房地產(chǎn)培訓(xùn) -商品房交付中法律風(fēng)險(xiǎn)與防控

商品房交付中法律風(fēng)險(xiǎn)與防控?當(dāng)事人：房地產(chǎn)(公司)時(shí)間分析案案由分析審理程序分析?被告：某房地產(chǎn)公司(一)一審裁判結(jié)果分析二審裁判結(jié)果分析?被告：某房地產(chǎn)公司(二)分析?當(dāng)事人：某房地產(chǎn)公司(三)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋?第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已，買受人支付價(jià)款的合同。?第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在?第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)?第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。?第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合?第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。?當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。?第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。?被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。?第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：?(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；?(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。?第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：?(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；?(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；?(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。?第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。?第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。?房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。?第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。?第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。?交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。?第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：?(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；?(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。?第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。?法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。?第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。?第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：?逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。?逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金確定。?第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違?(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；?(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；?(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。?合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利算。?第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)?第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。?第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另外。?第二十二條對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。?第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。?第二十四條因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。?第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛?商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。?第二十六條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。?第二十七條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。剛與莆田市華友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛 (司法解釋第三條)?2012年，陳剛向莆田市華友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買華友廣場(chǎng)3號(hào)樓三處房產(chǎn)，簽訂了三份《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》，并分別支付了三筆首付款124萬元共及公共維修。?華友公司在銷售華友廣場(chǎng)商鋪時(shí)，在樓盤醒目位置懸掛“永輝超市即將入駐，裝修中……”?根據(jù)法院查明，華友公司已與永輝超市簽訂租賃合同約定永輝超市入駐華友廣場(chǎng)相關(guān)事宜，因永輝超市單方違約導(dǎo)致雙方租賃合同解除，故華友公司對(duì)外宣傳永輝超市即將入駐并不構(gòu)?同時(shí)，根據(jù)《合同補(bǔ)充協(xié)議》第十條第5項(xiàng)的約定，華友公司在訟爭(zhēng)商品房項(xiàng)目樓盤外墻懸掛“永輝超市即將入駐……”等廣告標(biāo)語，不屬于合同條款，也不構(gòu)成《商品房買賣合同》權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，陳剛以永輝超市未能入駐影響其所購商品房的商業(yè)價(jià)值為由要求解除合同，亦不能成立，不予支持。?本案訴爭(zhēng)補(bǔ)充協(xié)議第十條第5項(xiàng)約定：“出賣人的展示模型、樣板房、樓書、廣告和宣傳資料等均不作為交房標(biāo)準(zhǔn)及商品房買賣合同的組成部分，雙方之間的權(quán)利義務(wù)均以《商品房買賣合同》及其附件和本補(bǔ)充協(xié)議所約定的內(nèi)容為準(zhǔn)?！爆F(xiàn)其以廣告中的內(nèi)容未實(shí)現(xiàn)主張華友公司違約，并無合同依據(jù)。另據(jù)本案查明存在虛假宣傳或過錯(cuò)，不應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。此外，購買商鋪本屬于商業(yè)投且華友公司在二審已舉證證明有其他超市入駐，并不必然導(dǎo)致陳剛投資商鋪的失敗。綜上，永輝超市未入駐并不構(gòu)成華友公司違約，陳剛無權(quán)以此要求解除周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案 (司法解釋第十一條)?2012年11月12日，原告周顯治、俞美芳(買受人)與被告眾安公司(出賣人)簽訂《商品房買賣合同》一?買受人購買的商品房為預(yù)售商品房(住宅，悅龍灣X幢X號(hào))，商品房房款合計(jì)5162730元，買受人按其他如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過90日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之壹的違約金，合自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單，在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗(yàn)房屋，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記，取得《土地使用權(quán)證書》或土地使用證明，出賣人負(fù)責(zé)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩俊斗课菟袡?quán)證》，出賣人承諾于2013年3月31日前，取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書，交付給買受人，買受人委托出賣人辦理該商品房轉(zhuǎn)移登記，出賣人不能在前款約定期限內(nèi)交付權(quán)屬證書，雙方同意按照下列約定處理，約定日期起30日內(nèi)，出賣人交付權(quán)屬權(quán)屬證書或登記證明的，買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并自約定日期至實(shí)際退款日止，按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之三的違約金，買受人不退房，出賣人自約定日期起至實(shí)際交付權(quán)屬證書或登記證明之日止，按日向買受人支付已交付逾期交房并承擔(dān)了逾期交房違約責(zé)任的，則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權(quán)悅龍灣X幢X號(hào)房源，本人知曉該房源先為眾安公司工程部辦公用房，按照合同約定將于2012年12月31日前完成房子的交付手續(xù)，經(jīng)本人與余姚眾安公司協(xié)商一致，本人按照合同約定時(shí)間配合辦理相關(guān)交房工作，以便按期辦理相關(guān)產(chǎn)證等手續(xù)，但不領(lǐng)取X幢X號(hào)鑰匙等物料。本人承諾愿意在20】3年6月30前將X幢X號(hào)作為眾安公司工程部辦公使用，待期滿后于2013年7月1日將房屋鑰匙等相關(guān)物料重新交接，如不能如期交付按商品房買賣合同第十條逾期交房的違約責(zé)任來處理，房屋內(nèi)部恢復(fù)合同交房標(biāo)準(zhǔn)，特此承諾”2013年9月23日，原告至被告處就房屋的質(zhì)量瑕疵問題與被告交涉，眾安公司的工作人員(黃志亮)在《悅龍灣X幢X號(hào)房產(chǎn)所在問題》上書寫說明：“2013年9月6日悅龍灣X幢X號(hào)經(jīng)業(yè)主與房產(chǎn)公司在交房前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)以上未打“x”26條問題，房產(chǎn)公司承諾在2013年10月5日前整改完畢，打“X”7條問題在經(jīng)業(yè)主與房產(chǎn)公司進(jìn)一步核實(shí)設(shè)計(jì)圖紙和有關(guān)證據(jù)后確認(rèn)，房產(chǎn)公司承諾在將所有房屋質(zhì)量問題解決之后再履行交房手續(xù)?！?013年3月9日，被告登記取得余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號(hào)的房屋所有權(quán)證(初始登記)；2013年3月25日，被告取得余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號(hào)的土地使用權(quán)(土地使用權(quán)分割登記)。二原告依照合同約定將房屋價(jià)款5162730元支付給被告。至起訴之日，被告未與原告辦理房屋交付手續(xù)，亦未向原告交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書。認(rèn)為?涉案房屋的交付。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定?依據(jù)原告周顯治、俞美芳與被告眾安公司雙方所簽訂的《商品房買賣合同》的約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年12月3日前，將符合各項(xiàng)條件的商品房交付買受人使用；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單，在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗(yàn)房屋，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)?！北桓嬲J(rèn)為依據(jù)二原告出具的《雙方同意書》，被告已就房屋交房情況向原告作了明確。二原告在該《雙方同意書》上言明“經(jīng)本人與眾安公司協(xié)商一致，本人按照合同約定時(shí)間配合辦理相關(guān)交房工作，以便按期辦理相關(guān)產(chǎn)證等手續(xù)，但不領(lǐng)取X幢X號(hào)鑰匙等物料”，該文字表述并沒有包含被告無須書面通知原告方辦理房屋交付手續(xù)的意思表示，只是原告表明愿意按照合同約定的時(shí)間配合被告辦理相關(guān)交房工作，即并未免除被告的書面通知以及簽署交接單等義務(wù)，因此商品房達(dá)到交付使用條件后，被告仍應(yīng)被告辯稱原告在該《雙方同意書》上已向被告承諾將于約定日期即2012年]2月31日前配合被告辦理相關(guān)交房手續(xù)，以便按期辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，現(xiàn)原告無正當(dāng)理由不予以配合交房工作是明顯違約行為，但被告未向法院提供證據(jù)以證明確系原告不配合導(dǎo)致被告無法完全交房。且在2013年9月23日，原告就X幢X號(hào)房產(chǎn)的有關(guān)車庫、地下室、進(jìn)戶房產(chǎn)所在問題》上進(jìn)行了說明，并提出整改意見(在2013年10月5日前整改完畢)?？梢姡p方事實(shí)上也認(rèn)可涉案房屋尚未具備交付條件，該房屋亦未實(shí)際轉(zhuǎn)移給原告方二原告在該《雙方同意書》上的承諾“本人承諾愿意在2013年6月30前將X幢X號(hào)作為眾安公司工程部辦公使用待期滿后于2013年7月1日將房屋鑰匙等相關(guān)物料重新交接，如不能如期交付按商品房買賣合同第十條逾期交房的違約責(zé)任來處理，房屋內(nèi)部恢復(fù)合同交房標(biāo)準(zhǔn)，特此承諾”，可推斷出原告方同意將涉案房屋延遲至2013年7月1日交付。綜合分析上述情況，法院認(rèn)定被告尚未依照約定將涉案房主要法律風(fēng)險(xiǎn)期交房周運(yùn)松、楊芳等與湖南弘達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等商品房銷售合同糾紛 (未能及時(shí)備案導(dǎo)致交房時(shí)間超過合同約定)并協(xié)助周運(yùn)松、楊芳辦理房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))權(quán)屬登記證書；?3、判令弘達(dá)公司向周運(yùn)松、楊芳支付截止2018年11月5日的延期辦理房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))權(quán)屬證書的違約金6842元及房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))權(quán)屬證書辦妥之日止的違約金法院認(rèn)為?依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行。原、被告雙方于2009年3月20日就“西康示范小區(qū)”翰林閣第三幢504號(hào)商品房簽訂《商品房買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效合同，雙方均應(yīng)按合同的約定享有自己的權(quán)利、履行自己的義務(wù)。原告已按合同的約定支付清被告購房款，被告雖有按合同的約定在2009年12月31曰前將商品房交付原告使用即在2009年7月24日將商品房交付原告使用，但被告未按合同的約定在商品房交付原告使用后60日內(nèi)向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始預(yù)登記，而是至2015年4月10日才出具申請(qǐng)書等向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始預(yù)登記，同時(shí)也未在商品房交付原告使用后的90日內(nèi)(即2009年10月24曰之前)取得房屋權(quán)屬證書，未取得取得房屋權(quán)屬證書的原因均在被告，依合同的約定，被告已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。羅劍揮、項(xiàng)麗華與連城恒益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛 (未能及時(shí)備案導(dǎo)致交房時(shí)間超過合同約定)約金共計(jì)人民幣6422.8元。法院認(rèn)為?周運(yùn)松、楊芳與弘達(dá)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表，雙方均應(yīng)按照約定履行義交付于周運(yùn)松、楊芳，但其未按照約定在房屋交付一年內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由司將辦理權(quán)屬登記需由弘達(dá)公司提交的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的訴訟請(qǐng)求予以一、交房概念及相關(guān)法律規(guī)定最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?(一)如何界定交付時(shí)間合同沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的情況下，開發(fā)商只要在合同約定的期限向購房人交付了房屋，實(shí)踐通常表現(xiàn)為交鑰匙，就意味著開發(fā)合同明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登?(二)交付條件合同明確約定具體交付條件，則依約定履行，但約定的交付條件低于法律強(qiáng)制性“驗(yàn)收合格”我國《合同法》、《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定的房件是“驗(yàn)收合格”。，合同對(duì)“驗(yàn)收合格”的具體標(biāo)準(zhǔn)并沒有具體約定時(shí)，則在司法實(shí)踐中可能會(huì)出現(xiàn)比備案登記合格并取得《商品房竣工驗(yàn)收備案表》響。也千差萬別。?(三)交付方式及程序?(四)房屋交付的法律后果?(五)交付涉及的相關(guān)文件?“五證”《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?“兩書”《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》?“一通知”《交房通知書》?“三表”《竣工驗(yàn)收備案表》《房屋實(shí)測(cè)面積表》《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》以上文件可以影響房屋買賣合同的效力，可以影響開發(fā)商交房行為的有效性，所以開發(fā)商應(yīng)依法依合同約定辦理或取得。房屋質(zhì)量問題?(1)精裝修后應(yīng)當(dāng)具備的正常居住功能嚴(yán)重缺失，且在合理期限內(nèi)不能整改完成，能達(dá)到“無需再裝修即能正常居住使用”的狀態(tài)，如廚、衛(wèi)設(shè)施不合格、墻壁粉?(2)精裝修設(shè)計(jì)、部品不符合強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)，且對(duì)居住者的人身、財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成重大隱患，且在合理期限內(nèi)不能修理至合格。如室內(nèi)電路、燃?xì)夤艿涝O(shè)計(jì)安裝存在?(3)室內(nèi)有害氣體及放射性物質(zhì)超標(biāo)，在短期內(nèi)無法治理。余隆海與常德九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛 (房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致合同解除)元。被告應(yīng)按期向原告交付房屋，現(xiàn)因房屋質(zhì)量問題造成原告所購房屋不能鬧事常德子天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與李明國商品房銷售合同糾紛 (業(yè)主逾期付款)法院認(rèn)為李明國、子天房產(chǎn)公司所簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，未向子天房產(chǎn)公司支付首付款88000元，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)求解除合同的訴訟請(qǐng)求予以支持，關(guān)于子天房產(chǎn)公司要求李明國按每日100元支付2016年4月30日至2018年7月26日止的違約金的請(qǐng)求，該請(qǐng)求顯然過分高于因李明國逾期付款行為給子天房產(chǎn)公司造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)予交了定金，但是沒按約定轉(zhuǎn)定；款；買受人原因?qū)е掳唇铱钗茨馨l(fā)放業(yè)主無合理原因拒絕收房幻燈片57o1office,2019/5/28品房司法解釋》第十一條失風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移量保修期限、辦理房產(chǎn)證的起算日按照合同約定或法律規(guī)定的期限、方式及程序進(jìn)行交房錄為合同條件傳當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)語，避免廣告的內(nèi)容被認(rèn)定為要約?(1)關(guān)于售樓書的提示語可為：本售樓書僅供參考，不得視為商品住宅買賣合同的內(nèi)容、交付條件與標(biāo)準(zhǔn)等，應(yīng)最終以商品住宅買賣合同的具體約定為準(zhǔn)；?(2)沙盤或模型的提示語可為：本沙盤或模型因制作比例、材質(zhì)、工藝及成本所限，與實(shí)物或?qū)嵕翱赡艽嬖谝欢ǖ牟町?，不作為房屋交付的?biāo)準(zhǔn)，購房人務(wù)必實(shí)地了解；?(3)戶型模型的提示語可為：本模型僅為戶型結(jié)構(gòu)示意，相同戶型單位因樓棟、樓層、單元不同，其局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同；?(4)效果圖的提示語可為：本效果圖并非實(shí)景圖；?(5)戶型圖的提示語可為：本戶型圖單位因樓棟、樓層、單元等差別，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能不?(6)報(bào)紙廣告、廣告牌、海報(bào)的提示語可為：本廣告僅供參考，不得視為合同內(nèi)容，應(yīng)以房屋買賣合同的具體約定為準(zhǔn)；?(7)對(duì)政府規(guī)劃中待建的項(xiàng)目的提示語可為：如學(xué)校、地鐵、公園、綠地等的介紹，應(yīng)提示“為政府規(guī)劃項(xiàng)目，以上信息來源于……，不得作為本公司的承諾”；?(8)介紹項(xiàng)目周邊信息的提示語可為：“僅為對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境、交通及其他公共設(shè)施等的介紹，來源于目前相關(guān)部門的公示信息，旨在提供便利信息，不得作為本公司對(duì)此作出的任何承諾，亦不應(yīng)成為合同內(nèi)容”。絡(luò)論壇堵財(cái)物?案例一：業(yè)主拉橫幅、吵鬧等侮辱誹謗開發(fā)商的行為，構(gòu)成名譽(yù)侵權(quán)?李四為某樓盤業(yè)主，經(jīng)某房產(chǎn)中介公司介紹與買家王五簽訂房屋買賣合同。因李四將房屋另行出售給他人便要求與王五解除房屋買賣合同，王五不同意解除。李四遂在某房產(chǎn)中介因此駐足圍觀。次日，李四組織親戚朋友再次到某房產(chǎn)中介公司門口在鬧事，并將某房產(chǎn)中介公司員工打成輕微傷，嚴(yán)重影響某房產(chǎn)中介公司的正常經(jīng)營活動(dòng)。?某房產(chǎn)中介公司為維護(hù)其權(quán)益訴至法法院，要求李四在某報(bào)紙上刊登法院審核的道歉文字，?最終法院判決：李四侵犯某房產(chǎn)中介公司的名譽(yù)權(quán)，要求李四在當(dāng)?shù)厥〖?jí)報(bào)紙登報(bào)道歉，償某房產(chǎn)中介公司經(jīng)濟(jì)損失并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。不實(shí)信息，業(yè)主遭受法律制裁?2011年1月1日，業(yè)主張三與開發(fā)商A公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定由張三購買A公司開發(fā)的“城市花園”房屋一套。業(yè)主張三認(rèn)為開發(fā)商A公司交付的房屋存在問題，為此引發(fā)了維權(quán)事件。?2011年3月4日，A公司在百度貼吧城市吧內(nèi)有網(wǎng)民為“城市花園業(yè)主”的網(wǎng)友發(fā)布的主題為“城市花園業(yè)主加QQ群，共同維權(quán)”的網(wǎng)帖，其主要內(nèi)容為城市花園樓盤并不是A公司售房時(shí)承諾的學(xué)區(qū)房、房屋面積縮水、房屋質(zhì)量問題等。其內(nèi)容是A公司無恥、奸商、騙人、黑心開發(fā)商等。該貼發(fā)布后，有大量?A公司認(rèn)為：我公司是某市的馳名商標(biāo)，是某集團(tuán)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)、業(yè)主張三使用了侮辱、誹謗性的文字，損害了企業(yè)法人人格，降低了社會(huì)評(píng)價(jià)，侵犯了A公司的名譽(yù)權(quán)。A公司為維護(hù)其權(quán)益訴至法法院。?最后法院經(jīng)過審理查明，A公司城市花園樓盤“學(xué)區(qū)房”沒有虛假宣傳、張三房屋面積沒有縮水等情況，決張三與判決生效后五日內(nèi)刪除針對(duì)A的不實(shí)信息，并在當(dāng)?shù)厥〖?jí)報(bào)紙、百度貼吧公開賠禮道歉、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)，以及賠償A公司經(jīng)濟(jì)損失人民幣一萬元。采取必要的法律措施意事項(xiàng)房屋交付后、辦理初始登記之前即已進(jìn)行總結(jié)：防范措施及相關(guān)建議?(一)嚴(yán)格把守質(zhì)量關(guān)，從根源上控制風(fēng)險(xiǎn)視各建造參與單位的選擇與合作造的全過程管理3、重視處理好項(xiàng)目建造過程發(fā)生的各種矛盾與糾紛?(二)重視規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更的處理與不合理的設(shè)計(jì)問題1、嚴(yán)格按規(guī)劃、設(shè)計(jì)建造，如需變更應(yīng)獲得批準(zhǔn)或同意法或依約履行變更的通知義務(wù)3、了解相關(guān)規(guī)定與風(fēng)俗習(xí)慣，避免出現(xiàn)不合理設(shè)計(jì)?(三)避免宣傳不當(dāng)或虛假宣傳的情況?1、避免宣傳廣告內(nèi)容被認(rèn)定為合同條件傳資料中的說明過于具體確定的確定產(chǎn)生重大影響。?2、避免構(gòu)成或被認(rèn)定為虛假廣告?3、避免因廣告宣傳構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)?4、善于使用加粗提示語，避免廣告的內(nèi)容被認(rèn)定為要約?(四)重視合同起草質(zhì)量與房屋的有效交付?2、在合同中明確約定因政府原因或第三方原因?qū)е碌挠馄诮环炕虿痪邆浣桓稐l件?3、在合同中詳細(xì)列舉購房人惡意違約的具體情形，并約定較重的違約責(zé)任，同時(shí)《擔(dān)保法》第五條?擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔(dān)保合同無效。擔(dān)保合?擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)原告：建設(shè)銀行澧縣支行被告：澧縣東升房地產(chǎn)公司法院?本院認(rèn)為:本院(2018)湘0723刑初177號(hào)刑事判決書已經(jīng)確認(rèn)原告與第三人訂立的借款合同和帝景苑項(xiàng)目部與第三人訂立的購房合同是孫元斌騙取原告銀行貸款的方法和手段。故本案主合同(原告與第三人訂立的借款合同)，因當(dāng)事人意思表示不真實(shí)而無效，主合同無效，從合同(原告與被告訂立的保證合同)也無效。?在主合同的訂立過程中，灃縣東升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司帝景苑項(xiàng)目部(澧縣東升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司)與第三人訂立的購房合同，是原告與第三人訂立借款合同的前提和必要條件，故被告