租賃物業(yè)安全管理課件

杭州城市創(chuàng)業(yè)投資有限公司人性化管理規(guī)范化服務(wù)全力打造租賃物業(yè)安全管理體系2012年2月29日杭州城市創(chuàng)業(yè)投資有限公司人性化管理規(guī)范化服務(wù)內(nèi)容提要一、公司現(xiàn)有租賃物業(yè)概況二、租賃物業(yè)安全管理總體思路三、租賃物業(yè)安全管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

四、租賃物業(yè)安全管理方法五、租賃物業(yè)安全管理的幾點(diǎn)思考內(nèi)容提要一、公司現(xiàn)有租賃物業(yè)概況2公司現(xiàn)有租賃物業(yè)概況企業(yè)上市前的改制重組

2006年，公司開(kāi)始管理租賃物業(yè)，物業(yè)總面積為10131.5平方米，主要分布于清泰街、西湖大道、觀音塘，包括寫字樓、底層商鋪、沿街小商鋪等物業(yè)形態(tài)，租戶包含大型餐飲、超市零售、休閑娛樂(lè)、房產(chǎn)中介、典當(dāng)金融、旅游服務(wù)等多種業(yè)態(tài)。2012年，公司積極爭(zhēng)取市公司支持，計(jì)劃申請(qǐng)代管市公司江南星座等物業(yè)。江南星座位于濱江區(qū)政府對(duì)面，總面積17000余方，包括底層商鋪及寫字樓。公司現(xiàn)有租賃物業(yè)概況企業(yè)上市前的改制重組2006年，3

以“人性化管理、規(guī)范化運(yùn)作”為經(jīng)營(yíng)理念，真心溝通，真情服務(wù)，在與租賃戶建立互相信任的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮租戶的主觀能動(dòng)性，提升租戶的自我安全意識(shí)，打造租賃物業(yè)安全管理體系。租賃物業(yè)安全管理總體思路以“人性化管理、規(guī)范化運(yùn)作”為經(jīng)營(yíng)理念，真心4租賃物業(yè)安全管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、物業(yè)結(jié)構(gòu)自身產(chǎn)生的安全隱患；2、物業(yè)消防安全，在消除物業(yè)自身先天不足產(chǎn)生的消防隱患外，還要防范“后天型”隱患；租賃物業(yè)安全管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、物業(yè)結(jié)構(gòu)自身產(chǎn)生的安全隱患；53、物業(yè)高空墜物風(fēng)險(xiǎn)；4、物業(yè)防盜風(fēng)險(xiǎn)；租賃物業(yè)安全管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3、物業(yè)高空墜物風(fēng)險(xiǎn)；租賃物業(yè)安全管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)65、租賃人員風(fēng)險(xiǎn)；6、經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的矛盾糾紛等不穩(wěn)定因素。租賃物業(yè)安全管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)租賃物業(yè)安全管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7租賃物業(yè)安全管理方法

（一）建立安全管理組織機(jī)構(gòu)公司成立了安全生產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，有安全生產(chǎn)主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、職能部門、安全管理員等自上至下、分工明確的分級(jí)管理體系。租賃物業(yè)安全管理方法8租賃物業(yè)安全管理方法

（二）租賃物業(yè)的安全管理為全過(guò)程管理，體現(xiàn)在租賃過(guò)程的“前、中、后”：

1、取得物業(yè)時(shí)，公司通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘、查看建筑圖紙、向物業(yè)了解情況等方式，全面了解物業(yè)內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、安全狀態(tài)，分析、明確安全管理重點(diǎn)。例一租賃物業(yè)安全管理方法9租賃物業(yè)安全管理方法

2、招租過(guò)程中，對(duì)租戶的經(jīng)營(yíng)情況、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、可能產(chǎn)生的不安全因素予以充分掌握，并與物業(yè)的情況進(jìn)行匹配，爭(zhēng)取到最合適的租賃業(yè)態(tài)。例二租賃物業(yè)安全管理方法10租賃物業(yè)安全管理方法

3、租戶進(jìn)場(chǎng)后，針對(duì)租戶的不同情況，公司采取了不同重點(diǎn)的安全管理方式：

（1）租賃單位規(guī)模較大，自有安全管理人員的，公司安全管理方式為：以租賃戶自我管理為主，公司通過(guò)積極配合、指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等方式發(fā)揮管理職能。例三

（2）租賃單位規(guī)模較小，自身沒(méi)有安全管理人員的，公司安全管理方式為：以公司管理為主，通過(guò)安全檢查、安全宣傳教育、安全提醒等主動(dòng)的安全服務(wù)進(jìn)行管理。例四

租賃物業(yè)安全管理方法3、租戶進(jìn)場(chǎng)后，針對(duì)租戶的不同情況，11

4、對(duì)現(xiàn)有租賃戶，公司建立了一套安全生產(chǎn)檢查體系，對(duì)安全檢查的類型、帶隊(duì)人員、檢查頻率、檢查重點(diǎn)、整改要求、整改反饋等都作了具體明確。5、租賃戶因各方面原因，無(wú)法繼續(xù)履行《房屋租賃協(xié)議》、需要辦理轉(zhuǎn)租時(shí)，公司對(duì)轉(zhuǎn)租作出了嚴(yán)格規(guī)定，要求轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過(guò)公司同意，新租戶必須符合公司要求。租賃物業(yè)安全管理方法租賃物業(yè)安全管理方法12（一）租賃戶的理解與支持是安全生產(chǎn)工作的前提

堅(jiān)持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立“言而有信”的經(jīng)營(yíng)品牌。堅(jiān)持真心服務(wù)，心懷“排憂解難”的服務(wù)精神。

例五堅(jiān)持雙向溝通，體現(xiàn)“平等尊重”的人文關(guān)懷。

例六、例七堅(jiān)持換位思考，秉承“利益一致”的價(jià)值觀。

例八

租賃物業(yè)安全管理的幾點(diǎn)思考（一）租賃戶的理解與支持是安全生產(chǎn)工作的前提租賃物業(yè)安全管13（二）人性化管理是安全生產(chǎn)工作的最有效手段1、租賃前期過(guò)程中，以“友人”的身份，設(shè)身處地為租戶著想，不求利益最大化，力求租戶和物業(yè)能“完美匹配”。2、安全管理過(guò)程中，以“親人”的身份，溫馨提醒租戶加強(qiáng)安全防范，免費(fèi)發(fā)放安全宣傳材料。3、隱患整改過(guò)程中，以“主人”的身份，監(jiān)督整改進(jìn)程，盡快消除不安全狀態(tài)。例九租賃物業(yè)安全管理的幾點(diǎn)思考（二）人性化管理是安全生產(chǎn)工作的最有效手段租賃物業(yè)安全管理的14（三）規(guī)范化管理是安全生產(chǎn)工作的關(guān)鍵1、按照公司規(guī)定流程，規(guī)范辦理招租、簽約、退出、轉(zhuǎn)租等工作，做到“有章可依，按章辦事”。2、在簽訂《房屋租賃協(xié)議》的同時(shí)，與每家租賃戶簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)，明確租戶承擔(dān)的安全生產(chǎn)責(zé)任，確定租戶的安全生產(chǎn)聯(lián)系人，繳納安全生產(chǎn)保證金。3、嚴(yán)格執(zhí)行公司安全生產(chǎn)檢查機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患、不穩(wěn)定因素，隨時(shí)掌握隱患整改情況。租賃物業(yè)安全管理的幾點(diǎn)思考（三）規(guī)范化管理是安全生產(chǎn)工作的關(guān)鍵租賃物業(yè)安全管理的幾點(diǎn)思15租賃物業(yè)安全管理課件例一：2007年，公司與杭州聯(lián)華華商集團(tuán)協(xié)商靜安花苑底商租賃事宜時(shí)了解到，超市對(duì)樓面承重要求較高。本著對(duì)租戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，公司積極聯(lián)系開(kāi)發(fā)商及設(shè)計(jì)單位，獲取該商鋪荷載的確切數(shù)值，得知商鋪荷載無(wú)法滿足超市需求。針對(duì)這一情況，公司決定實(shí)施樓面改造工程，委托杭州東洋建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司（甲級(jí)）進(jìn)行改造設(shè)計(jì)，經(jīng)招標(biāo)，確定省建工集團(tuán)機(jī)械化工程公司為施工單位，工期25天，工程總價(jià)20萬(wàn)元。施工完畢后，再委托浙江大學(xué)土木工程測(cè)試中心進(jìn)行了樓面靜荷載測(cè)試。在確保無(wú)安全隱患的前提下，公司方與聯(lián)華集團(tuán)簽訂《房屋租賃協(xié)議》。例一：2007年，公司與杭州聯(lián)華華商集團(tuán)協(xié)商靜安花苑底商租賃17例二：

2007年，杭州元通汽車用品有限公司擬承租靜安花苑底商開(kāi)設(shè)洗車服務(wù)點(diǎn)。在前期溝通過(guò)程中，公司認(rèn)為該單位實(shí)力雄厚，循環(huán)水流的洗車模式也較為新興，但考慮到物業(yè)位于小區(qū)底樓，車輛進(jìn)出及機(jī)器噪聲必將對(duì)小區(qū)居民生活產(chǎn)生影響。經(jīng)反復(fù)權(quán)衡，最終放棄了此家租戶例二：18例三：

聯(lián)華超市靜安花苑店開(kāi)業(yè)以來(lái)，不斷有物管及樓上居民投訴其噪聲擾民。經(jīng)環(huán)保部門實(shí)地測(cè)試，噪聲指標(biāo)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。公司召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)議，公示檢測(cè)報(bào)告，獲得了居民的認(rèn)可。但之后還陸續(xù)有居民反映晚上屋內(nèi)有回音。公司多次聯(lián)系環(huán)保、城管、街道、社區(qū)等職能部門及建筑領(lǐng)域?qū)I(yè)人員共同前往查看情況，最終判定噪聲為壓縮機(jī)震動(dòng)產(chǎn)生的低頻噪音。當(dāng)時(shí)國(guó)家尚未對(duì)低頻噪音給予規(guī)范，但本著以人為本的原則，公司邀請(qǐng)浙江大學(xué)減震機(jī)構(gòu)專家制訂減震方案，并與聯(lián)華超市進(jìn)行反復(fù)溝通協(xié)商。最終，聯(lián)華超市采納了該方案，更換了壓縮機(jī)、安裝了減震裝置、調(diào)整了超市布局。整改后，樓上居民十分滿意，至今公司未再接到類似投訴。例三：19例四：

西湖大道商鋪普遍為個(gè)人經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，且沒(méi)有配套物業(yè)服務(wù)。公司在安全排查中發(fā)現(xiàn)有5家商鋪沒(méi)有安裝獨(dú)立電表。為確保租戶用電安全，公司主動(dòng)為其辦理了獨(dú)立電表安裝申請(qǐng)，并聯(lián)系電表安裝施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，制訂安裝方案，完成電表安裝。例四：20例五：2010年10月起，城建大樓開(kāi)始立面整治，因冬季雨雪影響，原定于11月上旬完工的工程至12月中旬尚未完成。立面整治需在大樓外搭建腳手架，對(duì)底樓商戶的經(jīng)營(yíng)造成了極大的影響，我公司的租戶漢正足浴店甚至到了日營(yíng)業(yè)額不到500元的境地。工期延誤更使底樓商戶情緒激動(dòng)，漢正足浴要求我公司出面與施工單位進(jìn)行協(xié)商。根據(jù)租戶的要求，公司會(huì)同物管，與上城區(qū)政府、上城區(qū)財(cái)政局、城建大樓業(yè)委會(huì)及施工單位召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)議，確定將南北面同時(shí)施工的施工方式調(diào)整為先進(jìn)行北面施工，以盡快恢復(fù)底樓商戶的正常營(yíng)業(yè)，并明確北面施工在12月31日前完成。之后，公司專人跟蹤該工程實(shí)施進(jìn)度，協(xié)調(diào)相關(guān)事項(xiàng)。12月底，北面工程如期完成。例五：21例六:城建綜合大樓所在的清泰街在2009年-2011年期間，經(jīng)歷了多次道路整治、封閉施工，時(shí)常停水停電，對(duì)底商租戶的經(jīng)營(yíng)造成極大的影響。租戶多次書(shū)面要求減免租金，在免租要求未能獲得批準(zhǔn)的情況下，經(jīng)常通過(guò)打電話或上門的方式前來(lái)抱怨訴苦，一談就是兩個(gè)多小時(shí)。面對(duì)心懷怨氣的租戶，公司工作人員十分耐心地傾聽(tīng)她的訴說(shuō)，并進(jìn)行勸慰開(kāi)導(dǎo)，讓她了解到合同的嚴(yán)肅性，及整治之后對(duì)經(jīng)營(yíng)的諸多好處。此外，在不違背合同的前提下，公司盡可能提供租戶優(yōu)惠政策，同意延期支付租金，與物管公司溝通協(xié)調(diào)，取得車位的優(yōu)惠等。最終，獲得了租戶的諒解和好評(píng)。例六:22例七：2010年起，公司在每年春節(jié)前夕面向自有房產(chǎn)及市公司托管房產(chǎn)的全體租戶開(kāi)展一次“城投真情服務(wù)”活動(dòng)。2010年，公司組織全體租戶進(jìn)行了新春懇談及團(tuán)拜；2011年和2012年，公司豐富了活動(dòng)內(nèi)容，將活動(dòng)分為三個(gè)主題。一是“賀新春”。指派專人采購(gòu)年貨，在春節(jié)前夕送到每位租戶手中，向租戶表達(dá)節(jié)日的問(wèn)候和美好的祝愿。新穎的方式和公司視租戶如親人的真情得到租戶們的交口稱贊。二是“保安全”。進(jìn)行節(jié)前安全隱患排查，確保安全。三是“優(yōu)服務(wù)”。與每位租戶進(jìn)行面對(duì)面懇談，根據(jù)租戶反映的問(wèn)題，能當(dāng)場(chǎng)解決的當(dāng)場(chǎng)解決；不能當(dāng)場(chǎng)解決的，承諾解決期限，按期解決。例七：23例八：金泰商務(wù)大廈306、308-310室租戶是一家從事銀行單據(jù)傳遞的專業(yè)服務(wù)公司。因人員眾多、嘈雜，且經(jīng)常攜帶包裹、電動(dòng)車電瓶等大件、重件出入大樓，對(duì)大樓環(huán)境造成了較大的影響，也增加了物業(yè)管理的難度。對(duì)此，隔壁租戶、大樓內(nèi)的其他業(yè)主及物管公司向我公司反映情況，投訴該公司。對(duì)此，公司會(huì)同大樓物管，召集該公司負(fù)責(zé)人、大樓業(yè)委會(huì)代表及其他業(yè)主代表召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)議，制訂整改方案。方案主要包括：該公司配備專門的管理人員進(jìn)行管