土地一級開發(fā)成本測算講課稿

土地一級開發(fā)項目成本測算

****土地項目管理咨詢股份有限公司

二零零八年五月

前言《北京市土地一級開發(fā)及管理培訓教材》作為對當前北京市土地一級開發(fā)模式和體系的系統(tǒng)梳理、歸納和總結(jié)，目的是推動土地開發(fā)和城市建設更加科學、規(guī)范和有序，進而推動北京城市化和城市現(xiàn)代化的進程。本次交流學習主要是從土地一級開發(fā)成本的概念、成本的構(gòu)成、其測算依據(jù)和測算報告的編制等方面進行歸納和闡述，旨在對土地一級開發(fā)成本測算進行系統(tǒng)化、規(guī)范化梳理。土地一級開發(fā)項目的成本測算一、土地一級開發(fā)項目成本的概念二、土地一級開發(fā)項目成本的構(gòu)成三、土地一級開發(fā)項目成本的測算依據(jù)四、土地一級開發(fā)項目成本的測算報告編制一、土地一級開發(fā)項目成本的概念

◆土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構(gòu)成。

二、土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成（一）項目前期費用（二）征地、拆遷費用

（三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用

（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設費用

（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設施建設費用

（六）工程建設其他費用

（七）管理費

（八）財務費用

（九）銷售費用

（十）應納稅費

（十一）不可預見費

三、土地一級開發(fā)項目的成本測算依據(jù)

（一）項目前期費用包括：項目建議書、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用工程勘察、測繪等費用環(huán)境影響評價分析費用交通影響評價分析費用地震影響評價分析費用地價評估費用工程設計費及施工圖審查費招標代理服務費工程保險費（一）項目前期費用項目建議書、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費→

測算標準可參考1999年9月10日國家計委制定的計價格［1999］1283號《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》及北京市物價局、北京市計劃委員會京價（房）字［1999］第487號文《關(guān)于建設項目前期工作咨詢收費的補充通知》中的有關(guān)計價標準。

◆項目建議書、可研報告的編制費◆土地一級開發(fā)實施方案的編制費◆項目前期的各種工程咨詢費（一）項目前期費用委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用→

2001年國家計委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務價格的通知》（計價格[2001]1218號）中取消了1993年由建設部、國家物價局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設計計費標準》，放開了規(guī)劃設計市場?！?004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設計計費指導意見》[2004]中規(guī)協(xié)秘字第022號，作為城市規(guī)劃設計計費的參考依據(jù)。

（一）項目前期費用3.工程勘察、測繪等費用→

2002年1月7日國家計委、建設部以計價格[2002]10號文發(fā)布了《工程勘察設計收費管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。根據(jù)該文件的相關(guān)規(guī)定核算工程勘察、測繪等費用。（一）項目前期費用4.環(huán)境影響評價分析費用→2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，規(guī)定：在中華人民共和國領域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設對環(huán)境有影響的項目，應當進行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》計價格[2002]125號文。該通知中規(guī)定了項目前期進行建設項目環(huán)境影響評價分析，包括編制環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表進行技術(shù)評估的費用標準，可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用的依據(jù)。（一）項目前期費用5.交通影響評價分析費用→北京市規(guī)劃建設委員會早在2001年就發(fā)布了《關(guān)于對部分新建項目進行交通影響評價的通知》市規(guī)發(fā)[2001]1001號。規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設計或咨詢機構(gòu)進行交通影響評價，并按照《北京市建設項目交通影響評價準則和要求》編制咨詢報告。進行建設項目交通影響評價咨詢工作的機構(gòu)應具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì)。但對委托編制交通影響評價報告的取費標準沒有明確規(guī)定，實踐中可以參照委托規(guī)劃設計咨詢的標準及市場行情協(xié)商（目前收費標準通常在0.5～2元/平米不等

）。

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關(guān)崗于房戀地產(chǎn)賞中介網(wǎng)服務困收費黨的通爺知》罩京價娛(房頑)字脈[1私99箏7]俗第3羨98篩號文，對戀我市成房地餅產(chǎn)中惜介服亦務收咬費的型有關(guān)悼規(guī)定么進行崖了修腐訂，慎規(guī)定腦“因嘆征用譽拆遷項對房茅屋進昂行價輔格評絮估的沖，按控補償拍價款們金額很的1～1趣.5傲%陜向征噸用拆橡遷單飽位收杯取評葬估費翠?！保ǘ┱饔薜亍⑴疬w澇費用4.拆除靜工程鬼費用→拆除板工程簽費用朝應按陽照工衛(wèi)程實寫際需居要估燈算拆訪除工植程量商，并仿套用楚相關(guān)溉估算虹指標暖或概塊算定池額，聯(lián)充分盈考慮汁渣土次運輸晶、消捏納等乞因素忽進行梳測算泛。（二特）征塌地、愛拆遷靈費用5.古樹悼保護燈及文魯物古濾建修搖護、杜還建衰費用→根據(jù)肆古樹暮保護者方案益和文稻物古報建的躺修護富、還誘建方奏案，堅套用企相關(guān)松估算鐮指標驚或概劇算定風額，刷充分饅考慮存修繕誕、保得護、夠還原手等因版素進沾行費否用測藝算。（二涼）征摸地、或拆遷客費用6.其它→指根神據(jù)國杏家或建地方耀政府愧要求催在征海地、饒拆遷翅過程謝中還量需發(fā)做生的押各種濱費用拋，如晶：新供增城遍市用答地費保、耕殘地開堪墾費照、耕彩地占律用稅譯、菜治田基之金、館防洪雖費、宅提前鉗搬家咱獎勵筒、支微援重令點工浴程費怪等，倦根據(jù)霸相關(guān)殊文件格或地偵方規(guī)蚊定的從標準停執(zhí)行媽。（三掌）公仆共區(qū)憑域市脹政基田礎設亡施建患設費擠用包括?。簣龅嘏d平整盒費用及為兔各二第級開案發(fā)單棵位提禍供施弓工臨事時供久水、吹供電廢設施皇、臨白時道詞路的私鋪設寇及維宇護費怖用區(qū)域適內(nèi)永輛久性淚道路愈、橋臨梁建灘設費頸用市政不管線滿建設炒費用(包括襪雨水仁、污憐水、猶中水求、上缸水、疑電力部、天梨然氣鈔、電居信、療熱力哭等)市政毅場站隆建設自費用(包括它雨水吃泵房食、燃根氣調(diào)匙壓站扛、熱罩力站戀、開慈閉站拒、區(qū)木域中蛇水站塌、區(qū)陰域管疑理中姐央監(jiān)辦控室區(qū)及涉野及城紙市安汪全的刊公共葬設施閣等，例其建袋設費泰用視龜規(guī)劃兩情況艙而定)配套崗公共陶設施疾建設激費用(區(qū)域扯內(nèi)的剛交通敵智能剖化系絡統(tǒng)繞、公斯共標四識指存示系溜統(tǒng)、告安防冰監(jiān)控欄系統(tǒng)混、公爐共衛(wèi)腫生間勻、垃微圾收界集轉(zhuǎn)潔運站濃、是消防日站、域派出武所、融郵局榆等)（三弟）公蔽共區(qū)己域市蛋政基芝礎設逆施建閑設費既用◆本部賀分費段用是讀指在刻土地謎一級左開發(fā)火區(qū)域歪內(nèi)，妻各二塔級開布發(fā)地幟塊紅線記范圍至外的旗公共講區(qū)域姿的市甘政基擔礎設洋施建卻設費阿用。持這是暴土地一使級開踩發(fā)成間本中駱的另燦一重豈要組帽成部梢分?！鷳诶@不同嫌階段凳根據(jù)坦控制伐性詳檢細規(guī)祥劃，命或修馳建性易詳細恭規(guī)劃此，或初吩步設蛋計圖顆紙，會或施適工圖舊紙，赤參考算相應別工程汁的估付算指標，乎或概澇算定麗額，偽或預增算定談額測誰定。（四乏）區(qū)仁域內(nèi)勇公共艘環(huán)境脾景觀找建設子費用包括撕：綠樂化（鳳花草雪、樹然木的勢種植賓）、廟微地房誠形、責藝術(shù)頂小品字、噴地泉、飽地下睜出入?？诘姆侍幚砑儭⑿輨兿⒆湟蔚葌?。→本部勞分費肅用是轟指在災土地吼一級預開發(fā)戰(zhàn)區(qū)域扭內(nèi)，副各二閥級開瓣發(fā)地副塊紅辜線范溫圍外可的公跨共區(qū)扛域的曉環(huán)境女景觀尼建設像費用污。這牢是土拍地一蹤蝶級開氣發(fā)成豆本中判的一糖項重績要組精成部音分，顏應在車不同站階段旺根據(jù)后控制數(shù)性詳奧細規(guī)鐘劃，恥或修釘建性避詳細傅規(guī)劃片，或跟初步告設計慕圖紙哲，或構(gòu)施工盜圖紙位，參潤考相非應工菊程的爪估算協(xié)指標太，或枝概算址定額挺，或汗預算吳定額精測定核。（五獅）區(qū)訪域內(nèi)著公共蛛配套辛設施屠建設撈費用包括疲：市球政管終理用掠房建怕設費比用；抵機動吊車停前車場徐（庫恭）、炊非機袋動車雹停車紡設施灰建設滋費用鍬；規(guī)妄劃中肯其它警須納艷入土抖地一擾級開天發(fā)成裳本的頸公共數(shù)配套收設施臨建設鑰費用顏?！诓桓魍A噸段根齊據(jù)控勿制性匆詳細因規(guī)劃班，或廳修建請性詳?shù)氁?guī)沿劃，案或初他步設絞計圖央紙，述或施乓工圖把紙，激參考款相應表工程染的估諸算指叛標，課或概六算定蟲額，暢或預群算定灑額測屬定。（六世）工距程建所設其段他費鹽用包括地：工程村監(jiān)理看費竣工侄圖編禾制費建設乎期區(qū)鼓域管雕理費盛用項目懂竣工輩后移曠交管吐理單奇位前運的維歲護管般理費謝用項目析后評鈔價費紀用其他（六咽）工襯程建臺設其伏他費誼用工程副監(jiān)理總費→19綁96年1月16日，冬北京污市建胸委發(fā)南布了《北京播市工未程建話設監(jiān)趁理費牙收費吵標準斷實施南辦法》(京價貿(mào)收19板96第04加3號)，規(guī)妖定：較實行煉監(jiān)理陣的工披程，萬監(jiān)理吊費按居工程饒的總逃造價蠢百分誓比計印取，唐用插霞入法浪計算晴。建駱設前沃期階顏段按旨工程貴概預證算的0.洞1-億0.超2％計厲取。（六桌）工存程建保設其害他費船用2.竣工客圖編媽制費→20隆02江年國改家發(fā)咐展計聚劃委農(nóng)員會務和建桐設部狹聯(lián)合朵發(fā)布敬的《工駕程勘墊察設女計收蓬費標扔準》潑[2逐00擋2]中《墾工程耳設計撲收費倒標準晌》1嶄.0很.1淹6條師規(guī)定隔：編儀制工坦程施秧工圖剝預算邁的，香按照紛該建銅設項泛目基養(yǎng)本設由計收汪費的刷10足%收禮取施蛇工圖換預算芬編制么費；獨編制威工程曾竣工薦圖的屯，按嗓照該拍建設槽項目縣基本輕設計聾收費代的8桶%收世取竣該工圖周編制差費。（六休）工日程建絞設其講他費由用3.建設息期區(qū)詳域管葡理費薪用→包括缺安保續(xù)、環(huán)殘境保雙潔、繪臨時集綠化岸、美恨化等蠶費用容。這含部分脖費用勵在項露目建辨設初鋼期很吧難估票算。攻不同予的土南地一沸級開濃發(fā)項圓目建灶設區(qū)旱域的濃面積旅、基茶本狀凳況、掠區(qū)域培周邊嗎的環(huán)創(chuàng)境一拍定后賭，即仁基本循明確薄每年紋需要棕多少真保安節(jié)、保儲潔人忌員進許行公裹共區(qū)蜓域的欠管理嘆，需艱要做水多少跟面積綢的臨匯時綠婦化，劫整個幕區(qū)域散的建者設期閑幾年符等，仗再據(jù)健以測贊算相惡應費荷用。（六揭）工賣程建亮設其撐他費怪用4.項目漂竣工阿后移自交管訴理單類位前粉的維云護管型理費飼用→這部惕分費洞用主個要是遼由于輛目前坐土地悼一級得開發(fā)殊項目晶完成啦后，匹形成里了大波量的狀資產(chǎn)枕，而在這些鐮資產(chǎn)罩的管飄理主準體比菜較復照雜，約例如梢：道劉路、壤水、付電、躁（天楚然）稈氣、遍熱、蛇交通港設施喝、園魯林景拿觀綠蝴化設暗施等棍都分檢別歸準屬不妨同的紡管理尤單位蓮，產(chǎn)清權(quán)移像交尚仰未有紡規(guī)范匹的模北式和調(diào)程序頓。這畢就造辦成在浪土地黑一級宜開發(fā)美任務免基本容完成欲后，獵可能參還會槐對資拍產(chǎn)進泳行一缺段時繭間的嶄照管各，對幼有些冊項目兵還要干從社股會利珠益角莊度出矛發(fā)，奏進行必運營舞。為掠此，濕土地證一級色開發(fā)發(fā)主體械還要獸支出傘一筆御管理穿費和腎運營彎費。中這筆碧費用逝根據(jù)錦不同似一級伯開發(fā)枝項目序的情崖況，曉千差攜萬別蝴，不捆一而喪足，邁須慎屑重對他待，脂認真遲估算儀。（六歲）工決程建扎設其量他費繞用5.項目切后評菌價費愈用→指在織土地牽一級圾開發(fā)議工作躺完成煮后，戚由土還地一擇級開拋發(fā)主琴體組碰織，冒委托冤專業(yè)翻咨詢妙公司組從經(jīng)歲濟效樸益、匙社會耗效益梳、環(huán)悶境效摩益出酬發(fā)對場整個尚土地電一級汽開發(fā)娃項目痛和開魄發(fā)過肯程進皂行公箏正、攀客觀承的評敲價。耗該費株用可殖參考械國家夸有關(guān)返工程帖咨詢紗的收粗費標挨準（壩計價擁格1雷28蠻3號贈文）病進行未測算。（六光）工目程建趁設其肆他費勻用6.其他→指其胸他和咐工程集建設與相關(guān)獻但未恨歸屬意前述跌項目顧的其蓄他相抵關(guān)費版用，疑按預浮計發(fā)經(jīng)生的椒項及直相關(guān)犯文件徒估算檢。例淡如：往委托盼代建小的項漆目還漆會發(fā)途生“噸代建仔工程請管理蜘費”拍，參京發(fā)吸改[倘20筒04萬]2灰98琴號文燃關(guān)于礎印發(fā)冶《北壟京市園政府源投資伸建設進項目囑代建備制管姑理辦遍法（閥試行厚）》錢的通閘知執(zhí)行恨。（七峽）管蠟理費指土瘋地一憐級開撒發(fā)主敞體在矮土地翁一級曲開發(fā)需全過游程中純所發(fā)揀生的淹管理侮費，憶包括息土地斧一級吐開發(fā)郵的建叢設期漲和代植政府疤進行共土地鍬出讓耽的銷蔥售期設。該銜費用摩應根過據(jù)項附目的圓具體熱情況悟和土化地一統(tǒng)級開園企業(yè)震的管乳理水鹿平、菜資源脊投入益情況債等進話行核判算?！?0松05罰年8驢月3捆日，朽市國敬土局餃發(fā)布酸了關(guān)于格印發(fā)尺《北夢京市砍土地遮儲備意和一蛙級開產(chǎn)發(fā)暫吳行辦為法》練的通選知嘴京國趨土市序[2穗00物5]摔54竿0號略文，其帽中第葛十三厭條規(guī)祥定：置土地測儲備孔機構(gòu)窮負責進實施狼土地奧開發(fā)恐的，蛙由土占地儲婆備機羊構(gòu)負仇責籌疑措資紫金、砍辦理鴨規(guī)劃殲、項括目核飛準、魂征地供拆遷但及大停市政造建設瓣等手旦續(xù)并秋組織鏟實施撞。其桐中通沿過招桂標方瓜式選乖擇開暮發(fā)企洞業(yè)負恢責土乏地開漠發(fā)具鮮體管騙理的箏，開日發(fā)企掙業(yè)的輔管理劇費用鋒不高雖于土阻地儲轟備開蠶發(fā)成松本的邊2%答。以勉招標飲方式構(gòu)確定描開發(fā)找企業(yè)姨后，撥土地想儲備肆機構(gòu)種應當事與中曉標開增發(fā)企耗業(yè)簽跳訂土鮮地一幻玉級開農(nóng)發(fā)管竊理委生托協(xié)虧議。（八購）財知務費傻用指一晃級開吉發(fā)過波程中達所發(fā)論生的雖相關(guān)照財務傾費用析?！錅y望算依銜企業(yè)午（或鎮(zhèn)項目鉆）的研資本果結(jié)構(gòu)拘和融卸資能梁力不姥同而權(quán)有不商同的期融資攜方案子，因萄此融運資渠純道、裂金額除和期住限完詢?nèi)还?，魔其融寄資成杯本應遺視具羅體情用況分肢別測缸算?！鶕?jù)宵項目小開發(fā)港實施納方案返中開傭發(fā)進丈度、岸時序聰?shù)陌苍逝?，限相應鄰地做習出投掉資計坦劃，伙繪出甩資金燥流入質(zhì)流出漲的現(xiàn)孕金流翁量圖話，并醬據(jù)此蹲相應工地計繭算預預計發(fā)曾生的蕩財務困費用石。（九難）銷希售費奴用包括洋土地辮一級稈開發(fā)史主體須為提木升開遙發(fā)區(qū)擊域的星土地倒價值虛，吸困引二續(xù)級開幕發(fā)商勁和最癢終用催戶，符完成娃土地仰出讓沒任務笨，盡姿快收教回開羞發(fā)成史本而葬進行撥的策混劃、鴿推廣毛活動循，和寺因此沒發(fā)生扣的各弱種廣翻告、辦宣傳揪費用繡等。→目前終政府志對土矮地一催級開環(huán)發(fā)的者銷售釀費用瓣提取籌比例穿沒有必專門嘆規(guī)定遇，而統(tǒng)且市桶場中賣二級斷開發(fā)遍的銷好售經(jīng)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