住宅-招商大場(chǎng)地塊投標(biāo)-設(shè)計(jì)案例 課件

子項(xiàng)目名稱：企業(yè)中心資源名稱：招商大場(chǎng)38-02地塊投標(biāo)方案資源類型：設(shè)計(jì)案例制作人：岳鵬招商地產(chǎn)大場(chǎng)38-02地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案SITEANALYSISPRODUCTSTRATEGY場(chǎng)地分析及產(chǎn)品策略區(qū)位分析（大場(chǎng)印象）SITEANALYSIS基地上大校區(qū)（300M）板塊核心綠地（2KM）景觀河道（20M）規(guī)劃解讀SITEANALYSIS項(xiàng)目基地基地周邊分析SITEDATA1.地塊南側(cè)為河景及沿河綠地，景觀資源好，適宜排布高端產(chǎn)品，同時(shí)可做主要出入口和高端產(chǎn)品展示。2.地塊西側(cè)為規(guī)劃中的城市次干道，有較好的景觀資源，但基地界面狹窄，不具備展示區(qū)前場(chǎng)。3.地塊北側(cè)為現(xiàn)有道路，臨近規(guī)劃地鐵站，交通便捷，東北轉(zhuǎn)交處有公共綠地，適宜布置展示區(qū)。4.地塊東側(cè)現(xiàn)有公交廠，印刷廠，環(huán)境較消極，但臨近規(guī)劃地鐵站，交通便捷。城市陽光大廠醫(yī)院公交車檢測(cè)廠上海大學(xué)宿舍印刷廠基地規(guī)劃幼兒園規(guī)劃菜市場(chǎng)公共綠地河景及沿河綠地（16年底竣工）規(guī)劃學(xué)校規(guī)劃軌交20號(hào)線上海大學(xué)站規(guī)劃回遷房福利院現(xiàn)有道路規(guī)劃城市次干道規(guī)劃城市支路規(guī)劃城市支路大祁路匯豐路文海南路走馬塘路高層居住建筑主要朝向多層居住建筑主要朝向低層居住建筑主要朝向低層非居住建筑主要朝向高層居住建筑次要朝向多層居住建筑主要朝向低層居住建筑主要朝向紅線項(xiàng)目基地PROJECTSITE用地性質(zhì)：三類住宅組團(tuán)用地Rr3用地面積：58778.7容積率：2.2

建筑面積：129313綠地率：35%建筑限高：60M住宅面積：/其中<90㎡：/商業(yè)面積：/保障房比例：5%精裝修比例：100%住宅PC比例：/場(chǎng)地?cái)?shù)據(jù)SITEDATA90m420m150m170m中鐵逸都基地SITE1.7KM龍湖紫都城綠地新里派克公館聯(lián)美品悅龍湖紫悅灣御瀾山

鑫苑壹品世家保利葉之林大華朗香花園美詩邸同濟(jì)城市陽光遠(yuǎn)東君悅庭經(jīng)緯城市綠洲家園青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧文路西側(cè)12A-01A地塊項(xiàng)目競(jìng)品樓盤COMPETITIVEPROJECT面積樓盤71㎡——一房?jī)蓮d一衛(wèi)85-

100㎡82㎡——兩房?jī)蓮d一衛(wèi)70-

85㎡89㎡——兩房?jī)蓮d一衛(wèi)84㎡——兩房?jī)蓮d一衛(wèi)青浦區(qū)新城一站大型社區(qū)63A-03A地塊項(xiàng)目建筑面積39926㎡容積率2.50建筑面積45593㎡容積率1.90建筑面積80978㎡容積率2.00建筑面積256171㎡容積率2.00建筑面積74418㎡容積率1.05產(chǎn)品形制：板樓小高層主力戶型：103㎡125三房146㎡四房當(dāng)前均價(jià)：33000產(chǎn)品形制：板樓小高層高層主力戶型：84㎡95㎡兩房126㎡三房當(dāng)前均價(jià)：32000產(chǎn)品形制：板樓多層小高層主力戶型：85㎡99㎡兩房123㎡三房當(dāng)前均價(jià)：32000產(chǎn)品形制：板樓高層主力戶型：82㎡兩房121㎡三房142㎡四房當(dāng)前均價(jià)：25500產(chǎn)品形制：板樓小高層主力戶型：70㎡71㎡一房94㎡兩房當(dāng)前均價(jià)：33000遠(yuǎn)東君悅庭保利葉之林美詩邸同濟(jì)城市陽光大華朗香花園產(chǎn)品形制：板樓小高層主力戶型：88㎡89㎡兩房當(dāng)前均價(jià)：24500經(jīng)緯城市綠洲家園建筑面積348748㎡容積率1.6085㎡——兩房?jī)蓮d一衛(wèi)99㎡——兩房?jī)蓮d一衛(wèi)95㎡——兩房?jī)蓮d一衛(wèi)70㎡——一房?jī)蓮d一衛(wèi)94㎡——兩房?jī)蓮d一衛(wèi)競(jìng)品樓盤COMPETITIVEPROJECT面積樓盤130-

144㎡100-

125㎡青浦區(qū)新城一站大型社區(qū)63A-03A地塊項(xiàng)目建筑面積39926㎡容積率2.50建筑面積45593㎡容積率1.90建筑面積80978㎡容積率2.00建筑面積256171㎡容積率2.00建筑面積74418㎡容積率1.05遠(yuǎn)東君悅庭保利葉之林美詩邸同濟(jì)城市陽光大華朗香花園經(jīng)緯城市綠洲家園建筑面積348748㎡容積率1.60103㎡——三房?jī)蓮d一衛(wèi)126㎡——三房?jī)蓮d兩衛(wèi)142㎡——四房?jī)蓮d兩衛(wèi)125㎡——三房?jī)蓮d兩衛(wèi)146㎡——四房?jī)蓮d兩衛(wèi)123㎡——三房?jī)蓮d兩衛(wèi)121㎡——三房?jī)蓮d兩衛(wèi)競(jìng)品樓盤COMPETITIVEPROJECT三房90

30%兩房75

26%保障房5%三房11019%高層保障房疊加商業(yè)業(yè)態(tài)功能比重分布FUNCTIONPROPORTION產(chǎn)品類型面積規(guī)模規(guī)模占比兩房753180026%三房903744030%三房1102376019%疊加1152484020%保障房

6465.75%商業(yè)

3672

合計(jì)

127977.7

疊加11520%5層疊加強(qiáng)排4層疊加強(qiáng)排高層沿基地控制線布置一圈用4F+1F洋房強(qiáng)排，部分用地空余高層110戶型減少72戶，疊拼增加70戶總量不足，差2800平5層疊加強(qiáng)排6層疊加強(qiáng)排高層110戶型減少72戶，疊拼增加70戶疊拼溢價(jià)值較高高附加值洋房提高項(xiàng)目總價(jià)高層110戶型減少108戶，疊拼增加102戶5層的疊拼產(chǎn)品優(yōu)于6層高層分布在基地東西兩側(cè)用4F+1F洋房強(qiáng)排，部分用地空余高層110戶型減少72戶，疊拼增加70戶總量不足，差5200平強(qiáng)排方案測(cè)算PLANNINGOPTIONS高層110戶型減少72戶，疊拼增加70戶疊拼溢價(jià)值較高高附加值洋房提高項(xiàng)目總價(jià)高層110戶型減少72戶，疊拼增加70戶5層的疊拼產(chǎn)品優(yōu)于6層方案1

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層91,200355,680傳統(tǒng)洋房27,600133,860合計(jì)118,800489,540方案2

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層83,280324,790傳統(tǒng)洋房32,660158,400合計(jì)115,940483,191方案3

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層83,280324,790傳統(tǒng)洋房35,650172,900合計(jì)118,930497,690方案4

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層79,320309,350高附加值洋房39,330190,750合計(jì)118,650500,100方案5

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層91,200355,680高附加值洋房27,600133,860合計(jì)118,800489,540方案6

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層83,280324,790傳統(tǒng)洋房30,820149,480合計(jì)113,640474,270方案7

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層83,280324,790高附加值洋房35,650172,900合計(jì)118,930497,690方案8

總量（㎡）總價(jià)（w）11F高層83,280324,790高附加值洋房35,880174,020合計(jì)119,850498,8105層疊加強(qiáng)排4層疊加強(qiáng)排5層疊加強(qiáng)排6層疊加強(qiáng)排5層疊加強(qiáng)排4層疊加強(qiáng)排高層沿基地控制線布置一圈用4F+1F洋房強(qiáng)排，部分用地空余高層110戶型減少72戶，疊拼增加70戶總量不足，差2800平5層疊加強(qiáng)排6層疊加強(qiáng)排高層110戶型減少72戶，疊拼增加70戶疊拼溢價(jià)值較高高附加值洋房提高項(xiàng)目總價(jià)高層110戶型減少108戶，疊拼增加102戶5層的疊拼產(chǎn)品優(yōu)于6層高層分布在基地東西兩側(cè)用4F+1F洋房強(qiáng)排，部分用地空余高層110戶型減少72戶，疊拼增加70戶總量不足，差5200平強(qiáng)排方案測(cè)算PLANNINGOPTIONS高層110戶型減少72戶，疊拼增加70戶疊拼溢價(jià)值較高高附加值洋房提高項(xiàng)目總價(jià)高層110戶型減少72戶，疊拼增加70戶5層的疊拼產(chǎn)品優(yōu)于6層方案1

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層91,200355,680傳統(tǒng)洋房27,600133,860合計(jì)118,800489,540方案2

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層83,280324,790傳統(tǒng)洋房32,660158,400合計(jì)115,940483,191方案3

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層83,280324,790傳統(tǒng)洋房35,650172,900合計(jì)118,930497,690方案4

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層79,320309,350高附加值洋房39,330190,750合計(jì)118,650500,100方案5

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層91,200355,680高附加值洋房30,820133,860合計(jì)118,800489,540方案6

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層83,280324,790傳統(tǒng)洋房30,360147,250合計(jì)113,640472,040方案7

總量（㎡）總價(jià)（w）18F高層83,280324,790高附加值洋房35,650172,900合計(jì)118,930497,690方案8

總量（㎡）總價(jià)（w）11F高層83,280324,790高附加值洋房35,880174,020合計(jì)119,850498,8105層疊加強(qiáng)排4層疊加強(qiáng)排5層疊加強(qiáng)排6層疊加強(qiáng)排挑戰(zhàn)：機(jī)遇：產(chǎn)品挑戰(zhàn)：小戶型產(chǎn)品機(jī)遇：小而精

增附送提溢價(jià)

展示區(qū)挑戰(zhàn)：面積小

展示區(qū)機(jī)遇：內(nèi)向性密集型

游園展可控價(jià)規(guī)劃挑戰(zhàn)：高密度規(guī)劃?rùn)C(jī)遇：活力小尺度情趣空間機(jī)遇與挑戰(zhàn)OPPORTUNITY&CHALLENGEPLANNINGSCHEME規(guī)劃設(shè)計(jì)案例分析1：法租界武康庭“武康庭”(FERGUSONLANE)坐落于靜謐的昔日法租界區(qū)，2010世博會(huì)此地定點(diǎn)接待游客。

武康庭以一系列小尺度的林蔭步道、小院和廣場(chǎng)等營(yíng)造出生動(dòng)而有歷史韻味的空間，與其提倡的“優(yōu)雅生活”理念相契合。7m22m5m6m24m

入口7m*22m廣場(chǎng)

5m寬入口通道

24m*6m庭院

案例分析2：劍橋大學(xué)劍橋(Cambridge)市在規(guī)劃形態(tài)和建筑風(fēng)格上都彰顯著其世界聞名大學(xué)城的地位。

城市中心由廣場(chǎng)、街道、市場(chǎng)等一系列公共空間相串聯(lián)，承載豐富城市活動(dòng)。

各學(xué)院及住區(qū)以街墻適度圍合，外圍密植綠化，劍河穿城而過，環(huán)境優(yōu)美，恬淡宜居，處處散發(fā)著生活氣息和學(xué)術(shù)氣息。案例分析3：巴斯市巴斯(Bath)是英國(guó)唯一列為世界文化遺產(chǎn)的小城，它的典雅美麗來自于喬治亞時(shí)期的建筑風(fēng)格及獨(dú)特的組團(tuán)規(guī)劃。

圓形廣場(chǎng)、皇家新月樓等弧形連續(xù)界面上形成了多元的建筑風(fēng)格，營(yíng)造出有特色的組團(tuán)空間和生活氛圍。案例分析4：廈門湖心島廈門湖心島是國(guó)內(nèi)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的代表性案例。

通過圍墻、綠植、構(gòu)筑物等的精心設(shè)計(jì)把別墅區(qū)劃分成若干組團(tuán)，實(shí)現(xiàn)從公共到半公共再到私密的空間層次塑造，營(yíng)造出一系列小尺度的有吸引力的組團(tuán)景觀。小尺度組團(tuán)空間的營(yíng)造公共空間的串聯(lián)點(diǎn)板結(jié)合形體生動(dòng)高低結(jié)合豐富的城市天際線從公共到私密的空間層次過渡風(fēng)情化的建筑風(fēng)格和社區(qū)氛圍設(shè)計(jì)導(dǎo)則DESIGNGUIDELINE規(guī)劃方案1：老上海情懷景觀環(huán)境生成要素ELEMENGTSOFPLACEMAKING景觀環(huán)境生成要素ELEMENGTSOFPLACEMAKING高層U型布置根據(jù)高層節(jié)地的特點(diǎn)，同時(shí)優(yōu)化高層區(qū)景觀日照條件，將高層區(qū)U型布置。高層區(qū)核心區(qū)景觀環(huán)境生成要素ELEMENGTSOFPLACEMAKING外圍景觀營(yíng)造的時(shí)間和造價(jià)不可控，創(chuàng)造四層疊拼的價(jià)值高區(qū)。高層U型布置洄游景觀環(huán)景觀環(huán)境生成要素ELEMENGTSOFPLACEMAKING高層U型布置結(jié)合景觀環(huán)打造回家景觀體驗(yàn)。洄游景觀環(huán)滲透景觀帶景觀環(huán)境生成要素ELEMENGTSOFPLACEMAKING高層U型布置洄游景觀環(huán)滲透景觀帶高層區(qū)與核心區(qū)的景觀互動(dòng)景觀環(huán)境生成要素ELEMENGTSOFPLACEMAKING高層U型布置洄游景觀環(huán)滲透景觀帶高層區(qū)與核心區(qū)的景觀互動(dòng)小尺度街區(qū)城市網(wǎng)絡(luò)景觀環(huán)境生成要素ELEMENGTSOFPLACEMAKING高層U型布置洄游景觀環(huán)滲透景觀帶高層區(qū)與核心區(qū)的景觀互動(dòng)小尺度街區(qū)城市網(wǎng)絡(luò)豐富景觀體驗(yàn)?zāi)Ｊ骄坝^環(huán)境生成要素ELEMENGTSOFPLACEMAKING高層U型布置洄游景觀環(huán)滲透景觀帶高層區(qū)與核心區(qū)的景觀互動(dòng)小尺度街區(qū)城市網(wǎng)絡(luò)豐富景觀體驗(yàn)?zāi)Ｊ缴煽臻g節(jié)點(diǎn)總平面圖SITEPLAN經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表總用地面積58778.7㎡總計(jì)容建筑面積129313.1㎡其中住宅面積123830.7其中高層面積82520洋房面積34845保障房面積6465.7配套公建面積1255垃圾房100變電站216商業(yè)面積3911.4容積率2.2建筑密度33.30%綠地率35%地下總建筑面積44000.0㎡總停車位數(shù)1380其中地上138地下1242總戶數(shù)1351其中高層戶數(shù)948洋房戶數(shù)303保障房戶數(shù)100N鳥瞰圖AIRSCAPE流線分析STREAMLINEANALYSIS人行、車行口人行、車行口人行、車行口ppp回家流線隱形消防車道p地庫(kù)入口消防登高場(chǎng)地建筑間距分析BUILDINGDISTANCE15.5m33.5m39.3m13.5m16.9m15.6m18.0m24.6m26.7m17.3m17.5m17.2m27.7m17.2m17.2m20.1m17.7m17.2m17.6m17.7m13.4m13.4m13.4m13.4m13.4m13.4m36.2m34.3m13.5m15.5m13.5m18.8m18.8m17.7m17.7m9.0m9.0m24.7m11.3m9.0m功能&戶型分布FUNCTION&UNIT售樓處商業(yè)廉租房75㎡115㎡110㎡90㎡757575759090757575759090757575759090757575759090757575759090110110110110110110110110115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115115909090909090909090909090面積實(shí)際套數(shù)套數(shù)比面積面積占比7539231%2940025%9041233%3708032%11014412%1584014%110疊加30324%3484530%合計(jì)1251100%117165100%空間節(jié)點(diǎn)SPACECONNECTIONS23617幽謐小徑入口廣場(chǎng)林蔭步道小區(qū)入口租借公館洄游花園入口廣場(chǎng)4景觀軸5入口廣場(chǎng)1、小區(qū)入口2、入口廣場(chǎng)3、林蔭步道4、景觀軸5、洄游花園6、幽謐小徑7、租借公館回家流線&