房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)：城中城改造十五問(wèn)

證券研究報(bào)告|行業(yè)點(diǎn)評(píng)城中城改造十五問(wèn)(維持)1.此輪城中村改造不同于上棚改：(維持)區(qū)別)；③拆改涉及面積范圍與過(guò)去棚改執(zhí)行上的本質(zhì)不同；④補(bǔ)償方式和資金來(lái)源不同等。行業(yè)走勢(shì)2.此輪城中村改造涉及多少城市：截至21年末我國(guó)超大特大城市有19房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)滬深30016%0%3.城中村改造模式有哪些：①拆后重建型；②不拆純改型；③改增型；16%0%基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)整型。-16%-32%2022-082022-12-16%-32%2022-082022-122023-042023-08一二級(jí)分開(kāi)；②深圳模式：市場(chǎng)主導(dǎo)，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)；③廣州模式：由“政府主導(dǎo)、村為主體，市場(chǎng)參與”轉(zhuǎn)為做地和收儲(chǔ)相分離；④上海模式：政府主導(dǎo)，重視對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)篩選與把關(guān)。作者分析師金晶作者分析師金晶分析師周卓君相關(guān)研究有探索，地方政府自主權(quán)較大；②在實(shí)踐層面，已有部分城市出臺(tái)了較為詳細(xì)的城中村改造規(guī)劃，其中廣州、上海、長(zhǎng)沙等已出臺(tái)十年的長(zhǎng)周期目6.城中村改造影響幾何：2019-2022年我國(guó)城中村改造投資額均值為11634.7億元，2022年投資額降速至6559.26億元。參考各城改造規(guī)模及規(guī)劃描述，可以判斷即使有配套資金加持，帶來(lái)的更多也只有邊際變化，其對(duì)于超大特大城市的價(jià)格拉動(dòng)作用以及對(duì)周邊三四線城市傳導(dǎo)作用將會(huì)比由正轉(zhuǎn)負(fù)至-1.5%，開(kāi)發(fā)投資額同比-8.5%》2023-08-1635.1%，基本面疲弱靜待核心城市政策落地》2023-08-133、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：2023W31：7月銷(xiāo)售創(chuàng)今年以來(lái)最年，特大城市一線城市除重點(diǎn)項(xiàng)目外，平均周期都超過(guò)10年；隨周期加長(zhǎng)、村民臨遷、融資成本不斷推高，帶來(lái)項(xiàng)目資金短缺推進(jìn)困難。8.城中村改造能否快速提速：城中村改造沒(méi)有停過(guò)，但前期降過(guò)速，現(xiàn)在政策引導(dǎo)更多在于提速。我們認(rèn)為城中村改造有幾大痛點(diǎn)、難點(diǎn)、擬解決問(wèn)題難以簡(jiǎn)單通過(guò)政策指引、資金引導(dǎo)去壓縮改造周期，城中村改造不是說(shuō)提速就提速。9.城中村改造是否改變土地性質(zhì)、改變建筑用途：城中村或因土地用途變更而涉及較為復(fù)雜的土地所有權(quán)變更問(wèn)題，亦或是因原區(qū)位調(diào)整更新后既有建筑(危改)涉及更復(fù)雜的變更用途和變更容積率手續(xù)；且城中村改造并不必然以征收集體土地為前提，還涉及國(guó)有建設(shè)用地、既有建筑用途變更、容積率增容工作。10.城中村改造前期涉及哪些費(fèi)用：①前期費(fèi)用或包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)、項(xiàng)目實(shí)施改造方案編制費(fèi)等；②拆遷費(fèi)用或涉及臨遷費(fèi)、房屋拆運(yùn)費(fèi)用、房屋建筑成本補(bǔ)償費(fèi)、修繕費(fèi)、遷建費(fèi)等；③復(fù)建費(fèi)用或涉及住宅、商場(chǎng)改造、建設(shè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等。11.此輪城中村改造主要資金來(lái)源推測(cè)：城中村改造原本已有成熟資金對(duì)應(yīng)體系，主導(dǎo)資金跟隨主體/拆建模式走；本輪城中村改造政策在額外配套資金方面尚未明確，預(yù)期后續(xù)會(huì)有額外中長(zhǎng)期配套資金去扶持。12.民間資本還能從何處去介入：大部分一二級(jí)不聯(lián)動(dòng)的城市，其一級(jí)基本上由地方城投主導(dǎo)，民間資本很難介入；一二級(jí)聯(lián)動(dòng)中能夠介入的民間資請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明P.2請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明本多為深耕多年的民企，而當(dāng)前尚有余力去做增量的民營(yíng)舊改房企所剩無(wú)13.“平急兩用”理解：“平急兩用”建設(shè)亦屬于城市統(tǒng)籌發(fā)展的重要一環(huán)，有利于提升城市應(yīng)急保障能力、強(qiáng)化人文居住環(huán)境，與城中村改造密14.城市更新引入REITs的可能性有多少：從資產(chǎn)屬性來(lái)看，城市更新作為復(fù)合型城市綜合體涉及改造資產(chǎn)類(lèi)別多元，部分底層資產(chǎn)屬性已和當(dāng)前試點(diǎn)范圍重合，存在后續(xù)建造完成后與REITs結(jié)合的探索空間。15.預(yù)計(jì)城中村改造關(guān)聯(lián)政策后續(xù)方向：①地方維度的相關(guān)政策細(xì)節(jié)的調(diào)整；②具體金融口配套資金支持政策的落地；③在土地、融資等方面與鼓勵(lì)社會(huì)資本參與形成更多共振；④在解決社會(huì)痛點(diǎn)上有更多路徑的探索。涉及城中村改造的相關(guān)標(biāo)的：城建發(fā)展、首開(kāi)股份、京投發(fā)展、中華企業(yè)、上海臨港、浦東金橋、光明地產(chǎn)、招商蛇口、天健集團(tuán)、綠景中國(guó)地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、沙河股份、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、萬(wàn)科、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、珠江股份。風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；需求復(fù)蘇不及預(yù)期；出險(xiǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)蔓延。P.3請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明 、此輪城中村改造涉及多少城市？ 8 4、不同城市城中村改造模式分析？ 105、19個(gè)特大超大城市城中村改造規(guī)劃如何？ 18影響幾何？ 20 8、城中村改造能否快速提速？ 219、城中村改造是否改變土地性質(zhì)、改變建筑用途？ 2310、城中村改造前期涉及哪些費(fèi)用？ 2411、此輪城中村改造主要資金來(lái)源推測(cè)？ 2412、民間資本還能從何處去介入？ 25 15、預(yù)計(jì)城中村改造關(guān)聯(lián)政策后續(xù)方向？ 27村改造的相關(guān)標(biāo)的 28 圖表3：我國(guó)超大特大城市(按《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》) 9 圖表8：深圳現(xiàn)行城市更新制度政策體系 14圖表9：拆除重建類(lèi)城市更新程序及實(shí)施流程(深圳案例) 15 圖表16：各地方政府城中村(或城市更新)改造規(guī)劃 18 深圳城中村綜合整治總體規(guī)劃(2019-2025) 20 ) 21 ) 22 圖表25：(一般情況下)拆建類(lèi)城市更新流程與周期 22P.4請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明 24 P.5請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。”國(guó)城市更新衍化時(shí)間軸資料來(lái)源：根據(jù)國(guó)務(wù)院、國(guó)常會(huì)、政治局會(huì)議等資料整理，國(guó)盛證券研究所P.6請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明業(yè)步入減量時(shí)代，引導(dǎo)政策對(duì)城市更新在統(tǒng)籌規(guī)劃、城市轉(zhuǎn)型、品質(zhì)升級(jí)等賦予了更高要求，城市更新改造也從追求增量走向激活存量、從單一“人遷房拆”模式走向多元精細(xì)分低能級(jí)城市城區(qū)土地的超飽和開(kāi)發(fā)；在當(dāng)前大中城市人口持續(xù)匯聚的背景下，“盤(pán)活存此輪城中村改造不同于上輪(2015-2018年)棚改：村改造是城市更新中的一個(gè)維度。廣東省是最早推行“三舊(舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊)改造”的試點(diǎn)區(qū)域(《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約體系建設(shè)探索的城市，如在2009年頒布的《深圳市城市更新辦法》中將城市更新界定為：對(duì)城市建成區(qū)中的舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等區(qū)域，進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)。城中村廣義上是指在城市快速發(fā)展過(guò)程中，與時(shí)代發(fā)展相對(duì)滯后、脫離現(xiàn)代城市管理、生活水平較低的居住區(qū)1，同時(shí)具備建筑密度大、道路不成系統(tǒng)、治安混亂、公共服務(wù)設(shè)施缺乏、人口復(fù)雜等特點(diǎn)2，同時(shí)區(qū)域內(nèi)本地居民經(jīng)濟(jì)收入以“瓦片經(jīng)工業(yè)區(qū)、國(guó)營(yíng)老廠下崗職工居住的老宿舍區(qū)的改造問(wèn)題4；后來(lái)在執(zhí)行過(guò)程中又對(duì)棚戶區(qū)的邊界界定做了一定放大，廣義棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)的城市低收入基礎(chǔ)設(shè)施不完善、交通不便、安全隱患和火災(zāi)隱患大、環(huán)境臟亂差的特點(diǎn)5。②土地性質(zhì)不同(最大的區(qū)別)。通常城中村涉及的土地性質(zhì)以集體建設(shè)用地為多，少量國(guó)有建設(shè)用地和其他類(lèi)型用地(水利、林地、農(nóng)地)；而原棚戶區(qū)定義下改造城中村綜合整治包含了。等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證也不都由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)(多半由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦或是鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法局登記的確權(quán)合同，國(guó)有企業(yè)的宿舍租賃合同或是買(mǎi)賣(mài)合同)，因此也被棚戶區(qū)則不然，因其土地性質(zhì)大多為國(guó)有土地，有完善的確權(quán)和國(guó)家頒發(fā)土地使用許可證和產(chǎn)權(quán)證、使用權(quán)證(老公房部分采取租賃，亦有公有住房租賃證明)，因此外來(lái)居民在棚戶區(qū)買(mǎi)房也不必?fù)?dān)心產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，只是近年來(lái)房產(chǎn)交易過(guò)于頻繁，導(dǎo)致后期拆改前期溝通和意愿征集難處頗多。廣東看我國(guó)城市化進(jìn)程中遇到的政策問(wèn)題[J].城市規(guī)劃,1999(9).DOI:10.1088/0256-307X/16/9/020..李晴,常青."城中村"改造實(shí)驗(yàn)——以珠海吉大村為例[J].城市規(guī)劃,2002.DOI:CNKI:SUN:CSGH.0.2002-11-005..城中村改造模式研究——北京市何各莊案例分析[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,2011(4):108-108.華新型城鎮(zhèn)化研究院《尹稚教授解讀：城中村改造政策落地，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化》DDOIdY2.P.7請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明③拆改涉及面積范圍與過(guò)去棚改執(zhí)行上的本質(zhì)不同。上輪棚改主導(dǎo)模式是片區(qū)整體拆建，特點(diǎn)是整體全拆全新建，改造規(guī)模與力度較大，但住建部于2021年8月發(fā)文《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知(征求意見(jiàn)稿)》，對(duì)棚改提出了新的方案：“除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。嚴(yán)格控制大規(guī)模增建，原則上更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不宜大于2”等要求(大部分城中村建筑出于現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求涉及超規(guī)模建造，因而不滿足前提條件；實(shí)際案例中改造范圍或大于片區(qū)改造面積)，引導(dǎo)城市從整體拆建轉(zhuǎn)換成有機(jī)更新。及歷史文脈保護(hù)、環(huán)境保護(hù)目標(biāo)升級(jí)，以及對(duì)于區(qū)域內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施完善的要求不同時(shí)在這種模式下其在優(yōu)化城市空間形態(tài)、空間尺度和城市風(fēng)貌上的功能將被放大。金來(lái)源不同。上一輪棚改主要采用貨幣化安置為主，實(shí)物安置為輔的還遷、異地安置均有(基本以原地安置為主)。從資金維度來(lái)講，上輪棚改除房企自籌資金外，還有國(guó)開(kāi)行借款、專(zhuān)項(xiàng)債等額外的本輪城中村改造政策在額外配套資金方面尚未明確，我們預(yù)期后續(xù)會(huì)有額外中長(zhǎng)期去扶持。P.8請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明改造與舊改、棚改區(qū)別市更新改城中村改造的簡(jiǎn)易房屋集中區(qū)域。市的發(fā)展、而逐漸被納入城市是被城市包圍、有建設(shè)用地型用地。口。 5.25萬(wàn)個(gè)。(住建部《全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超 主留拆改增+基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境整治。主導(dǎo)者政府引導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)、公眾參與。府主導(dǎo)，人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主、參與。引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、企業(yè)實(shí)施。主要資金來(lái)源財(cái)政及社會(huì)資金。等。資金尚未明確，鼓勵(lì)民間資本參與。與還遷、異地安置均有?！蛾P(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干改、深圳清水河重點(diǎn)片典型案例上海安康苑舊改、深圳集悅城舊改。區(qū)棚戶區(qū)改造、通州張家灣鎮(zhèn)“六小村”店古鎮(zhèn)古鎮(zhèn)城中村改造。棚改項(xiàng)目。資料來(lái)源：根據(jù)住建部、中國(guó)政府網(wǎng)、觀研天下數(shù)據(jù)中心等資料整理，國(guó)盛證券研究所。注：不同城市的城市更新概念存在差異，可能存在交叉重疊，并不存在絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化定義。根據(jù)國(guó)務(wù)院審議通過(guò)的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，萬(wàn)海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津)和14個(gè)特大城市(武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、昆明、大連)。州、成都、天津、武漢)和11個(gè)特大城市(杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟(jì)南、合肥、P.9請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明截至2022年末，19個(gè)超大特大城市擁有常住人口28074.0萬(wàn)人，占全國(guó)總?cè)丝诘?9.9%；擁有城鎮(zhèn)常住人口21992.8萬(wàn)人，占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘?3.9%；合計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圖表3：我國(guó)超大特大城市(按《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》)中村改造模式有哪些？①拆后重建型改造，這一模式所需要的資金體量更大、時(shí)間周期較長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)效益也相對(duì)更大。一般只有列入了政府城中村改造規(guī)劃的項(xiàng)目才能確認(rèn)是重建型。②不拆純改造，包括改善房屋面貌(房屋防水、外墻及樓面維修等)、改優(yōu)居住環(huán)境 (完善綠化設(shè)施等)、改造基礎(chǔ)設(shè)施(維修改造供電、供水、供氣設(shè)施)等。這一模式由于不貢獻(xiàn)增量只是改善了居住環(huán)境，因此所需要的資金以及產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也相對(duì)??；此外還有深圳、廣州創(chuàng)造的由政府統(tǒng)租后實(shí)施綜合整治類(lèi)的更新模式 ③改增模式一般重疊于拆后重建與綜合整治兩類(lèi)之中，對(duì)不合法、不符合現(xiàn)代居住條片區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境、生活基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行加建整改，P.10請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表4：按改造程度，城中村改造主要模式4、不同城市城中村改造模式分析？改造工作，因此大致可以判斷，此輪城中村改造直接帶來(lái)大量增量住宅的可能性較小，在改造規(guī)模上也將遠(yuǎn)不及上一輪棚改。劃上的定向用途也比較明確，如深圳、廣州在統(tǒng)籌安排上更多考慮去建設(shè)保障性住房解決民生問(wèn)題，亦區(qū)別于過(guò)往多數(shù)棚改所采用的商業(yè)化片。P.11請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明政府城中村改造模式描述市各地方政府城中村改造模式描述聯(lián)動(dòng)方式保留改造(更新改建)等方式進(jìn)行改造。導(dǎo)，重視對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)搞大拆大建，除城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土各區(qū)在綜合整治分區(qū)內(nèi)開(kāi)展以綜合整治為主，融合輔助性設(shè)施加建、功能改變、局部拆建中村更新。不大拆大建，注重人居環(huán)境改造和歷史文脈傳承，高度重視城中村保留；滿二級(jí)聯(lián)動(dòng)保障體系。分期實(shí)施，推行“簽一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式，每片簽約占總?cè)藬?shù)設(shè)(鼓勵(lì)在復(fù)建區(qū)集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃性住房)、融資區(qū)建設(shè)等階段的融資需求。儲(chǔ)相分離改造提升分為保護(hù)、改建、重建三種方式。確保不破壞地形地貌、不拆除歷史遺存、不砍風(fēng)持續(xù)州城市綜、生活、生態(tài)協(xié)調(diào)和諧的高品質(zhì)空間。。體全過(guò)程參與機(jī)制，充分發(fā)揮政府、市場(chǎng)和社會(huì)各方積極性，城市更新成果利益多方共多種更新方式推動(dòng)城中村改造。二環(huán)以內(nèi)、城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)和城市重大設(shè)施建設(shè)涉增加公市肥。更新作為整體項(xiàng)目規(guī)劃、分步實(shí)施、商業(yè)運(yùn)作等模式。取拆除重建為主、改造提升為輔的更新方式。城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)、城市重大設(shè)施建設(shè)礎(chǔ)設(shè)全隱患，人居環(huán)境品質(zhì)。城市化建設(shè)質(zhì)量。問(wèn)題，全力提升城市品質(zhì)風(fēng)貌。資料來(lái)源：根據(jù)中指研究院、地方政府政策文件、地方官方微信公眾號(hào)報(bào)道、住建部政策文件、新華社及中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)的新聞報(bào)道等整理，國(guó)盛證券研究所具體城市操作模式來(lái)看，城市更新(城中村改造)受政府財(cái)力、居民實(shí)力、改造目標(biāo)、項(xiàng)目位置等因素影響，會(huì)在實(shí)施主體(政府、開(kāi)發(fā)商、村集體)上各有不同，因而在土政策上也區(qū)分為一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及一二級(jí)分開(kāi)的模式。P.12請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表6：主要城市的“城中村”改造模式對(duì)比州時(shí)間勻分布勻分布分布獵德村、楊箕村龍村、紅旗村主導(dǎo)、做地+收級(jí)分開(kāi)二級(jí)聯(lián)動(dòng)導(dǎo)，重視對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資料來(lái)源：仲量聯(lián)行、瑞安房地產(chǎn)《瑞安“城中村”發(fā)展實(shí)踐研究》，國(guó)盛證券研究所+收儲(chǔ)”等具有杭州特色的城中村改造模式。杭州市“城中村”改造的主流方向是由市體之間分工有所側(cè)重。指導(dǎo)、監(jiān)管做地主體具體實(shí)施土地前期開(kāi)發(fā)整理；各做地主體在指定區(qū)域范圍內(nèi)與市土地儲(chǔ)備中心合作開(kāi)展土地前期開(kāi)發(fā)整理，具體負(fù)責(zé)實(shí)施地塊的征地拆遷(補(bǔ)償)以及根據(jù)地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施地塊內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)和場(chǎng)地平整等工作，包括補(bǔ)償安置、市政和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)地平整綠化與管理、圍墻構(gòu)筑、規(guī)劃、環(huán)評(píng)、考古等具體事項(xiàng)。做地過(guò)程中涉及的集體土地征收和國(guó)有土地上房屋征收工作，由區(qū)政府按程序開(kāi)州城市更新實(shí)施流程金的來(lái)源主要包括土地出讓金返還、財(cái)政補(bǔ)助(中央和省級(jí)的財(cái)政補(bǔ)助、當(dāng)?shù)刎?cái)政)、專(zhuān)項(xiàng)貸款(國(guó)開(kāi)行及商業(yè)銀行等提供的中長(zhǎng)期貸款)、地方政府專(zhuān)項(xiàng)債、引入社會(huì)資本(通過(guò)PPP模式引入合作方)等。P.13請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明一二級(jí)市場(chǎng)是分開(kāi)的，政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)是完全壟斷的。由主城區(qū)擴(kuò)面延伸至全市域范圍。(根據(jù)浙江建設(shè)數(shù)據(jù))截至2020年底，杭州主城區(qū)范圍內(nèi)征遷基本完成、安置房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“應(yīng)開(kāi)盡開(kāi)”，四區(qū)三縣(市)根據(jù)自身實(shí)際加模糊問(wèn)題：①可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地資源稀缺：深圳持有的土地大致相當(dāng)于北京的八分之一，或上海、廣州的三分之一；然而，深圳人口分別是北京和上海的二分之一，與廣州相當(dāng)。換句話說(shuō)深圳是全國(guó)人口密度最高的城市，增量可供開(kāi)發(fā)用地不足是深圳城市發(fā)展的②歷史用地及歷史遺留違法建筑仍需妥善處理：根據(jù)廣東合一城市更新研究院數(shù)據(jù)，上已全部轉(zhuǎn)為了國(guó)有土地(名義上已無(wú)集體用地，實(shí)際原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位占有建設(shè)用地約321平方公里，無(wú)法直接入市流轉(zhuǎn))，但因統(tǒng)征統(tǒng)轉(zhuǎn)補(bǔ)償安置與土地管理配套欠缺等原因?qū)е麓罅窟`建物業(yè)的出現(xiàn)。根據(jù)2015年公布的《市規(guī)劃市所有違建房亟待完善：由于城鄉(xiāng)土地規(guī)劃制度的滯后、原村民的違法亂建搶建等種種原因，導(dǎo)致深圳城中村不僅數(shù)量多，而且情況復(fù)雜(公共配套設(shè)，居住環(huán)式以綜合整治類(lèi)為主；2009年8月廣東省人民政府頒發(fā)《廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》，標(biāo)志著廣東省“三舊”改造工作開(kāi)始全圳地及歷史遺留違法建筑問(wèn)題在城市改造中也愈發(fā)得到重視。更新研究院《深圳城市更新中歷史違建物業(yè)確權(quán)解析》P.14請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表8：深圳現(xiàn)行城市更新制度政策體系資料來(lái)源：國(guó)盛證券研究所整理提出申請(qǐng)，主管部門(mén)審批通過(guò)，完成相關(guān)規(guī)劃和用地手續(xù)后實(shí)施)、拆除重建(主要分安置、補(bǔ)償、銷(xiāo)售、建設(shè)等全權(quán)負(fù)責(zé)，通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)解決了城中村改造的資金問(wèn)題，整體改造周期較長(zhǎng)。拆除重建的新住宅區(qū)開(kāi)發(fā)上。根據(jù)資潤(rùn)中土(中國(guó)土木工程集團(tuán)有限公司資產(chǎn)分公司)面有所欠缺。深圳近幾年已加強(qiáng)區(qū)域統(tǒng)籌規(guī)劃，兼顧城市更新中的長(zhǎng)短期收益；尤其在城中村、舊工業(yè)區(qū)方面開(kāi)展了大量的有機(jī)更新嘗試(如鼓勵(lì)城中村的成批租賃化改造)。P.15請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表9：拆除重建類(lèi)城市更新程序及實(shí)施流程(深圳案例)資料來(lái)源：國(guó)盛證券研究所整理廣州舊改起源于20世紀(jì)90年代中后期，與深圳根源類(lèi)似，主要是為了解決中心城區(qū)村為主體，市場(chǎng)參與”的改造方式。其中，先由村集體對(duì)改造意愿進(jìn)行表決，通過(guò)后村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)具體推進(jìn)本村改造的相關(guān)工作；政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌組織改造工作的推進(jìn)、協(xié)調(diào)、解決改造過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門(mén)辦理改造審核和審批的事項(xiàng)，督促檢查村集體經(jīng)濟(jì)組織及各部門(mén)的工作；市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商)負(fù)責(zé)協(xié)助村集體開(kāi)展土地及房屋現(xiàn)狀情況摸查、編制改造方案、制定拆遷補(bǔ)償安置方案和實(shí)施計(jì)劃等專(zhuān)業(yè)性工作。后，由該房企直接操盤(pán)二級(jí)建設(shè)開(kāi)發(fā)(開(kāi)發(fā)商可以一二級(jí)一起做鎖定收益，實(shí)現(xiàn)成本收益自)，資金來(lái)源主要為房企自籌資金。廣州舊改主體關(guān)系資料來(lái)源：國(guó)盛證券研究所整理P.16請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明在2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行以來(lái)，部分地方政府因大批舊改企業(yè)現(xiàn)金流告急無(wú)力承擔(dān)長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)及交樓責(zé)任而開(kāi)始摒棄一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式轉(zhuǎn)為做地模式，如廣州(2023年3月23日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施》廣州新模式(現(xiàn)在還未完全執(zhí)行)一方面有利于發(fā)揮政府補(bǔ)位作用，對(duì)長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。：廣州現(xiàn)行做地工作流程上海自2014年啟動(dòng)首批35個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目以來(lái)，至今已批準(zhǔn)“城中村”改造項(xiàng)目62個(gè)。雖啟動(dòng)時(shí)間較晚，但上海系統(tǒng)性政策較為完善，以2014年《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市“城中村”改造工作的通知》為起點(diǎn)，后續(xù)出臺(tái)的城市更新相關(guān)政策對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)充。在改造特征上，上海強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)，重視對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)篩選與把關(guān)。北京模式和上海模式大致上接近，差別在于北京模式主要由地方國(guó)企主導(dǎo)，而上海模式在玩家層面更加豐富，涵蓋地方國(guó)企、央企、民企。相較其他城市，上海城中村改造主要特征如下7：①外環(huán)分布：根據(jù)《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市建設(shè)管理委等十一部門(mén)<關(guān)于本市開(kāi)展“城中村”地塊改造的實(shí)施意見(jiàn)>的通知》(滬府〔2014〕24號(hào))，文中明確“城中村”改造對(duì)象的主要特征包括：區(qū)域位置分布在外環(huán)周邊、老城鎮(zhèn)地區(qū)，處在城市化包圍之中。實(shí)踐過(guò)程中，上海已批準(zhǔn)的“城中村”也主要是在城市化快速推進(jìn)過(guò)程中因資金、動(dòng)遷等原因而被遺留下來(lái)的項(xiàng)目，相較廣州、深圳數(shù)量更少，且主要分布在外環(huán)周邊及郊區(qū)新城(中環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目?jī)H真如紅旗村、三林、北蔡等)。②國(guó)資主導(dǎo):實(shí)施主體以本地國(guó)有企業(yè)為主，本地國(guó)企與全國(guó)性央企/國(guó)企主導(dǎo)的項(xiàng)目占比約九成，部分由內(nèi)資民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)，港資/外資主導(dǎo)的僅有瑞安徐涇蟠龍③改造方式多樣:包括合作改造、公益性項(xiàng)目、集體組織自行改造。④實(shí)施周期較長(zhǎng):截至2021年底，約有40個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入動(dòng)遷收尾階段，僅15個(gè)項(xiàng)瑞安房地產(chǎn)《瑞安“城中村”發(fā)展實(shí)踐研究》P.17請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表12：2014-2022年上海城中村改造完成度涉及村(居)民8800戶，動(dòng)遷已完成元資料來(lái)源：上海發(fā)布、上海徐匯、上觀新聞，國(guó)盛證券研究所⑤浦東、閔行占比最高:從改造范圍上看，上海城中村改造覆蓋各區(qū)，其中浦東、閔行占比最高。⑥承擔(dān)大量公建配套:盡管上海改造項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性用地比例多小于50%，但在遵循民生本質(zhì)下承擔(dān)了大量公建配套。上海城中村改造突出社會(huì)效益，是民生改善項(xiàng)下圖表13：上海典型城中村改造項(xiàng)目“蟠龍?zhí)斓亍币?guī)劃圖圖表14：上海典型城中村改造項(xiàng)目“蟠龍?zhí)斓亍毙Ч麍D資料來(lái)源：CAIC城市更新中心，國(guó)盛證券研究所資料來(lái)源：CAIC城市更新中心，國(guó)盛證券研究所土地一級(jí)開(kāi)發(fā)五大盈利模式要點(diǎn)資料來(lái)源：北京清大文產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、明源地產(chǎn)研究院，國(guó)盛證券研究所P.18請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明城市城中村改造規(guī)劃如何？索，地方政府自主權(quán)較大；其二在實(shí)踐層面，我國(guó)多數(shù)超大特大城市已有數(shù)十年改造經(jīng)圖表16：各地方政府城中村(或城市更新)改造規(guī)劃城市相關(guān)指導(dǎo)文件/部門(mén)規(guī)劃目標(biāo)“城中村”改造項(xiàng)目30個(gè)，改造老舊村(居)民房屋面積不少于400萬(wàn)平方米，受益村)民不少于1.3萬(wàn)戶。其中2023年計(jì)劃啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè)，改造老舊村(居)民房屋不少于130萬(wàn)平方米，受益村(居)民不少于4000戶；到2025年底，中心城完成，五個(gè)新城等重點(diǎn)區(qū)域“城中村”改造規(guī)?；七M(jìn)，同步推進(jìn)實(shí)施規(guī)劃拔點(diǎn)、環(huán)境綜合劃(2021-2025(一)首都功能核心區(qū)平房(院落)申請(qǐng)式退租和保護(hù)性修繕、恢復(fù)性修建。目標(biāo)任務(wù)：到5年，完成首都功能核心區(qū)平房(院落)10000戶申請(qǐng)式退租和6000戶修繕任務(wù)。(二)米老舊小區(qū)改造任務(wù)。(三)危舊樓房改建和簡(jiǎn)易樓騰退改造。目標(biāo)任務(wù)：到2025年，實(shí)施100萬(wàn)平方米危舊樓房改建和簡(jiǎn)易樓騰退改造。(四)老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)。目標(biāo)任《深圳市城中村(舊村)合整治總體規(guī)劃2019-2025)》障性住升指造在今年通過(guò)城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，籌集保障性住房5.2萬(wàn)套(間)，約占重慶市重慶市住房城鄉(xiāng)建委高質(zhì)量發(fā)展的工作》更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)(2000億元)的49%。成都市城市更新建設(shè)規(guī)政府工作報(bào)告》微。實(shí)施細(xì)則(試行)》(一)老舊房屋改造提升。“十四五”期間，中心城區(qū)力爭(zhēng)基本完成保護(hù)類(lèi)老舊房屋改造提升，全面啟動(dòng)改建類(lèi)、重建類(lèi)老舊房屋改造提升，其他區(qū)參照?qǐng)?zhí)行。(二)老舊小區(qū)改造提(三)城市更新。主要包括老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)的城市更新改造項(xiàng)目。告》行動(dòng)，制定城市更新三年行動(dòng)方案，推進(jìn)三，市展撤村的實(shí)施P.19請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明造工作動(dòng)員部署會(huì)質(zhì)量發(fā)展動(dòng)員大會(huì)江、市微2023鄭州2023中國(guó)城市更南京市城市更新辦法》住宅房屋房票安置暫行辦法》償安置辦法》(一)對(duì)建筑密度較大、安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等，以居住功能城市地段進(jìn)行的居住類(lèi)城市更新；(二)對(duì)不符合發(fā)展導(dǎo)向、利用效率低下、失修失養(yǎng)廠區(qū)、商業(yè)區(qū)、園區(qū)、館區(qū)、校區(qū)、樓宇等進(jìn)行的生產(chǎn)類(lèi)城市更新；(三)對(duì)生態(tài)環(huán)境套設(shè)施陳舊、服務(wù)效能低下的城市山體、綠地廣場(chǎng)、城市公園、濱水空間、道路街行的公共類(lèi)城市更新；(四)對(duì)城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)混雜的復(fù)合空間進(jìn)行的綜合類(lèi)城布兩條事關(guān)集體土地涉及住宅房屋房票安置、房屋補(bǔ)償安置辦法，進(jìn)一步加快推進(jìn)補(bǔ)償安濟(jì)南市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》7.27萬(wàn)戶村(居)民。舊目)。肥市村三年攻堅(jiān)陽(yáng)展戰(zhàn)略由規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量改造提升，為老工業(yè)基地城市建設(shè)轉(zhuǎn)型蝶變作出制度性探建設(shè)局。長(zhǎng)沙市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、危房、舊廠房、城中村、農(nóng)安小區(qū)、區(qū)水空間以及對(duì)更新區(qū)域內(nèi)歷史文化資源的保護(hù)。其中城中村改造：全市六爾濱市88資料來(lái)源：根據(jù)中指研究院、克而瑞、地方政府政策文件、地方自然規(guī)劃局政策文件、地方官方微信公眾號(hào)報(bào)道等整理，國(guó)盛證券研究所P.20請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明：北京城市更新規(guī)劃圖資料來(lái)源：北京規(guī)劃自然資源，國(guó)盛證券研究所：上海城中村分布國(guó)盛證券研究所圖表19：深圳城中村綜合整治總體規(guī)劃(2019-2025)資料來(lái)源：《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規(guī)劃(2019-2025)》，國(guó)盛證券研究所圖表20：2023年廣州城中村改造項(xiàng)目分布圖資料來(lái)源：房地產(chǎn)導(dǎo)刊、酷克信息科技有限公司，國(guó)盛證券研究所改造影響幾何？年受《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知(征求意見(jiàn)稿)》等因素影資規(guī)模有望延續(xù)過(guò)往熱度。P.21請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明不統(tǒng)一(包括綜合整治、拆后重建等)、時(shí)間周期不可控、進(jìn)度不匹配等情況，無(wú)法準(zhǔn)。村改造周期有多長(zhǎng)？城中村改造的資金需求量大，改造周期也較長(zhǎng)。以廣州為例，廣州已完工的全面改造城后實(shí)施周期平均已超過(guò)7年，特大城市如上海、深圳(除重點(diǎn)項(xiàng)目外)平均周期都超過(guò)10年。隨周期加長(zhǎng)，村民臨遷、融資利息成本不斷推高，帶來(lái)項(xiàng)目資金短缺推進(jìn)困難。期此輪城中村改造將是長(zhǎng)周期執(zhí)行工作。而從各地方政府城中村(或城市更新)相關(guān)改8、城中村改造能否快速提速？城中村改造沒(méi)有停過(guò)，但前期降過(guò)速，現(xiàn)在政策引導(dǎo)更多在于提速。2020年，住建部實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知(征求意見(jiàn)稿)》。此稿一出，城中村改造速度就放緩了；但從去年下半年、今年開(kāi)始，部分地方已經(jīng)開(kāi)始提速，提速的主要方向業(yè)方面給予政策支持。其中特別表示將從四方面推進(jìn)廣州城中村改造：①探索城中村改造復(fù)建物業(yè)性質(zhì)留白，)。圖表21：全國(guó)城中村改造總投資額(億元)圖表22：2022年我國(guó)城中村改造行業(yè)區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模占比000資料來(lái)源：觀研天下數(shù)據(jù)，國(guó)盛證券研究所資料來(lái)源：觀研報(bào)告網(wǎng)，國(guó)盛證券研究所P.22請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表23：全國(guó)新開(kāi)工改造老舊小區(qū)(萬(wàn)個(gè))6543210資料來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，國(guó)盛證券研究所：全國(guó)棚改開(kāi)工量走勢(shì)00計(jì)劃開(kāi)工量(萬(wàn)套)實(shí)際開(kāi)工量(萬(wàn)套)資料來(lái)源：中指研究院，國(guó)盛證券研究所問(wèn)題難以簡(jiǎn)單通過(guò)政策指引、資金引導(dǎo)去壓縮改造周期:第一是前期業(yè)主意愿征集工作、更新規(guī)劃方案編制及審批工作等耗時(shí)漫長(zhǎng)；特別是現(xiàn)狀建設(shè)及用地情況復(fù)雜的項(xiàng)目，其改造涉片區(qū)結(jié)構(gòu)和功能需要重新布局、空間資源重新分期方案需要多次協(xié)調(diào)交通、市政、教育、工信、消防等部分。第三是在拆賠協(xié)議簽訂階段，也會(huì)遭遇部分村民的抵觸情緒，具體拆遷周期存在較大不。(一般情況下)拆建類(lèi)城市更新流程與周期資料來(lái)源：中關(guān)村智慧城市信息化產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，國(guó)盛證券研究所P.23請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明9、城中村改造是否改變土地性質(zhì)、改變建筑用途？通常城中村涉及的土地性質(zhì)以集體建設(shè)用地為多，少量國(guó)有建設(shè)用地和其他類(lèi)型用地(水利、林地、農(nóng)地)。受限于土地性質(zhì)，城中村在過(guò)往自主建設(shè)中按照村莊建設(shè)管理，不繳納土地出讓金等費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)證也不都由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)(多半由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦或是鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法局登記的確權(quán)合同，國(guó)有企業(yè)的宿舍租賃合同或是買(mǎi)賣(mài)合同)，因此也被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房或“小產(chǎn)權(quán)”房，本身居住無(wú)礙，但因無(wú)產(chǎn)權(quán)多在出售及轉(zhuǎn)半不被認(rèn)可，后期拆遷亦為難事。因而城中村或因土地用途變更而涉及較為復(fù)雜的土地所有權(quán)變更問(wèn)題，亦或是因原區(qū)位調(diào)整更新后涉及既有建筑(危改)涉及更復(fù)雜的變更用途和變更容積率手續(xù)。類(lèi)，基于已經(jīng)出臺(tái)的一系列宅基地/集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地政策，在不征用、不強(qiáng)拆的前提下對(duì)城中村項(xiàng)目進(jìn)行綜合改造)，地方政府針對(duì)城中村改造依法具有一定自主管理權(quán)；但若國(guó)家出于定向用途、公共利益等目的需要轉(zhuǎn)變城中村土地性質(zhì)則必須通過(guò)征收的方式(如拆建轉(zhuǎn)為住宅用地建設(shè)商品房，轉(zhuǎn)為工業(yè)用地建設(shè)市政設(shè)施、公園，轉(zhuǎn)為商業(yè)用地建設(shè)綜合體等)，且必須依法由省級(jí)以上人民政府審批。同時(shí)，若變更為國(guó)有土地，則一般拆遷補(bǔ)償需按國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(參照周邊商品房?jī)r(jià)格)執(zhí)行；若仍屬于集體土地性質(zhì)，且拆遷范圍并未納入城市規(guī)劃區(qū)，則一般按集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。為作為集體經(jīng)濟(jì)支柱8。州獵德村改造項(xiàng)目土地規(guī)劃資料來(lái)源：廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院，國(guó)盛證券研究所8.城市更新院《廣東舊改典型案例|獵德村：廣州舊村改造第一個(gè)吃螃蟹者》P.24請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明，在不突破規(guī)劃用途現(xiàn)狀底下，根據(jù)現(xiàn)狀去進(jìn)行改造。在現(xiàn)有的法規(guī)下，危房改造有的時(shí)候也會(huì)涉及容積率變更(一般來(lái)說(shuō)是增加公共基礎(chǔ)生活設(shè)施，譬如廁所、電梯、陽(yáng)臺(tái)等等)，有時(shí)候也會(huì)涉及部分建筑用途性質(zhì)變更(譬如工廠附屬宿舍更為住宅用途等)。涉及哪些費(fèi)用？更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)》，前期費(fèi)用或包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)、項(xiàng)目實(shí)施改造方案編制費(fèi)等；拆遷費(fèi)用或涉及臨遷費(fèi)、房屋拆運(yùn)費(fèi)用、房屋建筑成本補(bǔ)償費(fèi)、修繕費(fèi)、遷建費(fèi)、搬家補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、電話有線等遷移費(fèi)等；復(fù)建費(fèi)用或涉及住宅、商改造主要資金來(lái)源推測(cè)？金加持。圖表27：棚改主要資金來(lái)源(億元)000PSL財(cái)政支出:棚戶區(qū)改造棚改專(zhuān)項(xiàng)債專(zhuān)項(xiàng)債、財(cái)政資金、政策性銀行棚改貸款(PSL為政策性銀行發(fā)放棚改貸款的主要途徑)。2013-2017年棚改專(zhuān)項(xiàng)債數(shù)據(jù)缺失，2022年棚改財(cái)、2021、2022年P(guān)SL數(shù)據(jù)缺失，僅供參考。：棚改主要資金來(lái)源占比PSL財(cái)政支出:棚戶區(qū)改造棚改專(zhuān)項(xiàng)債0%2013201420152016201720182019202020212022資料來(lái)源：wind，國(guó)盛證券研究所。注：上輪棚改主要資金來(lái)源為棚改專(zhuān)項(xiàng)債、財(cái)政資金、政策性銀行棚改貸款(PSL為政策性銀行發(fā)放棚改貸款的主要途徑)。2013-2017年棚改專(zhuān)項(xiàng)債數(shù)據(jù)缺失，2022年棚改2021、2022年P(guān)SL數(shù)據(jù)缺失，僅供參考。城中村改造一直在進(jìn)行中，原本已有成熟資金對(duì)應(yīng)體系，主導(dǎo)資金跟隨主體/拆建模式走；本輪城中村改造政策在額外配套資金方面尚未明確，我們預(yù)期后續(xù)會(huì)有額外中長(zhǎng)期資金去扶持。P.25請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明城市更新主要投融資模式資料來(lái)源：臨夏市發(fā)展和改革局，國(guó)盛證券研究所何處去介入？，但目前已經(jīng)暫停了。大部分一二級(jí)不聯(lián)動(dòng)的城市，其一級(jí)基本上由地方城投主導(dǎo)，民間在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的項(xiàng)目中介入的民企分兩類(lèi)，一類(lèi)是已經(jīng)出險(xiǎn)的民企(譬如佳兆業(yè)等)，其項(xiàng)目會(huì)被接管或者其他資金介入接盤(pán)；一類(lèi)是還存活的企業(yè)(綠景、卓越、鴻榮源等)。一二級(jí)聯(lián)動(dòng)中能夠介入的民間資本多數(shù)都是在此領(lǐng)域深耕多年的民企；而當(dāng)前，我們認(rèn)為尚有余力去做增量的民營(yíng)舊改房企所剩無(wú)幾，但考慮到民營(yíng)資本已參與的舊改存量規(guī)模相對(duì)龐大，下一步或許更多應(yīng)考慮民間資本所介入的存量項(xiàng)目(尤其實(shí)施主體為已經(jīng)出險(xiǎn)的民企)的風(fēng)險(xiǎn)化解問(wèn)題。.提高項(xiàng)目收益率，提升民間資本介入積極性；3.提升審批服務(wù)效率、簡(jiǎn)化申報(bào)材料、優(yōu)化資本參與效率；P.26請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明資金，或者地產(chǎn)建筑物如何在二級(jí)市場(chǎng)賣(mài)出回籠資金。也就是鼓勵(lì)內(nèi)核仍需考慮如何去租賃需求。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)產(chǎn)能出清幅度已超過(guò)了40%(截至2023M6，克而瑞銷(xiāo)計(jì)43家，其中國(guó)企、民企、混合所有制企業(yè)分別為0、然也有少量民企重新入市競(jìng)爭(zhēng)，但我們判斷絕大多數(shù)出險(xiǎn)企業(yè)的未來(lái)依然是淘汰出局，中村改造必然還是以國(guó)央企為主導(dǎo)。建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)”。所謂“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施是指平時(shí)用作旅游、發(fā)時(shí)可立即轉(zhuǎn)換為隔離收治設(shè)施。量“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)亦屬于超大特大城市統(tǒng)籌發(fā)展的重要一環(huán)，有利于提升募機(jī)制尚停留在初級(jí)階段)。設(shè)施項(xiàng)目，以高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水垃圾處理等相對(duì)收益穩(wěn)定類(lèi)底層資產(chǎn)為突破口游、水利、保障房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域；而在實(shí)踐中，相關(guān)產(chǎn)品亦在政策推動(dòng)不久后Ts以增加租金回報(bào)率、提升物業(yè)估值)，首次實(shí)現(xiàn)城市更新基金投資人通過(guò)證券交易所私sITs從資產(chǎn)屬性來(lái)看，城市更新作為復(fù)合型城市綜合體涉及改造資產(chǎn)類(lèi)別多元，可根據(jù)需求建設(shè)商品住宅、保障性租賃住房、購(gòu)物中心、公園、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等(如北京市城市更新條例提及老舊低效樓宇更新的在符合規(guī)劃和安全等規(guī)定的條件下，可以在商業(yè)、商務(wù)辦公建筑內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會(huì)福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租賃住房)，部分底層資產(chǎn)屬性已和當(dāng)前試點(diǎn)范圍重合，存在后續(xù)建造完成后與REITs結(jié)合的探索空間。P.27請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明圖表30：C-REITs試點(diǎn)范圍拓展路徑。村改造關(guān)聯(lián)政策后續(xù)方向？預(yù)期城中村改造后續(xù)關(guān)聯(lián)政策方向主要有四大類(lèi)：①地方維度的城中村改造相關(guān)政策細(xì)節(jié)的調(diào)整，包括審批提速、改造模式優(yōu)化(如補(bǔ)齊公共服務(wù)短板、改善城市生態(tài)環(huán)境等目的更加突出)等；地方政府具體金融口配套資金支持政策的落地；③在土地、融資、財(cái)稅等方面與鼓勵(lì)社會(huì)資本參與形成更多共振；④在解決社會(huì)痛點(diǎn)與民生問(wèn)題上有更多類(lèi)似“城市更新＋住房租賃”路徑的探索。P.28請(qǐng)仔細(xì)閱讀本報(bào)告末頁(yè)聲明城中村改造方向，主要包括舊改類(lèi)房企和地方城投平臺(tái)(主要做一級(jí)開(kāi)發(fā))。北京——城建發(fā)展(海淀區(qū)雙新村項(xiàng)目)、首開(kāi)股份(朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村項(xiàng)目)、京投發(fā)