深圳城市更新舊改操作流程0606精編版

深圳都市更新（舊改）流程梳理三舊改造：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊第1頁有關政府機構市領導小組：市查違辦和都市更新工作領導小組，負責全市統(tǒng)籌和重大事項決策主管部門：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會及其派出機構（如國土委第始終屬管理局），詳細組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督區(qū)政府及其有關職能部門：如區(qū)都市更新辦,組織研究，計劃受理、審查及申報；組織專項規(guī)劃編制、初審和申報，確認改造實行主體；第2頁基本概念拆除重建類都市更新條件：符合基礎設施亟待完善/環(huán)境惡劣/存在重大安全隱患/現(xiàn)狀顯著不符合經(jīng)濟發(fā)展等情形之一，且通過綜合整改或者功能變化難以有效改造按實行主體分類：1、權利主體自行實行，單一權利主體自行實行，或者多種權利主體將房地產(chǎn)權益轉(zhuǎn)移到其中一種權利主體后由其實行。2、市場主體單獨實行，權利主體將房地產(chǎn)權益轉(zhuǎn)移到非原權利主體單一市場主體后由其實行。3、合作實行，城中村改造項目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位能夠與單一市場主體通過簽訂改造合作協(xié)議合作實行。4、政府組織實行，政府通過公開方式確定項目實行主體，或者由政府都市更新實行機構直接實行第3頁基本概念都市更新單元拆除重建都市更新單元：為拆除重建活動劃定相對成片區(qū)域基本單位：落實目標和責任基本管理單位多種項目：一種都市更新單元可包括一種或多種更新項目第4頁流程：四大階段第一階段：報計劃第二階段：報規(guī)劃第三階段：確定實行主體第四階段：取得土地使用出讓協(xié)議和建設用地規(guī)劃許可證第5頁第一階段：申報都市更新單元計劃前提全市都市更新專項規(guī)劃中劃定拆除重建類都市更新單元，未劃入單元且滿足條件自行確定更新單元確定申報主體，由其組織展開申報：權利主體（如村委會等）/權利主體委托單一市場主體（個人或公司）/市、區(qū)政府有關部門改造意愿征集：單一權利主體同意；2/3面積、數(shù)量，多地塊4/5面積；申報材料準備：申報表/更新單元范圍圖紙/現(xiàn)狀權屬/建筑物信息/改造意愿書/照片；審批過程：區(qū)更新辦查對資料（5個工作日）——區(qū)更新辦資格認定、核查、綜合判斷（20個工作日）——報送主管部門，審查資料，按批次統(tǒng)籌形成更新計劃草案，并公告不少于10天——報市政府審批——審批通過后5個工作日內(nèi)公告流程第6頁第一階段：申報都市更新單元計劃流程第一階段目與成功標志第7頁第二階段：申報都市更新單元規(guī)劃(一般需花費1~2年)流程準備工作：申請核查土地及建筑物信息申報主體向主管部門申請核查單元內(nèi)土地及建筑物信息，主管部門20個工作日內(nèi)將成果函復申報主體，并形成地塊和建筑物信息匯總編制規(guī)劃方案并報批：申報主體委托具有對應資質(zhì)機構編制都市更新單元規(guī)劃方案，報送主管部門；在更新單元計劃公告之日起一年內(nèi)完成，逾期未完成，主管部門能夠按有關程序進行更新單元計劃清理，將該都市更新單元調(diào)出計劃主管部門審查：申報材料符合內(nèi)容和技術要求，主管部門向區(qū)更新辦征求規(guī)劃目標及方向、配建責任、實行分期等方面意見意見，包括產(chǎn)業(yè)應征求市產(chǎn)業(yè)部門有關產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)定位等方面意見，對應機構10個工作日內(nèi)書面回復主管部門；草案公告：主管部門收到有關部門意見10個工作日內(nèi)，形成草案，并公告不少于30天，公告結束后10個工作日內(nèi)推進審議，包括變化法定圖則強制性內(nèi)容還應報市政府同意單元規(guī)劃公告：經(jīng)同意后，主管部門5個工作日內(nèi)在本部門網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進行公告，并將有關內(nèi)容函告區(qū)都市更新職能部門，更新單元規(guī)劃同意視為已完成法定圖則對應內(nèi)容編制和修改，是有關行政許可根據(jù)第8頁第二階段：都市更新單元規(guī)劃流程第二階段成果第9頁第三階段：確定單一實行主體流程區(qū)政府組織制定更新單元實行方案，并落實實行包括更新單元內(nèi)項目基本情況、進度安排、單一主體形成指導方案、搬遷賠償安頓指導方案、搬遷及建筑物拆除進度安排、監(jiān)管措施等有關內(nèi)容形成單一主體：1、權利主體以房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司。2、權利主體與搬遷人簽訂搬遷賠償安頓協(xié)議。3、權利主體房地產(chǎn)被收購方收購4、合作項目，市場單一主體還需與村委簽訂合作協(xié)議5、舊住宅區(qū)改造項目，區(qū)政府公開選擇市場主體，市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷協(xié)議后形成單一主體實行主體資格認證：單一主體向區(qū)都市更新職能部門申請實行主體資格確認，區(qū)政府都市更新職能部門10個工作日內(nèi)完成審查，并進行不少于7天公告，發(fā)放實行主體確認文獻項目實行監(jiān)管協(xié)議：區(qū)都市更新職能部門與實行主體簽訂，明確公建配套義務、搬遷義務、進度安排及時限、資金監(jiān)管等事項第10頁注：搬遷賠償安頓協(xié)議有關1、搬遷賠償安頓協(xié)議中商定內(nèi)容：賠償方式/賠償金額和支付期限/回遷房屋面積、地點和登記價格/搬遷期限/過渡方式和過渡期限/協(xié)議生效時間和條件等有關事項。2、應當在協(xié)議中商定對應房地產(chǎn)權益由搬遷人承受，并在辦理房地產(chǎn)權屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋房地產(chǎn)權屬證書及注銷房地產(chǎn)權屬證書委托書；沒有房地產(chǎn)權屬證書，應當提交對應產(chǎn)權證明文獻及房地產(chǎn)權益由搬遷人承受申明書3、公證機構進行公證/搬遷人報區(qū)都市更新職能部門立案第11頁第三階段：確定單一實行主體第二階段主要成果：通過收購/搬遷協(xié)議等形式形成單一主體確定單一實行主體第12頁第四階段：建筑物拆遷并取得建設用地規(guī)劃許可證建筑物拆除搬遷人被確以為項目實行主體并在區(qū)政府組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除，并及時向區(qū)都市更新職能部門申請就建筑物拆除情況進行確認房地產(chǎn)權屬證書登記注銷：建筑物拆除后，搬遷人向房地產(chǎn)登記部門申請辦理房地產(chǎn)權屬證書注銷登記申請建設用地審批：建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作完成后，實行主體應當持實行主體確認文獻、項目實行監(jiān)管協(xié)議、有關土地權屬證明文獻等材料，就都市更新單元規(guī)劃確定由實行主體進行開發(fā)建設用地及地下空間，向主管部門申請建設用地審批交地價，取得土地使用權出讓協(xié)議和建設用地規(guī)劃許可證：主管部門在同意項目建設用地后與實行主體簽訂土地使用權出讓協(xié)議，并核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。項目包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，應當辦理轉(zhuǎn)用報批手續(xù)第13頁地價計收1、拆除重建類都市更新項目中城中村部分，建筑容積率在2.5及下列部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間部分，按照公告基準地價標準20%補繳地價；建筑容積率超出4.5部分，按照公告基準地價標準補繳地價2、拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加建筑面積按照公告基準地價標準50%繳納地價。3、拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后功能和土地使用權有效期限以公告基準地價標準計算應繳納地價，扣減原土地用途及剩下期限以公告基準地價標準計算地價；增加建筑面積部分，按照其改造后功能和