物業(yè)項(xiàng)目（房屋和設(shè)施設(shè)備管理）

物業(yè)項(xiàng)目（房屋和設(shè)施設(shè)備管理）房屋及設(shè)備設(shè)施管理是指對(duì)物業(yè)公用設(shè)備設(shè)施和屬于房屋公用部位的日常運(yùn)行維護(hù)和管理、大中小修及更新改造。1、房屋的種類劃分:按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架通體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。2、房屋的基本組成部分：結(jié)構(gòu)部分：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓層面等；、裝修部分：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等；設(shè)施設(shè)備部分：水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備（如消防、避雷、電梯）等項(xiàng)目。3、房屋完好等級(jí)評(píng)定，根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級(jí)分為以下5類：完好房：房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好完全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋?；就婧梅浚悍课萁Y(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)不件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋。一般損壞房：房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。嚴(yán)重?fù)p壞房：房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊不齊全，u暗道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋。危險(xiǎn)房：房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。4、評(píng)價(jià)參考主要指標(biāo)：房屋完好率=完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積/房屋建筑面積*100%危房率=危險(xiǎn)房屋的建筑面積/房屋總建筑面積*100%設(shè)備設(shè)施完好率=完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量/全部設(shè)備設(shè)施總數(shù)量*100%5、設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)設(shè)備設(shè)施所進(jìn)行的常規(guī)性的檢查、養(yǎng)護(hù)、田莊、維修和改善等工作。房屋設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)一般為三級(jí)保養(yǎng)制和點(diǎn)檢，即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、耳機(jī)保養(yǎng)和設(shè)備點(diǎn)檢。日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括定期檢查、清潔和潤(rùn)滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好堅(jiān)固工作有及必要記錄等；一級(jí)保養(yǎng)：主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。二級(jí)保養(yǎng)：主要是設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分接替檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。另外，還要同各國(guó)設(shè)備點(diǎn)檢，進(jìn)一步提高設(shè)備設(shè)施完好率。設(shè)備點(diǎn)檢：根據(jù)要求用檢測(cè)儀表或人的感覺(jué)器官，對(duì)設(shè)