杭州市盛元慧谷個(gè)案分析正式版

盛元慧谷個(gè)案研究 1樓盤區(qū)位東臨火炬大道,南臨濱盛路;北面直臨聞濤路與錢塘江;緊鄰國信嘉園與太陽國際 2小區(qū)平面親水、親自然，極具景觀優(yōu)勢 3小區(qū)立面較為時(shí)尚大氣，現(xiàn)代感較強(qiáng) 4銷售狀況銷售情況良好濱江區(qū)在售樓盤價(jià)格及去化表樓盤名稱可售套數(shù)價(jià)格（元/M2）去化速度盛元.慧谷100套均價(jià)8800最快320套/月,截止7月11日,203套/月觀邸國際寓所335套均價(jià)770065.6套/月燕語林森180套均價(jià)558051套/月南岸晶都600套均價(jià)6200-640023.3套/月錦繡江南326戶起價(jià)658017.4套/月春江時(shí)代220戶均價(jià)930027.7套/月瑞立.中央花城32套均價(jià)6580315套/月天寓624均價(jià)700034套/月香溢.白金海岸133套均價(jià)1160070.3套/月逸天廣場242套均價(jià)870025.5套/月現(xiàn)代印象廣場577套均價(jià)700075.6套/月彩虹城439套均價(jià)7500還剩489套旅游.水印城311套起價(jià)722848.9套/月賀田尚城14套均價(jià)780016.3套/月 5銷售良好原因思考06年3月一期開盤06年5月二期開盤均價(jià)8800月均銷售203套連續(xù)數(shù)月位居杭州暢銷 區(qū)域總體樓盤之列 銷售良好價(jià)位中檔但？產(chǎn)品銷售較好營銷

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樓盤基本指標(biāo)所在板塊供需樓盤產(chǎn)品分析樓盤營銷分析樓盤后勢預(yù)測71樓盤指標(biāo)（一）基本指標(biāo)

開發(fā)商杭州盛元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問有限公司市場推廣西元廣告占地面積52341平方米總建筑面積22.5萬平方米建筑類型高層棟數(shù)、樓層2幢高層,1幢小戶型住宅，26-41層綠化率56%建筑密度16.2%容積率3.5得房率80%開發(fā)期次共三期，現(xiàn)為二期規(guī)劃戶數(shù)1337戶交付日期2008年年底交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯層高2.9米 81樓盤指標(biāo)（二）內(nèi)部電梯配置二梯二戶車位配比約1200個(gè)。車位配比1：1配套內(nèi)部配套網(wǎng)球場，會所交通配套257、315、822路公交車到達(dá)四橋開通后到武林門約20分鐘車程外部中小學(xué):有配套周圍配套綜合商場:聯(lián)華超市銀行:中國銀行,工商銀行,建設(shè)銀行,農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院:有主力面積公寓：157平方米小戶型公寓：60-70平方米主力戶型三室二廳戶型一室一廳一衛(wèi)：40.26二室一廳一衛(wèi)：40.26、74.20面積二室二廳一衛(wèi)：80.15戶型配比三室二廳一衛(wèi)：96.49三室二廳二衛(wèi)：119.83、154.74、141.66、152.62、153.08、151.12五室二廳二衛(wèi)：267.96、272.12、、271.64、288.82六室三廳四衛(wèi)：338.10 91樓盤指標(biāo)（三）各期開盤時(shí)間一期：2006-3-25，二期：2006-5-1各期開盤均價(jià)二期：8800元/平方米單價(jià)范圍二期：8000-13000元/平方米價(jià)格總價(jià)范圍二期：100-400萬及主力總價(jià)二期：120萬物管層差價(jià)30、50、100元付款方式及折扣首付2成，沒有優(yōu)惠物業(yè)管理公司綠城物管為前期顧問，現(xiàn)在是南都物管物業(yè)管理費(fèi)1.08元/平方米.月在售面積/套數(shù)100套銷售現(xiàn)房源信息2號樓共342套在售4套，3號樓共570套在售96套，1號樓loft未推狀況去化特征150多平方米的好賣去化率最快320套/月,截止7月11日為203套/月 102區(qū)域樓市供需樓盤名稱總建面（M2）/規(guī)劃戶數(shù)物業(yè)形態(tài)主力戶型/主力面積（M2）在售套數(shù)價(jià)格（元/M2）觀邸國際寓所30萬高層三房兩廳、二室二廳/130－140335均價(jià)7700順發(fā).傾城之戀23萬/1500戶小高層、高層三室二廳/120—130224均價(jià)7000燕語林森5.5萬/300戶多層、小高層三室兩廳/130253均價(jià)5580盛元.慧谷22.5萬/1337戶高層三室兩廳/157100套均價(jià)8800南岸晶都27萬/1600戶小高層、高層三室兩廳/100-140600均價(jià)6200-6400錦繡江南22萬/891戶高層江景房180—190326起價(jià)6580春江時(shí)代23萬/800戶小高層,高層三室二廳，四室二廳/170-180220均價(jià)9300瑞立.中央花城22萬/1200多戶高層三室二廳/130-14032均價(jià)6580溫興風(fēng)情苑23萬多層，高層三室兩廳和四室兩廳/130—140445均價(jià)6300-6500天寓24萬/1364戶高層三室兩廳/140624均價(jià)7000香溢.白金海岸32萬/1500戶高層、小高層三室、四室/130－170133均價(jià)11600逸天廣場17萬/公寓：770戶，單身公寓：高層精裝修公寓、服務(wù)三室兩廳，兩室兩廳/100－170242均價(jià)8700319戶式公寓、寫字樓現(xiàn)代印象廣場約10萬/1272戶高層一室一衛(wèi)/38/50577均價(jià)7000彩虹城50萬/3000戶小高層、高層三室兩廳/120-140439均價(jià)7500旅游.水印城30萬/1538戶高層二室兩廳/130311起價(jià)7228風(fēng)雅錢塘39萬/2000余戶小高層,高層三室二廳/110-170448均價(jià)7000賀田尚城32萬/2000戶小高層、多層、高層、三室兩廳/13014均價(jià)7800單身公寓區(qū)域在售樓盤供應(yīng)信息 112區(qū)域樓市供需06年濱江區(qū)樓市供需l濱江區(qū)供應(yīng)量與銷售量的曲線變動(dòng)基本一致。l4、5月份，銷售量和供應(yīng)量均達(dá)到高值。其中，中央花城和盛元慧谷貢獻(xiàn)較大。l6月份，受政策影響，銷售量不足5月的一半l供應(yīng)量占總體比重基本上在30%左右波動(dòng)。l銷售量占總體比重處于供應(yīng)線下方。(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)) 122區(qū)域樓市供需06年濱江區(qū)樓市供需(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))l除5月外，濱江區(qū)的供求比基本上處于總體曲線的下方。

截至6月底濱江區(qū)可售面積為924969平方米，可售套數(shù)為6579套，分別占總體供應(yīng)量的33.6%和33%在總體樓市銷售不樂觀的情況下，濱江區(qū)的形勢非常嚴(yán)竣。 132區(qū)域樓市供需重點(diǎn)區(qū)域供需對比l相較于濱江區(qū)，該區(qū)域銷售量的月度變化較小。l區(qū)域供應(yīng)量維持在2500套至3000套左右。l區(qū)域銷售量比重基本上處于供應(yīng)量比重的上方，且差距較大。江干區(qū)樓市銷售情況相對樂觀。(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)) 142區(qū)域樓市供需重點(diǎn)區(qū)域供需對比l西湖區(qū)供應(yīng)量較為穩(wěn)定，基本上保持在1700套至2000套左右的水平。l銷售量較低，最好的也只是5月份的290套。l區(qū)域銷售量與供應(yīng)量比重曲線起伏不定。(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)) 152區(qū)域樓市供需重點(diǎn)區(qū)域供需對比l下沙樓市供應(yīng)量起伏變動(dòng)非常大。2月至4月均超過3000套。l銷售情況較差，除5月份超過300套外，其他月份大多在100套左右。l區(qū)域銷售量與供應(yīng)量比重曲線僅在1月和5月份聚合，其他月份兩者差距較大。(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)) 162區(qū)域樓市供需重點(diǎn)區(qū)域供需對比供求比為銷售量與供應(yīng)量的比重

(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))l四大區(qū)域的供求比曲線走勢大體一致。2月份受春節(jié)影響，指標(biāo)均降至最低；而后受利市政策影響，指標(biāo)開始增加；6月受國家政策影響，市場預(yù)期降低，指標(biāo)再次走低。l四大區(qū)域中，江干區(qū)銷售情況較好，其次為西湖區(qū)。下沙與濱江區(qū)樓市情況較為嚴(yán)竣。 172小結(jié)濱江區(qū)樓盤月去化率(數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng))

p濱江區(qū)樓市形勢較為嚴(yán)竣。p供應(yīng)量占總體樓市的30%左右，未來甚至有加劇之勢。p區(qū)域人氣低于供應(yīng)量的比重。銷售量波動(dòng)較大，且極易受個(gè)別樓盤供銷影響。p目前單個(gè)樓盤的供應(yīng)量均較大，但月均去化為100套以上者僅占14%，四成樓盤甚至在30套以下。p銷售情況較好的為盛元慧谷和中央花城，最快月銷售量為300套以上。 183樓盤產(chǎn)品分析面積配比l在售戶源為912套。l以大戶型為主。21.7%為140平方米左右；49.3%為150-160平方米。 193樓盤產(chǎn)品分析面積去化面積(平方米)在售套數(shù)已售套數(shù)78.42626119.85252141-143198197151-1526663155-15738435319040198-20713291233-2362415305-316121390.01413合計(jì)912812l120平方米以下者全部售罄。l140—160、200—210平方米的房源尚余少量。 203樓盤產(chǎn)品分析暢銷戶型一:2室1廳1衛(wèi)1廚面積:74.2M2 213樓盤產(chǎn)品分析暢銷戶型二:2室2廳1衛(wèi)1廚面積:80.2M2 223樓盤產(chǎn)品分析暢銷戶型三:3室2廳2衛(wèi)1廚面積:119.8M2 233樓盤產(chǎn)品分析暢銷戶型四:3室2廳2衛(wèi)1廚面積:141.7M2 243樓盤產(chǎn)品分析暢銷戶型五:3室2廳2衛(wèi)1廚面積:151.1M2 253樓盤產(chǎn)品分析暢銷戶型六:3室2廳2衛(wèi)1廚面積:153.1M2 263樓盤產(chǎn)品分析暢銷戶型七:3室2廳2衛(wèi)1廚面積:171.9M2 273樓盤產(chǎn)品分析另有少量LOFT小戶型LOFT戶型一1室1廳1衛(wèi)1廚面積:40.3M2 283樓盤產(chǎn)品分析LOFT戶型二1室1廳1衛(wèi)1廚面積:74.2M2 293樓盤產(chǎn)品分析物業(yè)管理：南都物管物管費(fèi)：1.08元/M2/月與其他樓盤對比樓盤物業(yè)類型價(jià)格(元/M2)物管物管費(fèi)(元/M2/月)觀邸國際寓所高層7700廣東奧園物管3.0南岸晶都小高層、高層高層6200;綠城物管1.08小高層6400春江時(shí)代小高層,高層9300深業(yè)集團(tuán)（深圳）物1.5管中央花城高層6580綠城物管1.44天寓高層7000頤華物業(yè)小于1.8超級星期天小高層6300香港怡華物業(yè)管1.5逸天廣場高層8700南都物管1.8彩虹城小高層,高層7500彩虹城物管高層2;小高層1.7太陽國際公寓高層9300高力國際物管2銀色港灣多層，高層，小高層7000南都物管1.00—1.60賀田尚城小高層、多層、高層7800高層1；小高層0.8 303小結(jié)p盛元慧谷規(guī)模中檔，開發(fā)商不具品牌優(yōu)勢p樓盤整體外觀設(shè)計(jì)較為時(shí)尚動(dòng)感。p樓盤周邊江景資源及綠地資源較豐富。而樓盤自身的綠化率高達(dá)56%。p樓盤戶型較為多樣，基本上涵蓋不同的面積戶型需求。總體而言，該樓盤性價(jià)比較高。

從產(chǎn)品本身而言，江景房、價(jià)格適中和戶型好是吸引購房者的主要因素。主要客群收入高，白領(lǐng)，高新企業(yè)，省內(nèi)個(gè)體戶 314樓盤營銷分析公司介紹u杭州盛元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年9月11日，系中國民營企業(yè)——中國榮盛化纖集團(tuán)和三元控股集團(tuán)共同投資組建。u盛元房產(chǎn)近兩年在市場迅速崛起，品牌知名度不斷拓展、榮譽(yù)接踵而至。u蕭山老城區(qū)的震撼力作——紳園，一炮打響：大氣奔放、2005年開盤的300余套一期房源在2小時(shí)內(nèi)一購而空，堪稱杭州乃至省內(nèi)業(yè)界的奇跡。詮釋盛元房地產(chǎn)積極構(gòu)筑生態(tài)人居建設(shè)風(fēng)采的江景大宅——盛元·慧谷也取得了不菲的榮譽(yù)。目前，盛元·慧谷正以其優(yōu)異的品質(zhì)而備受各界關(guān)注。 324樓盤營銷分析樓盤標(biāo)志組合智慧點(diǎn)亮生活 334樓盤營銷分析賣點(diǎn)分析——所在地塊濱江區(qū)是杭州舉重若輕的新概念之城。 344樓盤營銷分析賣點(diǎn)分析——江景房最大面積的親水板樓 354樓盤營銷分析賣點(diǎn)分析——成熟配套 364樓盤營銷