深圳城市更新舊改操作流程

舊改基礎(chǔ)分享2023/12/191第1頁舊改——都市更新三舊改造：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊2023/12/192第2頁容積率可調(diào)基礎(chǔ)投資大開發(fā)周期長規(guī)劃有彈性與前瞻性各區(qū)自治政策復(fù)雜調(diào)整頻繁操作難度大利益方眾多談判成本高信息不對稱不公開一事一議成本構(gòu)造復(fù)雜按建面計算土地成本返還面積多不可銷售體量大區(qū)位條件優(yōu)溢價高都市更新（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）都市更新分類及特點(diǎn)綜合整改類功能變化類拆除重建類不變化建筑主體構(gòu)造和使用功能,改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整改和現(xiàn)有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容變化部分或者所有建筑物使用功能，但不變化土地使用權(quán)權(quán)利主體和有效期限，保存建筑物原主體構(gòu)造嚴(yán)格按照都市更新單元規(guī)劃、都市更新年度計劃要求實(shí)行2023/12/193第3頁有關(guān)政府機(jī)構(gòu)市領(lǐng)導(dǎo)小組：市查違辦和都市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市統(tǒng)籌和重大事項決策主管部門：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會及其派出機(jī)構(gòu)（如國土委第始終屬管理局），詳細(xì)組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督區(qū)政府及其有關(guān)職能部門：如區(qū)都市更新辦,組織研究，計劃受理、審查及申報；組織專項規(guī)劃編制、初審和申報，確認(rèn)改造實(shí)行主體；2023/12/194第4頁第一部分：拆除重建類都市更新2023/12/195第5頁基本概念拆除重建類都市更新條件：符合基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善/環(huán)境惡劣/存在重大安全隱患/現(xiàn)狀顯著不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展等情形之一，且通過綜合整改或者功能變化難以有效改造按實(shí)行主體分類：1、權(quán)利主體自行實(shí)行，單一權(quán)利主體自行實(shí)行，或者多種權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一種權(quán)利主體后由其實(shí)行。2、市場主體單獨(dú)實(shí)行，權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體單一市場主體后由其實(shí)行。3、合作實(shí)行，城中村改造項目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位能夠與單一市場主體通過簽訂改造合作協(xié)議合作實(shí)行。4、政府組織實(shí)行，政府通過公開方式確定項目實(shí)行主體，或者由政府都市更新實(shí)行機(jī)構(gòu)直接實(shí)行2023/12/196第6頁基本概念都市更新單元拆除重建都市更新單元：為拆除重建活動劃定相對成片區(qū)域基本單位：落實(shí)目標(biāo)和責(zé)任基本管理單位多種項目：一種都市更新單元可包括一種或多種更新項目2023/12/197第7頁流程：四大階段第一階段：報計劃第二階段：報規(guī)劃第三階段：確定實(shí)行主體第四階段：取得土地使用出讓協(xié)議和建設(shè)用地規(guī)劃許可證2023/12/198第8頁第一階段：申報都市更新單元計劃前提全市都市更新專項規(guī)劃中劃定拆除重建類都市更新單元，未劃入單元且滿足條件自行確定更新單元確定申報主體，由其組織展開申報：權(quán)利主體（如村委會等）/權(quán)利主體委托單一市場主體（個人或公司）/市、區(qū)政府有關(guān)部門改造意愿征集：單一權(quán)利主體同意；2/3面積、數(shù)量，多地塊4/5面積；申報材料準(zhǔn)備：申報表/更新單元范圍圖紙/現(xiàn)狀權(quán)屬/建筑物信息/改造意愿書/照片；審批過程：區(qū)更新辦查對資料（5個工作日）——區(qū)更新辦資格認(rèn)定、核查、綜合判斷（20個工作日）——報送主管部門，審查資料，按批次統(tǒng)籌形成更新計劃草案，并公告不少于10天——報市政府審批——審批通過后5個工作日內(nèi)公告流程2023/12/199第9頁第一階段：申報都市更新單元計劃流程第一階段目與成功標(biāo)志2023/12/1910第10頁第二階段：申報都市更新單元規(guī)劃(一般需花費(fèi)1~2年)流程準(zhǔn)備工作：申請核查土地及建筑物信息申報主體向主管部門申請核查單元內(nèi)土地及建筑物信息，主管部門20個工作日內(nèi)將成果函復(fù)申報主體，并形成地塊和建筑物信息匯總編制規(guī)劃方案并報批：申報主體委托具有對應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)編制都市更新單元規(guī)劃方案，報送主管部門；在更新單元計劃公告之日起一年內(nèi)完成，逾期未完成，主管部門能夠按有關(guān)程序進(jìn)行更新單元計劃清理，將該都市更新單元調(diào)出計劃主管部門審查：申報材料符合內(nèi)容和技術(shù)要求，主管部門向區(qū)更新辦征求規(guī)劃目標(biāo)及方向、配建責(zé)任、實(shí)行分期等方面意見意見，包括產(chǎn)業(yè)應(yīng)征求市產(chǎn)業(yè)部門有關(guān)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)定位等方面意見，對應(yīng)機(jī)構(gòu)10個工作日內(nèi)書面回復(fù)主管部門；草案公告：主管部門收到有關(guān)部門意見10個工作日內(nèi)，形成草案，并公告不少于30天，公告結(jié)束后10個工作日內(nèi)推進(jìn)審議，包括變化法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容還應(yīng)報市政府同意單元規(guī)劃公告：經(jīng)同意后，主管部門5個工作日內(nèi)在本部門網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行公告，并將有關(guān)內(nèi)容函告區(qū)都市更新職能部門，更新單元規(guī)劃同意視為已完成法定圖則對應(yīng)內(nèi)容編制和修改，是有關(guān)行政許可根據(jù)2023/12/1911第11頁第二階段：都市更新單元規(guī)劃流程第二階段成果2023/12/1912第12頁第三階段：確定單一實(shí)行主體流程區(qū)政府組織制定更新單元實(shí)行方案，并落實(shí)實(shí)行包括更新單元內(nèi)項目基本情況、進(jìn)度安排、單一主體形成指導(dǎo)方案、搬遷賠償安頓指導(dǎo)方案、搬遷及建筑物拆除進(jìn)度安排、監(jiān)管措施等有關(guān)內(nèi)容形成單一主體：1、權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司。2、權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷賠償安頓協(xié)議。3、權(quán)利主體房地產(chǎn)被收購方收購4、合作項目，市場單一主體還需與村委簽訂合作協(xié)議5、舊住宅區(qū)改造項目，區(qū)政府公開選擇市場主體，市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷協(xié)議后形成單一主體實(shí)行主體資格認(rèn)證：單一主體向區(qū)都市更新職能部門申請實(shí)行主體資格確認(rèn)，區(qū)政府都市更新職能部門10個工作日內(nèi)完成審查，并進(jìn)行不少于7天公告，發(fā)放實(shí)行主體確認(rèn)文獻(xiàn)項目實(shí)行監(jiān)管協(xié)議：區(qū)都市更新職能部門與實(shí)行主體簽訂，明確公建配套義務(wù)、搬遷義務(wù)、進(jìn)度安排及時限、資金監(jiān)管等事項2023/12/1913第13頁注：搬遷賠償安頓協(xié)議有關(guān)1、搬遷賠償安頓協(xié)議中商定內(nèi)容：賠償方式/賠償金額和支付期限/回遷房屋面積、地點(diǎn)和登記價格/搬遷期限/過渡方式和過渡期限/協(xié)議生效時間和條件等有關(guān)事項。2、應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中商定對應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受，并在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋房地產(chǎn)權(quán)屬證書及注銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書委托書；沒有房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)提交對應(yīng)產(chǎn)權(quán)證明文獻(xiàn)及房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受申明書3、公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證/搬遷人報區(qū)都市更新職能部門立案2023/12/1914第14頁第三階段：確定單一實(shí)行主體第二階段主要成果：通過收購/搬遷協(xié)議等形式形成單一主體確定單一實(shí)行主體2023/12/1915第15頁第四階段：建筑物拆遷并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑物拆除搬遷人被確以為項目實(shí)行主體并在區(qū)政府組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除，并及時向區(qū)都市更新職能部門申請就建筑物拆除情況進(jìn)行確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書登記注銷：建筑物拆除后，搬遷人向房地產(chǎn)登記部門申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷登記申請建設(shè)用地審批：建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作完成后，實(shí)行主體應(yīng)當(dāng)持實(shí)行主體確認(rèn)文獻(xiàn)、項目實(shí)行監(jiān)管協(xié)議、有關(guān)土地權(quán)屬證明文獻(xiàn)等材料，就都市更新單元規(guī)劃確定由實(shí)行主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)用地及地下空間，向主管部門申請建設(shè)用地審批交地價，取得土地使用權(quán)出讓協(xié)議和建設(shè)用地規(guī)劃許可證：主管部門在同意項目建設(shè)用地后與實(shí)行主體簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議，并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。項目包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)用報批手續(xù)2023/12/1916第16頁地價計收1、拆除重建類都市更新項目中城中村部分，建筑容積率在2.5及下列部分，不再補(bǔ)繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間部分，按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)20%補(bǔ)繳地價；建筑容積率超出4.5部分，按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價2、拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價；增加建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)50%繳納地價。3、拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后功能和土地使用權(quán)有效期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納地價，扣減原土地用途及剩下期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算地價；增加建筑面積部分，按照其改造后功能和土地使用權(quán)有效期限以市場評定地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納地價2023/12/1917第17頁第四階段主要成果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議五大證之一，建設(shè)用地規(guī)劃許可證五大證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證，建筑工程施工許可證，商品房銷售許可證2023/12/1918第18頁未完待續(xù)開發(fā)搬遷賠償政府利益提成公建移送……2023/12/1919第19頁工改歷史背景工改項目分類工改項目轉(zhuǎn)讓地價補(bǔ)繳說明增值收益說明小結(jié)工改專項2023/12/1920第20頁工改歷史背景工改項目分類工改項目轉(zhuǎn)讓地價補(bǔ)繳說明增值收益說明12023/12/1921第21頁都市更新棚戶村更新工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級工改發(fā)展階段伴隨社會發(fā)展,產(chǎn)業(yè)升級,舊改由之前都市更新階段進(jìn)入一種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級階段(產(chǎn)業(yè)升級使大量廠房空置，又需要大量新廠房去支撐升級)，加之在80年代（85-89）簽訂廠房權(quán)限都是30年,近年將迎來續(xù)簽或者升級爆發(fā)集中在近兩年,工改項目標(biāo)爆發(fā)順勢而生。2023/12/1922第22頁政策發(fā)展歷史背景2023202320232023集約用地有關(guān)政策:《深圳市人民政府有關(guān)深入加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)省集約用地意見》《深圳市人民政府有關(guān)印發(fā)深圳市集約利用工業(yè)用地地價計算暫行措施通知》《深圳市招標(biāo)拍賣掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)要求》202320232023工業(yè)升級有關(guān)政策:《深圳市人民政府有關(guān)工業(yè)區(qū)升級改造若干意見》《深圳市工業(yè)區(qū)升級改造總體規(guī)劃綱要(2023-2023)》工業(yè)產(chǎn)業(yè)有關(guān)政策:《深圳市人民政府辦公廳有關(guān)推進(jìn)本市工業(yè)區(qū)升級改造試點(diǎn)項目標(biāo)意見》《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》《有關(guān)加快推進(jìn)本市舊工業(yè)區(qū)升級改造

工作措施》《工業(yè)樓宇暫行管理措施》《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)與管理暫行措施》《深圳市人民政府令（第211號）深圳市都市更新措施》《深圳市都市更新措施實(shí)行細(xì)則》放寬都市更新項目標(biāo)預(yù)售、增值收益現(xiàn)值《有關(guān)加強(qiáng)和改善都市更新實(shí)行工作暫行措施》“6+1”《深圳市人民政府有關(guān)優(yōu)化空間資源配備促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級意見》《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間措施(試行)》《深圳市創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房管理措施（試行）》《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理措施（試行）》《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房意見》《深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）》《深圳市落實(shí)執(zhí)行<閑置土地處置措施>實(shí)行意見(試行)》《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓措施實(shí)行細(xì)則》《工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理事宜通知》放寬都市更新項目標(biāo)預(yù)售、增值收益現(xiàn)值《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓增值收益收繳方案》《有關(guān)加強(qiáng)和改善都市更新實(shí)行工作暫行措施》送審稿2023/12/1923第23頁工改歷史背景工改項目分類工改項目轉(zhuǎn)讓地價補(bǔ)繳說明增值收益說明22023/12/1924第24頁工改分類及特點(diǎn)工改類型都市更新類工改非都市更新類工改功能變化類工改綜合整改類工改拆除重建類工改地塊上有建筑物滿足要求報都市更新單元拆除重建類權(quán)屬清楚合法土地面積百分比不低于60%舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時間標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)不少于23年綜合整改升級改造類權(quán)屬清楚合法土地面積百分比不低于50%凈地非關(guān)鍵地段2023/12/1925第25頁工改歷史背景工改項目分類工改項目轉(zhuǎn)讓地價補(bǔ)繳說明增值收益說明32023/12/1926第26頁工業(yè)樓宇定義范圍2023/12/1927第27頁工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓前提要求工改類型都市更新類工改非都市更新類工改都市更新重建工業(yè)樓宇可進(jìn)行預(yù)售工業(yè)樓宇須在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書后方可轉(zhuǎn)讓、抵押符合《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理措施（試行）》要求能夠轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇,可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易2023/12/1928第28頁工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)讓模式整體轉(zhuǎn)讓特殊分割轉(zhuǎn)讓適用所有已建成工業(yè)樓宇用地同意文獻(xiàn)或土地使用權(quán)出讓協(xié)議商定可分割轉(zhuǎn)讓都市更新類項目改造后形成工業(yè)樓宇用地同意文獻(xiàn)或土地使用權(quán)出讓協(xié)議商定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確能夠分割轉(zhuǎn)讓,根據(jù)《管理措施》要求進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓2023/12/1929第29頁常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓非都市更新類都市更新項目通過申請協(xié)調(diào)最大可轉(zhuǎn)讓百分比為100%土地協(xié)議已作商定,按照土地協(xié)議商定,一般為50%產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房≥70%補(bǔ)地價后,通過申請可轉(zhuǎn)讓配套≤30%配套辦公配套獨(dú)身宿舍小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施最新都市更新送審稿提出：占地面積不到1萬平米地塊，具有改造條件，也能夠進(jìn)行都市更新計劃申報。2023/12/1930第30頁特殊分割轉(zhuǎn)讓非都市更新類土地協(xié)議商定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確商定能夠分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇，標(biāo)準(zhǔn)上不得分割轉(zhuǎn)讓，滿足下列情形可分割轉(zhuǎn)讓企業(yè)破產(chǎn)清算人民法院實(shí)行強(qiáng)制執(zhí)行不符合管理政策、環(huán)境保護(hù)要求被有關(guān)主管部門責(zé)令停產(chǎn)或生效裁判文書確定停頓生產(chǎn)作價入股自用建筑面積百分比不低于50%非自用部分可分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后總部和財務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用自用建筑面積百分比不低于50%非自用部分可分割轉(zhuǎn)讓單一公司投資建設(shè)專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)樓宇公司自用確有富余其自用建筑面積百分比不低于50%，非自用部分能夠分割轉(zhuǎn)讓租用工業(yè)樓宇從事生產(chǎn)、研發(fā)活動滿5年公司需購買工業(yè)樓宇已租用部分工業(yè)樓宇能夠分割轉(zhuǎn)讓為滿足初次公開發(fā)行股票并上市發(fā)行條件已在證券監(jiān)督管理部門輔導(dǎo)立案準(zhǔn)備上市公司需購買工業(yè)樓宇該部分工業(yè)樓宇能夠分割轉(zhuǎn)讓法律、法規(guī)、規(guī)章、市政府規(guī)范性文獻(xiàn)要求及市政府同意同意其他情形2023/12/1931第31頁分割轉(zhuǎn)讓小結(jié)分割轉(zhuǎn)讓都市更新項目產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房≥70%補(bǔ)地價后,通過申請可轉(zhuǎn)讓配套≤30%小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套辦公配套獨(dú)身宿舍非都市更新類土地協(xié)議已作商定,按照土地協(xié)議商定土地協(xié)議未作商定或未明確商定自用部份≧50%非自用部份≦50%可轉(zhuǎn)讓2023/12/1932第32頁分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)確定本條所稱工業(yè)樓宇基本單元，是指有固定界限、可獨(dú)立使用且有明確、唯一編號（棟號、室號等）樓宇或者特定空間工業(yè)樓宇不可分割轉(zhuǎn)讓以棟為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書可分割轉(zhuǎn)讓以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)2023/12/1933第33頁工業(yè)樓宇受讓人資格受讓人資格非企業(yè)具有居住功能（含宿舍、獨(dú)身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）工業(yè)樓宇配套設(shè)施（一）本通知實(shí)行前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于《措施》第五條第二款要求情形；（二）本通知實(shí)行前已簽訂預(yù)售協(xié)議并立案且不屬于《措施》第五條第二款要求情形；（三）經(jīng)房改部門同意被納入房改范圍；（四）市政府同意其他情形。（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書取得物權(quán)；（二）因繼承、受遺贈取得物權(quán)；（三）因共有分割取得物權(quán)；（四）因政府行使優(yōu)先購買權(quán)。公司依法注冊登記公司符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行資格審查且2023/12/1934第34頁工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第十條

工業(yè)樓宇須在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書后方可轉(zhuǎn)讓、抵押。第十一條符合本措施要求能夠轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇，可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易。第十二條

未經(jīng)分割登記工業(yè)樓宇根據(jù)本措施要求分割轉(zhuǎn)讓，在辦理轉(zhuǎn)移登記時除提交法律、法規(guī)要求辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記所需材料外，還應(yīng)提交下列材料：（一）規(guī)劃主管部門出具樓宇分割改造有關(guān)同意文獻(xiàn)及施工圖圖紙；（二）消防主管部門出具樓宇分割消防安全驗(yàn)收合格文獻(xiàn)或立案憑證；（三）測繪部門出具樓宇分割測繪查丈報告；（四）轉(zhuǎn)受讓方自愿接收本措施有關(guān)再轉(zhuǎn)讓期限限制、優(yōu)先購買權(quán)、增值收益提成要求承諾書。根據(jù)本措施或其他有關(guān)法律、法規(guī)要求，工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)繳地價，申請人還應(yīng)提交已補(bǔ)繳地價證明文獻(xiàn)。

——《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理措施（試行）》

2023/12/1935第35頁工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第九條

按照《措施》要求進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方在辦理補(bǔ)繳地價、簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議手續(xù)時應(yīng)當(dāng)分別提交下列材料：（一）按照《措施》第四條第二款第（四）項進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)提供公司以其工業(yè)樓宇作價入股協(xié)議書；（二）按照《措施》第四條第二款第（五）項進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)提供由市產(chǎn)業(yè)主管部門出具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有關(guān)證明；（三）按照《措施》第四條第二款第（六）項進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門出具同意富余部分分割轉(zhuǎn)讓并對受讓人提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件書面意見；（四）按照《措施》第四條第二款第（七）項進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)提供房屋租賃協(xié)議及房屋租賃主管部門出具連續(xù)租賃滿5年證明文獻(xiàn)；（五）按照《措施》第四條第二款第（八）項進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)提供由證券監(jiān)督管理部門出具輔導(dǎo)立案登記憑證；（六）受讓人有準(zhǔn)入條件限制，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門出具有關(guān)工業(yè)樓宇受讓人資格證明文獻(xiàn)；土地使用權(quán)出讓協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)確認(rèn)工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓符合《措施》及本細(xì)則要求條件。轉(zhuǎn)讓方按照《措施》第九條要求分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇，規(guī)劃國土主管部門應(yīng)當(dāng)核實(shí)該工業(yè)樓宇是否屬于改造后所形成都市更新項目；轉(zhuǎn)讓方按照《措施》及本細(xì)則要求已劃分共有部分與專有部分詳細(xì)范圍，規(guī)劃國土主管部門應(yīng)當(dāng)核實(shí)轉(zhuǎn)讓方是否取得經(jīng)審核同意共有部分與專有部分劃分方案。——《<深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理措施（試行）>實(shí)行細(xì)則》

2023/12/1936第36頁工改歷史背景工改項目分類工改項目轉(zhuǎn)讓地價補(bǔ)繳說明增值收益說明42023/12/1937第37頁地價補(bǔ)繳時間要求不計息分期繳交其他標(biāo)準(zhǔn)計收初次繳交百分比不得低于50%，余款一年內(nèi)交清市場評定地價標(biāo)準(zhǔn)計收初次繳交百分比不得低于30%，余款一年內(nèi)交清2023/12/1938第38頁市場評定地價標(biāo)準(zhǔn)市場評定由市規(guī)劃國土委委托市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心按照公開、公平要求組織，項目實(shí)行主體參與，通過搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定3家市場機(jī)構(gòu)，市場評定組織費(fèi)用和評定費(fèi)用由項目實(shí)行主體承當(dāng)。=P1+P2+P33X85%P發(fā)展研究中心2P市場機(jī)構(gòu)+P市場評定地價P市場機(jī)構(gòu)=P市發(fā)展研究中心P市場機(jī)構(gòu)三家市場機(jī)構(gòu)評定值算術(shù)平均值P1/P2/P3市場機(jī)構(gòu)評定值市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心評定值P市場評定地價市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心評定值2023/12/1939第39頁都市更新類地價補(bǔ)繳說明都市更新類增加建筑面積配套部分：（法定機(jī)構(gòu)評定價+市場機(jī)構(gòu)評定價）*50%*85%銷售配套部分：商業(yè)（按照商業(yè)基準(zhǔn)地價補(bǔ)繳）其他（按照對應(yīng)基準(zhǔn)地價50%補(bǔ)繳）持有原有合法面積不補(bǔ)繳地價持有（工業(yè)用地基準(zhǔn)地價+辦公用地基準(zhǔn)地價）X50%銷售產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓：（工業(yè)用地基準(zhǔn)地價+辦公用地基準(zhǔn)地價）*50%產(chǎn)業(yè)用房整體轉(zhuǎn)讓：按照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價補(bǔ)繳產(chǎn)業(yè)用房：工業(yè)用地基準(zhǔn)地價*50%2023/12/1940第40頁非都市更新類地價補(bǔ)繳說明配套部分非都市更新類產(chǎn)業(yè)用房按公告基準(zhǔn)地價整體轉(zhuǎn)讓市場評定地價標(biāo)準(zhǔn)-已繳納地價正常分割轉(zhuǎn)讓市場評定地價標(biāo)準(zhǔn)-已繳納地價特殊分割轉(zhuǎn)讓市場評定地價標(biāo)準(zhǔn)-已繳納地價銷售在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)繳持有工改細(xì)則第八條?2023/12/1941第41頁工改歷史背景工改項目分類工改項目轉(zhuǎn)讓地價補(bǔ)繳說明增值收益說明52023/12/1942第42頁增值收益及扣減總額增值收益，是指轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇交易價格扣減該工業(yè)樓宇登記價及轉(zhuǎn)讓方受讓該工業(yè)樓宇時已繳納有關(guān)稅費(fèi)后余額；工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓時，已按照本措施要求補(bǔ)繳地價，應(yīng)同步扣減已補(bǔ)繳地價。增值收益＝轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇交易價格–扣減總金額扣減總金額登記價取得工業(yè)樓宇有關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇有關(guān)稅費(fèi)補(bǔ)繳地價款工程造價地價含印花稅、契稅、登記費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)含營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅、個人所得稅、交易服務(wù)費(fèi)2023/12/1943第43頁都市更新類增值收益額超出扣減總金額30%未超出50%部分，按50%百分比上繳增值收益額超出扣減總金額50%未超出100%部分，按60%百分比上繳增值收益額超出扣減總金額100%部分，按100%百分比上繳初始登記后初次轉(zhuǎn)讓免繳增值收益已按市場評定地價標(biāo)準(zhǔn)計收地價工業(yè)樓宇配套設(shè)施(30%)用于安頓回遷工