【推售】2020年崍嘉譽(yù)山河項(xiàng)目全盤(pán)定價(jià)報(bào)告

禹洲嘉譽(yù)山河項(xiàng)目定價(jià)匯報(bào)

成都公司2020年9月18日1、整盤(pán)梳理-首開(kāi)整盤(pán)推盤(pán)目標(biāo)整盤(pán)梳理推售批次面積均價(jià)貨值3#1批次2020-1071079890702870285#2批次2020-129028101609172151756#59201014060032#3批次2021-35074105805368155991#39711047041584#5649107506073住宅小計(jì)367491028737802商鋪4批次2021-31481220003258公寓115795001099商辦小計(jì)2638-4357車(chē)位（非人防車(chē)位共計(jì)293個(gè)，其中80%，234個(gè)計(jì)入貨值）234850001992合計(jì)39399-44167項(xiàng)目拿地時(shí)間為2020.4.16，樓面地價(jià)3640元/平，項(xiàng)目總建面5.5萬(wàn)方；整體貨值4.42億：洋房貨值3.78億、商鋪0.33億、公寓0.11億、車(chē)位0.20億（車(chē)位貨值為總可售非人防車(chē)位的80%）；項(xiàng)目分3批次推售：2020.10供貨1批次、2020.12供貨2批次、2021.3供貨3批次；目前3#樓與政府備案價(jià)格溝通結(jié)果，不超過(guò)10100元/㎡；啟動(dòng)會(huì)住宅整盤(pán)底均價(jià)10287元/㎡，首次入市3#、5#樓成交價(jià)9915元/㎡，本次定價(jià)3、5#底均價(jià)10041元/㎡，高于啟動(dòng)會(huì)入市價(jià)格126元/㎡。整盤(pán)周期及指標(biāo)整盤(pán)梳理運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)全項(xiàng)目周期2020年2021年2022年棟數(shù)套數(shù)面積底均價(jià)總貨值棟數(shù)套數(shù)面積底均價(jià)總貨值棟數(shù)套數(shù)面積底均價(jià)總貨值棟數(shù)套數(shù)面積底均價(jià)總貨值洋房634036749206833780232122205510067222033128146941061615599SOHO/酒店式公寓125115795001099125115795001099銷(xiāo)售商鋪13114812200032581311481220003258可售車(chē)庫(kù)12347554860001992/1454673860001233/89288186000760總計(jì)9630469409406441523212220551006722203532922004962921189089288186000760住宅實(shí)現(xiàn)2020年6月份清盤(pán)；商業(yè)、公寓所在7#為項(xiàng)目臨時(shí)售樓部，待住宅去化達(dá)到85%以上進(jìn)行商業(yè)公寓及車(chē)位業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售。盈利對(duì)比整盤(pán)梳理指標(biāo)類(lèi)型財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)時(shí)實(shí)時(shí)與啟動(dòng)對(duì)比實(shí)時(shí)與投委對(duì)比A啟動(dòng)會(huì)B差值A(chǔ)-B差異說(shuō)明投委會(huì)C差值A(chǔ)-C差異說(shuō)明盈利指標(biāo)貨值（億）4.416

4.416

0

4.531-0.115

毛利率（%）21.81%

21.81%

0

23.69%-1.88%

貨值減少，收入減少凈利率（%）9.33%

9.26%

0.07%提早一個(gè)月開(kāi)盤(pán)，自有資金成本減少

8.92%

0.41%

貨值減少；但取消前融減少利息495萬(wàn)，且取消地價(jià)指標(biāo)款507萬(wàn)凈利潤(rùn)（億）

0.3780.375

0.0030.370.008周轉(zhuǎn)指標(biāo)IRR（%)67.95%

66.75%

1.2%

提前一個(gè)月開(kāi)盤(pán)56.01%

11.94%流速加快拿地至開(kāi)盤(pán)周期(月）6

7

-1

8-2

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正周期（月）12

12

0

12

0

其他財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)成本（億）1.8721.872

0

1.848

0024

增值稅（億）

0.1440.144

0

0.148-0.004收入減少，稅金減少土地增值稅（億）

0.052

0.052

0

0.058-0.006收入減少，稅金減少

企業(yè)所得稅（億）

0.171

0.171

0

0.182

-0.011收入減少，稅金減少

資金占用費(fèi)（億）

0.104

0.107-0.003

0.105

-0.001

分業(yè)態(tài)盈利對(duì)比整盤(pán)梳理分業(yè)態(tài)盈利對(duì)比：產(chǎn)品類(lèi)型實(shí)時(shí)現(xiàn)狀啟動(dòng)會(huì)投委會(huì)面積單價(jià)貨值單方成本毛利率凈利潤(rùn)面積單價(jià)貨值單方成本毛利率凈利潤(rùn)面積單價(jià)貨值單方成本毛利率凈利潤(rùn)小高層

36761

1.0337817.32

0.82

27.17%4708.6

36761

1.0337817.12

0.82

27.17%4684.59

35445

1

35480.930.83

25%

3170.76底商1481.02

2.23258.24

0.91

65.94%1380.38

1481.02

2.23258.24

0.91

65.94%1379.44

39552

7910

0.81

62%

3346.64非人防車(chē)位9441.79（234個(gè)）8.5（個(gè)）1992.4

0.4

-143.88%

-2404.58

9441.79（234個(gè)）8.5（個(gè)）1992.4

0.4

-143.88%

-2408.62

9457.25（226個(gè)）8.5（個(gè)）19240.46

-76%

-2810.75公寓式辦公/soho1156.69

0.951098.86

0.81

21.14%

95.741156.69

0.951098.86

0.81

21.14%

122.04

合計(jì)48841

44167

378048841

44167

375048857

45315

3706

備注：與投委會(huì)相比商業(yè)面積減少2474平，住宅面積增加1316平，公寓/辦公增加1156.69平首開(kāi)目標(biāo)整盤(pán)梳理供貨：利潤(rùn)：首開(kāi)均價(jià)9890遠(yuǎn)、貨值和年度預(yù)算、啟動(dòng)會(huì)無(wú)減少去化：首開(kāi)去化率與年度預(yù)算的對(duì)比本次開(kāi)盤(pán)年度預(yù)算啟動(dòng)會(huì)申請(qǐng)底均價(jià)總貨值底均價(jià)總貨值貨值折損底均價(jià)總貨值貨值折損項(xiàng)目原凈利潤(rùn)率折損后凈利潤(rùn)率9890

7028.5

98006964.5+64

9800

6964.5

本次開(kāi)盤(pán)去化目標(biāo)年度預(yù)算去化目標(biāo)套數(shù)貨值去化率套數(shù)貨值去化率56

5622.8

80%

56

5622.8

80%

首開(kāi)申請(qǐng)年度預(yù)算樓棟日期面積套數(shù)樓棟日期面積套數(shù)3#

7106.6472

3#

11.1

7106.64

72

5#11.19028802、定價(jià)分析-2.1市場(chǎng)比較市場(chǎng)比較競(jìng)品小結(jié)4季度競(jìng)品集中推售，本案價(jià)格為邛崍洋房天花板量：下半年區(qū)域內(nèi)洋房/小高層產(chǎn)品集中推貨，與本案構(gòu)成核心競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系約621套，達(dá)到全年峰值價(jià)：周邊洋房/小高層產(chǎn)品的主力在售價(jià)格為8500-9800元/㎡，本項(xiàng)目首開(kāi)9890元/㎡、全盤(pán)10287元/㎡將成為整個(gè)邛崍同類(lèi)產(chǎn)品的天花板項(xiàng)目產(chǎn)品成交均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)（成本）月均去化套數(shù)10月供應(yīng)量（套）江灣府高層、疊拼8700元/㎡

13000元/㎡/34472

洋房9500-9800元/㎡314弘陽(yáng)未崍時(shí)光洋房精裝9700元/㎡800元/㎡（報(bào)價(jià)1488元/㎡）0198新城金樾小高層7700-7900元/㎡1000元/㎡（報(bào)1679元/㎡)35217洋房精裝8500-8900元/㎡1000元/㎡（報(bào)1680元/㎡)14天驕府小高層清水8900元/平--1922、定價(jià)分析-2.2客戶(hù)摸排升級(jí)客戶(hù)分析—居住區(qū)域客戶(hù)排摸截至9.25，項(xiàng)目洋房總驗(yàn)資客戶(hù)143組（其中99平98組、127平45組）驗(yàn)資客戶(hù)主要來(lái)訪區(qū)域集中在城西34%、城南25%及城北17%板塊。購(gòu)房目的分析居住改善39%>教育28%升級(jí)客戶(hù)置業(yè)目的主要為改善及子女教育，分別占比39%，28%。因此本案將在說(shuō)辭、推廣上要傳遞項(xiàng)目本身居住價(jià)值及外部學(xué)區(qū)價(jià)值。升級(jí)客戶(hù)分析—購(gòu)房目的客戶(hù)排摸升級(jí)客戶(hù)分析—職業(yè)客戶(hù)排摸職業(yè)屬性分析事業(yè)單位28%>個(gè)體戶(hù)25%>政府單位18%升級(jí)客戶(hù)在事業(yè)單位達(dá)28%，個(gè)體戶(hù)占比25%，政府單位18%，可以看出，邛崍此三類(lèi)人群相對(duì)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。升級(jí)客戶(hù)分析—意向單價(jià)+付款客戶(hù)排摸9000-9500元（38%）>8500-9000元（30%）>9500-10000（68%）升級(jí)客戶(hù)預(yù)計(jì)單價(jià)普遍在8500-9500價(jià)格段，占比為68%；售樓部進(jìn)場(chǎng)后需結(jié)合項(xiàng)目品牌、區(qū)位、產(chǎn)品價(jià)值不斷強(qiáng)化意向客戶(hù)的心理價(jià)位，以提高開(kāi)盤(pán)轉(zhuǎn)化率。付款方式貸款91%＞全款9%意向全款占比為9%，占比較低客戶(hù)情況小結(jié)客戶(hù)排摸市場(chǎng)分析：邛崍市場(chǎng)10月集中供貨，競(jìng)品項(xiàng)目同類(lèi)產(chǎn)品清水價(jià)格主要集中在8500-9800元/㎡；客戶(hù)分析：通過(guò)已升級(jí)客戶(hù)分析，客戶(hù)可接受心理價(jià)位主要集中在9000-9500元/㎡之間，本次3#樓底均價(jià)9890元/㎡價(jià)位，已達(dá)到客戶(hù)價(jià)格預(yù)期頂端，在此情況下，一方面需通過(guò)說(shuō)辭、展示面進(jìn)一步提升客戶(hù)心理預(yù)期；同時(shí)繼續(xù)做客戶(hù)增量，強(qiáng)化精準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)的拓展3、定價(jià)結(jié)果-3.1定價(jià)原則全盤(pán)定價(jià)邏輯定價(jià)原則根據(jù)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部不利因素產(chǎn)生的噪音及其它影響及分批次推售價(jià)格遞增的關(guān)系，對(duì)各樓棟價(jià)值進(jìn)行排序：4#（860）＞2#（690）＞1#（580）＞5#（270）>6#（250）>3#（0）：1、整盤(pán)成交均價(jià)為10287元/平，與啟動(dòng)會(huì)價(jià)格保持一致；2、1批次3#入市貨源安全去化及政府限價(jià)因素（3#已完成政府備案價(jià)格溝通，不超過(guò)10100元/平），3#底均價(jià)9890元/平、備案均價(jià)10092元/平；3、項(xiàng)目定價(jià)符合邛崍政府備案價(jià)格申報(bào)原則：2批次備案價(jià)格不超過(guò)1批次實(shí)際成交價(jià)格（2批次優(yōu)先備案高價(jià)房源）；3批次房源在2021年備案，備案價(jià)格不超過(guò)5%4、啟動(dòng)會(huì)首批次推售樓棟為3、5#，均價(jià)為9915元/平；本次定價(jià)3、5#均價(jià)為10041元/平，高于啟動(dòng)會(huì)價(jià)格推售批次樓棟建面總價(jià)定價(jià)因素3#為基準(zhǔn)樓棟，價(jià)格為9890成交均價(jià)備案均價(jià)每批次推售價(jià)格漲幅推售時(shí)間戶(hù)型景觀視野樓間距內(nèi)外部不利因素合計(jì)13#71077028030000-300098901009225#9028917270150100200-25027010160-2.65%6#5920600325010010050-2502501014032#507453682400300200-50690105804.57%1#397141582803002000-200580104704#56496073260150250200086010750合計(jì)3674937802-10287-98901058010750101601014010470總結(jié)定價(jià)結(jié)果本次價(jià)格會(huì)定價(jià)共6棟樓，底均價(jià)10287元/平，與啟動(dòng)會(huì)保持一致，住宅總貨值3.78億；本次首開(kāi)3#樓，72套，貨值7100萬(wàn)，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)去化55套，5600萬(wàn)，去化率80%。樓棟號(hào)總套數(shù)套總建面㎡底總價(jià)元底均價(jià)元/㎡備注3#72710770284976989099㎡5#809028917244801016099㎡、127㎡6#605920600288001014099㎡2#4050745368292010580127㎡1#403971415763701047099㎡4#485649607267501075099、127㎡合計(jì)3403674937802429610287一戶(hù)一價(jià)表定價(jià)結(jié)果附件一：市場(chǎng)競(jìng)品詳情本案用地面積15822.05㎡，容積率2.5；樓面價(jià)3640元/㎡洋房計(jì)劃均價(jià)10287元/㎡距離計(jì)劃首開(kāi)10.17日，蓄客周期4個(gè)月首推72套房源，99㎡。老城片區(qū)城北片區(qū)高鐵新城濱水新城十方堂板塊中鑫海地塊-天驕府成交日期2020.5.8；用地面積20000平，容積率2.5，建面5萬(wàn)㎡；樓面價(jià)：3380元/㎡預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2020.10（天驕府），首推192套房源，74-123㎡新城金樾華府用地面積69719平，容積率2.5，建面17萬(wàn)㎡；樓面價(jià)：3059.9元/㎡小高層：7700-7900元/㎡洋房8500-8900元/㎡各類(lèi)產(chǎn)品均有清水/精裝兩種交付標(biāo)準(zhǔn)月均流速：30-40套/月，洋房存量218套在售待售江灣府用用地面積45950平，容積率2.5，建面11.5萬(wàn)㎡；樓面價(jià)：3306元/㎡高層8700元/㎡、大平層9500元/㎡、洋房9500-9800元/㎡

、疊拼13000元/㎡前期蓄客6個(gè)月，6.21開(kāi)盤(pán)，成交160套；8.27二批次開(kāi)盤(pán)，成交151套。月均流速：37套，計(jì)劃10月推出三批次弘陽(yáng)·未崍時(shí)光用地面積39808平，容積率2.5，建面9.9萬(wàn)㎡；樓面價(jià)：2550元/㎡高層：8000-8500元/㎡（清水/精裝）8月27日推出洋房88套，均價(jià)9700元/㎡，洋房成交1套。高層月均流速：45-60套（已去化83%）邛崍主力在售/待售項(xiàng)目市場(chǎng)比較競(jìng)品地圖在售競(jìng)品項(xiàng)目均有洋房產(chǎn)品，且核心競(jìng)品江灣府、天驕府在10月均有推售，本案首開(kāi)面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力大，客戶(hù)分流嚴(yán)重情況。江灣府競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)比較項(xiàng)目位置邛窯大道北段198號(hào)開(kāi)發(fā)商蒲江縣高宇中鑫海置業(yè)有限公司物業(yè)公司高宇物業(yè)占地面積

45950.88㎡計(jì)容建筑面積114877.2㎡

容積率2.5總套數(shù)822戶(hù)建筑形式高層、洋房、疊拼建筑風(fēng)格現(xiàn)代主力戶(hù)型高層115-143㎡、大平層253㎡、洋房170㎡、疊拼227-237㎡拿地時(shí)間2019年7月9日開(kāi)盤(pán)時(shí)間首開(kāi)2020年6月21日二次加推2020年8月24日銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)9577元/㎡（含一、二批次高層、洋房、大平層及別墅）首批次推售樓棟8910111215165二批次推售樓棟本案“江灣府”總建筑面積11.5萬(wàn)余平米，涵蓋低密墅院、大平層、高層、洋房產(chǎn)品。項(xiàng)目處于南河黃壩大橋橋頭的兩江匯合處，是邛崍目前熱門(mén)板塊，項(xiàng)目臨河而建，項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)：本地開(kāi)發(fā)商品牌、10余年客戶(hù)資源、一線河景資源。項(xiàng)目共計(jì)推貨336套，蓄客周期9個(gè)月，月均去化37套，其中洋房月均去化3套。存量方面，江灣府共計(jì)未推未售486套，其中洋房14套。高層115-130㎡（與本案重疊面積段）存量236套。價(jià)格方面，首批次6月開(kāi)盤(pán)，推出高層、大平層共計(jì)182套，成交均價(jià)高層8500元/平，大平層9500元/平。8月底加推高層、疊拼、洋房共計(jì)154套，成交均價(jià)高層8500元/平，洋房9500-9800元/平，疊拼13000元/平。兩次推貨，相同產(chǎn)品僅高層，均價(jià)差為100元/㎡。預(yù)計(jì)三批次推貨時(shí)間為10月中旬，推售產(chǎn)品業(yè)態(tài)為高層+洋房。江灣府競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)比較項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)樓層梯戶(hù)比建筑面積（㎡）戶(hù)型當(dāng)期總套數(shù)已推套數(shù)已推未售套未推未售（套）建面均價(jià)（元/㎡）裝標(biāo)總價(jià)（萬(wàn)）月均去化整體月均（含蓄客期）預(yù)估去化周期（月）江灣府高層19F-25F2T41153室2廳2衛(wèi)32812212068400-8800清水100-122283713130122921301404室2廳2衛(wèi)218361182大平層17F2T22534室3廳3衛(wèi)68343495002404洋房7F1T21704室2廳2衛(wèi)4228149500-98001703疊拼4F-227-237-442420130003003弘陽(yáng)未崍時(shí)光競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)比較14#15/A#15/B#13#8#9#10#11#7#6#5#1#2#3#4#12#在售待售項(xiàng)目弘陽(yáng)未崍時(shí)光區(qū)域邛崍濱水片區(qū)項(xiàng)目地址邛崍市臨邛鎮(zhèn)五通廟街192號(hào)開(kāi)發(fā)商弘陽(yáng)總占地面積60畝計(jì)容建面10容積率2.5總樓棟15（5棟高層、7棟洋房、3棟商業(yè)）建筑類(lèi)別高層、洋房、商業(yè)總戶(hù)數(shù)684交房標(biāo)準(zhǔn)清水車(chē)位數(shù)991物業(yè)公司弘陽(yáng)物業(yè)綠化率30%總建面90366㎡商業(yè)比例3.6%銷(xiāo)售價(jià)格高層8500元/㎡、洋房9700元/㎡(清水8900元)本案弘陽(yáng)弘陽(yáng)未崍時(shí)光項(xiàng)目總建筑面積為9萬(wàn)㎡，產(chǎn)品涵蓋高層、洋房及商業(yè)。項(xiàng)目所處位置為邛崍18年熱點(diǎn)板塊，目前周邊配套完善，土地資源稀缺，地域性改善客戶(hù)多已置業(yè)臨河物業(yè)，目前改善物業(yè)去化相對(duì)困難項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)樓層梯戶(hù)比建筑面積（㎡）戶(hù)型當(dāng)期總套數(shù)已推套數(shù)已推未售數(shù)未推未售（套）建面均價(jià)（元/㎡）裝標(biāo)總價(jià)（萬(wàn)）月均去化整體月均（含蓄客期）預(yù)估去化周期（月）弘陽(yáng)未崍時(shí)光高層17/18F2T41053室2廳2衛(wèi)1991992408500-9200清水88132521213室2廳2衛(wèi)20020044010312洋房8/11F1T21264室2廳2衛(wèi)15444441109700精裝（800元/㎡）122-1/1404室2廳2衛(wèi)132444488136-弘陽(yáng)未崍時(shí)光項(xiàng)目共計(jì)推貨487套，共計(jì)蓄/接客周期13個(gè)月，月均去化25套，其中洋房8月推售，至今無(wú)成交。存量方面，已推未售156套，其中洋房88套。價(jià)格方面，共推售5批次，前4批次均為高層，合計(jì)399套，高層均價(jià)分別為8500元、8700元、8900元、9200元。8月底加推洋房共計(jì)88套，目前銷(xiāo)售均價(jià)為9700元/平。五次推貨，相同產(chǎn)品僅高層，均價(jià)差為200-300元/㎡。目前暫無(wú)加推計(jì)劃，后續(xù)推貨業(yè)態(tài)為洋房、商業(yè)。弘陽(yáng)未崍時(shí)光競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)比較新城金樾華府項(xiàng)目市場(chǎng)比較項(xiàng)目位置拱辰路與318國(guó)道交匯處開(kāi)發(fā)商邛崍億睿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司新城悅物業(yè)服務(wù)股份有限公司占地面積

45950.88㎡建筑面積236715㎡容積率2.5總套數(shù)1474戶(hù)建筑形式高層、洋房建筑風(fēng)格新中式主力戶(hù)型洋房90-120㎡拿地時(shí)間2018年7月開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019年1月銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)8500-8900元/㎡本案新城金樾華府項(xiàng)目占地104畝，總建筑面積為23萬(wàn)㎡，產(chǎn)品涵蓋6棟高層、18棟洋房及部分商業(yè)。項(xiàng)目所處位置為城北板塊，目前周邊配套缺失，地域性客戶(hù)多為剛需、剛改客群。項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)樓層梯戶(hù)比建筑面積㎡戶(hù)型當(dāng)期總套數(shù)已推套數(shù)已推未售套數(shù)未推未售（套）建面均價(jià)（元/㎡）裝標(biāo)總價(jià)（萬(wàn)）月均去化整體月均（含蓄客期）預(yù)估去化周期（月）新城金樾華府高層16-24F2T4953室2廳2衛(wèi)364364207900167975183511184室2廳2衛(wèi)182182807800929118-1204室2廳2衛(wèi)1821821807700928洋房7-11F1T21184室2廳2衛(wèi)25825810808500-89001679102814181294室2廳2衛(wèi)25825814701116新城金樾華府共計(jì)推貨1476套，共計(jì)蓄/接客周期20個(gè)月，高層月均去化35套，洋房月均去化14套。存量方面，已推未售283套，其中洋房255套。價(jià)格方面，共推售4批次，1、2批次為高層及小高層（16F-24F），合計(jì)399套，高層均價(jià)7700-7900元；3批次為洋房，均價(jià)8200元/㎡（清水）；4批次為洋房及小高層，洋房均價(jià)8800元/㎡。四次推貨，洋房?jī)r(jià)差約為400元/㎡。后續(xù)無(wú)加推。新城金樾華府項(xiàng)目市場(chǎng)比較附件2：3#分戶(hù)價(jià)格定價(jià)邏輯推售批次分析定價(jià)原則樓棟號(hào)推售批次面積均價(jià)貨值3#1批次2020-107118102877322166095#2批次2020-11902892872#3批次2021-150745220113106#592060901#4批次2021-33971408598964#56495811住宅小計(jì)367611028737816以推售時(shí)間排序逐步增加原則進(jìn)行價(jià)值排序：1、4號(hào)樓價(jià)值>2、6號(hào)樓價(jià)值>5號(hào)樓價(jià)值>3號(hào)樓價(jià)值樓棟3#5#2#6#1#4#推售時(shí)間2020-102020-112021-12021-12021-32021-3價(jià)差070250240280260戶(hù)型分析定價(jià)原則戶(hù)型居室數(shù)總戶(hù)數(shù)戶(hù)比例總面積占銷(xiāo)售面積比99戶(hù)型三居室22867.06%22572.0061.91%127戶(hù)型四居室11232.94%13888.0038.09%合計(jì)340100%36460100%根據(jù)目前驗(yàn)資客戶(hù)選擇意向99㎡＞127㎡及本案產(chǎn)品套數(shù)和面積占比99㎡＞127㎡，為控制產(chǎn)品總價(jià)，保證整盤(pán)產(chǎn)品流速，因此建議提升99㎡單價(jià)，下調(diào)127㎡單價(jià)，整體保持均價(jià)持平。99㎡127㎡樓棟1#2#3#4#5#6#戶(hù)型100%99㎡100%125㎡100%99㎡33%99㎡67%125㎡50%125㎡50%99㎡100%99㎡價(jià)差3000300150150100景觀視野分析定價(jià)原則樓棟1#2#3#4#5#6#景觀視野遮擋情況小中庭，部分建筑遮擋雙中庭（2#與7#樓中庭較?。┬≈型ィù蟛糠纸ㄖ趽鯂?yán)重）雙中庭（總高8層，部分景觀遮擋）大中庭（無(wú)景觀遮擋）大中庭，部分建筑遮擋嚴(yán)重價(jià)差2003000250100100根據(jù)各樓棟景觀視野遮擋情況進(jìn)行價(jià)值排序：2#＞4#＞1#>6#＞5#＞3#。樓間距分析定價(jià)原則樓棟1#2#3#4#5#6#價(jià)差2003000250100100根據(jù)各樓棟間距取各樓棟間距平均值進(jìn)行價(jià)值排序：2#＞4#＞1#＞5#>6#＞3#。不利因素分析定價(jià)原則維度1#2#3#4#5#6#內(nèi)部噪音人車(chē)出入口、兒童活動(dòng)場(chǎng)地兒童活動(dòng)場(chǎng)地人行出入口、配電房無(wú)非機(jī)動(dòng)車(chē)出入口、全民活動(dòng)場(chǎng)地人車(chē)出入口、消防出入口外部噪音城市次干道無(wú)城市主干道、機(jī)關(guān)幼兒園無(wú)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、西街小學(xué)操場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、城市次干道其它化糞池、商業(yè)油煙井商業(yè)油煙井大門(mén)視野遮擋無(wú)垃圾房無(wú)綜合得分-200-50-3000-250-250根據(jù)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部不利因素產(chǎn)生的噪音及其它影響進(jìn)行綜合考慮，對(duì)各樓棟價(jià)值進(jìn)行排序：4#＞2#＞1#＞5#=6#＞3#。全盤(pán)定價(jià)邏輯定價(jià)原則根據(jù)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部不利因素產(chǎn)生的噪音及其它影響進(jìn)行綜合考慮，對(duì)各樓棟價(jià)值進(jìn)行排序：4#（860）＞2#（690）＞1#（580）＞5#（270）>6#（250）>3#（0）：1、整盤(pán)成交均價(jià)為10287元/平，與啟動(dòng)會(huì)價(jià)格保持一致2、優(yōu)先保障首批次入市貨源安全去化及政府限價(jià)因素，3#備案價(jià)格不超過(guò)10100元/平3、備案價(jià)格申報(bào)原則：2批次備案價(jià)格不超過(guò)1批次實(shí)際成交價(jià)格（2批次優(yōu)先備案高價(jià)房源）；3批次房源在2021年備案，備案價(jià)格不超過(guò)5%4、啟動(dòng)會(huì)首批次推售樓棟為3、5#，均價(jià)為9915元/平；本次定價(jià)3、5#均價(jià)為10041元/平，高于啟動(dòng)會(huì)價(jià)格推售批次樓棟建面總價(jià)定價(jià)因素3#為基準(zhǔn)樓棟，價(jià)格為9890成交均價(jià)備案均價(jià)優(yōu)惠2%每批次推售價(jià)格漲幅推售時(shí)間戶(hù)型