保利地產(chǎn)房地產(chǎn)成本控制管理講義

保利地產(chǎn)成本控制管理

講義提綱一、保利地產(chǎn)成本管理的重要性二、保利地產(chǎn)成本管理的特點三、保利地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念四、保利地產(chǎn)成本管理體系的建立五、保利地產(chǎn)成本管理每個階段控制要點和知識積累一、保利地產(chǎn)成本管理的重要性1、形勢回顧——我們怎么樣一路走來關鍵詞：

溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓

火爆的夏天：排隊、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過面包

轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點、雙限房、經(jīng)適房、廉租房

嚴冬的到來：降價、流標、還會降嗎、崩盤、利潤下降2、保利地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了利潤=收入-成本結(jié)論：項目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！未來一段時間，價格競爭將成為市場最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！

二、保利地產(chǎn)成本管理的特點1、從生產(chǎn)周期來看2、從銷售形態(tài)來看3、從產(chǎn)品形態(tài)來看4、從地域來看5、從財務角度來看6、從價值鏈來看三、做好保利地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念1、全員全程成本控制觀念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹立高度重視計劃管理的觀念公司計劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計劃性不強，就會把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽下降，趕工費用增加，成本違約金難以估計。3、要樹立保利地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念要創(chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場預期而產(chǎn)生風險，即創(chuàng)新要符合項目的實際情況。4、賺錢的項目才是好項目的觀念。站在保利地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項目才是好項目。四、保利地產(chǎn)成本管理體系的建立1、保利地產(chǎn)成本管理體系成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學的成本目標體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實行統(tǒng)一領導、分級管理的原則，建立成本責任制度，保證目標成本的順利實現(xiàn)。2、保利地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應包含三個層面的內(nèi)容：成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎的管理工作；每一個階段的控制要點和知識積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。關于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責任與激勵機制方面管理）目標成本管理體系動態(tài)成本管理體系責任成本管理體系成本后評估關于成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承。如：對規(guī)劃的嚴格審批、工程招投標的控制、售樓價格的審定、成本利潤的考核等等。從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產(chǎn)品標準化、品牌模塊化、集團戰(zhàn)略采購等等。3、如目何建索立成注本管濃理體勻系（1）目嶺前公廊司的浩成本葵管理負現(xiàn)狀類：成本田目標匹管理罷較粗室放；責任黑體系限不完絹善；成本躬績效氏考核冶力度野不夠勿；動態(tài)果成本貍監(jiān)控士分析子、反沉饋、匠指導腿力度吵不夠警。（2）保止利地翻產(chǎn)企捉業(yè)成乒本管警理的腔四步熄法：制定透目標積→明旨確崗宜位職食責→旦跟蹤傍執(zhí)行醒→業(yè)淡績評洽估第一謹步：倘如何況建立譜目標視成本抱體系清（制作定目悶標）1、目摟標成菜本的竄定義目標霜成本愚是企濃業(yè)預販先確押定的收，在正一定駐時期痛內(nèi)和急經(jīng)過四努力褲所要取實現(xiàn)痛的成饑本目末標，汁是成走本的蜂控制震線，寇是成厘本管歷理的米基礎奔。目標聰成本偽的形吼成1、投積資決螞策《項目浙投資爪可行遞性報否告》目標賺成本憑測算1（立評項成的本）2、項因目策巨劃項目編定位電：概循念性臺方案止設計目標章成本旬測算2（定城位成糟本）3、方加案設笨計確定紋產(chǎn)品初標準目標篇成本俘測算34、初君步設毫計確定目產(chǎn)品膚各分括部、悔各專鑒業(yè)標誘準目標假成本聞測算44、施疼工圖森設計確定峽目標盼成本投資渠估算概念茂性方典案設乳計概沒算方案曠設計夾概算初步縱設計行概算施工涉圖預死算工程戶量清候單橫向崇制約《立項士成本壁審批此表》《定位監(jiān)成本泄審批翻表》《價格估材料殊成本斯合理歸性評嫌估》《目標密成本梅指導章書》《部品灣標準核選擇票審批惡表》2、目標金成本咐的管慶理偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）PD斥CA3、目濫標成肺本建軍立的金難點目標趨成本勝編不駐準怎倘么辦鍛？相關掏部門旬參加賢了嗎甜？——全成果本！目標巷成本押規(guī)劃糧深度梢夠嗎懼？各項聾成本孫有依兩據(jù)嗎末？——標準綠、市渾場、蛾測算擾能力數(shù)據(jù)即庫建壩立起禿來了策嗎？目標型成本割夠深鑰度嗎拜？專業(yè)蠅端口間成本男清單（政挑府收既費/營銷義費用/財務沃費用惹。。須。）建造恨成本寫清單填及依舊據(jù)——合同霞清單邊：合喬同范蔽圍與鎖技術(shù)注標準——部品使清單始：標鎮(zhèn)準/（材弊料表帥）設計劃委托會與設銳計深軍度（悔任務現(xiàn)書）設計淡能做舟什么蒼？合同熟分判寶的策裂劃第二川步：豪明確棟崗位劍職責1、建瞞立責撒任體塘系。（鏈勢接保販利地庫產(chǎn)成則本控值制指約導書菜）責任膨成本狹體系烘目標政是明擋確專蟻業(yè)職搜能部叢門的介成本效管理餃職責含，并痕借助問技術(shù)紀經(jīng)濟徑指標林反饋芒，考洽核評娃價各姑職能圣履行他情況欠。“混責任六成本挺”回帥答的金是在振成本立管理卵相關套業(yè)務善中誰來翁做？底做什眨么的坦問題。我網(wǎng)們有寶哪些得崗位珍與成聲本控委制有古關？蓄做什霧么？厘這些助崗位擁分別難對哪斗些成位本控碌制指曉標負雷責？罵怎么社負責彩？如科何評葵價？席責任神成本突體系謠包含舅四大出要素占：即責馬任范陡圍、脊責任躺部門/相關聾部門犁、評飲價指址標、羅評價希部門。完拼成上絞述要章素的語定義斜，我戒們就男可以趕建立筆起責雙任成嗽本體棉系的描基本刺框架畫，從金而在惰組織勾架構(gòu)甲的層軌面保鋪證目宅標成供本的洞準確側(cè)執(zhí)行礎。落慮實責輸任到蠅崗位冒，落薦實到喜責任招人，導最大寧程度敬的減沿少目喊標與贈執(zhí)行胞脫鉤尤的現(xiàn)旁象，淡真正馳做到脈“權(quán)窩責明寶晰”抓有據(jù)拖可依灰。責任縣成本答的分支解思閉路各部怕門各求司其陶職1、本元部門穗費用2、本歸專業(yè)凝端口荒成本--沿--土地斧成本--兩--投資奴管理脈中心--爸--政府緊收費--警--開發(fā)訴部--疑--設計悄費--然--技術(shù)法部--謎--營銷細費--逢--營銷冠中心--命--財務獎費用--鏈--財務披部--仍--建造蜜成本--肺--技術(shù)貝部+采購濃部+工程氣部成本龍數(shù)字詳是目謊標，吵是結(jié)濟果，罰關鍵拌的是身工作往質(zhì)量2、作格業(yè)過晃程管床理——我們池需要灶什么撫樣的社制度敢流程研？明確釋了“綢責任弊成本朵體系唉”，候按部找門/崗位弦對其昏負責辯的責林任范嫂圍進和行合化并，維我們捎就可隊以得幟到部疤門/崗位淡的成赤本、效目標跟集合叢。但檢如何疊保證螺部門/崗位酒的成殖本目效標能更夠順嗎利完同成呢但？為疫此我欣們要精定義觀一整妹套完劑善的鎖“作添業(yè)過深程指踏導書迎”來逮對部券門/崗位岸的行由為進惡行規(guī)馬范，箏也就怨是說遲必須跌從“絹制度顧流程瓦”的隔層面爺保證撞對目帥標成漠本的毅執(zhí)行倦，保維證對艙成本鬧的控介制，容這就衛(wèi)是“吊作業(yè)贏過程演管理袖”。隱保利歡地產(chǎn)烈開發(fā)箏全過陳程中捧的成古本管惹理分您為若城干個囑相對澆獨立集的作退業(yè)過辰程，飛并為躍每個油作業(yè)廁過程崗定義液相應問的流肥程制臥度規(guī)派范，咬同時免定義揀每個詳作業(yè)班過程睡中與饞成本埋控制餓相關片的要胃點，士包括赤量化襖的經(jīng)拜濟技嗓術(shù)評尾價指產(chǎn)標，煉這樣窄我們村就可鏈以在騙日常鋤業(yè)務羞這個純層面率實現(xiàn)料對成職本過釀程控挨制，策真正告將成悶本控街制的泳執(zhí)行驚力滲固透到偉基層頑一線有。保利代地產(chǎn)誓成本蔥管理掛制度標文件（鏈典接）制度跡流程和體系--慶--讓-專業(yè)嬌集成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本—盈利測算3、策劃團隊建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性2、項目管理3、成本信息披露評估與考核：事前/事中控制1、動態(tài)評估工具2、績效指標體系化3、獎懲重點與力度設計階段：流程節(jié)點控制1、設計任務書---成本控制要求2、設計評審—成本校核3、設計深度與標準---成本依據(jù)建立成本目標落實成本目標第三關步：而跟蹤希執(zhí)行——即動芳態(tài)成交本體已系經(jīng)過蹤蝶前兩置個步毀驟，純“目介標明愉確，狂責任河清晰梢”之懲后，扇我們膝便進余入：目標呆成本保執(zhí)行蘋過程惑跟蹤——動態(tài)侵成本。動趕態(tài)成蜻本是出項目怒實施測過程吃中的堵預期憑成本宵，通屆過實點時反竭映目元標成細本與者動態(tài)味成本嶺的差為異，戀幫助晶有關味部門莫及時蝦發(fā)現(xiàn)亦問題遼并解伏決問敘題，把實現(xiàn)冬對成橡本的敲控制膠。動忠態(tài)成待本的謹核心量是“燒實時疊性”蛾，動毯態(tài)指瓜的是撕在整術(shù)個過擊程中險每一拴點都機能實字時掌閉握項雷目最謠新成體本狀李態(tài)。我們幸強調(diào)學在項氏目執(zhí)暈行過等程中垮，能變對項縮慧目的犧全成色本進贏行實贏時測剝算，浴只有可這樣旋才能回控制慌成本靜，幫喘助決隸策。涉如果脹只能打在項笛目結(jié)逐束時贏才得梨到數(shù)方據(jù)，春實際揀上只沿有基掘本的優(yōu)成本褲核算護功能健，對婚成本續(xù)控制凍都沒顯有任案何幫斗助。響木已壯成舟單，談怖控制謀都晚閘了。如何綠實現(xiàn)畜動態(tài)殺成本東監(jiān)控地？概括餅為：洲“一鋤個中洲心，螺三條偷線”辛。一個敵中心——以合真同為影中心三條猜線——動態(tài)境成本實際箭發(fā)生毀成本實付魔成本動態(tài)漫成本=合同診成本+非合亭同性遣成本+待發(fā)鼓生成流本合同塊性成賽本是踢動態(tài)褲成本移中變眾動性持最大害的部姐分。獨其“逐高變董性”鬼決定速了它摩是成薄本控潤制的續(xù)重中多之重江。而診非合依同性舞成本秀，如冰政府役收費秩等則閃容易繪控制胸。合況同不求確定酸性表跨現(xiàn)為費“變棄更黑茅洞”晶、“止款項裹超付仗”等雙成本始失控曲現(xiàn)象肆頻現(xiàn)遲。必柱須要詠以合冊同為避中心殊。把拜目標姥成本挺分解權(quán)到合疏同中已去，輛形成課合同草目標嬌成本杰。三條互線：“動與態(tài)成租本”甚反映魔任意俱時段檔項目購的綜周合成典本及談結(jié)構(gòu)季分布商?！巴陮嶋H要發(fā)生襯成本紐奉”指困的是井項目濁當前狐已審通定的京工程運量與惑動態(tài)籮成本渣對比甚，可炎反映處出項側(cè)目整女體進凳度。賊“實意付成譯本”房誠指實酷際已達支付否的款坊項與袍實際翠發(fā)生磨成本肝對比啄，反描映出豈款項泳的支丹付進皇度。策做到精動態(tài)枯成本曬一月宵一清乘，設爐計變宴更、厲工程棍簽證灰均當黎月結(jié)牢清，繳填報浩成本孤月報百表，享形成伙動態(tài)虧管理飼的好奴習慣植。用工醒具管潤人：成本馳管理栽涉及益領域配多，警管理搏環(huán)節(jié)蹈復雜挎，通柿過信鍋息化辯手段還將投酷資測寺算目絮標、辛合同巷預算飯、合直同結(jié)開算、里付款哀等業(yè)羽務集漢合在線一起迎進行南預算嶄控制注、全腥程預召警、次匯總掀分析暑。并密且通才過多劑個項蛋目積練累，清形成森企業(yè)射成本將管理疏知識窗庫沉球淀下漆來，湊不因鼻人員墓的流板動而攝流失割。成本毒數(shù)據(jù)面庫建舌立方魚法與尾意義合同旺執(zhí)行與后移評估資源澤調(diào)研標準征定位數(shù)據(jù)孕積累成果見應用成本爛數(shù)據(jù)媽庫的旬數(shù)據(jù)英標準吊：數(shù)冶據(jù)引炭用與遞置換未。成本飄數(shù)據(jù)修積累肯，是助反擊香串標做的有飯力武踩器，挺是各嘩部門琴成本貞控制墾溝通團的平蛇臺，武是對流手研駝究的狗執(zhí)行抖沉淀鑰。成本茄數(shù)據(jù)儲庫是墨一個究企業(yè)樓的財把富。第四擁步：債成本餐業(yè)績老評估民（績射效考據(jù)核）制定滅了目協(xié)標成項本，壺明確詠了責盒任體和系，施同時星對作廉業(yè)過傘程進及行了纖實際藏的跟朵蹤控謀制，晌在完慰成了舉前面周三個義步驟匯后，凡最后冷我們蠢就可奔以根企據(jù)執(zhí)溫行結(jié)播果對途相關語業(yè)績杏進行指評估疲和考漠核。成本午管理君體系柿的梳潔理圖1作業(yè)擱過程拴成本愉控制熱（日常工作伍的成本勸管理）成本室管理脾體系舉的建崇立與觀實施目標躍實施目標更實現(xiàn)銷售/客服建造御過程策劃/設計目標閱建立成本雪管理偏之基寶礎成本繳管理來之實謹現(xiàn)成本狐管理謊體系畢的梳性理圖2成本距管理逮之目纖標成本臥優(yōu)勢產(chǎn)品處品質(zhì)開發(fā)獎進度全成本管理的實現(xiàn)管理規(guī)范/細則流程/指引/表單權(quán)責架構(gòu)績效削考核管控根體系流程績效崗位績效業(yè)務績效盈利西實現(xiàn)五、徐保利笛地產(chǎn)委成本鑒管理益每個眾階段住控制螺要點成本艇控制最終鑄達到絞利潤液最大環(huán)化交付雖階段為服務立項憤階段設計階階段招標穴階段采購院階段施工網(wǎng)階段管理蠢費財務偷費開發(fā)稠間接荒費營銷才費（一窄）誰垂是對魂保利陡地產(chǎn)換投資就影響然最大疤的階罩段？——結(jié)論挨：項歉目立恩項決素策是聚主要嚇因素醒，設吹計方齊案優(yōu)縱化是滅關鍵袖因素貸！10嫩09575603525101/嗽4影響墨投資海的程思度（%）項目廈進展欠時間項目聾決策初步符設計技術(shù)桌設計施工保圖設絮計準經(jīng)備施工濱圖設真計施工幸階段權(quán)設計低變更糕、發(fā)驢包設計招標偉、發(fā)勇包設計崖要求槳改變備（設駝計標漂準、嘴平面椅布置樹等）項目哈立項圈決策營階段加需要掌注意即的問蹲題：1、定終位是景關鍵感。不要由為立裁項而近立項戚，應畏建立憂在認完真、懲客觀孕的調(diào)卡研和爛分析刪之上倆，選糧擇有抵優(yōu)勢赴的項桂目；重點疏對市閉場現(xiàn)賞行售黎價和制預期趁走勢殿進行倉準確銜的調(diào)基查判律斷，野確定纖目標勵售價來。2、技穴術(shù)可慶行性灑分析幟是前爺提。對產(chǎn)慚品定分位要案建立沒在技帥術(shù)方說案可京行的貸基礎森之上壓。3、土竊地獲火取成赴本優(yōu)躲勢是南項目筒成功揉之本答。土地黃價格料無論繁以何弊種方堪式取熄得，羅均應仰事先錦做到把心中辱有數(shù)吉。（二醬）關芬于設玻計階慢段的秧成本數(shù)控制科學慕合理家的設揀計可明以降俗低10若%的工粘程造芹價，碑以下混是控壺制設剖計的大五大希策略燃：1、實辨行設鳴計方酸案的他招投拜標，宿優(yōu)化帶設計破。2、實獅行限醒額設勁計，甜有效姑控制倘造價拳。3、加屬強對貪設計臭圖紙寧的會拐審與嗚審查號。4、深況入應煮用價客值工叼程原聲理。5、采歷用合紹同措鐮施，隔有效末控制戒造價磁。這個急階段交要特晶別注兆意以眨下幾場點：保利久地產(chǎn)行首先賠是做蓄產(chǎn)品賤，不潤是做該作品萍，要洪以掙丸錢為著目的棍。克狗服重罵技術(shù)諒、輕希經(jīng)濟片的思薦想。成本角型城育市（蛋如武諸漢、念長沙適、南趣昌等喜）要酷永遠拼關注旅核算企和控工制，灑對設氏計成鳴本優(yōu)慣化要便放在隙第一阻位。產(chǎn)品尼型城嚷市（捧如北遷京、廁上海陪、廣坦州、喝深圳落等）川在關司注核蛋算和罰控制呢的前劉提下焦，可辛以進傅行價憑值創(chuàng)啞新。在同炮一城耽市也尤應特借別注阿意產(chǎn)魄品型沉地塊員（如魔珠江順新城遺）和唐成本狀型地除塊（賓如西階子灣猾）的蜓差別稼。正確掀運用匆限額喇設計所謂種限額天設計刪，就洽是按銀照批懂準的糞可行老性研憐究報件告的因投資刮估算乏控制歉初步嗽設計固。按哨照批議準的肚初步仙設計潛概算蹤蝶控制冬技術(shù)烈設計槽和施蛾工圖口設計未，同少時各班專業(yè)嘗在保叨證達項到使確用功大能的算前提政下按陵分配眠的投復資限摸額控蹄制設念計，偷嚴格賤控制撒不合土理變販更，痕保證豈總投筍資不仗突破局。（國祝際廣捏場案恥例）限額慌設計淋的對呀象：則它可訊將上仁階段頃的設授計審繁定的百投資找額和礎工程浙量先位分解喝到各伶專業(yè)突，后島分解狹到各柏單位講工程急和分鎖部分扶項工兼程，掩通過準層層盒分解吃，實柿現(xiàn)對元投資膝限額漸的控業(yè)制管絮理。灣同時辛也實球現(xiàn)了丟對設愿計規(guī)好模、簡設計翅標準魯、工出程量粥與概姥算指脊標等敘各方女面的子控制巷。正確常認識靈設計爐階段炕成本注優(yōu)化傳統(tǒng)谷建筑束設計跌院，豈并不握能幫捧助保乎利地宋產(chǎn)企曠業(yè)全旁面控疑制設按計階考段的凳成本勁！中顯國大參陸設圣計管色理條演塊分薄割嚴交重，脂保利販地產(chǎn)急設計杯管理冒范圍忌遠遠輕大于辣傳統(tǒng)譯的建慮筑設略計院恰。保利手地產(chǎn)悔設計科管理泰思路賢：作睛為保帳利地慰產(chǎn)公賣司從仔事規(guī)械劃設料計管曉理的務工程覽師，獄除了宅要完哀成傳送統(tǒng)規(guī)醒劃、戴設計足管理使的工閑作外宇，還樓要向猴二個拳方向授延伸削，一憶是土忽地規(guī)第劃、級設計栽性質(zhì)欺的整吐合，照二是鼓甲方歌另行捉委托或的二萬次設呆計和爪選材竭用料燙。保利淚地產(chǎn)單企業(yè)擦現(xiàn)在系需要香的是遺精細禿的設費計管任理優(yōu)醒化。設計裕階段跑的造籠價控倉制和芬知識茂積累1、合理酸確定搞地下獅室面北積比扯例：天陵津項戀目：煮原設涉計地董下室權(quán)建筑精面積墾約15萬平萍米。取經(jīng)優(yōu)缸化后痕地下?lián)也可譁p渴少建惕筑面堤積約2.覆5萬平隸米，何按每禍平米25戀00元估下算，亭總價織減少露約62災50萬元稀，現(xiàn)佩正進吹行進壞一步場優(yōu)化妨，通闊過抬區(qū)高地夠下室初標高違等方懇法，亂減少判支護覺和土趕方工揀程量居進一蔽步節(jié)馳約造陰價。2、方案圓選擇孔和優(yōu)康化：國誤際廣路場鋼哪結(jié)構(gòu)琴：SO襖M設計信方案庭約1.對4萬噸植，經(jīng)瘦過優(yōu)末化設鬼計，潑總用旺鋼量燙減少采為70牧00噸。嫁主要腦優(yōu)化電工作掩為：苗對從自底到悼頂保課持同攔樣截答面尺創(chuàng)寸的吸柱按蓄受力攝不同懶分段講選擇仆截面集，減刮少鋼璃材約50革00噸，貼在鋼戒支撐儲的設恐計中肺，通久過復談核SO畝M提供疫的計耕算，飛在國孝家規(guī)瓦范許壟可的誤范圍把內(nèi)降布低部歷分安帳全系糧數(shù)，刑減少句鋼材用用量糊約20熄00噸，津合計咳約70悅00噸，杜按每另噸約1萬元勢計算庫，減券少造酒價約富七千籮萬元宮。3、結(jié)合斷公司構(gòu)已有刪結(jié)算齊、材貨料設晶備選嗓用的索經(jīng)驗討數(shù)據(jù)鋪進行墻設計跌。中環(huán)雪廣場嘗鋁合討金門匆窗定麻位及瞇材料萍選擇吼：鋁合述金門食窗價屈格主奏要由崗鋁型牽材、籃玻璃離及五運金配釣件組假成，音其中鋁型月材表氏面處最理有陽籠極氧造化、彼電泳業(yè)、粉罩末噴川涂、陣氟碳暫噴涂愁、噴叨涂料斃是否湊加金叨屬粉遙等不獻同，同前三崇種價加格差芒別不露大，薯氟碳暗噴涂麻增加華約60咬00元/噸，茅按門警窗面排積每脾平米6k反g計算管，增頓加造墨價約36元/平米侵。使用戒經(jīng)驗填數(shù)據(jù)兼復核匆設計威及施特工管葬理：例如生中環(huán)買廣場竟的市物政排晴水管接，圖景紙標敬識為撞塑鋼蛛纏繞價管，網(wǎng)經(jīng)了翻解雙嗎壁波卻紋管堵和塑塘鋼纏遙繞管譽，價您格相昌差約4倍，殖公司如也很鉆少在昌小區(qū)腫內(nèi)使爹用，鉤項目始部在咐圖紙謀審查釣時將紫設計嚷變更姑修改坑為雙饞壁波貸紋管飽。再如手干掛劣石材幣和濕具貼石責材的彎費用蓋差異均：因干鉗掛對頸石材咬剛度鑰的要岔求，戲濕貼撕對石牧材重版量的限制燭，兩烈種墻貴面裝寒飾方竟式存鵲在面傲材厚把度不個同引末起造生價不練同以斧及干結(jié)掛時感鋼骨兇架與責濕貼賞時砂編漿的蒼價格蔽差異登（可蹈達20質(zhì)0-榨30詠0元/平米校）等廁。通過訴技術(shù)菌標準家和指何標對止比進沉行一枕些設永計選料擇，少通過糊材料棟設備被價格爽比較修進行五精細釋化設規(guī)計修圣正和積完善測是提雅高設撿計效掘率的含基礎朋。人防差工程趣：人遞防面峰積，因人戴防區(qū)陰的工唐程費狹用比鼓非人箱防區(qū)碼高，訓在規(guī)宜范允票許的喇范圍辱內(nèi)盡調(diào)量減欺少人田防面月積，漢因人避防面尊積的曾計算波方法妄較為地繁瑣匆，需殊要仔愧細核搖查。設計已時應讓盡量意選用虛標準牌設備，非古標準傾門因龍需要歇重新里開模耽較標噴準門昂費用斯高出普較多猶。（三勵）工貓程投婦標階忌段的杰成本墳控制1、項捎目建拳設階京段控層制的籃六大破渠道哨：通過稀招標槽方式衫選擇躺好施曠工隊惕伍。加強勻合同肅管理隊，完工善合槳同條故款。對大測宗材饒料和壁大型導設備樂實行夫單獨粉招標多采購稠。嚴格花履行凡工程膛發(fā)包拿合同盛。按合獲同約集定實筋際完觀成工諸作量梁支付胳工程遞進度黨款。加強酬對監(jiān)商理單僅位的淚管理巖，主貿(mào)動防浸范施戴工單撥位索泳賠。2、如綢何在摧招標賀階段齡有效休控制刮工程丑造價①形成袋有效寄競爭搶。保微利公紫司是她一塊雞金字革招牌拜，因乖良好楊的付裝款信見譽和砌社會川聲譽杠，絕轉(zhuǎn)大多紡數(shù)企猜業(yè)愿蔥意與養(yǎng)我們爆合作匪。保證得足夠江數(shù)量伸，新孔增合輪格供檔方?；瓿诌m瓦當比卵例。嘴公司導招投御標管師理規(guī)衰定中扯要求玻，單罩項目鐘投標房誠單位符至少3家以加上。年度扁標因郊使用矮方便潔、工恩程量源增加映可以勺有效掠提高劍效率怨，降晚低成役本。對于鉛價格柳受市榜場變位化影幣響不下大的經(jīng)項目骨，進膜行年疾度招懇標。泛例如鳴白蟻揚防治蛙、土鞭壤氡剛濃度虎、室鬧內(nèi)環(huán)獨境檢餓測和繪基坑演監(jiān)測好、沉礙降觀渡測、近工程敲樁檢嗚測等扇檢測除項目厘。對親于對蹦外觀灘要求嗚不高斬、技像術(shù)標令準較逆為簡倍單的莫材料狗設備眨可以照進行備年度戲招標貸，例晶如防帖火門另、不捎銹鋼吸水箱流、戶蜂內(nèi)配勿電箱跡等材做料，廟若受馳市場望變化泉影響醫(yī)較大徹的材失料設扶備，款注意牧招標坊時間眉的確閱定并你關注何市場睛變化躲。②管理臺程序渡到位膝選擇望有實本力守搭信用螞的施昨工或冰供貨鍛單位垮。組織獲對施砍工及削供貨輔單位船考察隙，填頭寫合旨格供貞方考第察表便（公敘司IS否O文件眼）。劫同時移認真口組織救考察敞評審員，以該項目沃管理掘組織修認定鍛為主癢，公騰司資史質(zhì)為艘次的躺考察歡觀念鉗。③標底熔是對寒擬招慌標項傳目造脹價的愁預期兄，標熱底的扎準確歐確定楚需要粉對設樸計和看現(xiàn)場賤條件牽準確聯(lián)把握雁，通慨過標勾底的鏡編制棕還可葵以提忌前發(fā)暮現(xiàn)設朗計不駝足，顆防止睡施工傭單位梁串標岸。使用晌經(jīng)驗殼數(shù)據(jù)撥作為贏標底編。例如,基本杯同期盆招標仙的天著利廣鑰場和臟科貿(mào)滲園均暮為按咬定額謀計價俱，但項一為偽上浮運約3%，一升為下惹浮5%，我暮們均范認為喊其合托理。需要查重新眨編制嚴標底像的情贈況。例如俱，西震子灣座外電勻項目伍招標劑時，聯(lián)各家剪報價忽與經(jīng)斗驗數(shù)適據(jù)相減比有暫較大幼差異紛，為抖澄清綁事實說，請離專業(yè)那公司熄做標魂底，慰使招漏標項丑目由爭原來鋤投標斑約23么00萬減橡少至17違18弓.5萬元插簽訂牛合同溜，保集證了朋公司廢的利寸益不癢受損弓害。④根據(jù)規(guī)各種喊承包免方式架的優(yōu)頂缺點尺和項渾目的線具體脊情況謙合理就選擇做承包矛方式許，重破點考舟慮施乖工推拋進和貢成本曠控制林之間愚的矛岡盾和強平衡。按定墻額（定微標最許快、跨不需堅要完殘善的伶圖紙球、增管加工挨程施告工單以位易炭于接句受，灰缺點缺是實肅際施按工時浩需定鞋價材寺料較閥多，崖結(jié)算土最復悲雜，獅造價羅受政響府政聯(lián)策文掃件影北響）蹦、總價哀包干（定守標最鋼慢，幻玉但造豬價明法確，險施工菊期長訪時雙星方風迫險大稻，特益別是扮施工萍方）剪、綜合些單價絲式包干（有憲施工稱圖，捉但工紗程量摟無法剝準確永計算暫或變綁更較榜大時診可采價用，私例如摔涂料袋、鋁銷合金柴門窗舉等，抓或總精價包那干的哪項目濟采用數(shù)綜合瓜單價飾報價送，設階計變令更時滔采用塞報價緣瑞單價曉，此喉時需圓防止凈不平太衡報烤價，徑損害妨公司艱利益飾，結(jié)遭算較盡簡單藝，無赴施工印圖且紅清單蓋項目睡多時惡不易督評標委）條件番具備藥時盡蝦量總構(gòu)價包雕干。例如訊保利陸中心任設計評標準插要求浮較高參的項升目采權(quán)用按探定額勢計價云，而耳西子灰灣東方區(qū)或惡石樓墾項目碑采用撇總價杰包干示?；蛘劭缧墟@業(yè)工纖程，筍外電駕、外屠水等有，可襯防止宰其提矛出我說們不啄了解蹦的理招由在設施工耽過程脈中要敞求增細加造店價。總價健包干糞但留繭個別洗活口外。例如挽鉆孔插樁中眨的鋼忘筋價廳格漲立跌超泳過10％后騙，超澡出（婦或低被于）10％部扶分由旁甲方殼承擔創(chuàng)（或觀退還薄甲方鬧）。按定陳額報月下浮清率。對于學沒有妙圖紙徒或預掩計圖蔥紙變蒼化較谷大的革工程葛，為追趕工趁程進宮度，驅(qū)建議熄承包雪方式異選擇尚社會購公認稅的計嘗算方蛾法，睬例如街按定歌額，圾投標欄時報彈下浮指比例炒。每種斗方式育均有羊利有訪弊，唉一旦立確定軌，就瓣應該欣揚長抹避短信，精貪心組筍織和云管理嘩，減安少不劑必要璃的費顫用發(fā)暴生，肌可以寄工程嚷使甲貝乙雙君方得安到雙賽贏。⑤合同胸條款援：嚴烏格、贈準確郵、嚴旁謹、均保護鄉(xiāng)豐公司賭利益要求肢使用亮公司去標準挺文本襯合同綢，補水充條懇款盡脆量自處己編釀寫。合同暑中對叨價格霞組成曾及風俊險的竟約定遷應全白面，邁防止識施工泥或結(jié)隔算時裝要求嚷調(diào)價渠，同蠻時為庸防止手因風兄險考終慮過拉高致漏使造略價增外高，伸需要拌認真單分析援報價谷，核病定施管工單園位所脹報措撐施及耳風險叼費的炮合理錯性。例如癢基坑隔支護凳及土串石方塘工程滿合同挽：乙方扎已清渾楚并搏考慮涼工地勢現(xiàn)場穗條件己，包臘括周察圍環(huán)顧境、扮交通暈道路活、現(xiàn)蛾場地釘質(zhì)條獨件、妥施工籌水電隨、施恩工場醉地及悄周圍誤地下?lián)p管網(wǎng)涌、承賺包范壯圍、堅施工維圖紙箭、施偽工組虹織設漫計，株并已需考慮嶄施工下技術(shù)何措施釘、文夸明施秀工、錦安全救生產(chǎn)銀維護姑、工指期內(nèi)車趕工椅等因轉(zhuǎn)素。冷乙方符為完鮮成本彩合同諷規(guī)定紙的工圖作所糟需考棄慮上避述費盲用及稅施工揉組織書中的凝所有織費用著均已賓在本聰合同踏價款憲內(nèi)，膽不再勺另外留計取徒。對于妹招標藏文件穗和圖顛紙以帝外的遺特殊邀地質(zhì)鞭條件仰和公錢用管陶線的或維護接，反搞映在最施工感措施導費和谷搶險刺費中夕。付款往方式裂：為調(diào)粒動施外工單凈位的啄工作蹈積極灘性，畢建議璃工程斯進度飯達到袋雙方械約定光的形翁象時鼓支付秒工程另款，蚊而不每是按詞每月棄完成撲工作彈量的85延%支付堅。對增舉加零仇星工酬程結(jié)說算方爺法的虹約定畝，參能考行圖業(yè)情內(nèi)況在岸招標備文件妨中直黃接寫恨明，豪避免秋施工氣和結(jié)精算時錄扯皮豈。合同售在執(zhí)脹行過殖程中海任何耗不完翁善的簡地方搏，或瘡同行曲合同葛中有易值得轎借鑒豎的地熱方，垂及時撕迅速肝修改梨反映太到新錫的招弟標文糖件和湯合同剛中。⑥招標氧組織困中的爭重要飄環(huán)節(jié)招標照方式景和范鞏圍的林確定乞千變這萬化右，建店議認泡真思覆考，貍制定買利于訴我司膨的游束戲規(guī)頌則。麗重視買和珍撫惜游臨戲規(guī)姓則的疊制定地權(quán)，嘗保護縮慧公司絲式利益痕。招標夫范圍禍和標彈段的麥劃分國需要席視工困程具候體情載況確晌定：科貿(mào)液園總貨包，因工孫程量駛少，獸將地道錨，婚市政灘工程類等列跳入詢呀價范知圍。石樓鉛市政工程村招標框時，順將不食銹鋼嚴水箱北和水里泵列牢為招鋪標內(nèi)滲容，抬從報慎價結(jié)軋果看汪，不隸銹鋼市水箱都價高能于我喊年度番招標布價，儉水泵唐價格淡略低縮慧于我述司經(jīng)株驗數(shù)肉據(jù)，旁故最礎終合秩同范醉圍未貴包含樹不銹擋鋼水添箱。葛香雪極山園故林綠法化工羞程，辦因雕羨塑報煎價各托家差惡別較英多，僵擬定宇中標份單位岸該項索費用秋較高功，故淡要求減其承賽諾該慚項內(nèi)繪容可微由甲秒方定瓜價。評標南：技旅術(shù)標拒和經(jīng)窄濟標呢分步帝評審膨。技術(shù)筐標注藏重技餓術(shù)標祖準、叔施工睜措施俯、施佛工組百織、么管理孝班組曠、制藏度等烈的評例定。陪經(jīng)濟帝標注援重工按程數(shù)娃量是修否合蜘理，怎材料卵價格脅是否導合理辯等。中標聯(lián)通知夏書是微否一防定要靜發(fā)。向擬舅定中腳標單睜位發(fā)醬中標趨通知帶書，胳意味絕著在老法律款上認封可其栗為中馬標單咸位，慢其余距投標更單位柔未中盡標，節(jié)若合仍同尚便未簽砌訂，荷特別額是招稀標文糧件中阿未附撤合同做的項皆目，刻在簽短訂合癥同時啞擬定組中標帶單位善往往學會提秩出一吸些困匹難，提增加駐合同哄簽訂逆的難慌度，店影響響工程紅付款禿和進私展。⑦合理演低價丘中標掏如何辯執(zhí)行驕：先福評技壟術(shù)標敲，可保修改教完善親，標汁準一慮致技岸術(shù)標數(shù)均合娛格后械再開度經(jīng)濟樂標，編是對蛛低價敵中標務的改傻進。普通潤項目扒應嚴苦格執(zhí)贏行。晶綜合腸評分憲法也怎有缺怕陷，艦評價龍體系運的科狠學性硬和合欠理性辣無標編準。定標肥報告棄隱藏抗次低紹價，防但投伍標資季料應鈔完整宗存放幕至資褲料室?guī)脗洳榧?。例況如石厲樓項押目總魂包招神標時夠，最彼低價傅較次悔低價春低約20橡00萬，嘴致使功合同夏簽訂灑時遭菊遇較挎大困織難。對于巖擬定稀中標訂價低跪于或貴接近疲經(jīng)驗蕉值的值項目陶，認厭真分始析投恒標報咸價，巧工程拒數(shù)量襯統(tǒng)一奴的基轉(zhuǎn)礎上辱，分碧析其銳材料蘋、人疑工及鑒管理隆費水敲平。院避免壤報價探中不候合理安的地爆方，麥例如伙數(shù)量蘇少報悠，價疾格偏駱高。分析蜂項目壘情況輪（包去含現(xiàn)奸場環(huán)溉境、棟施工拾條件潑、地攝質(zhì)條歇件等雹）是帆否有元特殊千性，嘗市場位價格名水平饅是否饒與經(jīng)揮驗值榨相符惑（包聯(lián)含市失場人滾工、截材料慚、機仿械等朵的價穿格水乳平）派，擬練定中刊標人愚的任繳務飽杜滿度脊等。（四怕）材吧料采賣購成豬本控笑制1、加踩強項采目采峰購計問劃管邁理。情及時教填報《項目凝材料述設備采一覽鎮(zhèn)表》，招亞標前位明確鍬采購層標準效。對筑技術(shù)矛含量頂高的然要盡序早落尖實評辭標標嶄準，鏡充分齒了解管市場歡和行蛛業(yè)特物性，悉做到月心中棋有數(shù)累。2、供長應商擱的選支擇，守選擇3-跌4家供潛應商凝，貨欄比三大家、閑低價賊中標君，集效中采糾購、貿(mào)批量均供貨鋼，降凳低價弟格和爛采購丙成本右。3、選龜擇供剩應商蜂的四省種方窯式：公開封競爭愧性招削標采謊購有限歌競爭礦性招西標采急購詢價畢采購直接抄簽訂研合同宅采購4、供件應商境的管輪理建立弱直接免伙伴脾戰(zhàn)略貴關系浩?！伴T利益費共享臘，風糖險共咸擔”犬例：嘆科勒咸、歐截派對供豈應商炸行為禿進行鉛績效仙管理牧。評悅級、倡建立站量化米指標亦。（保心利地只產(chǎn)供愈方評智估表冤鏈接安）5、供花應方迎式探歌討哪些風材料歡乙供反？哪些津材料軌甲限鋪乙供擦（甲僵方限謝價）顧？哪些載材料督甲定幫乙供鈴？哪些枯材料叢甲供盯？6、加辰強采陸購合野同管懲理（五舅）施料工階扁段的荒成本娘控制亮策略施工莊階段宣由于斜設計役已完摟成，省工程唇量已振完全歸具體給化，棉因而茅影響椅工程閥投資脊的可丘能性亂只有5%惑-1粗0%，節(jié)占約投均資的慈可能終性已嬌經(jīng)很少小，年但工映程投較資都術(shù)主要度發(fā)生饅在這思一階漲段，蘋浪費葬投資嘆的可黑能性招很大唇。主劫要從圓以下遣五個察方面挨進行導成本套控制騙。加強禽現(xiàn)場欲管理蓬：選擇企有經(jīng)率驗的吸管理拐人員籌做工胖程負刺責人負，嚴祥格督鴿促按德圖施份工，覽嚴格朋進料掩抽查墊，嚴講格材正料代派用和粒變更放。可對責管理傅人員鎖實行寸獎勵書：在施朗工過售程中叼，應由鼓勵衰現(xiàn)場浮管理礎人員晌發(fā)現(xiàn)朝施工團圖設拾計錯局誤或加提出毅優(yōu)化心意見齡，可撿設立珠節(jié)約輛合理碌建議繪獎。嚴格司控制澤進度陷撥款犬：要主頑動控腿制工棉程量割核算功。合理明確定作工程省變更邁價款寒：變更牢后要悉主動診管理聲變更寄價款躁。合理外規(guī)避密索賠熊風險致：在合慮同簽煎定時割就應轟約定沖細致燙。在誤執(zhí)行悉中對愛合同材偏差玩值要絕及時笑簽定鈴補充希合同題，避楚免因玩時間妥長、廈人員刮變動盡等出薯現(xiàn)相腎互之愛間分秩不清雞責任宿而扯池皮的輸現(xiàn)象械。如何欺在工獅程實藝施階踐段減享少不鴿必要甚的費偷用，顧達到們雙贏芽。1、簽證超中需共要注哄意的共地方善，嚴格肝執(zhí)行厭公司《簽證乒管理嚷規(guī)定》，考襪慮是擾否需裹要簽張，如涉何簽嗽。土石是方工隆程、射零星頌工程仍、隱全蔽工皇程是嶺易簽辰證的腸內(nèi)容初，建孝議重煤點核敞查。是否陵需要造簽：責任濾界定柱，是心否屬丑于甲自方責阻任、辯或其蜂他設彩計或茄施工栗單位商責任欄。簽證暴時結(jié)鳥合總粥包合木同及腰其他哄合同駛，是趣否措療施費眾、預鋸算包麻干費勺中已惜含，村是否鐘包含駁在其卵他合播同中將，是婚否重吼復簽努。2、細襪化工蜻程，勢盡量高做到沙一次伐成型閱，少沖返工嫂、少講破壞開。特臭別是班四大倚配套穩(wěn)工程素進場抵配合船、綠候化圍葉墻工會程的受盲目垂施工億、道身路及荒下水賓道工更程的窗經(jīng)濟異合理吩性等子。3、簽證襯和變稍更的決審批江和流芬程公司《簽證濾管理碎規(guī)定》：審記批權(quán)僵限，50鹿00元以叼下經(jīng)松辦部福門簽摩認，50逝00受-1嗽00蝕00由經(jīng)慕辦部饒門、給技術(shù)皆部和材預結(jié)脹算部把共同磚協(xié)商痰處理西，超讀過1萬元杠的要蓮公司夾領導雪審批這。各倉公司嫁不應菜放棄不這一駁管理堵責任針和權(quán)但利。4、結(jié)算閃階段任何娃合同曬都會憲有不亮完善懸的地趁方，亮認真家研究私仔細乓分析躺合同碧條款佳和相抄關資角料，錫找出剛利于饅我司殲的方窄面，蕩可在灶結(jié)算竄爭議孔時占把主動穿。當行然，遷最好封是在怒招標醋及合呼同簽毯訂時純對哪軟些條拍款有盆利于呆我們?nèi)A、哪群些條晃款可臨能存鐘在隱宣患就軌能夠脂做到艱心中騎有數(shù)情。國際詠廣場等鋼結(jié)扯構(gòu)工顯程結(jié)棟算：絞鋼材票價差丹和栓好接改踩焊接尊，該復工程催為綜旗合單后價包橫干，逼合同昏執(zhí)行腎期間影因鋼援材漲尤價施禽工單族位向么我司躺提出脅調(diào)價撲要求深，為盆趕工鉆期我偷司答琴應結(jié)挖算時純再談執(zhí)，結(jié)煤算時賊我方訓提出歪施工帳時部播分鋼寧結(jié)構(gòu)序連接寶由螺究栓連薦接改柴為焊販接要宗求索司賠增泡加了拖我司貼談判句的力茄度。（六脆）關手于營祥銷費罷用的四成本次控制饒策略要點脊一：粱合理探有效能的推臺廣計葬劃營銷省推廣綁計劃費的制干定要魯考慮旦到保望利地櫻產(chǎn)開亡發(fā)過失程存嚴在的暢很多留不確牙定性輔，避放免出盾現(xiàn)推凈廣已灣展開駕而開氏發(fā)建烈設進獄度比融計劃麗滯后蓮，結(jié)稱果廣嶼告費賭花出螺后效展果卻肆大打劣折扣循，導兆致費歐用超軌支。營銷胖推廣放費要名盡量搬做到挎在項沈目進究