公寓的類型劃分及其市場功能比較

公寓的類型劃分及其市場功能比較**研究2008.06.27目前市場上公寓類型的劃分目前對(duì)公寓的概念沒有嚴(yán)格的定義與界定，嚴(yán)格來說，目前市場上出現(xiàn)的公寓應(yīng)屬于住宅的范疇，但它們的功能卻與一般住宅有所不同，且由于各種公寓類型的不同，在產(chǎn)權(quán)和年限上也各不相同一般可以從“面積大小”、“裝修狀況”、“地段位置”、“物業(yè)管理”和“配套設(shè)施建設(shè)”等方面進(jìn)行區(qū)分公寓和一般住宅根據(jù)目前市場上常見的幾種類型，主要分為居住型公寓、商務(wù)型公寓、酒店式公寓等幾種類型普通公寓商務(wù)公寓酒店式公寓普通公寓（居住型公寓）用地性質(zhì)：一般為住宅產(chǎn)權(quán)類型：公寓產(chǎn)權(quán)年限:70年戶型面積小，30~60平米精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住配套設(shè)施完善物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平產(chǎn)品特點(diǎn)：普通公寓（居住型公寓）目標(biāo)客戶及功能需求：高級(jí)白領(lǐng)及投資客低首付、低月供精裝修交房，配套完善，交通方便具有較大投資價(jià)值，升值潛力大商務(wù)公寓用地性質(zhì)：一般為綜合性用地（商?。┗蛏虡I(yè)用地產(chǎn)權(quán)類型：商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年產(chǎn)品特點(diǎn)：一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)既可居住，又可辦公具備寫字樓功能，可注冊公司價(jià)格相對(duì)寫字樓較低首付最低可達(dá)2成，按揭可達(dá)20-30年產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓商務(wù)公寓的出現(xiàn)，是市場細(xì)分的結(jié)果。根據(jù)不同的形態(tài)，又可分為soho,scho,studio等形式，是一種既可居住又可辦公的高檔物業(yè)功能。商務(wù)公寓目標(biāo)客戶及功能需求：自用型客戶，尤其受成長中的中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的偏好投資者，可作為商住型出租，投資回報(bào)率高，升值潛力大可注冊公司，價(jià)格相對(duì)寫字樓低、首付和貸款均有較大吸引關(guān)于商務(wù)公寓的注冊辦公功能目前市場上，有些項(xiàng)目雖然號(hào)稱是商務(wù)公寓，但卻不能作為企業(yè)的工商注冊地，主要原因是項(xiàng)目的用地性質(zhì)為住宅，并非商業(yè)用地或者綜合性用地。各地政府工商部門對(duì)住宅（包括公寓）用途的房屋能否辦理工商登記的規(guī)定不同，主要基調(diào)一致為住宅用地不允許作為辦公使用，但執(zhí)行力度不一目前在深圳市場上，住宅或者公寓作為辦公使用的例子比比皆是，但此種類型無法進(jìn)行工商注冊登記。住宅（公寓）用地若要作為注冊辦公使用，一般通過以下幾種方式：改變土地用地性質(zhì)（較困難，且需補(bǔ)地價(jià)，商業(yè)用地一般比住宅用地地價(jià)高出很多）目前市場上常用的方法是上面的第二條，通過2/3以上業(yè)主同意，解決注冊辦公的問題備注：通過2/3以上業(yè)主同意申請(qǐng)辦公注冊的方法，并非所有類型的企業(yè)均可申請(qǐng)，工商局規(guī)定電子科技類、廣告設(shè)計(jì)類等不擾民類型的公司可以申請(qǐng)，而像餐飲娛樂類、網(wǎng)吧、生產(chǎn)加工類型的企業(yè)則不能申請(qǐng)辦公注冊經(jīng)2/3以上業(yè)主同意，由在建設(shè)局備案的業(yè)主委員會(huì)蓋章確認(rèn)，可以向工商局申請(qǐng)注冊辦公酒店式公寓用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)類型：公寓或商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，40年產(chǎn)品特點(diǎn)：

面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便按照星級(jí)酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計(jì)，體現(xiàn)檔次與舒適性一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主大多聘請(qǐng)國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團(tuán)提供專業(yè)、細(xì)致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費(fèi)也較高酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物業(yè)公司提供酒店式的服務(wù)，如打掃房間、預(yù)約送餐等基本酒店服務(wù)，同時(shí)擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店，在服務(wù)上比酒店更勝一籌酒店式公寓目標(biāo)客戶及功能需求：租客主要以外籍跨國企業(yè)高管、在深外籍人士、來往深港兩地的商務(wù)人士為主購買客戶主要以投資客為主具備良好的商業(yè)、商務(wù)、交通條件具備較高的投資價(jià)值不同功能產(chǎn)品的市場啟示基于前面介紹的不同產(chǎn)權(quán)類型和不同功能的公寓劃分，主要有以下幾點(diǎn)市場啟示：公寓產(chǎn)品劃分界限相對(duì)模糊，尤其是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和年限較復(fù)雜，需要區(qū)分不同性質(zhì)和功能不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和功能的產(chǎn)品，所產(chǎn)生的價(jià)值和投資回報(bào)區(qū)別較大，如商務(wù)公寓的特殊功能決定了其價(jià)格的差異性，在定價(jià)時(shí)應(yīng)有所體現(xiàn)不同公寓產(chǎn)品所針對(duì)的目標(biāo)客戶有所區(qū)別，銷售時(shí)需要針對(duì)不同產(chǎn)品進(jìn)行客戶群體的細(xì)分，體現(xiàn)產(chǎn)品和功能營銷典型案例參考商務(wù)公寓海岸卡夫諾純商務(wù)公寓戶型面積：全復(fù)式Loft，28-140平米小開間用地性質(zhì)：商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：商務(wù)公寓貸款按揭：5成10年能否注冊：可以注冊價(jià)格：均價(jià)19000元/平米典型仔案例特參考商務(wù)折公寓世金薦漢宮規(guī)模檔：總摘占地寸1萬嚼，總嚼建面脊15筑.7娘萬，啊B棟察建面鞏19萄94悄3.接34糞㎡，居C棟同建面異14云60鏟1.羽47湖㎡，菠酒店織式公仿寓共默71翼8套運(yùn)營途模式恨：對(duì)哨外發(fā)嘩售，俱酒店誓式管嗽理，詳由業(yè)側(cè)主對(duì)窮外出撥租管理烏公司樣：茂慕業(yè)集神團(tuán)租金茂：5背00搭0-脫60慨00頭元/麥月價(jià)格查：目杏前最活低2蜘30蘆00稠-2辛40椒00偷元/卡平米歉，高固層最僵高3創(chuàng)40舌00技元/咳平米唱，帶精路裝修主要盒租戶豈：地蝕王商賢圈工箭作中揉高管暢、港匪人、伍外籍膛人士產(chǎn)品勇面積井：31派-6沈5醒㎡南、復(fù)拉式雙鞠套房溢價(jià)驅(qū)因素首：三攀大商踐圈交鴨匯點(diǎn)縮慧、豪悟華裝姨修，灰五星稠級(jí)酒液店服疲務(wù)產(chǎn)權(quán)地性質(zhì)芬：商績務(wù)公凝寓貸款賣按揭耀：5岔成1誼0年能否避注冊辟：可鋒以典型碌案例窄參考商務(wù)訂公寓宏發(fā)習(xí)中心幕大廈基本庸情況匠：以滴商務(wù)家公寓蓋的形穩(wěn)象對(duì)同外推異廣，舞但實(shí)恭際為萌住宅芬類型用地徐性質(zhì)合：商籃住用祝地，路分為律商業(yè)冠和住戚宅兩淚部分產(chǎn)權(quán)贏性質(zhì)薪：住狠宅能否病注冊熟：不比能價(jià)格傳：均梳價(jià)1謠90強(qiáng)00姻元/腳平米備注裂：該警項(xiàng)目鄙推廣銹及所熟有樣死板房穩(wěn)均為滲商務(wù)帶方向記，但箏實(shí)際巴為住僑宅性宣質(zhì)，姿不能吃注冊翼，只局是口飾頭對(duì)清客戶尸表明圾通過源成立叢業(yè)主割委員薄會(huì)、迅2/輛3以霞上業(yè)螞主同朝意即臨可解齒決注葬冊問釣題等雀方式薯進(jìn)行長引導(dǎo)典型萄案例剪參考酒店疤式公溪寓金中仆環(huán)酒熄店公旦寓備注鑼：該扛酒店年式公比寓最和初不亦能用活作注慢冊辦料公使赤用，全但在敞目前畜的二叛手房抹交易傲中，嘴由中導(dǎo)環(huán)物萍業(yè)關(guān)捕管理針公司蹦代為廉行使踐業(yè)主搞委員油會(huì)權(quán)宮利，矮聯(lián)合診業(yè)主鵝在購班房時(shí)某簽署構(gòu)一份包“業(yè)傾主承何諾書擱”，腸同意跡將所饞購物盆業(yè)作耀為除織生產(chǎn)哪、加推工、叢娛樂忽、醫(yī)錄療、拖網(wǎng)吧硬等限柱制項(xiàng)者目的棍辦公離使用湊，解微決注把冊辦旺公的多問題規(guī)模執(zhí)：總娛占地馳73灘68膝平，恥總建豈面1過0.雜3萬錢，容阻積率繩13曬.7暈，酒添店式寺公寓愈約3閘00扭套運(yùn)營賭模式玩：先資發(fā)售沉，入葡伙后喝跟部政分小弊業(yè)主貿(mào)簽訂霸3－駝5年職返租攝協(xié)議，慮有些兩業(yè)主彼不愿架簽署珍此協(xié)捷議，聲想委及托中呀介出漏租管理李公司挺：金隙中環(huán)艦物管類，帶部精裝女修租金讓：9喊80煌－3椅98事0元沿/天稀，現(xiàn)射為試板營業(yè)啦，有茅折扣價(jià)格圣：2漢10殺00剪元/然平米主要仁租戶購：因視入伙遠(yuǎn)時(shí)間軍較短若，現(xiàn)緊主要助為短劫期商吧務(wù)人督士出斃租產(chǎn)品絕面積刊：單房戀：3姐0－強(qiáng)35納㎡啟一周房一踏廳：度50林-5器5穴㎡真兩房寶：8菜1-牙85㎡款三悠房：淺10繳0銹㎡以貝上溢價(jià)搶因素殺：加爆入國頂際服倡務(wù)品報(bào)牌“惕世界碰金鑰雕匙酒鞏店聯(lián)注盟組咱織”典型競案例既參考酒店洽式公痛寓泰格權(quán)公寓規(guī)模勝：3你40削00簡平米辜，7欲棟，泥4-錄25獎(jiǎng)層，只23踏2套等公寓運(yùn)營南模式資：產(chǎn)宣權(quán)長普期持潔有，咳只租波不售物業(yè)敵管理泥公司燙：F替RA糞SE個(gè)R劈燕(新加夠坡)專業(yè)袖管理吳公司租金勸：9裳00遍－9暢99傷9元唯/天偵；1杏20嘆00曉－9適99做99腿元/親月，孫一般柔都有霞折扣。站最多獸8折部，午帶精濾裝修主要狀租戶載：外豎籍跨秋國公朗司（池有通蘿勤車?yán)私铀驮L）租修客為邀主（渴70晌－8槳0％）吹，磨分緞布較撫廣，無蛇口毅周邊匆寫字賄樓、隙關(guān)外抄（寶安、熔龍崗麗外企鋸），魂散客雁以南著山為崖主出租腸情況圖：出