鞍山萬科城10月市場報(bào)告

鞍山萬科城10月市場報(bào)告中國地產(chǎn)商域網(wǎng)報(bào)告背景：項(xiàng)目本月開始進(jìn)行高層產(chǎn)品的客戶積累。據(jù)案場反映，本月到訪客戶較低，成交僅5套，客戶情況較差。故此次報(bào)告主要通過從競品市場中找出原因，并給予市場建議。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)報(bào)告結(jié)構(gòu)：一、競品動(dòng)態(tài)情況二、總結(jié)分析原因三、階段性問題匯總四、市場建議中國地產(chǎn)商域網(wǎng)一、競品動(dòng)態(tài)情況中國地產(chǎn)商域網(wǎng)綠色智慧城園區(qū)規(guī)劃：現(xiàn)售剩余兩棟11層頂?shù)母邔赢a(chǎn)品價(jià)格：均價(jià)約4300元/平面積區(qū)間：40—200平，主力為100~130平兩居（熱銷戶型）規(guī)模:兩棟高層約2萬平備 注:現(xiàn)在是離項(xiàng)目最近的競品項(xiàng)目,是成熟的園區(qū),但是所剩的2棟小高層在園區(qū)的位置不是很好,客戶認(rèn)可度不是很高。項(xiàng)目現(xiàn)階段銷售的產(chǎn)品為現(xiàn)房，購買即住，以免一年物業(yè)費(fèi)和采暖費(fèi)的優(yōu)惠政策來吸引客戶，但整體效果不好，來電較差，且本月沒有銷售（成交客戶均為上月交誠意金客戶，約30戶）。原因多為受到宏觀環(huán)境的影響，市場開始處于觀望態(tài)勢。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)永縉學(xué)府現(xiàn)售產(chǎn)品：首推4棟高層產(chǎn)品主力面積：109平兩居室首推產(chǎn)品現(xiàn)售均價(jià)：4300元/平左右推售時(shí)間：開盤時(shí)間未定推售套數(shù)：項(xiàng)目首推278戶剩余套數(shù)：511戶現(xiàn)銷售率：現(xiàn)正在接受認(rèn)購項(xiàng)目本月沒有進(jìn)行優(yōu)惠活動(dòng)，通過與售樓員交談本月到訪客戶較少，約10組且沒有成交。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)新景世紀(jì)城開發(fā)商：鞍山新景地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：鐵東區(qū)新華街、園林路交匯處開盤時(shí)間：未定產(chǎn)品類型：寫字樓、LOFT、板式高層住宅戶型區(qū)間：60—176平價(jià) 格：均價(jià)5000~6000元/平。備 注:目前本項(xiàng)目在銷售的是1,2,4號(hào)樓10月份主要以1號(hào)樓LOFT結(jié)構(gòu)產(chǎn)品為主中國地產(chǎn)商域網(wǎng)項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)：本項(xiàng)目正式開盤的時(shí)間大概在明年的3月份，不過目前已經(jīng)預(yù)售.本月已經(jīng)銷售了26套。主要銷售的只有1#樓一棟產(chǎn)品。銷售價(jià)格在5000—6000之間。本項(xiàng)目目前日到訪大約在20~30組左右,大約是以路過為主,但是本項(xiàng)目目前一直未開盤也是有客戶質(zhì)疑的,而且原定優(yōu)惠10平的政策也取消了.由于鞍山的城市面積比較小,有部分喜歡距市中心近的區(qū)域,此項(xiàng)目由于這個(gè)原因也分流了我們部分的客戶中國地產(chǎn)商域網(wǎng)恒志新東方規(guī) 模：占地4.5萬平方米，建面22萬平方米。產(chǎn)品類型：由多層、高層和小高組成。主力戶型：兩居室，主力面積區(qū)間為70—120平方米。均 價(jià)：4200元/平方米。銷售情況：2008年9月開盤，現(xiàn)未正式銷售。目標(biāo)人群：主要以鞍鋼職工為主，老師、醫(yī)生、老師公務(wù)員比例較少。年齡在40—50歲之間，主要給孩子購買。項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目位置屬于城市配套最為齊全地段之一，且外立面為深紅色面磚，品質(zhì)感強(qiáng)。另外現(xiàn)正在認(rèn)購積累，準(zhǔn)備推出房源零散，但主要集中在園區(qū)南面第一排。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)最新動(dòng)態(tài)：據(jù)銷售人員介紹，新東方目前銷售情況不好,上個(gè)月賣了20套左右,以往月銷售50-60套左右。目前到訪量可以,日20組左右,但是成交率低,目前的均價(jià)4000-4200元/平米,最近可能要下調(diào)價(jià)格或出臺(tái)更有利的優(yōu)惠政策。目前一次性可以打9.5折,雖然在很大程度上吸引了很多客戶,但是成交量上并沒有得到很大的提升,一方面也是受了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的影響,很多在在持觀望的態(tài)度!中國地產(chǎn)商域網(wǎng)世紀(jì)峰景規(guī) 模：總占地1萬平方米，總建筑面積20萬平方米。產(chǎn)品類別：由3棟31層高層組成。主力戶型：三居室，面積區(qū)間在75—130平方米。均 價(jià)：均價(jià)4000元/平方米。目標(biāo)人群：主要以鞍鋼職工和私營業(yè)主，多為自用，投資僅占10%。項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目底商為家樂福超市，加之其優(yōu)越的地段，是其主要的賣點(diǎn)。由于近期北方城市受到南方的影響,此項(xiàng)目大額度的折扣極大的打擊了整個(gè)鞍山市房地產(chǎn)的發(fā)展腳步.折扣:最低9折優(yōu)惠中國地產(chǎn)商域網(wǎng)大德金典世家本月推售：本月開始銷售20層以上精裝修房源，裝修標(biāo)準(zhǔn)600元/平。銷售均價(jià)：5300元/平左右銷售套數(shù)：約20套左右。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)二、總結(jié)分析原因中國地產(chǎn)商域網(wǎng)1.本月各項(xiàng)目銷售量劇減1.綠色智慧城本月沒有銷售，簽約客戶多為上月認(rèn)籌客戶。2.永縉學(xué)府本月到訪客戶較低約10余組，基本上沒有成交。3.恒治新東方自8月份開始成交量開始下降，本月成交17組，與8月份成交46組客戶相比，銷售情況較差。4.新景世紀(jì)城現(xiàn)未正式銷售，經(jīng)過3—4個(gè)月的客戶積累，現(xiàn)僅26組客戶進(jìn)行了認(rèn)購。5.大德金典世家本月銷售不到10套。6.世紀(jì)峰景本月銷售不到20套。從以上資料可以看出，各競品項(xiàng)目本月成交量開始下降。原因多受宏觀低迷市場的影響，市場需求開始觀望。另外，項(xiàng)目開始進(jìn)入房產(chǎn)淡季，需求購房欲望也開始下降。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)2.國家開始救市財(cái)政部下發(fā)通知，從今年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。同時(shí)，央行決定自10月27日起，最低首付款比例調(diào)整為20%，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。這一系列政策的出臺(tái)，降低了購房門檻，擴(kuò)大購房需求購買力的范圍，對(duì)樓市回暖起到了一定的促進(jìn)作用。但救市政策只針對(duì)90平以下戶型。如首付20%契稅下調(diào)、印花稅減免等為需求減少一定的購房負(fù)擔(dān)。由此也可以看出，國家在進(jìn)行宏觀調(diào)控刺激樓市的同時(shí)，對(duì)樓市戶型結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨向仍然進(jìn)行約束。而本案高層產(chǎn)品均為90平以上戶型，國家救市政策對(duì)本案高層產(chǎn)品沒有任何意義。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)3.競品位置主要分布兩個(gè)區(qū)域從地理位置來看，競品在售項(xiàng)目主要分布兩個(gè)區(qū)域，其一為市區(qū)中心，另一區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)。其中恒治新東方、新景世紀(jì)城、大德金典世家和世紀(jì)峰景屬于市中心區(qū)域；東山林語、綠色智慧城、永縉學(xué)府及本案屬于高新區(qū)區(qū)域。東山林語綠色智慧城

萬科城永縉學(xué)府市區(qū)競品項(xiàng)目，周邊配套齊全、交通便利，與高新區(qū)相比較為繁華；高新區(qū)內(nèi)，競品項(xiàng)目較為集中在科技廣場附近，周邊配套相對(duì)齊全。而本案雖地處高新區(qū)，但位置相對(duì)較為偏遠(yuǎn)，周邊山地環(huán)繞，生活配套還未形成，交通車輛還未開通，出行不便，對(duì)產(chǎn)品銷售產(chǎn)生了一定困難。（如上圖所示）中國地產(chǎn)商域網(wǎng)4.大部分競品項(xiàng)目不具備現(xiàn)房銷售條件綠色智慧城在售產(chǎn)品已經(jīng)完工，產(chǎn)品形式已經(jīng)完全體現(xiàn)，具備了現(xiàn)房銷售條件，加之其成熟的園區(qū)氛圍，從而取得市場需求的信任，對(duì)其自身銷售起到了一定的積極作用。它是競品中唯一達(dá)到現(xiàn)房銷售條件的項(xiàng)目。本案高層產(chǎn)品現(xiàn)階段不具備現(xiàn)房銷售條件，所設(shè)樣板間在售樓處2樓。樣板間是項(xiàng)目實(shí)景展現(xiàn)前給予客戶的產(chǎn)品展示，客戶通過體驗(yàn)?zāi)苤苯訌闹械弥a(chǎn)品的優(yōu)劣勢，是促進(jìn)銷售的手段之一。之前示范區(qū)的開放間接的體現(xiàn)了高層產(chǎn)品與整體項(xiàng)目融合的西班牙風(fēng)情的生活氛圍，但因樣板間所處位置較低，視野較受局限，使其自身產(chǎn)品的山景優(yōu)勢沒有得到顯現(xiàn)。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)5.樓層越高，銷售速度約緩慢經(jīng)調(diào)研可知，大部分項(xiàng)目高層產(chǎn)品現(xiàn)階段在售和剩余房源均在高層上半部分。而下半部分房源已經(jīng)基本銷售完畢。具體如下——1.世紀(jì)峰景本月推出48套房源進(jìn)行9折的促銷活動(dòng)，房源位置均處于高層上半部分。2.大德金典世家現(xiàn)售及剩余房源均在14層以上。3.恒治新東方現(xiàn)階段在售產(chǎn)品中，剩余房源多為12層以上。現(xiàn)階段鞍山市場供應(yīng)主要以高層產(chǎn)品供應(yīng)為主，其它產(chǎn)品形式稀缺，在未來客戶對(duì)高層的抗性可以轉(zhuǎn)化。但現(xiàn)階段從各個(gè)項(xiàng)目銷售情況來看，樓層越高，市場認(rèn)可度越差。原因多為隨樓層增高而遞增的價(jià)格，以及對(duì)后期物業(yè)服務(wù)及電梯品質(zhì)的無法保證，從而對(duì)未來生活產(chǎn)生不便而擔(dān)心。因此可以看出，現(xiàn)階段市場對(duì)高層產(chǎn)品的抗性仍在延續(xù)，對(duì)本案高層產(chǎn)品的銷售也產(chǎn)生了一定的困難。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)三、階段性問題匯總中國地產(chǎn)商域網(wǎng)1.宏觀環(huán)境波及鞍山市場，呈現(xiàn)觀望態(tài)勢2.救市政策傾向90平以下，對(duì)本案產(chǎn)品無正面作用階段性問題匯總 3.本案位置較偏，交通不便，對(duì)銷售產(chǎn)生不利影響4.本案高層產(chǎn)品優(yōu)勢沒有通過樣板間完全體現(xiàn)5.高層抗性現(xiàn)階段仍在延續(xù)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)四、市場建議中國地產(chǎn)商域網(wǎng)問題一：宏觀環(huán)境波及鞍山市場，呈現(xiàn)觀望態(tài)勢中國地產(chǎn)商域網(wǎng)問題二： 救市政策傾向90平以下，對(duì)本案產(chǎn)品無正面作用市場建議：建議對(duì)本案產(chǎn)品進(jìn)行其它的優(yōu)惠活動(dòng)來彌補(bǔ)救市政策的傾斜，從而達(dá)到吸引客戶的目的。問題三： 本案位置較偏，交通不便，對(duì)銷售產(chǎn)生不利影響市場建議：建議開通由項(xiàng)目到市區(qū)內(nèi)的“萬科城業(yè)主大巴”及市內(nèi)看房車，來暫時(shí)彌補(bǔ)現(xiàn)階段地處偏遠(yuǎn)、交通不便等劣勢中國地產(chǎn)商域網(wǎng)問題四： 本案高層產(chǎn)品優(yōu)勢沒有通過樣板間完全體