燕塘乳業(yè)：廣東燕塘乳業(yè)股份有限公司擬出售物業(yè)所涉及的天河區(qū)燕富路21號(hào)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及說明

廣東燕塘乳業(yè)股份有限公司擬出售物業(yè)所涉及的天河區(qū)燕富路21號(hào)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值鵬信資估報(bào)字[2023]第YGZ053號(hào)評(píng)估基準(zhǔn)日：2022年11月1日資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日：2023年1月30日SHENZHENPENGXINAPPRA中國廣東省深圳市福田區(qū)福中路29號(hào)(彩田路口)福景大廈中座十四樓 Floor14,MiddleBlock,FujingBuilding,29FuzhongRoad,FutianDistrict,Shenzhen,China電話(Tel):+86755-82406288直線(Dir):+86755-82403555傳真(Fax):+86755-82420222郵政編碼(Postcode):518026Email:px@第一章評(píng)估說明使用范圍聲明 1第二章企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明 2第三章資產(chǎn)評(píng)估說明 3第一節(jié)評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說明 4一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容 4二、評(píng)估對(duì)象權(quán)益狀況 4三、房地產(chǎn)區(qū)位狀況 4 5五、引用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)情況 5第二節(jié)資產(chǎn)核實(shí)總體情況說明 6一、資產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容 6二、資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過程 6三、影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法 6四、核實(shí)結(jié)論 7第三節(jié)評(píng)估技術(shù)說明 8一、評(píng)估方法選取說明 8二、評(píng)估計(jì)算及過程 11第四節(jié)評(píng)估結(jié)論及其分析 32一、評(píng)估結(jié)論 32二、評(píng)估結(jié)論成立的條件 32三、評(píng)估結(jié)論的效力、使用范圍與有效期 33?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司1第一章評(píng)估說明使用范圍聲明?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司2第二章企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明“企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明”由廣東燕塘乳業(yè)股份有限公司編?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司3第三章資產(chǎn)評(píng)估說明?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司4房地產(chǎn)，賬面原值1,892,863.00元，賬面凈值987,311.22元，建筑面積947.12序號(hào)地址規(guī)劃用途評(píng)估設(shè)定用途竣工日期房屋所有權(quán)取得方式土地使用權(quán)類型證載土地使用年限共用地面積（㎡）結(jié)構(gòu)、總樓層所在樓層建筑面積（㎡）宗地情況1天河區(qū)燕富路21號(hào)倉庫辦公、倉庫約1990年購買國有出讓使用年限50年，從2010起301.40鋼混4層整棟947.12形狀較規(guī)則，坡度較小納入評(píng)估范圍的評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬等評(píng)估資料均由委托人和產(chǎn)權(quán)持有單根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》（粵(2017)廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司五、引用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)情況納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)未涉及引用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論之情?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司6?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司7委托人提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表列示的評(píng)估范圍內(nèi)各項(xiàng)資產(chǎn)與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司8收益法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來期間的預(yù)期收益,?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司,本次委估的房地產(chǎn)周邊有相似的近期出租案例，具備收益法評(píng)估的三個(gè)前提條本報(bào)告書所述成本法系指在現(xiàn)時(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的土地使用權(quán)和建筑物等各項(xiàng)成本均可通「-A|根「-A|根||?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司成本法評(píng)估即以評(píng)估基準(zhǔn)日開發(fā)或建造同類或類似房屋建筑所需的建筑安?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司「-A|根「-A|根||?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司廠按建筑面積出1號(hào)路?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司交交擔(dān)擔(dān)2高般好好高高?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司3部辦公為普通裝全全好好市政主管道及消米4無無無無對(duì)租金價(jià)值影響對(duì)租金價(jià)值影響正?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司1日2度3?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司積4稱園?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司根據(jù)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)歷年來的租賃行情及評(píng)估對(duì)象目前使用狀?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司abc加d取年租金收入的1%取年租金收入的0.2%?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司），?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司），），?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司），=0.9230注：考慮到國家、廣東省和廣州市鼓勵(lì)工業(yè)用地集約節(jié)約利用以及對(duì)工業(yè)用地增加容積率不加?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司工業(yè)用地其他個(gè)別因素修正系數(shù)表形狀不規(guī)則，對(duì)210-1210-1210-1因素修正系數(shù)表123根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)價(jià)值定義為市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達(dá)到“五通一平”（宗土地使用開發(fā)程度修正表注：本表僅供參考，實(shí)際操作時(shí)應(yīng)根據(jù)待評(píng)估宗的具體開發(fā)狀況，參照上表進(jìn)行修正。=2130×1.14×0.9230×1.0000×(1+0%)+40=2280(元/㎡)(取整至十位)?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司成本法評(píng)估即以評(píng)估基準(zhǔn)日開發(fā)或建造同類或類似房屋建筑所需的建筑安委估建筑物可以參照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理站公布的工程造價(jià)分析表確定其重?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司=2415×3.80%物價(jià)局、廣東省財(cái)政廳發(fā)布的《關(guān)于調(diào)低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(粵％，=1080×10.5%(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動(dòng)中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會(huì))廁所)等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。本次評(píng)估結(jié)合評(píng)估對(duì)象實(shí)際狀況考慮，該項(xiàng)?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司），可行性研究費(fèi)及環(huán)境影響咨詢費(fèi)=建筑安裝工程費(fèi)×相應(yīng)費(fèi)率=2415×=2415×3%=72.45(元/㎡)套設(shè)施建設(shè)費(fèi)+工程監(jiān)理、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)+可行=2415＋91.77＋113.40＋0＋46.36＋18.60＋72.45=2,758.00(元/㎡)設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本管理規(guī)定》（財(cái)建[2016），=2,758.00×3%=82.74(元/㎡)率確定是以中國人民銀行公布的評(píng)估基準(zhǔn)日一年以內(nèi)(含一年)年期貸款利率=(2,758.00+82.74)×[(1+4.35%)0.3-1]=36.52(元/㎡)利潤是正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤。參考企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值=(2,758.00+82.74)×13.2%=374.98(元/㎡)=2415+425.32+36.52+374.98=3,250.00(元/㎡)（取整至十位)?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司?深圳市鵬信資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司