)絡(luò)?營銷策劃書?。②銷后?適時推出誠?征代理商廣?告。③節(jié)?假日、重大?活動前推出?促銷廣告。?酒店。④?獨攬時機舉?行公關(guān)活動?，接觸消費?者。我不知?道網(wǎng)絡(luò)營銷?推廣方案。?⑤主動愚?弄消息媒介?，特長建造?愚弄消息事?件提高企業(yè)?產(chǎn)品著名度?。隨著市?場營銷學(xué)研?究的不停深?入，市場營?銷組合的形?式也在產(chǎn)生?著變化，從?“4Ps”?繁榮為“6?Ps”。營?銷策劃方案?范文。近年?又有人提出?了“4Cs?”為主要形?式的市場營?銷組合。?根據(jù)籌辦期?內(nèi)各時辰段?特點，推出?各項促銷方?案。促銷方?案要過細、?周密，操作?性強又不乏?靈動性。還?要斟酌費用?支出，一切?量力而行，?盡量以較低?費用取得優(yōu)?秀效果為綱?領(lǐng)。加倍應(yīng)?當注意季候?性產(chǎn)品淡、?淡季營銷著?重點，抓住?淡季營銷優(yōu)?勢。6主?題促銷提案?如過年、?五一、十一?、中秋等首?要節(jié)日推出?主題營銷以?吸收更多的?消費者。怎?么做網(wǎng)絡(luò)推?廣。7外?部營銷注?重對員工的?培養(yǎng)，創(chuàng)建?外部營銷認?識。這樣在?酒店外部造?成一個外部?營銷鏈，使?整個營銷顯?得完整，更?具競爭力。?四營銷方?案預(yù)期效果?闡述及推行?根據(jù)方案?的可行性闡?述，作出收?益預(yù)測，進?而肯定推行?與否。五?方案的調(diào)整?若方案推?行歷程中有?不妥之處適?時調(diào)整，是?對原方案的?補充和修正?。酒店商?業(yè)策劃方案?（二）目?錄1.計?劃概論著?2.經(jīng)營管?理體制經(jīng)?理人員介紹?報酬企業(yè)所?有權(quán)分配經(jīng)?理人員的職?責(zé)董事會成?員3.市?場分析市?場的分布狀?況可行性分?析4.競?爭分析5?.企業(yè)操作?選取地點?器材的配置?產(chǎn)品和服務(wù)?介紹6.?銷售策略?短期策略長?期策略競爭?性推銷策略?7.職工?8.保險?和法律事務(wù)?9.業(yè)務(wù)?的季節(jié)性和?應(yīng)變計劃?應(yīng)變計劃和?措施10?.財務(wù)狀況?會員預(yù)測?會員費制定?財務(wù)收支和?資債平衡預(yù)?測的條件月?收入表和財?務(wù)變化的條?件各類財務(wù)?預(yù)測的表圖?11.附?錄a.企?業(yè)組織結(jié)構(gòu)?圖b.健?身俱樂部成?員的狀況調(diào)?查c.市?場滲透狀況?分析“中?華現(xiàn)代健身?中心”創(chuàng)業(yè)?計劃1.?計劃概況?“中華現(xiàn)代?健身中心”?是一所正在?建立的旨在?向會員帶給?室內(nèi)和室外?體育健身運?動的俱樂部?。與目前已?存在的大部?分健康俱樂?部所不同的?是，“中華?現(xiàn)代健身中?心”(簡稱?：健身中心?)將為團隊?帶給排球、?籃球等運動?場地，同時?也為個人帶?給健身的場?地和設(shè)施。?健身中心將?用心推動單?位和家庭的?參與，并向?那些有興趣?提高體育技?藝的人士帶?給專家指導(dǎo)?和訓(xùn)練性課?程。一般?來說，這個?行業(yè)競爭的?關(guān)鍵在于地?點的選取、?活動項目的?設(shè)計、服務(wù)?的質(zhì)量和設(shè)?備的條件。?我們擬將健?身中心設(shè)在?北京東城區(qū)?，那里的居?民收入比全?國平均高出?____倍?;那里的工?廠、企業(yè)以?及其它單位?的員工有著?組隊進行體?育活動的傳?統(tǒng)。我們健?身中心的活?動項目都是?圍繞著人們?的興趣而設(shè)?計的，將會?超過未來會?員的期望。?我們所帶給?的設(shè)備和經(jīng)?驗豐富的經(jīng)?營管理人員?將使健身中?心的服務(wù)超?過其他類似?的俱樂部。?除了上述?健身俱樂部?所具備的成?功外，更為?重要的是，?我們有一組?經(jīng)驗豐富、?富有熱情和?生氣并致力?于經(jīng)營這個?健身中心的?管理人員。?張大為先生?是一位出色?的推銷專家?，他將出任?健身中心的?總裁;王麗?華女士將出?任項目部和?公關(guān)部主管?;劉國棟先?生將主管設(shè)?備處并負責(zé)?職員的培訓(xùn)?。以上這三?位都具有企?管碩士學(xué)位?并具有多年?的這一行業(yè)?的經(jīng)營經(jīng)驗?。魏麥先生?是一位財務(wù)?方面的專家?，將出任本?中心的財務(wù)?主管。健?身中心的建?立需購置土?地____?公頃，連同?建筑和設(shè)備?安裝費用共?需投資__?__萬元。?以上提及的?幾位主要經(jīng)?理人員共投?資____?萬元，一些?外部投資者?以獲得__?__%的股?份為條件已?承諾投資約?____萬?元。健身中?心還需向有?關(guān)機構(gòu)貸款?____萬?元，擬將建?造此中心的?土地和造好?的房屋作為?貸款的抵押?，同時將帶?給____?%的付款以?確保此項抵?押貸款的可?靠。我們預(yù)?計健身中心?第一年的總?銷售額將達?____萬?元，利稅達?____萬?元。2.?經(jīng)營管理?經(jīng)理人員介?紹張先生?，現(xiàn)年__?__歲，北?京大學(xué)企管?碩士，中山?大學(xué)經(jīng)濟學(xué)?學(xué)士王女?士，現(xiàn)年_?___歲，?中國人民大?學(xué)企管碩士?，北京師蕩?大學(xué)教育學(xué)?碩士。劉?某某先生，?現(xiàn)年___?_歲，北京?師范大學(xué)體?育系學(xué)士，?魏某某先?生，現(xiàn)年_?___歲，?中國財經(jīng)大?學(xué)企業(yè)財務(wù)?碩士，上?述的每一位?經(jīng)理人員均?在自己的領(lǐng)?域之中有多?年的工作經(jīng)?驗，其中兩?位具有管理?財務(wù)方面的?經(jīng)驗，三位?以前有經(jīng)營?健身俱樂部?方面的經(jīng)驗?。這樣的經(jīng)?理人員的組?合給健身中?心帶給了一?個堅實的基?礎(chǔ)，即使萬?一有某位經(jīng)?理人員因故?離任，其他?成員可即時?填補空白。?上述各位?人士雖然目?前仍在其他?單位擔(dān)任要?職，但并沒?有與他們的?單位簽定任?何限制性合?同，能夠隨?時離職而加?入健身中心?。這四位經(jīng)?理人員已簽?署的一項合?同約定：他?們從加入健?身中心之日?起將至少為?本中心服務(wù)?五年;如果?任何一位將?來離開本企?業(yè)，那么從?離開之日起?五年這內(nèi)將?不能從事與?中心競爭性?的業(yè)務(wù)。事?實上，這四?位原始創(chuàng)始?人對創(chuàng)辦本?中心投入了?超多的人力?和資金他們?將會致力于?辦成一個成?功的健身俱?樂部。報?酬四位創(chuàng)?始人每年的?工資收入定?為____?萬元，這與?目前這個行?業(yè)同等職位?人員的工資?水平相當。?創(chuàng)業(yè)所有?權(quán)分配健?身中心最初?將發(fā)行__?__萬股普?通股票，四?位創(chuàng)始人每?人投資__?__萬元，?各換取__?__%即1?4，000?股股票。每?一位董事(?共____?人)將獲得?____%?(共400?0股)的股?份。另有三?位不參與經(jīng)?營的投資者?共出資__?__萬元，?將按出資多?少分享__?__%的股?份。經(jīng)理?人員的職責(zé)?總裁/推?銷部：張某?某先生將出?任健身中心?總裁，他是?整個中心的?核心。他的?主要職責(zé)是?領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的?經(jīng)理人員，?同時還擔(dān)負?訓(xùn)練和指導(dǎo)?中心的銷售?人員的職責(zé)?。項目設(shè)?計/公關(guān)：?王女士將出?任這方面的?主管。王女?士將對健康?俱樂部行業(yè)?的發(fā)展狀況?以及顧客的?需求進行持?續(xù)的分析，?制定出貼合?市場需求的?活動項目，?并負責(zé)中心?的廣告和宣?傳業(yè)務(wù)。?器材部/人?事部：這個?部門由劉先?生負責(zé)。劉?先生將負責(zé)?中心的器材?購置、維護?以及中心的?雜務(wù)人員的?管理。財?務(wù)/住處系?統(tǒng)：這個部?門由魏某某?先生負責(zé)。?中心的計算?機系統(tǒng)以有?相應(yīng)的數(shù)據(jù)?、文件也由?魏先生負責(zé)?管理。董?事會成員?健身中心的?經(jīng)理人員意?識到自身缺?管某些經(jīng)營?此中心所必?需的專長。?為了彌補這?種缺失，經(jīng)?理人員吸收?一位律師、?一位健美方?面的醫(yī)生、?一位健美專?家和一位體?明星加盟董?事會。他們?將對中心的?發(fā)展帶給寶?貴的經(jīng)驗和?技巧。每一?位董事會成?員將獲得_?___%的?股份作為報?酬，如果他?們決定離開?中心的話，?中心的經(jīng)理?人員有對他?們的股份進?行收購的第?一優(yōu)先權(quán)。?酒店商業(yè)?策劃方案（?三）一、?策劃的總體?思路1.?全面把握：?首先是建立?在對當前最?優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計?與操盤策略?的全面把握?之上的，全?面掌握他人?犯下的錯誤?，避免重蹈?覆轍?-先求不敗?而后求全勝?。2.項?目對接：強?調(diào)對項目所?在區(qū)域及個?性特點詳盡?深入的調(diào)查?與研究，并?對項目的資?源優(yōu)勢和劣?勢進行判斷?與整合，從?而實現(xiàn)最優(yōu)?模式與項目?自身進行完?美對接。?3.創(chuàng)新超?越：每一個?地產(chǎn)項目都?需要超越自?我、超越同?行業(yè)的最高?水平，通過?在未來領(lǐng)域?的積極開拓?，不僅為項?目自身創(chuàng)造?出競爭優(yōu)勢?，還可以為?地產(chǎn)企業(yè)奠?定行業(yè)地位?。二、項?目背景1?.用地概述?l地塊位?于蘇州市朝?陽區(qū)長安西?路南側(cè)，西?臨華美商城?，東接蘇州?市郵電局，?南近蘇州商?廈，北與蘇?州飯店一路?之隔，屬城?市核心商圈?內(nèi)的絕版地?塊。地塊周?邊休閑、購?物、娛樂、?醫(yī)院等生活?設(shè)施配套齊?全，交通便?捷。l該?地塊整體呈?"品"字狀?，沿長安路?東西面寬_?___米，?南端東西面?寬____?米;南北最?大進深__?__米，最?小進深__?__米,地?塊占地__?__㎡(合?____畝?)。__?__項目規(guī)?劃商業(yè)形?式：獨立商?鋪布局+大?開間框架自?由分割商業(yè)?布局，約_?___㎡l?住宅形式?：小戶型酒?店式公寓布?局，約__?__㎡l?辦公形式：?可自由間隔?式寫字樓布?局，約__?__㎡l?停車形式：?地上___?_個，地下?326，合?____個?車位(地下?兩層停車布?局，約__?__㎡)。?l建筑密?度：___?_%l綠?地率：__?__%l?容積率：?4.5l?3.規(guī)劃設(shè)?計要點《?蘇州世景國?際方案設(shè)計?說明》(略?)4.用?地紅線圖?(略)三?、項目資源?分析、項目?目標的界定?效?益和品牌?1.項目銷?售按目標計?劃順利完成?第一階段?銷售必須成?功，以順利?渡過項目風(fēng)?險期，實現(xiàn)?資金流的良?性運作，確?保后續(xù)開發(fā)?資金。l?總銷售額、?回款額、銷?售進度、利?潤目標的合?理實現(xiàn)。l?2.項目?對企業(yè)品牌?及后續(xù)項目?的拉動和貢?獻。借助?項目運作的?成功，蘇州?世景置業(yè)發(fā)?展有限公司?確立在蘇州?房地產(chǎn)行業(yè)?的地位和影?響力。l?綜合提升世?景置業(yè)發(fā)展?有限公司的?品牌知名度?、美譽度和?擴張力。l?四、核心?目標--樹?立品牌原?理：達到商?業(yè)房地產(chǎn)的?三贏境界?品牌時代需?要有品牌時?代的房地產(chǎn)?開發(fā)經(jīng)營的?游戲規(guī)則，?需要有品牌?時代的語言?與消費者對?話，這種全?新的溝通語?言與游戲規(guī)?則，就是"?房地產(chǎn)品牌?語言與品牌?運營規(guī)則"?。品牌時?代的消費者?需要的不只?是房地產(chǎn)產(chǎn)?品，而更是?需要房地產(chǎn)?的品牌服務(wù)?，品牌時代?的房地產(chǎn)開?發(fā)商需要學(xué)?會塑造房地?產(chǎn)品牌，需?要學(xué)會運用?"房地產(chǎn)品?牌運營"的?規(guī)則生產(chǎn)適?銷對路的房?地產(chǎn)品牌。?品牌經(jīng)營?與消費者處?于動態(tài)的平?衡，消費者?不斷將自身?的體驗反饋?給經(jīng)營者，?經(jīng)營者對房?地產(chǎn)品牌進?行維護與調(diào)?整，使品牌?體驗不斷更?新，品牌價?值不斷提升?。所謂三?贏是指開發(fā)?商企業(yè)價值?、消費者客?戶價值、項?目所處的區(qū)?域價值三種?價值的同步?提升。通過?對樓盤潛在?價值、開發(fā)?商潛在資源?、客戶的潛?在需求的全?方位的挖掘?與激活，形?成強大的品?牌勢能：?消費者欲望?燃燒、品牌?光芒閃耀、?區(qū)域能量引?爆。最終?達到財富涌?流、社會進?步的全新局?面。五、?項目開發(fā)總?建議1.?引進先進的?商業(yè)規(guī)劃，?特別注意引?進新業(yè)態(tài)和?設(shè)計好項目?的業(yè)態(tài)組合?。2.通?過前期銷售?與招商的同?步進行，引?進眾多國內(nèi)?、國際知名?商業(yè)企業(yè)和?品牌，顛覆?現(xiàn)有區(qū)域商?業(yè)格局。?3.注意引?入商業(yè)物業(yè)?和統(tǒng)一運營?管理概念，?對項目精心?包裝。4?.通過超常?規(guī)宣傳，通?過項目營銷?進行造勢炒?作，讓該項?目的開發(fā)成?為當?shù)厥忻?關(guān)注的熱點?，并形成良?好的口碑并?且節(jié)約宣傳?費用。5?.通過適當?靈活劃分商?鋪面積來控?制"總價"?，推出短期?租賃政策，?盡量降低投?資門坎，使?項目積聚大?量的潛在客?戶群。6?.充分利用?項目三部分?所形成的“?生態(tài)鏈”形?成優(yōu)勢互補?。六、項?目的SWO?T分析1?.項目優(yōu)勢?地理位置?優(yōu)越，商圈?人氣興旺l?世景國際?位于蘇州市?中心地帶，?屬于長安路?頂級商業(yè)中?心向商旅娛?樂中心過渡?的核心地帶?，距秋葉原?、徐家匯、?寶皇不超過?____米?，蘇州劇院?、蘇州飯店?、蘇州賓館?也是近在咫?尺，交通便?利。可以說?是是目前蘇?州市城區(qū)內(nèi)?最具發(fā)展?jié)?力的商業(yè)用?地。商業(yè)?配套完善，?商業(yè)活動便?捷l由長?安路相連的?南京路與中?心路地段是?蘇州市朝陽?區(qū)最為成熟?的商業(yè)活動?區(qū)，其中匯?聚的商業(yè)、?酒店、娛樂?等均在整個?蘇州市具絕?對代表性。?隨著近年來?來國民經(jīng)濟?的穩(wěn)步發(fā)展?，居民生活?水平的不斷?提高，大規(guī)?模新型商業(yè)?項目的投入?使用，令該?地段的商業(yè)?配套越發(fā)成?熟，各類商?業(yè)、商務(wù)活?動業(yè)已成為?蘇州最為頻?繁的地區(qū)。?屬于三位?一體的商業(yè)?項目模式，?開發(fā)潛力巨?大l項目?集商場、投?資型公寓、?寫字樓于一?體，可形成?商業(yè)經(jīng)營、?旅游居住與?商務(wù)活動的?優(yōu)勢互補。?2.項目?劣勢周邊?商業(yè)競爭較?多，從某種?程度上分流?消費群體。?ll雖然?街區(qū)具有良?好商業(yè)環(huán)境?資源，但是?臨近項目如?華美商城、?北方商廈目?前經(jīng)營狀況?不容樂觀，?容易造成客?戶的對比心?理，為后期?銷售招商增?加壓力。?l目前蘇州?高檔寫字樓?市場供應(yīng)量?較大，如黃?金大廈、國?貿(mào)大廈、瑞?蚨祥、珠玉?島、眾成商?城等項目。?且朝陽地區(qū)?的高檔寫字?樓租賃情況?不理想，中?小型寫字樓?因租金優(yōu)勢?較被市場認?可。l目?前市場上寫?字樓投資回?報率較低，?缺乏投資者?關(guān)注，而中?、小型公司?因為經(jīng)濟實?力有限，多?以租賃為主?，購買意向?不強。3?.機會點?經(jīng)濟發(fā)展利?好因素l?長安路地位?的提升，與?其說是近年?來各開發(fā)商?著力打造的?結(jié)果，還不?如說是蘇州?市經(jīng)濟穩(wěn)步?發(fā)展、核心?商業(yè)圈多元?化發(fā)展的必?然。目前已?形成南北以?中心路、南?京路為軸，?東西以長安?路為軸的格?局。而中心?路與長安路?也因地處城?市軸線中心?的緣故，商?業(yè)地位迅速?上升。地?理區(qū)位優(yōu)勢?l目前蘇?州市房地產(chǎn)?市場已日漸?成熟，該項?目的地理區(qū)?位優(yōu)勢必然?會贏得較大?的發(fā)展趨勢?。因此，以?超前的決策?意識，以科?學(xué)的態(tài)度研?究“供給-?需求?”，便可以?搶占“先機?”。項目?連動實現(xiàn)價?值最大化l?本項目對?面是蘇州劇?院、蘇州飯?店、蘇州賓?館等蘇州頂?級商務(wù)娛樂?場所，而左?邊不超過_?___米又?是蘇州市幾?大著名商場?的聚集地，?因此如何結(jié)?合項目自身?開發(fā)特點，?能完善和補?充市場缺陷?就能發(fā)揮優(yōu)?勢，降低運?作成本，實?現(xiàn)本項目物?業(yè)潛在價值?最大化，使?發(fā)展商充分?兌現(xiàn)效益。?中心城市?的建設(shè)匯聚?了人氣l?隨著政府發(fā)?展“發(fā)展中?心城市”力?度加大，朝?陽區(qū)對“五?區(qū)三縣”的?影響力和知?名度的提升?，區(qū)位優(yōu)勢?必然會帶來?人氣的上升?，而本項目?開發(fā)周期估?計完全可以?“借勢造勢?“，為增加?項目開發(fā)的?安全性打下?良好的基礎(chǔ)?。4.風(fēng)?險市場因?素l可對?形成直接影?響的超大型?項目在本項?目開發(fā)周期?內(nèi)都將面市?時，例如即?將開售的珠?玉島大廈和?被譽為“蘇?州地王”的?黃金國際項?目已于__?__月__?__日舉行?奠基儀式。?這些項目均?體量巨大、?且都是集商?業(yè)、酒店、?寫字樓及住?宅于一體。?同期上市必?將對本項目?產(chǎn)生競爭。?同時，從?目前蘇州市?的房地產(chǎn)市?場看，各類?型競爭同質(zhì)?化開始，已?引起許多開?發(fā)商的重視?，按我們的?開發(fā)周期測?算，一旦這?些開發(fā)商都?清晰地認識?到產(chǎn)品“差?異性”的重?要性或迅速?模仿。那時?，本項目還?是具有一定?市場競爭的?風(fēng)險性。?自身因素l?與本項目?一墻之隔的?華美商城及?長安路的其?他大型商場?已經(jīng)有強烈?的對比，假?如本項目沒?能在項目定?位、經(jīng)營特?點及硬件設(shè)?施上有所超?越的話，銷?售的風(fēng)險性?和困難度是?顯而易見的?。5.綜?合分析從?市場調(diào)研結(jié)?果分析、本?項目的優(yōu)劣?勢比較，機?會和風(fēng)險并?存。唯一的?辦法就是尊?重市場、適?應(yīng)市場，順?應(yīng)消費者的?心愿，整合?與項目有關(guān)?的各種要素?，運用智慧?，創(chuàng)造出具?有超前性、?差異性、引?導(dǎo)性、適用?性的產(chǎn)品，?以合理的成?本、利潤，?達到科學(xué)的?"投入產(chǎn)業(yè)?比"，追求?產(chǎn)品供給-?需求?的完善性，?使項目達到?預(yù)期的市場?期望值。從?目前各熱銷?的房地產(chǎn)項?目以及投資?者的區(qū)域意?向，可以看?出投資者的?考慮因素主?要表現(xiàn)在：?一是地段?和人氣，地?段和人氣是?決定商鋪租?金的重要因?素，人流量?大、道路暢?通、能夠留?住行人和有?穩(wěn)定消費群?體的區(qū)域等?都是投資考?慮的主要因?素;二是?新的商業(yè)模?式和經(jīng)營理?念，蘇州當?前的商業(yè)模?式開始從條?狀商業(yè)街向?集聚式商業(yè)?區(qū)轉(zhuǎn)化，綜?合性的"商?業(yè)步行街"?、"一站式?購物"的大?賣場等新的?經(jīng)營管理模?式所帶來的?影響是不言?而喻的;同?時隨著市場?上產(chǎn)權(quán)式酒?店、投資型?公寓及中高?檔寫字樓等?房地產(chǎn)項目?的出現(xiàn)，投?資物業(yè)的多?樣性也開始?逐步形成。?因此，同屬?具備投資型?的商業(yè)形態(tài)?，本項目要?立于市場不?敗之地的關(guān)?鍵就是如何?開發(fā)出適合?區(qū)域今后發(fā)?展的商業(yè)模?式和引入先?進的經(jīng)營理?念。三是?產(chǎn)品和配套?，商業(yè)產(chǎn)品?的設(shè)計和周?邊資源狀況?，包括產(chǎn)品?本身、產(chǎn)品?形象、產(chǎn)品?位置對消費?及投資者的?有效引導(dǎo)，?還有商業(yè)項?目的功能定?位、軟硬件?配套設(shè)施、?人流走向等?技術(shù)性內(nèi)容?，以上因素?對商業(yè)項目?的功能影響?很大，投資?者考慮范圍?較大。酒?店商業(yè)策劃?方案（四）?一項目概?況某某縣?某某鎮(zhèn)地處?境內(nèi)天高氣?爽，自然環(huán)?境優(yōu)美，氣?候宜人，適?合避暑度假?，且氣溫晝?夜溫差大，?適宜大面積?發(fā)展果園。?幾年來，全?縣結(jié)合產(chǎn)業(yè)?結(jié)構(gòu)調(diào)整步?伐和退耕還?林的機會，?各地加大開?發(fā)經(jīng)濟林，?以增加農(nóng)民?收入。本項?目以楊堡村?青石巷一片?坡改土為依?托，總計建?設(shè)____?畝觀光果園?示范園以及?優(yōu)質(zhì)果木培?育基地，帶?動周圍農(nóng)戶?共同發(fā)展建?成一個覆蓋?全鎮(zhèn)的生態(tài)?果園，屆時?將某某鎮(zhèn)打?造成為一個?集避暑、采?摘、溶洞探?險的生態(tài)樂?園。并逐步?開發(fā)含果酒?、水果休閑?食品，充分?利用當?shù)噩F(xiàn)?有的厥苔、?野生菌類、?野生天麻等?資源，不斷?滿足消費者?需求，帶動?群眾致富。?隨著國家?經(jīng)濟發(fā)展，?人民生活水?平的提高，?人們對優(yōu)質(zhì)?水果以及果?汁飲料、水?果休閑食品?的消費逐步?增多，休閑?文化娛樂的?需求檔次也?越高。充分?利用現(xiàn)有資?源，建設(shè)一?個高檔次集?種植、產(chǎn)品?深加工及生?態(tài)旅游為一?體的休閑場?所，加強生?態(tài)文明教育?，促進農(nóng)民?調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)?構(gòu)，增加就?業(yè)機會，加?快致富奔小?康步伐，取?得經(jīng)濟效益?、社會效益?和生態(tài)效益?方面有十分?重要的意義?。1、某?某鎮(zhèn)發(fā)展林?果業(yè)、木業(yè)?具有良好的?資源條件。?區(qū)域內(nèi)氣候?條件良好,?非常適合林?業(yè)生產(chǎn)，具?有發(fā)展林果?業(yè)的自然、?生態(tài)和物質(zhì)?資源條件。?但總體上，?目前豐富的?資源沒有得?到很好開發(fā)?利用，產(chǎn)業(yè)?化程度較低?，初級產(chǎn)品?多，品質(zhì)不?高，產(chǎn)品加?工落后，缺?乏深加工龍?頭企業(yè)和拳?頭產(chǎn)品，農(nóng)?戶果樹種植?分散，缺乏?有效帶動。?2、大力?發(fā)展林果業(yè)?是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)?調(diào)整的重點?，具有十分?廣闊的前景?。大力發(fā)展?林果業(yè)有利?于促進農(nóng)村?經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)?整，同時，?發(fā)展林果業(yè)?具有十分廣?闊的市場前?景。3、?觀光果園綜?合開發(fā)項目?對當?shù)亟?jīng)濟?的發(fā)展有很?大的帶動作?用。對當?shù)?林果業(yè)及至?整個某某縣?經(jīng)濟都會產(chǎn)?生重大影響?。通過項目?的實施，有?利于改變?nèi)?們滯后的思?想觀念，帶?動相關(guān)行業(yè)?的發(fā)展，為?某某鎮(zhèn)經(jīng)濟?注入新的活?力;項目的?實施有利于?加快當?shù)剞r(nóng)?業(yè)和農(nóng)村經(jīng)?濟的結(jié)構(gòu)調(diào)?整，保持農(nóng)?村經(jīng)濟持續(xù)?穩(wěn)定發(fā)展，?增收農(nóng)民收?入。產(chǎn)品?技術(shù)水平及?市場銷售前?景項目利?用農(nóng)業(yè)高科?技手段生產(chǎn)?名優(yōu)水果、?果酒類、水?果休閑食品?等適銷對路?的林業(yè)產(chǎn)品?，引進先進?技術(shù)進行產(chǎn)?品深加工，?具有較高的?技術(shù)水平。?從市場情況?來看，隨著?國內(nèi)外市場?需求很大，?市場前景廣?闊，銷路看?好。特別是?果汁飲料以?其綠色安全?、保健、養(yǎng)?顏美容、風(fēng)?味上佳的特?點，迎合了?大多數(shù)人的?口味和消費?觀念，逐步?替代碳酸飲?料的地位，?成為今后市?場消費的寵?兒。觀光?果園將果林?經(jīng)濟與觀光?旅游相結(jié)合?，促進了旅?游業(yè)和服務(wù)?業(yè)的開發(fā)，?加快了地方?經(jīng)濟和新農(nóng)?村建設(shè)的步?伐。特別是?國家將清明?節(jié)、端午節(jié)?和中秋節(jié)定?為法定假日?后，城市居?民的閑暇時?間更多，中?短途的休閑?旅游將成為?人們?nèi)粘Ｉ?活的重要組?成部分，這?對觀光果園?的發(fā)展是一?個良好的機?遇。二項?目建設(shè)地點?及建設(shè)條件?1、項目?建設(shè)地點?某某縣某某?鎮(zhèn)東與黃楊?鎮(zhèn)接壤，西?與枧壩鎮(zhèn)相?連，南與某?某水自然保?護區(qū)、茅埡?鎮(zhèn)接壤，北?與桐梓縣相?連，總面積?____平?方公里。生?態(tài)果園座落?于某某縣某?某鎮(zhèn)楊堡村?，距某某縣?某某鎮(zhèn)某某?公里，距桐?梓縣城某某?公里。轄區(qū)?內(nèi)道路交通?便利，運輸?條件方便。?該建設(shè)項目?具有交通便?利、氣候條?件好、地形?地貌開闊、?土壤結(jié)構(gòu)好?及有一定的?種植基礎(chǔ)等?有利條件。?2、項目?建設(shè)條件?項目地地勢?較高成坡土?狀，垂直落?差不高，采?光充足。缺?點就是水源?受限，需建?設(shè)提灌設(shè)施?，基礎(chǔ)公路?需要修整。?項目區(qū)的?自然、社會?經(jīng)濟條件：?某某鎮(zhèn)在?某某西北部?，位于北緯?28°8′?—28°2?0′，東經(jīng)?106°5?8′—10?8°7′。?南接枧壩鎮(zhèn)?東北鄰黃楊?鎮(zhèn)，西面連?桐梓縣，距?桐梓縣城約?某某公里，?距某某縣城?約____?公里。轄六?個行政村、?____個?村民小組，?____余?戶，___?_萬人，總?面積___?_多平方公?里，人口密?度____?人/平方公?里。全鎮(zhèn)地?形屬山區(qū)峽?谷地帶，平?均海拔__?__米，最?高海拔__?__米，最?低海拔__?__米，地?形切割明顯?，天臺村尤?其高寒，土?質(zhì)痩薄，某?某、天臺冬?季霧多，夏?日涼爽，水?稻易受秋風(fēng)?災(zāi)害，氣溫?差異大，年?平均氣溫1?4.3℃，?最高氣溫3?6.5℃，?最低氣溫-?6℃，平均?降雨量__?__毫米，?無霜期__?__天。交?通便利，3?03省道穿?鎮(zhèn)而過。?三項目規(guī)劃?、建設(shè)規(guī)模?及內(nèi)容1?、經(jīng)營規(guī)劃?項目運作?按照產(chǎn)、加?、銷一體化?和“公司+?農(nóng)戶”聯(lián)戶?種植的方式?進行，走產(chǎn)?業(yè)化發(fā)展的?路子，建設(shè)?____畝?優(yōu)質(zhì)果品基?地，開發(fā)果?品轉(zhuǎn)化及深?加工項目，?建設(shè)果品加?工廠。2?、建設(shè)任務(wù)?及內(nèi)容組?建獨資公司?。由公司擔(dān)?負整個項目?的實施工作?。建設(shè)_?___畝優(yōu)?質(zhì)果品示范?基地。在本?基地輻射區(qū)?域內(nèi)建設(shè)萬?畝優(yōu)質(zhì)果品?基地。加?工和銷售。?當生產(chǎn)發(fā)展?到一定程度?時，公司將?投資興建果?品加工廠，?并推出適合?不同消費需?要的各類產(chǎn)?品。建立?公司果品生?產(chǎn)技術(shù)培訓(xùn)?中心和產(chǎn)品?研發(fā)中心。?研究國內(nèi)外?先進的果品?生產(chǎn)技術(shù)，?進行果樹?種植、病蟲?害防治技術(shù)?培訓(xùn)，同時?開展林果產(chǎn)?品的開發(fā)和?研制，以提?高項目實施?的科技技術(shù)?含量。四?投資估算及?資金來源?1、投資概?算項目總?投資額__?__萬元人?民幣。公司?果品基地計?劃投資__?__萬元;?后期果品加?工廠投資待?定。(一?)公司果品?基地建設(shè)投?資____?萬元公司?建設(shè)___?_畝優(yōu)質(zhì)果?品示范基地?，____?年后可以開?園接待?？?投資___?_萬元。計?劃投資__?__元/畝?，其中：種?苗____?元/株(_?___株/?畝)某__?__畝=_?___萬、?種植___?_元/株某?220某_?___畝=?____萬?，基肥__?__元/畝?/年某__?__畝某_?___年=?____萬?。農(nóng)業(yè)機具?____萬?(共計__?__萬)。??由于果木?非大量需水?植物，故只?需200m?3調(diào)蓄水池?____座?、灌溉等水?利設(shè)施，投?資____?萬元。抽水?機輸配水管?網(wǎng)____?萬元，噴灌?____元?/畝某__?__畝=_?___萬。?供電設(shè)施?____萬?元。生活?、辦公用房?及配套設(shè)施?(宿舍、庫?房、餐廳等?)____?萬元。普?通工人__?__人某某?某元/月某?____月?某____?年=___?_萬，技術(shù)?員____?人某___?_元/月某?____月?某____?年=___?_萬(按三?年計算)。?辦公、運?